銀座高旺項目市調及招商定位建議報告二

銀座高旺項目市調及招商定位建議報告二第

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頁前言·思路決定出路這是一片充滿了荊棘與理想的土壤劍走偏鋒，顛覆傳統是這片土壤在現實的狹縫中得以生根發(fā)芽的唯一出路悉心的耕耘與，種子方能在這片土壤中開花結果第

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頁目錄第二部分

項目主題定位第一部分項目研究及競爭分析第四部分

商業(yè)經營定位第三部分

項目產品定位第五部分

項目租金建議項目市場定位第

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頁第一部分項目競爭分析（一）市場研究：宏觀環(huán)境分析：經濟概況：全鎮(zhèn)共有工商企業(yè)5000多戶，其中工業(yè)企業(yè)近2000家，以牛仔紡織服裝作為支柱產業(yè)，著重打造“均安牛仔”和“李小龍旅游度假”兩大品牌，借著順德整體規(guī)劃，打造具有嶺南特色的現代化產業(yè)新城。2011年，全鎮(zhèn)實現工農業(yè)總產值221.5億元，同比增長16.08%；全社會固定資產投資22.08億元，同比增長12.46。行政劃分及人口數量：均安鎮(zhèn)位于順德西南部，是佛山、中山、江門三市的交界點。全鎮(zhèn)下轄8個居委會和5個村委會，總面積81.3平方公里，常住人口10萬多人，流動人口5萬多人，旅居海外和港澳臺的鄉(xiāng)親4萬多人。1、交通狀況：佛山一環(huán)南拓-往禪桂城區(qū)橫八快九-往勒流均杏路-往杏壇珠二環(huán)快速路-往廣州等地橫九快速-往江門百安路-往珠海二環(huán)路-連橫九與百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通，構筑城市生活網絡。融入佛山順德各街鎮(zhèn)半小時乃至珠三角一小時生活圈。2、區(qū)域市場概況掃描：均安以百安路貫穿南北，上中下段把城市劃分為三重商圈，雖實際距離較近，但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場商圈。百安路6、項目區(qū)域商圈位置及經濟指標第

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頁項目競爭分析本案本案位處于均安三華商圈與牛仔專業(yè)市場交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便利。周邊商業(yè)配套成熟完善，商業(yè)氛圍濃厚。本項目商業(yè)建筑面積為16113.6㎡，其中首層建筑面積為4259.88㎡，二層及三層的建筑面積都是3841.11㎡，四層建筑面積為4171.51㎡。配有150個左右的停車位。第

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頁7、城市衛(wèi)星成像分析項目競爭分析均安總人口超過15萬人 其中：常駐人口69%

外來暫住人口31%

均安以百安路貫穿南北，上中下段把城市劃分為三重商圈，雖實際距離較近，但從商業(yè)特征可分為均安新城、三華商圈以及牛仔專業(yè)市場商圈。項目現階段工程進度外立面具備對外形象展示，毗鄰主干道廣告昭示性強！內部工程主體結構基本完工，等待進場裝修及形象效果包裝。項目核心價值分析市場啟發(fā)發(fā)展定位？區(qū)域價值資源條件消費需求市場渴望新型物業(yè)的出現，業(yè)態(tài)的差異化及品牌化將決定項目的檔次高低。區(qū)域價值的凸顯，周邊商業(yè)配套突出，氛圍濃厚，均安最繁華核心商業(yè)圈地帶。消費需求和高端消費需求日益提高的意識，對品牌化及體驗式消費的渴望。得天獨厚的商業(yè)環(huán)境，高端豪華的內部裝修，及硬件配套的支持。整體市場啟發(fā)宏觀環(huán)境區(qū)域市場國家培育專業(yè)市場經濟水平的提高將繁衍出大批的高端消費群體商業(yè)開始走向規(guī)范成熟，品牌消費需求巨大，缺乏高檔消費商業(yè)體，外流客戶嚴重區(qū)域缺乏和市場需求吸引高檔次、規(guī)模大、有品牌及信譽口碑的商業(yè)體，存在市場空白點。目前均安迫切渴望出現新型主題購物中心引領高端消費需求。業(yè)態(tài)差異化及品牌高檔化的商業(yè)體項目將迅速聚集均安消費群體，引爆市場。項目競爭分析第

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頁市場調研基礎上的競爭分析是項目定位最重要的依據和手段：項目優(yōu)勢·Strengths項目劣勢·Weaknesses項目機會·Opportunities項目威脅·Threats競爭分析綜述SWOT分析項目SWOT分析項目競爭分析第

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頁SWOT分析[S－優(yōu)勢]項目競爭分析優(yōu)勢分析位置優(yōu)越、交通便利緊臨均安街區(qū)的主干道－百安南路268省道項目規(guī)模大、形象展示佳具備相當的規(guī)模、整體形象展示較好項目設計規(guī)劃較好項目產品設計及布局合理規(guī)范周邊居住商業(yè)集中周邊有成熟社區(qū)、商業(yè)消費有足夠空間外來民工逐年遞增隨著牛仔專業(yè)市場的穩(wěn)定發(fā)展及成熟第

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頁SWOT分析[W－劣勢]項目競爭分析劣勢分析區(qū)域輻射范圍小水道及百安路的阻隔項目輻射力度有限項目周邊商業(yè)配套百安路兩旁的消費市場難以支撐本項目立足項目車位配比不足對未來持續(xù)旺場運營具有一定的影響周邊商圈的影響

商圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統零售商業(yè)第

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頁SWOT分析[O－機會]項目競爭分析機會分析區(qū)域商業(yè)機會企業(yè)老板工人、年輕人消費關聯的機會區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專業(yè)市場，即企業(yè)老板、青年工人、居多，與此相適應的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場，該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎；餐飲娛樂行業(yè)機會特色美食餐飲、娛樂、文化產業(yè)之機會周邊商圈及百安路人流，以及本地的村民、外來人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂、文體存在機會。從目前現有的商圈可看出端倪；主力店群的機會區(qū)域商業(yè)缺乏號召力主力店機會本區(qū)域缺乏知名品牌餐飲及主力店，即使知名度相比鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)要低，在本區(qū)域于內仍有市場影響力。作為新項目需要一定的市場培育期，其位處三華商圈及牛仔專業(yè)市場交匯處，項目外部條件得天獨厚，具備打造成均安商業(yè)體標桿。第

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頁SWOT分析[T－威脅]項目競爭分析威脅分析區(qū)域競爭格局區(qū)域與區(qū)域的競爭／本區(qū)域競爭項目是百安北路與百安南路的交接處十字路口，路段決定百安大道以北的傳統消費力難以嫁接；零售商業(yè)競爭格局商業(yè)業(yè)種基本齊全/不存在完全空白市場百貨餐飲競爭格局多家超市商場、酒店、酒家、大排檔食肆存在區(qū)域整體的商業(yè)市場不斷擴張，各細分商業(yè)越來越多，空間越來越有限；同質化的行業(yè)逐漸增加，帶旺區(qū)域消費的同時也必然導致行業(yè)的競爭加劇。第

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頁各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略項目競爭分析半集中商業(yè)街鋪半集中商業(yè)街鋪集中式購物廣場店中店參數半集中商業(yè)街鋪購物廣場商鋪／店中店實用率高，接近90%較低，僅為60%左右接受程度［投資者及經營者］類似步行街之類的傳統產品，投資者及經營者的接受度較高需要說服引導，經營者對廣場的認知是一榮俱榮／一損俱損經營狀況／市場投資者的風險經營普遍穩(wěn)定；投資風險較小在中國，廣場商鋪開業(yè)后90%不理想；投資風險較高間隔布局／商鋪的均好性建筑設計相對簡單較易設置面積，整體均好性強受柱網或通道限制，部分內鋪不容易合理設置，整體均好性差品類限制毋需嚴格的限制，利于招商或自營，投資與經營的矛盾較小有較為嚴格的品類分區(qū)限制，投資與經營之間的矛盾較難調和人流導向單向人流，但客流量比較穩(wěn)定循環(huán)式人流，但內鋪、樓上不容易吸引客流天氣影響天氣過熱或過冷都易影響人流量，但雨天影響不大內部設中央空調，受天氣影響不大管理／運營費用低較高，往往在經營不景氣時造成矛盾經營者與管理者間矛盾激化第

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頁該區(qū)域的青年-中青年占大部分[住+外來+打工]，與此相對應的較為集中消費存在強大的生存空間。相對周圍的商業(yè)經營較低檔次而言，本項目較此高出半個等級。時尚運動百貨、電玩城、酒吧可考慮在2.3樓，可作為次主力店作用。針對性消費商業(yè)餐飲美食／百貨／時尚娛樂沒有太強的競爭對手結論：由于本項目所處的位置及人口相對密集度問題，決定了目前大型傳統商業(yè)難以生存；另一方面作為項目自身及周圍社區(qū)配套不可或缺，大型及特色餐飲美食、潮流百貨、時尚休閑娛樂具有很強的影響力。項目競爭分析各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略第

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頁餐飲休閑娛樂的獨立生存能力非常強；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機。該品種可作為項目的重要物業(yè)品種。美食娛樂針對性特色餐飲例如：大型酒樓、當地及各地特色風味、臺北小吃等結論：美食娛樂，是容易集聚人氣帶動消費的行業(yè)。利用項目靠百安北路與南路交匯一側，具有路面[斷路]的特征，有利于利用劣勢變?yōu)椴惋嫷甑膬?yōu)勢。利用集中餐飲、娛樂的品牌號召集約力量，造就項目的特色，是本項目的定位要點。項目競爭分析各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略針對性的休閑娛樂集約就是生產消費力周圍的平民化娛樂較為散落，集中就足夠產生影響力；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機。該品種可作為項目的主力店群職能。此外，電玩城或KTV、健身、影劇院設置在四樓和四樓頂，與大型餐飲形成互補。第

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頁項目毗鄰牛仔專業(yè)市場及主干道－百安路，承運龐大的車、人客流量。往來低消費能力的旅客較多，但配套的形象及高檔酒樓、餐飲美食相對較少，大型酒樓、特色餐飲具備生存的空間；大型酒樓與特色餐飲美食是目前民以食為天，消費收益率及消費頻率最高的細分市場，業(yè)界人士普遍認為在中國發(fā)展餐飲美食潛力巨大、前景看好；具備較有形象和檔次的酒樓、主題餐飲在區(qū)域有增長空間，作為投資的新銳品種，極具炒作的空間。大型酒樓食府大型品牌酒樓、特色餐飲需求決定供給結論：大型品牌酒樓在項目區(qū)域內存在較大的市場支撐點，且市場發(fā)展空間巨大，也是極受投資追捧的物業(yè)；因此只作為項目的輔助型投資品類種，即項目的重要物業(yè)業(yè)態(tài)。項目競爭分析各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略第

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頁項目的競爭定位與一般的酒店不同，經濟型酒店去除非必要的服務，強化常規(guī)項目，造就性價比極高的標準化專業(yè)酒店；經濟型酒店的服務對象定位非常明晰，主要針對一般商務人士、工薪階層、普通外來旅游者和學生等群體，是一種有檔次、有服務品質，而相對較為實惠的酒店類型；經濟型酒店在國內乃至國外的旅游城市和發(fā)達城市，大部分的開房率超過100%；經濟型酒店在本項目以城西客運站和眾多專業(yè)市場所對應的客戶群，就足以造就經營的基礎了。品牌酒樓及特色餐飲項目競爭分析核心競爭力大型酒樓、特色餐飲美食第

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頁第二部分項目主題定位第

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頁新均安購物天堂、美食廣場項目總案名項目主題定位項目主題描述銀座、高旺第

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頁主題產品的表現形式通過建筑功能布局和環(huán)境景觀的體現[另見規(guī)劃修改建議]通過建筑布局和環(huán)境設計的較多親和空間設計、健康生態(tài)理念的設計、景觀型物業(yè)的設計和場所的設計等來體現。通過街區(qū)細節(jié)來體現通過街區(qū)的案名、組團名、環(huán)境標識引導系統、景觀小品來作為街區(qū)人文的細節(jié)體現。通過保障體系來體現[見后期營銷執(zhí)行方案報告]通過保障體系如商協會、經營成長基金會、產銷聯盟、市場價格等方式體現。項目主題定位商業(yè)部分第

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頁項目功能定位功能定位餐飲功能娛樂休閑功能

觀光游玩功能

零售百貨功能

項目產品定位第

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頁第三部分項目產品定位第

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頁業(yè)態(tài)規(guī)模劃分消費面、投資面最大化收益原則開發(fā)商戰(zhàn)略項目主題市場環(huán)境周邊的商業(yè)現狀餐飲功能定位購物功能定位娛樂功能定位地塊的規(guī)劃布局地塊的功能分區(qū)整體功能定位項目地塊形狀人流動線項目地塊價值業(yè)種的關聯性業(yè)態(tài)規(guī)模比例定位項目產品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位休閑觀光功能定位第

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頁業(yè)態(tài)選擇大型酒樓與特色餐飲美食依托周邊居住小區(qū)、牛仔市場、各制衣廠企事業(yè)單位、周圍的市場及暫住人員及外來打工一族，有存在的市場空間，走高檔實惠經營路線。品牌體驗店、兒童主題樂園、時尚百貨、特色美食城、娛樂電玩城、KTV等，既填補區(qū)域業(yè)態(tài)空白，也能在一定程度上拉動人氣，增加項目價值。超市或便利店，也是必要的生活起居職能，有而不大，精而全。項目產品定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位第

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頁第四部分項目經營定位第

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頁零售型傳統商業(yè)：具有特色的大中型商家以區(qū)域外順德、佛山、廣州地區(qū)的招商引入，其余基本立足本區(qū)域至周邊鎮(zhèn)區(qū)的商家；餐飲行業(yè)：順德、佛山區(qū)域及外來創(chuàng)業(yè)投資。娛樂行業(yè)：同上；酒樓、電玩城、KTV：佛山、廣州及東莞、深圳地區(qū)；品牌餐飲、百貨：珠三角地區(qū)及外地拓展市場份額商家。經營者來源分析商鋪經營投資者主要目標客戶定位第

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頁主要業(yè)態(tài)品種設定特色餐飲·主題餐飲、超市部分

品牌餐飲、營業(yè)廳·珠寶手飾、手表化妝·快時尚、超市入口影院、甜品/飲料店·電玩城/KTV、健身娛樂（四樓頂影劇院）3F4F1F2F超市部分·時尚百貨·兒童項目（主題樂園、兒童百貨）P停車場一樓周邊一樓布局圖一樓設定核心商家：餐飲商家。主力店：無花優(yōu)品，快時尚作用一樓商家設定核心商家：餐飲商家。主力店：無花優(yōu)品，快時尚作用：提升商場整體檔次，拉動消費市場。一樓布局解釋1、作為商業(yè)綜合體，美觀、大氣商業(yè)氛圍，合理的品牌落位方式，將帶來良好的購物氛圍，從而提升商業(yè)體的總體價值。2、1樓作為商業(yè)體的核心價值體現，除了要帶來租金收益外，還要帶來無形價值。3、圓弧性的動線設計是現在商業(yè)體主要設計方式，這種設計方式美觀大方，并且可以避免磕碰。4、1樓大商家可以整體提升商業(yè)布局中的協調性，并且可以提升整體視覺感官。二樓布局圖二樓商家設定主力店：生活超市核心商家：兒童業(yè)態(tài)布局說明：超市是商業(yè)中不可或缺的部分

兒童是體驗式商業(yè)的核心部分二樓布局解釋1、商業(yè)中的主力店首推超市，隨著超市在市場中地位的走高，價格也隨之下降，但是超市周邊鋪位價格卻隨之升高。2、兒童業(yè)態(tài)是現在體驗式商業(yè)的核心，為商業(yè)中不可或缺的部分，兒童業(yè)態(tài)行規(guī)是采用扣點模式，雖然前期收益有限，但是隨著商場的發(fā)展，其收益卻可大大提升。三樓布局圖三樓商家設定1、主力店：超市部分2、核心店：特色餐飲3、布局說明：餐飲是現代商業(yè)的主流趨勢

三樓布局解釋1、感應游戲價格不高，雖然采用的方式，但是卻能有效避免商業(yè)中的死角位2、現在餐飲由于價格問題，都在降低租賃面積，故此給出200-500方的規(guī)劃設計四樓布局圖四樓商家設定1、主力店：KTV、社區(qū)影院2、核心店：KTV、社區(qū)影院3、布局說明：KTV、影院已成為時尚市場新潮流

四樓布局解釋1、KTV位于商業(yè)頂層區(qū)域，時尚的量版主題包間，能有效的吸引來自周邊年輕一帶的消費者。2、社區(qū)影院成為了現代人一種娛樂休閑方式，被越來越多的人推崇，也成為了人們文化生活中的重要組成部分第

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頁第五部分租金定位建議第

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頁一般來說，租賃良好的項目，其價格走勢應遵從“低開高走，適時浮動”的原則。同時，價格對應的租金對經營者而言，應起到放水養(yǎng)魚的良好效果。項目開盤時價格應相對較低，為項目預留一個價格上調的空間，較為符合租賃規(guī)律和市場追漲殺跌的投資心理行為，同時也是根據市場競爭對手狀況、準經營者的投資能力為投資欲望、租賃進度等因素隨時調整。針對目前的市場情況，我們有必要與其進行價格的對比分析，為項目提供參考。商鋪不同于住宅。商鋪的價格可比性低，雖然兩者皆具有固定性、唯一性，但不可能有兩個完全相同的物業(yè)，由于每一個商鋪的位置不同，即使在同一路段，十字路街口與核心（三華）商圈的價格仍可能有天淵之別，更別說不同區(qū)域，不同商圈之間的比較了。項目價格定位商業(yè)部分項目定價規(guī)劃第

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頁項目租金參數分析一般的商業(yè)項目定價主要是通過兩種方法對本項目價格進行科學的定價。一種為市場對比定價法，一種為租金推算法；

鑒于本項目周邊主要是周邊的商圈及街鋪[首層]，針對本項目的二三、四層有相對可比項目，所以我司認為應該采用結合市場，進行租金推算法雙結合的辦法針對本項目進行定價。項目價格定位商業(yè)部分周邊高檔社區(qū)參考—均安新城

均安新城主要以尚墅君庭、恒翠豪庭、現代名邸、南湖花園、公園1號、都市經典等住宅沿街商鋪作為組成。區(qū)域內主要以社區(qū)需求商業(yè)為主，包括美宜佳超市、藥店、教育機構、房產中介公司等。區(qū)域人、車流量較大；交通便捷，住宅商鋪以自行銷售為主。項目所輻射區(qū)域內可比商業(yè)分析項目價格定位核心商業(yè)圈參考——三華商業(yè)圈三華商業(yè)圈是由建安路、錦安路、宏安路、保安路、泰安路、均欖路組合而成，是目前均安最成熟繁華、業(yè)態(tài)組合豐富、商業(yè)氛圍較濃厚的一個商業(yè)區(qū)。區(qū)域內除了幾條最重要的核心商業(yè)路，還聚集了天福源商業(yè)廣場、三華商業(yè)廣場、均安大酒店、零售百貨廣場、菜市場等。錦安路宏安路建安路項目價格定位三華商業(yè)圈之匯總分析參考名稱租金水平（元/㎡）租賃政策業(yè)態(tài)組合錦安路100-150租期3年，年遞增10%。品牌運動裝、鞋、服飾、文具、手機、玉器等宏安路100-300租期3年，年遞增10%，轉讓費10-20萬。品牌男裝、通訊手機、體彩、飲品等。建安