南通新城項(xiàng)目市場(chǎng)定位

南通新城項(xiàng)目整體定位謹(jǐn)呈:中南控股集團(tuán)有限公司上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)CR0504-A地塊——規(guī)劃用地：61萬(wàn)平方米總建筑面積：134萬(wàn)平方米功能規(guī)劃：商務(wù)辦公/酒店商業(yè)/居住用地；CR0504-C地塊——規(guī)劃用地：5萬(wàn)平方米總建筑面積：10萬(wàn)平方米功能規(guī)劃：居住用地A地塊C地塊我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向打造南通里程碑項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)區(qū)域及地塊增值我們的目標(biāo)項(xiàng)目背景與約束條件南通人認(rèn)知程度較高的新市府區(qū)域，發(fā)展前景看好所在片區(qū)形象好住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強(qiáng)資金鏈壓力大開(kāi)發(fā)商惜售，2004年市場(chǎng)供求顯著減少，導(dǎo)致房市住宅價(jià)格迅速爬升；政府主導(dǎo)的CBD新區(qū)，規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)規(guī)模體量大；本項(xiàng)目承擔(dān)了部分政府市政配套的義務(wù)，融資壓力大本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費(fèi)特征項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析南通是連通蘇南、蘇北的樞紐

城市定位為上海都市圈副中心城市城市區(qū)位優(yōu)越：發(fā)展依托江海，蘇通大橋通車后將納入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先：年GDP超千億、財(cái)政收入超百億，在江北處于領(lǐng)軍者地位；城市定位:以建設(shè)上海北翼現(xiàn)代化港口、工貿(mào)、旅游城市的總目標(biāo)，建設(shè)上海都市圈副中心城市資料來(lái)源：南通市城市總體規(guī)劃概要項(xiàng)目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)

——規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢(shì)區(qū)域發(fā)展前景好:南通“十五”計(jì)劃確定的五大重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一——未來(lái)南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心南通城市發(fā)展的里程碑；特征優(yōu)勢(shì)顯著：樞紐化、中心化、國(guó)際化；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐：崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以機(jī)電電子、醫(yī)藥、紡織及物流為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交通倉(cāng)儲(chǔ)，金融保險(xiǎn)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地塊周邊新城雛形初現(xiàn)

崇川路嗇園路園林路崇川路工農(nóng)南路桃園路地塊方正平整；交通便捷：通過(guò)工農(nóng)南路與老城區(qū)相連僅10分鐘車程；新城雛形初現(xiàn)：四周道路整潔順暢，遙望新市府廣場(chǎng)，相鄰的體育會(huì)展中心和南通大學(xué)新校區(qū)可為本項(xiàng)目的啟動(dòng)期帶來(lái)人氣東至：南通大學(xué)北至：未來(lái)的市政府機(jī)構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū)西至：25米寬綠化帶南至：體育會(huì)展中心區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的基本界定，可以幫助我們明確研究方向和方法區(qū)位屬性上海都市圈副中心城市的城市定位蘇南蘇北的聯(lián)系紐帶，江北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段，宏觀經(jīng)濟(jì)能夠支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)，南通城市發(fā)展的里程碑未來(lái)南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心樞紐化、中心化、國(guó)際化接軌上海的橋梁區(qū)域政府所在地，南通人認(rèn)知度高項(xiàng)目屬性南通最大規(guī)模的綜合體項(xiàng)目，商業(yè)、商務(wù)體量大可達(dá)性好、交通便捷周邊形象較好，道路系統(tǒng)完善項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析析S：情境（（situation）———項(xiàng)目背背景事實(shí)（（項(xiàng)目、客客戶、市場(chǎng)場(chǎng)）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯大規(guī)模綜合合體項(xiàng)目資金壓力大大客戶需求存存在空白點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)遇好好項(xiàng)目總占地地為99萬(wàn)萬(wàn)平米，建建筑面積133.65萬(wàn)平米米，其中規(guī)規(guī)劃中包括括了大體量量的商務(wù)商商業(yè)空間；；聯(lián)系上海的的紐帶，政政府主導(dǎo)的的新城核心心區(qū)，規(guī)劃劃及配套皆皆較其他區(qū)區(qū)域有顯著著優(yōu)勢(shì)；南通中高收收入消費(fèi)群群普遍存在在外流，現(xiàn)現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)與消消費(fèi)者需求求存在脫節(jié)節(jié)；住宅市場(chǎng)供供不應(yīng)求，，且競(jìng)爭(zhēng)仍仍以本地化化為主；每月繳協(xié)議議土地款近近1億，融融資壓力大大；R1：不期期望結(jié)果———按常常規(guī)發(fā)展的的可能結(jié)果果從企業(yè)目標(biāo)標(biāo)上企業(yè)品牌貶貶損或增值值有限從土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)上土地價(jià)值貶貶損或增值值有限從銷售上商業(yè)商務(wù)空空間形象增增值有限，，且銷售陷陷入困境R2：期望望結(jié)果———我們的的期望目標(biāo)標(biāo)從企業(yè)目標(biāo)標(biāo)上成就企業(yè)品品牌實(shí)現(xiàn)的的里程碑從土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)上土地明顯增增值，合作作方式靈活活多樣從銷售上整體形象發(fā)發(fā)力，后期期銷售方式式靈活C：矛盾或或沖突（（complication）———R1與R2之間存在在著的矛盾盾或沖突成就企業(yè)品品牌實(shí)現(xiàn)的的里程碑R1R2土地明顯增增值，合作作方式靈活活多樣商業(yè)商務(wù)空空間形象增增值有限，，且銷售脫脫離市場(chǎng)企業(yè)品牌貶貶損或增值值有限土地價(jià)值貶貶損或增值值有限整體形象發(fā)發(fā)力，后期期銷售方式式靈活現(xiàn)階段核心心矛盾：超大規(guī)模的的商務(wù)商業(yè)業(yè)供給量與與市場(chǎng)接受受能力的矛矛盾創(chuàng)企業(yè)品牌牌、區(qū)域運(yùn)運(yùn)營(yíng)增值所所要求的前前期資金投投入與資金金鏈緊張之之間的矛盾盾Q：提出問(wèn)問(wèn)題（question））

———要實(shí)現(xiàn)從從R1到R2必須要要回答的核核心問(wèn)題如何在營(yíng)銷銷方面盡可可能減小資資金鏈壓力力，同時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)品品牌和區(qū)域域增值以利利于未來(lái)土土地及區(qū)域域的靈活運(yùn)運(yùn)營(yíng)本報(bào)告的研研究思維導(dǎo)導(dǎo)圖客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析析客戶構(gòu)成消費(fèi)特征市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分分析商業(yè)市場(chǎng)分分析寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析南通住宅市市場(chǎng)特征決決定了快速速入市、取取勢(shì)造勢(shì)將將是項(xiàng)目取取勝的關(guān)鍵鍵城市發(fā)展地地傾東南，，通過(guò)造勢(shì)勢(shì)，本項(xiàng)目目可最大化化利用新城城區(qū)的區(qū)域域價(jià)值以新政府大大樓為核心心的新城發(fā)發(fā)展將成為為南通未來(lái)來(lái)10年城城市發(fā)展的的熱點(diǎn)區(qū)域域，為眾多多投資者提提供了大量量的參與機(jī)機(jī)會(huì)，而本本項(xiàng)目正位位于新城區(qū)區(qū)核心本項(xiàng)目絕版版規(guī)模完全全順應(yīng)南通通房地產(chǎn)市市場(chǎng)打“城城”造“鎮(zhèn)鎮(zhèn)”成為趨趨勢(shì)南通房產(chǎn)企企業(yè)由于改改制等原因因控制了開(kāi)開(kāi)發(fā)量，市市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)無(wú)法滿足消消費(fèi)者需求求；房?jī)r(jià)爬升迅迅速：以南南通市區(qū)在在售樓盤為為研判基礎(chǔ)礎(chǔ)，2005年預(yù)計(jì)計(jì)上市量近近50余萬(wàn)萬(wàn)平米，其其中價(jià)格在在5000元/平米米的中高檔檔樓盤占到到50%以以上；隨著著供應(yīng)量的的放量，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將將越發(fā)激烈烈目前南通房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍處于起起步階段，，在該層面面上本項(xiàng)目目仍有較大大超越空間間經(jīng)過(guò)歸納總總結(jié)，南通通住宅市場(chǎng)場(chǎng)有以下特特點(diǎn)：地傾東南大盤概念開(kāi)開(kāi)始顯現(xiàn)物業(yè)類型““多彩紛呈呈”中高檔住宅宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈客戶來(lái)源相相對(duì)封閉戶型面積走走向分化銷售手段落落后、單一一南通住宅市市場(chǎng)上大盤盤概念顯現(xiàn)現(xiàn)并開(kāi)始被被消費(fèi)者接接受和青睞睞，社區(qū)環(huán)環(huán)境、社區(qū)區(qū)文化開(kāi)始始成為購(gòu)房房決策的一一大標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)供應(yīng)量量將持續(xù)放放量，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)抓住住該契機(jī)快快速進(jìn)入市市場(chǎng)全市住宅在在售代表項(xiàng)項(xiàng)目掃描外環(huán)東路外環(huán)北路洪江路天虹東方綠洲售價(jià)：4000-4500（公寓）7000-8000（聯(lián)排）匯隆新城售價(jià)：4200-4600（公寓）紫陽(yáng)新城售價(jià)：4300（公寓）蘇建花園城售價(jià)：4000-4800（公寓）鳳凰萊茵苑售價(jià)：4000-4700（公寓）9000（聯(lián)排）天安花園售價(jià)：5800-7000（公寓）9000（聯(lián)排）都市華城售價(jià)：5000（公寓）本項(xiàng)目類別板塊分類價(jià)格區(qū)間區(qū)域特點(diǎn)客戶特點(diǎn)一級(jí)中心板塊6000左右傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，土地資源供應(yīng)有限郊縣的私營(yíng)業(yè)老板及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高級(jí)人士，區(qū)域認(rèn)知度高

二級(jí)新城板塊4500--6500城市未來(lái)的發(fā)展熱點(diǎn)，新型的大型居住區(qū)和CBD私企業(yè)主、開(kāi)發(fā)區(qū)的中高級(jí)管理人員和政府機(jī)關(guān)人員，看好未來(lái)三級(jí)城東板塊4000--5000城市發(fā)展的新興區(qū)域，可塑性強(qiáng)中、青年購(gòu)房客戶認(rèn)知度較高的區(qū)域

城西板塊4000--5000對(duì)外交通樞紐，工廠多，舊房多，人員復(fù)雜區(qū)域原居民及外來(lái)生意人城北板塊4000--4500專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)積聚地，城鄉(xiāng)結(jié)合部，形象差工薪階層及周邊生意人在售住宅板板塊特點(diǎn)項(xiàng)目鳳凰萊茵苑天安花園圖示位置洪江路洪江路88號(hào)規(guī)模指標(biāo)28萬(wàn)平方米；容積率：1.22；綠化率：45%建筑面積22萬(wàn)平方米；容積率：1.1；綠化率：45%；車位配比：1:1物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、多層、小高層、高層獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、多層、小高層直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目掃描項(xiàng)目鳳凰萊茵苑天安花園主力戶型130-150m2三房130m2三房及150平米左右的四房客戶近70%為私營(yíng)業(yè)主，5—10%為外籍人士；25%為政府、企事業(yè)單位工作人員南通市區(qū)客戶占80%，郊縣及外地占20%，二期推出時(shí)投資比例上升價(jià)格小高層、疊加：4000—4700連排別墅：9000一期起價(jià)2000多，二期起價(jià)4000多，目前多層、小高層價(jià)格達(dá)5700-7000主題概念“鳳舞萊茵，多彩生活”“處處精美，點(diǎn)點(diǎn)高雅”形象定位江南名城，水鄉(xiāng)大盤新城區(qū)高尚住宅區(qū)核心賣點(diǎn)新城區(qū)，大盤精致的江南山水園林未來(lái)該區(qū)域的升值潛力直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目掃描天安花園小小結(jié)核心賣點(diǎn)：：精致的江南南山水園林林未來(lái)該區(qū)域域的升值潛潛力客戶來(lái)源：：市區(qū)占80%以上，，小區(qū)并與與區(qū)域?qū)傩孕越Y(jié)合性較較弱；可復(fù)制性強(qiáng)強(qiáng)：仍然屬于封封閉式的單單純居住小小區(qū)，可復(fù)復(fù)制性強(qiáng)鳳凰萊茵苑苑小結(jié)核心賣點(diǎn)：：鄰新城中央央?yún)^(qū)、大學(xué)學(xué)城三面環(huán)水內(nèi)部水景社區(qū)配套完完善定位有所偏偏差：公寓主打的的白領(lǐng)生活活脫離了市市場(chǎng)現(xiàn)狀；；展示弱：現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有包包裝，形象象較差，完完全沒(méi)有實(shí)實(shí)景展示，，仍然處于于樓書+售售樓處的初初級(jí)營(yíng)銷階階段；配套以自足足為主：幼兒園、小小學(xué)、健身身房等普通通居住小區(qū)區(qū)及少量的的底商用以以滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)需求；；周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目特征小小結(jié)傳統(tǒng)的封閉閉式住宅小小區(qū)特征征1特征征2客戶戶以以市市區(qū)區(qū)為為主主，，郊郊縣縣客客戶戶仍仍然然更更加加青青睞睞在在老老城城區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)房房特征征3對(duì)區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕酝谕诰蚓蜉^較弱弱，，無(wú)無(wú)差差異異性性，，可可復(fù)復(fù)制制性性強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)分分析析住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析商業(yè)業(yè)分分布布圖圖234562441253567756431專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)超市市娛樂(lè)樂(lè)休休閑閑百貨貨289176898139外環(huán)環(huán)東東路路外環(huán)環(huán)北北路路洪江江路路10129南大大街街商商圈圈1、、百百花花果果品品市市場(chǎng)場(chǎng)2、、家家庭庭裝裝飾飾市市場(chǎng)場(chǎng)3、、電電器器市市場(chǎng)場(chǎng)4、、文文廟廟古古玩玩市市場(chǎng)場(chǎng)5、、桃桃塢塢路路服服飾飾城城6、、建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)7、、裝裝飾飾家家具具膠膠合合板板市市場(chǎng)場(chǎng)8、、蔬蔬菜菜副副食食品品批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)9、、花花鳥(niǎo)鳥(niǎo)市市場(chǎng)場(chǎng)1、、麥麥客客隆隆2、、易易初初蓮蓮花花3、、文文峰峰王王府府店店4、、八八仙仙城城大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)5、、新新一一佳佳6、、文文峰峰吉吉星星店店7、、和和平平大大廈廈大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)8、、文文峰峰麥麥客客隆隆店店9、、環(huán)環(huán)城城東東路路麥麥德德龍龍10、、虹虹橋橋超超市市11、、華華聯(lián)聯(lián)超超市市12、、超超越越超超市市1、、晶晶都都桑桑拿拿2、、英英子子咖咖吧吧3、、開(kāi)開(kāi)心心一一刻刻歌歌舞舞廳廳4、、龍龍王王休休閑閑浴浴場(chǎng)場(chǎng)5、、浪浪漫漫歌歌舞舞廳廳6、、金金碧碧輝輝煌煌迪迪吧吧7、、地地中中海海浴浴場(chǎng)場(chǎng)8、、寶寶麗麗金金娛娛樂(lè)樂(lè)城城9、、黃黃金金海海岸岸娛娛樂(lè)樂(lè)城城1、、南南通通百百貨貨大大樓樓2、、文文峰峰大大世世界界3、、華華聯(lián)聯(lián)商商廈廈4、、金金鷹鷹購(gòu)購(gòu)物物中中心心5、、文文峰峰中中央央商商廈廈6、、八八仙仙城城桃塢塢路路商商圈圈商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀南大大街街——走走向向末末落落的的老老牌牌中中心心營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積：：15萬(wàn)萬(wàn)平平米米日日流流量量：：15萬(wàn)萬(wàn)人人次次經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：服服裝裝、、鞋鞋、、家家電電、、日日用用品品、、食食品品等等綜述述：：南南大大街街作作為為南南通通市市老老城城區(qū)區(qū)中中心心商商圈圈商商業(yè)業(yè)輻輻射射范范圍圍覆覆蓋蓋南南通通市市和和所所轄轄六六縣縣市市，，但但隨隨著著城城市市發(fā)發(fā)展展，，由由于于規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、地地理理?xiàng)l條件件的的限限制制，，交交通通壓壓力力和和人人流流壓壓力力與與日日俱俱增增，，處處于于超超負(fù)負(fù)荷荷狀狀態(tài)態(tài)；；同同時(shí)時(shí)作作為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)中中心心，，南南大大街街的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布混混亂亂，，商商品品檔檔次次排排列列混混雜雜，，逐逐漸漸成成為為““末末落落貴貴族族””。。桃塢塢路路——認(rèn)認(rèn)知知不不夠夠的的商商業(yè)業(yè)新新貴貴營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積：：10萬(wàn)萬(wàn)平平米米日日流流量量：：5萬(wàn)萬(wàn)人人次次經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：服服裝裝、、鞋鞋、、娛娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目目等等綜述述：：桃桃塢塢路路作作為為南南通通歷歷史史上上的的第第一一條條商商業(yè)業(yè)街街，，向向來(lái)來(lái)以以經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)布布料料和和文文化化用用品品為為特特色色，，現(xiàn)現(xiàn)在在成成為為南南通通政政治治、、金金融融、、文文化化的的匯匯集集地地，，以以此此為為依依托托政府府規(guī)規(guī)劃劃桃桃塢塢路路作作為為南南通通的的商商業(yè)業(yè)副副中中心心，，集集餐餐飲飲、、文文化化、、風(fēng)風(fēng)景景、、購(gòu)購(gòu)物物、、旅旅游游于于一一體體，，經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)4年年的的發(fā)發(fā)展展，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)形形式式呈呈現(xiàn)現(xiàn)多多樣樣化化趨趨勢(shì)勢(shì)，，但但由由于于缺缺乏乏主主題題式式百百貨貨，，商商業(yè)業(yè)聚聚集集效效應(yīng)應(yīng)不不足足，，市市民民的的認(rèn)認(rèn)可可度度不不高高，，并并未未形形成成事事實(shí)實(shí)上上的的商商業(yè)業(yè)副副中中心心，，僅僅僅僅成成為為娛娛樂(lè)樂(lè)休休閑閑場(chǎng)場(chǎng)所所聚聚集集地地，，輻輻射射范范圍圍覆覆蓋蓋南南通通市市區(qū)區(qū)。。專業(yè)市場(chǎng)日流量：10萬(wàn)人次次經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)：五金機(jī)機(jī)電、蔬菜菜果品批發(fā)發(fā)、家庭裝裝飾等綜述：分布布在南通西西北面，但但檔次不高高，契合南南通市區(qū)居居民生活需需求超市營(yíng)業(yè)面積：：7萬(wàn)平米米日日流流量：5萬(wàn)萬(wàn)人次經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服服裝、日用用品、食品品、蔬果等等綜述：以滿滿足人們?nèi)杖粘Ｉ钚栊枰獮橹鞯牡某锌蛻魬魜?lái)源主要要來(lái)自周邊邊居民，是是區(qū)域型商商業(yè)，輻射射周邊街鋪業(yè)態(tài)分分布家裝材料學(xué)生用品服裝家紡五金機(jī)電娛樂(lè)休閑餐飲街鋪?zhàn)饨馉顮顩r商業(yè)街名稱區(qū)位/位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（平米）層高（米）租金（元/月）租金比較元/月·米商場(chǎng)門面房南大街家電眼鏡醫(yī)藥62.93100510八仙城人民中路服飾、電腦等162.65000312靠近汽車站人民西路專業(yè)建材303.56300210晏園裙樓環(huán)城東路服飾家紡花店2034000200中間位置人民西路鞋，煙酒等152.92330150文廟古玩市場(chǎng)人民中路古玩用品103.51000100住宅下裙樓北濠橋路學(xué)生用具403.5180045臨街門面北濠橋路房產(chǎn)中介703300043臨街門面環(huán)城西路服裝302.8100034從商業(yè)街鋪鋪的租金價(jià)價(jià)格可以顯顯示出：價(jià)價(jià)格隨著中中心地段的的蔓延呈遞遞減趨勢(shì)，，但在臨近近南通市汽汽車站，桃桃塢路等代代表性地段段，街鋪價(jià)價(jià)格明顯高高于同類地地區(qū)。街鋪現(xiàn)狀街鋪與周邊邊配套的的關(guān)聯(lián)性性很強(qiáng)：周周邊有住宅宅小區(qū)，街街鋪多為服服務(wù)住宅的的服裝、家家紡和餐飲飲；周邊有有專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的街鋪，，業(yè)態(tài)則為為專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的延伸；；周邊有學(xué)學(xué)校的街鋪鋪以服務(wù)學(xué)學(xué)生為主現(xiàn)狀描述：：街鋪是商業(yè)業(yè)中除超市市、百貨和和商場(chǎng)的補(bǔ)補(bǔ)充組成部部分，它的的產(chǎn)生依賴賴城市主流流商業(yè)的繁繁榮，填補(bǔ)補(bǔ)駐主流商商業(yè)的空缺缺，所以針針對(duì)本項(xiàng)目目，街鋪式式商業(yè)有賴賴于住宅的的人口規(guī)模模和主流商商業(yè)的人氣氣聚集。商業(yè)總結(jié)南大街、大大賣場(chǎng)和桃桃塢路的商商業(yè)一熱一一冷體現(xiàn)出出：大型綜綜合型商業(yè)業(yè)受到客戶戶的青睞中高端客戶戶選擇周末末到上海進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)的的現(xiàn)狀表明明南通商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀的落落后無(wú)法滿滿足客戶需需求，需要要新興的，，特色的、、時(shí)尚、文文化的商業(yè)業(yè)出現(xiàn)距離市區(qū)較較遠(yuǎn)的品牌牌大賣場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)火火爆表明南南通客戶購(gòu)購(gòu)物的區(qū)域域傾向性逐逐漸減弱市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分分析商業(yè)市場(chǎng)分分析寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析分布狀況集中分布在在兩個(gè)區(qū)域域：濠河周邊傳傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)區(qū)，如躍龍龍路、人民民路、南大大街、青年年路圍合形形成的城市市中心區(qū)；；工農(nóng)路新興興商務(wù)區(qū)。。市政府南南遷，工農(nóng)農(nóng)路成為直直達(dá)新市政政廣場(chǎng)的最最便捷主干干道路，拉拉動(dòng)工農(nóng)路路沿線寫字字樓市場(chǎng)的的迅速發(fā)展展。●南通國(guó)際大大廈●新地標(biāo)項(xiàng)目目●中華廣場(chǎng)●潤(rùn)友大廈●嘉隆大廈●東方鑫乾●金鷹國(guó)際大大廈●南通大廈●浦發(fā)銀行大大廈●文峰大廈●天虹大廈●王府公寓●新海通大廈廈可預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)總量量其中市中心心3萬(wàn)平方方米地標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目即將竣竣工，可能能在三月份份推向市場(chǎng)場(chǎng)。該項(xiàng)目目推出后，，將成為今今明兩年南南通高檔寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)主體體。2005年年南通市區(qū)區(qū)寫字樓市市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)供應(yīng)總量量約5萬(wàn)平平方米，其其中市中心心傳統(tǒng)商務(wù)務(wù)區(qū)約3.4萬(wàn)平方方米，工農(nóng)農(nóng)路新興商商務(wù)區(qū)約1.6萬(wàn)平平方米；物業(yè)品質(zhì)目前南通高高檔寫字樓樓很少，寫寫字樓品質(zhì)質(zhì)普遍較低低，如金鷹鷹國(guó)際大廈廈、南通大大廈、浦發(fā)發(fā)銀行大廈廈等，盡管管外立面尚尚可，但大大堂、電梯梯、電梯間間、公共過(guò)過(guò)道、地下下車庫(kù)、平平面布局、、智能化等等方面在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、、裝修、設(shè)設(shè)備配置上上檔次較低低；南通國(guó)際大大廈為當(dāng)前前南通最高高檔次寫字字樓，表現(xiàn)現(xiàn)在大堂、、會(huì)議室、、樓高、設(shè)設(shè)備配置等等方面。物業(yè)價(jià)格高檔寫字樓樓，如南通通國(guó)際大廈廈、南通大大廈、金鷹鷹國(guó)際大廈廈等租金相相對(duì)較高，，為40~60元/平方米/月，物業(yè)業(yè)管理費(fèi)為為2.5~4.5元元/平方米米/月，車車位租金為為3000~3500元/年年；中低檔普通通寫字樓及及商住樓，，如南通國(guó)國(guó)際大廈左左側(cè)佳成大大廈、工農(nóng)農(nóng)路文峰大大廈、王府府公寓等租租金相對(duì)較較低，為10~20元/平方方米/月，，物業(yè)管理理費(fèi)為1.2~2.0元/平平方米/月月，車位租租金為2000~3000元元/年；在售項(xiàng)目銷銷售價(jià)格與與住宅差別別很小，市市中心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)在在5000~6000元元/平方米米，工農(nóng)路路沿線項(xiàng)目目均價(jià)在4000~5500元/平方方米。由于寫字樓樓物業(yè)品質(zhì)質(zhì)較低的原原因，南通通在售寫字字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格與住宅宅沒(méi)有拉開(kāi)開(kāi)距離；隨著新建寫寫字樓品質(zhì)質(zhì)提升，價(jià)價(jià)格具有上上升空間。。盈利模式銷售為主出租為輔關(guān)鍵詞：南通商業(yè)寫寫字樓開(kāi)發(fā)發(fā)主要采取取產(chǎn)權(quán)分割割出售的方方式作為主主要開(kāi)發(fā)盈盈利模式；；采取出租方方式的項(xiàng)目目非常少，，目前市場(chǎng)場(chǎng)上出租項(xiàng)項(xiàng)目主要出出現(xiàn)在三級(jí)級(jí)市場(chǎng)，為為已購(gòu)買方方的出租行行為。入駐客戶行業(yè)分散私營(yíng)企業(yè)為為主政府機(jī)關(guān)進(jìn)進(jìn)駐大企業(yè)自建建寫字樓關(guān)鍵詞：入駐客戶行行業(yè)分散，，主要行業(yè)業(yè)為：紡織織、石化、、機(jī)電、輕輕工、貿(mào)易易、保險(xiǎn)、、科技及房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)等；客戶中私營(yíng)營(yíng)企業(yè)相對(duì)對(duì)較多，如如紡織、輕輕工、貿(mào)易易、科技、、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)；；國(guó)有企業(yè)業(yè)主要為壟壟斷行業(yè)，，如石化、、能源、機(jī)機(jī)電、保險(xiǎn)險(xiǎn)等；政府機(jī)關(guān)亦亦有進(jìn)駐商商業(yè)寫字樓樓情況，如如財(cái)政局進(jìn)進(jìn)駐南通國(guó)國(guó)際大廈10個(gè)樓層層，外經(jīng)貿(mào)貿(mào)局進(jìn)駐南南通國(guó)際大大廈3個(gè)樓樓層。南通大型企企業(yè)相對(duì)較較少，實(shí)力力很強(qiáng)的大大型企業(yè)往往往采取自自建寫字樓樓的方式。。銷售狀況竣工使用狀狀態(tài)寫字樓樓空置率普普遍較低，，入駐率平平均在80%以上；；在售寫字樓樓中地段好好、品質(zhì)高高、形象佳佳的樓盤銷銷售狀況相相對(duì)良好，，如中心區(qū)區(qū)項(xiàng)目潤(rùn)友友大廈（7560平平方米）04年11月開(kāi)盤，，現(xiàn)已銷售售87%；；工農(nóng)路項(xiàng)項(xiàng)目中華廣廣場(chǎng)（36000平平方米）03年5月月開(kāi)始內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)，04年6月月基本售完完，現(xiàn)只剩剩3層、4層部分面面積；地段、品質(zhì)質(zhì)較差樓盤盤，如嘉隆隆大廈、東東方鑫乾，，銷售進(jìn)度度較緩慢；；空置率低地段、品質(zhì)質(zhì)制勝中小面積戶戶型受寵關(guān)鍵詞：相對(duì)大面積積單位，100~300平方方米中小面面積戶型更更有市場(chǎng)。。寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)■市場(chǎng)現(xiàn)狀狀。南通當(dāng)當(dāng)前的寫字字樓開(kāi)發(fā)還還處于低層層次、低水水平的開(kāi)發(fā)發(fā)階段，市市場(chǎng)不成熟熟：物業(yè)品品質(zhì)低，物物業(yè)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量差，開(kāi)開(kāi)發(fā)商不注注重營(yíng)銷推推廣；■市場(chǎng)空間間。隨著南南通經(jīng)濟(jì)高高速發(fā)展，，企業(yè)對(duì)辦辦公條件的的要求將會(huì)會(huì)不斷提高高，必然要要求寫字樓樓產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的升級(jí)換換代，再加加上新增市市場(chǎng)需求，，故南通寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)擁有發(fā)展展空間；■市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入入新的階段段，必須擺擺脫低層次次市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)科學(xué)、、設(shè)備配置置先進(jìn)、智智能化程度度較高、物物業(yè)服務(wù)優(yōu)優(yōu)良的中高高檔寫字樓樓物業(yè)將會(huì)會(huì)更加擁有有競(jìng)爭(zhēng)力。。本報(bào)告的研研究思維導(dǎo)導(dǎo)圖客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析析客戶構(gòu)成消費(fèi)特征市場(chǎng)分析客戶分析項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略客戶來(lái)源及及演變分析析本項(xiàng)目如何何起勢(shì)造勢(shì)勢(shì)以營(yíng)造滿滿足南通消消費(fèi)者潛在在需求的生生活購(gòu)物氛氛圍是本項(xiàng)項(xiàng)目定位的的重要因素素交通到達(dá)性性——消費(fèi)者來(lái)源源的可能性性本項(xiàng)目的核核心樞紐地地位決定了了優(yōu)良的交交通可達(dá)性性，在交通通上不存在在隔閡和劣劣勢(shì)消費(fèi)習(xí)慣———消費(fèi)者潛在在需求挖掘掘從市場(chǎng)調(diào)調(diào)研可以以發(fā)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)房客客戶來(lái)源源基本來(lái)來(lái)源于南南通市區(qū)區(qū)及周邊邊郊縣，，外地及及外籍人人士少，，同時(shí)并并沒(méi)有形形成明顯顯的區(qū)域域分化，，同時(shí)當(dāng)當(dāng)前市區(qū)區(qū)中高端端客戶對(duì)對(duì)新城的的認(rèn)可度度普遍高高于郊區(qū)區(qū)中高端端客戶在商業(yè)購(gòu)購(gòu)物方面面時(shí)尚需需求多訴訴諸老市市區(qū)購(gòu)物物中心或或上海等等地，本本區(qū)域尚尚未形成成商業(yè)氛氛圍?？蛻粞葑冏冾A(yù)測(cè)———當(dāng)前的立立意必須須為未來(lái)來(lái)的客戶戶演變做做好準(zhǔn)備備目前周邊邊樓盤的的市區(qū)客客戶均占占到了70%以以上，郊郊區(qū)及其其他外地地客戶仍仍然傾向向于選擇擇繁華的的老城區(qū)區(qū)項(xiàng)目，，隨著新新城區(qū)配配套的跟跟進(jìn)和人人氣的形形