房地產(chǎn)估價(成本法)-課件

房地產(chǎn)估價理論與方法

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成本法

1PPT課件房地產(chǎn)估價理論與方法

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成本法

1PPT課件1、成本法的含義：成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導向來求取房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)估價方法——成本法2PPT課件1、成本法的含義：房地產(chǎn)估價方法——成本法2PPT課件2、成本法的適用對象：新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分。房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償。房地產(chǎn)估價方法——成本法3PPT課件2、成本法的適用對象：房地產(chǎn)估價方法——成本法3PPT課件3、成本法估價的操作步驟：弄清估價對象的價格構成，搜集相關資料；測算估價對象的重新構建價格；測算估價對象的折舊；求取估價對象的積算價值。房地產(chǎn)估價方法——成本法4PPT課件3、成本法估價的操作步驟：弄清估價對象的價格構成，搜集相關資4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法運用成本法估價的一項最基礎工作，就是要弄清估價對象的價格構成；一個常規(guī)房地產(chǎn)項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段；成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；5PPT課件4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法運用成本法估價的4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構成分為土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：

房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤6PPT課件4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)估價方法——成本法土地取得成本取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑：市場購置征收集體土地取得；征收國有土地上房屋取得。7PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法土地取得成本取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑房地產(chǎn)估價方法——成本法市場購置下的土地成本構成：

建設用地使用權價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準地價法、成本法求取。土地取得稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權價格的一定比例來測算。

某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場價格（樓面地價）為800元／平方米，受讓人需要按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為多少？土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（萬元）8PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法市場購置下的土地成本構成：某房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：

征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補償費用、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等。9PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：9PPT房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：土地征收補償費用10PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：土地征收房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：相關稅費11PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：相關稅費房地產(chǎn)估價方法——成本法征收國有土地上房屋的土地取得成本：12PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征收國有土地上房屋的土地取得成本：1房地產(chǎn)估價方法——成本法建設成本在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括：勘察設計和前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施建設費；公共配套設施建設費；其它工程費；開發(fā)期間稅費。13PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法建設成本在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行房地產(chǎn)估價方法——成本法管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括：人員工資；福利費；辦公費；差旅費。

管理費通常按土地取得成本和建設成本之和的一定比例計提。14PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售費用銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括：廣告費；銷售資料制作費；售樓處建設費；樣板房建設費代理傭金等。

銷售費用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計提。15PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售費用銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費；土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用，無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息；借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會成本的考慮。

16PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息投資利息的計算把握原則：1、應計息項目：土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費一般不計利息；2、計息周期：計算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；3、計息期：起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是到達全新狀況的估價對象的日期，一般為竣工驗收完成的時間；4、計息方式：單利計息、復利計息。5、利率：一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。17PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息投資利息的計算把握原則：17房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息單利計息公式I=P×i×nF=P(1+i×n）復利計息公式I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n18PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息單利計息公式I=P×i房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售稅費銷售稅費是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）；其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費。銷售稅費一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。19PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售稅費銷售稅費是指預售或銷售開房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤，是需要實現(xiàn)估算的；為了與銷售稅費中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱稅前利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤；開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。20PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤直接成本利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設成本）投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用）成本利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）銷售利潤率＝開發(fā)利潤／開發(fā)完成后的價值21PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤直接成本利潤率＝開發(fā)利潤／（5、成本法的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新構建價格－房地產(chǎn)折舊＝土地重新構建價格＋建筑物重新構建價格－建筑物折舊＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物折舊22PPT課件5、成本法的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)價值226、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法新開發(fā)房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值＝待開發(fā)土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤23PPT課件6、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)估價方法——成本法

某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期3年，貸款年利率3%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設建設成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。24PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法某成片荒地面積2平方公里，取房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設可轉(zhuǎn)讓熟地價格為V該荒地取得總價：1.2億元＝12000萬元；土地開發(fā)成本和管理費用：2.5億元＝25000萬元銷售費用：V×2%銷售稅費：V×5.5%開發(fā)利潤：V×10%投資利息：土地成本投資利息：12000×（1＋3%）建設成本和管理費用利息：25000×（1＋3%）可轉(zhuǎn)讓熟地總價：V＝12000＋25000＋V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000×（1＋3%）3＋25000×（1＋3%）1.5

31.525PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設可轉(zhuǎn)讓熟地價格為V31.5257、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法舊的房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新構建價格－建筑物折舊＝土地重新構建價格＋建筑物重新構建價格－建筑物折舊舊的建筑物價值＝建筑物重新構建價格－建筑物折舊26PPT課件7、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法舊的房地產(chǎn)估價方法——成本法某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類用途、建筑結構和檔次的房屋的建筑安裝工程費為1200元／平方米，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新構建價格的4%，建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費為重新構建價格的6%。請計算該房屋的重新構建價格。27PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法某棟房屋的建筑面積為300平方米，該房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設該房屋的重新構建價格為V元/㎡，建筑安裝工程費＝1200元／平方米；專業(yè)費用＝1200×8%＝96元／平方米管理費用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；銷售費用＝V×4%＝0.04V投資利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V銷售稅費＝V×6%開發(fā)利潤＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061VV＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋203.17＋0.0061V）0.2528PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設該房屋的重新構建價格為V元/㎡建筑物重新構建價格的求取方法單位比較法以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費密切相關的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行適當處理后得到建安工程費的方法。分部分項法把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或成本，將各個分部或者分項工程數(shù)量乘以對應的單位價格或成本后相加得到建安工程費的方法。房地產(chǎn)估價方法——成本法29PPT課件建筑物重新構建價格的求取方法房地產(chǎn)估價方法——成本法29PP建筑物重新構建價格的求取方法工料測量法把建筑物還原為建筑材料、建筑構配件和設備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構配件、設備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應的單價及人工費標準，將各種建筑材料、建筑構配件、設備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應的單價和人工費標準后相加，并計取相應的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建安工程費的方法。指數(shù)調(diào)整法利用建安工程費的有關指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建安工程費調(diào)整到價值時點的建安工程費的方法。主要用于檢驗其他方法的測算結果。

房地產(chǎn)估價方法——成本法30PPT課件建筑物重新構建價格的求取方法房地產(chǎn)估價方法——成本法30PP8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊：估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損。建筑物折舊＝建筑物重新構建價格－建筑物市場價值31PPT課件8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊：38、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原因：物質(zhì)折舊：自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞32PPT課件8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原因：功能折舊：功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；功能落后：入住宅布局過時、高檔辦公樓智能化程度不夠等；功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場接受，多花的成本為無效成本。33PPT課件8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原因：外部折舊：也稱經(jīng)濟折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。34PPT課件8、建筑物折舊的概念：房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的原9、建筑物折舊的求取方法：房地產(chǎn)估價方法——成本法年限法（直線法、成新折扣法）、市場提取法、分解法直線法公式：建筑物現(xiàn)值=重建價格×[1-(1-殘值率)×建筑物有效年齡/建筑物的經(jīng)濟壽命]有效年齡——從價值時點向過去推算的時間；經(jīng)濟壽命——建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間35PPT課件9、建筑物折舊的求取方法：房地產(chǎn)估價方法——成本法年限法（直房地產(chǎn)估價方法——成本法

某棟平方的建筑面積為150平方米，有效年齡為20年，預期經(jīng)濟壽命為40年，重置價格為800元／平方米殘值率為3%。用直線法計算該房屋的折舊總額，并計算其現(xiàn)值。解：

已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；該房屋的折舊總額E和現(xiàn)值V計算如下：E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20／40＝58200元V＝C－E＝120000－58200＝61800元36PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法某棟平方的建筑面積為150平方房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的求取——分解法分解法（breakdownmethod）是把建筑物折舊分成它的各個組成部分，分別測算出各個組成部分，然后把他們相加來求取建筑物折舊的方法。分解法是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。37PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法建筑物折舊的求取——分解法37PPT房地產(chǎn)估價理論與方法

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成本法

38PPT課件房地產(chǎn)估價理論與方法

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成本法

1PPT課件1、成本法的含義：成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導向來求取房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)估價方法——成本法39PPT課件1、成本法的含義：房地產(chǎn)估價方法——成本法2PPT課件2、成本法的適用對象：新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分。房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償。房地產(chǎn)估價方法——成本法40PPT課件2、成本法的適用對象：房地產(chǎn)估價方法——成本法3PPT課件3、成本法估價的操作步驟：弄清估價對象的價格構成，搜集相關資料；測算估價對象的重新構建價格；測算估價對象的折舊；求取估價對象的積算價值。房地產(chǎn)估價方法——成本法41PPT課件3、成本法估價的操作步驟：弄清估價對象的價格構成，搜集相關資4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法運用成本法估價的一項最基礎工作，就是要弄清估價對象的價格構成；一個常規(guī)房地產(chǎn)項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段；成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；42PPT課件4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法運用成本法估價的4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構成分為土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：

房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤43PPT課件4、房地產(chǎn)價格構成：房地產(chǎn)估價方法——成本法以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)估價方法——成本法土地取得成本取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑：市場購置征收集體土地取得；征收國有土地上房屋取得。44PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法土地取得成本取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑房地產(chǎn)估價方法——成本法市場購置下的土地成本構成：

建設用地使用權價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準地價法、成本法求取。土地取得稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權價格的一定比例來測算。

某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場價格（樓面地價）為800元／平方米，受讓人需要按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為多少？土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（萬元）45PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法市場購置下的土地成本構成：某房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：

征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補償費用、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等。46PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：9PPT房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：土地征收補償費用47PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：土地征收房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：相關稅費48PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征集集體土地的土地取得成本：相關稅費房地產(chǎn)估價方法——成本法征收國有土地上房屋的土地取得成本：49PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法征收國有土地上房屋的土地取得成本：1房地產(chǎn)估價方法——成本法建設成本在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括：勘察設計和前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施建設費；公共配套設施建設費；其它工程費；開發(fā)期間稅費。50PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法建設成本在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行房地產(chǎn)估價方法——成本法管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括：人員工資；福利費；辦公費；差旅費。

管理費通常按土地取得成本和建設成本之和的一定比例計提。51PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售費用銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括：廣告費；銷售資料制作費；售樓處建設費；樣板房建設費代理傭金等。

銷售費用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計提。52PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售費用銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費；土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用，無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息；借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會成本的考慮。

53PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息投資利息的計算把握原則：1、應計息項目：土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費一般不計利息；2、計息周期：計算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；3、計息期：起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是到達全新狀況的估價對象的日期，一般為竣工驗收完成的時間；4、計息方式：單利計息、復利計息。5、利率：一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。54PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息投資利息的計算把握原則：17房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息單利計息公式I=P×i×nF=P(1+i×n）復利計息公式I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n55PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法投資利息單利計息公式I=P×i房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售稅費銷售稅費是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）；其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費。銷售稅費一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。56PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法銷售稅費銷售稅費是指預售或銷售開房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤，是需要實現(xiàn)估算的；為了與銷售稅費中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱稅前利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤；開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。57PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤直接成本利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設成本）投資利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用）成本利潤率＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）銷售利潤率＝開發(fā)利潤／開發(fā)完成后的價值58PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法開發(fā)利潤直接成本利潤率＝開發(fā)利潤／（5、成本法的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新構建價格－房地產(chǎn)折舊＝土地重新構建價格＋建筑物重新構建價格－建筑物折舊＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物折舊59PPT課件5、成本法的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)價值226、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法新開發(fā)房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值＝待開發(fā)土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤60PPT課件6、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法房地產(chǎn)估價方法——成本法

某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期3年，貸款年利率3%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設建設成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。61PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法某成片荒地面積2平方公里，取房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設可轉(zhuǎn)讓熟地價格為V該荒地取得總價：1.2億元＝12000萬元；土地開發(fā)成本和管理費用：2.5億元＝25000萬元銷售費用：V×2%銷售稅費：V×5.5%開發(fā)利潤：V×10%投資利息：土地成本投資利息：12000×（1＋3%）建設成本和管理費用利息：25000×（1＋3%）可轉(zhuǎn)讓熟地總價：V＝12000＋25000＋V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000×（1＋3%）3＋25000×（1＋3%）1.5

31.562PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設可轉(zhuǎn)讓熟地價格為V31.5257、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法舊的房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新構建價格－建筑物折舊＝土地重新構建價格＋建筑物重新構建價格－建筑物折舊舊的建筑物價值＝建筑物重新構建價格－建筑物折舊63PPT課件7、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)估價方法——成本法舊的房地產(chǎn)估價方法——成本法某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類用途、建筑結構和檔次的房屋的建筑安裝工程費為1200元／平方米，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新構建價格的4%，建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費為重新構建價格的6%。請計算該房屋的重新構建價格。64PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法某棟房屋的建筑面積為300平方米，該房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設該房屋的重新構建價格為V元/㎡，建筑安裝工程費＝1200元／平方米；專業(yè)費用＝1200×8%＝96元／平方米管理費用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；銷售費用＝V×4%＝0.04V投資利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V銷售稅費＝V×6%開發(fā)利潤＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061VV＝（1200＋96＋38.88＋0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋203.17＋0.0061V）0.2565PPT課件房地產(chǎn)估價方法——成本法解：設該房屋的重新構建價格為V元/㎡建筑物重新構建價格的求取方法單位比較法以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費密切相關的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行適當處理后得到建安工程費的方法。分部分項法把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或成本，將各個分部或者分項工程數(shù)量乘以對應的單位價格或成本后相加得到建安工程費的方法。房地產(chǎn)估價方法——成本法66PPT課件建筑物重新構建價格的求取方法房地產(chǎn)估價方法——成本法29PP建筑物重新構建價格的求取方法工料測量法把建筑物還原為建筑材料、建筑構配件和設備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構配件、設備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應的單價及人工費標準，將各種建筑材料、建筑構配件、設備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應的單價和人工費標準后相加，并計取相應的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建安