申請(qǐng)人崔光宗、崔平世、刮麗紅因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一

申請(qǐng)人崔光宗、崔平世、刮麗紅因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一_______________________________________________________________________________________（2011）常民三撤字第1號(hào)民事裁定書(shū)湖南省常德市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)(2011)常民三撤字第1號(hào)申請(qǐng)人(原仲裁被申請(qǐng)人)崔光宗，男，**年**月**日出生。申請(qǐng)人(原仲裁被申請(qǐng)人)崔平世，男，**年**月**日出生。申請(qǐng)人(原仲裁被申請(qǐng)人)刮麗紅，女，**年**月**日出生。上述三申請(qǐng)人的共同委托代理人周理，湖南鵬通律師事務(wù)所律師。被申請(qǐng)人(原仲裁申請(qǐng)人)常德裕鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。法定代表人林鴻福，該公司董事長(zhǎng)。委托代理人高峰、謝紅艷，湖南正泰律師事務(wù)所律師。申請(qǐng)人崔光宗、崔平世、刮麗紅因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服常德仲裁委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)仲裁委)(2010)常仲裁字第41號(hào)裁決，向本院提出申請(qǐng)，要求撤銷(xiāo)仲裁。本院受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。仲裁委查明：2007年3月28日，常德裕鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)裕鑫公司)與刮麗紅、崔光宗簽訂《定向設(shè)計(jì)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)房屋合同》，約定刮麗紅、崔光宗訂購(gòu)裕鑫公司開(kāi)發(fā)的坐落在火車(chē)站金匯廣場(chǎng)2號(hào)樓西南角的第二、三、四層商品房，第二、三、四層房屋銷(xiāo)售價(jià)分別為2500元、1700元、1500元每平方米。刮麗紅、崔光宗在合同簽訂時(shí)即向裕鑫公司交納定金四十萬(wàn)元，裕鑫公司取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，刮麗紅、崔光宗須付齊總款項(xiàng)的60%，余下的房款可通過(guò)按揭貸款方式支付，但刮麗紅、崔光宗申請(qǐng)按揭貸款的資格必須由提供按揭貸款的銀行認(rèn)可，刮麗紅、崔光宗在交足首付款的同時(shí)，必須交納辦證費(fèi)用、按揭貸款的各項(xiàng)費(fèi)用，并按按揭貸款提供銀行的要求交齊關(guān)資料和證件，如所交資料和證件不能通過(guò)銀行對(duì)申請(qǐng)按揭貸款的資格審查，責(zé)任由刮麗紅、崔光宗自負(fù)。合同由刮麗紅、崔光宗股東共同簽署，刮麗紅、崔光宗內(nèi)部股東的權(quán)利和責(zé)任與裕鑫公司無(wú)關(guān)。屆時(shí)產(chǎn)權(quán)需分多個(gè)辦理，以達(dá)到銀行對(duì)申請(qǐng)貸款者的相關(guān)要求。2008年1月25日，裕鑫公司與刮麗紅簽訂《常德市商品房預(yù)售合同》，約定刮麗紅購(gòu)買(mǎi)金匯廣場(chǎng)第2幢2-4層202、302、402房，面積共221.84×3平方米，商品房單價(jià)：202房為2500元／m2、302房為1700元／m2、402房為1500元／m2，總金額為1264488元，付款方式為貸款方式付款，首期支付購(gòu)房總價(jià)款的50%，其余價(jià)款可以向工商銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。未按照約定的時(shí)間付款的，按照逾期時(shí)間，分別處理：逾期在15日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)款之日止，按日計(jì)算向裕鑫公司支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起7日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，裕鑫公司有權(quán)解除合同。裕鑫公司解除合同的，刮麗紅應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的1%向裕鑫公司支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。面積確認(rèn)及誤差處理，按產(chǎn)權(quán)部門(mén)最終測(cè)繪結(jié)果，多退少補(bǔ)。2008年1月27日，裕鑫公司與崔平世(系崔光宗之子)簽訂《常德市商品房預(yù)售合同》，約定崔平世購(gòu)買(mǎi)金匯廣場(chǎng)第2幢2-4層203、303、403房，面積共613.72平方米，商品房單價(jià)：203房為2500元／m2、303房為1700元／m2、403房為1500元／m2，總金額為1166268元。付款方式為貸款方式付款，首期支付購(gòu)房總價(jià)款的50%，其余價(jià)款可以向工商銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。首付款必須在2008年2月底前付齊，逾期裕鑫公司有權(quán)另行安排。未按照約定的時(shí)間付款的，按照逾期時(shí)間，分別處理：逾期在15日之日止，崔平世按日計(jì)算向裕鑫公司支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金，并于實(shí)際支付款之日起7日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，裕鑫公司有權(quán)解除合同。裕鑫公司解除合同，崔平世應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的1%向裕鑫公司支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。面積確認(rèn)及誤差處理，按產(chǎn)權(quán)部門(mén)最終測(cè)繪結(jié)果，多退少補(bǔ)。2007年3月28日，刮麗紅向裕鑫公司支付定金200000元，首付款50000元，崔光宗向裕鑫公司支付定金145000元。2008年1月25日，刮麗紅向裕鑫公司支付首付款300000元。2008年1月27日，崔平世向裕鑫公司付首付款370000元。2008年9月27日，刮麗紅向裕鑫公司支付首付款84488元，崔平世向裕鑫公司支付首付款71268元。刮麗紅累計(jì)向裕金公司支付購(gòu)房款634488元，尚欠購(gòu)房款630000元未付。崔平世(含崔光宗)累計(jì)向裕鑫公司支付586268元，尚欠購(gòu)房款580000元未付。2008年9月25日，裕鑫公司與崔平世和刮麗紅簽訂《關(guān)于崔平世、刮麗紅購(gòu)買(mǎi)房屋有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議對(duì)室內(nèi)衛(wèi)生間防水和水電安裝、有線電視和電話寬帶預(yù)埋過(guò)道面積等問(wèn)題進(jìn)行了約定。2009年12月，崔光宗、崔平世、刮麗紅將按揭資料交給裕鑫公司，裕鑫公司將該資料提交按揭銀行。2010年2月4日，工商銀行常德武陵支行向崔光宗、崔平世、刮麗紅出具《不予貸款通知書(shū)》，不予貸款的理由主要是存在個(gè)人收入來(lái)源等問(wèn)題。2010年2月7日，裕鑫公司向崔光宗、崔平世、刮麗紅發(fā)出《通知》，要求其支付延期交付首付款的違約金，裕鑫公司不能及時(shí)收取購(gòu)房尾款的損失以及一次性支付購(gòu)房尾款。2010年3月11日，崔光宗、崔平世、刮麗紅向裕鑫公司發(fā)出《知會(huì)函》，要求其履行合同約定的價(jià)格，及時(shí)交付房屋。2010年3月19日，裕鑫公司向崔光宗、崔平世、刮麗紅發(fā)出《通知》，要求其按銀行《不予貸款通知書(shū)》的內(nèi)容準(zhǔn)備符合銀行條件的按揭資料，不提交或提交后不符合銀行要求的，20日內(nèi)一次性以現(xiàn)金方式交付購(gòu)房尾款。2010年3月20日，崔光宗、崔平世、刮麗紅向裕鑫公公司發(fā)出書(shū)面材料，稱(chēng)房屋總金額未計(jì)算出來(lái)，無(wú)法提供收入證明等。2010年4月18日，裕鑫公司向崔光宗、崔平世、刮麗紅發(fā)出《通知》，要求其在20日內(nèi)一次性支付購(gòu)房尾款，否則將依法解除合同。2010年5月25日，裕鑫公司向崔光宗、崔平世、刮麗紅發(fā)出《解除通知》，解除雙方簽訂的《定向設(shè)計(jì)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)房屋合同》、《常德市商品房預(yù)售合同》、《關(guān)于崔平世、刮麗紅購(gòu)買(mǎi)房屋有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充協(xié)議》。崔光宗、崔平世、刮麗紅未就此解除通知請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。另查明：裕鑫公司于2008年1月16日取得《常德市城區(qū)商品房預(yù)售許可證》，預(yù)售總建筑面積為20201平方米。后由于房屋實(shí)測(cè)面積減少，裕鑫公司于2009年8月12日重新領(lǐng)?凍５率諧喬唐販吭な坌砜芍ぁ罰な圩芙ㄖ婊?9807平方米。2008年8月底，在征得裕鑫公司同意后，崔光宗、崔平世、刮麗紅對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行裝修。以上事實(shí)，有《定向設(shè)計(jì)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)房屋合同》、《常德市商品房預(yù)售合同》、《關(guān)于崔平世、刮麗紅購(gòu)買(mǎi)房屋有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充協(xié)議》、收款憑據(jù)、商品房預(yù)售許可證、不予貸款通知書(shū)、通知、知會(huì)函、解除通知、郵寄憑證等證據(jù)佐證。仲裁委認(rèn)為：裕鑫公司與崔光宗、崔平世、刮麗紅簽訂的《定向設(shè)計(jì)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)房屋合同》、《常德市商品房預(yù)售合同》、《關(guān)于崔平世、刮麗紅購(gòu)買(mǎi)房屋有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。裕鑫公司已經(jīng)履行了交付商品房的合同義務(wù)。由于崔光宗、崔平世、刮麗紅所提交的銀行按揭資料存在個(gè)人資金來(lái)源等問(wèn)題，無(wú)法進(jìn)行按揭貸款，崔光宗、崔平世、刮麗紅應(yīng)當(dāng)及時(shí)采用其他方式支付購(gòu)房款。在裕鑫公司多次書(shū)面催促后，崔光宗、崔平世、刮麗紅沒(méi)有繼續(xù)提交符合要求的按揭資料，也不愿以現(xiàn)金方式付款，使裕鑫公司至今未能按合同約定收到購(gòu)房尾款，并給裕鑫公司造成經(jīng)濟(jì)損失，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)若干問(wèn)題的解釋)第二十三條及《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法)第九十四條第(四)項(xiàng)之規(guī)定，裕鑫公司可以行使合同解除權(quán)。裕鑫公司已于2010年5月25日向崔光宗、崔平世、刮麗紅發(fā)出《解除通知》，根據(jù)《合同法》第九十六條之規(guī)定，合同自該通知到達(dá)崔光宗、崔平世、刮麗紅時(shí)解除。崔光宗、崔平世、刮麗紅并未請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，裕鑫公司與崔光宗、崔平世、刮麗紅就商品房買(mǎi)賣(mài)方面的《定向設(shè)計(jì)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)房屋合同》、《常德市商品房預(yù)售合同》、《關(guān)于崔平世、刮麗紅購(gòu)買(mǎi)房屋有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充協(xié)議》已依法解除。由于本案合同已經(jīng)解除，裕鑫公司無(wú)需再請(qǐng)求解除合同，因此，第一項(xiàng)請(qǐng)求仲裁庭不需審理。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。裕鑫公司已將房屋交付崔光宗、崔平世、刮麗紅，崔光宗、崔平世、刮麗紅已使用房屋但未付清購(gòu)房款，給裕鑫公司造成了損失，崔光宗、崔平世、刮麗紅應(yīng)比照違約金，按逾期應(yīng)付購(gòu)房款的1%向裕鑫公司支付賠償金，并將房屋恢復(fù)原狀返還給裕鑫公司。雖然崔光宗、刮麗紅和裕鑫公司簽訂了《定向設(shè)計(jì)、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)房屋合同》，但該合同項(xiàng)下的標(biāo)的物已分別被刮麗紅、崔平世與裕鑫公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的標(biāo)的物所覆蓋，此時(shí)，崔光宗已不是商品預(yù)售合同的當(dāng)事人，無(wú)需承擔(dān)合同約定的權(quán)利義務(wù)，裕鑫公司要求崔光宗承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的仲裁請(qǐng)求，仲裁庭不予支持。根據(jù)《合同法》第六十條第一款、第九十六條、第九十七條、《若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，裁決：一、刮麗紅向裕鑫公司支付賠償金6300元；崔平世向裕鑫公司支付賠償金5800元；二、刮麗紅、崔平世將所購(gòu)的金匯廣場(chǎng)2幢202、203、302、303、402、403房在本裁決生效后30日內(nèi)恢復(fù)原狀并返還給裕鑫公司；三、對(duì)裕鑫公司的其他仲裁請(qǐng)求不予支持。以上第一項(xiàng)，自本裁決生效之日起十日內(nèi)給付，同時(shí)，裕鑫公司應(yīng)退還刮麗紅已付購(gòu)房款634488元，應(yīng)退還崔平世已付購(gòu)房款586268元。本案仲裁受理費(fèi)22150元、案件處理費(fèi)500元，由裕鑫公司承擔(dān)11325元，由刮麗紅、崔平世共同承擔(dān)11325元，應(yīng)由刮麗紅、崔平世承擔(dān)的部分，裕鑫公司已經(jīng)預(yù)付，刮麗紅、崔平世在給付以上第一項(xiàng)款項(xiàng)時(shí)應(yīng)將此費(fèi)用一并付給裕鑫公司。裁決書(shū)送達(dá)后，崔光宗、崔平世、刮麗紅均不服仲裁裁決，均以“1、常德仲裁委員會(huì)(2010)常仲裁字第41號(hào)裁決是當(dāng)事人沒(méi)有仲裁協(xié)議的仲裁；2、常德仲裁委員會(huì)(2010)常仲裁字第41號(hào)裁決是在法定審理期間三個(gè)月后作出的，其仲裁程序違法；3、常德仲裁委員會(huì)(2010)常仲載字第41號(hào)裁決第2項(xiàng)‘崔平世、刮麗紅將所購(gòu)買(mǎi)的金匯廣場(chǎng)2幢202、203、302、303、402、403房在本裁決生效后30日內(nèi)恢復(fù)原狀并返還給裕鑫公司’超越仲裁范圍。4、仲裁庭對(duì)裕鑫公司的第一項(xiàng)請(qǐng)求沒(méi)有審理。裕鑫公司在訴求提出解除合同，就說(shuō)明裕鑫公司與崔光宗、崔平世、刮麗紅的合同沒(méi)有解除，仲裁庭就應(yīng)該予以審理；5、常德仲裁委員會(huì)(2010)常仲裁字第41號(hào)裁決在實(shí)體處理上嚴(yán)重違法，是枉法裁決”為由，向本院申請(qǐng)依法撤銷(xiāo)該裁決。經(jīng)審理查明，仲裁委認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，所列舉的證據(jù)能夠佐證所認(rèn)定的事實(shí)。另查明，2008年1月25日和2008年1月27日刮麗紅、崔平世分別與裕鑫公司簽訂的《常德市商品房預(yù)售合同》第十六條關(guān)于“爭(zhēng)議解決方式”中約定，本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請(qǐng)調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解不成的，提交常德仲裁委員會(huì)仲裁。2010年6月12日，裕鑫公司向仲裁委申請(qǐng)仲裁，仲裁請(qǐng)求第3項(xiàng)為：請(qǐng)求裁決崔光宗、崔平世、刮麗紅將房屋恢復(fù)原狀并返回裕鑫公司。2010年5月25日，裕鑫公司向崔光宗、崔平世、刮麗紅發(fā)出《解除合同通知》，崔光宗，崔平世、刮麗紅沒(méi)有在約定異議期間，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。2010年6月12日，裕鑫公司向仲裁委申請(qǐng)仲裁，仲裁委于2011年1月18日作出仲裁裁決，仲裁委根據(jù)《仲裁規(guī)則》第六十三條之規(guī)定，已履行了適當(dāng)延長(zhǎng)案件審理期限的有關(guān)手續(xù)。崔光宗、崔平世、刮麗紅均未向本院提供仲裁委在實(shí)體處理上嚴(yán)重違法，是枉法裁決的證據(jù)。本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是崔光宗、崔平世、刮麗紅申請(qǐng)撤銷(xiāo)裁決的理由是否符合《仲裁法》第五十八條的有關(guān)規(guī)定。本案中，仲裁委作出的(2010)常仲裁字第41號(hào)裁決，未出現(xiàn)《仲裁法》第五十八條第一款(一)項(xiàng)關(guān)于“沒(méi)有仲裁協(xié)議的”、第(二)項(xiàng)關(guān)于“裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會(huì)無(wú)權(quán)仲裁的”、第(三)項(xiàng)關(guān)于“仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的”和第(六)項(xiàng)關(guān)于“仲裁員在