國際品牌策略建議方案

時(shí)間國際品牌策略建議方案2005.Feb前言——本案的目的明確.探討.發(fā)展.目的。方案的根本目的是進(jìn)行產(chǎn)品的銷售。本案涉及的品牌提升方案、品牌整合傳播策略、產(chǎn)品理念的導(dǎo)出、產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)以及定價(jià)策略及媒體傳播的問題，均是為此根本目的進(jìn)行服務(wù)的。營銷策略及傳播方案。本方案將會(huì)運(yùn)用部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)提供部分的營銷策略的建議、進(jìn)行量化的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析比較，進(jìn)行產(chǎn)品SWOT分析探討（試案），導(dǎo)出實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)，進(jìn)而形成差異化的宣傳表現(xiàn)方案及終端話述的使用技巧，促進(jìn)銷售。完善。進(jìn)行品牌的提升和發(fā)展、形成并完善品牌整合傳播策略。為確保企業(yè)多產(chǎn)品順利銷售與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，品牌整合、品牌提升的工作是必不可少的。品牌的提升與發(fā)展，是需要諸多方面整合運(yùn)作，同時(shí)也非一蹴而就的。我們的解決之道：（宏觀）綜合“樹法”形成整體傳播策略（微觀）三座標(biāo)定位法確定品牌表現(xiàn)策略形成整體傳播策略雙重定位精準(zhǔn)表現(xiàn)綜合情況研究分析—推論品牌整合方案綜合“樹法”綜合情況研究整體市場(chǎng)研究局部市場(chǎng)表現(xiàn)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較自有品牌力檢測(cè)消費(fèi)者分析媒體投放監(jiān)測(cè)產(chǎn)品SWOT分析銷售/市場(chǎng)潛力評(píng)估促銷策略品牌發(fā)展價(jià)格策略產(chǎn)品發(fā)展新產(chǎn)品策略分析—推論雙重定位綜合分析三座標(biāo)分析+三座標(biāo)精準(zhǔn)定位市場(chǎng)背景競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自身品牌發(fā)展品牌表現(xiàn)策略品牌管理品牌表現(xiàn)策略創(chuàng)意策略文案策略整合傳播方案銷售輔助媒體計(jì)劃同步市場(chǎng)推廣技術(shù)手冊(cè)海報(bào)等售點(diǎn)廣告品牌識(shí)別手冊(cè)銷售手冊(cè)互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)策略效果評(píng)估建立品牌資產(chǎn)/健康測(cè)試及監(jiān)督系統(tǒng)預(yù)算控制重點(diǎn)考慮品牌管理方案品牌表現(xiàn)策略品牌整合傳播方案INDEX

綜合情況分析1.大環(huán)境分析2.寫字樓宇市場(chǎng)研究3.營業(yè)用房市場(chǎng)研究4.競(jìng)爭(zhēng)分析交叉研究—品牌表現(xiàn)策略品牌整合策略我們要面對(duì)的是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)?

Whatamarketwillweface?1.大環(huán)環(huán)境分析析宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策策環(huán)境描描述2.寫字字樓宇市市場(chǎng)研究究甲級(jí)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀寫字樓宇宇的價(jià)格格水平區(qū)區(qū)間與走走勢(shì)主要投資資結(jié)構(gòu)模模式與投投資者類類型北京甲級(jí)級(jí)寫字樓樓的未來來發(fā)展趨趨勢(shì)3.營業(yè)業(yè)用房市市場(chǎng)研究究影響商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)快速速發(fā)展的的原因商業(yè)營業(yè)業(yè)用房類類型與現(xiàn)現(xiàn)狀商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀及及趨勢(shì)熱點(diǎn)業(yè)態(tài)態(tài)模式與與客群特特征總體市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展特特征研究究4.寫字字樓+底底商式項(xiàng)項(xiàng)目的分分析總結(jié)結(jié)綜合情況況分析2004年市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析市場(chǎng)運(yùn)行行環(huán)境將將繼續(xù)改改善。(1)預(yù)預(yù)計(jì)2004年年GDP增長(zhǎng)8%左右右。(2)固定定資產(chǎn)投投資加速速增長(zhǎng)。。2003年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅將近近30%，預(yù)計(jì)計(jì)2004年也也將保持持較快增增長(zhǎng)。(3)預(yù)預(yù)計(jì)2004年年貨幣供供應(yīng)量繼繼續(xù)較快快增長(zhǎng)。。(4)居民收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)將進(jìn)一一步加快快。物價(jià)總水水平將扭扭轉(zhuǎn)下降降趨勢(shì)。。2004年1-11月月份，居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格同同比上漲漲0.9%。預(yù)預(yù)計(jì)2004年年物價(jià)總總水平上上漲幅度度將會(huì)超超過3%。物價(jià)價(jià)水平回回升，為為改變居居民消費(fèi)費(fèi)心理和和促進(jìn)消消費(fèi)增長(zhǎng)長(zhǎng)將發(fā)生生積極作作用。2004年市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行存存在的主主要問題題——值得我們們高度注注意房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析近年來消消費(fèi)在國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中地位位有所下下降。(1)最最終消費(fèi)費(fèi)在GDP中比比重有所所下降。。最終消消費(fèi)率2000年為61.1%，2001年下降降為59.8%，根據(jù)據(jù)2002和2003年投資資、消費(fèi)費(fèi)增長(zhǎng)趨趨勢(shì)，預(yù)預(yù)計(jì)最終終消費(fèi)率率還將有有所下降降。(2)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民消消費(fèi)在最最終消費(fèi)費(fèi)中比重重下降，，從1996年年的80.4%下降到到2001年的的77.9%。。擴(kuò)大城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民消消費(fèi)還面面臨較多多困難。。(1)居居民儲(chǔ)蓄蓄和投資資傾向增增強(qiáng)，消消費(fèi)傾向向減弱，，造成消消費(fèi)需求求增長(zhǎng)相相對(duì)緩慢慢。(2)農(nóng)民民收入增增長(zhǎng)困難難，農(nóng)村村市場(chǎng)開開拓面臨臨不少障障礙。（（3）不同收收入階階層居居民消消費(fèi)不不平衡衡的矛矛盾突突出。。（4））城鎮(zhèn)鎮(zhèn)低收收入群群體擴(kuò)擴(kuò)大，，就業(yè)業(yè)和社社會(huì)保保障壓壓力加加大。。市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)秩秩序還還比較較混亂亂。社會(huì)信信用體體系建建設(shè)嚴(yán)嚴(yán)重滯滯后，，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和和擴(kuò)大大市場(chǎng)場(chǎng)流通通的制制約作作用日日益明明顯。。此外外，國國內(nèi)商商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域?qū)?duì)外開開放的的限制制將進(jìn)進(jìn)一步步放開開，步步伐將將進(jìn)一一步加加大，，而國國內(nèi)流流通業(yè)業(yè)現(xiàn)代代化程程度還還比較較低，，不能能很好好地適適應(yīng)加加入WTO后市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的需要要。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)政策策環(huán)境境描述述2004年年，政政府加加大宏宏觀調(diào)調(diào)控力力度，，從加加大土土地調(diào)調(diào)控力力度，，實(shí)施施土地地市場(chǎng)場(chǎng)清理理整頓頓，緊緊縮房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸等方方面對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)實(shí)實(shí)行"點(diǎn)剎剎車"。國土資資源部部下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于貫貫徹落落實(shí)《《國務(wù)務(wù)院關(guān)關(guān)于深深化改改革嚴(yán)嚴(yán)格土土地管管理的的決定定》的的通知知通知認(rèn)認(rèn)為，，土地地市場(chǎng)場(chǎng)治理理整頓頓的成成果還還是初初步的的、階階段性性的，，圈占占土地地、亂亂占濫濫用耕耕地的的問題題尚未未根本本解決決。為為鞏固固土地地市場(chǎng)場(chǎng)治理理整頓頓成果果，確確保暫暫停農(nóng)農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用用審批批到期期后，，有效效防止止投資資規(guī)模模擴(kuò)張張的““反彈彈”，，各地地必須須認(rèn)真真貫徹徹落實(shí)實(shí)《決決定》》提出出的各各項(xiàng)防防止““反彈彈”的的措施施。10月月28日央央行突突然加加息；；同日日，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生重重大影影響的的電視視電話話會(huì)議議在北北京舉舉行電視電電話會(huì)會(huì)議上上，國國務(wù)院院總理理溫家家寶作作了重重要講講話，，要求求繼續(xù)續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)和改改進(jìn)土土地管管理。。更多地地依賴賴市場(chǎng)場(chǎng)手段段，這這是宏宏觀調(diào)調(diào)控變變化的的一個(gè)個(gè)風(fēng)向向標(biāo)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)用價(jià)價(jià)格機(jī)機(jī)制來來調(diào)節(jié)節(jié)市場(chǎng)場(chǎng)的供供求關(guān)關(guān)系。。政策現(xiàn)象分分析事實(shí)上，，宏觀觀調(diào)控控以來來，作作為重重要調(diào)調(diào)控對(duì)對(duì)象的的房地地產(chǎn)行行業(yè)的的熱度度并沒沒有減減弱，，房?jī)r(jià)價(jià)仍在在上升升。正正是在在這個(gè)個(gè)背景景下，，央行行決定定加息息對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的需需求進(jìn)進(jìn)行影影響，，同時(shí)時(shí)由市市場(chǎng)來來調(diào)節(jié)節(jié)土地地供應(yīng)應(yīng)。因因此，，日前前國土土資源源部的的官員員已經(jīng)經(jīng)證實(shí)實(shí)，自自今年年4月月份以以來在在全國國范圍圍內(nèi)凍凍結(jié)的的農(nóng)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)建設(shè)設(shè)用地地的禁禁令在在10月31日日已經(jīng)經(jīng)解禁禁，地地方政政府將將可以以重新新啟動(dòng)動(dòng)土地地開發(fā)發(fā)、招招商和和投資資計(jì)劃劃。作為房地地產(chǎn)市市場(chǎng)最最為惹惹眼的的上海海，在在溫家家寶總總理主主持的的電視視電話話會(huì)議議之后后的一一天就就作出出了強(qiáng)強(qiáng)烈的的反應(yīng)應(yīng)。10月月29日，，上海海市房房地局局推出出了大大量住住宅用用地，，加大大了土土地供供應(yīng)量量。根根據(jù)上上海市市國有有土地地使用用權(quán)2004年年第3號(hào)出出讓公公告，，這次次公告告總計(jì)計(jì)推出出了14個(gè)個(gè)區(qū)以以及新新江灣灣城共共44幅國國有土土地使使用權(quán)權(quán)，總總面積積高達(dá)達(dá)277.7萬萬平方方米，，其中中純居居住用用途的的地塊塊面積積高達(dá)達(dá)247萬萬平方方米，，占到到將近近九成成份額額。從加息和和土地地政策策兩個(gè)個(gè)方面面的變變化看看，中中央政政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的態(tài)度度已經(jīng)經(jīng)表現(xiàn)現(xiàn)十分分明顯顯，也也表明明了比比較堅(jiān)堅(jiān)定的的決心心。看看來幾幾天前前還在在激烈烈爭(zhēng)辯辯的““房地地產(chǎn)泡泡沫論論”已已經(jīng)變變得毫毫無意意義了了，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的由由熱變變冷已已經(jīng)是是個(gè)明明顯的的趨勢(shì)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境概述述2004北北京房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總體體景氣指數(shù)數(shù)分析（1－3季度度）市統(tǒng)計(jì)局日日前發(fā)布本本市今年1至3季度度房地產(chǎn)開開發(fā)景氣指指數(shù)。前3季度本市市房地產(chǎn)開開發(fā)完成投投資870.6億元元，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景氣氣指數(shù)（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“京房房指數(shù)”））值為102.6，，比1至2季度上升升2.8點(diǎn)點(diǎn)，比上年年同期下降降1.5點(diǎn)點(diǎn)。從一年年來的運(yùn)行行情況看，，一季度由由于受全國國投資高速速增長(zhǎng)等因因素影響，，京房指數(shù)數(shù)上升至110.0點(diǎn)，成為為2002年以來的的最高點(diǎn)。。進(jìn)入3月月份后，國國家采取了了一系列宏宏觀調(diào)控措措施，在信信貸、土地地、投資項(xiàng)項(xiàng)目清理等等方面限制制投資的過過熱增長(zhǎng)，，京房指數(shù)數(shù)逐月回落落，6月份份回落至99.8點(diǎn)點(diǎn)，處于不不景氣區(qū)間間。7月份份后京房指指數(shù)有所恢恢復(fù)。1至3季季度京房房指數(shù)的的8個(gè)分分指數(shù)與與1至2季度相相比，呈呈1升7降格局局。其中中正面影影響總指指數(shù)的惟惟一因素素是土地地購置費(fèi)費(fèi)分指數(shù)數(shù)大幅度度上升了了43.8點(diǎn)，，這主要要是由于于今年以以來，宏宏觀調(diào)控控將嚴(yán)格格土地管管理等作作為政策策手段之之一，1至2季季度土地地購置費(fèi)費(fèi)分指數(shù)數(shù)一度下下降了44.2點(diǎn)，1至3季季度這一一指標(biāo)出出現(xiàn)了恢恢復(fù)性反反彈；從從其它分分指數(shù)來來看，與與1至2季度相相比，仍仍略呈下下降趨勢(shì)勢(shì)，其中中開發(fā)投投資分指指數(shù)、完完成土地地開發(fā)面面積分指指數(shù)分別別下降3.7和和2.8個(gè)百分分點(diǎn)，對(duì)對(duì)總指數(shù)數(shù)產(chǎn)生了了較大的的影響。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境簡(jiǎn)單總結(jié)結(jié)總體來看，1至9月月本市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資、施工工面積、、竣工面面積等開開發(fā)指標(biāo)標(biāo)同比都都仍然保保持了兩兩位數(shù)的的增長(zhǎng)，，同時(shí)銷銷售面積積、銷售售額保持持了同步步增長(zhǎng)，，銷售價(jià)價(jià)格上揚(yáng)揚(yáng)，空置置面積與與上一季季度相比比出現(xiàn)了了下降。。這表明明：目前本市市的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)仍然然處于一一個(gè)比較較活躍的的階段。。目前的宏宏觀調(diào)控控措施將將對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有一定定的滯后后影響，，減弱房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增長(zhǎng)的的后勁，，將不利利于明后后年投資資的增長(zhǎng)長(zhǎng)。一些先行行指標(biāo)來來看，本本年購置置土地面面積、完完成土地地開發(fā)投投資、新新開工面面積等都都出現(xiàn)了了一定幅幅度的下下降。2.寫字字樓宇市市場(chǎng)研究究甲級(jí)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀受到上半半年宏觀觀調(diào)控政政策的影影響，寫寫字樓市市場(chǎng)投資資額增幅幅有所下下降。從從全國范范圍內(nèi)來來看，第第二季度度寫字樓樓市場(chǎng)供供應(yīng)充足足；同時(shí)時(shí)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶帶來需求求活躍，，使各地地對(duì)寫字字樓需求求量增加加，尤其其是主要要城市中中心地段段的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓需求旺旺盛，使使空置面面積下降降。今年年第二季季度全國國寫字樓樓平均銷銷售價(jià)格格同比上上漲了23.10%，，租金水水平穩(wěn)步步上升。。寫字樓投投資持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，，但增幅幅大幅減減少第二季度度全國寫寫字樓投投資額為為151億元，，同比增增長(zhǎng)24.59%，增增幅比第第一季度度下降了了43.41個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。上半半年寫字字樓竣工工面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)了21.40%。全國主要要城市甲甲級(jí)寫字字樓新增增供應(yīng)增增加第二季度度的國際際投資大大廈上市市，使北北京甲級(jí)級(jí)寫字樓樓辦公面面積總存存量達(dá)到到292.40萬平方方米。第第二季度度北京新新增12個(gè)寫字字樓項(xiàng)目目，58.60萬平方方米，主主要分布布在朝陽陽區(qū)。2005寫字樓樓宇市場(chǎng)場(chǎng)研究2005全國寫寫字樓市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)將將呈現(xiàn)以以下特點(diǎn)點(diǎn):隨著2004年“緊收””政策的的出臺(tái)，，2005年度市場(chǎng)價(jià)格格會(huì)逐步步趨于穩(wěn)穩(wěn)定，盡管有個(gè)個(gè)別開發(fā)發(fā)商迫于于資金壓壓力會(huì)采采取打折折等優(yōu)惠惠促銷策策略，但但是不會(huì)會(huì)影響寫寫字樓整整體價(jià)格格穩(wěn)定趨趨勢(shì)。隨隨著個(gè)別別地區(qū)隨隨著整體體產(chǎn)品品品質(zhì)的提提高，出出現(xiàn)價(jià)格格稍有上上漲的現(xiàn)現(xiàn)象。由于整體宏觀觀環(huán)境的持續(xù)續(xù)良好發(fā)展，，寫字樓租賃賃市場(chǎng)會(huì)變得得活躍起來。。受“緊收””政策的滯后后影響，北京市寫字樓樓租金出現(xiàn)觸觸底反彈，國貿(mào)、建國門門、朝陽區(qū)的租金價(jià)格出出現(xiàn)小幅上升趨勢(shì)勢(shì)。2005寫字字樓宇市場(chǎng)研研究寫字樓宇的價(jià)價(jià)格水平區(qū)間間與走勢(shì)甲級(jí)寫字樓銷銷售價(jià)格上漲漲。今年全國甲級(jí)級(jí)寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)需要旺盛，，平均銷售價(jià)價(jià)格同比上漲漲了23.10%。。全國主要城市市新增供應(yīng)寫寫字樓銷售價(jià)價(jià)格（單位：：元/平方米米）城市北京上海深圳杭州成都銷售價(jià)格12,92514,000~18,00010,31111,0902,780全國主要城市市新增供應(yīng)寫寫字樓銷售價(jià)價(jià)格（單位：：元/平方米米）【數(shù)據(jù)來源：：中原研究部部提供數(shù)據(jù)整整理所得】第二季度，北北京市2004年第二季季度甲級(jí)寫字字樓加權(quán)租金金為5.64元/平方米米/天，與上上季度基本持持平。其中東東長(zhǎng)安街建國國門區(qū)域和CBD區(qū)域分分別上升了3.30%和和2.70%，相對(duì)上升升幅度較大。。中關(guān)村區(qū)域域同比下降0.60%。。主要投資結(jié)構(gòu)構(gòu)模式與投資資者類型主要投資者類類型分——個(gè)個(gè)人投資者選選取投資方向向的要素：：置業(yè)門檻檻和投資資回報(bào)寫字樓的的區(qū)位寫字樓的的檔次形形象寫字樓的的品質(zhì)軟性配套套與物業(yè)業(yè)管理公司選取取寫字摟摟的要素素公司自身身狀況，，包括公公司的資資金計(jì)劃劃、開支支預(yù)算等等公司未來來發(fā)展情情況物業(yè)的保保值與增增值周邊客戶戶資源的的情況物業(yè)本身身檔次或或管理狀狀況充分尊重重員工對(duì)對(duì)辦公地地點(diǎn)的意意見北京甲級(jí)級(jí)寫字樓樓的未來來發(fā)展趨趨勢(shì)未來7年年“3+1”將將左右北北京甲級(jí)級(jí)寫字樓樓發(fā)展棋棋局。?！?＋1”指的的是2004年年～2010年年近7年年內(nèi)對(duì)北北京甲級(jí)級(jí)寫字樓樓價(jià)格影影響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的三大大因素和和一個(gè)關(guān)關(guān)鍵事件件。全球球“新經(jīng)經(jīng)濟(jì)”浪浪潮致使企業(yè)對(duì)辦辦公地址址和辦公公環(huán)境的的需求發(fā)發(fā)生重大大改變、、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)圈圈的發(fā)展展蓬勃興起、、宏觀調(diào)調(diào)控以以及2008年年北京奧奧運(yùn)。。需要關(guān)注注的是《《北京城城市整體體規(guī)劃》》修編已已明確確將北京京城市發(fā)發(fā)展方向向確定為為“宜居居”未來幾年年都是北北京寫字字樓供應(yīng)應(yīng)較為集集中的時(shí)時(shí)期。。從中長(zhǎng)期期規(guī)劃來來看，CBD約約在500萬平平方米，，中關(guān)村村為200萬萬平方米米左右，，金融街街在150萬平平方米左左右，其其他地區(qū)區(qū)在150萬平平方米左左右，潛潛在供應(yīng)應(yīng)量在1000萬平方方米左右右。低密密度度寫寫字字樓樓將將大大發(fā)發(fā)展展。。非典典以以及及EOD的的興興起起健康康、、環(huán)環(huán)保保將將更更受受重重視視定位位““企企業(yè)業(yè)總總部部””開開發(fā)發(fā)綜合合建建筑筑體體寫寫字字樓樓將將越越來來越越多多北京京甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓的的未未來來發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)的重重要要結(jié)結(jié)論論綜上上因因素素，，在在宏宏觀觀背背景景下下，，一一方方面面北北京京甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓的的需需求求將將保保持持持持續(xù)續(xù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，另另一一方方面面，，奧奧運(yùn)運(yùn)前前甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓的的性性價(jià)價(jià)比比能能夠夠到到達(dá)達(dá)一一個(gè)個(gè)最最合合理理的的水水平平。。我我們們可可以以得得出出奧奧運(yùn)運(yùn)前前后后北北京京甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)的的三三個(gè)個(gè)重重要要結(jié)結(jié)論論：：（1））奧運(yùn)運(yùn)前前后后，，價(jià)價(jià)格格作作為為最最重重要要的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)杠杠桿桿，，寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需關(guān)關(guān)系系重重新新洗洗牌牌，，80%以以上上的的企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)重重新新更更換換物物業(yè)業(yè)，，甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)有有望望迎迎來來巨巨量量成成交交；；（2））奧運(yùn)運(yùn)前前甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓作作為為財(cái)財(cái)富富的的重重要要載載體體集集中中放放量量成成規(guī)規(guī)模模，，新新北北京京多多特特色色、、分分層層次次的的商商務(wù)務(wù)格格局局已已然然成成型型，，企企業(yè)業(yè)更更加加明明確確的的尋尋找找適適合合本本企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的財(cái)財(cái)富富策策源源地地；；（3））隨著著企企業(yè)業(yè)流流向向的的愈愈加加明明確確。。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集愈愈加加明明顯顯，，馬太效應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)，企企業(yè)空間間分化持持續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)，各商商務(wù)中心心的功能能特色越越加明顯顯。3.營業(yè)業(yè)用房市市場(chǎng)研究究(本章略)2683510300130621754193100

23942買方性質(zhì)/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)面積比（%）銷售金額(￥)均價(jià)(￥/m2)國內(nèi)企業(yè)單位購買95677258%62313510010976外省市個(gè)人購買2882020221%39186390019397本市城鎮(zhèn)居民購買2141841619%28061330015237國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買148941%27971000

31283外國個(gè)人購買33810%996210026139本市農(nóng)民購買40%華僑、港澳臺(tái)同胞購買30%合計(jì)53597109100%1341248800138113.營業(yè)業(yè)用房市市場(chǎng)研究究(本章略)買方性質(zhì)/統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)銷售面積(m2)面積比（%）銷售金額(￥)均價(jià)(￥/m2)本市城鎮(zhèn)居民購買33541146%269757004984國內(nèi)企業(yè)單位購買16421136%167308003972外省市個(gè)人購買6140312%1635150011654國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買37897%46740005920合計(jì)5811816100%647320005478無論預(yù)售售還是過過戶購買買，本市市城鎮(zhèn)居居民、國國內(nèi)企業(yè)業(yè)單位、、外省個(gè)個(gè)人成為為主要的的消費(fèi)客客群\預(yù)售仍然然占據(jù)主主導(dǎo)地位位\總量上上漲約10%4.項(xiàng)目周邊邊地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品研究究(本章章略)4.項(xiàng)目描述述(本章章略)地理位置置——優(yōu)優(yōu)秀交通路網(wǎng)網(wǎng)條件——優(yōu)良良軟硬件條件——出眾眾本項(xiàng)目級(jí)級(jí)別定位位——高高級(jí)周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)———激烈在整體態(tài)態(tài)勢(shì)趨向向良好的的情況下下，我們們面對(duì)什什么問題題？How’’sgoingweare?交叉研究究—品牌牌表現(xiàn)策策略找到問題題分分析解解決我們?cè)跍蠝贤ㄖ辛肆私獾降牡膯栴}？？無法形成成宣傳合合力，廣廣告宣傳傳聲音略略低廣告宣傳傳面臨很很重的支支持銷售售的壓力力整體調(diào)高高價(jià)格的的可行性性優(yōu)勢(shì)不明明顯從廣告宣宣傳角度度是什么么問題？？要賣的出出！——找到到或制造造賣點(diǎn)要立的住??！——提升升品牌形形象要叫的響響！——整合合傳播要找到差差異性——實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異營營銷定價(jià)策略略——廣告告營銷輔輔助通過對(duì)市市場(chǎng)、消消費(fèi)群體體、產(chǎn)品品的研究究找到或制制造差異異賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化創(chuàng)意意表現(xiàn)形成品牌牌整合支持終端端銷售形成品牌牌的整合傳播播實(shí)際中問問題的表表現(xiàn)是什什么？在閱讀宣宣傳品后后我們看看到的（只批判判、不表表揚(yáng)）信息混雜雜，優(yōu)勢(shì)勢(shì)羅列理念解釋釋平淡、、沒有很很好的創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)無統(tǒng)一形形象、設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格有較大大差異最終評(píng)價(jià)價(jià)：優(yōu)美的““行活””必然會(huì)形形成的后后果：阻礙信息息篩選，，影響傳傳播有效效到達(dá)力量分散散，難以以形成訴訴求表現(xiàn)現(xiàn)合力，，直接影影響銷售售間接影響響品牌認(rèn)認(rèn)知我們能做做什么？？匯千流之之水才能浪遏遏飛舟??！“整合””創(chuàng)意+整合傳播播我們的整整合創(chuàng)意意—確定定主力訴訴求點(diǎn)從市場(chǎng)及及消費(fèi)群群體出發(fā)發(fā)：居于于主要位位置的有有以下4點(diǎn)利益硬件條件件方便格調(diào)可比性不不明顯無差異性性包容性先排除再再合并產(chǎn)生一個(gè)個(gè)概念，，這個(gè)概概念必然然要要求求有對(duì)以以上2個(gè)個(gè)訴求點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行整整合不能放棄棄的，就就要保留留使用——時(shí)間不能放棄棄的理由由：已經(jīng)成為為的品牌牌資產(chǎn)的的一部分分不可能在在同一項(xiàng)項(xiàng)目中有有二個(gè)完完全不同同的理念念有一定的的創(chuàng)意空空間結(jié)合以上上，產(chǎn)生生了一個(gè)個(gè)概念的的描述：：在我們的的產(chǎn)品中中存在一一個(gè)不同同的時(shí)間間在我們的的產(chǎn)品中中你可以以駕馭時(shí)時(shí)間在我們的的產(chǎn)品中中你可以以享受時(shí)時(shí)間的快快樂呼之而出出的創(chuàng)意意時(shí)間因我我而改變變二個(gè)支持持的輔助助訴求：：寫字樓的的“時(shí)間間相對(duì)論論”寫字樓中中的“國國際時(shí)間間”釋義：因?yàn)槲覀儌兊膮^(qū)位位、硬件件設(shè)施、、因?yàn)槲椅覀兊姆?wù)、因因?yàn)槲覀儌兊谋憷故鼓悛q如如置身愛因斯坦坦相對(duì)論論的體驗(yàn)中中，贏得得時(shí)間，，贏得利利益更快快一步，，時(shí)間因因我而改改變。因?yàn)槲覀儌凅w量設(shè)設(shè)計(jì)、因因?yàn)槲覀儌兤肺丁?、因?yàn)槲椅覀兊钠菲焚|(zhì)………使你身身在國內(nèi)內(nèi)，卻感感同身受受著國際際商務(wù)體體驗(yàn)。充分利用用傳播技技巧提升升品牌形形象如：植田T理理論一個(gè)典型型的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性理論論策略基本原理理：利用用兩個(gè)事事物間相相差懸殊殊性，借借助其中中一個(gè)事事物的影影響力來來提升另另一個(gè)事事物的影影響力，，來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自己的的目標(biāo)。。從圖表表中反映映出來就就是M借借助N實(shí)實(shí)現(xiàn)由B到A的的提升過過程。ABMM`N`N尋找、制制造一個(gè)個(gè)宣傳點(diǎn)點(diǎn)A實(shí)現(xiàn)品牌迅速提升Thanks9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:37:3822:37:3822:3712/22/202210:37:38PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2222:37:3822:37Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:37:3822:37:3822:37Thursday,December22,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2222:37:3822:37:38December22,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。22十十二二月月202210:37:38下下午午22:37:3812月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2210:37下下午午12月月-2222:37December22,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/2222:37:3822:37:3822December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。10:37:38下下午午10:37下下午22:37:3812月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:37:3822:37:3822:3712/22/202210:37:38PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。12月-2222:37:3822:37Dec-2222-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。