城南項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手報(bào)告

城南項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究報(bào)告

城南營(yíng)銷部

2007年1月研究目的通過(guò)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前狀況并研究分析，為營(yíng)銷推廣的思路、計(jì)劃、訴求、表現(xiàn)和節(jié)奏等提出合理化建議，建立差異化相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在明年大源組團(tuán)、南延線和華陽(yáng)板塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。研究對(duì)象世紀(jì)城、麓山國(guó)際社區(qū)、遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、神仙樹(shù)大院、首座、南城都匯、九龍倉(cāng)項(xiàng)目、中海大源項(xiàng)目、新世界項(xiàng)目、雅居樂(lè)項(xiàng)目研究設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目介紹A、項(xiàng)目分析B、項(xiàng)目賣點(diǎn)2、怎樣攻擊和轉(zhuǎn)化它們的賣點(diǎn)3、他們的弱點(diǎn)是什么？我們?nèi)绾喂簦?、相對(duì)于它們，我們的弱點(diǎn)是什么？如何轉(zhuǎn)化我們的弱點(diǎn)？5、我們的賣點(diǎn)是什么？怎么突出我們的賣點(diǎn)？一、世紀(jì)城·天鵝湖花園項(xiàng)目介紹1、地理位置：天府大道中段1號(hào)2、開(kāi)發(fā)商名稱：成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司3、建筑規(guī)模：復(fù)合地產(chǎn)（住宅+商業(yè)）總占地面積：1504畝（其中300-400畝住宅）總建筑面積：180萬(wàn)平方米（其中75萬(wàn)平方米住宅）總戶數(shù)：3000多戶4、綠化率：60%5、容積率：2.56、公攤率：15-26%項(xiàng)目分析1、房屋類型：類型：32層高層電梯公寓大戶型17幢1500戶面積：200-300平米，最大900平米主力戶型套型：4/2/雙、3/2/雙、2/2/雙中戶型6幢（戶數(shù)未定）面積：90-140平米小戶型3幢1800戶（面積：50-100平米）主力戶型套型：2/2/單、1/1/單每梯：2-10戶單價(jià)區(qū)間：4900-5600元/平米層差價(jià)格：20-50元/平米朝向差價(jià)格：20-50元/平米2、開(kāi)盤時(shí)間：一期大戶型：2005年10月二期小戶型：2006年4月3、交房時(shí)間：一期大戶型：2006年6月二期小戶型：2007年9月4、售出率：90%5、項(xiàng)目檔次定位：中高檔6、主題概念：居住為主（居住、度假、投資、健身、運(yùn)動(dòng)等）7、項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)：大環(huán)境3萬(wàn)平方水景，投入2億綠化，湖畔，餐飲，歌劇院，國(guó)際會(huì)議中心8、獨(dú)到之處：配套完善，周邊3千畝市政公園9、目標(biāo)群體定位:中高端群體項(xiàng)目賣點(diǎn)1、超大規(guī)模的商住社區(qū)；2、后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，成都具有想象力的建筑作品，外觀為螺旋形的建筑，矗立在一座座獨(dú)立的小島上，110平方米以上戶型都設(shè)計(jì)有100平方米以上、6米層高的超大空中花園環(huán)繞居室，完全可以種樹(shù)和修建水池。樓間距至少40米以上，無(wú)論什么戶型和朝向，只要打開(kāi)窗戶，就能看到美麗的水景。3、擁有400畝的湖面和上萬(wàn)棵大樹(shù)，6000余株銀杏，超過(guò)1500畝的世紀(jì)城生態(tài)公園環(huán)抱。4、項(xiàng)目自身?yè)碛蟹浅Ｍ晟频呐涮自O(shè)施。5、五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。怎樣攻擊和轉(zhuǎn)化它們的賣點(diǎn)賣點(diǎn)1：居住環(huán)境—我們的訴求：對(duì)于高端客戶需求的居住環(huán)境不純粹，居住環(huán)境過(guò)雜。賣點(diǎn)2：空中花園—我們的訴求：6米挑高的空中花園按半面積計(jì)價(jià)，其實(shí)對(duì)于客戶并不劃算；非常影響采光；現(xiàn)房樓間距和沙盤模型上嚴(yán)重不符，樓間距較短，對(duì)視情況較嚴(yán)重，你在陽(yáng)臺(tái)上干什么事都在別人視線范圍內(nèi)。賣點(diǎn)3：湖面——我們的訴求：大面積的湖水治理非常麻煩，且費(fèi)用很高，稍不注意可能會(huì)影響居住品質(zhì)。賣點(diǎn)4：配套——我們的訴求：配套全在社區(qū)里，雖然方便，但居住環(huán)境不純粹、太雜亂、太鬧；而且全年會(huì)議較多，交通狀況影響較大。它們的弱點(diǎn)是是什么？我們們?nèi)绾卧V求？？弱點(diǎn)一：戶型型設(shè)計(jì)很差，，浪費(fèi)面積太太大，公攤面面積也大，130平米以以下都是單衛(wèi)衛(wèi)。弱點(diǎn)二：6米米挑高的空中中花園由于面面積大，直接接影響了客廳廳和主臥的采采光。弱點(diǎn)三：現(xiàn)房房出來(lái)后樓間間距很近，肯肯定會(huì)出現(xiàn)對(duì)對(duì)視情況。弱點(diǎn)四：雖然然號(hào)稱有上萬(wàn)萬(wàn)株大樹(shù)、6000株銀銀杏，但園林林設(shè)計(jì)很差，，毫無(wú)層次感感。弱點(diǎn)五：湖面面水質(zhì)因費(fèi)用用問(wèn)題不可能能長(zhǎng)期有效的的維護(hù)。弱點(diǎn)五：營(yíng)銷銷組織和賣場(chǎng)場(chǎng)管理混亂，，這在一定程程度上反映了了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)經(jīng)營(yíng)和管理的的理念，讓人不得得不懷疑在業(yè)業(yè)主入住后能能否享受與房房?jī)r(jià)相等的尊尊貴感受。弱點(diǎn)六：相當(dāng)當(dāng)部分住宅區(qū)區(qū)都是開(kāi)敞的的，存在一定定的安全隱患患。弱點(diǎn)七：那么么偏遠(yuǎn)的區(qū)位位，65萬(wàn)平平米的商業(yè)體體量巨大，其其銷售和招商商的周期會(huì)很很長(zhǎng)，商業(yè)不成熟會(huì)會(huì)降低住宅配配套品質(zhì)。相對(duì)于它們，，我們的弱點(diǎn)點(diǎn)是什么？如如何轉(zhuǎn)化我們們的弱點(diǎn)？弱點(diǎn)一：區(qū)域域的配套設(shè)施施在我們項(xiàng)目目銷售周期內(nèi)內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)；；向客戶宣揚(yáng)揚(yáng)未來(lái)，賣預(yù)預(yù)期，表明區(qū)域域的未來(lái)隨著著市政府的搬搬遷會(huì)加劇完完善，同時(shí)可可享受世紀(jì)城城、紫荊小區(qū)和桐梓梓林片區(qū)的生生活配套。弱點(diǎn)二：交通通優(yōu)勢(shì)不如它它們明顯。站站華路在機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速下的十十字路口在上上下班時(shí)會(huì)比比較擁擠，不如天天府大道。我我們項(xiàng)目距地地鐵口有800米，而它它們距地鐵口口非常近。弱點(diǎn)三：容積積率高。我們們的容積率是是4.5，而而它們的容積積率只有2.5，我們可可以向客戶宣宣揚(yáng)其2.5的的容積率是整整個(gè)世紀(jì)城的的，而不是其其住宅部分的的，其住宅部部分也是27層和32層的的電梯公寓，，算下來(lái)其實(shí)實(shí)是差不多的的。相對(duì)于它們，，我們的賣點(diǎn)點(diǎn)是什么？怎怎么突出我們們的賣點(diǎn)？賣點(diǎn)一：純居居住社區(qū)，不不受商業(yè)干擾擾，居住品質(zhì)質(zhì)高；可以在在銷售說(shuō)辭中中向客戶闡訴訴。賣點(diǎn)二：戶型型更注重經(jīng)濟(jì)濟(jì)性和實(shí)用性性；用產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)話。賣點(diǎn)三：外立立面的色調(diào)、、風(fēng)格和材質(zhì)質(zhì)更具觀賞性性、更耐看、、更有品質(zhì)感感。賣點(diǎn)四：園林林景觀更注重重設(shè)計(jì)感和品品質(zhì)感，植物物搭配更有層層次、更趨于于合理。賣點(diǎn)五：尊貴貴、豪華的超超級(jí)大堂設(shè)計(jì)計(jì)以及對(duì)架空空層輔以景觀觀的處理。賣點(diǎn)六：新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)和生態(tài)態(tài)濕地的使用用。賣點(diǎn)七：營(yíng)銷銷組織、賣場(chǎng)場(chǎng)管理以及物物業(yè)服務(wù)能夠夠直接博得客客戶的好感。。賣點(diǎn)八：公司司的品牌和業(yè)業(yè)績(jī)二、麓山國(guó)際際社區(qū)麓鎮(zhèn)II期·拉佩佩維爾項(xiàng)目介紹規(guī)劃占地?cái)?shù)千千畝的麓山國(guó)國(guó)際社區(qū)處于于成都建設(shè)中中的國(guó)際城南南副中心，建建筑用地2800畝，總總建筑面積上上百萬(wàn)平方米米。采用國(guó)外外先進(jìn)的PUD（計(jì)劃單單元綜合開(kāi)發(fā)發(fā)）模式開(kāi)發(fā)發(fā)的麓山國(guó)際際社區(qū)，完整整引進(jìn)北美成成熟的居住形形態(tài)與先進(jìn)的的住宅體系,邀請(qǐng)世界最最著名的建筑筑設(shè)計(jì)大師之之一DougDahlin擔(dān)當(dāng)總總體設(shè)計(jì),并并攜手六家全全美最負(fù)盛名名和實(shí)力的公公司擔(dān)綱規(guī)劃劃、建筑、景景觀、結(jié)構(gòu)、、室內(nèi)設(shè)計(jì)。。1、地地理位位置：：麓山山大道道二段段1號(hào)號(hào)2、開(kāi)開(kāi)發(fā)商商名稱稱：成成都萬(wàn)萬(wàn)華房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司3、建建筑規(guī)規(guī)模：：占地面面積：：2600畝總建筑筑面積積：100萬(wàn)平平方米米復(fù)合地地產(chǎn)：：住宅宅占占80-90%商商鋪占占10-20%總戶數(shù)數(shù)：7000-8000戶（（2萬(wàn)萬(wàn)多人人居住住）4、容容積率率：：0.45、計(jì)計(jì)劃投投資額額：13億億6、目目前項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度：：4+1局局部封封頂,6+1三三到一一四層層產(chǎn)品分分析1、房房屋類類型：：4+1花園園洋房房、6+1電電梯花花園洋洋房、、庭院院式別別墅、、獨(dú)棟棟別墅墅、聯(lián)聯(lián)排別別墅2、房房屋戶戶型：：花園洋洋房1梯2戶3、房房屋面面積：：6+1電梯梯花園園洋房房：150m2-240m2庭院式式別墅墅：250-450m24、主主力套套型：：洋房房4/2/2衛(wèi)衛(wèi)5、房房屋價(jià)價(jià)格：：?jiǎn)蝺r(jià)：：5000元———8000元元/m2總價(jià)：：105-150萬(wàn)萬(wàn)6、開(kāi)開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2006年9月24日日拉拉佩維維爾4+1；2006年年12月16日日拉拉佩維維爾6+17、交交房時(shí)時(shí)間：：2007年6月8、售售出率率：100%9、項(xiàng)項(xiàng)目定定位與與檔次次：高高檔社社區(qū)10、、項(xiàng)目目主題題概念念：居居住為為主，，兼有有投資資，度度假11、、項(xiàng)目目主要要優(yōu)勢(shì)勢(shì)與特特點(diǎn)：：總體體規(guī)劃劃，單單元式式開(kāi)發(fā)發(fā)，商商業(yè)中中心，，歐洲洲風(fēng)格格小鎮(zhèn)鎮(zhèn)12、項(xiàng)目目獨(dú)特之處處：復(fù)合型型國(guó)際社區(qū)區(qū)，配套設(shè)設(shè)施更有效效，集中13、目標(biāo)標(biāo)群體定位位：高端，，獨(dú)有，群群體14、價(jià)格格支撐點(diǎn)：：規(guī)模大、、別墅品牌牌、復(fù)合型型國(guó)際社區(qū)區(qū)，配套設(shè)設(shè)施更有效效項(xiàng)目賣點(diǎn)1、非常純純粹、高品品質(zhì)、高品品位的歐美美生活低密密度住宅區(qū)區(qū)；2、集旅游游、休閑、、運(yùn)動(dòng)和居居住功能為為一體的生生活性小鎮(zhèn)鎮(zhèn)；3、成都有有代表意義義上的富人人居住區(qū)；；4、融合了了世界經(jīng)典典別墅風(fēng)格格，結(jié)合麓麓山特有的的淺丘地貌貌，打造出出十足人文文氣息與獨(dú)獨(dú)特內(nèi)涵的的獨(dú)立別墅墅組團(tuán)。5、2800畝城市市緩坡，18天然湖湖泊，30綠色丘陵陵，草甸、、峽谷、森森林，景觀觀與房屋依依傍著自然的環(huán)境境修建，10個(gè)國(guó)際際著名設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)構(gòu)，GOLF練練習(xí)場(chǎng)，恒恒溫泳池，，麓山至尊尊會(huì)所。6、拉佩維維爾地處麓麓鎮(zhèn)中心，，與塞爾維維蒙組團(tuán)接接壤，闊瞰瞰三面環(huán)繞繞的高爾夫夫式的草坪坪景觀，享享受小鎮(zhèn)商商業(yè)中心的的便利生活活。7、6+1多層花園園洋房帶電電梯；戶型型設(shè)計(jì)非常常好。8、將石材材、木材、、金屬和玻玻璃結(jié)合成成一個(gè)整體體，并融入入了亞洲傳傳統(tǒng)的建筑筑形式。9、對(duì)場(chǎng)地地有機(jī)的組組織，最大大限度的使使水景花園園及游藝園園區(qū)成為內(nèi)內(nèi)院的視覺(jué)覺(jué)中心，柔柔化了建筑筑外形。10、半地地下停車場(chǎng)場(chǎng)，形成最最短停車場(chǎng)場(chǎng)距離，不不僅將底層層單位抬高高1.5米米，避免潮潮濕，也讓讓汽車擁有有自然風(fēng)和和陽(yáng)光。怎樣攻擊和和轉(zhuǎn)化它們們的賣點(diǎn)針對(duì)賣點(diǎn)1—5：——我們的訴訴求：麓山山的位置還還是偏遠(yuǎn)，，進(jìn)城或者者回家都不不方便，逸逸翠谷、橡樹(shù)坡坡、水晶崗崗這三個(gè)別別墅組團(tuán)已已經(jīng)交房多多時(shí)，但入入住率很低低，這使得整個(gè)個(gè)麓山社區(qū)區(qū)顯得非常常冷清。針對(duì)賣點(diǎn)6：—我我們的訴求求：拉佩維維爾雖處麓麓鎮(zhèn)中心，，但無(wú)法享享受別墅組組團(tuán)的景觀觀，且麓鎮(zhèn)商業(yè)中中心至今未未開(kāi)修，更更談不上招招商，其商商業(yè)配套要要完善還遙遙遙無(wú)期；而且且售價(jià)太高高。它們的弱點(diǎn)點(diǎn)是什么？？我們?nèi)绾魏卧V求？弱點(diǎn)一：麓麓山距三環(huán)環(huán)有12公公里到天府府廣場(chǎng)有接接近20公公里，離市市區(qū)較遠(yuǎn)，，目前還不不便利的交通狀況況始終是一一個(gè)難題。。弱點(diǎn)二：麓麓山規(guī)劃人人口有近2萬(wàn)人，但但前期交房房后入住情情況很差，，人氣難以以聚集，整整個(gè)社區(qū)顯得非非常冷清。。弱點(diǎn)三：雖雖然麓鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃有良好好的生活和和商業(yè)配套套，但在三三、四年內(nèi)內(nèi)難以成現(xiàn)現(xiàn)，業(yè)主入入住后生活和和交通都有有極大的麻麻煩。弱點(diǎn)四：麓麓鎮(zhèn)雖地處處麓山的大大環(huán)境之中中，但位置置相對(duì)較差差，基本不不能享受別別墅組團(tuán)的的景觀環(huán)境。。弱點(diǎn)五：華華陽(yáng)地區(qū)冬冬季限電的的問(wèn)題在近近兩、三年年中還不會(huì)會(huì)得到徹底底的解決。。弱點(diǎn)六：麓麓鎮(zhèn)今年推推出的6+1電梯多多層均價(jià)會(huì)會(huì)接近7000，在在那個(gè)位置置和那種配配套環(huán)境下，這個(gè)價(jià)價(jià)格還是顯顯得過(guò)高。。弱點(diǎn)七：銷銷售管理不不好，銷售售電話經(jīng)常常不人接聽(tīng)聽(tīng)；銷售人人員的精神神面貌和素素質(zhì)不高。。相對(duì)于它們們，我們的的弱點(diǎn)是什什么？如何何轉(zhuǎn)化我們們的弱點(diǎn)？？弱點(diǎn)一：最最大的弱點(diǎn)點(diǎn)是產(chǎn)品形形態(tài)，我們們是27層層高容積率率、高密度度、兩梯四四戶的電梯梯公寓，而麓鎮(zhèn)鎮(zhèn)是低容積積率、低密密度、一梯梯兩戶的4+1多層層和6+1電梯多層層，在居住的舒適度度上我們處處于劣勢(shì)。。我們可以以通過(guò)對(duì)區(qū)區(qū)域配套會(huì)會(huì)比麓山更更快呈現(xiàn)和和交通方便這這兩點(diǎn)訴求求來(lái)轉(zhuǎn)化我我們這一弱弱點(diǎn)。弱點(diǎn)二：戶戶型不如麓麓山。2007年年3、4月月拉佩維爾爾組團(tuán)將推推出第二批批次6+1花園洋房房108套，這108套房源源全是一種種戶型，2—5層建建筑面積150平米米，底層170平米米，躍層240平平米，他150平米米的戶型設(shè)設(shè)計(jì)的非常常合理，和和我們項(xiàng)目目中位置最最好的160平米戶型在在產(chǎn)品上存存在直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，即使使這108套房源開(kāi)開(kāi)盤就告罄罄，但這個(gè)個(gè)組團(tuán)在剩下的房房源在以后后的推出中中仍然會(huì)有有一定的沖沖擊。我們們的大戶型型售價(jià)會(huì)比比它少600—700每平米，，可以從價(jià)價(jià)格上轉(zhuǎn)化化我們戶型型不如麓山山的這一弱弱點(diǎn)，相對(duì)于它們們，我們的的賣點(diǎn)是什什么？怎么么突出我們們的賣點(diǎn)？？賣點(diǎn)一：我我們?cè)诮煌ㄍㄉ细奖惚悖瑑?yōu)勢(shì)更更加突出；；客戶有直直觀的感受受。賣點(diǎn)二：我我們的區(qū)域域配套更多多，完善時(shí)時(shí)間會(huì)比麓麓山更快；；可以從區(qū)區(qū)域沙盤講講解和銷售售說(shuō)辭中突出出這一賣點(diǎn)點(diǎn)。賣點(diǎn)三：我我們的銷售售價(jià)格要比比它們低800—1000元元每平米；；銷售人員員可以在對(duì)對(duì)客戶的講講解中闡明這這一觀點(diǎn)。。三、遠(yuǎn)大都都市風(fēng)景三三期·悠悠然風(fēng)景景項(xiàng)目介紹1、地理位位置：天府府大道南側(cè)側(cè)325號(hào)號(hào)2、開(kāi)發(fā)商商名稱：成成都遠(yuǎn)大房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限責(zé)任任公司3、建筑規(guī)規(guī)模：總占地面積積：29294.8平米凈用地面積積：21987.48平米總建筑面積積：79865平米米總戶數(shù)：538戶4、容積率率：3.235、綠地率率：40%6、建筑密密度：18.357、車位：：3778、目前項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度：：地基產(chǎn)品分析1、房屋類類型：2棟棟18層兩兩梯兩戶板板式住宅，，2棟32層2梯四四戶點(diǎn)式住住宅。2、房屋戶戶型：套二二、套三、、套四3、房屋面面積：90m2-130m2150-160m24、主力套套型：洋房房4/2/2衛(wèi)5、房屋價(jià)價(jià)格：未定定估計(jì)均價(jià)：：4200元/m2總價(jià)：35-70萬(wàn)萬(wàn)6、開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：2007年2月中旬推推90——130平平米7、交房時(shí)時(shí)間：2008年下下半年8、售出率率：未售9、項(xiàng)目定定位與檔次次：中高檔檔社區(qū)10、項(xiàng)目目主題概念念：居住為為主兼投資資11、目標(biāo)標(biāo)群體定位位：公務(wù)員員，雙流機(jī)機(jī)場(chǎng)人員、、南門大型型公司白領(lǐng)領(lǐng)為主項(xiàng)目賣點(diǎn)1、緊臨天天府大道及及地鐵一號(hào)號(hào)線。2、點(diǎn)式建建筑與帶狀狀建筑相結(jié)結(jié)合的規(guī)劃劃。3、在園林林設(shè)計(jì)上吸吸取中式公公園的造景景手法，把把“森林谷谷地”的造造景理念移移植到社區(qū)區(qū)。4、挑空6米的風(fēng)景景連廊。。5、270—360度全方位位、大尺度度景觀視野野6、3.5萬(wàn)大型風(fēng)風(fēng)景運(yùn)動(dòng)公公園（四個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)已呈呈現(xiàn)）7、獨(dú)立4萬(wàn)平米異異域風(fēng)情““荷蘭水街街”的商業(yè)業(yè)配套怎樣攻擊和和轉(zhuǎn)化它們們的賣點(diǎn)賣點(diǎn)1—我我們的訴求求：雖然緊緊臨地鐵一一號(hào)線，但但在區(qū)位上上已完全屬屬于華陽(yáng)。。賣點(diǎn)2—我我們的訴求求：“帶狀狀建筑”的的弧形設(shè)計(jì)計(jì)雖有創(chuàng)新新，但其兩兩梯四戶的的戶型中有有些房間在通風(fēng)和和采光會(huì)受受影響。賣點(diǎn)5—我我們的訴求求：其270—360度全全方位、大大尺度景觀觀視野的““帶狀建筑筑”有一半半的戶型臨成仁公公路，雖然然退街，但但還是無(wú)法法緩解公路路上來(lái)往貨貨車的噪音和灰塵。。賣點(diǎn)7—我我們的訴求求：商業(yè)配配套雖已呈呈現(xiàn)，但無(wú)無(wú)法招到商商家進(jìn)入，，前期已經(jīng)經(jīng)入住的業(yè)業(yè)主在生活非常常不便。它們的弱點(diǎn)點(diǎn)是什么？？我們?nèi)绾魏卧V求？弱點(diǎn)一：該該項(xiàng)目地處處華陽(yáng)片區(qū)區(qū)，供電，，供水情況況很不穩(wěn)定定。弱點(diǎn)二：項(xiàng)項(xiàng)目距離市市區(qū)鬧市還還是較遠(yuǎn)，，日常生活活、休閑、、購(gòu)物不是是很方便。。弱點(diǎn)點(diǎn)三三：：項(xiàng)項(xiàng)目目地地處處成成仁仁公公路路和和天天府府大大道道的的交交匯匯處處，，來(lái)來(lái)往往的的貨貨車車非非常常頻頻繁繁，，使使得得這這個(gè)個(gè)位位置置噪噪音、、灰灰塵塵和和污污染染都都非非常常嚴(yán)嚴(yán)重重。。弱點(diǎn)點(diǎn)四四：：小小區(qū)區(qū)入入住住率率很很低低，，這這樣樣可可能能會(huì)會(huì)影影響響到到日日后后物物管管公公司司的的正正常常經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作作，，導(dǎo)導(dǎo)致致物物管管服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量量下下降降。。相對(duì)對(duì)于于它它們們，，我我們們的的弱弱點(diǎn)點(diǎn)是是什什么么？？如如何何轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化我我們們的的弱弱點(diǎn)點(diǎn)？？弱點(diǎn)點(diǎn)：：價(jià)價(jià)格格。。我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目和和他他們們開(kāi)開(kāi)出出來(lái)來(lái)的的三三期期在在單單價(jià)價(jià)上上會(huì)會(huì)有有將將近近1000多多元元/平平米米的的差差價(jià)價(jià)，，這這樣樣會(huì)會(huì)分分流流我我們們的的低低端端客客戶戶。?？煽梢砸酝ㄍㄟ^(guò)過(guò)對(duì)對(duì)品品牌牌的的訴訴求求與與整整合合以以及及賣賣場(chǎng)場(chǎng)的的品品質(zhì)質(zhì)與與檔檔次次來(lái)來(lái)提提高高客客戶戶的的心心理理預(yù)預(yù)期期，，讓讓其其認(rèn)認(rèn)同同我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目確確實(shí)實(shí)比比他他們們項(xiàng)項(xiàng)目目貴貴的的值值得得。。相對(duì)于它們，，我們的賣點(diǎn)點(diǎn)是什么？怎怎么突出我們們的賣點(diǎn)？賣點(diǎn)1：公司司的品牌和形形象，通過(guò)賣賣場(chǎng)來(lái)突出。。賣點(diǎn)2：賣場(chǎng)場(chǎng)的品質(zhì)和檔檔次，通過(guò)賣賣場(chǎng)來(lái)突出。。賣點(diǎn)3：交通通和配套的便便捷，區(qū)域沙沙盤演示和銷銷售人員引導(dǎo)導(dǎo)。賣點(diǎn)4：大源源組團(tuán)都是外外來(lái)資金巨頭頭打造開(kāi)發(fā)的的高檔居住區(qū)區(qū)，且離市政政府辦公區(qū)非非常近，其整體居居住環(huán)境和氛氛圍是遠(yuǎn)大無(wú)無(wú)法比擬的，，區(qū)域沙盤演演示和銷售人人員引導(dǎo)。賣點(diǎn)5：豪華華的超級(jí)大堂堂和景觀架空空層賣點(diǎn)6：新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)和生態(tài)態(tài)濕地的使用用。四、神仙樹(shù)大大院項(xiàng)目介紹“神仙樹(shù)大院院”位于城南南神仙樹(shù)片區(qū)區(qū)，居于中海海名城、清華華坊、新里維維多利亞、上上海花園等樓樓盤之間，是是老城南三環(huán)環(huán)路內(nèi)，最后后一塊頂級(jí)規(guī)規(guī)模社區(qū)；距距機(jī)場(chǎng)僅6分分鐘車程，毗毗鄰規(guī)劃中的的一號(hào)地鐵線線站口，交通通優(yōu)勢(shì)獨(dú)樹(shù)城城南；百聯(lián)天天府、家樂(lè)福福等大型超市市、購(gòu)物中心心舉步即至；；銀行、電訊訊、行政機(jī)構(gòu)構(gòu)配套齊全；；占地105畝的神仙樹(shù)樹(shù)公園和285畝的體育育公園環(huán)抱四四周，自然環(huán)環(huán)境清幽雅致致；高新實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校、桐梓梓林小學(xué)等重重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)構(gòu)，造就濃郁郁學(xué)風(fēng)；“城城南高新區(qū)””匯集了大量量的高新集團(tuán)團(tuán)公司、跨國(guó)國(guó)公司，是專專家、高管、、國(guó)際化人士士等城市精英英的匯聚地。。1、地理位置置：成都市紫紫荊西路2號(hào)號(hào)2、開(kāi)發(fā)商名名稱：成都怡怡和天成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司3、建筑規(guī)模模：總占地面積：：163263m2總建筑面積：：653051m2總戶數(shù)：一期期706戶，，二期1600多戶4、容積率：：4.05、綠地率：：30%6、車位：1：0.75，一期530個(gè)，二期期預(yù)計(jì)1200個(gè)，7、目前項(xiàng)目目進(jìn)度：一期期每棟樓工程程進(jìn)度不一樣樣，最高的修修到10層左左右，二期修修到7、8層層。產(chǎn)品分析1、房屋類型型：2梯4戶戶17層電梯梯公寓。2、房屋戶型型：套二、套套三、套四、、套五3、房屋面積積：97-240平方方米4、主力戶型型：140m297m2150m25、房屋價(jià)格格：均價(jià)：一一期5500元/m2，二期現(xiàn)在未未定，估計(jì)會(huì)會(huì)在6000元/m2左右總價(jià)：55-130萬(wàn)6、開(kāi)盤時(shí)間間：一期2006年11月，二期預(yù)預(yù)計(jì)07年4、5月7、交房時(shí)間間：一期2008年5月月8、售出率：：一期已經(jīng)賣賣完9、項(xiàng)目定位位與檔次：高高檔社區(qū)10、項(xiàng)目主主題概念：居居住為主11、目標(biāo)群群體定位：公公務(wù)員、南門門附近工作者者、南門二次次置業(yè)者、南南門大型公司司白領(lǐng)為主項(xiàng)目賣點(diǎn)賣點(diǎn)1：區(qū)位位。老城南三三環(huán)內(nèi)，配套套完善、成熟熟，片區(qū)品質(zhì)質(zhì)高檔。賣點(diǎn)2：規(guī)模模。成都城南三環(huán)環(huán)內(nèi)所剩不多多的大規(guī)模稀稀缺樓盤。賣點(diǎn)3：項(xiàng)目目規(guī)劃和定位位。中國(guó)人的的院落情節(jié)，，以國(guó)際化品品質(zhì)的高層建建筑對(duì)院落精精神的全新演繹。。賣點(diǎn)4：保留留記憶與生活活方式。片區(qū)區(qū)厚重的歷史史文化痕跡和和底蘊(yùn)，神仙樹(shù)大院原原址為普天電纜廠，，在這片土地地上，原有的的幾十年樹(shù)齡齡的香樟、銀銀杏、上世紀(jì)60年年代的蘇式紅墻鋼架廠房房，鐵路和行行架得到適當(dāng)當(dāng)保留并加以以創(chuàng)新。保留留了工業(yè)化生產(chǎn)的痕跡跡，原有的建建筑文化和建建筑元素被再再加工，并被被賦予新的使使用功能和實(shí)現(xiàn)保留留價(jià)值。賣點(diǎn)5：會(huì)所所。聘請(qǐng)日本本后現(xiàn)代主義義建筑大師磯磯崎新對(duì)蘇式式廠房進(jìn)行重重新改造設(shè)計(jì)計(jì)。賣點(diǎn)6：被兩兩大主題公園園（神仙樹(shù)生生態(tài)公園和成成都目前規(guī)模模最大的體育育公園）所環(huán)環(huán)抱。賣點(diǎn)7：建筑筑外立面的色色調(diào)、材質(zhì)、、風(fēng)格都較有有品質(zhì)感。怎樣攻擊和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化它們的賣賣點(diǎn)針對(duì)賣點(diǎn)3——我們的訴求求：樓間距相相當(dāng)近，完全全抵起規(guī)劃在在做，對(duì)視情情況嚴(yán)重，部部分低樓層采光完完全不足。針對(duì)賣點(diǎn)4——我們的訴求求：開(kāi)發(fā)商一一直大力宣傳傳保留下來(lái)的的原生珍稀樹(shù)樹(shù)種其實(shí)很一一般，也并非那那么名貴和高高大，就是一一些普通的樹(shù)樹(shù)木而已。針對(duì)賣點(diǎn)7——我們的訴求求：外立面雖雖然厚重且風(fēng)風(fēng)格歐化，但但已經(jīng)是N年前過(guò)時(shí)的的仿歐式風(fēng)格了，土得得掉牙！而且且許多外墻裝飾飾和結(jié)構(gòu)線條條加大了公攤，以至于于兩梯四戶的的房子公攤平平均在17%-18%左左右，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)說(shuō)極不劃算。。它們的弱點(diǎn)是是什么？我們們?nèi)绾卧V求？？弱點(diǎn)一：戶型型設(shè)計(jì)有明顯顯缺陷，其體體量最大且主主推的140m2戶型，次衛(wèi)正正對(duì)客廳；150m2戶型浪費(fèi)面積積過(guò)大；絕大大多數(shù)戶型都都沒(méi)有設(shè)置儲(chǔ)儲(chǔ)藏間。弱點(diǎn)二：代理理公司負(fù)責(zé)銷銷售，銷售人人員素質(zhì)不高高，對(duì)待客戶戶較為勢(shì)力，，因?yàn)闃潜P好好賣，在對(duì)客戶戶的服務(wù)工作作中顯得怠慢慢和消極。弱點(diǎn)三：樓間間距相當(dāng)近，，對(duì)視情況嚴(yán)嚴(yán)重，部分低低樓層采光不不足。弱點(diǎn)四：開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌效應(yīng)應(yīng)不足，雖然然開(kāi)發(fā)過(guò)的[SOHO]系列和威斯斯頓聯(lián)邦大廈廈在成都有些名氣，但但沒(méi)有在城內(nèi)內(nèi)開(kāi)發(fā)大型高高檔住宅區(qū)的的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于于產(chǎn)品交付后后的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量包括括后期維護(hù)和和物業(yè)管理都都需拭目以待待。弱點(diǎn)五：開(kāi)發(fā)發(fā)商缺乏誠(chéng)信信。開(kāi)盤后很很多沒(méi)賣到房房的客戶要求求退回“選房房誠(chéng)意金”3萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商久久拖不辦，公公司一會(huì)解釋釋說(shuō)要打報(bào)告告后7個(gè)工作作日才聽(tīng)侯財(cái)財(cái)務(wù)的通知，但很多多客戶寫了退退款申請(qǐng)7天天以后，任不不能退款，一一會(huì)又慌稱因因?yàn)橥丝畹娜藬?shù)很多多，沒(méi)辦法安安排。相對(duì)于它們，，我們的弱點(diǎn)點(diǎn)是什么？如如何轉(zhuǎn)化我們們的弱點(diǎn)？弱點(diǎn)一：相對(duì)對(duì)位置偏遠(yuǎn)，，區(qū)域配套不不成熟。我們們可以通過(guò)規(guī)規(guī)劃對(duì)客戶引引導(dǎo)，讓客戶戶清楚這個(gè)新區(qū)不不光有政府和和名牌企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，最關(guān)鍵鍵全是外來(lái)的的實(shí)力大開(kāi)發(fā)發(fā)商聯(lián)手打造的高品品質(zhì)和高品位位的居住社區(qū)區(qū)，與老城南南良莠不齊的的居住環(huán)境有有非常大的區(qū)別，以以此來(lái)增強(qiáng)客客戶的信心。。弱點(diǎn)二：從時(shí)時(shí)間上看，它它們項(xiàng)目的三三期會(huì)截留我我們一期來(lái)自自城南區(qū)域的的高端客戶群群。我們可以通過(guò)過(guò)宣揚(yáng)價(jià)格的的銷售說(shuō)辭來(lái)來(lái)轉(zhuǎn)化這一弱弱點(diǎn)，按它們們現(xiàn)在的推廣廣節(jié)奏來(lái)看，估計(jì)它它們的三期會(huì)會(huì)在今年年底底或者明年年年初推出，均均價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)做做到6500左右右，這樣我們們的一期就有有了和其競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的根本優(yōu)勢(shì)勢(shì)。相對(duì)于它們，，我們的賣點(diǎn)點(diǎn)是什么？怎怎么突出我們們的賣點(diǎn)？賣點(diǎn)一：公司司品牌的知名名度和美譽(yù)度度?？梢酝ㄟ^(guò)過(guò)今年三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)的的整合品牌的的推廣和傳播。賣點(diǎn)二：城南南新區(qū)的大規(guī)規(guī)模、純居住住高品質(zhì)社區(qū)區(qū)。通過(guò)規(guī)劃劃對(duì)客戶引導(dǎo)導(dǎo)，讓客戶清清楚這個(gè)新區(qū)不光光有政府和名名牌企業(yè)進(jìn)駐駐，最關(guān)鍵全全是外來(lái)的實(shí)實(shí)力大開(kāi)發(fā)商商聯(lián)手打造的高品質(zhì)質(zhì)和高品位的的居住社區(qū)，，與老城南良良莠不齊的居居住環(huán)境有非非常大的區(qū)別，以次次來(lái)增強(qiáng)客戶戶的信心。賣點(diǎn)三：樣板板房的展示。。神仙樹(shù)大院院沒(méi)有修樣板板房，一期沒(méi)沒(méi)修，二期也也沒(méi)修，我們們可以通過(guò)對(duì)樣板板房的展示來(lái)來(lái)增強(qiáng)客戶購(gòu)購(gòu)買的信心。。賣點(diǎn)四：交房房標(biāo)準(zhǔn)的展示示。神仙樹(shù)大大院同樣沒(méi)有有交房標(biāo)準(zhǔn)的的展示，只在在購(gòu)房合同上上提了一下，我們們可以通過(guò)對(duì)對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)的的展示來(lái)增強(qiáng)強(qiáng)客戶購(gòu)買的的信心。賣點(diǎn)五：在賣賣場(chǎng)品質(zhì)、營(yíng)營(yíng)銷組織和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理上超超越它們。五、首座項(xiàng)目介紹1、地理位置置：成都市人人民南路四段段48號(hào)2、開(kāi)發(fā)商名名稱：成都鑫鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司3、建筑規(guī)模模：復(fù)合地產(chǎn)（住住宅+商業(yè)））酒酒店20%、住宅55%、商商鋪10%、地下下停車15%占地面積：40畝總建筑面積：：17萬(wàn)平方方米總戶數(shù)：3幢幢694戶4、綠化率：：27%5、容積率：：56、公攤率：：19-21%7、計(jì)劃投資資額：10億億8、目前項(xiàng)目目進(jìn)度：封頂頂產(chǎn)品分析1、房屋類型型：高層電梯梯公寓2、房屋戶型型：平層占95%，躍層層占5%3、房屋面積積：主力面積段：：120多平平米、170多平米4、主推套型型：120多平米的兩兩室兩廳雙衛(wèi)衛(wèi)、170多平米的三三室兩廳雙衛(wèi)衛(wèi)5、房屋價(jià)格格：清水：6200元/m2精裝：8000元/m2全裝：12000元/m2層差價(jià)格：30-100元/m26、開(kāi)盤時(shí)間間：2006年8月7、、交交房房時(shí)時(shí)間間：：2008年年7月月8、、售售出出率率：：40%9、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位與與檔檔次次：：奢奢侈侈派派文文化化城城市市豪豪宅宅10、、項(xiàng)項(xiàng)目目主主題題概概念念：：居居住住70%，，投投資資30%，，與與國(guó)國(guó)際際接接軌軌市市區(qū)區(qū)國(guó)國(guó)際際公公民民純純住住區(qū)區(qū)11、、項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)與與特特點(diǎn)點(diǎn)：：高高檔檔住住宅宅配配合合酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓，，精精品品商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)12、、項(xiàng)項(xiàng)目目獨(dú)獨(dú)特特之之處處：：地地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位，，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)超超出出普普通通住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)定定13、、目目標(biāo)標(biāo)群群體體定定位位：：第第三三、、第第四四次次以以上上置置業(yè)業(yè)，，高高端端金金領(lǐng)領(lǐng)，，中中產(chǎn)產(chǎn)財(cái)財(cái)富富階階層層項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)1、、地地段段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，人人民民南南路路不不可可復(fù)復(fù)制制的的絕絕版版地地段段，，土土地地資資源源珍珍貴貴和和稀稀有有。。2、、CBD主主軸軸之之上上唯唯一一的的城城市市中中心心高高品品質(zhì)質(zhì)豪豪宅宅，，具具有有成成都都傳傳統(tǒng)統(tǒng)富富人人區(qū)區(qū)的的領(lǐng)領(lǐng)袖袖氣氣質(zhì)質(zhì)，，產(chǎn)品品定定位位，，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、配套套資資源源的的整整合合以以及及豪豪邁邁的的國(guó)國(guó)際際形形象象超出出了了普普通通住住區(qū)區(qū)規(guī)定定，，瞄瞄準(zhǔn)準(zhǔn)了了目目標(biāo)標(biāo)群群體體的的社社會(huì)會(huì)地地位位和和階階層層品品位位。。3、、創(chuàng)創(chuàng)新新的的建建筑筑方方式式。。理想想主主義義的的舒舒展展與與俊俊挺挺，，大大跨跨度度板板式式超超高高層層，，理理性性的的高高拔拔與與玻璃璃飄飄板板巨巨浪浪般般的的凌凌空空飄飄逸逸交交相相輝輝映映；；素素樸樸主主義義的的黑黑、、米米棕棕、、銀銀與與透透明明，，散散發(fā)深深邃邃的的美美學(xué)學(xué)力力量量。。4、、奢奢華華的的個(gè)個(gè)人人空空間間，，120多多平平米米的的兩兩室室兩兩廳廳雙雙衛(wèi)衛(wèi)、、170多多平平米米的的三三室室兩兩廳廳雙雙衛(wèi)衛(wèi)。。5、、產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高高，，5座座高高速速觀觀光光電電梯梯、、水水暖暖地地?zé)釤岣舾粢粢舴婪涝朐胂迪到y(tǒng)統(tǒng)、、智智能能安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)、、雙雙層中中空空隔隔音音窗窗、、低低溫溫?zé)釤崴氐匕灏遢椵椛渖洳刹膳迪到y(tǒng)統(tǒng)等等建建筑筑高高新新技技術(shù)術(shù)。。6、、16354平平米米的的商商業(yè)業(yè)社社交交場(chǎng)場(chǎng)所所，，謂謂之之成成都都國(guó)國(guó)際際會(huì)會(huì)客客廳廳。。7、、配配套套高高檔檔，，豪豪華華的的業(yè)業(yè)主主大大堂堂、、西西南南唯唯一一的的挑挑空空恒恒溫溫游游泳泳池池、、豪豪生生國(guó)國(guó)際際五五星星級(jí)級(jí)酒酒店、、美美國(guó)國(guó)吉吉的的堡堡外外國(guó)國(guó)語(yǔ)語(yǔ)幼幼兒兒園園以以及及兒兒童童主主題題會(huì)會(huì)館館、、保保姆姆村村。。8、、MASTER級(jí)級(jí)物物業(yè)業(yè)管管理理（（錦錦繡繡物物管管））9、、榮膺膺聯(lián)聯(lián)合合國(guó)國(guó)““世世界界城城市市建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃創(chuàng)創(chuàng)意意獎(jiǎng)獎(jiǎng)””。。怎樣樣攻攻擊擊和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化它它們們的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)賣點(diǎn)點(diǎn)1——我我們們的的訴訴求求：：首首座座緊緊靠靠立立交交橋橋，，交交通通不不方方便便，，車車輛輛進(jìn)進(jìn)出出是是問(wèn)問(wèn)題題，，高高速速通通行行的的車輛輛會(huì)會(huì)造造成成噪噪音音和和螺螺旋旋氣氣流流，，對(duì)對(duì)風(fēng)風(fēng)水水產(chǎn)產(chǎn)生生非非常常大大的的破破壞壞和和沖沖斷斷作用用，，對(duì)對(duì)身身心心健健康康和和居居住住品品質(zhì)質(zhì)都都會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生不不利利影影響響。。賣點(diǎn)點(diǎn)4——我我們們的的訴訴求求：：戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不注注重重功功能能性性和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性，，太太浪浪費(fèi)費(fèi)；；20%的的公公攤攤使使得得實(shí)實(shí)際際得房房率率很很低低，，對(duì)對(duì)于于客客戶戶來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)不不劃劃算算。。賣點(diǎn)點(diǎn)7——我我們們的的訴訴求求：：僅僅挑挑空空恒恒溫溫游游泳泳池池維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)用用非非常常巨巨大大，，以以后后肯肯定定難難以以維維護(hù)護(hù)，，從從而導(dǎo)導(dǎo)致致物物管管水水平平降降低低。。賣點(diǎn)點(diǎn)5——我我們們的的訴訴求求：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的口口碑碑不不是是很很好好，，鑫鑫達(dá)達(dá)地地產(chǎn)產(chǎn)在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)曼曼哈哈頓頓1.2期期中中存存在在很很多質(zhì)質(zhì)量量問(wèn)問(wèn)題題，，能能否否保保證證承承偌偌的的交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和配配套套要要打打上上問(wèn)問(wèn)號(hào)號(hào)。。它們們的的弱弱點(diǎn)點(diǎn)是是什什么么？？我我們們?nèi)缛绾魏卧V訴求求？？弱點(diǎn)點(diǎn)一一：：首首座座緊緊靠靠立立交交橋橋，，交交通通不不方方便便，，車車輛輛進(jìn)進(jìn)出出是是問(wèn)問(wèn)題題，，高高速速通通行行的的車車輛輛會(huì)會(huì)造造成成噪噪音和和螺螺旋旋氣氣流流，，對(duì)對(duì)風(fēng)風(fēng)水水產(chǎn)產(chǎn)生生非非常常大大的的破破壞壞和和沖沖斷斷作作用用，，對(duì)對(duì)身身心心健健康康和和居居住住品品質(zhì)都都會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生不不利利影影響響。。弱點(diǎn)點(diǎn)二二：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的口口碑碑，，鑫鑫達(dá)達(dá)在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)曼曼哈哈頓頓1.2期期中中存存在在很很多多質(zhì)質(zhì)量量問(wèn)問(wèn)題題，，從從曼曼哈哈頓頓1.2期業(yè)業(yè)主主的的維維權(quán)權(quán)呼呼聲聲中中，，大大家家不不能能不不引引起起重重視視。。弱點(diǎn)點(diǎn)三三：：小小區(qū)區(qū)綠綠化化面面積積較較少少，，居居住住的的舒舒適適性性不不強(qiáng)強(qiáng)。。弱點(diǎn)點(diǎn)四四：：高高品品質(zhì)質(zhì)的的配配套套設(shè)設(shè)施施會(huì)會(huì)使使物物管管成成本本很很高高，，從從而而和和收收取取的的物物管管費(fèi)費(fèi)不不成成正正比比，，使使得得服務(wù)務(wù)水水平平降降低低。。弱點(diǎn)點(diǎn)五五：：戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不注注重重功功能能性性和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性，，太太浪浪費(fèi)費(fèi)；；20%的的公公攤攤使使得得實(shí)實(shí)際際得得房房率率很很低低，，對(duì)于于客客戶戶來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)不不劃劃算算。。相對(duì)對(duì)于于它它們們，，我我們們的的弱弱點(diǎn)點(diǎn)是是什什么么？？如如何何轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化我我們們的的弱弱點(diǎn)點(diǎn)？？弱點(diǎn)點(diǎn)一一：：區(qū)區(qū)域域位位置置相相對(duì)對(duì)偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，各各種種配配套套設(shè)設(shè)施施短短時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)難難以以呈呈現(xiàn)現(xiàn)。。通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域未未來(lái)來(lái)的的規(guī)規(guī)劃闡闡述述來(lái)來(lái)增增強(qiáng)強(qiáng)客客戶戶的的信信心心，，并并指指出出時(shí)時(shí)間間不不會(huì)會(huì)太太長(zhǎng)長(zhǎng)。。弱點(diǎn)點(diǎn)二二：：在在交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中中沒(méi)沒(méi)有有首首座座那那么么多多高高新新技技術(shù)術(shù)，，到到我我們們開(kāi)開(kāi)盤盤時(shí)時(shí)，，首首座座的的外外立立面面大大體體呈現(xiàn)現(xiàn)，，它它的的售售價(jià)價(jià)會(huì)會(huì)提提高高，，我我們們可可以以通通過(guò)過(guò)向向客客戶戶宣宣傳傳價(jià)價(jià)格格來(lái)來(lái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化這這一一弱弱點(diǎn)點(diǎn)。。相對(duì)對(duì)于于它它們們，，我我們們的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)是是什什么么？？怎怎么么突突出出我我們們的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)？？賣點(diǎn)點(diǎn)一一：：純純居居住住社社區(qū)區(qū)，，沒(méi)沒(méi)有有商商業(yè)業(yè)的的干干擾擾和和雜雜亂亂，，非非常常安安靜靜且且空空氣氣清清新新。。賣點(diǎn)點(diǎn)二二：：戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)更更注注重重功功能能性性、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性和和實(shí)實(shí)用用性性，，公公攤攤小小，，得得房房率率高高。。賣點(diǎn)點(diǎn)三三：：園園林林景景觀觀能能夠夠做做的的非非常常突突出出，，業(yè)業(yè)主主能能夠夠充充分分享享受受到到小小區(qū)區(qū)的的舒舒適適環(huán)環(huán)境境。。賣點(diǎn)點(diǎn)四四：：相相同同面面積積的的戶戶型型在在價(jià)價(jià)格格上上會(huì)會(huì)比比首首座座有有一一定定的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。賣點(diǎn)點(diǎn)五五：：公公司司品品牌牌的的知知名名度度和和美美譽(yù)譽(yù)度度，，物物業(yè)業(yè)管管理理會(huì)會(huì)有有一一個(gè)個(gè)非非常常穩(wěn)穩(wěn)定定的的水水準(zhǔn)準(zhǔn)。。賣點(diǎn)點(diǎn)六六：：豪豪華華的的超超級(jí)級(jí)大大堂堂、、景景觀觀架架空空層層、、新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)和和生生態(tài)態(tài)濕濕地地。。六、、和和黃黃··南南城城都都匯匯項(xiàng)目目介介紹紹南城城都都匯匯，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，毗毗鄰鄰新新的的政政務(wù)務(wù)、、文文化化及及科科技技商商務(wù)務(wù)中中心心，，建建筑筑面面積積約約250萬(wàn)平平方方米米。。項(xiàng)項(xiàng)目目售售樓樓部部已已經(jīng)經(jīng)動(dòng)動(dòng)工工，，第第一一期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)于于明明年年推推向向市市場(chǎng)場(chǎng)。。為為配配合合政政府府國(guó)國(guó)際際化化及及現(xiàn)代代化化的的規(guī)規(guī)劃劃目目標(biāo)標(biāo)，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目將將發(fā)發(fā)展展為為大大規(guī)規(guī)模模豪豪華華住住宅宅社社區(qū)區(qū)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)提提供供超超過(guò)過(guò)15000套套住住宅單單位位，，項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃中中附附設(shè)設(shè)大大型型會(huì)會(huì)所所及及完完善善高高尚尚的的生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施。。1、、總總站站地地面面積積：：1036畝畝；；一一期期93畝畝。。2、、總總建建筑筑面面積積：：207萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米；；一一期期21萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，地地上上18.9萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，地地下下2.1萬(wàn)萬(wàn)平平米米。。3、、容容積積率率：：3.04、、地地價(jià)價(jià)：：206萬(wàn)萬(wàn)/畝畝5、、限限高高52米米6、、分分9期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)7、、一一期期建建筑筑密密度度：：20.4%8、、一一期期綠綠地地率率：：35.8%9、、一一期期車車位位：：1070個(gè)個(gè)，，地地上上400個(gè)個(gè)，，地地下下670個(gè)個(gè)。。10、、一期期總戶戶數(shù)：：1548戶；；60-90平方方米：：320戶戶；90-180平平方米米：1164戶戶；180平方米以以上：：64戶11、、目前前工程程進(jìn)度度：基基礎(chǔ)產(chǎn)品分分析1、房房屋類類型：：主要要是兩兩梯四四戶的的18層電電梯公公寓，，局部部有兩兩梯三三戶和和一梯梯兩戶戶的。。2、房房屋戶戶型：：兩房房、三三房、、四房房、躍躍層是是五房房或六六房3、房房屋面面積：：87m2—400m2主力面面積段段：120m2—200m24、主主推套套型：：120m2—200m2的三房房和四四房5、房房屋價(jià)價(jià)格：：5500—5600元元/m26、房房屋公公攤：：14%6、開(kāi)開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：：2007年4月7、交交房時(shí)時(shí)間：：2008年初初月8、售售出率率：未未售9、項(xiàng)項(xiàng)目定定位與與檔次次：高高檔社社區(qū)10、、項(xiàng)目目主題題概念念：居居住為為主11、、目標(biāo)標(biāo)群體體定位位：政政府公公務(wù)員員、城城南企企事業(yè)業(yè)單位位工作作人員員、城城南私私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、IT行業(yè)業(yè)者、、公司白白領(lǐng)及及中高高層管管理人人員購(gòu)購(gòu)房者者、城城南的的二次次置業(yè)業(yè)者、、外地地購(gòu)房房者。。項(xiàng)目賣賣點(diǎn)賣點(diǎn)1：公公司品品牌。。都知知道和和記黃黃埔是是李嘉嘉誠(chéng)的的公司司，而而李嘉嘉誠(chéng)三三個(gè)字字在成成都人人心中中無(wú)疑是是最大大的品品牌。。賣點(diǎn)2：項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位。。城南南三環(huán)環(huán)路旁旁，緊緊臨市市政府府、高高新區(qū)區(qū)政府府、海海關(guān)和和紫荊荊、神神仙樹(shù)樹(shù)、桐梓林林等成成熟片片區(qū)，，四周周都是是品質(zhì)質(zhì)性樓樓盤。。項(xiàng)目目所處處的城城南新新中心心區(qū)，，是集集行政、、會(huì)議議展覽覽、商商務(wù)辦辦公、、商貿(mào)貿(mào)金融融、生生活居居住功功能為為一體體的新新城區(qū)區(qū)、是是一個(gè)具具有國(guó)國(guó)際化化水準(zhǔn)準(zhǔn)的大大都市市窗口口、一一個(gè)多多種元元素組組成的的城市市副中中心、、一個(gè)個(gè)充滿活活力的的都市市縮影影。賣點(diǎn)3：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模。。1036畝的的“南南地王王”，，和黃在在中國(guó)國(guó)最大大的一一個(gè)住住宅項(xiàng)項(xiàng)目。。賣點(diǎn)4：項(xiàng)項(xiàng)目配配套。。項(xiàng)目目規(guī)劃劃中附附設(shè)大大型會(huì)會(huì)所及及完善善高尚尚的生生活配配套設(shè)設(shè)施，，包括括3所所幼稚園、、1所所小學(xué)學(xué)和1所中中學(xué)，，構(gòu)成成了完完整的的“一一條龍龍”教教育體體系；；1個(gè)個(gè)主題題豪華華會(huì)所，同同時(shí)還還有2個(gè)小小型會(huì)會(huì)所分分布在在社區(qū)區(qū)其他他部分分；打打造大大型的的、完完善的的商業(yè)業(yè)服務(wù)，引引入各各類高高檔餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)、精精品購(gòu)購(gòu)物旗旗艦商商店；；一個(gè)個(gè)新鮮鮮菜市市場(chǎng)、、公共共停車場(chǎng)場(chǎng)、警警站、、以及及一個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)福利利健康康中心心等等等。賣點(diǎn)5：交交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。緊鄰鄰地鐵鐵一號(hào)號(hào)線；；有多多條道道路通通向城城區(qū)；；三環(huán)環(huán)路上上開(kāi)U型匝匝道進(jìn)進(jìn)入輔道，，解決決了三三環(huán)路路上不不好掉掉頭的的困難難。怎樣攻攻擊和和轉(zhuǎn)化化它們們的賣賣點(diǎn)針對(duì)賣賣點(diǎn)1—我我們的的訴求求：和和黃是是一家家靠倒倒賣土土地的的公司司，并并非真真正意意義上上的專專業(yè)品質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)發(fā)商，，其做做出來(lái)來(lái)的產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)很很難同同公司司品牌牌劃等等號(hào)，且且他們們?cè)诒北本┑牡囊荽浯鋱@、、廣州番番禺的的珊瑚瑚灣畔畔、深深圳的黃埔埔雅苑苑都因爆爆發(fā)全全面的的質(zhì)量量問(wèn)題題而受受到客客戶的的投訴訴。針對(duì)賣賣點(diǎn)3—我我們的的訴求求：巨巨大的的規(guī)模模，分分9期期開(kāi)發(fā)發(fā)，整體性性差，，體現(xiàn)現(xiàn)不出出大社社區(qū)的的優(yōu)越性，，感覺(jué)覺(jué)就像像是復(fù)復(fù)制了了9個(gè)個(gè)一期期樓盤盤；入入住一一期的的業(yè)主主會(huì)受到后后期開(kāi)開(kāi)發(fā)的的工程程噪音音和污污染；；而且且后期的的價(jià)格格會(huì)越越來(lái)越高。。針對(duì)賣賣點(diǎn)5—我我們的的訴求求：在在三環(huán)環(huán)路上上開(kāi)U型匝匝道是是為了了方便便業(yè)主主開(kāi)車車進(jìn)出出，但但從U型匝道掉掉頭進(jìn)進(jìn)入輔輔道后后，會(huì)會(huì)給輔輔道帶帶來(lái)巨巨大的的壓力力，這這會(huì)造造成那一一段的的輔道道車輛輛擁堵堵，機(jī)機(jī)動(dòng)車車和非非機(jī)動(dòng)動(dòng)車相相互排排擠，，有交通通隱患患，特特別是是在下下班的的時(shí)間間。它們的的弱點(diǎn)點(diǎn)是什什么？？我們們?nèi)绾魏卧V求求？弱點(diǎn)一一：和和黃不不是專專業(yè)的的高品品質(zhì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商，其其開(kāi)發(fā)發(fā)的樓樓盤普普遍品品質(zhì)不不高，，有些些名不不副實(shí)實(shí)，對(duì)其產(chǎn)產(chǎn)品不不要期期望過(guò)過(guò)高。。弱點(diǎn)二二：由由于規(guī)規(guī)模大大，后后期建建設(shè)時(shí)時(shí)間太太長(zhǎng)，，后期期施工工影響響很大大。弱點(diǎn)三三：項(xiàng)項(xiàng)目西西面靠靠成昆昆鐵路路，對(duì)對(duì)居住住影響響較大大。弱點(diǎn)四四：這這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目將將好端端端的的1000多畝畝分成成了9個(gè)小小區(qū)，，整體體性差差，體體現(xiàn)不不出大大社區(qū)區(qū)的優(yōu)越越性，，感覺(jué)覺(jué)就像像是復(fù)復(fù)制了了9個(gè)個(gè)一期期樓盤盤，小小孩子子在小小區(qū)里里玩耍耍都要要擔(dān)心心旁邊飛飛馳而而過(guò)的的小汽汽車\貨車車。弱點(diǎn)五五：一一期樓樓盤中中庭就就100米米寬怎怎么實(shí)實(shí)現(xiàn)他他吹噓噓的什什么公公園,發(fā)布布會(huì)上上老外外設(shè)計(jì)計(jì)師展展示了很很多國(guó)國(guó)外漂漂亮的的公園園,但但是感感覺(jué)太太虛,公園園里聳聳立著著n多多棟高高樓,能漂漂亮么么?弱點(diǎn)六六：整整個(gè)樓樓盤分分9期期，10年年開(kāi)發(fā)發(fā)完成成，時(shí)時(shí)間太太長(zhǎng)，，等全全部修修完，，一期期的房房子也也都折舊差差不多多了，，且入入住一一期的的房子子會(huì)受受到后后面幾幾期施施工的的噪音音和灰灰塵干干擾。。弱點(diǎn)七七：旁旁邊的的變電電站，，暫且且不說(shuō)說(shuō)他礙礙眼，，就他他的電電磁輻輻射就就夠嗆嗆，會(huì)會(huì)對(duì)業(yè)業(yè)主身身體造造成傷害害。弱點(diǎn)八八：15000套房房子，，5、、6萬(wàn)萬(wàn)人在在1000多畝畝里，，汽車車川流流不息息，小小區(qū)外外的n多萬(wàn)萬(wàn)人來(lái)來(lái)這里的的超市市購(gòu)物物（大大型超超市的的選址址要求求方圓圓1.5公公里內(nèi)內(nèi)要有有20萬(wàn)人人口）），這這樣的社區(qū)區(qū)環(huán)境境，人人口密密度，，小區(qū)區(qū)的居居住品品質(zhì)在在哪里里？他他的““高尚尚”又又在在哪里里？弱點(diǎn)九九：和和黃在在規(guī)劃劃中將將醫(yī)院院設(shè)置置在小小區(qū)里里，看看起來(lái)來(lái)比較較方便便，但但是感感覺(jué)挺挺別扭扭，不不吉利，，如果果遇到到非典典，醫(yī)醫(yī)院就就是眾眾矢之之的，，全小小區(qū)業(yè)業(yè)主躲躲都還還來(lái)不不及。。相對(duì)于于它們們，我我們的的弱點(diǎn)點(diǎn)是什什么？？如何何轉(zhuǎn)化化我們們的弱弱點(diǎn)？？弱點(diǎn)一一：位位置不不如和和黃離離城區(qū)區(qū)近。。我們們銷售售人員員可以以通過(guò)過(guò)沙盤盤模型型對(duì)客客戶進(jìn)進(jìn)行引引導(dǎo)，，“其實(shí)實(shí)都在在一條條路上上，也也就多多開(kāi)兩兩、三三分鐘鐘的車車就到到了””；““你在在三環(huán)環(huán)輔道道上堵堵一下，，說(shuō)不不定開(kāi)開(kāi)我們們這里里都開(kāi)開(kāi)到了了”諸諸如此此類的的說(shuō)辭辭來(lái)消消除客客戶心心里的的芥蒂蒂，從而很很好的的轉(zhuǎn)化化我們們這一一弱點(diǎn)點(diǎn)。弱點(diǎn)二二：配配套不不如和和黃來(lái)來(lái)得快快。和和黃就就算交交房后后自己己不修修配套套，也也可以以享受受三環(huán)環(huán)另一一面紫荊荊、神神仙樹(shù)樹(shù)和桐桐梓林林現(xiàn)成成的生生活配配套。。我們們銷售售人員員可以以向客客戶這這樣解解釋：““我們們項(xiàng)目目08年下下半年年交房房，收收房后后裝修修，裝裝修了了還會(huì)會(huì)敞一一下，，真正正入住差不不多09年年了，，那時(shí)時(shí)候市市政府府的配配套也也起來(lái)來(lái)了，，周圍圍的配配套也也慢慢慢起來(lái)來(lái)了，，世紀(jì)城城的配配套已已經(jīng)很很齊全全了，，你選選擇的的余地地就很很大，，實(shí)在在不行行你開(kāi)開(kāi)車到到紫荊荊去也就就幾分分鐘時(shí)時(shí)間。?！蓖ㄍㄟ^(guò)這這種引引導(dǎo)來(lái)來(lái)增強(qiáng)強(qiáng)客戶戶的信信心。。弱點(diǎn)三三：地地價(jià)高高，成成本高高。可可以通通過(guò)對(duì)對(duì)我們們項(xiàng)目目高品品質(zhì)訴訴求來(lái)來(lái)轉(zhuǎn)化化這一一弱點(diǎn)點(diǎn)。相對(duì)于于它們們，我我們的的賣點(diǎn)點(diǎn)是什什么？？怎么么突出出我們們的賣賣點(diǎn)？？賣點(diǎn)一一：公公司開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所所積累累的良良好口口碑。。利用用公司司在全全國(guó)所所開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目所積積攢的的美譽(yù)譽(yù)度來(lái)打打擊和和黃。。賣點(diǎn)二二：規(guī)規(guī)劃的的整體體性強(qiáng)強(qiáng)，利利用銷銷售說(shuō)說(shuō)辭完完全可可以打打擊和和黃。。賣點(diǎn)三三：開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期比比和黃黃短，，業(yè)主主不會(huì)會(huì)受到到后期期施工工時(shí)的的噪音音和灰灰塵污污染。。賣點(diǎn)四四：居居住舒舒適性性比和和黃強(qiáng)強(qiáng)，相相對(duì)于于和黃黃以后后車水水馬龍龍，人人群川川流不不息以以及三三環(huán)路路、鐵路、、站華華路、、元華華路的的車輛輛噪音音和施施工等等等，，我們們項(xiàng)目目更適適宜居居住。。賣點(diǎn)五五：園園林景景觀。。相比比和黃黃一期期的園園林設(shè)設(shè)計(jì)，，我們們的園園林更更具品品質(zhì)感感、舒舒適感感和參參與性。。賣點(diǎn)六六：交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。我們們超級(jí)級(jí)大堂堂和景景觀架架空層層的設(shè)設(shè)計(jì)是是和黃黃所沒(méi)沒(méi)有的的，新新風(fēng)系系統(tǒng)和和生態(tài)濕濕地的的引用用以及及24小時(shí)時(shí)管家家服務(wù)務(wù)這都都是賣賣點(diǎn)，，綜合合表現(xiàn)現(xiàn)就是是產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)要比和黃黃更上上一個(gè)個(gè)檔次次，如如果和和黃鼓鼓吹它它是高高檔社社區(qū)，，那我我們完完全可可以稱稱之為為富人居居住區(qū)區(qū)。七、九九龍倉(cāng)倉(cāng)項(xiàng)目目項(xiàng)目介介紹九龍倉(cāng)倉(cāng)原本本是香香港最最大的的貨運(yùn)運(yùn)港的的名稱稱，也也是香香港怡怡和系系的一一家上上市公公司，，它與與置地地公司司并稱稱為怡怡和系系的““兩翼翼”。。１９９７８８年，，“船船王””包玉玉剛?cè)肴胫骶啪琵垈}(cāng)倉(cāng)。上上世紀(jì)紀(jì)９００年代代初，，包玉玉剛辭辭世，，由其其二女女婿吳吳光正正接管管家族族業(yè)務(wù)務(wù)。九龍倉(cāng)倉(cāng)集團(tuán)團(tuán)是香香港十十大地地產(chǎn)商商之一一，總總資產(chǎn)產(chǎn)上千千億，，公司司業(yè)務(wù)務(wù)包括括房地地產(chǎn)、、傳媒媒、酒酒店、、港口口、百百貨公公司等等。近近年來(lái)來(lái)，九九龍倉(cāng)倉(cāng)在內(nèi)內(nèi)地多多個(gè)中中心城城市的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)均均有投投資(上海海\北北京\重慶慶\大大連\武漢漢時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng))，，東大大街１１１號(hào)號(hào)項(xiàng)目目將是是“船船王家家族””進(jìn)軍軍成都都地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)開(kāi)篇之之作。。2006年年4月月28日，，九龍龍倉(cāng)再再以7.89億億元拿拿下南南部新新區(qū)站站南居居住區(qū)區(qū)一塊塊123畝畝的地地塊。。1、凈凈用地地面積積：123畝2、地地上建建筑面面積：：41萬(wàn)，，其中中商業(yè)業(yè)：5.4萬(wàn)；；住宅宅：35.6萬(wàn)萬(wàn)。3、容容積率率：5.04、建建筑密密度：：35％5、限限高：：59米（（調(diào)整整后為為100米米）6、地地價(jià)：：640萬(wàn)萬(wàn)/畝畝7、車車位：：未定定，估估計(jì)1700多多個(gè)8、總總戶數(shù)數(shù)：未未定，，估計(jì)計(jì)2500套左左右9、目目前工工程進(jìn)進(jìn)度：：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)初稿稿完成成產(chǎn)品分分析1、房房屋類類型：：30層左左右的的全清清水電電梯公公寓2、房房屋戶戶型：：兩房房、三三房、、四房房、躍躍層為為五房房或六六房3、房房屋面面積：：80m2—140m2主力面面積段段：110m2—130m24、主主推套套型：：110m2—130m2的三房房和四四房5、房房屋價(jià)價(jià)格：：未定定，估估計(jì)均均價(jià)6000元元/m2以上6、房房屋公公攤：：未定定6、開(kāi)開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：