城市綜合體的價值體現(xiàn)和商業(yè)模式世界經(jīng)典項目案例

世界經(jīng)典項目案例研究分析城市綜合體的價值體現(xiàn)和商業(yè)模式案例1、東京城市副中心——新宿2、德國柏林市波茨坦廣場——索尼中心3、加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場4、香港IFC5、香港太古城6、紐約洛克菲勒中心7、加拿大多倫多伊頓中心8、東京的陽光城9、新加坡新達城10、上海新天地11、倫敦碼頭區(qū)——金絲雀碼頭12、法國拉德方斯13、日本橫濱港未來21區(qū)14、泰國長春廣場城市綜合體（1/2）所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”城市綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐公共文化設施零售商務酒店居住城市綜合體功能框架城市綜合體（2/2）城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價值，有機組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標準項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素城市必須具備足夠的終端消費能力城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質對開發(fā)商配套資源的要求東京城市副中心—新宿（1/5）新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約6公里，是東京市內主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務區(qū)總用地面積為16.4公頃，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為200多萬平方米新宿副都心的經(jīng)濟、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構成已接近東京都中心三區(qū)東京新宿CBD的中央核心商務區(qū)是以新宿站為中心、半徑為7000米的范圍內，聚集了160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭”的縮影，是“華爾街”的翻版東京城市副中心—新宿（2/5）東京都政府（都廳）

新宿摩天大樓區(qū)

高島屋中央公園東京城市副中心—新宿（3/5）新宿區(qū)是一個有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約30萬人新宿是東京都的一個交通樞紐，共有9條地鐵線路由此經(jīng)過，日客流量超過了300萬人西新宿以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類似區(qū)域南新宿新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀伊國屋的總社

東新宿相對于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內新宿車站北東京城市副中心—新宿（4/5）新宿開發(fā)用地規(guī)模約11個街區(qū)計50公頃，開發(fā)超高層辦公建筑面積160萬平米，規(guī)劃就業(yè)人口30萬，90年代初全部建設完畢，每天人流量高達300萬人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國際商務辦公集聚區(qū)新宿的開發(fā)，部分疏解了市中心的商務功能和“攔截”了市中心的商務壓力東京市在新宿區(qū)全面開發(fā)建設之前，先將該區(qū)內的所有交通、市政和公共設施建設完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進入，使新宿成為最成功的CBD之一新宿CBD的規(guī)劃和建設是很細致的，它的特點是避免了房地產(chǎn)開發(fā)商為主導的建設，而是對商務、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務業(yè)集聚規(guī)模達到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟的發(fā)展和當?shù)卣墓芾矸账綎|京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業(yè)街等布置在同一建筑物內新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整個地區(qū)車站、商場、文化、娛樂等設施連為一體。新宿西區(qū)根據(jù)地勢將地下和地上高架步行街有機鏈接，并設置了兩條自動人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達東京都政府、各商務辦公設施和中央公園東京城市副中心—新宿（5/5）德國柏林市波波茨坦廣場——索尼中中心（1/4）索尼中心位于于德國柏林市市中心的波茨茨坦廣場，是是整個波茨坦坦廣場改造工工程的一部分分1989年，，柏林墻倒了了之后，該地地區(qū)的重建計計劃開始啟動動，經(jīng)歷了5年的建設，，自2000年6月全部部對外營業(yè)索尼中中心是是歐洲洲內陸陸城市市中最最大的的改造造項目目之一一，是是混合合功能能項目目。它它擁有有8棟棟大樓樓，提提供辦辦公、、零售售、娛娛樂和和居住住功能能空間間，總總占地地面積積26444平平方米米，總總建筑筑面積積約13.25萬平平方米米，完完工總總開發(fā)發(fā)成本本約15億億馬克克在各類類物業(yè)業(yè)中，，由于于其優(yōu)優(yōu)越的的地理理位置置，以以辦公公和商商業(yè)為為主；；辦公公、商商業(yè)以以及由由辦公公商業(yè)業(yè)混合合而成成的電電影之之家分分別占占50％、、18％和和13％，，同時時，該該項目目提供供了20％％的高高檔住住宅德國柏柏林市市波茨茨坦廣廣場——索索尼尼中心心（2/4）商業(yè)（零售）辦公住宅商業(yè)（餐飲）底層平面圖商業(yè)（文化娛樂）停車庫入口索尼中中心是是一個個包括括辦公公、零零售、、娛樂樂、居居住等等多種種功能能的綜綜合性性項目目整個基基地呈呈標準準的直直角三三角形形從其布布局來來看，，辦公公樓沿沿通往往老虎虎公園園的相相對安安靜的的城市市主干干道布布置，，而商商業(yè)則則分布布于熱熱鬧的的城市市主干干道和和中心心廣場場內；；住宅宅設置置于較較為安安靜，，面向向公園園的一一側，，形成成了在在市中中心地地區(qū)鬧鬧中取取靜的的效果果；停停車庫庫入口口分別別在兩兩主干干道交交匯處處和住住宅入入口處處附近近，將將不同同性質質的車車流有有效分分離整個項項目的的商業(yè)業(yè)主要要集中中于底底層，，為日日間和和晚間間提供供了高高水平平的活活動空空間從業(yè)態(tài)態(tài)配比比與布布局看看，索索尼中中心娛娛樂型型商業(yè)業(yè)成為為整個個商業(yè)業(yè)體的的主要要組成成部分分，也也是索索尼中中心概概念的的關鍵鍵部分分娛樂占占整個個項目目商業(yè)業(yè)部分分的68％％，其其中未未包括括電影影之家家內所所包含含的娛娛樂部部分，，而零零售只只占32％％德國柏柏林市市波茨茨坦廣廣場——索索尼尼中心心（3/4）索尼中中心的的零售售店主主要集集中在在“廣廣場””，廣廣場致致力于于引進進一些些能夠夠強化化廣場場活潑潑氣氛氛的零零售店店與餐餐飲，，例如如索尼尼時尚尚店擁擁有高高科技技的四四層營營業(yè)環(huán)環(huán)境，，銷售售廣泛泛的創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，，屬于于購物物、生生活方方式盒盒娛樂樂商鋪鋪電影之之家和和德國國麥迪迪泰克克占據(jù)據(jù)了索索尼中中心的的移動動大樓樓麥迪泰泰克從從重視視無線線電和和電視視的研研究，，而電電影之之家則則提供供空間間給各各式用用戶，，其中中擁有有德國國電影影電視視學院院、馬馬林··迪特特利奇奇電影影博物物館、、阿森森納寶寶庫電電影院院。除除電影影之家家外，，整個個項目目還擁擁有8廳““電影影之星星”多多廳電電影院院、““電影影之星星”三三維IMAX電電影院院和餐餐飲“音樂樂盒””則讓讓顧客客體驗驗各種種激昂昂的音音樂主主題，，它通通過尖尖端技技術，，未顧顧客提提供多多種多多樣的的互動動式且且可增增進知知識教教益的的活動動。例例如，，顧客客站在在監(jiān)視視屏前前即可可指揮揮“柏柏林交交響樂樂團””；顧顧客可可看到到一個個用噴噴射水水柱而而不是是用弦弦演奏奏的豎豎琴；；還可可參觀觀一個個攝錄錄室，，可以以看到到虛擬擬的貝貝多芬芬回到到了現(xiàn)現(xiàn)實生生活中中大量的的成功功的娛娛樂項項目，，使得得索尼尼中心心成功功吸引引了眾眾多外外地來來客德國柏柏林市市波茨茨坦廣廣場——索索尼尼中心心（4/4）地理位位置、、交通通的通通達性性和可可進入入性和和目標標市場場等綜綜合因因素，，是索索尼中中心成成功的的重要要前提提索尼中中心的的建設設充分分考量量了土土地各各使用用功能能的市市場競競爭狀狀況，，由于于周邊邊區(qū)域域零售售功能能日趨趨飽和和，明明智地地限制制了索索尼中中心的的零售售使用用面積積，而而將娛樂作作為商商業(yè)部部分的的主導導，極極大地地擴大了了索尼尼中心心的輻輻射能能力索尼中中心選選擇合合適的的物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)混合合開發(fā)發(fā)，并并將各各個部部分有有機地地組合合在一一起，，成功功地加加強了了各物物業(yè)形形態(tài)的的經(jīng)營營多功能能綜合合開發(fā)發(fā)模式式選擇擇可相相容的的物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)，實實現(xiàn)各各個部部分同同時保保持各各自的的獨立立性和和相互互的聯(lián)聯(lián)系性性和協(xié)協(xié)作的的同時時，實實現(xiàn)各各物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)在混混合開開發(fā)中中的增增值索尼中中心通通過建建設設設計創(chuàng)創(chuàng)造了了一個個特別別的城城市區(qū)區(qū)域，，并通通過廣廣場的的標志志性屋屋頂，，形成成了該該項目目的象象征，，使其其在競競爭中中脫穎穎而出出，成成為吸吸引商商戶和和個人人消費費者的的著名名目的的地加拿大大蒙特特利爾爾瑪麗麗城廣廣場（1/2）瑪麗城城廣場場占地地3公公頃，，是蒙蒙特利利爾市市中心心區(qū)布布局中中的主主體，，也是是蒙特特利爾爾的事事務活活動中中心國際上上許多多大城城市都都有地地下商商城，，然而而只有有蒙特利利爾市市的地地下商商城完完全修修建在在都市市中心心的地地下瑪麗城城廣場場中有有一幢幢平面面呈““十””字形形、高高達183米、、玻璃璃和鋼鋼結構構的塔塔式大大樓，，是加加拿大大最高高、最最大的的超高高層建建筑在“十十”字字形塔塔樓下下面設設有一一個寬寬敞的的廣場場-““瑪麗麗城””廣場場，西西面貼貼近車車行道道布置置一幢幢15層的的條狀狀辦公公樓，，北面面布置置地下下商業(yè)業(yè)中心心步行廣廣場地地坪鋪鋪有彩彩色的的裝飾飾石板板，開開辟有有4個個開敞敞的凹凹入地地下的的小庭庭院，，通過過寬闊闊的樓樓梯與與地下下商業(yè)業(yè)中心心取得得聯(lián)系系瑪麗城城廣場場綜合合體地地下廣廣場有有4層層，最最下層層為地地鐵車車站，，第2-3層為為室內內停車車場和和技術術設備備層，，最上上層是是商業(yè)業(yè)中心心通過下下部縱縱橫的的步行行通道道，瑪瑪麗城城廣場場將商商業(yè)中中心同同其它它零星星商店店群組組成相相互聯(lián)聯(lián)系的的地下下網(wǎng)絡絡，還還與附附近的的好運運廣場場和維維多利利亞廣廣場以以及中中央客客運站站等連連成一一個整整體加拿大大蒙特特利爾爾瑪麗麗城廣廣場（2/2）城市綜綜合體體商業(yè)業(yè)模式式——開開發(fā)體體量近幾年年，城城市綜綜合體體正成成為中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)乃至至商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的主主流開開發(fā)模模式，，從某某種意意義上上講，，未來來中國國城市市開發(fā)發(fā)的競競爭也也是綜綜合體體的開開發(fā)競競爭，，并由由此構構成一一個具具有多多職能能、最最具競競爭力力和抗抗風險險的城城市縮縮微體體一二二線線城城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)體體量量存存在在差差異異北京京、、上上海海、、深深圳圳等等一線線城城市市其其城城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)體體量量較較大大，，均均在在100萬萬平平方方米米左左右右，體體量量大大、、規(guī)規(guī)模模大大，，基基本本上上是是國國內內、、香香港港等等有有品品牌牌影影響響力力、、有有資資金金實實力力和和開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗驗的的大大型型開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，其其規(guī)規(guī)劃劃和和開開發(fā)發(fā)的的項項目目能能完完整整的的體體現(xiàn)現(xiàn)城城市市綜綜合合體體的的含含義義功能能上上涵涵蓋蓋中中高高端端零零售售、、甲甲級級辦辦公公樓樓、、國國外外的的高高星星級級酒酒店店、、高高端端服服務務式式公公寓寓、、高高端端住住宅宅案例例：：北北京京華華貿貿中中心心、、上上海海浦浦東東新新鴻鴻基基IFC杭州州、、沈沈陽陽、、無無錫錫等等二線線城城市市的的綜綜合合體體，，主主要要面面積積在在50萬萬至至80萬萬平平方方米米左左右右，主主要要根根據(jù)據(jù)各各城城市市目目前前市市場場容容量量和和需需求求所所開開發(fā)發(fā)，，其其開開發(fā)發(fā)商商主主要要包包括括本本土土開開發(fā)發(fā)商商、、香香港港開開發(fā)發(fā)商商和和中中國國品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商功能能上上涵涵蓋蓋高高尚尚住住宅宅、、大大體體量量零零售售、、甲甲級級辦辦公公樓樓等等，，一一般般較較少少會會引引入入星星級級酒酒店店作作為為高高端端商商務務配配套套案例例：：香香港港IFC香港港IFC（1/4））IFC香香港港國國際際金金融融中中心心地地處處香香港港全全新新的的核核心心地地段段，，是是一一項項集集工工作作、、購購物物及及休休閑閑于于一一體體的的超超大大型型綜綜合合商商業(yè)業(yè)項項目目。。香港港首首間間四四季季酒酒店店全港港最最高高級級的的商商務務辦辦公公大大樓樓香港港全全新新豪豪華華購購物物廣廣場場全港港最最高高建建筑筑物物1990年年代代，，港港英英政政府府宣宣布布香香港港機機場場核核心心計計劃劃，，計計劃劃包包括括興興建建機機場場快快線線連連接接香香港港國國際際機機場場與與中中環(huán)環(huán)，，并并在在港港島島中中環(huán)環(huán)對對面面的的維維多多利利亞亞港港進進行行填填海海工工程程，，以以興興建建地地鐵鐵香香港港站站香港港站站上上蓋蓋則則計計劃劃興興建建多多座座商商業(yè)業(yè)大大廈廈、、酒酒店店及及商商場場，，即即現(xiàn)現(xiàn)在在的的國國際際金金融融中中心心香港港IFC（2/4））香港港國國際際金金融融中中心心總總體體項項目目中中，，辦辦公公物物業(yè)業(yè)占占了了57%，，商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)占占比比17%，，酒酒店店物物業(yè)業(yè)占占比比23%，，其其中中還還有有3%的的公公眾眾休休息息區(qū)區(qū)域域。。把把多多功功能能融融合合到到一一個個綜綜合合體體內內，，實實現(xiàn)現(xiàn)1+1>2的的放放大大效效應應，，也也更更容容易易成成為為一一個個區(qū)區(qū)域域的的經(jīng)經(jīng)濟濟和和商商業(yè)業(yè)的的中中心心，，而而且且具具有有龐龐大大的的輻輻射射作作用用57%17%23%3%辦公商業(yè)酒店公眾休息區(qū)域香港IFC（3/4）IFC項目是是一個集酒店店、辦公、商商業(yè)為一體的的綜合性項目目，主要由國國際金融中心心一、二期，，國際金融中中心商場以及及四季酒店組組成，總建筑筑面積約54萬平方米，，車位1800個香港IFC（4/4）城市綜合體商商業(yè)模式——開發(fā)周期期城市綜合體包包含了所必須須的商務辦公公、商業(yè)休閑閑、酒店餐飲飲和公寓住宅宅四大核心功功能。其中，，商務功能是是其標志性功功能，作為高高投入、多功功能、大體量量建筑群，一一般要求開發(fā)發(fā)商要有能力力控制開發(fā)節(jié)節(jié)奏城市綜合體的的開發(fā)周期長長，一般需要3～～5年的開發(fā)發(fā)周期，新城區(qū)開發(fā)發(fā)相對快些，，例如杭州萬萬象城；而市市中心區(qū)域開開發(fā)往往涉及及到舊城改造造等諸多不利利因素，開發(fā)發(fā)周期往往要要5年甚至更更長，往往采采取片區(qū)逐步步分期開發(fā)模模式，例如上海新天地（（整體開發(fā)約約15年）前期可預留發(fā)發(fā)展空間，分分期開發(fā)較為為保險，應把把握開發(fā)節(jié)奏奏，注重建設設的持續(xù)性，，在區(qū)域條件件、市場條件件等方面成熟熟后，商務功功能的高檔酒酒店、寫字樓樓、商業(yè)街就就會呼之欲出出案例：香港太太古廣場香港太古城地地理位置太古城位于香香港島東區(qū)的的鰂魚涌，毗毗鄰維多利亞亞港；項目占占地面積約3.5公頃該地區(qū)與太古古地鐵站直接接相連，通過過臨近的東區(qū)區(qū)海底隧道與與九龍島連接接，可及性良良好由于香港島面面積很小，太太古城與主要要商業(yè)及商務務區(qū)距離較近近：其與銅鑼鑼灣相距4公公里、至中環(huán)環(huán)地區(qū)約7公公里；到九龍龍島的尖沙嘴嘴和旺角直線線距離分別為為4公里和6公里銅鑼灣中環(huán)旺角尖沙嘴東區(qū)海底隧道港島線太古城香港太古城開開發(fā)歷程太古船塢太古地產(chǎn)成立太古城住宅區(qū)共8期高層物業(yè)建成興建四星級酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成1907年，，太古城的的前身為太古古集團1907年興建的的太古船塢，，該地區(qū)與毗毗鄰的鲗魚涌涌組成了當時時香港最龐大大的工業(yè)1972年，，1970年年代初期太古古船塢遷移到到青衣島更名名為“聯(lián)合船船塢”。太太古集團隨即即于1972年成立了太太古地產(chǎn)，開開始在其原址址上進行房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)1975——1985年年，太古地地產(chǎn)從1975年啟動第第一期住宅項項目至1985年共建造造海景花園和和海天花園2個高檔樓盤盤及安盛臺、、金殿臺、星星輝臺、觀海海臺、高山臺臺及翠湖臺總總計8期住宅宅，61棟26-30樓樓的高層1982——1992年，太古城城中心一期至至四期分別于于1982、、1986、、1991及及1992年年落成，成為為港島東區(qū)最最大型的購物物中心1997年年，太古城城一期的一部部分翻新改建建成商廈2006年至至今，目前，，太古地產(chǎn)在在原好運街市市和柏嘉商業(yè)業(yè)中心的舊址址上正在修建建一家高星級級的酒店香港太古城實實景照片香港太古城整整體定位高品質住宅小小區(qū)作為香港第一一個設有園藝藝花園和綠化化平臺設計的的大型私人住住宅項目，太太古城通過實實用的設計和和高素質的管管理來贏得香香港中產(chǎn)階級級的青睞。大型商業(yè)借助便利的交交通條件和成成熟社區(qū)的支支持，太古城城中心引進高高端品牌及香香港第一個真真雪溜冰場等等特色休閑娛娛樂設施，成成為港島目前前最大的商場場。大型商業(yè)新興商務區(qū)太古城中心先先后興建3座座甲級寫字樓樓，與相鄰的的太古坊相連連成為香港島島又一重要的的商務中心。。將太古城打造造成香港優(yōu)質的綜綜合性社區(qū)香港太古城功功能布局住宅區(qū)太古城最先啟啟動的是較易易操作的住宅宅項目。首發(fā)發(fā)樓盤為中檔檔的翠湖臺，，由于實用率率高且品質優(yōu)優(yōu)良，在銷售售當天即被一一搶而空；此此后在地塊內內部陸續(xù)開發(fā)發(fā)了其他5期期中檔樓盤在聚集人氣之之后，太古城城在臨近海灣灣的地塊開發(fā)發(fā)了海景花園園和海天花園園2個高檔樓樓盤住宅物業(yè)的開開發(fā)集中在1975年至至1980年年代初期，1985年完完工的海天花花園是太古城城住宅區(qū)的收收官之作海景花園海景花園安盛臺金殿臺海天花園星輝臺觀海臺高山臺翠湖臺太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在興建的酒店太古地鐵站維多利亞港商業(yè)區(qū)1980年代代初期，香港港政府在太古古城周邊計劃劃興建港島線線地鐵和東區(qū)區(qū)海底隧道，，這大大改善善了太古城的的交通條件和和可及性由于前期開發(fā)發(fā)的住宅區(qū)已已經(jīng)成熟，太太古城于1982年開始始在連接太古古地鐵站的地地塊開發(fā)太古古城中心一期期，引入知名名品牌經(jīng)營大大型零售；后后于1986年地塊中心心位置開發(fā)了了太古城中心心二期商務區(qū)隨著太古城商商業(yè)氛圍的聚聚集，加之中中心商務區(qū)寫寫字樓市場的的飽和，太古古城于1991和1992年先后在在靠近海灣和和高檔樓盤海海景花園的地地塊開發(fā)了太太古城中心三三座和四座兩兩個甲級寫字字樓項目，并并于1997年將太古城城中心一期的的部分樓宇改改建為甲級寫寫字樓目前太古城正正在太古城一一期西側的地地塊興建一家家高星級酒店店香港太古城功功能布局辦公區(qū)順應市場的需需求，1990年代初初太古城剩余余的空地被建建成太古城中中心三座及四四座2棟22層的甲級寫寫字樓，一期期的一部分之之后也被改造造為27層的的甲級寫字樓樓整個項目提供供約15.81萬平方米米的辦公面積積，占總開發(fā)發(fā)體量的11%住宅區(qū)由于太古集團團之前沒有地地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗，加之周周邊環(huán)境不成成熟，太古城城的主體是作作為住宅區(qū)來來開發(fā)的住宅區(qū)分為8期進行開發(fā)發(fā)，共興建了了61棟高層層、提供12,698套套公寓；總建建筑面積約120萬平方方米，占總開開發(fā)體量的83%商業(yè)區(qū)隨著住宅區(qū)的的成熟加之交交通條件的改改善，太古城城在1980年代初期開開始興建太古古城中心。太太古城中心引引入了近180家商鋪，，其中包括了了APITA、馬莎等高高端百貨，玩玩具反斗城等等大賣場，大大食代、UA中心戲院、、冰上皇宮（（香港最大的的真雪溜冰場場）等20多多家特色餐飲飲及娛樂設施施太古城中心商商場面積約9.3萬平方方米，是港島島東地區(qū)最大大的購物中心心，占總開發(fā)發(fā)體量的6%香港太古城發(fā)發(fā)展模式太古城是香港港首個配備園園藝花園的住住宅小區(qū)，覆覆蓋率僅為25%，約40畝土地用用于花園、娛娛樂場和休閑閑場地。經(jīng)過過30多年的的開發(fā)，太古古城目前的服服務配套已經(jīng)經(jīng)十分成熟，，深受香港市市民的喜愛。。住宅區(qū)內主主要的康樂設設施包括泳池池，兒童游樂樂場，室外羽羽毛球場等太古城的發(fā)展展從高品質的的住宅小區(qū)起起步，吸引大大批香港中產(chǎn)產(chǎn)階級入駐；；在匯集人流流之后開始大大型零售的開開發(fā)，引入高高端品牌、提提供有特色的的娛樂餐飲設設施取得了巨巨大的成功，，也鞏固了太太古城高品質質社區(qū)的形象象。隨著太古古城配套設施施的完善、商商業(yè)氛圍的聚聚集以及香港港島中心商務務區(qū)的飽和，，在區(qū)域內開開發(fā)寫字樓的的時機逐漸成成熟。1990年代初期期興建的三個個甲級寫字樓樓項目與臨近近的“太古坊坊”區(qū)域相呼呼應，形成了了中環(huán)之外香香港島上另一一個重要的商商務區(qū)高品質住宅特色零售商務辦公香港太古城開開發(fā)經(jīng)驗1、便利的交交通網(wǎng)絡便利的交通網(wǎng)網(wǎng)絡是太古城城的商業(yè)和辦辦公物業(yè)發(fā)展展的基礎。該該地區(qū)與太古古地鐵站直接接相連，通過過臨近的東區(qū)區(qū)海底隧道與與九龍島連接接，可及性良良好。其與主主要商業(yè)及商商務區(qū)距離也也均在適宜的的范圍之內2、太古城在在開發(fā)過程中中創(chuàng)造了多個個香港第一，，不斷推陳出出新來引領市市場需求，成成為香港長盛盛不衰的標志志性社區(qū)之一一。高品質的物業(yè)業(yè)組合太古城是香港港首個設有園園藝花園和綠綠化平臺設計計的大型私人人住宅項目，，實用率高達達84-95%且覆蓋率率僅為25%，這在寸土土寸金的香港港實屬可貴。。毗鄰的維多多利亞港海景景的太古城為為市民提供了了一個怡人舒舒適的居住環(huán)環(huán)境太古城城中心心是香香港島島目前前最大大的購購物中中心，，為太太古城城提供供了完完備的的配套套服務務。加加之后后期開開發(fā)的的商務務辦公公區(qū)，，太古古城為為香港港市民民提供供了一一個完完整便便利的的工作作生活活社區(qū)區(qū)，深深得中中產(chǎn)階階級的的喜愛愛不斷推推出富富有吸吸引力力的零零售項項目、、景觀觀及活活動太古城城中心心二期期于1998年年引入入的冰冰上皇皇宮是是香港港目前前最大大的真真雪溜溜冰場場；商商場內內大堂堂設有有78尺高高的紅紅色拱拱門，，是全全亞洲洲最大大，最最高的的室內內拱門門；此此外太太古城城中心心于2005年年舉辦辦了全全亞洲洲首個個在博博物館館以外外舉辦辦的大大型化化石展展覽，，2006年舉舉辦了了“太太古城城冰燈燈節(jié)””。這這些新新奇的的設施施和活活動極極佳地地吸引引了大大眾的的注意意，為為太古古城聚聚集人人氣城市綜綜合體體商業(yè)業(yè)模式式——空空間布布局在一個個城市市進行行都市市綜合合體開開發(fā)時時，首首先要要分析析研究究該城城市的的各種種零售售功能能、服服務、、商務務、辦辦公功功能以以及其其他各各具體體功能能的經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀與與發(fā)展展趨勢勢，其其次要要分析析其經(jīng)經(jīng)營物物業(yè)場場所的的選擇擇習慣慣特點點，結結合其其對輔輔助配配套條條件（（可達達交通通方式式、停停車位位、貨貨物運運輸?shù)鹊龋┑牡囊笄蟪潭榷龋_確定綜綜合體體中規(guī)規(guī)劃的的每一一種功功能的的地價價區(qū)位位選擇擇相對對位序序在城城市市綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)中中，，通通過過地地下下層層、、地地下下夾夾層層、、天天橋橋層層的的有有機機規(guī)規(guī)劃劃，，將將建建筑筑群群體體的的地地下下或或地地上上的的交交通通和和公公共共空空間間貫貫穿穿起起來來，，同同時時又又與與城城市市街街道道、、地地鐵鐵、、停停車車場場、、市市內內交交通通等等設設施施以以及及建建筑筑內內部部的的交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)有有機機聯(lián)聯(lián)系系，，組組成成一一套套完完善善的的體體系系，，打打破破了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)街街道道單單一一層層面面的的概概念念，，形形成成豐豐富富多多變變的的街街道道空空間間為了了實實現(xiàn)現(xiàn)綜綜合合體體內內各各個個物物業(yè)業(yè)綜綜合合價價值值的的最最大大化化，，可可以以在在規(guī)規(guī)劃劃中中結結合合都都市市綜綜合合體體的的土土地地價價值值梯梯度度分分析析來來研研究究各各個個功功能能空空間間布布局局，，不不同同類類型型的的物物業(yè)業(yè)依依據(jù)據(jù)其其商商業(yè)業(yè)價價值值最最大大化化的的原原則則進進行行空空間間布布局局案例例：：紐紐約約洛洛克克菲菲勒勒中中心心、、加加拿拿大大多多倫倫多多伊伊頓頓中中心心、、東東京京陽陽光光城城紐約約洛洛克克菲菲勒勒中中心心（1/2））洛克克菲菲勒勒中中心心是是本本世世紀紀最最早早出出現(xiàn)現(xiàn)的的建建筑筑綜綜合合體體，，它它的的開開發(fā)發(fā)從從1930年年一一直直到到今今天天，，是是當當今今世世界界上上規(guī)規(guī)模模最最為為龐龐大大的的私私人人所所有有的的商商業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂中中心心洛克克菲菲勒勒中中心心號號稱稱是是20世世紀紀最最偉偉大大的的都都市市計計劃劃之之一一，，位位于于紐紐約約最最繁繁華華的的商商貿貿金金融融中中心心曼曼哈哈頓頓島島上上區(qū)域域占占地地22英英畝畝，，由由19棟棟建建筑筑圍圍塑塑出出來來的的活活動動區(qū)區(qū)域域，，對對于于公公共共空空間間的的運運用用也也開開啟啟了了城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的新新風風貌貌，，完完整整的的商商場場與與辦辦公公大大樓樓讓讓該該中中心心繼繼華華爾爾街街之之后后，，成成為為紐紐約約第第二二個個市市中中心心70層層高高的的RCA（（洛洛克克菲菲勒勒））大大樓樓是是整整個個中中心心的的主主體體建建筑筑；；該該中中心心還還有有商商業(yè)業(yè)建建筑筑、、辦辦公公樓樓、、旅旅館館、、公公寓寓大大樓樓以以及及劇劇場場和和電電影影院院等等娛娛樂樂設設施施低于街道道層的地地下步行行系統(tǒng)把把零售設設施、地地鐵車站站以及各各種不同同用途的的建筑物物連成一一體；由由21幢幢大廈圍圍合而形形成的城城市空間間成為市市民公共共活動和和文化娛娛樂場所所紐約洛克克菲勒中中心（2/2）加拿大多多倫多伊伊頓中心心（1/2）伊頓中心心是位于于加拿大大多倫多多的一個個著名商商業(yè)建筑筑，該工工程1977年年開始建建設，1981年完工工，總建建筑面積積有56萬平方方米，位位于多倫倫多市中中心繁華華商業(yè)區(qū)區(qū)，是一一個龐大大的多功功能綜合合商城伊頓中心心伊頓中中心是一一個跨越越5個街街區(qū)的龐龐大的條條狀多層層商業(yè)綜綜合體，，是一個個地面和和地下建建筑相結結合的綜綜合商業(yè)業(yè)建筑，，地上、、地下好好幾層，，并在兩兩頭和中中間分別別建有三三座30多層的的辦公大大樓，共共有超過過300家商戶戶在這個個購物中中心開店店經(jīng)營，，和數(shù)不不清的公公司在大大樓里辦辦公伊頓中心心是通過過商業(yè)步步行街的的方式，，將商業(yè)業(yè)及其它它功能空空間有效效地組織織在一起起的成功功實例伊頓中心心的設計計還考慮慮了商業(yè)業(yè)綜合體體與公共共汽車、、電車、、地鐵系系統(tǒng)等交交通設施施的相互互銜接與跨街主主要商店店之間，，還設有有行人天天橋，不不僅使行行人安全全迅速地地穿過街街道，而而且不受受室外氣氣候的影影響加拿大多多倫多伊伊頓中心心（2/2）東京的陽陽光城（1/2）東京陽光光城多功功能綜合合體對形形成東京京的池袋袋商業(yè)中中心起了了很大的的促進和和推動作作用陽光城有有一幢60層、、240米高的的辦公樓樓和一幢幢38層層的旅店店，底部部設有三三層地下下商業(yè)街街，四樓樓以下為為一整體體，主樓樓高240米，，六十層層設有瞭瞭望臺商業(yè)街中中心布置置有貫通通到頂?shù)牡闹型?，，內有國國際會議議中、國國際商業(yè)業(yè)信息中中心、賓賓館、博博物館、、水族館館、美術術館、劇劇場、歌歌舞廳、、游戲廳廳和180多家家商店屋頂廣場場上設計計了兩幢幢七層、、十層的的建筑，，其中綜綜合了多多種功能能，如展展覽館、、水族館館、劇場場、天象象館等東京的陽陽光城（2/2）城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——功功能協(xié)同同城市綜合合體的包包容性強強，功能能選擇的的范圍也也很寬。。從實踐踐中來看看，功能能組合不不合理也也是造成成城市綜綜合體不不好的重重要原因因，這其其中，最最核心的的要素是是如何做到到各種功功能的目目標客群群一致，做到有有效的交交叉互動動。城市綜合合體將商商業(yè)、辦辦公、居居住等多多功能城城市空間間通過合合理的交交通連接接，有機機組合、、相互依依存、協(xié)協(xié)同促進進，具體體物業(yè)功功能比例例的確定定是一個個極其復復雜的過過程，與與以下因因素息息息相關：：地塊規(guī)劃劃指標、、政府要要求市場狀況況項目整體體定位開發(fā)商預預期收益益平衡城市綜合合體在不不同地域域，其物物業(yè)功能能分配的的比例也也不相同同，在CBD、、傳統(tǒng)購購物街區(qū)區(qū)、城市市新興區(qū)區(qū)域，作作為城市市綜合體體開發(fā)面面臨的受受眾群體體和需求求也大相相徑庭。。但無論論如何，，要保持持城市綜綜合體整整體定位位的一致致性和無無偏差性性，這就就需要城城市綜合合體中各各個物業(yè)業(yè)品種其其在檔次次、內容容的選擇擇和梳理理上要保保持定位位相對一一致。在城市商商務CBD集中中的地方方，一般般以寫字字樓、酒酒店、服服務式公公寓的開開發(fā)為主主，零售售只作為為配套服服務功能能，主要要客群針針對高端的商商務、企企業(yè)職員員等在傳統(tǒng)的的購物街街區(qū)，零零售所占占的比重重往往就就超過商商務類需需求，利利用商業(yè)業(yè)綜合體體的整體體聚客優(yōu)優(yōu)勢，提提升商業(yè)業(yè)的品質質，其針針對客群面面往往較較廣在城市發(fā)發(fā)展的新新興區(qū)域域，除一一定的商商務類需需求外，，生活類類、社區(qū)區(qū)型的商商業(yè)元素素往往較較受歡迎迎，以項項目周邊邊3-5公里內內的城市消費費人群為為主案例：新新加坡新新達城新加坡新新達城（1/3）新加坡CBD新加坡新達城新加坡新新達城綜綜合開發(fā)發(fā)項目，，是新加加坡最大大的集會會議展覽覽中心、、商務辦辦公、商商業(yè)為一一體的綜綜合商業(yè)業(yè)建筑，，是新加加坡商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的成功范范例1984年由由新加坡坡前總理理李光耀耀邀香港港商家投投資，于于1997年年完成這座城中中城，建建筑面積積65萬萬平方方米，包包括世界界項級的的新加坡坡國際會會議與展展覽中心心，四棟棟45層層及一棟棟18層層的辦公公大樓，，一棟4層的購購物中心心，地下下停車場場可容納納3200輛汽汽車新加坡新新達城（2/3）新加坡新新達城（3/3）酒店會展中心心娛樂和購購物中心心辦公和其其他設施施新達城如如今是新新加坡最最令人嘆嘆為觀止止的商業(yè)業(yè)建筑，，新達城城通過高高品質設設施的建建立，獨獨特的管管理模式式的運用用，成功功地建立立起一個個品牌的的形象一座兼具具休閑娛娛樂、知知識交流流、商業(yè)業(yè)契機、、創(chuàng)新研研究的多多元化環(huán)環(huán)境的““城中之之城”應應運而生生，整個個商業(yè)中中心生機機勃勃新達城，，建成后后共有700余余家公公司落戶戶，每月月的游客客數(shù)量達達200萬人人次，每每天有1.5萬萬余人人在此辦辦公，每每天有5萬多多車輛進進出，有有1萬余余輛車在在此停泊泊城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——運運營模式式（1/3）城市綜合合體開發(fā)發(fā)運營模模式大型綜合合體開發(fā)發(fā)模式，，需要強強調整個個項目的的有序規(guī)規(guī)劃和功功能互補補，為使使用者提提供完備備的商務務功能和和生活服服務，對對提升區(qū)區(qū)域或城城市價值值有著不不可或缺缺的點石石成金的的作用對于一個個成熟的的城市綜綜合體而而言，項項目開工工建設完完成后，，后期項項目的運運營模式式的選擇擇，將決決定項目目日后的的盈利能能力、開開發(fā)企業(yè)業(yè)的融資資結構。。由于城城市綜合合體的開開發(fā)投資資回報遠遠遠高于于純住宅宅項目，，長期持持有的特特性更是是讓開發(fā)發(fā)商長期期獲利，，目前主主要有以以下兩種種運營模模式：（1）出出租持有有經(jīng)營為為主（（2）出售售部分商商業(yè)、住住宅物業(yè)業(yè)和出租租持有經(jīng)經(jīng)營相互互結合城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——運運營模式式（2/3）都市綜合合體中運運營管理理模式都市綜合合體中各各種物業(yè)業(yè)功能有有其各自自的特性性，因此此，其物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理理也有不不同特性性。主要要包括零零售商業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理、、酒店的的經(jīng)營管管理、寫寫字樓的的經(jīng)營管管理、公公寓住宅宅的物業(yè)業(yè)管理都市綜合合體中運運營管理理模式共共有以下下三種開發(fā)商自自行管理理由出資方方共同組組建聯(lián)合合發(fā)展總總公司，，進行管管理和提提供服務務，嘗試試進行統(tǒng)統(tǒng)一的物物業(yè)管理理該種模式式的產(chǎn)權權形式都都是統(tǒng)一一的，如如深圳的的華潤中中心國外的管管理機構構參與合作作管理由國外的的管理機機構參與與合作管管理，還還有部分分待零售售商業(yè)建建成后輸輸入管理理或委托托國外機機構管理理，例如如凱德商商用目前前開發(fā)的的來福士士廣場專業(yè)的物物業(yè)管理理公司進行市場場管理商業(yè)在管管理上采采用租賃賃模式，，以租代代管，統(tǒng)統(tǒng)一策劃劃布局，，承租方方提出方方案和資資金，由由物業(yè)管管理公司司協(xié)調開開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一進行行裝修專業(yè)的管管理公司司不直接接從事商商業(yè)經(jīng)營營，而是是從事整整體策劃劃和管理理，具體體包括租租賃管理理、營銷銷管理、、服務管管理和物物業(yè)管理理城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——運運營模式式（3/3）目前較為為成功的的城市綜綜合體的的商業(yè)運運營模式式以上海海新天地地開發(fā)為為代表的的，“以開發(fā)發(fā)商持有有經(jīng)營管管理為主主，分批批開發(fā)、、逐層開開發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)立品牌牌、持續(xù)續(xù)開發(fā)””案例：上上海新天天地開發(fā)發(fā)（太平平橋地區(qū)區(qū)重建項項目）上海新天天地——項目目背景太平橋地地區(qū)重建建項目以以石庫門門舊建筑筑區(qū)為基基礎上個世紀紀90年年代，上上海政府府實施城城區(qū)改造造工程，，計劃拆拆除大量量舊房，，為配合合盧灣區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)，這一一區(qū)域的的老式弄弄堂也列列入改造造范圍1999年，瑞瑞安集團團取得太太平橋地地區(qū)52公頃的的土地，，開始新新天地改改造項目目瑞安集團團斥資6.7億億人民幣幣，用于于新天地地地區(qū)近近萬人的的動遷安安置土地面積積：約約52公頃總建筑面面積：約約110萬平方方米物業(yè)構成成：零零售（（14.1萬平平方米））酒店／服服務式公公寓（6.1萬萬平方米米）辦公樓（（39萬萬平方米米）公寓（51.4萬平方方米）人工湖綠綠地動工日期期：1999年初初開發(fā)周期期：15年年分期開開發(fā)，預預計到2012年完工工開發(fā)商：：瑞瑞安安集團上海新天天地——改造歷程程1997年規(guī)規(guī)劃構想想1998年拿拿地1999年新新天地北北里動工工中心綠地地及人工工湖動工工2001年新新天地北北里開業(yè)業(yè)中心綠地地及人工工湖開放放新天地南南里動工工住宅一期期動工寫字樓一一期動工工2002年新新天地南南里開業(yè)業(yè)，住宅宅一期銷銷售率100％％2003年住住宅一期期完工交交付2004年寫寫字樓一一期（1,2號號樓）完完工，出出租率90％以以上2005年2006年住住宅二期期完工，，銷售率率８０％％……….2001年進度度：新天地北北里開業(yè)業(yè)，綠地地人工湖湖2002年進度度：新天地南南里（商商業(yè)、公公寓）2003年進度度：住宅一一期交付付2004年進度度：寫字樓樓一期2006年進度度：住宅二二期上海新天天地——開發(fā)現(xiàn)狀狀人工湖＋綠地企業(yè)天地地新天地翠湖天地地二期一期北里南南里2001-2002年先期推推出新天天地(零售)和人工工湖/綠地(公益部部分)2003-2006年分別別推出出企業(yè)業(yè)天地地(辦公)和翠湖湖天地地一二二期(住宅)人工湖湖＋綠地企業(yè)天天地翠湖天天地二期一一期期北里南南里里上海新新天地地——整體開開發(fā)規(guī)規(guī)劃兩棟五五星級級豪華華酒店店總建筑筑面積積約20,000平方米米預計2008年8月竣工工由瑞安安開發(fā)發(fā)，引引入國國際知知名酒店管管理集集團目前已已經(jīng)動動工翠湖天天地三三期以以及新新天地地二期期住宅+零售的的模式式為頂級級時尚尚品牌牌度身身定做做的新天地地二期期，將將沿馬馬當路路建成成商業(yè)配配套面面積約約13900平方米米翠湖天天地三三期約約400套公寓寓，82000平方米米。預計2008年竣工工目前已已經(jīng)動動工企業(yè)天天地二二期（（三號號樓和和四號號樓））辦公部部分建建筑面面積每每棟50,000平方米米下設頂頂級品品牌旗旗艦店店50,000平方方米預計2010年竣工工將延續(xù)續(xù)國際際甲級級寫字字樓的的高標標準，，吸引引國國際知知名租租戶目前正正在實實施動動遷68層超高高寫字字樓一一棟浦西又又一標標志性性建筑筑造型為為市花花“白白玉蘭蘭”瑞安集集團總總部大大樓辦公部部分建建筑面面積170,000sqm商場部部分建建筑面面積50,000sqm預計2012年竣工工動拆遷遷尚未未啟動動三四個個不同同規(guī)模模的劇劇場類似美美國百百老匯匯豐富太太平橋橋地區(qū)區(qū)的功功能尚未動動遷已經(jīng)建建成的的部分分新天地地上海新新天地地——開開發(fā)借借鑒經(jīng)經(jīng)驗（1/2）12345566結合市市場合合理安安排開開發(fā)時時序新天地地（零零售））翠湖天天地（（住宅宅）企業(yè)天天地（（辦公公樓））翠湖天天地御御苑（（住宅宅二期期）酒店＋＋住宅宅三期期＋零零售企業(yè)天天地二二期＋＋住宅宅＋國國際學學校住宅＋＋辦公公樓＋＋零售售上海新新天地地——開開發(fā)借借鑒經(jīng)經(jīng)驗（2/2）商業(yè)模模式零售先先行，，打造造知名名度瑞安集集團在在初期期商業(yè)業(yè)租賃賃上，，為了了吸引引優(yōu)質質租戶戶，并并沒有有收取取很高高的租租金，，但是是卻樹樹立了了城市市名片片，可可以說說獲得得了極極高的的品牌牌價值值瑞安集集團堅堅持持持有物物業(yè)，，統(tǒng)一一招租租，新新天地地有效效實現(xiàn)現(xiàn)管理理者與與經(jīng)營營者分分離真正令令瑞安安回收收資金金，甚甚至賺賺取超超額利利潤的的是其其住宅宅部分分，正正是由由于其其極高高的品品牌價價值，，不僅僅大大大降低低了瑞瑞安在在推廣廣公寓寓時的的營銷銷成本本，而而且使使翠湖湖天地地一舉舉成為為上海海頂級級豪宅宅，售售價遙遙遙領領先周周邊的的項目目，也也在此此驗證證了瑞瑞安在在策略略上的的成功功城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——開開發(fā)模式式根據(jù)綜合合體在不不同城市市的不同同位置、、城市特特性和歷歷史階段段，從投投資與營營運的角角度總結結出都市市綜合體體的三種種開發(fā)模模式：獨立開發(fā)發(fā)模式合資-公公共財政補貼貼模式合作鏈開開發(fā)模式式華潤新鴻鴻基合作作鏈開發(fā)發(fā)模式華潤新鴻鴻基模式式華潤新鴻鴻基房地地產(chǎn)是華華潤（集集團）有有限公司司和香港港新鴻基基地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限限公司共共同投資資創(chuàng)建的的外商獨獨資公司司華潤集團團1948年成成立于香香港,目目前是中中國內地地和香港港最具實實力的多多元化控控股企業(yè)業(yè)之一，，從事的的行業(yè)與與大眾生生活息息息相關，，主營業(yè)業(yè)務包括括消費品品制造與與分銷、、地產(chǎn)及及相關行行業(yè)、基基礎設施施及公用用事業(yè)三三大領域域。2006年年底總資資產(chǎn)達到到1700億港港幣新鴻基地地產(chǎn)于1972年在香香港上市市，目前前是香港港最大地地產(chǎn)發(fā)展展商之一一，業(yè)務務主要集集中在香香港，近近年來亦亦積極拓拓展內地地市場。。旗下有有地產(chǎn)發(fā)發(fā)展、物物業(yè)投資資、電訊訊科技、、運輸物物流等多多項業(yè)務務板塊，，核心業(yè)業(yè)務為發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)供銷售售及投資資。2006年年底市值值達到1800億港幣幣兩者的結結合堪稱稱是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)界界運營的的完美結結合。華華潤集團團作為國國資委在在香港上上市國企企，擁有有強大的的資金實實力、國國內土地地資源、、良好的的政府間間關系，，而新鴻鴻基作為為香港知知名的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商，本身身在香港港擁有眾眾多商業(yè)業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)，在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領域積積累了廣廣泛的招招商、運運營管理理等經(jīng)驗驗和資源源，能夠夠為國內內商業(yè)地地產(chǎn)項目目帶來全全新的商商業(yè)概念念、運營營模式、、品牌資資源主打房地地產(chǎn)品牌牌：以萬萬象城為為主的城城市綜合合體目前在深深圳、杭杭州、無無錫等城城市，華華潤新鴻鴻基正在在操作房房地產(chǎn)項項目，而而杭州萬萬象城預預計于今今年晚些些時候將將會正式式登陸錢錢江新城城倫敦碼頭頭區(qū)——金絲絲雀碼頭頭（1/4）從1981年7月起，到1998年3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）在一塊占地面積為22平方公里狹長的老港灣區(qū)進行了大規(guī)模的城市再造工程金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區(qū)和購物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心金絲雀碼頭倫敦碼頭頭區(qū)——金絲絲雀碼頭頭（2/4）倫敦碼頭頭區(qū)——金絲絲雀碼頭頭（3/4）金絲雀碼碼頭(CanaryWharf)是道道格斯島島企業(yè)特特區(qū)的核核心地帶帶金絲雀碼碼頭成為為了倫敦敦新興商商業(yè)區(qū)的的中心，，吸引了了大批世世界級的的金融和和咨詢機機構，如如摩根士士丹利、、瑞士一一波、匯匯豐集團團、花旗旗集團、、巴克萊萊集團，，同時也也成為倫倫敦新的的“艦隊隊街”，，許多著著名的報報業(yè)公司司蜂涌而而入英國最高高的三棟棟建筑均均坐落于于此：1、235.1高的第第一加拿拿大廣場場(CanaryWharfTower)2、第八八加拿大大廣場(HSBCTower)，，高199.5米3、花旗旗集團中中心(CitigroupCentre)，高高199.5米米4、四季季酒店(FourSeasonsHotel)金絲雀碼碼頭地上上功能以以高端商商務、辦辦公、酒酒店為主主，地下下空間開開發(fā)以零零售為主主導，商商場連商商場，餐餐廳接餐餐廳，地地下空間間又同多多條地鐵鐵連接本項目城城市綜合合體的開開發(fā)以高高端商務務為切入入點，配配合倫敦敦新興商商務區(qū)的的建設商務辦公公空間均均位于地地面以上上，地下下則承載載了零售售商業(yè)和和軌道交交通，有有效實現(xiàn)現(xiàn)了商務務和商業(yè)業(yè)的有效效分離2314倫敦碼頭頭區(qū)——金絲絲雀碼頭頭（4/4）開發(fā)模式式：合資資-公共共財政補補貼模式式從1981年7月起，，到1998年年3月止止，倫敦敦碼頭區(qū)區(qū)開發(fā)有有限公司司（LDDC））在一塊塊占地面面積為22平方方公里狹狹長的老老港灣區(qū)區(qū)進行了了大規(guī)模模的城市市再造工工程在這十幾幾年的時時間里，，整個區(qū)區(qū)域發(fā)生生了翻天天覆地的的變化，，不僅引引起英國國學術界界的關注注，更吸吸引了全全球各國國的目光光倫敦碼頭頭區(qū)開發(fā)發(fā)有限公公司（LondonDocklandsDevelopmentCorporation）是一一家由政政府牽頭頭組成的的半官方方性質的的都市綜綜合體開開發(fā)商，，是政府府根據(jù)1980年制定定的《地地方政府府規(guī)劃與與土地法法》而專專門成立立的一家家開發(fā)公公司在此之前，地地方政府曾做做出不少努力力想改變區(qū)域域的落后面貌貌，但卻深感感力不從心，，工作進度十十分緩慢，LDDC項目目總公司的成成立，是在當當時情況下唯唯一正確的選選擇項目公司由政政府全資投入入，利用處置置土地發(fā)展住住宅、工業(yè)和和商業(yè)物業(yè)所所獲得的收益益滾動發(fā)展項目公司有權權建造新的公公共基礎設施施，并改造舊舊的基礎設施施。資金的來來源有兩方面面，一個是中中央政府的投投入，另一個個是出售土地地獲得的資金金盡管中央政府府給了LDDC這么大權權利，但地方方行政職能、、公屋分配、、教育統(tǒng)籌、、醫(yī)療管理等等權利仍保留留在地方政府府和相關機構構。LDDC可通過設立立各類基金的的方式協(xié)助、、調控、促進進地方政府改改善這些方面面的工作城市綜合體城城市價值（1/3）城市綜合體最最大的優(yōu)勢是是人流的聚合優(yōu)優(yōu)勢，通過不同的的功能組合，，滿足人們不不同需求都市綜合體的的價值體現(xiàn)從從根本上來說說在于其特殊殊的功能復合合性。都市綜綜合體集酒店店、寫字樓、、商業(yè)、高檔檔公寓等多種種城市業(yè)態(tài)于于一體，將商商業(yè)、辦公、、居住等多功功能城市空間間通過合理的的交通連接，，有機組合、、相互依存、、協(xié)同促進從城市與區(qū)域域的價值來講講都市綜合體體不僅是現(xiàn)代代國際大都市市的標志，更更是催生繁榮榮與文明，激發(fā)城市活力力的發(fā)動機從項目自身的的價值看，都都市綜合體很很好地克服了了純粹居住、、商務所造成成未來發(fā)展的的局限，具有有很強的自我我成長、自我我繁榮、持續(xù)續(xù)發(fā)展的生命命力，是都市市24小時跳跳動的心臟都市綜合體通通過其內部商商業(yè)、商務及及居住等各種種功能綜合互互補，建立相相互依存的價價值關系，從從而使它能夠夠適應不同時時段的城市多多樣化生活，，并能夠進行行自我更新與調調整城市綜合體城城市價值（2/3）根據(jù)都市綜合合體所處的區(qū)區(qū)位、功能和和與周邊的關關系，歸納起起來有如下突突出的價值特特征：城市綜合體城市價值巨大輻射力極大的潛在升值價值整體功能復合性高可達性