陽光城地產(chǎn)項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾課件

內(nèi)部資料注意保密項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾內(nèi)部資料注意保密項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾紀(jì)要內(nèi)容：1.2月11日前完成規(guī)劃方案評(píng)審。關(guān)注規(guī)劃、建筑方案優(yōu)化，戶型方案、配比以及樓棟單元數(shù)量。答復(fù)：已按照限定時(shí)間完成研發(fā)評(píng)審，待研發(fā)篇細(xì)解。

2.提前鎖定PC配套廠家，細(xì)化PC成本構(gòu)成，為優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)省成本提供條件。答復(fù)：已完成考察PC廠家，4月10日定標(biāo)；進(jìn)行成本優(yōu)化，待成本篇細(xì)解。

3.運(yùn)營節(jié)奏需調(diào)整到滿足投委會(huì)要求，一階段啟動(dòng)會(huì)進(jìn)行回顧。答復(fù)：運(yùn)營節(jié)奏已做調(diào)整優(yōu)化，滿足投委會(huì)要求，待后續(xù)全景計(jì)劃解答。

4.洋房成本超集團(tuán)限額指標(biāo)，需進(jìn)一步優(yōu)化，一階段啟動(dòng)會(huì)回顧。答復(fù)：啟動(dòng)會(huì)成本篇專項(xiàng)分析。5.開盤去化及銷售速度需加快，毛利、IRR滿足投委會(huì)指標(biāo)，一階段啟動(dòng)會(huì)回顧。答復(fù)：經(jīng)過調(diào)整運(yùn)營節(jié)奏和開盤時(shí)間，毛利、凈利、IRR均滿足投委會(huì)指標(biāo)?？傊笜?biāo)情況待運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)分析。6.調(diào)研在周邊競品項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一階段啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)。答復(fù)：啟動(dòng)會(huì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)篇專項(xiàng)分析。定位會(huì)會(huì)議紀(jì)要及主要結(jié)論回顧紀(jì)要內(nèi)容：定位會(huì)會(huì)議紀(jì)要及主要結(jié)論回顧2目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.2鳥瞰圖1.3業(yè)態(tài)分布1.4分期、組團(tuán)與節(jié)奏1.5結(jié)利規(guī)劃1.6現(xiàn)金流情況分析1.7總經(jīng)理承諾（總體及當(dāng)期）目錄1.1總圖及總指標(biāo)31.1總圖及總指標(biāo)示例注：請(qǐng)插入規(guī)劃總圖并標(biāo)明各地塊代號(hào)，不同地塊指標(biāo)須有匯總及分頁說明

總體指標(biāo)規(guī)劃要求設(shè)計(jì)面積產(chǎn)權(quán)預(yù)測面積備注1總用地面積

2項(xiàng)目建設(shè)用地面積

3總建筑面積

4其中計(jì)容建筑面積

其中可售計(jì)容建筑面積

其中住宅

商業(yè)

……

不可售計(jì)容建筑面積

其中物業(yè)用房

社區(qū)管理用房

公廁

……

5不計(jì)容建筑面積

其中可售不計(jì)容建筑面積

其中

……

不可售不計(jì)容建筑面積

其中架空層

地下贈(zèng)送面積

普通地下建筑面積

人防地下建筑面積

6容積率

7建筑密度

8綠地率

9戶數(shù)

10贈(zèng)送面積

11實(shí)際建設(shè)面積（總建筑面積+除總建筑面積以外的贈(zèng)送面積）

12車位數(shù)

其中地上

地下

注1：項(xiàng)目建設(shè)用地面積指不含代征綠地、道路的凈建設(shè)用地面積；注2：贈(zèng)送面積指需要發(fā)生成本的、不計(jì)入報(bào)規(guī)面積的、但可以提供給獨(dú)立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的挑空陽臺(tái)、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。項(xiàng)目可對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行自定義，在此欄加備注予以說明。注3：項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)表格進(jìn)行增減。注4：可售不計(jì)容建筑面積根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)計(jì)算規(guī)則不計(jì)入容積率但計(jì)入產(chǎn)權(quán)預(yù)測的面積，例：出屋面樓梯間、水箱間、保溫層等；1.1總圖及總指標(biāo)示例注：總體指標(biāo)規(guī)劃要求設(shè)計(jì)面積產(chǎn)41.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例51.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例61.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例71.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例81.3業(yè)態(tài)分布揚(yáng)帆路盈豐路守信路高層住宅配套底商車庫合計(jì)層數(shù)30－33111用地面積(㎡)3172131721用地面積占比(%)100%100%可售建筑面積(㎡)65910-29332660195444可售建筑面積占比(%)69.1%-3.1%27.8%100%貨值(萬元)263759-

1222617850293834貨值占比(%)90%-4%6%100%利潤（萬元）9630-

1256293113956利潤占比(%)70%-

9%21%100%①②③④⑤⑥⑦⑧示例1.3業(yè)態(tài)分布揚(yáng)帆91.4分期、批次規(guī)劃——（運(yùn)營分期標(biāo)注）一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期三期業(yè)態(tài)及方量：別墅6萬方,洋房20.2萬方,商業(yè)2.3萬方,車庫7.8萬方供貨節(jié)奏：總貨值39.5億,2016年4月供貨5億,剩余貨值2017年及以后供貨開工時(shí)間：2014年9月開盤時(shí)間：2016年5月結(jié)利時(shí)間：2018年3月交付時(shí)間：2018年3月權(quán)益后利潤：5.92億元二期業(yè)態(tài)及方量：別墅5.1萬方,洋房6.0萬方,高層24.6萬方,SOHO15.0萬方,商業(yè)10萬方,寫字樓7萬方,車庫20.7萬方供貨節(jié)奏：總貨值80.8億,2014年3月供貨4億,2015年供貨17.4億,剩余貨值2016年及以后供貨開工時(shí)間：2013年10月開盤時(shí)間：2014年5月結(jié)利時(shí)間：2018年3月交付時(shí)間：2018年3月權(quán)益后利潤：15.91億元示例1.4分期、批次規(guī)劃——（運(yùn)營分期標(biāo)注）一期二期三期一期二101.4分期、批次規(guī)劃——（本次上會(huì)運(yùn)營分期組團(tuán)標(biāo)注）1923587610112016年備貨量：①住宅1#+2#+3#+9#+10#+11#=11.61億元簽約目標(biāo)：貨值8.91億元，套數(shù)XX套，面積XX平米期末庫存：11.61-8.91=2.70億元2017年備貨量：①住宅5#+6#+7#+8#=7.72億元②社區(qū)底商=0.74億元簽約目標(biāo)：貨值11.16億元，套數(shù)XX套，面積XX平米期末庫存：（7.72+0.74+2.70）-11.16=0億元2016年總備貨：住宅6.09萬方，11.61億元2017年總備貨：住宅4.05萬方，7.72億元底商0.28萬方，0.74億元2018年備貨量：車位=2.98億元簽約目標(biāo)：貨值2.98億元，套數(shù)XX套，面積XX平米期末庫存：2.98-2.98=0億元2016年備貨2017年備貨2018年備貨示例1.4分期、批次規(guī)劃——（本次上會(huì)運(yùn)營分期組團(tuán)標(biāo)注）192111.4分期、批次規(guī)劃——供貨及推盤總體節(jié)奏思路供貨及推盤節(jié)奏總體思路、部署時(shí)間段17Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q4周期節(jié)點(diǎn)市場判斷下半年將會(huì)集中供貨，新開項(xiàng)目較多，需加快速度，在上半年去化。階段性動(dòng)作作為首府壹號(hào)二期來延續(xù)產(chǎn)品的熱銷，借勢現(xiàn)場示范區(qū)、售樓處開放。推售節(jié)奏洋房、高層洋房、高層洋房、高層洋房洋房高層高層商業(yè)商業(yè)車位車位車位車位車位車位運(yùn)營節(jié)奏（一級(jí)節(jié)點(diǎn)）方案批復(fù)示范區(qū)開放取得施工證取得預(yù)售證開盤主體結(jié)頂竣備交付一期2017/6/22017/6/82017/7/142017/9/272017/9/282017/12/142019/2/142019/5/15二期2017/10/272017/10/282017/12/8三期2017/11/202017/11/212018/2/6示例1.4分期、批次規(guī)劃——供貨及推盤總體節(jié)奏思路供貨及推盤節(jié)121.4分期、批次規(guī)劃分工規(guī)證、分期供貨、分批取證銷售財(cái)務(wù)分期運(yùn)營分期一級(jí)節(jié)點(diǎn)時(shí)間一期擴(kuò)初/方案批復(fù)：2017/6/2開工：2017/6/8取得施工證：2017/8/15取得預(yù)售證：2017/9/27（一期）2017/10/27（二期）2017/11/20（三期）開盤：2017/9/28（一期）2017/10/28（二期）2017/11/21（三期）主體結(jié)構(gòu)封頂：2017/12/14（一期）2017/12/8（二期）2018/2/6（三期）竣備：2019/2/14交房：2019/5/15取得預(yù)售證開盤貨值產(chǎn)品類型一期2017/9/272017/9/2817560多層+高層二期2017/10/272017/10/2829588多層三期2017/11/202017/11/216028高層一期圖例：10#9#8#7#6#5#4#3#2#1#二期2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#三期示例1.4分期、批次規(guī)劃分工規(guī)證、分期供貨、分批取證銷售財(cái)務(wù)運(yùn)131.5結(jié)利規(guī)劃（萬元）2015年2016年2017年2018年2019年……年合計(jì)簽約收入

回款收入

結(jié)算收入

結(jié)算利潤前（溢價(jià)前）

項(xiàng)目溢價(jià)溢價(jià)后凈利潤歸屬陽光城凈利潤貸款融資計(jì)劃安排：貸款類型總投融資額第一筆貸款放款時(shí)間貸款利率2017年融資凈額（放款－還款）2018年融資凈額（放款－還款）2019年融資凈額（放款－還款）1.5結(jié)利規(guī)劃（萬元）2015年2016年2017年201141.6現(xiàn)金流情況分析需要說明的內(nèi)容：1、含融資現(xiàn)金流平衡周期為XX月；經(jīng)營性現(xiàn)金流平衡周期為XX月2、土地款保證金比例：X%，土地款支付到50%周期為XX月，支付到100%周期為XX月3、需排出項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流情況項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年…備注一、期初現(xiàn)金余額

二、現(xiàn)金流入

1、銷售回款

2、融資流入

三、現(xiàn)金流出

1、開發(fā)成本（含土地）

(1)、土地款支出

(2)、開發(fā)成本支出

(3)、利息資本化

2、稅金支出

3、費(fèi)用支出

4、還款

5、財(cái)產(chǎn)性支出

6、其他

四、當(dāng)期現(xiàn)金流量凈額（含融資）

五、期末現(xiàn)金余額（含融資）

六、當(dāng)期現(xiàn)金流量凈額（不含融資）七、期末現(xiàn)金余額（不含融資）1.6現(xiàn)金流情況分析需要說明的內(nèi)容：項(xiàng)目2015年20151.7總經(jīng)理承諾-項(xiàng)目成功標(biāo)尺經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總收益：項(xiàng)目總體收益率:項(xiàng)目總體IRR:項(xiàng)目總貨值：銷售物業(yè)凈利潤:銷售物業(yè)毛利率:銷售物業(yè)凈利率:銷售物業(yè)IRR:效率目標(biāo)：開盤周期（拿地到首期開盤）：累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正時(shí)間（可售）：開盤-清盤周期：全景計(jì)劃達(dá)成率：交付（客戶）目標(biāo)：集中交付率：戶均缺陷率：客戶滿意度：質(zhì)量/安全目標(biāo)：1.7總經(jīng)理承諾-項(xiàng)目成功標(biāo)尺經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：效率目標(biāo)：交付（客16指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）6（±0.00）6+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）16經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（招拍掛，一類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指17指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）5（±0.00）5+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（招拍掛，二類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指18指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）4（±0.00）4+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）12項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（招拍掛，三類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指19指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）4（±0.00）4+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）16經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（勾地、收并購，一類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指20指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）3.5（±0.00）3.5+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（勾地、收并購，二類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指21指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）3（±0.00）3+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）12項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（勾地、收并購，三類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指221.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與經(jīng)營評(píng)審會(huì)差異及原因說明序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營評(píng)審會(huì)A啟動(dòng)會(huì)值B差異（B-A）差異分析1扣除溢價(jià)及權(quán)益后凈利潤（如有）

2扣除溢價(jià)及權(quán)益后凈利率（如有）

3項(xiàng)目總收益

4項(xiàng)目總體收益率

5項(xiàng)目總體IRR

6自有資金回報(bào)率

7經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（可售）（月）

8融資性現(xiàn)金流為正周期（月）

9拿地至開盤周期（月）

10全盤銷售收入

10.1銷售均價(jià)-可售住宅均價(jià)

11項(xiàng)目總投資

11.1地價(jià)利息外開發(fā)成本

1.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與經(jīng)營評(píng)審會(huì)差異及原因說明序231.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與定位會(huì)差異及原因說明項(xiàng)目定位會(huì)值A(chǔ)啟動(dòng)會(huì)值B差異（B-A）備注核心指標(biāo)：

全項(xiàng)目核心指標(biāo)

項(xiàng)目總收益項(xiàng)目總體收益率項(xiàng)目總體IRR銷售物業(yè)核心指標(biāo)全盤銷售收入銷售物業(yè)凈利潤銷售物業(yè)毛利率銷售物業(yè)凈利率銷售物業(yè)IRR自持物業(yè)核心指標(biāo)購物中心經(jīng)營期凈現(xiàn)值NPV（萬元）經(jīng)營期持有物業(yè)凈收益（萬元）經(jīng)營期持有物業(yè)收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）酒店經(jīng)營期凈現(xiàn)值NPV（萬元）經(jīng)營期持有物業(yè)凈收益（萬元）經(jīng)營期持有物業(yè)收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）周轉(zhuǎn)指標(biāo)：第一次支付地價(jià)款時(shí)間累計(jì)現(xiàn)金流為正的時(shí)間（可售）資金峰值(萬元）資金峰值的時(shí)間拿地至開盤周期（月）

開盤當(dāng)年簽約額（億元）

全盤清盤時(shí)間

1.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與定位會(huì)差異及原因說明項(xiàng)目定241.7投模分析—與定位會(huì)其他指標(biāo)差異及原因說明序號(hào)類別定位會(huì)值A(chǔ)啟動(dòng)會(huì)值B差異（B-A）備注1建筑用地面積36151.0036151.000.00

2總建筑面積141397.00137427.33-3969.67地下室面積減少；3計(jì)容面積108453.00108453.170.17

4可售面積業(yè)態(tài)一136818.16-3868.84

業(yè)態(tài)二可售車位（個(gè)）5銷售收入123036.94122269.25-767.69

1、高層：投審會(huì)均價(jià)9544元/平米；定位會(huì)均價(jià)為9311元/平米；

2、底商：投審會(huì)均價(jià)31000元/平米；定位會(huì)均價(jià)為37666元/平米；6平均售價(jià)業(yè)態(tài)一10500105000業(yè)態(tài)二8745.448936.62191.19

可售車位7土地成本53319.1052991.20-327.90按實(shí)際發(fā)生成本計(jì)入；8單方土地成本3789.913873.1183.20該單方土地成本=土地總價(jià)款/可售面積；9開發(fā)成本

（地價(jià)外）49464.7647332.18-2132.58開發(fā)成本合計(jì)減少2133萬，其中：

1、因地下室面積減少，建安成本減少1352萬；

2、增加不可預(yù)見費(fèi)1684萬；

3、因開盤節(jié)奏調(diào)整，資本化利息減少3879萬；10單方開發(fā)成本

（地價(jià)外）3498.293444.16-54.13該單方開發(fā)成本=開發(fā)成本/可售面積；11期間費(fèi)用5659.705624.39-35.31取費(fèi)基數(shù)銷售額增加，費(fèi)率不變，對(duì)應(yīng)的費(fèi)用增加；11.1營銷費(fèi)用3198.963179.00-19.96

11.2管理費(fèi)用2460.742445.39-15.35

12凈利潤3407.364808.291400.92

13IRR12.71%18.50%5.78%

14凈利率2.77%3.93%1.16%

15扣除溢價(jià)及權(quán)益后凈利潤備注需說明溢價(jià)金額分?jǐn)傔壿嫾皺?quán)益比例16扣除溢價(jià)及權(quán)益后凈利率備注需說明溢價(jià)金額分?jǐn)傔壿嫾皺?quán)益比例1.7投模分析—與定位會(huì)其他指標(biāo)差異及原因說明序號(hào)類別定位會(huì)251.7投模分析—“陽光共贏”獎(jiǎng)金預(yù)測序號(hào)類別定位會(huì)值A(chǔ)啟動(dòng)會(huì)值B差異（B-A）備注1自有資金投入2自有資金投入及年化收益回籠周期3“陽光共贏”獎(jiǎng)金1.7投模分析—“陽光共贏”獎(jiǎng)金預(yù)測序號(hào)類別定位會(huì)值A(chǔ)啟動(dòng)會(huì)261.8項(xiàng)目全景計(jì)劃集團(tuán)節(jié)點(diǎn)分析作業(yè)代碼管控級(jí)別任務(wù)名稱計(jì)劃完成時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)期量差異說明項(xiàng)目啟動(dòng)JT-1集團(tuán)經(jīng)營評(píng)審會(huì)通過設(shè)計(jì)報(bào)建JT-2集團(tuán)取得方案設(shè)計(jì)批復(fù)JT-3集團(tuán)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證JT-4集團(tuán)取得施工許可證JT-5集團(tuán)取得預(yù)售許可證開放及銷售JT-6集團(tuán)示范區(qū)開放JT-7集團(tuán)開盤JT-8集團(tuán)融資性現(xiàn)金流回正JT-9集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正作業(yè)代碼管控級(jí)別任務(wù)名稱計(jì)劃完成時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)期量差異說明單體施工JT-10集團(tuán)項(xiàng)目開工JT-11集團(tuán)基礎(chǔ)施工完成JT-12集團(tuán)主體結(jié)構(gòu)至可售狀態(tài)JT-13集團(tuán)主體結(jié)構(gòu)封頂JT-14集團(tuán)外架拆除完成配套JT-15集團(tuán)消防環(huán)路基層施工完成JT-16集團(tuán)室內(nèi)精裝單位進(jìn)場（適用于精裝交付項(xiàng)目）竣工交付JT-17集團(tuán)竣工驗(yàn)收備案JT-18集團(tuán)交付1.8項(xiàng)目全景計(jì)劃集團(tuán)節(jié)點(diǎn)分析作業(yè)代碼管控級(jí)別任務(wù)名稱計(jì)劃完27THANKYOU!THANKYOU!28內(nèi)部資料注意保密項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾內(nèi)部資料注意保密項(xiàng)目總覽及總經(jīng)理承諾紀(jì)要內(nèi)容：1.2月11日前完成規(guī)劃方案評(píng)審。關(guān)注規(guī)劃、建筑方案優(yōu)化，戶型方案、配比以及樓棟單元數(shù)量。答復(fù)：已按照限定時(shí)間完成研發(fā)評(píng)審，待研發(fā)篇細(xì)解。

2.提前鎖定PC配套廠家，細(xì)化PC成本構(gòu)成，為優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)省成本提供條件。答復(fù)：已完成考察PC廠家，4月10日定標(biāo)；進(jìn)行成本優(yōu)化，待成本篇細(xì)解。

3.運(yùn)營節(jié)奏需調(diào)整到滿足投委會(huì)要求，一階段啟動(dòng)會(huì)進(jìn)行回顧。答復(fù)：運(yùn)營節(jié)奏已做調(diào)整優(yōu)化，滿足投委會(huì)要求，待后續(xù)全景計(jì)劃解答。

4.洋房成本超集團(tuán)限額指標(biāo)，需進(jìn)一步優(yōu)化，一階段啟動(dòng)會(huì)回顧。答復(fù)：啟動(dòng)會(huì)成本篇專項(xiàng)分析。5.開盤去化及銷售速度需加快，毛利、IRR滿足投委會(huì)指標(biāo)，一階段啟動(dòng)會(huì)回顧。答復(fù)：經(jīng)過調(diào)整運(yùn)營節(jié)奏和開盤時(shí)間，毛利、凈利、IRR均滿足投委會(huì)指標(biāo)?？傊笜?biāo)情況待運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)分析。6.調(diào)研在周邊競品項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一階段啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)。答復(fù)：啟動(dòng)會(huì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)篇專項(xiàng)分析。定位會(huì)會(huì)議紀(jì)要及主要結(jié)論回顧紀(jì)要內(nèi)容：定位會(huì)會(huì)議紀(jì)要及主要結(jié)論回顧30目錄1.1總圖及總指標(biāo)1.2鳥瞰圖1.3業(yè)態(tài)分布1.4分期、組團(tuán)與節(jié)奏1.5結(jié)利規(guī)劃1.6現(xiàn)金流情況分析1.7總經(jīng)理承諾（總體及當(dāng)期）目錄1.1總圖及總指標(biāo)311.1總圖及總指標(biāo)示例注：請(qǐng)插入規(guī)劃總圖并標(biāo)明各地塊代號(hào)，不同地塊指標(biāo)須有匯總及分頁說明

總體指標(biāo)規(guī)劃要求設(shè)計(jì)面積產(chǎn)權(quán)預(yù)測面積備注1總用地面積

2項(xiàng)目建設(shè)用地面積

3總建筑面積

4其中計(jì)容建筑面積

其中可售計(jì)容建筑面積

其中住宅

商業(yè)

……

不可售計(jì)容建筑面積

其中物業(yè)用房

社區(qū)管理用房

公廁

……

5不計(jì)容建筑面積

其中可售不計(jì)容建筑面積

其中

……

不可售不計(jì)容建筑面積

其中架空層

地下贈(zèng)送面積

普通地下建筑面積

人防地下建筑面積

6容積率

7建筑密度

8綠地率

9戶數(shù)

10贈(zèng)送面積

11實(shí)際建設(shè)面積（總建筑面積+除總建筑面積以外的贈(zèng)送面積）

12車位數(shù)

其中地上

地下

注1：項(xiàng)目建設(shè)用地面積指不含代征綠地、道路的凈建設(shè)用地面積；注2：贈(zèng)送面積指需要發(fā)生成本的、不計(jì)入報(bào)規(guī)面積的、但可以提供給獨(dú)立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的挑空陽臺(tái)、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。項(xiàng)目可對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行自定義，在此欄加備注予以說明。注3：項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)表格進(jìn)行增減。注4：可售不計(jì)容建筑面積根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)計(jì)算規(guī)則不計(jì)入容積率但計(jì)入產(chǎn)權(quán)預(yù)測的面積，例：出屋面樓梯間、水箱間、保溫層等；1.1總圖及總指標(biāo)示例注：總體指標(biāo)規(guī)劃要求設(shè)計(jì)面積產(chǎn)321.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例331.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例341.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例351.2鳥瞰圖及立面透視圖示例1.2鳥瞰圖及立面透視圖示例361.3業(yè)態(tài)分布揚(yáng)帆路盈豐路守信路高層住宅配套底商車庫合計(jì)層數(shù)30－33111用地面積(㎡)3172131721用地面積占比(%)100%100%可售建筑面積(㎡)65910-29332660195444可售建筑面積占比(%)69.1%-3.1%27.8%100%貨值(萬元)263759-

1222617850293834貨值占比(%)90%-4%6%100%利潤（萬元）9630-

1256293113956利潤占比(%)70%-

9%21%100%①②③④⑤⑥⑦⑧示例1.3業(yè)態(tài)分布揚(yáng)帆371.4分期、批次規(guī)劃——（運(yùn)營分期標(biāo)注）一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期三期業(yè)態(tài)及方量：別墅6萬方,洋房20.2萬方,商業(yè)2.3萬方,車庫7.8萬方供貨節(jié)奏：總貨值39.5億,2016年4月供貨5億,剩余貨值2017年及以后供貨開工時(shí)間：2014年9月開盤時(shí)間：2016年5月結(jié)利時(shí)間：2018年3月交付時(shí)間：2018年3月權(quán)益后利潤：5.92億元二期業(yè)態(tài)及方量：別墅5.1萬方,洋房6.0萬方,高層24.6萬方,SOHO15.0萬方,商業(yè)10萬方,寫字樓7萬方,車庫20.7萬方供貨節(jié)奏：總貨值80.8億,2014年3月供貨4億,2015年供貨17.4億,剩余貨值2016年及以后供貨開工時(shí)間：2013年10月開盤時(shí)間：2014年5月結(jié)利時(shí)間：2018年3月交付時(shí)間：2018年3月權(quán)益后利潤：15.91億元示例1.4分期、批次規(guī)劃——（運(yùn)營分期標(biāo)注）一期二期三期一期二381.4分期、批次規(guī)劃——（本次上會(huì)運(yùn)營分期組團(tuán)標(biāo)注）1923587610112016年備貨量：①住宅1#+2#+3#+9#+10#+11#=11.61億元簽約目標(biāo)：貨值8.91億元，套數(shù)XX套，面積XX平米期末庫存：11.61-8.91=2.70億元2017年備貨量：①住宅5#+6#+7#+8#=7.72億元②社區(qū)底商=0.74億元簽約目標(biāo)：貨值11.16億元，套數(shù)XX套，面積XX平米期末庫存：（7.72+0.74+2.70）-11.16=0億元2016年總備貨：住宅6.09萬方，11.61億元2017年總備貨：住宅4.05萬方，7.72億元底商0.28萬方，0.74億元2018年備貨量：車位=2.98億元簽約目標(biāo)：貨值2.98億元，套數(shù)XX套，面積XX平米期末庫存：2.98-2.98=0億元2016年備貨2017年備貨2018年備貨示例1.4分期、批次規(guī)劃——（本次上會(huì)運(yùn)營分期組團(tuán)標(biāo)注）192391.4分期、批次規(guī)劃——供貨及推盤總體節(jié)奏思路供貨及推盤節(jié)奏總體思路、部署時(shí)間段17Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q4周期節(jié)點(diǎn)市場判斷下半年將會(huì)集中供貨，新開項(xiàng)目較多，需加快速度，在上半年去化。階段性動(dòng)作作為首府壹號(hào)二期來延續(xù)產(chǎn)品的熱銷，借勢現(xiàn)場示范區(qū)、售樓處開放。推售節(jié)奏洋房、高層洋房、高層洋房、高層洋房洋房高層高層商業(yè)商業(yè)車位車位車位車位車位車位運(yùn)營節(jié)奏（一級(jí)節(jié)點(diǎn)）方案批復(fù)示范區(qū)開放取得施工證取得預(yù)售證開盤主體結(jié)頂竣備交付一期2017/6/22017/6/82017/7/142017/9/272017/9/282017/12/142019/2/142019/5/15二期2017/10/272017/10/282017/12/8三期2017/11/202017/11/212018/2/6示例1.4分期、批次規(guī)劃——供貨及推盤總體節(jié)奏思路供貨及推盤節(jié)401.4分期、批次規(guī)劃分工規(guī)證、分期供貨、分批取證銷售財(cái)務(wù)分期運(yùn)營分期一級(jí)節(jié)點(diǎn)時(shí)間一期擴(kuò)初/方案批復(fù)：2017/6/2開工：2017/6/8取得施工證：2017/8/15取得預(yù)售證：2017/9/27（一期）2017/10/27（二期）2017/11/20（三期）開盤：2017/9/28（一期）2017/10/28（二期）2017/11/21（三期）主體結(jié)構(gòu)封頂：2017/12/14（一期）2017/12/8（二期）2018/2/6（三期）竣備：2019/2/14交房：2019/5/15取得預(yù)售證開盤貨值產(chǎn)品類型一期2017/9/272017/9/2817560多層+高層二期2017/10/272017/10/2829588多層三期2017/11/202017/11/216028高層一期圖例：10#9#8#7#6#5#4#3#2#1#二期2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#三期示例1.4分期、批次規(guī)劃分工規(guī)證、分期供貨、分批取證銷售財(cái)務(wù)運(yùn)411.5結(jié)利規(guī)劃（萬元）2015年2016年2017年2018年2019年……年合計(jì)簽約收入

回款收入

結(jié)算收入

結(jié)算利潤前（溢價(jià)前）

項(xiàng)目溢價(jià)溢價(jià)后凈利潤歸屬陽光城凈利潤貸款融資計(jì)劃安排：貸款類型總投融資額第一筆貸款放款時(shí)間貸款利率2017年融資凈額（放款－還款）2018年融資凈額（放款－還款）2019年融資凈額（放款－還款）1.5結(jié)利規(guī)劃（萬元）2015年2016年2017年201421.6現(xiàn)金流情況分析需要說明的內(nèi)容：1、含融資現(xiàn)金流平衡周期為XX月；經(jīng)營性現(xiàn)金流平衡周期為XX月2、土地款保證金比例：X%，土地款支付到50%周期為XX月，支付到100%周期為XX月3、需排出項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流情況項(xiàng)目2015年2016年2017年2018年…備注一、期初現(xiàn)金余額

二、現(xiàn)金流入

1、銷售回款

2、融資流入

三、現(xiàn)金流出

1、開發(fā)成本（含土地）

(1)、土地款支出

(2)、開發(fā)成本支出

(3)、利息資本化

2、稅金支出

3、費(fèi)用支出

4、還款

5、財(cái)產(chǎn)性支出

6、其他

四、當(dāng)期現(xiàn)金流量凈額（含融資）

五、期末現(xiàn)金余額（含融資）

六、當(dāng)期現(xiàn)金流量凈額（不含融資）七、期末現(xiàn)金余額（不含融資）1.6現(xiàn)金流情況分析需要說明的內(nèi)容：項(xiàng)目2015年20431.7總經(jīng)理承諾-項(xiàng)目成功標(biāo)尺經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總收益：項(xiàng)目總體收益率:項(xiàng)目總體IRR:項(xiàng)目總貨值：銷售物業(yè)凈利潤:銷售物業(yè)毛利率:銷售物業(yè)凈利率:銷售物業(yè)IRR:效率目標(biāo)：開盤周期（拿地到首期開盤）：累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正時(shí)間（可售）：開盤-清盤周期：全景計(jì)劃達(dá)成率：交付（客戶）目標(biāo)：集中交付率：戶均缺陷率：客戶滿意度：質(zhì)量/安全目標(biāo)：1.7總經(jīng)理承諾-項(xiàng)目成功標(biāo)尺經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：效率目標(biāo)：交付（客44指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）6（±0.00）6+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）16經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（招拍掛，一類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指45指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）5（±0.00）5+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（招拍掛，二類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指46指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）4（±0.00）4+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）12項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（招拍掛，三類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指47指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）4（±0.00）4+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）16經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（勾地、收并購，一類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指48指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）3.5（±0.00）3.5+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）/項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（勾地、收并購，二類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指49指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與定位會(huì)差異集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指標(biāo)拿地至開盤周期(月）3（±0.00）3+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）區(qū)域據(jù)實(shí)計(jì)算含融資現(xiàn)金流為正周期（月）12經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（月）12項(xiàng)目結(jié)利周期（月）請(qǐng)?zhí)顚懴鄳?yīng)的全景計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)期量開盤當(dāng)年去化率（%）/1.7總經(jīng)理承諾-運(yùn)營效率分析（勾地、收并購，三類標(biāo)準(zhǔn)）指標(biāo)類型指標(biāo)投審會(huì)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)與集團(tuán)管理要求運(yùn)營效率指501.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與經(jīng)營評(píng)審會(huì)差異及原因說明序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營評(píng)審會(huì)A啟動(dòng)會(huì)值B差異（B-A）差異分析1扣除溢價(jià)及權(quán)益后凈利潤（如有）

2扣除溢價(jià)及權(quán)益后凈利率（如有）

3項(xiàng)目總收益

4項(xiàng)目總體收益率

5項(xiàng)目總體IRR

6自有資金回報(bào)率

7經(jīng)營性現(xiàn)金流為正周期（可售）（月）

8融資性現(xiàn)金流為正周期（月）

9拿地至開盤周期（月）

10全盤銷售收入

10.1銷售均價(jià)-可售住宅均價(jià)

11項(xiàng)目總投資

11.1地價(jià)利息外開發(fā)成本

1.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與經(jīng)營評(píng)審會(huì)差異及原因說明序511.7總經(jīng)理承諾-投模關(guān)鍵指標(biāo)與定位會(huì)差異及原因說明項(xiàng)目定位會(huì)值A(chǔ)啟動(dòng)會(huì)值B差異（B-A）備注核心指標(biāo)：

全項(xiàng)目核心指標(biāo)

項(xiàng)目總收益項(xiàng)目總體收益率項(xiàng)目總體IRR銷售物業(yè)核心指標(biāo)全盤銷售收入銷售物業(yè)凈利潤銷售物業(yè)毛利率銷售物業(yè)凈利率銷售物業(yè)IRR自持物業(yè)核心指標(biāo)購物中心經(jīng)營期凈現(xiàn)值NPV（萬元）經(jīng)營期持有物業(yè)凈收益（萬元）經(jīng)營期持有物業(yè)收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）酒店經(jīng)營期凈現(xiàn)值N