大型商場經(jīng)營管理策略以臺北大樓BO案為例說明

大型商場經(jīng)營管理策略環(huán)球技術(shù)學(xué)院(課程:國際運籌管理學(xué)程)專題演講

題目:經(jīng)貿(mào)實務(wù)(10)大型商場經(jīng)營管理策略

--以臺北101大樓BOT案為例說明

主講人:黃世榮經(jīng)理/臺北101金融大樓法務(wù)部日期:2005年11月22日(二)13:30-16:30地點:雲(yún)林縣斗六市湖山里巖山路88號本案開發(fā)源起配合行政院「發(fā)展臺灣成為亞太營運中心計劃」之亞太區(qū)域金融中心方案滿足跨國金融服務(wù)之需求成為國際金融交易之核心設(shè)施提升臺灣的國際金融地位加速發(fā)展國內(nèi)金融服務(wù)業(yè)計劃效益建立公私部門合作開發(fā)新典範(fàn)建立臺北新地標(biāo)，建築史新紀(jì)元促進(jìn)金融業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，加速實現(xiàn)臺北“曼哈頓“理念融合金融辦公與購物機(jī)能，強化金融中心使用效益創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會投資效益分析

本案屬BOT計畫，符合BOT上市之資格業(yè)經(jīng)董事會通過將進(jìn)行股票上市之規(guī)劃及申請預(yù)計將於明後年送件申請。如順利上市，股東將有潛在之資本利得。臺北101三大營利事業(yè)臺北101辦公大樓臺北101購物中心臺北101觀景臺臺北一O一大樓臺灣的購物中心及辦公室服務(wù)業(yè)邁向國際第一流的里程碑臺北101─Niche&MassMarketing臺北101的特色臺北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning如何維持競爭優(yōu)勢策略及未來發(fā)展方向？●建築大師李祖原榮耀作品●臺灣購物中心及辦公室租賃邁向國際第一流里程碑●五O八公尺、一O一層總投資新臺幣六OO億●滴水不漏的安全系統(tǒng)●最時尚流行的商品力●世界級的服務(wù)態(tài)度與精神●績效最好的經(jīng)營團(tuán)隊●掌舵人彼得杜拉克管理碩士陳敏薰安全與享受◆全臺灣最安全的大樓：

排除颱風(fēng)考量2500年之地震迴歸期設(shè)計。

同核能電廠及翡翠水庫同等考量之設(shè)計。

◆全臺灣最安全逃生設(shè)計：

每八層設(shè)二處避難平臺。每層30米逃生走道。

◆全臺灣最佳不斷電系統(tǒng)：

兩迴路供電系統(tǒng)及發(fā)電機(jī)系統(tǒng)可長時間運轉(zhuǎn)。

◆全臺灣最佳通訊系統(tǒng)：

源自二個電信局系統(tǒng)光纖線路及微波系統(tǒng)傳輸。

◆全臺灣最優(yōu)生活享受空間：

有登高望遠(yuǎn)的頂級俱樂部、觀景臺、景餐廳、豪華館館

雲(yún)海辦公室、證券交易所、氧身俱樂部、購物中心。臺北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning

世界第一的環(huán)境硬體、世界第一的服務(wù)精神、世界第一的經(jīng)營效能、世界第一的流行時尚，給人快樂、滿足、高貴的感覺。

臺北市政府提供最優(yōu)越公有土地結(jié)合高效率 民間投資以地上權(quán)設(shè)定方式承租土地七十年Built–Operate-Transfer臺北國際金融中心基地平面圖信義路松智路市府路購物中心辦公大樓停車場入口停車場入口停車場出口停車場出口使用規(guī)劃通訊塔92-101F觀景臺89&91F觀景餐廳86&88F會員聯(lián)誼會85F辦公室7–84F健身中心5&6F金融服務(wù)中心心5F購物中心B1-4F地下停車場B2-B5全球最高獲芝加哥-高高樓與都會建建築協(xié)會(CTBUH)頒發(fā)TAIPEI101「全球最高」」殊榮並取得三高記記錄塔尖可使用樓地板板天花板位置WORLDFINANCIALCENTERShanghai,China460M450M443M508M421M417MPETRONAS

TOWERKualaLumpur

MalaysiaSEARSTOWERChicago

USATAIPEI

FINANCIAL

CENTERTaipei,TaiwanJINMAO

BUILDINGShanghaiChinaWORLDTRADECENTERNewYorkUSA世界建築高度度排名臺北101大大樓

辦公室室招租策略先保留高樓段段面積不對外外出租，減少少投入市場總總量；指標(biāo)性租戶彈彈性租賃條件件；建立最好空間間品質(zhì)口碑，，優(yōu)良物業(yè)管管理服務(wù)口碑碑，世界級形形象口碑；破除高樓心理理障礙，實際際為最安全，，最佳效率辦辦公環(huán)境；委託「仲量聯(lián)聯(lián)行」「世邦衛(wèi)理士士」為本案之行銷銷企劃顧問及及租賃代理公公司「仲量聯(lián)行」」「世邦衛(wèi)理士士」為國際知名不不動產(chǎn)顧問公公司，提供專專業(yè)辦公大樓樓招租與行銷銷服務(wù)派駐專業(yè)人員員專職本案招招租工作提供充分及時時市場訊息及及公司動態(tài)聘請國際專業(yè)業(yè)租賃顧問製作完成所有有行銷工具，，招租辦公室室及樣品辦公公樓層；舉辦媒體聚會會，公佈租金金報價，對外外宣佈開始正正式招租；針對全市A級級辦公大樓租租戶，500大企業(yè)，外外商名錄，代理商全球租租客代理，介紹臺北101大樓；過濾出潛在租租戶，進(jìn)一步步洽商行銷推廣工作作TAIPEI101Mall

臺北101購物中心位於臺北市最最優(yōu)質(zhì)的辦公公區(qū)及豪華住住宅區(qū)內(nèi)世貿(mào)展覽活動動不斷吸引國國內(nèi)外人士前前來全臺灣精品旗旗艦店最多的的商場全亞洲最美麗麗的商場全世界最高的的大樓地點人潮商品環(huán)境優(yōu)勢競爭優(yōu)勢鎖定年薪百萬萬以上的白領(lǐng)領(lǐng)上班族與企企業(yè)家目標(biāo)客層各樓層特色B1生活聚聚場擁有各式小吃吃及國際風(fēng)土土食材超市，，並搭配具休休閒風(fēng)與服務(wù)務(wù)機(jī)能的商店店1F101大道流行品牌群聚聚，特色咖啡啡館座落其間間2F時尚大大道都會品味名店店匯集，且結(jié)結(jié)合Sogo美妝大店各樓層特色3F名人大大道世界一流精品品齊聚101，奢華流行行與國際同步步4F都會廣廣場中庭露天咖啡啡座搭配豐富富人文氣息的的書店，並有有精緻餐廳環(huán)環(huán)繞四周5,6F金金融中心除5家金融業(yè)業(yè)者提供全方方位的服務(wù)外外，還有頂級級健身館、頂頂尖電子產(chǎn)品品及大型宴會會中心競爭優(yōu)勢建物面：一流的空間設(shè)設(shè)計與動線安安排，超越全全臺灣的零售售同業(yè)各店裝潢所展現(xiàn)現(xiàn)的獨特風(fēng)格格與大格局，，提高顧客對對該品牌與購購物中心的認(rèn)認(rèn)同競爭優(yōu)勢(續(xù)續(xù))建物面：開闊的空間、、適當(dāng)?shù)男蓓瑘鏊?，再穿穿插各式活動動廣場，增加加顧客逛街的的樂趣與逗留留時間待塔樓完工後後，世界第一一高樓的吸引引力更將加倍倍購物中心的的優(yōu)勢競爭優(yōu)勢商品面：商品整體定位位明確，突顯顯出與其他零零售同業(yè)的差差異商品類別的組組合充分反映映出未來市場場的趨勢，並並能互相搭配配，發(fā)揮相乘乘效果引進(jìn)不少首次次在臺灣商場場出現(xiàn)的品牌牌，或是最新新的營業(yè)型態(tài)態(tài)競爭優(yōu)勢勢業(yè)務(wù)行銷銷面：世貿(mào)活動動及購物物中心活活動頻繁繁，全年年人潮絡(luò)絡(luò)繹不絕絕底租加抽抽成的專專櫃契約約模式，，保障業(yè)業(yè)主權(quán)益益，並增增加獲利利空間競爭優(yōu)勢勢服務(wù)面：：

汽機(jī)機(jī)車停車車位充足足，計程程車服務(wù)務(wù)周到，，加上接接駁公車車，交通通上提供供完全服服務(wù)停車位數(shù)數(shù)目B2~B5汽車車位：2990個個B2機(jī)車車位：1839個個計程車館館內(nèi)上下下車服務(wù)務(wù)地點：B1屈臣臣氏與7-11旁旁捷運接駁公車競爭優(yōu)勢勢市場面：信義商圈圈已被評評估為大大臺北地地區(qū)最有有發(fā)展的的地段，，其地位位有如曼曼哈頓經(jīng)濟(jì)情勢勢好轉(zhuǎn)上上揚，消費者者信心指指數(shù)上升升，消費費性支出出也大幅幅增加消費者越越來越願願意為高高價值的的享受付付出較高高金額101願願景TAIPEI101WorldNo11年內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)臺灣灣時尚活活動與流流行3年內(nèi)成成為臺灣灣最優(yōu)質(zhì)質(zhì)的商場場代表101願願景5年內(nèi)成成為亞洲最成成功的購物中中心5年內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移經(jīng)經(jīng)營管理理經(jīng)驗到到全世界界臺北101觀景臺世界最高高大樓觀觀景臺世界最高高戶外觀觀景臺欣賞臺北北盆地山山巒起伏伏的自然然景觀，，獨一無無二的的觀景平平臺360度度俯看大大臺北都都會的最最佳視點點具娛樂性性、教育育性與知知識性的的臺北新新觀光景景點先進(jìn)的電電腦售票票系統(tǒng)售票處與與直達(dá)電電梯入口口位於臺臺北101購物物中心五五樓每小時售售票600張，，可預(yù)約約當(dāng)日時時段，遊遊客選定定時段購購票後不不必在現(xiàn)現(xiàn)場排隊隊等候搭搭電梯，，可利用用控當(dāng)時時間至商商場shopping一番一次推出出六種不不同設(shè)計計的票樣樣，每一一位遊客客購得的的是不同同的票面面設(shè)計，，讓遊客客從購票票開始就就有新鮮鮮感預(yù)計每隔隔半年推推出新的的票面設(shè)設(shè)計觀景臺設(shè)設(shè)施兩部世界界最快速速直達(dá)電電梯恆壓車廂廂設(shè)計，，保持乘乘客的舒舒適性。。星空天井井設(shè)計，，以LCD登模模擬星空空夜色。。梯內(nèi)兩側(cè)側(cè)螢?zāi)伙@顯示電梯梯行進(jìn)的的樓層高高度、速速度與時時間。每分鐘速速度高達(dá)達(dá)1010公尺尺，相當(dāng)當(dāng)時速60公里里，僅需需37秒秒即達(dá)89樓觀觀景臺。。六種語言言的語音音導(dǎo)覽系系統(tǒng)中、英、日日、臺、、粵、德德六種語語言，提提供旅客客免費使使用。觀景臺設(shè)設(shè)施世界最大大、最重重風(fēng)阻尼尼器重量達(dá)660公公噸，直直徑5.5公尺尺，由41層實實心鋼板板焊接而而成，由由92樓樓懸吊至至87樓樓是世界唯唯一外露露，可供供參觀的的風(fēng)阻尼尼器多媒體展展示秀，，介紹風(fēng)風(fēng)阻尼器器建造過過程七部日本本進(jìn)口高高倍數(shù)望望遠(yuǎn)鏡，，眺望大大臺北區(qū)區(qū)飲料吧，，照相攝攝影服務(wù)務(wù)，紀(jì)念念品商店店等臺北101觀景景臺入口口觀景臺高倍數(shù)望望遠(yuǎn)鏡世界最大大、最重重風(fēng)阻尼尼器快樂、滿滿足、尊尊榮101燈燈光秀WelcometoTAITEI1019、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。10:13:4310:13:4310:1312/23/202210:13:43AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2210:13:4310:13Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。10:13:4310:13:4310:13Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2210:13:4310:13:43December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。23十十二二月月202210:13:43上上午午10:13:4312月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2210:13上上午午12月月-2210:13December23,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/2310:13:4410:13:4423December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。10:13:44上午午10:13上上午10:13:4412月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。10:13:4410:13:4410:1312/23/202210:13:44AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2210:13:4410:13Dec-2223-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。10:13:4410:13:4410:13Friday,December23,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:13:4410:13:44December23,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。23十十二二月月202210:13:44上上午午10:13:4412月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月2210:13上午12月-2210:13December23,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/2310:13:4410:13:4423December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。10:13:44上上午午10:13上上午午10:13:4412月月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月-22Friday,December23,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。10:13:4410:13:4410:1312/23/202210:13:4