三亞南書苑市場調(diào)研溝通報告

深圳市同致行顧問有限公司海南事業(yè)部2011.09月27日三亞南書苑市場調(diào)研溝通報告本報告僅供客戶內(nèi)部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。目錄CATALOG一、項目解析二、目前需解決的問題三、市場分析四、同致行建議項目解析一、項目解析二、目前需解決的問題三、市場分析四、同致行建議項目中等體量，建筑密度和容積率均較低

vv指標(biāo)解析總用地建筑面積總戶數(shù)容積率綠化率建筑密度停車位29685.55㎡130103.36㎡5043.035%29.81%779項目地塊平整，正在建設(shè)，目前昭示性較差用地條件一期二期A區(qū)地塊A期地塊平整，正在建設(shè)，樓層已出地面。B區(qū)地塊規(guī)模：92075.99㎡

容積率：3.8

性質(zhì)：宿舍樓、專家樓B期地未開工，目前是一空地塊，現(xiàn)在正在建售樓處，地塊平坦，道路綠化已做。規(guī)模：38027.37㎡

容積率：1.62

性質(zhì)：宿舍樓、專家樓、辦公樓地塊周邊配套較不完善，現(xiàn)階段形象較差項目四至地塊現(xiàn)狀：土地基本平整周邊環(huán)境：周邊游鴻洲佳園和鄭州規(guī)劃的海三亞國際傳媒中心，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但基本無生活配套。位于交通主干道迎賓路，交通便利通達(dá)交通解析往東線高速往機(jī)場、高鐵站往市區(qū)往大東海道路交通：項目位于盈濱主干路，是通往東線高速的必經(jīng)之路。航空交通：本區(qū)距離三亞市鳳凰國際機(jī)場約14公里，位于該機(jī)場服務(wù)范圍內(nèi)。輕軌交通：本區(qū)距離海南東線輕軌約5公里，位于該機(jī)場服務(wù)范圍內(nèi)。項目解析小結(jié)項目位于月川新城，前景利好；項目地塊緊市政干道，進(jìn)入性良好，毗鄰機(jī)場、輕軌、高速；項目體量中等，品牌知名度一般，在當(dāng)前環(huán)境下難于突圍，需尋求突破。目前需解決的問題一、項目解析二、目前需解決的問題三、市場分析四、同致行建議問題一：是建住宅還是寫字樓？住宅？寫字樓？OR問題二：寫字樓的檔次？價格？客戶群？???檔次價格客戶租金模式戶型??????問題三：銷售模式，是返租？是直銷？還是???？銷售模式返租？直銷？、、、市場分析一、項目解析二、目前需解決的問題三、市場分析四、同致行建議住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場市場分析住宅市場分析海南一線城市的限購限貸，部分購買力向二、三線城市轉(zhuǎn)移2010年10月?？凇⑷齺唸?zhí)行限購令以來，成交量受到很大的抑制三亞?？?010年瓊版國八條10月?？谙拶徚顖?zhí)行一線城市限購對區(qū)域市場構(gòu)成有限利好，部分需求將轉(zhuǎn)移到區(qū)域市場限購限貸實施限購令后，三亞成交急速下滑，近幾個月成交萎靡，處于低位徘徊狀態(tài)◆據(jù)同致行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，海南樓市8月份總成交2835套，環(huán)比上漲21.36%，終結(jié)了連續(xù)四個月以來的直線下跌趨勢；◆8月三亞商品房簽約套數(shù)為298套，環(huán)比下跌16%，這是繼2月成交量達(dá)到峰值后連續(xù)6個月下跌?！?月三亞簽約量為298套，三亞簽約量繼續(xù)下滑，月終盤點排名第四；市場表現(xiàn)三亞近期房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)為：客戶到訪稀少，購房欲望不強(qiáng)，成交冷淡8月份大三亞成交量7月份大三亞成交量◆8月大三亞主力樓盤銷售中，除雅居樂清水灣三十多套、鳳凰水城南岸24套，其它在售樓盤成交量均無超過兩位數(shù)，部分樓盤零成交；◆7月大三亞主力樓盤銷售中，除雅居樂清水灣35套、半島藍(lán)灣15套、鳳凰水城13套，其它在售樓盤成交量均無超過兩位數(shù)，部分樓盤零成交；市場表現(xiàn)月川新城已具有一定的規(guī)模，周邊項目林立，競爭較為激烈周邊項目有近三十個項目，主要有鴻洲佳園、國際銀座、紅樹灣小區(qū)、山水天域、鳳凰水城、卓達(dá)巴哈馬等樓盤，月川新城政府搬遷，城區(qū)向月川新城拓展，形成了新的城市中心板塊，是三亞未來房地產(chǎn)的主要區(qū)域片區(qū)名稱項目名稱主力戶型/面積產(chǎn)品特色主要賣點月川新城板塊

25度陽光62－105平方米泰式主題園林；泳池與空中會所；世邦魏理仕物管；以中小戶型為主位于三亞市中心核心地段，屬于政府規(guī)劃的月川新城CBD核心地段中鐵子悅薹75-145平米一房、兩房將建成甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓；城市中心綜合體；引進(jìn)國際商業(yè)品牌以及高端服務(wù)濱海度假主題公寓中鐵子悅薹位于城市中心川月板塊；城市綜合體清平樂32-74平米一房、兩房小戶型,山景地產(chǎn),旅游地產(chǎn)豐富的養(yǎng)老配套，性價比高萬科森林公園單房36㎡，雙房68㎡，別墅（洋房）戶型三種，均為125㎡左右小戶型,創(chuàng)意地產(chǎn),景觀居所,山景地產(chǎn)萬科品牌；度假環(huán)境；紅樹林度假酒店41-103的一房戶型酒店式公寓,投資地產(chǎn)；綜合體，國際一流的商業(yè)配套品牌、高端規(guī)劃、地段卓達(dá)巴哈馬66—223平米的一房、兩房、三房豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所占地規(guī)模大，配套全月川新城體量大，價格較高，主打養(yǎng)生，以度假為主特點以東北為主，置業(yè)目的是養(yǎng)老和度假區(qū)域來源身份特征置業(yè)驅(qū)動力置業(yè)目的需求特征置業(yè)特征三亞灣北京、上海、長三角客戶，有部分四川、重慶客戶高端及高端以上客戶，企業(yè)老板、高校教授、政府高層、部分退休養(yǎng)老客戶海景資源獨占性、希望能觀海并親海頂級客戶注重海景資源和物業(yè)保值升值高端客戶看重近海、社區(qū)環(huán)境頂級客戶：別墅、100平米以上觀海條件最好的物業(yè)高端客戶：90平米左右的1房和2房，總價150萬左右頂級客戶：總價承受力強(qiáng)、關(guān)注資源占有高端客戶：有一定總價限制，關(guān)注近海和社區(qū)環(huán)境亞龍灣北京、上海、江浙客戶企業(yè)老板、大型企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、演藝界人士等頂級人士2線海景+區(qū)域價值近海，不一定要觀海，度假、養(yǎng)老、投資80-100平米2房、獨棟別墅頂級客戶：對總價不敏感，看重區(qū)域價值大東海北京、江浙、上?？蛻羝髽I(yè)老板、大型企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、演藝界人士等頂級人士海景＋離城較近度假、投資為主100平米以上觀海條件好的物業(yè)對總價不敏感，關(guān)注保值升值市區(qū)以東北為主、內(nèi)蒙古、重慶、成都、三亞本地人退休養(yǎng)老人士三亞氣候環(huán)境+市區(qū)生活配套養(yǎng)老、投資為主，部分本地人自用40-90平米公寓、1房、2房看重性價比，總價承受在80萬內(nèi)、生活便捷、環(huán)境月川新城東北為主、部分成都、重慶養(yǎng)老、度假、三亞氣候環(huán)境養(yǎng)老、度假為主30-100平米公寓看中內(nèi)部配套、度假環(huán)境客戶分析項目價格（萬元）裝修標(biāo)準(zhǔn)已售總套數(shù)銷售率卓達(dá)·巴哈馬2560040001634319751.11%鳳凰水城2500030004139576571.80%山水天域290002000668103764.42%國際銀座22000-22722899.56%清平樂18000-440165526.59%榮德花園16000-14530847.08%紅樹灣小區(qū)7000-4214030.00%周邊知名度較高的樓盤去化較快去化速度投資客戶較少入住，自住客戶平均一年入住2到3次，平均一個月左右自住客戶入住時間分布5.110.1元旦春節(jié)暑假寒假

年輕人或家庭中的夫妻小孩老人整體來說，入住高峰期為春節(jié)前后年輕人或者夫妻由于工作限制，一般在五一、十一、元旦、春節(jié)等法定節(jié)假日入住老人居住時間主要在整個冬天，有些會在寒暑假帶著孫子孫女來度假小孩子則只有在寒暑假期有時間來瓊度假、旅游入住分析住宅市場小結(jié)1、住宅市場受政策的限購，最近成交低迷；2、月川新城已具有一定的規(guī)模，周邊項目林立，競爭較為激烈；3、樓盤去化速度與知名度息息相關(guān)；4、月川新城入住率較低；本項目體量、知名度、檔次、價格都沒有明顯的優(yōu)勢，要實現(xiàn)銷售和溢價有較大難度；對本項目啟示市場分析寫字樓市場分析目前三亞寫字樓市場類型主要有新型純商務(wù)寫字樓、“可住可商”的高端低端商住樓和居民房辦公物業(yè)類型新型純商務(wù)寫字樓如：?？瞪虅?wù)，天際大廈；“可住可商”的高端商住樓如：山水天域，時代海岸，碧海國際；“可住可商”的中低端商住樓

如：衍宏現(xiàn)代城，創(chuàng)業(yè)大廈，東方大廈等；“可住可商”的居民房

如：榕根路附近、臨春河路、鳳凰機(jī)場附近的居民房等。寫字樓現(xiàn)狀三亞寫字樓市場處于初級向中級發(fā)展階段，新型商務(wù)寫字樓開始出現(xiàn)，高端產(chǎn)品稀缺高端產(chǎn)品新型商務(wù)寫字樓中低端產(chǎn)品租金區(qū)間(元/月/m2）100-200代表項目50-15050以下純辦公，無其他業(yè)態(tài)頂級配置，設(shè)備多采用知名品牌原

裝進(jìn)口多有大堂和室外廣場，注重科技和

生態(tài)辦公入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚物業(yè)檔次純辦公，辦公氛圍濃，設(shè)備一般，配套缺乏大堂昭示性一般，無室外廣場居民房，形象較差入住企業(yè)規(guī)模較小?？瞪虅?wù)天際大廈創(chuàng)業(yè)大廈衍宏現(xiàn)代城東方大廈金河公寓發(fā)展階段三亞企業(yè)普遍存在對現(xiàn)有的寫字樓不滿意，期望有較高檔次的寫字樓出現(xiàn)1234知名度不高現(xiàn)有辦公場地的樓盤知名度不高，經(jīng)常有客戶拜訪時找不到；辦公環(huán)境差現(xiàn)有的辦公場地通風(fēng)、采光不好，裝修陳舊；長期租不劃算配套缺乏公司已經(jīng)經(jīng)營十幾年了，一只租用場地辦公，這些租金都已經(jīng)足夠購買寫字樓了；由于寫字樓的陳舊以及歷史遺留問題、管理配套跟不上等原因，根本就不用想提升企業(yè)形象了；企業(yè)的困惑企業(yè)的困惑三亞目前已經(jīng)形成5灣+2區(qū)的格局，各區(qū)域之間的功能不同，辦公市場只分布在市區(qū)亞龍灣 長約7.5公里

三亞灣長20多里市區(qū)紅塘灣長5.5公里大東海長約2公里海棠灣長19公里已成型區(qū)域市區(qū)旅游綜合服務(wù)中心三亞灣現(xiàn)代化濱海新城大東海有城市功能的綜合濱海度假區(qū)亞龍灣國際一流度假旅游勝地未成型區(qū)域紅塘灣純粹的高尚居住度假區(qū)海棠灣國際專業(yè)化休閑旅游度假新城城市拓展區(qū)市區(qū)辦公市場分為河?xùn)|板塊、河西板塊和月川板塊河?xùn)|板塊河西板塊月川板塊◆河?xùn)|板塊現(xiàn)狀：生活交通商務(wù)配套完善，辦公氛圍形象較高，租金水平最高；◆河西板塊現(xiàn)狀：生活交通商務(wù)配套完善，商業(yè)活躍，辦公氛圍較好，租金水平較低；◆月川板塊現(xiàn)狀：生活商務(wù)配套較差，辦公氛圍較差，辦公形象較高租金水平中等；寫字樓分布通過對三個板塊的對比，河?xùn)|和河西板塊是較相似，月川板塊正在崛起，前景利好板塊名稱板塊功能 發(fā)展階段市場特征河?xùn)|板塊商務(wù)辦公、行政區(qū)域、配套服務(wù)區(qū)、居住區(qū)高級住宅辦公居多，辦公氛圍較好，租金差別較大河西板塊商業(yè)區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、居住區(qū)高級純住宅辦公，形象一般，配套較差，租金水平較低，但辦公氛圍良好月川板塊未來商務(wù)辦公區(qū)、居住區(qū)初級辦公環(huán)境相對比較高端，未來的商務(wù)辦公區(qū)河?xùn)|板塊河西板塊月川板塊區(qū)域成熟度

配套

資源

形象檔次

交通條件規(guī)劃前景板塊對比配套完善，行政、辦公氛圍較好，形象高端，租金水平較高核心驅(qū)動力租金水平客戶特征出租狀況行政導(dǎo)向，辦公、交通配套成熟；企業(yè)聚集和高素質(zhì)人才；市級的公建配套；寫字樓：40-150元/㎡/月，多集中于100-150元/㎡/月；住宅：1200-4500元/月/100㎡；本區(qū)域大部分辦公場所集中在住宅里，租金受小區(qū)的品質(zhì)影響，租金幅度較大；由住宅改造成的辦公場所，雖然配套較差，形象一般，但辦公氛圍良好，租金價格較高；海康商務(wù)是本區(qū)唯一純寫字樓，配套完善，形象高端，租金也是三亞最高的；行業(yè)：投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、銀行、辦事處等；榕根路附近1200-1500/月/100㎡?？瞪虅?wù)130-150元/月/㎡東方大廈40-50元/月/㎡碧海國際100元/月/㎡山水云天2500/月/100㎡時代海岸4500/月/100㎡臨春河路附近1500-2000/月/100㎡河?xùn)|板塊河西板塊：商業(yè)氛圍濃，辦公氛圍較好，但形象一般，辦公環(huán)境較差，租金水平相對較低衍宏現(xiàn)代城30-40元/月/㎡創(chuàng)業(yè)大廈40-50元/月/㎡金河公寓30元/月/㎡天山大廈30-40元/月/㎡核心驅(qū)動力租金水平客戶特征出租狀況行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟；商業(yè)氛圍濃，企業(yè)和高素質(zhì)人才積聚；市級的公建配套；租金：30-50元/㎡/月；辦公場所均為可住可商型，辦公配套較差，租金水平相對較低；本板塊的辦公場所，形象一般，辦公環(huán)境較差，但辦公氛圍良好，吸引企業(yè)積聚；舊城改造中，將會出現(xiàn)2個純寫字樓；行業(yè)：廣告公司、旅行社、網(wǎng)絡(luò)公司、裝飾公司等中小企業(yè)；河西板塊月川板塊：新興辦公區(qū)域，形象高端，環(huán)境較好，租金水平中等山水天域10000/月/200㎡卓達(dá)巴哈馬3000-4500/月/100㎡天際大廈70-80/月/㎡核心驅(qū)動力租金水平客戶特征出租狀況行政導(dǎo)向，未來三亞商務(wù)辦公區(qū)；市級的公建配套；寫字樓：60-80元/㎡/月；住宅：3000-5000元/月/100㎡本區(qū)域辦公場大部分在住宅里，租金受小區(qū)的品質(zhì)影響，本區(qū)域租金水平較相近；天際大廈是三亞新興的純寫字樓，配套較好，形象良好，租金水平處于中等水平；行業(yè)：保險、旅行社、裝飾公司、物業(yè)等企業(yè)；月川板塊三亞辦公主要集中于河西、河?xùn)|和月川板塊，辦公租賃市場相對緊張，尤其是檔次較高的寫字樓項目名稱區(qū)域租金（價格）出租率備注天山大廈河西區(qū)140㎡，3800元/月80%可住可商型，形象一般衍宏現(xiàn)代城河西區(qū)30-40元/月/㎡80%可住可商型，形象良好金河公寓河西區(qū)200㎡，6000元/月80%可住可商型，形象一般卓達(dá)巴哈馬月川區(qū)100㎡，3000-4500/月/--可住可商型，形象良好山水天域月川區(qū)200㎡，10000元/月--住宅與辦公分開，形象良好天際大廈月川區(qū)60-80元/月/㎡98%純辦公，高端配套，形象良好，辦公氛圍較好創(chuàng)業(yè)大廈河西區(qū)40-50元/月/㎡90%可住可商型，形象一般，辦公氛圍、環(huán)境良好東方大廈河?xùn)|區(qū)40-50元/月/㎡100%可住可商型，形象一般碧海國際河?xùn)|區(qū)100元/月/㎡90%住宅與辦公分開，形象一般，辦公氛圍良好?？瞪虅?wù)河?xùn)|區(qū)130-150元/月/㎡93%純辦公，高端配套，形象良好，辦公氛圍較好山水云天河?xùn)|區(qū)100㎡，2500元/月100%可住可商型，形象一般時代海岸河?xùn)|區(qū)120㎡，4500元/月--可住可商型，形象良好榕根路河?xùn)|區(qū)100㎡，1200-1500元/月--可住可商型，形象一般臨春河路河?xùn)|區(qū)100㎡，1500-2000元/月--可住可商型，形象一般鳳凰機(jī)場其它1000㎡，16000元/月--可住可商型，形象一般三亞辦公市場租金水平較低，但整體出租率較高，辦公市場較搶手租金分析圖出租率分析圖辦公市場租金市場上在租寫字樓租金在15-150元/月.平方米不等，其中，30-50元/月平方米這個價格區(qū)間占據(jù)市場主導(dǎo)，比重為47%，主要是因為三亞大部分是在住宅里辦公的；辦公市場出租率市場上在租寫字樓的出租率都達(dá)到了80%以上，而且有67%的達(dá)到90%以上，出租辦公出租市場較紅火，尤其是形象較好檔次較高的寫字樓較為搶手；租金水平三亞辦公大部分集中在居民房和商住樓，面積段以100-200㎡居多辦公場所分析市場上在租寫字樓主要有居民房、商住房、寫字樓，其中以居民房占據(jù)市場主導(dǎo)，比重為40%，主要是因為三亞大部分是在住宅里辦公的，只有2個辦公場所是純寫字樓的，分別是?？瞪虅?wù)和天際大廈；辦公場所面積段辦公市場面積段市場上在租寫字樓面積段70-440㎡不等，辦公最多的是100-150㎡的，占據(jù)了58.3%，而100㎡以下和200㎡以上的比例較少；面積段三亞入住的企業(yè)主要是房地產(chǎn)、旅游和工程等相關(guān)企業(yè)入住企業(yè)入住企業(yè)分析從調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，三亞市場上在租寫字樓的企業(yè)主要有房地產(chǎn)、旅游、工程等相關(guān)企業(yè)，其中房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)就約占了1/3，占據(jù)辦公租賃市場的主導(dǎo)，旅游和工程相關(guān)企業(yè)緊隨其后；隨著海南國際旅游島的建設(shè)，會有更多的房地產(chǎn)開放企業(yè)、旅游企業(yè)和工程企業(yè)進(jìn)駐海南；三亞兩個高端寫字樓的基本情況寫字樓對比天際大廈入住企業(yè)物業(yè)管理費2元/月/㎡租金60-80元/月/㎡

水費電費5.4元/噸1.2元/度面積段160㎡（整層1000㎡）層數(shù)/層高16層/2.8m停車位地下100地上少量出租率98%停車費地下220元/月電梯2部空調(diào)無物業(yè)管理費5.5元/月/㎡租金130-150元/月/㎡

水費電費4.2元/噸1.1元/度面積段440㎡（整層440㎡）層數(shù)/層高14層/2.8m停車位無出租率93停車費無電梯2部空調(diào)無?？瞪虅?wù)入住企業(yè)辦公市場小結(jié)1、住宅市場受政策的限購，寫字樓市場正面臨著一次新的發(fā)展機(jī)遇；2、月川板塊是政府規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)，目前正在崛起，前景利好，但配套缺乏，辦公氛圍不濃，企業(yè)難于聚集此地辦公；3、三亞寫字樓市場以居民房和商住房為主，出現(xiàn)了新型商務(wù)寫字樓，高端寫字樓目前空缺，是市場的空白點；4、三亞企業(yè)對現(xiàn)有的寫字樓狀況普通存在不滿，希望有較高檔次的寫字樓出現(xiàn)；5、河?xùn)|、河西板塊仍是近幾年三亞辦公主要場所，租金會一直處于較高水平；6、三亞目前辦公出租市場是比較緊張的，尤其是較有檔次的寫字樓，市場具有一定的潛力；目前辦公租賃市場較緊張，尤其是較高端辦公樓，諸多企業(yè)對現(xiàn)在寫字樓不滿意，高端寫字樓有一定的潛力和機(jī)會；對本項目啟示市場分析商業(yè)市場分析三亞商業(yè)可分為商業(yè)中心和旅游商業(yè)，多以餐飲和休閑娛樂為主三亞商業(yè)市場以餐飲娛樂居多，市區(qū)商業(yè)多集中在傳統(tǒng)商業(yè)街道，商圈功能單一、商業(yè)模式過時、同質(zhì)化過多級別名稱特點商業(yè)中心解放路商圈河?xùn)|商圈副商業(yè)中心旅游商業(yè)三亞灣商圈大東海商圈大型綜合性商圈餐飲/休閑娛樂區(qū)餐飲/休閑娛樂酒吧街/休閑餐飲/娛樂綜合性度假區(qū)社區(qū)商業(yè)月川新城商圈三亞市區(qū)主要商圈分布三亞灣商圈解放路商圈大東海商圈河?xùn)|商圈月川新城商圈商業(yè)分布三亞的商業(yè)中心地帶是解放路，該商圈輻射整個三亞解放路是三亞商業(yè)的中心地帶，也是三亞市大型零售網(wǎng)點的主要聚集區(qū)，主要是以金融貿(mào)易、商務(wù)辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商業(yè)特點；解放路是三亞最中心，也是最重要的交通干道；該商圈輻射整個三亞市，及大部分游客；解放路商圈三亞解放路商圈解放路商圈解放路商圈以百貨、超市為主要業(yè)態(tài)，商圈功能單一、商業(yè)模式過時、同質(zhì)化較多，競爭激烈解放路商圈主要商場分布明珠廣場一方百貨寶盛廣場解放路步行街天鴻商廈天成貨倉旺豪超市福樂多超市解放路國美電器萬福隆超市商場名稱建筑面積類型56000㎡購物中心明珠廣場20000㎡純百貨一方百貨15000㎡純百貨寶盛廣場6020㎡純百貨天鴻商場33000㎡商業(yè)街解放路步行街3000㎡超市天成貨倉18000㎡超市旺豪超市12000㎡超市福樂多超市2000㎡超市南國佳品超市2000㎡電器國美電器業(yè)態(tài)分布解放路各商場業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，定位、功能、檔次都基本相似指標(biāo)名稱明珠廣場一方百貨寶盛廣場天鴻商場解放路步行街建筑面積（㎡）560002000015000602033000業(yè)態(tài)配比服飾類35.7%娛樂類8.6%電器14.3%超市21.4%其他20%純百貨純百貨純百貨純百貨停車位500無地下停車場無地下停車場無地下停車場無地下停車場電梯垂直梯4部手扶梯4部垂直梯2部手扶梯6部垂直梯1部手扶梯2部垂直梯1部手扶梯2部垂直梯4部手扶梯4部經(jīng)營模式聯(lián)營聯(lián)營聯(lián)營聯(lián)營固定租金商場業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，一是服飾、化妝品類業(yè)態(tài)過于集中，另一方面，餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)偏少，將會導(dǎo)致業(yè)態(tài)發(fā)展冷熱不均；業(yè)態(tài)分布解放路各個商場租金水平和收租方式各不相同類別明珠廣場一方百貨寶盛廣場天鴻商場解放路步行街租金保底（100元/㎡）+提點+廣告費用（總營業(yè)額的1%）提點和固定租金相結(jié)合，小檔口的經(jīng)營是以收固定租金為主，品牌門面的以提點為主，品牌的名氣越大提點越低．珠寶首飾提點最高，達(dá)到25個點租金按照使用面積計算：一層街鋪400-1200元/㎡，二-四層100-120元/㎡均采用提點式8%-23%,品牌越出名提點越低一樓:150元/㎡/月(公攤率30%左右，不安裝空調(diào))、二樓:110元/㎡/月、三樓:70元/㎡/月(無公攤面積，包安裝中央空調(diào))建港路：30-80元/㎡（快餐、個體雜貨店、茶館、大排檔、藥房）榆亞路：60-100元/㎡（中餐、西餐咖啡、KTV）解放路：90-250元/㎡（大型百貨商場、超市、銀行、家電、通訊類、快餐、建材店）紅旗路：60-120元/㎡（服飾、超市、家電、煙酒茶、個體日雜店）新建街：30-100元/㎡（服飾、個體雜貨店、小型飯店、美容美發(fā)、通訊類）勝利路：50-70元/㎡（銀行、美容美發(fā)、休閑中心、建材市場等）三亞河西路：80-120元/㎡（中、高檔餐飲、西餐、酒吧、酒店及休閑娛樂）主要街道調(diào)研：租金水平解放路人流量較大，隨著時間點和季節(jié)的推移而變化解放路商圈總體人流量3月—9月約1—2萬人次10月—3月約3—5萬人次平時約2萬人次節(jié)假日約4萬人次春節(jié)約6萬人次實測點人流量3—9月10-3月10:00-12:0013:00—15:0017:00—19:0019:00以后時間萬人次3210解放路商圈呈現(xiàn)明顯特征：冬季人流量明顯大過夏季，節(jié)假日人流大于非節(jié)假日人流，女性多于男性在晚上7--10點是人流的高峰期，主要是因為天氣原因?qū)е氯肆飨M的集中結(jié)合人流量的特點，在商業(yè)發(fā)展方面可向女性消費和晚上人群方向靠攏人流量解放路的消費者主要是當(dāng)?shù)氐木用?，外地游客占的比率較低消費者來源%1008060403020100國外游客國內(nèi)游客本地居民港澳臺游客海南市縣游客7%16%52%14%11%解放路商圈輻射范圍達(dá)整個三亞。其中本地居民及游客的比例接近，是游客及本地居民逛街購物的首選商圈另外有來自海南其他市縣的消費者，體現(xiàn)該商圈的的輻射范圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三亞市的范疇。消費群體解放路仍是未來三亞最主要的商業(yè)區(qū)域突出優(yōu)勢發(fā)展不足解放路商業(yè)底蘊(yùn)豐厚，具有悠久的商業(yè)傳統(tǒng)，一直是三亞商業(yè)重中之重；既是市級商圈，又是交通主干道，保證了持續(xù)的消費人流；商業(yè)特點明顯，形成百貨商場為龍頭的大型綜合商圈；輻射范圍廣，不僅涵蓋了三亞的消費者，也吸引了三亞地區(qū)的大部分游客。整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過多，而餐飲、娛樂相對比重較低，不利于商圈商業(yè)的持續(xù)繁榮；由于路面不寬，交通的過分集中，導(dǎo)致該商圈擁堵狀況嚴(yán)重，不利于及時導(dǎo)入和導(dǎo)出大量的人流、車流；車位太少，出行不便。解放路商圈當(dāng)前發(fā)展極具競爭力，未來仍是三亞商業(yè)的重要區(qū)域解放路商圈若能有效解決內(nèi)部矛盾（如停車位、業(yè)態(tài)配比等）和合理協(xié)調(diào)外部商圈關(guān)系，其發(fā)展?jié)摿⒏鼮榫薮鬂摿Πl(fā)展三亞商業(yè)附屬地帶是河?xùn)|商圈，以輔助周邊的辦公、商業(yè)和居住商品街地理位置比較優(yōu)越，北臨市政府、中華城廣場，南靠市一中，東面是紅樹林保護(hù)區(qū)，西面則是三亞西河餐飲、休閑娛樂是商品街商圈的核心功能河?xùn)|商圈三亞河?xùn)|商圈河?xùn)|商圈河?xùn)|商圈主要以餐飲和娛樂為主餐飲、休閑娛樂是河?xùn)|商圈的核心功能，全區(qū)近有五十家來自全國不同菜系的食府與小吃店，近二十家的休閑中心、美容美發(fā)廳、健身娛樂館，近十五家的網(wǎng)吧商品街商圈主要商場分布成都味道江湖火鍋重慶劉一手火鍋重慶三只耳火鍋吉祥餛飩成都湯鍋王虹祥美食城旺彩肥?；疱伋悄⒐绞澜缇茦清X亞老鴨湯香辣口福時代海岸酒吧街海港大酒樓餐飲東北粥王挹翠樓大自然酒樓徽菜館休閑娛樂粥公粥婆黃記煌三汁燜鍋湘源居私房菜老成都酒樓晨光茶餐廳業(yè)態(tài)分布時代海岸酒吧街已具規(guī)模，有一定的品牌影響力商品街商圈主要商場分布時代海岸酒吧街時代海岸酒吧街位處三亞市中心，緊鄰三亞灣和鹿回頭山頂公園，周邊集結(jié)了眾多高尚住宅和旅游度假村或酒店，是三亞市內(nèi)唯一一個成規(guī)模的酒吧街，輻射范圍廣，不僅涵蓋了本地居民，也吸引不少游客；總建筑面積27000㎡商家29個租金40-70元/㎡/月酒吧街租金收取方式相同，租金水平相對較低商品街30-50元/㎡（（餐飲、娛樂、汽配、藥房、雜貨店）河?xùn)|路整租，55元/米，可商談價格（雜貨店、銀行、餐飲、汽配）時代海岸酒吧街40-70元/平米/月租金水平消費者來源%1008060403020100國外游客國內(nèi)游客本地居民港澳臺游客海南市縣游客1%5%85%1%8%河?xùn)|商圈主要是以本地居民為主要消費群體，由集中的是餐飲娛樂設(shè)施，在晚上的人流會更多一些。河?xùn)|商業(yè)的消費者主要是當(dāng)?shù)氐木用?，外地游客占的比率較低消費群體河?xùn)|商圈在本地具有一定的地位，未來仍是三亞餐飲業(yè)聚集區(qū)，但發(fā)展空間有限突出優(yōu)勢發(fā)展不足商品街商業(yè)，具有悠久的商業(yè)傳統(tǒng)，一直是三亞商業(yè)的重要版塊?？拷姓⑷齺喓?，是城市副中心，人流可達(dá)性好。商業(yè)特點明顯，形成餐飲業(yè)為主，休閑娛樂為輔的特色商圈。以三亞本地消費為主，消費群體涵蓋三亞本地居民的各個階層自然形成的商圈，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理商業(yè)以三亞本地民房的底商為主，硬件設(shè)施陳舊，導(dǎo)致整體商業(yè)檔次偏低由于就餐時間集中，商圈停車位不足，不利于及時導(dǎo)入和導(dǎo)出大量的人流、車流河?xùn)|商圈當(dāng)前發(fā)展為以餐飲街為特色的商業(yè)區(qū)，以三亞本地消費為主，在三亞本地具有一定的地位，未來仍是三亞餐飲業(yè)聚集區(qū)河?xùn)|商圈缺乏統(tǒng)一管理，針對消費群體單一，未來商業(yè)發(fā)展空間有限潛力發(fā)展大東海是三亞開發(fā)較早、較成熟的海濱度假區(qū)大東海毗鄰鹿回頭廣場，交通便利，距三亞市區(qū)3公里，片區(qū)酒店密集，集餐飲、休閑、購物于一體，是三亞開發(fā)較早、較成熟的海濱度假區(qū)該商圈主力消費群體為國內(nèi)及國外游客大東海商業(yè)圈三亞大東海商圈大東海商圈商業(yè)配套以夏日百貨為主力店，海岸酒吧長廊、休閑餐飲為次主力店大東海商圈聚集近16家酒店，商業(yè)配套以夏日百貨為主力店，海岸酒吧長廊、休閑餐飲為次主力店，有嬉水樂園、旅游潛艇碼頭、潛水和跳水基地等水上活動和沙灘運動，已發(fā)展為海南頗具規(guī)模的熱帶海濱旅游度假區(qū)商場名稱規(guī)模類型總建筑面積20000㎡百貨夏日百貨休閑娛樂海岸酒吧長廊總長2.8公里大東海商圈主要商場分布海岸酒吧長廊夏日百貨鹿回頭廣場大東海酒店大東海商業(yè)圈在三亞的旅游景點中已占據(jù)一定的地位，發(fā)展?jié)摿^大突出優(yōu)勢發(fā)展不足大東海商圈開發(fā)較早，消費適中，發(fā)展成一個面向大眾的旅游區(qū)。周邊酒店林立，距離市區(qū)較近，交通便利，保證了持續(xù)的消費人流。商業(yè)特點明顯，形成以海岸酒吧街為亮點的大型旅游區(qū)商業(yè)。輻射范圍廣，不僅涵蓋了三亞的消費者，也吸引了三亞地區(qū)的大部分游客。主題不鮮明，商業(yè)沒有特色，吸引人群有限大東海商圈消費適中，是一個面向大眾的旅游目的地，在三亞的旅游景點中占據(jù)一定的地位大東海商圈若能更加豐富區(qū)域業(yè)態(tài)，合理協(xié)調(diào)內(nèi)外部商圈關(guān)系，其發(fā)展?jié)摿⒏鼮榫薮鬂摿Πl(fā)展緊鄰市區(qū)，以餐飲娛樂為主三亞灣位于三亞市主城區(qū)的西部，緊挨三亞市區(qū)，交通便利，擁有海景酒店、度假村近26家，配套餐飲娛樂類商業(yè)22公里海岸線，分為三區(qū)域：游樂觀光漫游區(qū)域，公共海邊泳場和海上活動區(qū)域，酒店，度假村為主的休閑度假區(qū)域該商圈主力消費群體為游客三亞灣商圈三亞三亞灣商圈三亞灣商圈三亞灣商圈聚集大量的度假別墅、度假公寓、度假村、酒店三亞灣商圈聚集大量的度假別墅、度假公寓、度假村、酒店，商業(yè)配套以蘭?；▓@商業(yè)街及即將開業(yè)的魯能三亞灣新城為主商場名稱規(guī)模類型商業(yè)規(guī)模54000㎡綜合性商業(yè)魯能三亞灣新城餐飲娛樂蘭?；▓@商業(yè)街7000㎡三亞灣商圈主要商場分布魯能三亞灣新城蘭海花園商業(yè)街業(yè)態(tài)分布蘭?；▓@商業(yè)街，目前商業(yè)空置率較高，已進(jìn)駐商家經(jīng)營狀況一般蘭?；▓@商業(yè)街南臨金雞嶺路，西臨三亞灣路，業(yè)態(tài)以餐飲為主，建筑形態(tài)為沿街2-3層商業(yè)townhouse，目前商業(yè)空置率較高，已進(jìn)駐商家經(jīng)營狀況一般商家名稱咖啡時間西餐廳夏約風(fēng)情西餐廳三禾日本料理卡薩米亞意大利餐廳太陽島漁村鑫憶德自然海鮮商業(yè)現(xiàn)狀魯能·三亞灣新城打造三亞獨有的主題文化休閑街區(qū)美麗城位于魯能·三亞灣新城項目東部、機(jī)場路西側(cè)，包括購物中心，酒吧街、休閑娛樂城、綜合體酒店商業(yè)以及度假物業(yè)等業(yè)態(tài)，計劃打造成三亞時尚娛樂休閑中心，美麗與時尚交匯，附加與演藝集合的繽紛度假之城，打造三亞獨有的主題文化休閑街區(qū)。美麗mall業(yè)態(tài)規(guī)劃（即將開業(yè)）功能分區(qū)建筑面積功能定位業(yè)態(tài)選擇時尚商業(yè)廣場11162㎡熱帶濱海百貨品牌主力店及時尚、特色的零售客戶世界風(fēng)情酒吧街6017㎡美麗文化主題夜生活時尚中心綜合性酒吧、清吧、演藝酒吧、紅酒坊、雪茄吧、外國人酒吧休閑娛樂不夜城36663㎡熱情風(fēng)情休閑娛樂不夜城包括演藝餐廳、休閑餐飲、時尚夜店、高級夜總會、高級休閑會所、酒吧、室外游樂設(shè)施旱地噴泉廣場根據(jù)設(shè)施配置情況靈活安排戶外公共活動廣場室外攀巖、滑板旱冰設(shè)施等戶外運動、臨時游樂設(shè)施、水果吧、旅游紀(jì)念品攤位、旱地音樂噴泉等酒店式度假公寓90692㎡時尚度假居住區(qū)未來供應(yīng)借助其優(yōu)越的地理位置，未來有一定的發(fā)展空間突出優(yōu)勢發(fā)展不足三亞灣由于距離市區(qū)及機(jī)場較近，靠近天涯海角，南山文化旅游區(qū)，交通便利。片區(qū)以度假別墅為主，聚集了大量的酒店及度假村，保證了持續(xù)的消費人流。輻射范圍廣，主要消費群體為酒店及周邊的游客。商業(yè)不成規(guī)模，不具特色，吸引力有限三亞灣商圈是一個以度假別墅、度假公寓為主的旅游區(qū)三亞灣商圈若能更加豐富區(qū)域業(yè)態(tài)，作出代表性的商業(yè)項目，借助其優(yōu)越的地理位置，未來有一定的發(fā)展空間潛力發(fā)展月川新城是規(guī)劃的未來城市中心，商業(yè)配套正逐步完善月川片區(qū)規(guī)劃為“未來城市中心”，不斷的彰顯著這里的魅力。而眾多樓盤的搶灘及區(qū)位上的優(yōu)勢，月川片區(qū)將是三亞新的價值洼地。該商圈主力消費群體為度假居住游客和當(dāng)?shù)鼐用?。月川新城商圈三亞市月川商圈月川新城商圈現(xiàn)狀商業(yè)以沿街底商為主，主要為生活配套，為片區(qū)內(nèi)人群服務(wù)迎賓路片區(qū)月川片區(qū)商業(yè)主要分為3部分：迎賓路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、門窗加工、石材、鋼材加工、汽配維修為主；月川居民片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以雜貨店、藥店、小飯店為主，月川居民片區(qū)三亞河?xùn)|路片區(qū)三亞河?xùn)|路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以文具、門窗加工、汽配維修、雜貨店為主；商業(yè)分布租金水平較低迎賓路租金平均40-90元/㎡/月，店鋪面積不等，從20-200㎡河?xùn)|路店鋪平均20㎡/間，租金1000－1500元/間左右月川居民區(qū)租金水平店鋪平均20㎡/間，租金1000－1200元/間左右，位置相對偏僻的800元/間借助政府的規(guī)劃和樓盤的林立，未來將有巨大的發(fā)展空間突出優(yōu)勢發(fā)展不足月川新城由于距離市區(qū)、機(jī)場、高鐵和高速都較近，交通非常便利。片區(qū)以度假養(yǎng)老休閑為主，聚集了大量的樓盤小區(qū)，保證了以后的消費人流。片區(qū)是三亞新興的城市中心區(qū)，前景利好。商業(yè)不成規(guī)模，不具特色，吸引力有限；現(xiàn)人流量少，難于維持商業(yè)月川新城商圈是一個以度假、養(yǎng)老、休閑為主的生活區(qū)月川新城的人氣真慢慢聚齊，配套逐步完善，區(qū)域內(nèi)若有代表性的商業(yè)項目，借助其優(yōu)越的地理位置，未來將有巨大的發(fā)展空間潛力發(fā)展商業(yè)市場小結(jié)1、解放路仍是未來三亞最主要的商業(yè)區(qū)域，有龐大的消費群體和人流量支持；2、河?xùn)|商業(yè)商圈以餐飲娛樂為主，發(fā)展空間有限；3、大東海商圈在旅游商業(yè)中具有一定的地位，已初具規(guī)模，未來前景利好；4、三亞灣商圈以度假別墅和酒店為主，商業(yè)正在起步；5、月川新城是三亞未來的城市中心，前景利好，但現(xiàn)在商業(yè)氛圍搏薄，人流量稀少，商業(yè)不具規(guī)模；本項目商業(yè)做人流量大、旅游商業(yè)都不太現(xiàn)實，可以做高端餐飲、主題特色等商業(yè)，走吸引辦公人群、周邊居民和特色群體路線；對本項目啟示市場小結(jié)三亞各商圈已逐漸成熟，月川商業(yè)需走個性化和城市配套服務(wù)的商業(yè)道路商業(yè)市場月川新城項目眾多，競爭激烈，本項目要同時實現(xiàn)銷售和溢價有較大難度住宅市場高端辦公租賃市場較緊張，高端寫字樓有一定的潛力和機(jī)會辦公市場同致行建議一、項目解析二、目前需解決的問題三、市場分析四、同致行建議月川片區(qū)規(guī)劃未來以居住、行政、辦公為主用地名稱用地面積（公頃）比例行政辦公兼居住63.855.18%商業(yè)金融用地180.4714.61%商業(yè)用地111.29.01%居住用地350.8928.46%根據(jù)《三亞市月川片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（二〇一一年五月十日），月川片區(qū)的發(fā)展定位是：大三亞灣“海上客廳”的后臺服務(wù)核心；以旅游目的地功能為主線，以主題消費和多元文化為內(nèi)涵，既承載城市生活服務(wù)，又支撐旅游服務(wù)的重要支點。月川片區(qū)的核心功能應(yīng)包括：魅力商業(yè)、主題酒店、活力娛樂、高鐵換乘、文化傳媒、特色空間和居住功能月川具體用地規(guī)劃如下月川片區(qū)居住用地規(guī)劃最多，占了28.46%，其次是商業(yè)金融用地占了14.61%，可以見得政府要把月川規(guī)劃成新的居住區(qū)和行政商務(wù)辦公區(qū)。月川規(guī)劃通過業(yè)態(tài)評分，現(xiàn)階段各業(yè)態(tài)都不具優(yōu)勢，未來寫字樓和商業(yè)產(chǎn)品具有較大的影響力因素權(quán)重住宅（現(xiàn)狀）住宅（5年后）寫字樓（現(xiàn)狀）寫字樓（5年后）商業(yè)（現(xiàn)狀）商業(yè)（5年后）位置0.5342424價格0.5343434配套0.4353535檔次0.4242524交通0.3444444城市規(guī)劃0.3--5555規(guī)模體量0.2334545品牌0.2243534運營模式0.2--3534總分157.210.29.213.79,212.9本項目根據(jù)市場分析和月川的規(guī)劃分析，選取了9個主要影響樓盤的因素打分評比，諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映給項目產(chǎn)品評分，本項目的住宅方面是跟月川新城片區(qū)的比較，寫字樓方面跟三亞寫字樓市場對比，商業(yè)方面是跟整個三亞商業(yè)進(jìn)行對比，具體評分如下圖：（5分很好，4分較好，3分一般，2分較差，1分很差）業(yè)態(tài)評分住宅7.210.2寫字樓9.213.7

商業(yè)9.212.9住宅寫字樓商業(yè)主要發(fā)展動力政府規(guī)劃，帶動整片區(qū)域住宅市場的發(fā)展政府規(guī)劃、企業(yè)辦公聚集政府規(guī)劃、企業(yè)聚集、住戶進(jìn)住5年后情況本項目在片區(qū)內(nèi)只是一般住宅的產(chǎn)品本項目是三亞最高端的寫字樓，本項目是月川新城最重要商業(yè)圈銷售閑階段銷售難度小，風(fēng)險小現(xiàn)階段銷售難度大，風(fēng)險較大，返租模式對客戶有保障現(xiàn)階段銷售難度大，需企業(yè)和居民的聚集價格價格中等，溢價能力差溢價能力強(qiáng)溢價能力強(qiáng)業(yè)態(tài)分析現(xiàn)狀5年后現(xiàn)狀5年后現(xiàn)狀5年后寫字樓產(chǎn)品是最具有發(fā)展?jié)摿?、樹立品牌形象和溢價能力強(qiáng)的產(chǎn)品住宅是保守產(chǎn)品，寫字樓是明星產(chǎn)品，商業(yè)是拔高產(chǎn)品1、住宅是我們的保守產(chǎn)品，銷售有保障，但溢價差，是我們的劣勢產(chǎn)品；2、寫字樓是我們明星產(chǎn)品，能提升品牌價值、拔高項目形象，溢價能力強(qiáng)，是我們的優(yōu)勢產(chǎn)品；3、商業(yè)是拔高產(chǎn)品，吸引人氣，提高項目的知名度，溢價能力強(qiáng)；拔高產(chǎn)品明星產(chǎn)品保守產(chǎn)品商業(yè)寫字樓住宅業(yè)態(tài)分析一棟純高端寫字樓+兩棟公寓式寫字樓+一棟主題商業(yè)地塊樓棟物業(yè)類型檔次定位備注A區(qū)3#4#公寓式寫字樓中高端可進(jìn)可退，可住可商，視市場情況而定B區(qū)5#純高端寫字樓5A級寫字樓產(chǎn)品改造是關(guān)鍵要點，充分利用產(chǎn)品，提升檔次返租模式，解決客戶憂慮B區(qū)6#主題商業(yè)特色建主題商業(yè)（如教育），引進(jìn)高端商業(yè)（如餐飲）同致行建議制造稀缺性，高姿態(tài)入市，多產(chǎn)品組合同致行建議原則：1、制造稀缺性，三亞最高端寫字樓；2、多產(chǎn)品有機(jī)組合，擴(kuò)大客戶層面，降低風(fēng)險；3、高姿態(tài)入市，樹立形象，制造形象標(biāo)桿。公寓式寫字樓純高端寫字樓主題特色商業(yè)高端辦公市場稀缺，有一定的稀缺性創(chuàng)新性寫字樓，可辦公可居住，進(jìn)退有余

主題商業(yè)進(jìn)駐，聚集人氣，凝集影響力本案重點在打造純高端寫字樓，以高端寫字樓帶動公寓式寫字樓，最后拉動商業(yè)的發(fā)展同致行建議市場引爆，建立地位，樹立標(biāo)桿，創(chuàng)建品牌打造純高端寫字樓市場持續(xù)火熱，引領(lǐng)市場，樹立市場影響力公寓式寫字樓引進(jìn)高端品牌，品牌聯(lián)動，樹立形象主題特色商業(yè)本項目寫字樓租金水平與月川板塊相似河?xùn)|板塊河西板塊月川板塊板塊寫字樓租金水平商住樓租金水平河?xùn)|板塊100-150元/月/㎡12-45元/月/㎡河西板塊40-50元/月/㎡30-50元/月/㎡月川板塊60-80元/月/㎡30-50元/月/㎡同致行建議本項目的寫字樓租金水平相似月川板塊的寫字樓租金水平同致行建議寫字樓銷售價格為：20000-25000元/㎡同致行建議租金水平年經(jīng)營總收益20年總收益1201440288001001200240008096019200樓棟建議租金建議銷售價格回報率年均回報3#4#80-100

200005%10006%12005#100-120250005%12506%1500物業(yè)發(fā)展建議外立面建議標(biāo)準(zhǔn)層建議大堂建議電梯建議空調(diào)建議智能化建議停車場建議交通組織建議外立面建議材質(zhì)應(yīng)用特點基本采用普通的鋁合金玻璃