世聯(lián)社區(qū)商業(yè)專題研究案例課件

社區(qū)商業(yè)研究世聯(lián)研究案例2010.06.07分享人：李欣霖、崔崇彥社區(qū)商業(yè)研究世聯(lián)研究案例2010.06.07分享人：李欣霖、22一、本案商業(yè)類型的劃分22一、本案商業(yè)類型的劃分3本案位于淮南的新區(qū)，交通便利、居住區(qū)密集，就目前分析，其商業(yè)的核心客源主要來(lái)源于周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)可能會(huì)有外來(lái)商務(wù)人流3本案位于淮南的新區(qū)，交通便利、居住區(qū)密集，就目前分析，其商4項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)用地為項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)超過(guò)5萬(wàn)人的日客流量，但由于CDB以及商業(yè)中心規(guī)劃的不確定性，預(yù)計(jì)本案內(nèi)日客流量超過(guò)10萬(wàn)人的不可預(yù)見(jiàn)因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較高本案廣弘山南金地二中商業(yè)CDB行政中心項(xiàng)目可預(yù)見(jiàn)日客流量本案約14000金地艷瀾山約6000山南印象約6000廣弘約14000二中約14000行政中心約3000CDB——商業(yè)——合計(jì)約57000目前CDB、商業(yè)中心規(guī)劃還未確定，但可以確定的是未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，日客流量將超過(guò)5萬(wàn)人。4項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)用地為項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)超過(guò)5萬(wàn)人的日客流量5根據(jù)本案區(qū)位、客流量、核心客戶分析，本案商業(yè)定位應(yīng)為社區(qū)型商業(yè)，商業(yè)形態(tài)考慮為商業(yè)街為主，配有個(gè)別主力店商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上——核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別中型主力店商業(yè)小型商業(yè)店鋪本案5根據(jù)本案區(qū)位、客流量、核心客戶分析，本案商業(yè)定位應(yīng)為社區(qū)型66二、本案商業(yè)類型的劃分66二、本案商業(yè)類型的劃分7結(jié)合本案商業(yè)周邊環(huán)境及現(xiàn)狀，本案商業(yè)定位于中間型社區(qū)商業(yè)，其商業(yè)面積比應(yīng)控制在總面積2%-6%，人均商業(yè)面積應(yīng)為0.8-1㎡/人類型外向型中間型內(nèi)向型客觀條件服務(wù)半徑1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆蓋人群常住人口超過(guò)10萬(wàn)人常住1-10萬(wàn)人只針對(duì)自身社區(qū)業(yè)主主力店要求非常高，知名品牌店一般，關(guān)注其自身經(jīng)營(yíng)無(wú)，提供生活便利的服務(wù)配套主觀控制商住比6%-11%2%-6%2%以下社區(qū)人均商業(yè)面積1-2.5㎡/人0.8-1㎡/人0.8㎡/人以下按人均商業(yè)面積0.8-1㎡分析，本案的商業(yè)面積為13000-17000㎡；按總建面積2%-6%，本案的商業(yè)面積為8800㎡-26400㎡；規(guī)模定位7結(jié)合本案商業(yè)周邊環(huán)境及現(xiàn)狀，本案商業(yè)定位于中間型社區(qū)商業(yè)，8業(yè)態(tài)組合通常社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)為超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：1、社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大主力業(yè)態(tài)；2、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商鋪的建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)符合商家要求；8業(yè)態(tài)組合通常社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)為超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套9通常中間型社區(qū)商業(yè)超市與餐飲面積占比最大，同時(shí)這兩種商業(yè)為社區(qū)其它業(yè)態(tài)帶來(lái)穩(wěn)定的客流。餐飲往往能夠提供較高的租金收益，因此在商業(yè)設(shè)計(jì)中盡可能多考慮餐飲業(yè)態(tài)的商鋪是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的一個(gè)重要的方面。業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%業(yè)態(tài)組合9通常中間型社區(qū)商業(yè)超市與餐飲面積占比最大，同時(shí)這兩種商業(yè)為10整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。商業(yè)分布類型圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。根據(jù)商業(yè)研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類型：10整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分11商業(yè)分布類型圈地街鋪型示例：錦繡江南入口街鋪型示例：萬(wàn)科四季花城入口集中型示例：星河灣以點(diǎn)帶面型示例：沿海賽洛城11商業(yè)分布類型圈地街鋪型示例：錦繡江南入口街鋪型示例：萬(wàn)科12根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)分布在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；大型品牌店設(shè)置在有良好昭示性的位置，標(biāo)定項(xiàng)目商業(yè)的檔次。對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。12根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居13綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求業(yè)態(tài)分布13綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求業(yè)態(tài)分布14萬(wàn)科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。典型案例14萬(wàn)科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬15東海坊典型案例

東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營(yíng)面積的比重大，并且經(jīng)營(yíng)種類較齊全，其分布也相對(duì)較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。15東海坊典型案例東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住16波托菲諾典型案例

波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽(yáng)館相鄰，但較靠近出入口。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問(wèn)題，展示面則通過(guò)于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。16波托菲諾典型案例波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚17在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流動(dòng)線人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)主要位于商業(yè)人流的節(jié)點(diǎn)處，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。17在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要18綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則人流動(dòng)線1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。18綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)遵循19通常社區(qū)商業(yè)面寬在3-6米，進(jìn)深以3-15米為主，15米以上的較少開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%商鋪分割數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)選取成功的23個(gè)社區(qū)商業(yè)分析19通常社區(qū)商業(yè)面寬在3-6米，進(jìn)深以3-15米為主，15米20中間型商鋪面積以30-80㎡為主，控制投資門檻，以便銷售

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)控制。但可適當(dāng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)，為保持商業(yè)的輻射面商鋪分割20中間型商鋪面積以30-80㎡為主，控制投資門檻，以便銷售21商業(yè)特色化應(yīng)遵循原則商業(yè)特色營(yíng)造從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來(lái)看，商業(yè)服從于社區(qū)，反映在商業(yè)特色的營(yíng)造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的沖擊力；

景觀小品、植物及地方代表性建筑對(duì)于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營(yíng)造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢(shì)；21商業(yè)特色化應(yīng)遵循原則商業(yè)特色營(yíng)造從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升2222三、各類商家建筑設(shè)計(jì)要求2222三、各類商家建筑設(shè)計(jì)要求23綜合超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯23綜合超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,00024社區(qū)標(biāo)超超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯24社區(qū)標(biāo)超超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-25便利超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯25便利超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-5026大型中式酒樓餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯26大型中式酒樓餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,0027中西快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯27中西快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-428西式快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯28西式快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-529西餐咖啡店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯29西餐咖啡店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-530便利店類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修30便利店類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓31服務(wù)配套及精品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積通常不大，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購(gòu)買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類商家基本相同。31服務(wù)配套及精品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－2032美容SPA類美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯32美容SPA類美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技33美發(fā)類美容美發(fā)類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯33美發(fā)類美容美發(fā)類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－1534生活家居類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。34生活家居類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)35休閑類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等技術(shù)指標(biāo)有一定要求。35休閑類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)TheEndTheEnd社區(qū)商業(yè)研究世聯(lián)研究案例2010.06.07分享人：李欣霖、崔崇彥社區(qū)商業(yè)研究世聯(lián)研究案例2010.06.07分享人：李欣霖、3838一、本案商業(yè)類型的劃分22一、本案商業(yè)類型的劃分39本案位于淮南的新區(qū)，交通便利、居住區(qū)密集，就目前分析，其商業(yè)的核心客源主要來(lái)源于周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)可能會(huì)有外來(lái)商務(wù)人流3本案位于淮南的新區(qū)，交通便利、居住區(qū)密集，就目前分析，其商40項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)用地為項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)超過(guò)5萬(wàn)人的日客流量，但由于CDB以及商業(yè)中心規(guī)劃的不確定性，預(yù)計(jì)本案內(nèi)日客流量超過(guò)10萬(wàn)人的不可預(yù)見(jiàn)因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較高本案廣弘山南金地二中商業(yè)CDB行政中心項(xiàng)目可預(yù)見(jiàn)日客流量本案約14000金地艷瀾山約6000山南印象約6000廣弘約14000二中約14000行政中心約3000CDB——商業(yè)——合計(jì)約57000目前CDB、商業(yè)中心規(guī)劃還未確定，但可以確定的是未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，日客流量將超過(guò)5萬(wàn)人。4項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)用地為項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)超過(guò)5萬(wàn)人的日客流量41根據(jù)本案區(qū)位、客流量、核心客戶分析，本案商業(yè)定位應(yīng)為社區(qū)型商業(yè)，商業(yè)形態(tài)考慮為商業(yè)街為主，配有個(gè)別主力店商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上——核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別中型主力店商業(yè)小型商業(yè)店鋪本案5根據(jù)本案區(qū)位、客流量、核心客戶分析，本案商業(yè)定位應(yīng)為社區(qū)型4242二、本案商業(yè)類型的劃分66二、本案商業(yè)類型的劃分43結(jié)合本案商業(yè)周邊環(huán)境及現(xiàn)狀，本案商業(yè)定位于中間型社區(qū)商業(yè)，其商業(yè)面積比應(yīng)控制在總面積2%-6%，人均商業(yè)面積應(yīng)為0.8-1㎡/人類型外向型中間型內(nèi)向型客觀條件服務(wù)半徑1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆蓋人群常住人口超過(guò)10萬(wàn)人常住1-10萬(wàn)人只針對(duì)自身社區(qū)業(yè)主主力店要求非常高，知名品牌店一般，關(guān)注其自身經(jīng)營(yíng)無(wú)，提供生活便利的服務(wù)配套主觀控制商住比6%-11%2%-6%2%以下社區(qū)人均商業(yè)面積1-2.5㎡/人0.8-1㎡/人0.8㎡/人以下按人均商業(yè)面積0.8-1㎡分析，本案的商業(yè)面積為13000-17000㎡；按總建面積2%-6%，本案的商業(yè)面積為8800㎡-26400㎡；規(guī)模定位7結(jié)合本案商業(yè)周邊環(huán)境及現(xiàn)狀，本案商業(yè)定位于中間型社區(qū)商業(yè)，44業(yè)態(tài)組合通常社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)為超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：1、社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大主力業(yè)態(tài)；2、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商鋪的建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)符合商家要求；8業(yè)態(tài)組合通常社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)為超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套45通常中間型社區(qū)商業(yè)超市與餐飲面積占比最大，同時(shí)這兩種商業(yè)為社區(qū)其它業(yè)態(tài)帶來(lái)穩(wěn)定的客流。餐飲往往能夠提供較高的租金收益，因此在商業(yè)設(shè)計(jì)中盡可能多考慮餐飲業(yè)態(tài)的商鋪是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的一個(gè)重要的方面。業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%業(yè)態(tài)組合9通常中間型社區(qū)商業(yè)超市與餐飲面積占比最大，同時(shí)這兩種商業(yè)為46整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。商業(yè)分布類型圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。根據(jù)商業(yè)研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類型：10整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分47商業(yè)分布類型圈地街鋪型示例：錦繡江南入口街鋪型示例：萬(wàn)科四季花城入口集中型示例：星河灣以點(diǎn)帶面型示例：沿海賽洛城11商業(yè)分布類型圈地街鋪型示例：錦繡江南入口街鋪型示例：萬(wàn)科48根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)分布在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；大型品牌店設(shè)置在有良好昭示性的位置，標(biāo)定項(xiàng)目商業(yè)的檔次。對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。12根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居49綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求業(yè)態(tài)分布13綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求業(yè)態(tài)分布50萬(wàn)科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等。典型案例14萬(wàn)科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬51東海坊典型案例

東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營(yíng)面積的比重大，并且經(jīng)營(yíng)種類較齊全，其分布也相對(duì)較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。15東海坊典型案例東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住52波托菲諾典型案例

波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營(yíng)的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽(yáng)館相鄰，但較靠近出入口。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對(duì)深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問(wèn)題，展示面則通過(guò)于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。16波托菲諾典型案例波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚53在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流動(dòng)線人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)主要位于商業(yè)人流的節(jié)點(diǎn)處，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。17在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要54綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則人流動(dòng)線1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。18綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)遵循55通常社區(qū)商業(yè)面寬在3-6米，進(jìn)深以3-15米為主，15米以上的較少開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%商鋪分割數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)選取成功的23個(gè)社區(qū)商業(yè)分析19通常社區(qū)商業(yè)面寬在3-6米，進(jìn)深以3-15米為主，15米56中間型商鋪面積以30-80㎡為主，控制投資門檻，以便銷售

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)控制。但可適當(dāng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)，為保持商業(yè)的輻射面商鋪分割20中間型商鋪面積以30-80㎡為主，控制投資門檻，以便銷售57商業(yè)特色化應(yīng)遵循原則商業(yè)特色營(yíng)造從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來(lái)看，商業(yè)服從于社區(qū)，反映在商業(yè)特色的營(yíng)造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的沖擊力；

景觀小品、植物及地方代表性建筑對(duì)于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營(yíng)造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢(shì)；21商業(yè)特色化應(yīng)遵循原則商業(yè)特色營(yíng)造從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升5858三、各類商家建筑設(shè)計(jì)要求2222三、各類商家建筑設(shè)計(jì)要求59綜合超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯23綜合超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,00060社區(qū)標(biāo)超超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯24社區(qū)標(biāo)超超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-61便利超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯25便利超市超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-5062大型中式酒樓餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯26大型中式酒樓餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,0063中西快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯27中西快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-464西式快餐店餐飲類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)