鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件

鄭州商業(yè)市場調(diào)研

營銷中心.2014.9鄭州商業(yè)市場調(diào)研

目錄一、鄭州概述二、鄭州商圈概況三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研目錄一、鄭州概述二、鄭州商圈概況三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研一、鄭州概述鄭州是河南省省會，是河南政治、經(jīng)濟、文化中心。轄12個縣（市)、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。鄭州處于我國交通大十字架的中心位置，為全國重要的交通、通訊樞紐，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之一。鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。近年來，隨著萬達、華潤、寶龍等商業(yè)巨頭進軍中原，給鄭州商業(yè)市場帶來更多的生機與活力。一、鄭州概述鄭州是河南省省會，是河南政治、經(jīng)濟、文化中心。轄二、鄭州商圈概況鄭州作為河南省省會，商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，早期成熟零售賣場大多集中在中心區(qū)域的二七商圈（城市級商圈，中高端定位）、火車站商圈（城市級商圈，中低端定位）以及北部的花園路商圈（區(qū)域級商圈，中高端定位）。近幾年，隨著鄭東新區(qū)、中原區(qū)及二七區(qū)的快速發(fā)展，集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宅、寫字樓等多種業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心隨之落戶，區(qū)域出現(xiàn)一些大型新興的商圈。如：鄭東新區(qū)的丹尼斯七天地，中原區(qū)的中原萬達廣場和錦藝城，二七區(qū)的二七萬達廣場等。二、鄭州商圈概況鄭州作為河南省省會，商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，早期成鄭南商圈：隨著升龍國際中心及二七萬達廣場等綜合性商業(yè)進駐，商圈逐漸形成如：二七萬達廣場、升龍國際中心、坤業(yè)百貨二、鄭南商圈：隨著升龍國際中心及二七萬達廣場等綜合性商業(yè)進駐，商三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件大商金博大大商新瑪特金博大店位于二七路200號，處于二七商圈的核心地帶，是一所6萬余㎡的大型購物中心，鄭州首家哈根達斯、必勝客的入駐地，也是大商集團揮師中原的第一店、核心店。作為經(jīng)營十幾年在消費者心中具有良好口碑的老店，金博大店正進行全面的升級改造，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向西擴建10000㎡，形成一個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合多功能shoppingmall。大商金博大大商新瑪特金博大店位于二七路200號，處于二七商圈商場涵蓋百貨、超市大賣場以及大商電器三種業(yè)態(tài)。主要經(jīng)營珠寶、化妝品、男女服飾、鞋帽、箱包等中高檔商品。商場-1F為超市大賣場，1F—4F業(yè)態(tài)分布如：1層：化妝珠寶、女鞋名品；2層：少女服飾、少淑服飾；3層：男士服裝、淑女皮具；4層：家居兒童、運動休閑；主要品牌：菲拉格慕、倩碧、浪琴、天梭、金伯利、周生生、百麗、思加圖、歐時力、百家好、艾格、依戀、ONLY、寶姿、順美、伊芙心悅、VEROMODA、鄂爾多斯、威可多、阿迪達斯、耐克、杰克瓊斯1、經(jīng)營業(yè)態(tài)商場涵蓋百貨、超市大賣場以及大商電器三種業(yè)態(tài)。主要經(jīng)營珠寶、商鋪租金（元/月/㎡）：扣點25%；物業(yè)費：50元/月/㎡；合同年限：一年一簽2、租金狀況3、經(jīng)營狀況十幾年來，金博大憑借著優(yōu)異的服務(wù)質(zhì)量、準確的目標(biāo)定位、上乘的商品質(zhì)量及良好的售后服務(wù)成為鄭州市以及全省最具時尚氣息和人氣最旺的購物、休閑場所，在消費者心中具有良好的口碑。隨著金博大店全面升級、擴建改造，未來將形成一個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合多功能shoppingmall，屆時將呈獻一個全方位、現(xiàn)代化的多功能全新金博大城。商鋪租金（元/月/㎡）：扣點25%；2、租金狀況3、經(jīng)營狀況丹尼斯人民路店鄭州丹尼斯人民路店位于鄭州核心商圈，于1995年正式籌建，是臺灣東裕集團麾下一家集百貨、大賣場、便利店與物流中心等業(yè)態(tài)為一體的零售事業(yè)集團，總建筑面積達10萬㎡。項目自1997年11月16日開業(yè)，引進各種奢侈品品牌，由1號館百貨店、2號館大賣場及進口超市、3號館動感365館組合，定位中高檔，在鄭州商業(yè)項目中很具吸金力。丹尼斯人民路店鄭州丹尼斯人民路店位于鄭州核心商圈，于19951、經(jīng)營業(yè)態(tài)1號館精品百貨：GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGOBOSS、Paul、SharkBALLY、Coach、Montblanc、Armani、Collezionin、Canali、SWAROVSKI、MAX&CO、ESCADA、PORTS；2號館大賣場：大賣場、拜特進口超市、同仁堂；3號館品牌：動感365JEEP、斯可非得、萬寶路、添柏崗、法鱷、暇步士、小帆船、HUNT、哥倫比亞、THENF、AIGLE、沙樂華、狼爪、諾詩蘭、哥倫布-1層：青春少女1層：國際名牌旗艦店、珠寶、化妝2-3層：女裝4層：兒童館5層：男裝

6層：生活館1、經(jīng)營業(yè)態(tài)1號館精品百貨：GUCCI、Ferragamo、2、租金情況采用“租金+聯(lián)營”的合作方式；聯(lián)營扣點：17%-30%（珠寶、化妝品及主力店不含在內(nèi)）物業(yè)費：含在扣點內(nèi)租金水平：250-1000元/月/㎡2、租金情況采用“租金+聯(lián)營”的合作方式；3、經(jīng)營情況作為丹尼斯入豫首店，臺商獨資，當(dāng)年在傳統(tǒng)國有百貨包圍中實現(xiàn)中央突破，一舉樹立了鄭州流行百貨的地標(biāo)地位。后在經(jīng)營中一直保持領(lǐng)跑，在經(jīng)營評效上遠超百盛、大商。近年，隨著大商、華潤等競爭，丹尼斯通過擴大規(guī)模，引進GUCCI已調(diào)整為精品百貨。3、經(jīng)營情況作為丹尼斯入豫首店，臺商獨資，當(dāng)年在傳統(tǒng)國有百貨鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件鄭州國貿(mào)360位于農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處，以40萬㎡超大規(guī)模，融合街區(qū)MALL、酒店式公寓及甲級寫字多種業(yè)態(tài)成就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。項目定位為“城市金融和商業(yè)中心”，集展示、商務(wù)、購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交流十大商業(yè)功能于一體，于2011年開業(yè)。鄭州國貿(mào)360廣場鄭州國貿(mào)360位于農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處，以40萬㎡超大規(guī)模，-1層：休閑餐飲、家樂福；1層：國際品牌旗艦店；2層：時尚名店；3層：餐飲、國美電器；入駐品牌：零售品牌：H&M、優(yōu)衣庫、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、C&A、CK、熱風(fēng)、速寫、MUJI、CHOCOLATE、ENO、caffebene、RAPA、屈臣氏等；餐飲品牌：星巴克、必勝客、味千、哈根達斯、DQ、仟吉、面包新語、麻辣新語、韓林炭燒、比格披薩、棒約翰、TTEA、PAPABUBBLE等。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)及入駐品牌-1層：休閑餐飲、家樂福；負1層：220-260元/月/㎡；1層：300元/月/㎡；2層：180元/月/㎡；3層：100元/月/㎡2、租金情況負1層：220-260元/月/㎡；2、租金情況鄭州國貿(mào)360的主力店（大商新瑪特總店、家樂福）經(jīng)營平庸，但其全力運營的200米長、18米寬的360步行內(nèi)街則成為本項目的亮點，成為區(qū)域乃至鄭州的“潮街”。360步行街在品牌組合（星巴克、H&M、優(yōu)衣庫、MUJI、面包新語等鄭州首店）、企劃推廣等方面一直保持較高水準，使得“潮街”優(yōu)勢一直保持。準確的定位、大眾的品牌引來眾多青年人的親睞，商場每天人流量較多，尤其是負一樓的休閑餐飲及一樓的品牌服裝步行街，廣受青年消費者喜愛。3、經(jīng)營情況鄭州國貿(mào)360的主力店（大商新瑪特總店、家樂福）經(jīng)營平庸，但鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件中原萬達廣場鄭州中原萬達廣場是萬達集團在鄭州投資建設(shè)的第一個項目。本項目屬于萬達集團商業(yè)地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品—--城市綜合體，包括大型購物中心、SOHO、住宅、精品商業(yè)街等業(yè)態(tài)，總建筑面積約36萬㎡。其中，底商2.3萬m2、室外商業(yè)街2.4萬

m2、寫字樓6.2萬

m2、住宅22萬

m2，地下建筑面積3.1萬

m2

。中原萬達廣場鄭州中原萬達廣場是萬達集團在鄭州投資建設(shè)的第一個1、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：汽車、服裝、超市、百貨、電玩、餐飲、娛樂休閑等-1層：沃爾瑪超市1層：萬達百貨、迪卡依2層：萬達百貨、國美3層：大玩家4層：大歌星5層：萬達院線1、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：汽車、服裝、超市、百貨、電玩、餐飲、娛樂休2、租金情況主力店（自持物業(yè)）：全國大合同價格物業(yè)費：3-6元/月/m2

3、經(jīng)營情況萬達根據(jù)不同地方的投資大小，采用商業(yè)體量20-30%出售（零散商鋪），這些出售商鋪，有專門的商業(yè)運營團隊進行業(yè)態(tài)組合和營銷管理；對于70-80%商業(yè)體量租賃給主力店（自持物業(yè)）來進行萬達模式的良性循環(huán)。8家強大的不同業(yè)態(tài)的全國協(xié)議主力店合作，一直以來運營良好。2、租金情況3、經(jīng)營情況萬達根據(jù)不同地方的投資大小，采用商業(yè)錦藝城錦藝城位于棉紡西路與桐柏路交匯處，是錦藝集團開發(fā)的總規(guī)模120萬㎡大型海派新古典主義國際風(fēng)情特區(qū)，由高層住宅、綜合性商業(yè)建筑群、九年一貫制學(xué)校、幼兒園、綜合性會所組成。項目體量約120萬㎡，其中住宅90萬㎡，商業(yè)30萬㎡（王府井占6萬㎡，其他商業(yè)24萬㎡），商業(yè)于2012年開業(yè)。錦藝城錦藝城位于棉紡西路與桐柏路交匯處，是錦藝集團開發(fā)的總規(guī)主力店：王府井百貨、世紀聯(lián)華旗艦店、國美電器、成龍國際影院零售：優(yōu)衣庫、H&M、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、拉夏貝爾旗艦店、小谷小晶主題兒童商城、莎莎餐飲：星巴克、肯德基、必勝客、味千拉面、德克士、永和豆?jié){、康師傅牛肉面、小天鵝、面包新語、漢拿山休閑娛樂：好樂迪、SPA會所樓層分布：-1層：蘇寧電器1-3層：百貨4層：影院、餐飲1、經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店：王府井百貨、世紀聯(lián)華旗艦店、國美電器、成龍國際影院12、租金情況租金：1層：100-200元/月/㎡2層：100元/月/㎡3層：65-70元/月/㎡4層：50-60元/月/㎡物業(yè)費：20元/月/㎡合同年限：一年一簽、餐飲3-5年一簽交款方式：押二付三2、租金情況租金：1層：100-200元/月/㎡3、經(jīng)營情況由于體量相對較大，且引入王府井百貨（鄭州首店），故從目前來看，其零售類品牌規(guī)模及檔次高于中原萬達。但錦藝城獨立運營的購物中心部分，在品牌組合、后期運營方面仍落后于中原萬達，租金和人氣相對較差。然而，商業(yè)項目對于住宅銷售及價值提升達到了較好效果，錦藝國際住宅售價及銷售進度一直領(lǐng)跑中原區(qū)域。3、經(jīng)營情況由于體量相對較大，且引入王府井百貨（鄭州首店），鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件丹尼斯七天地丹尼斯七天地位于鄭東新區(qū)內(nèi)環(huán)30座22層高層建筑與外環(huán)30座30層高層建筑之間，南起商務(wù)西八街、北至商務(wù)西一街，正處CBD核心區(qū)。項目總建筑面積26.5萬㎡，其中經(jīng)營面積21萬㎡，停車場面積5.5萬㎡（約1200個停車位）。丹尼斯七天地是集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、康體、婚慶、旅游、文化、演藝十大功能為一體的多業(yè)態(tài)復(fù)合型商業(yè)街。七大主題街區(qū)功能之間的完美組合和丹尼斯百貨、家具賣場、精品超市等自營項目的強勢進駐，使其擁有無限活力。丹尼斯七天地丹尼斯七天地位于鄭東新區(qū)內(nèi)環(huán)30座22層高層建筑零售品牌：PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、ochirly、ONLY、VERO、MODA、耐克生活、阿迪生活、拉柏家雅、Jack&Jones、思萊德、LEE，LEVIS;娛樂休閑品牌：美麗家園、李嘉子形象設(shè)計、鵝塘酒吧、M（曼）SPA1、經(jīng)營業(yè)態(tài)及品牌1、經(jīng)營業(yè)態(tài)及品牌丹尼斯七天地采用租金、扣點等合作方式。目前零售類1層月租金可達100-150元/月/㎡。商鋪租金（元/月/㎡）：扣點17-22%物業(yè)費：10元/月/㎡合同年限：一年一簽/半年一簽2、租金情況丹尼斯七天地采用租金、扣點等合作方式。2、租金情況丹尼斯七天地自2010年9月整體分三批開業(yè)。目前在CBD區(qū)域，憑借其超大體量及多年專業(yè)運營能力，整體運營較好。然而丹尼斯七天地業(yè)態(tài)眾多，其中1天地：名品百貨；2天地：流行百貨；3天地：俊逸居家；4天地：溫馨家具；5天地：時尚家具；6天地：大賣場；7天地：繽紛娛樂。每個業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況不同，其中家具業(yè)態(tài)占據(jù)3、4、5三天地，品牌多達180家，且定位中高檔，但人流較少，經(jīng)營狀況不佳。3、經(jīng)營狀況丹尼斯七天地自2010年9月整體分三批開業(yè)。目前在CBD區(qū)域4、實體經(jīng)營與電商關(guān)系隨著電商的強大，越來越多的實體店通過與電商的合作，突破傳統(tǒng)的運營模式，開始網(wǎng)上營銷。O2O模式是2014年鄭州商業(yè)的一主流風(fēng)向，無論百貨還是購物中心都在應(yīng)用新技術(shù)運營。這種模式線上業(yè)務(wù)為線下業(yè)務(wù)吹喇叭，線下運作難度會小得多，這個過程也是培育企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)基因的過程。專家認為，2014年實體“觸電”很可能會是線下業(yè)務(wù)的附屬物，因為人們越來越注重體驗銷售，但線上宣傳可以為商場賺“吆喝”，提高商場人氣進而提高銷售率。334、實體經(jīng)營與電商關(guān)系隨著電商的強大，越來越多的實體店通過與寶龍城市廣場寶龍城市廣場位于九如路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，處于新區(qū)規(guī)劃的龍湖高端居住區(qū)核心。作為第四代體驗式的MALL，寶龍城市廣場是超25萬㎡的商業(yè)體驗中心，共四層（地上三層、地下一層），包括19.5萬㎡的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)、1.5萬㎡的酒店式公寓、近0.7萬㎡的零售店及3萬余㎡的停車位。寶龍城市廣場整體分為A、B、C三個區(qū)域，規(guī)劃上利用人流動線把人引向各個業(yè)態(tài)分區(qū)，使得每個店面都能享受到來自其他業(yè)態(tài)分區(qū)的人流。然而由于招商運營不善、主力店撤退，目前商場人氣不旺，空鋪較多，運營不佳寶龍城市廣場寶龍城市廣場位于九如路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，處于新區(qū)寶龍城市廣場集中購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、商務(wù)、文化及運動八大業(yè)態(tài)；主力店：大商超市、橫店影城、冠軍真冰溜冰場、蘇寧電器、嘉年華電玩、星公館KTV、奧特萊斯等。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)寶龍城市廣場集中購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、商務(wù)、文化及運寶龍城市廣場商鋪采用“物業(yè)代租”的形式出租物業(yè)給予業(yè)主的租金為25-30元/月/㎡；而物業(yè)對租戶征收的租金為80-100元/月/㎡2、租金情況寶龍城市廣場商鋪采用“物業(yè)代租”的形式出租2、租金情況目前商鋪租金不高、空鋪很多、人氣不旺、停車比較難、品牌商家很少，一些主力店已撤退。3、經(jīng)營狀況4、經(jīng)營不好的原因單體量的純商業(yè)中心，商業(yè)體量過大東區(qū)居住人口較少，還不足以承擔(dān)如此大的shoppingmall；定位不夠準確，東區(qū)多為高檔物業(yè)，招入的品類不足以滿足高端人士的需求；售出的商業(yè)過多，可持有商業(yè)太少，由于后期運營管理不善，導(dǎo)致租售矛盾無法調(diào)和，這也是目前多數(shù)商業(yè)運營的一大問題；丹尼斯七天地建成后與其造成競爭；奧特萊斯等主力店的撤退導(dǎo)致人氣迅速下落；目前商鋪租金不高、空鋪很多、人氣不旺、停車比較難、品牌商家很寶龍招商管理不力，商鋪業(yè)主自己出租解決問題還百般阻撓，致使商鋪投資回報遙遙無期。寶龍業(yè)主自己投資的鋪子為了不讓自己的鋪子閑著寶龍招商管理不力，商鋪業(yè)主自己出租解決問題還百般阻撓，致使商鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件二七萬達廣場二七萬達廣場位于大學(xué)路與航海路金十字交匯處，是萬達集團在鄭州開發(fā)的第二個項目，占地165畝，總建筑面積62萬㎡，是集高尚住宅、商業(yè)、高級酒店、精裝soho于一體的大型城市綜合體，于2012年開業(yè)面市。組成體量：住宅27.3萬㎡，商業(yè)25萬㎡，SOHO9萬㎡，酒店0.7萬㎡，合計約62萬㎡。二七萬達廣場二七萬達廣場位于大學(xué)路與航海路金十字交匯處，是萬1、經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店：萬達百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、大玩家超爾場、華潤萬家超市、國美電器艾博健身會所、蘇園酒樓;零售：ZARA、C&A、優(yōu)衣庫、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、IDO、熱風(fēng)、西遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE數(shù)碼、新秀麗;餐飲：星巴克、必勝客、肯地基、麥當(dāng)勞、仟吉、松本樓、蜀江烤魚、蓉李記、麻辣香匯、漢拿山、哈根達斯、DoubleSeven法式餐廳-1層：沃爾瑪超市1層：精品百貨2層：國美電器3層：娛樂、電玩、溜冰

4層：KTV5層：電影院1、經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店：萬達百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、大2、租金情況租金：平均租金水平為200元/月/㎡；物業(yè)費：50元/月/㎡3、運營情況二七萬達廣場作為萬達在鄭第二個綜合項目，依靠萬達成熟的綜合體管控模式，項目在主力店招商、后期運營企劃、租售互動等方向顯示出萬達在此產(chǎn)品上的專業(yè)化。同時，隨著二七萬達的開業(yè)，對周邊項目—升龍國際中心已產(chǎn)生了較大影響。相對來說，二七萬達廣場經(jīng)營較好。2、租金情況租金：平均租金水平為200元/月/㎡；3、運營情升龍國際中心升龍國際中心位于大學(xué)路與政通路交匯處，總建筑面積120萬㎡，涵蓋大型商業(yè)、高檔商務(wù)辦公、五星級酒店、高檔公寓及高檔住宅等多種物業(yè)形態(tài)。升龍國際中心擁有自身28萬㎡的商業(yè)中心作為商業(yè)配套，定位于“新都市時尚消費中心”。商業(yè)于2011年開業(yè)。升龍國際中心升龍國際中心位于大學(xué)路與政通路交匯處，總建筑面積1、經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店：大潤發(fā)、國美電器、奧斯卡國際院線零售：屈臣氏餐飲：西湖春天、鼎鼎紅、肯德基、迪歐咖啡、老莊火鍋、鑫獅麟、京福華、道禮家娛樂休閑：紅館娛樂-1層：大潤發(fā)1層：名品服飾、餐飲2層：名品服飾、餐飲3-4層：KTV、休閑娛樂1、經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店：大潤發(fā)、國美電器、奧斯卡國際院線2、租金情況1層：120-130元/月/㎡2層：80-90元/月/㎡3層：80-90元/月/㎡4層：50-60元/月/㎡物業(yè)費：15元/月/㎡合同年限：名品1年一簽、餐飲3年或5年一簽交款方式：押三付三2、租金情況1層：120-130元/月/㎡3、經(jīng)營情況受股東分散、散售、返祖到期等一系列因素影響，升龍國際中心在2011年開業(yè)后經(jīng)歷了短暫輝煌，而目前隨著二七萬達的競爭，經(jīng)營有所下滑，目前經(jīng)營欠佳。3、經(jīng)營情況受股東分散、散售、返祖到期等一系列因素影響，升龍鄭州商業(yè)市場調(diào)研

營銷中心.2014.9鄭州商業(yè)市場調(diào)研

目錄一、鄭州概述二、鄭州商圈概況三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研目錄一、鄭州概述二、鄭州商圈概況三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研一、鄭州概述鄭州是河南省省會，是河南政治、經(jīng)濟、文化中心。轄12個縣（市)、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。鄭州處于我國交通大十字架的中心位置，為全國重要的交通、通訊樞紐，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之一。鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。近年來，隨著萬達、華潤、寶龍等商業(yè)巨頭進軍中原，給鄭州商業(yè)市場帶來更多的生機與活力。一、鄭州概述鄭州是河南省省會，是河南政治、經(jīng)濟、文化中心。轄二、鄭州商圈概況鄭州作為河南省省會，商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，早期成熟零售賣場大多集中在中心區(qū)域的二七商圈（城市級商圈，中高端定位）、火車站商圈（城市級商圈，中低端定位）以及北部的花園路商圈（區(qū)域級商圈，中高端定位）。近幾年，隨著鄭東新區(qū)、中原區(qū)及二七區(qū)的快速發(fā)展，集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宅、寫字樓等多種業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心隨之落戶，區(qū)域出現(xiàn)一些大型新興的商圈。如：鄭東新區(qū)的丹尼斯七天地，中原區(qū)的中原萬達廣場和錦藝城，二七區(qū)的二七萬達廣場等。二、鄭州商圈概況鄭州作為河南省省會，商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，早期成鄭南商圈：隨著升龍國際中心及二七萬達廣場等綜合性商業(yè)進駐，商圈逐漸形成如：二七萬達廣場、升龍國際中心、坤業(yè)百貨二、鄭南商圈：隨著升龍國際中心及二七萬達廣場等綜合性商業(yè)進駐，商三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研三、鄭州商圈代表商業(yè)調(diào)研鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件大商金博大大商新瑪特金博大店位于二七路200號，處于二七商圈的核心地帶，是一所6萬余㎡的大型購物中心，鄭州首家哈根達斯、必勝客的入駐地，也是大商集團揮師中原的第一店、核心店。作為經(jīng)營十幾年在消費者心中具有良好口碑的老店，金博大店正進行全面的升級改造，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向西擴建10000㎡，形成一個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合多功能shoppingmall。大商金博大大商新瑪特金博大店位于二七路200號，處于二七商圈商場涵蓋百貨、超市大賣場以及大商電器三種業(yè)態(tài)。主要經(jīng)營珠寶、化妝品、男女服飾、鞋帽、箱包等中高檔商品。商場-1F為超市大賣場，1F—4F業(yè)態(tài)分布如：1層：化妝珠寶、女鞋名品；2層：少女服飾、少淑服飾；3層：男士服裝、淑女皮具；4層：家居兒童、運動休閑；主要品牌：菲拉格慕、倩碧、浪琴、天梭、金伯利、周生生、百麗、思加圖、歐時力、百家好、艾格、依戀、ONLY、寶姿、順美、伊芙心悅、VEROMODA、鄂爾多斯、威可多、阿迪達斯、耐克、杰克瓊斯1、經(jīng)營業(yè)態(tài)商場涵蓋百貨、超市大賣場以及大商電器三種業(yè)態(tài)。主要經(jīng)營珠寶、商鋪租金（元/月/㎡）：扣點25%；物業(yè)費：50元/月/㎡；合同年限：一年一簽2、租金狀況3、經(jīng)營狀況十幾年來，金博大憑借著優(yōu)異的服務(wù)質(zhì)量、準確的目標(biāo)定位、上乘的商品質(zhì)量及良好的售后服務(wù)成為鄭州市以及全省最具時尚氣息和人氣最旺的購物、休閑場所，在消費者心中具有良好的口碑。隨著金博大店全面升級、擴建改造，未來將形成一個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合多功能shoppingmall，屆時將呈獻一個全方位、現(xiàn)代化的多功能全新金博大城。商鋪租金（元/月/㎡）：扣點25%；2、租金狀況3、經(jīng)營狀況丹尼斯人民路店鄭州丹尼斯人民路店位于鄭州核心商圈，于1995年正式籌建，是臺灣東裕集團麾下一家集百貨、大賣場、便利店與物流中心等業(yè)態(tài)為一體的零售事業(yè)集團，總建筑面積達10萬㎡。項目自1997年11月16日開業(yè)，引進各種奢侈品品牌，由1號館百貨店、2號館大賣場及進口超市、3號館動感365館組合，定位中高檔，在鄭州商業(yè)項目中很具吸金力。丹尼斯人民路店鄭州丹尼斯人民路店位于鄭州核心商圈，于19951、經(jīng)營業(yè)態(tài)1號館精品百貨：GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGOBOSS、Paul、SharkBALLY、Coach、Montblanc、Armani、Collezionin、Canali、SWAROVSKI、MAX&CO、ESCADA、PORTS；2號館大賣場：大賣場、拜特進口超市、同仁堂；3號館品牌：動感365JEEP、斯可非得、萬寶路、添柏崗、法鱷、暇步士、小帆船、HUNT、哥倫比亞、THENF、AIGLE、沙樂華、狼爪、諾詩蘭、哥倫布-1層：青春少女1層：國際名牌旗艦店、珠寶、化妝2-3層：女裝4層：兒童館5層：男裝

6層：生活館1、經(jīng)營業(yè)態(tài)1號館精品百貨：GUCCI、Ferragamo、2、租金情況采用“租金+聯(lián)營”的合作方式；聯(lián)營扣點：17%-30%（珠寶、化妝品及主力店不含在內(nèi)）物業(yè)費：含在扣點內(nèi)租金水平：250-1000元/月/㎡2、租金情況采用“租金+聯(lián)營”的合作方式；3、經(jīng)營情況作為丹尼斯入豫首店，臺商獨資，當(dāng)年在傳統(tǒng)國有百貨包圍中實現(xiàn)中央突破，一舉樹立了鄭州流行百貨的地標(biāo)地位。后在經(jīng)營中一直保持領(lǐng)跑，在經(jīng)營評效上遠超百盛、大商。近年，隨著大商、華潤等競爭，丹尼斯通過擴大規(guī)模，引進GUCCI已調(diào)整為精品百貨。3、經(jīng)營情況作為丹尼斯入豫首店，臺商獨資，當(dāng)年在傳統(tǒng)國有百貨鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件鄭州國貿(mào)360位于農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處，以40萬㎡超大規(guī)模，融合街區(qū)MALL、酒店式公寓及甲級寫字多種業(yè)態(tài)成就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。項目定位為“城市金融和商業(yè)中心”，集展示、商務(wù)、購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交流十大商業(yè)功能于一體，于2011年開業(yè)。鄭州國貿(mào)360廣場鄭州國貿(mào)360位于農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處，以40萬㎡超大規(guī)模，-1層：休閑餐飲、家樂福；1層：國際品牌旗艦店；2層：時尚名店；3層：餐飲、國美電器；入駐品牌：零售品牌：H&M、優(yōu)衣庫、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、C&A、CK、熱風(fēng)、速寫、MUJI、CHOCOLATE、ENO、caffebene、RAPA、屈臣氏等；餐飲品牌：星巴克、必勝客、味千、哈根達斯、DQ、仟吉、面包新語、麻辣新語、韓林炭燒、比格披薩、棒約翰、TTEA、PAPABUBBLE等。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)及入駐品牌-1層：休閑餐飲、家樂福；負1層：220-260元/月/㎡；1層：300元/月/㎡；2層：180元/月/㎡；3層：100元/月/㎡2、租金情況負1層：220-260元/月/㎡；2、租金情況鄭州國貿(mào)360的主力店（大商新瑪特總店、家樂福）經(jīng)營平庸，但其全力運營的200米長、18米寬的360步行內(nèi)街則成為本項目的亮點，成為區(qū)域乃至鄭州的“潮街”。360步行街在品牌組合（星巴克、H&M、優(yōu)衣庫、MUJI、面包新語等鄭州首店）、企劃推廣等方面一直保持較高水準，使得“潮街”優(yōu)勢一直保持。準確的定位、大眾的品牌引來眾多青年人的親睞，商場每天人流量較多，尤其是負一樓的休閑餐飲及一樓的品牌服裝步行街，廣受青年消費者喜愛。3、經(jīng)營情況鄭州國貿(mào)360的主力店（大商新瑪特總店、家樂福）經(jīng)營平庸，但鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件中原萬達廣場鄭州中原萬達廣場是萬達集團在鄭州投資建設(shè)的第一個項目。本項目屬于萬達集團商業(yè)地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品—--城市綜合體，包括大型購物中心、SOHO、住宅、精品商業(yè)街等業(yè)態(tài)，總建筑面積約36萬㎡。其中，底商2.3萬m2、室外商業(yè)街2.4萬

m2、寫字樓6.2萬

m2、住宅22萬

m2，地下建筑面積3.1萬

m2

。中原萬達廣場鄭州中原萬達廣場是萬達集團在鄭州投資建設(shè)的第一個1、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：汽車、服裝、超市、百貨、電玩、餐飲、娛樂休閑等-1層：沃爾瑪超市1層：萬達百貨、迪卡依2層：萬達百貨、國美3層：大玩家4層：大歌星5層：萬達院線1、經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：汽車、服裝、超市、百貨、電玩、餐飲、娛樂休2、租金情況主力店（自持物業(yè)）：全國大合同價格物業(yè)費：3-6元/月/m2

3、經(jīng)營情況萬達根據(jù)不同地方的投資大小，采用商業(yè)體量20-30%出售（零散商鋪），這些出售商鋪，有專門的商業(yè)運營團隊進行業(yè)態(tài)組合和營銷管理；對于70-80%商業(yè)體量租賃給主力店（自持物業(yè)）來進行萬達模式的良性循環(huán)。8家強大的不同業(yè)態(tài)的全國協(xié)議主力店合作，一直以來運營良好。2、租金情況3、經(jīng)營情況萬達根據(jù)不同地方的投資大小，采用商業(yè)錦藝城錦藝城位于棉紡西路與桐柏路交匯處，是錦藝集團開發(fā)的總規(guī)模120萬㎡大型海派新古典主義國際風(fēng)情特區(qū)，由高層住宅、綜合性商業(yè)建筑群、九年一貫制學(xué)校、幼兒園、綜合性會所組成。項目體量約120萬㎡，其中住宅90萬㎡，商業(yè)30萬㎡（王府井占6萬㎡，其他商業(yè)24萬㎡），商業(yè)于2012年開業(yè)。錦藝城錦藝城位于棉紡西路與桐柏路交匯處，是錦藝集團開發(fā)的總規(guī)主力店：王府井百貨、世紀聯(lián)華旗艦店、國美電器、成龍國際影院零售：優(yōu)衣庫、H&M、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、拉夏貝爾旗艦店、小谷小晶主題兒童商城、莎莎餐飲：星巴克、肯德基、必勝客、味千拉面、德克士、永和豆?jié){、康師傅牛肉面、小天鵝、面包新語、漢拿山休閑娛樂：好樂迪、SPA會所樓層分布：-1層：蘇寧電器1-3層：百貨4層：影院、餐飲1、經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店：王府井百貨、世紀聯(lián)華旗艦店、國美電器、成龍國際影院12、租金情況租金：1層：100-200元/月/㎡2層：100元/月/㎡3層：65-70元/月/㎡4層：50-60元/月/㎡物業(yè)費：20元/月/㎡合同年限：一年一簽、餐飲3-5年一簽交款方式：押二付三2、租金情況租金：1層：100-200元/月/㎡3、經(jīng)營情況由于體量相對較大，且引入王府井百貨（鄭州首店），故從目前來看，其零售類品牌規(guī)模及檔次高于中原萬達。但錦藝城獨立運營的購物中心部分，在品牌組合、后期運營方面仍落后于中原萬達，租金和人氣相對較差。然而，商業(yè)項目對于住宅銷售及價值提升達到了較好效果，錦藝國際住宅售價及銷售進度一直領(lǐng)跑中原區(qū)域。3、經(jīng)營情況由于體量相對較大，且引入王府井百貨（鄭州首店），鄭州商業(yè)市場調(diào)研課件丹尼斯七天地丹尼斯七天地位于鄭東新區(qū)內(nèi)環(huán)30座22層高層建筑與外環(huán)30座30層高層建筑之間，南起商務(wù)西八街、北至商務(wù)西一街，正處CBD核心區(qū)。項目總建筑面積26.5萬㎡，其中經(jīng)營面積21萬㎡，停車場面積5.5萬㎡（約1200個停車位）。丹尼斯七天地是集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、康體、婚慶、旅游、文化、演藝十大功能為一體的多業(yè)態(tài)復(fù)合型商業(yè)街。七大主題街區(qū)功能之間的完美組合和丹尼斯百貨、家具賣場、精品超市等自營項目的強勢進駐，使其擁有無限活力。丹尼斯七天地丹尼斯七天地位于鄭東新區(qū)內(nèi)環(huán)30座22層高層建筑零售品牌：PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、ochirly、ONLY、VERO、MODA、耐克生活、阿迪生活、拉柏家雅、Jack&Jones、思萊德、LEE，LEVIS;娛樂休閑品牌：美麗家園、李嘉子形象設(shè)計、鵝塘酒吧、M（曼）SPA1、經(jīng)營業(yè)態(tài)及品牌1、經(jīng)營業(yè)態(tài)及品牌丹尼斯七天地采用租金、扣點等合作方式。目前零售類1層月租金可達100-150元/月/㎡。商鋪租金（元/月/㎡）：扣點17-22%物業(yè)費：10元/月/㎡合同年限：一年一簽/半年一簽2、租金情況丹尼斯七天地采用租金、扣點等合作方式。2、租金情況丹尼斯七天地自2010年9月整體分三批開業(yè)。目前在CBD區(qū)域，憑借其超大體量及多年專業(yè)運營能力，整體運營較好。然而丹尼斯七天地業(yè)態(tài)眾多，其中1天地：名品百貨；2天地：流行百貨；3天地：俊逸居家；4天地：溫馨家具；5天地：時尚家具；6天地：大賣場；7天地：繽紛娛樂。每個業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況不同，其中家具業(yè)態(tài)占據(jù)3、4、5三天地，品牌多達180家，且定位中高檔，但人流較少，經(jīng)營狀況不佳。3、經(jīng)營狀況丹尼斯七天地自2010年9月整體分三批開業(yè)。目前在CBD區(qū)域4、實體經(jīng)營與電商關(guān)系隨著電商的強大，越來越多的實體店通過與電商的合作，突破傳統(tǒng)的運營模式，開始網(wǎng)上營銷。O2O模式是2014年鄭州商業(yè)的一主流風(fēng)向，無論百貨還是購物中心都在應(yīng)用新技術(shù)運營。這種模式線上業(yè)務(wù)為線下業(yè)務(wù)吹喇叭，線下運作難度會小得多，這個過程也是培育企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)基因的過程。專家認為，2014年實體“觸電”很可能會是線下業(yè)務(wù)的附屬物，因為人們越來越注重體驗銷售，但線上宣傳可以為商場賺“吆喝”，提高商場人氣進而提高銷售率。794、實體經(jīng)營與電商關(guān)系隨著電商的強大，越來越多的實體店通過與寶龍城市廣場寶龍城市廣場位于九如路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，處于新區(qū)規(guī)劃的龍湖高端居住區(qū)核心。作為第四代體驗式的MALL，寶龍城市廣場是超25萬㎡的商業(yè)體驗中心，共四層（地上三層、地下一層），包括19.5萬㎡的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)、1.5萬㎡的酒店式公寓、近0.7萬㎡的零售店及3萬余㎡的停車位。寶龍城市廣場整體分為A、B、C三個區(qū)域，規(guī)劃上利用人流動線把人引向各個業(yè)態(tài)分區(qū)，使得每個店面都能享受到來自其他業(yè)態(tài)分區(qū)的人流。然而由于招商運營不善、主力店撤退，目前商場人氣不旺，空鋪較多，運營不佳寶龍城市廣場寶龍城市廣場位于九如路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，處于新區(qū)寶龍城市廣場集中購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、商務(wù)、文化及運動八大業(yè)態(tài)；主力店：大商超市、橫店影城、冠軍真冰溜冰場、蘇寧電器、嘉年華電玩、星公館KTV、奧特萊斯等。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)寶龍城市廣場集中購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、商務(wù)、文化及運寶龍城市廣場商鋪采用“物業(yè)代租”的形式出租物業(yè)給予業(yè)主的租金為25-30元/月/㎡；而物業(yè)對租戶征收的租金為80-100元/月/㎡2、租金情況寶龍城市廣場商鋪采用“物業(yè)代租”的形式出租2、租金情況目前商鋪租金不高、空鋪很多、人氣不旺、停車比較難、品牌商家很少，一些主力店已撤退。3、經(jīng)營狀況4、經(jīng)營不好的原因單體量的純商業(yè)中心，商業(yè)體量過大東區(qū)居住人口較少，還不足以承擔(dān)如此大的shoppingmall；定位不夠準確，東區(qū)多為高檔物業(yè)，招入的品類不足以滿足高端人士的需求；售出的商業(yè)過多，可持有商業(yè)