房地產(chǎn)價格的概念課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收3微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地第六章房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價格的影響因素二房地產(chǎn)價格的評價指標三房地產(chǎn)價格評估的主要方法四4思考題與閱讀內(nèi)容五第六章房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價格的影一、房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(二)(一)5一、房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(（一）房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價格，它的大小是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的，并受供求關(guān)系影響（有時，從某種程度上來說，房地產(chǎn)供求關(guān)系也決定著房地產(chǎn)的交易價格）。房地產(chǎn)價格與租金純收入關(guān)系為：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n

其中，P0代表房地產(chǎn)價格；Ri代表第i年租金純收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地產(chǎn)基準貼現(xiàn)率；n代表房地產(chǎn)使用年限。

如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足夠長，則：P0=R/r

如果租金每年變動一次，且租金遞增率為g，n足夠大，則：P0=R/(r-g)

如果固定年限（如m年）變動一次租金，則:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：決定房地產(chǎn)價格的是租金純收入，而不是房租總收入。6（一）房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種（二）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成4房地產(chǎn)開發(fā)稅費房屋建筑成本流通費用123房地產(chǎn)開發(fā)利潤7（二）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成4房地產(chǎn)開發(fā)稅費房屋建筑成本流通費用11.房屋建筑成本房屋建筑成本

基地價格

其他附加費勘察設(shè)計費房屋建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

管理費

貸款利息

土地使用稅

81.房屋建筑成本房屋建筑成本基地價格其他附加費勘察設(shè)計2.流通費用生產(chǎn)性流通費用房地產(chǎn)使用價值在由生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向流通領(lǐng)域的過程中所引起的流通費用如空房看管費、包修期內(nèi)的維修費等純粹流通費用在房地產(chǎn)買賣活動中發(fā)生的流通費用如廣告費、展銷費、代售代銷費等

房地產(chǎn)流通費用，按其經(jīng)濟性質(zhì)的不同可分為兩種：9

流通費用是指商品在流通領(lǐng)域中所耗費的一切物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)。2.流通費用生產(chǎn)性流通費用純粹流通費用房地產(chǎn)流通費用，按3.房地產(chǎn)開發(fā)稅費10房地產(chǎn)開發(fā)稅費房產(chǎn)稅土地增值稅契稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅城市維護建設(shè)稅教育費附加增值稅注：其中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種。

增值稅自2016年5月1日起由營業(yè)稅改成，稅率由5%增加到11%。3.房地產(chǎn)開發(fā)稅費10房地產(chǎn)開發(fā)稅費房產(chǎn)稅土地增值稅契稅城4.房地產(chǎn)開發(fā)利潤11滬深兩市61家上市房企六成中報預增三成虧損來源：/a/163290733_565689截至8月7日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計61家上市房企披露2017年中報業(yè)績預告，預計凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家，占比約為六成；18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占比約達三成。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，得益于過往兩年樓市的高增長，主流房企可結(jié)算貨值充足，業(yè)績相對穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預告的房企來看，預虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營業(yè)務依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。房地產(chǎn)開發(fā)利潤是指按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率計算，為開發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本（包括土地取得成本和狹義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本）所應獲得的正常利潤。4.房地產(chǎn)開發(fā)利潤11滬深兩市61家上市房企六成中報預增二、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟因素(一)物理因素(二)環(huán)境因素(三)政策因素(四)社會因素(五)心理因素(六)12二、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟因素(一)物理因素(二)環(huán)境因素（一）經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要是指經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費和投資水平，財政收支和金融狀況，物價水平尤其是建筑材料價格水平等。經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)價格的影響大體來說，經(jīng)濟發(fā)展速度越快，儲蓄、投資和消費水平越高，財政金融狀況越好，對房地產(chǎn)的需求量就會越大，房地產(chǎn)的價格就會越高；否則就相反。同樣，物價水平的提高，也會引起房地產(chǎn)價格的上升。13（一）經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要是指經(jīng)濟（二）物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如房地產(chǎn)所處的位置，房屋的結(jié)構(gòu)、類型等。142017年7月上海房價地圖2017年7月上海房價成交TOP5（二）物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房（三）環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如噪聲、大氣污染狀況、綠化狀況、環(huán)境整潔度等。地塊周圍公園環(huán)繞，環(huán)境較好。青浦趙巷——萬科有山低密度海派風格的國際別墅社區(qū)15（三）環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)（四）政策因素政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃等。16（四）政策因素政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度（五）社會因素社會因素主要是政治安定狀況、社會治安水平、房地產(chǎn)運行狀況、城市化水平以及人口狀況等。城鎮(zhèn)化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求。

17公共配套設(shè)施完善會影響住房需求。

（五）社會因素社會因素主要是政治安定狀況、社（六）心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大影響，如購買或出售的心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣及對享受、舒適程度的追求等。當房地產(chǎn)需求者看中了某宗房地產(chǎn)時，如果該房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達成交易，其成交價格通常會高于正常市場價格。房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常市場價格。

18（六）心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大影響三、房地產(chǎn)價格的評價指標房地產(chǎn)指數(shù)(一)房價收入比(二)空置與吸納指標(三)租售比值(四)住房消費支出比率(五)19三、房地產(chǎn)價格的評價指標房地產(chǎn)指數(shù)(一)房價收入比(二)空置（一）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)（RealEstatePriceIndex）是動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（包括商業(yè)用房、住宅和辦公樓等）價格變動及總體價格平均變動趨勢與變動程度的相對數(shù)。

理論依據(jù)是”特征價格理論“，其內(nèi)涵為消費者在追求效用最大化過程中，每增加一個單位某種屬性的消費愿意支付的邊際費用。202017年6月新房指數(shù)（部分城市）來源：/index/（一）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)（RealE（一）房地產(chǎn)指數(shù)

房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)

房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)是根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標。一般是以經(jīng)濟周期理論、經(jīng)濟景氣預警理論等為基礎(chǔ)進行編制的，主要用于宏觀經(jīng)濟形式與宏觀行業(yè)發(fā)展的分析。21全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)該指數(shù)是國家統(tǒng)計局在1997年研制并建立的一套針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。（一）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指（二）房價收入比房價收入比（HousingPricetoIncomeRatio）是國際被廣泛使用的一種衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢及價格水平的指標，指房地產(chǎn)價格與城市居民家庭年收入之比。房價收入比的計算方式：以成套住宅價格的中值，除以家庭年收入的中值。一些學者認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，高于這一范圍，則認為其房價偏高。2001-2015年全國35各大中城市商品住宅房價收入比情況22數(shù)據(jù)來源：易居研究院（二）房價收入比房價收入比（HousingPric（三）空置與吸納指標空置是指報告期末已竣工的商品房建筑面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售（或出租）的商品房面積?？罩寐剩╒acancyRate）為當前商品房空置量與近三年竣工的商品房面積之比。資料來源：2015年中國住房空置率調(diào)查報告

國外的空置及空置率空置房屋是指可以用于出售（或出租）但尚未出售（或出租）的房屋；空置率是指相應類型的房屋的空置量與其總存量的比例。國外的空置及空置率直接反映了當前市場的供求關(guān)系，而中國反映的是房地產(chǎn)增量市場的銷售情況。23（三）空置與吸納指標空置是指報告期末已竣工的（三）空置與吸納指標吸納率反映當期新建商品房中被市場占用或吸納的程度。吸納率的變化可以反映市場的需求趨勢，進而確定市場的合理供給量。國外用吸納率來反映增量房地產(chǎn)市場的銷售狀況。吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供出售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。24吸納率吸納周期（三）空置與吸納指標吸納率反映當期新建商品房中被市場（四）租售比值租售比值（RenttoSaleRatio）是指在特定時期內(nèi)，某一國度或地區(qū)，平均一套住房的租金與售價之間的比例關(guān)系，該指標可以反映房地產(chǎn)租賃與買賣市場上租金和售價之間的關(guān)系。租售比值公式表示：國際慣例上合理的租售比值的經(jīng)驗數(shù)據(jù)是，若按每月房租計算，租售比值應為1:200-1:300；若按年房租計算，租售比值為1:17-1:25。25（四）租售比值租售比值（RenttoSaleR（五）住房消費支出比率住房消費支出比率（HousingConsumptionRate）是指居民家庭的住房支出占生活消費支出的比率。國際上對用于住房方面消費支出的不同表述僅指房租支出；指居住支出，除房租外，還包括水、電、燃料及其他家具和設(shè)備服務等支出；指購買房款或房租、裝飾裝修款、能源使用費和物業(yè)管理費等。262015年城鎮(zhèn)居民人均消費結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（五）住房消費支出比率住房消費支出比率（Housin四、房地產(chǎn)價格評估的主要方法土地估價方法房產(chǎn)估價方法(二)(一)房地產(chǎn)估價方法(三)27四、房地產(chǎn)價格評估的主要方法土地估價方法房產(chǎn)估價方法(二)(（一）土地估價方法5成本法市場比較法收益還原法123其他方法路線價估價法428（一）土地估價方法5成本法市場比較法收益還原法123其他方法1.市場比較法市場比較法是一種將待估土地與市場上已成交的同類地塊實例進行比較，以獲得待估地塊價格的一種方法。具體做法應注意如下幾點：盡量選擇用途相同的地塊作為比較樣本；盡量選擇交易情況無反常性的實例；時間上的接近性；盡量選擇地段等級相近的交易實例。

291.市場比較法市場比較法是一種將待估土地與市場上已2.收益還原法收益還原法是指將待估土地的單純收益資本化，算出收益價格，并以此作為該土地的實質(zhì)價值的估價方法。估價公式為:V=(A-C)/R其中，V代表地價；A代表正常情況下土地年收益；C代表正常情況下年費用；R代表還原利率。收益還原法的步驟：第一步，求取總收益第二步，計算總費用第三步，由總收益減去總費用得到純收益第四步，決定還原利率第五步，運用具體的計算公式求得估價額收益還原法廣泛應用于以收益為主要使用目的的土地的估價，如租賃或企業(yè)用地的估價，而對于不以收益為主要目的的土地估價則不宜使用，如對于機關(guān)、學校、公園等公益性用地的估價就不太適宜。302.收益還原法收益還原法是指將待估土地的單純收益資3.成本法成本法估價的步驟：（1）估價視為空地時的基地成本；（2）估價土地上種類建筑改良物的成本；（3）將上述建筑改良物的重置成本減去按實際使用年限計算的折舊額，計算出建筑物的實際現(xiàn)值；（4）估計土地改良費用，包括平整土地工程費、筑路費、造景費用等；（5）將基地成本地價和土地改良費用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利潤），便可計算出估價標的物的總價。31成本法是利用估價標的物的重置成本計算土地價格的方法。重置成本是指在目前條件下，重新復制出一塊與標的物效用相同的土地所應投入的合理成本，因此成本法又稱標的物的復制。3.成本法成本法估價的步驟：31成本法是利用估價標4.路線價估價法路線價估價法的步驟：（1）劃分地價調(diào)查區(qū)段；（2）設(shè)定標準深度；（3）收集交易案例；（4）計算宗地價格；（5）劃分地價區(qū)段（地價相近地段相連）；（6）計算區(qū)段地價；（7）編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表；（8）計算宗地地價。路線價估價法是由多種具體方法所構(gòu)成的，主要有：（1）配合深度表法。地價=路線價×深度指數(shù)×土地面積+(或-)修正值（2）公式計算法（“哈柏法則”)?；驹硎且蛔谕恋氐膬r格與其臨街濃度的平方要成正比。深度指數(shù)=所給深度/標準深度×100%地價=路線價×標準深度地塊面積×深度因素/勘估地塊面積路線價估價法一般適用于大面積土地的價格評估。

32路線價是指面臨特定的街道而可及性相等的市街地，設(shè)定標準深度，求得在該深度上數(shù)宗土地的平均單價，此單價即為路線價。然后據(jù)此路線價，再配合深度系數(shù)表，用數(shù)學方法計算出臨近街道的其他街地的價格。這種評估方法就稱為路線價估價法。4.路線價估價法路線價估價法的步驟：路線價估價法是由多種具5.其他方法剩余法是用某一房地產(chǎn)售價減去房屋建筑造價與正常利潤，將剩余部分直接作為該塊土地的總地價的一種估價方法。剩余法地價計算為：地價＝房地產(chǎn)價格－建筑費用－專業(yè)費用－利息－開發(fā)商利潤香港經(jīng)驗專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，共約為建筑費用的6%利息，無論是否需要借貸建筑費用，都應列入成本，每年約為建筑費用的8%開發(fā)商利潤約為全部預付資本的15～20％費用補償法是我國特有的一種計算地價的方法，它是在我國土地市場不是十分健全的條件下，對暫不便于估價的征用土地，以征地費用來代替地價，實行有限的有償使用。一般做如下補償：耕地或其他類型土地的補償費土地開發(fā)基金土地上的附著物補償費青苗補償費農(nóng)業(yè)人口的安置補助費等335.其他方法剩余法是用某一房地產(chǎn)售價減去房屋建筑造（二）房產(chǎn)估價方法4重置價成新折扣法成本法剩余法123比較法34（二）房產(chǎn)估價方法4重置價成新折扣法成本法剩余法123比較法1.成本法成本法是以房屋建造時的原值為基礎(chǔ)，按直線折舊法（或稱使用年限法）計算房產(chǎn)的現(xiàn)時價格的一種方法。成本法計算方法為:房產(chǎn)價格=原值-[原值×(1-殘值率)/耐用年限]×已使用年限局限性：沒有考慮價格指數(shù)因素，因而往往使得評估價格脫離實際情況。為此，這種方法目前主要用于如下情況：企事業(yè)單位核定固定資產(chǎn)和計算折舊；征收房產(chǎn)稅；內(nèi)部房產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓等。351.成本法成本法是以房屋建造時的原值為基礎(chǔ)，按直線2.剩余法剩余法估價程序：（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)項目；（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；（3）估計開發(fā)經(jīng)營期；（4）預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；（5）估計開發(fā)成本及各項費用；（6）得出評估結(jié)果。剩余法計算方法為:待開發(fā)房產(chǎn)價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤36剩余法是在估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常市場價格的基礎(chǔ)上，扣除未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以剩余之數(shù)來確定估價對象的客觀合理價格的一種方法。2.剩余法剩余法估價程序：剩余法計算方法為:36剩3.重置價成新折扣法重置價成新折扣法適用于對舊房產(chǎn)的估價，它是按照重置價和房屋的新舊程度來進行估價的。對照法計算方法為:房產(chǎn)價格=重置價×[(1-殘值率)×成新程度+殘值率]×(1+環(huán)境因素增減率)×建筑面積37重置價成新折扣法：適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查統(tǒng)計，但比較粗略，無法根據(jù)建筑物的具體使用、保養(yǎng)情況進行調(diào)整。3.重置價成新折扣法重置價成新折扣法適用于4.比較法比較法是將房產(chǎn)買賣實例與所估房產(chǎn)相比較，從而確定所估房產(chǎn)的價格的方法。一般適用于房產(chǎn)市場交易過程中的估價。比較法計算方法為:房產(chǎn)價格=買賣實例交易單價×(1+房屋差異調(diào)整增減率)×評估時物價指數(shù)/交易時物價指數(shù)×建筑面積比較法應注意：必須掌握大量的資料，以保證房產(chǎn)買賣實例的可比性。對房產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、設(shè)備、裝修、地段層次、朝向等因素存在差異的，可利用房屋差異調(diào)整增減率進行調(diào)整。4.比較法比較法是將房產(chǎn)買賣實例與所估房產(chǎn)相比較，（三）房地產(chǎn)估價方法

房地產(chǎn)價格評估與單純的地產(chǎn)價格評估的區(qū)別在于增加了房屋或建筑物這一部分財產(chǎn)價格。

從實物形態(tài)及固定性特點來看，房屋完全可作為一個商品體按一般的商品經(jīng)濟規(guī)律結(jié)合不動產(chǎn)特點來進行評估。房地產(chǎn)價格評估方法主要有：成本法收益還原法市場比較法39（三）房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)價格評估與單純的地產(chǎn)價格評五、思考題與閱讀內(nèi)容40(三)（一）思考題1.房地產(chǎn)價格的主要影響因素有哪些？2.2016年以來房地產(chǎn)價格變動趨勢如何？3.“供給側(cè)”改革對房地產(chǎn)價格會產(chǎn)生怎樣的影響？五、思考題與閱讀內(nèi)容40(三)（一）思考題1.房地產(chǎn)價格的五、思考題與閱讀內(nèi)容41(三)（二）閱讀內(nèi)容1.房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成參閱（1）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（清華大學出版社，2012年），第172-173頁。（2）趙艷霞，張曉鳳，蔡文柳：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（哈爾濱工業(yè)大學出版社，2016年），第114-116頁。2.房地產(chǎn)價格的影響因素參閱（1）謝經(jīng)榮，呂萍，喬志敏：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（中國人民大學出版社，2013年），第80-88頁。（2）張永岳，陳伯庚，孫斌藝，孟星：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（高等教育出版社，2016年），第121-123頁。五、思考題與閱讀內(nèi)容41(三)（二）閱讀內(nèi)容1.房地產(chǎn)價格五、思考題與閱讀內(nèi)容42(三)3.房地產(chǎn)價格的評價指標參閱董藩，丁宏，陶斐斐：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（清華大學出版社，2012年），第174-176頁。4.房地產(chǎn)價格評估的主要方法參閱（1）趙艷霞，張曉鳳，蔡文柳：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》（哈爾濱工業(yè)大學出版社，2016年），第140-143頁。（2）高波：《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論》（南京大學出版社，2010年），第173-188頁。（3）唐永忠：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學：知識講解與熱點點評》（清華大學出版社·北京交通大學出版社，2016年），第110-114頁。五、思考題與閱讀內(nèi)容42(三)3.房地產(chǎn)價格的評價指標參

房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授2017年9月房地產(chǎn)經(jīng)濟學姚玲珍教授目錄44第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)篇第一章緒論第七章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第三章地租理論與區(qū)位理論第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論目錄2第五章房地產(chǎn)市場微觀篇第六章房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地產(chǎn)金融目錄第十一章房地產(chǎn)周期宏觀篇第十二章房地產(chǎn)市場調(diào)控

第十三章住房制度與住房保障第十四章房地產(chǎn)稅收45微觀篇第八章房地產(chǎn)開發(fā)第九章房地產(chǎn)經(jīng)營第十章房地第六章房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價格的影響因素二房地產(chǎn)價格的評價指標三房地產(chǎn)價格評估的主要方法四46思考題與閱讀內(nèi)容五第六章房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價格的影一、房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(二)(一)47一、房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(（一）房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價格，它的大小是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的，并受供求關(guān)系影響（有時，從某種程度上來說，房地產(chǎn)供求關(guān)系也決定著房地產(chǎn)的交易價格）。房地產(chǎn)價格與租金純收入關(guān)系為：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n

其中，P0代表房地產(chǎn)價格；Ri代表第i年租金純收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地產(chǎn)基準貼現(xiàn)率；n代表房地產(chǎn)使用年限。

如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足夠長，則：P0=R/r

如果租金每年變動一次，且租金遞增率為g，n足夠大，則：P0=R/(r-g)

如果固定年限（如m年）變動一次租金，則:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：決定房地產(chǎn)價格的是租金純收入，而不是房租總收入。48（一）房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種（二）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成4房地產(chǎn)開發(fā)稅費房屋建筑成本流通費用123房地產(chǎn)開發(fā)利潤49（二）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成4房地產(chǎn)開發(fā)稅費房屋建筑成本流通費用11.房屋建筑成本房屋建筑成本

基地價格

其他附加費勘察設(shè)計費房屋建筑安裝工程費

配套設(shè)施費

管理費

貸款利息

土地使用稅

501.房屋建筑成本房屋建筑成本基地價格其他附加費勘察設(shè)計2.流通費用生產(chǎn)性流通費用房地產(chǎn)使用價值在由生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向流通領(lǐng)域的過程中所引起的流通費用如空房看管費、包修期內(nèi)的維修費等純粹流通費用在房地產(chǎn)買賣活動中發(fā)生的流通費用如廣告費、展銷費、代售代銷費等

房地產(chǎn)流通費用，按其經(jīng)濟性質(zhì)的不同可分為兩種：51

流通費用是指商品在流通領(lǐng)域中所耗費的一切物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)。2.流通費用生產(chǎn)性流通費用純粹流通費用房地產(chǎn)流通費用，按3.房地產(chǎn)開發(fā)稅費52房地產(chǎn)開發(fā)稅費房產(chǎn)稅土地增值稅契稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅城市維護建設(shè)稅教育費附加增值稅注：其中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種。

增值稅自2016年5月1日起由營業(yè)稅改成，稅率由5%增加到11%。3.房地產(chǎn)開發(fā)稅費10房地產(chǎn)開發(fā)稅費房產(chǎn)稅土地增值稅契稅城4.房地產(chǎn)開發(fā)利潤53滬深兩市61家上市房企六成中報預增三成虧損來源：/a/163290733_565689截至8月7日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計61家上市房企披露2017年中報業(yè)績預告，預計凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家，占比約為六成；18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占比約達三成。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，得益于過往兩年樓市的高增長，主流房企可結(jié)算貨值充足，業(yè)績相對穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預告的房企來看，預虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營業(yè)務依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。房地產(chǎn)開發(fā)利潤是指按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率計算，為開發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本（包括土地取得成本和狹義的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本）所應獲得的正常利潤。4.房地產(chǎn)開發(fā)利潤11滬深兩市61家上市房企六成中報預增二、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟因素(一)物理因素(二)環(huán)境因素(三)政策因素(四)社會因素(五)心理因素(六)54二、房地產(chǎn)價格的影響因素經(jīng)濟因素(一)物理因素(二)環(huán)境因素（一）經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要是指經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費和投資水平，財政收支和金融狀況，物價水平尤其是建筑材料價格水平等。經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)價格的影響大體來說，經(jīng)濟發(fā)展速度越快，儲蓄、投資和消費水平越高，財政金融狀況越好，對房地產(chǎn)的需求量就會越大，房地產(chǎn)的價格就會越高；否則就相反。同樣，物價水平的提高，也會引起房地產(chǎn)價格的上升。55（一）經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要是指經(jīng)濟（二）物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如房地產(chǎn)所處的位置，房屋的結(jié)構(gòu)、類型等。562017年7月上海房價地圖2017年7月上海房價成交TOP5（二）物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房（三）環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如噪聲、大氣污染狀況、綠化狀況、環(huán)境整潔度等。地塊周圍公園環(huán)繞，環(huán)境較好。青浦趙巷——萬科有山低密度海派風格的國際別墅社區(qū)57（三）環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)（四）政策因素政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃等。58（四）政策因素政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度（五）社會因素社會因素主要是政治安定狀況、社會治安水平、房地產(chǎn)運行狀況、城市化水平以及人口狀況等。城鎮(zhèn)化會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求。

59公共配套設(shè)施完善會影響住房需求。

（五）社會因素社會因素主要是政治安定狀況、社（六）心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大影響，如購買或出售的心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣及對享受、舒適程度的追求等。當房地產(chǎn)需求者看中了某宗房地產(chǎn)時，如果該房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達成交易，其成交價格通常會高于正常市場價格。房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常市場價格。

60（六）心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大影響三、房地產(chǎn)價格的評價指標房地產(chǎn)指數(shù)(一)房價收入比(二)空置與吸納指標(三)租售比值(四)住房消費支出比率(五)61三、房地產(chǎn)價格的評價指標房地產(chǎn)指數(shù)(一)房價收入比(二)空置（一）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)（RealEstatePriceIndex）是動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（包括商業(yè)用房、住宅和辦公樓等）價格變動及總體價格平均變動趨勢與變動程度的相對數(shù)。

理論依據(jù)是”特征價格理論“，其內(nèi)涵為消費者在追求效用最大化過程中，每增加一個單位某種屬性的消費愿意支付的邊際費用。622017年6月新房指數(shù)（部分城市）來源：/index/（一）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)（RealE（一）房地產(chǎn)指數(shù)

房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)

房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)是根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標。一般是以經(jīng)濟周期理論、經(jīng)濟景氣預警理論等為基礎(chǔ)進行編制的，主要用于宏觀經(jīng)濟形式與宏觀行業(yè)發(fā)展的分析。63全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)該指數(shù)是國家統(tǒng)計局在1997年研制并建立的一套針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。（一）房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指（二）房價收入比房價收入比（HousingPricetoIncomeRatio）是國際被廣泛使用的一種衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢及價格水平的指標，指房地產(chǎn)價格與城市居民家庭年收入之比。房價收入比的計算方式：以成套住宅價格的中值，除以家庭年收入的中值。一些學者認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，高于這一范圍，則認為其房價偏高。2001-2015年全國35各大中城市商品住宅房價收入比情況64數(shù)據(jù)來源：易居研究院（二）房價收入比房價收入比（HousingPric（三）空置與吸納指標空置是指報告期末已竣工的商品房建筑面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售（或出租）的商品房面積。空置率（VacancyRate）為當前商品房空置量與近三年竣工的商品房面積之比。資料來源：2015年中國住房空置率調(diào)查報告

國外的空置及空置率空置房屋是指可以用于出售（或出租）但尚未出售（或出租）的房屋；空置率是指相應類型的房屋的空置量與其總存量的比例。國外的空置及空置率直接反映了當前市場的供求關(guān)系，而中國反映的是房地產(chǎn)增量市場的銷售情況。65（三）空置與吸納指標空置是指報告期末已竣工的（三）空置與吸納指標吸納率反映當期新建商品房中被市場占用或吸納的程度。吸納率的變化可以反映市場的需求趨勢，進而確定市場的合理供給量。國外用吸納率來反映增量房地產(chǎn)市場的銷售狀況。吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供出售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。66吸納率吸納周期（三）空置與吸納指標吸納率反映當期新建商品房中被市場（四）租售比值租售比值（RenttoSaleRatio）是指在特定時期內(nèi)，某一國度或地區(qū)，平均一套住房的租金與售價之間的比例關(guān)系，該指標可以反映房地產(chǎn)租賃與買賣市場上租金和售價之間的關(guān)系。租售比值公式表示：國際慣例上合理的租售比值的經(jīng)驗數(shù)據(jù)是，若按每月房租計算，租售比值應為1:200-1:300；若按年房租計算，租售比值為1:17-1:25。67（四）租售比值租售比值（RenttoSaleR（五）住房消費支出比率住房消費支出比率（HousingConsumptionRate）是指居民家庭的住房支出占生活消費支出的比率。國際上對用于住房方面消費支出的不同表述僅指房租支出；指居住支出，除房租外，還包括水、電、燃料及其他家具和設(shè)備服務等支出；指購買房款或房租、裝飾裝修款、能源使用費和物業(yè)管理費等。682015年城鎮(zhèn)居民人均消費結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（五）住房消費支出比率住房消費支出比率（Housin四、房地產(chǎn)價格評估的主要方法土地估價方法房產(chǎn)估價方法(二)(一)房地產(chǎn)估價方法(三)69四、房地產(chǎn)價格評估的主要方法土地估價方法房產(chǎn)估價方法(二)(（一）土地估價方法5成本法市場比較法收益還原法123其他方法路線價估價法470（一）土地估價方法5成本法市場比較法收益還原法123其他方法1.市場比較法市場比較法是一種將待估土地與市場上已成交的同類地塊實例進行比較，以獲得待估地塊價格的一種方法。具體做法應注意如下幾點：盡量選擇用途相同的地塊作為比較樣本；盡量選擇交易情況無反常性的實例；時間上的接近性；盡量選擇地段等級相近的交易實例。

711.市場比較法市場比較法是一種將待估土地與市場上已2.收益還原法收益還原法是指將待估土地的單純收益資本化，算出收益價格，并以此作為該土地的實質(zhì)價值的估價方法。估價公式為:V=(A-C)/R其中，V代表地價；A代表正常情況下土地年收益；C代表正常情況下年費用；R代表還原利率。收益還原法的步驟：第一步，求取總收益第二步，計算總費用第三步，由總收益減去總費用得到純收益第四步，決定還原利率第五步，運用具體的計算公式求得估價額收益還原法廣泛應用于以收益為主要使用目的的土地的估價，如租賃或企業(yè)用地的估價，而對于不以收益為主要目的的土地估價則不宜使用，如對于機關(guān)、學校、公園等公益性用地的估價就不太適宜。722.收益還原法收益還原法是指將待估土地的單純收益資3.成本法成本法估價的步驟：（1）估價視為空地時的基地成本；（2）估價土地上種類建筑改良物的成本；（3）將上述建筑改良物的重置成本減去按實際使用年限計算的折舊額，計算出建筑物的實際現(xiàn)值；（4）估計土地改良費用，包括平整土地工程費、筑路費、造景費用等；（5）將基地成本地價和土地改良費用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利潤），便可計算出估價標的物的總價。73成本法是利用估價標的物的重置成本計算土地價格的方法。重置成本是指在目前條件下，重新復制出一塊與標的物效用相同的土地所應投入的合理成本，因此成本法又稱標的物的復制。3.成本法成本法估價的步驟：31成本法是利用估價標4.路線價估價法路線價估價法的步驟：（1）劃分地價調(diào)查區(qū)段；（2）設(shè)定標準深度；（3）收集交易案例；（4）計算宗地價格；（5）劃分地價區(qū)段（地價相近地段相連）；（6）計算區(qū)段地價；（7）編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表；（8）計算宗地地價。路線價估價法是由多種具體方法所構(gòu)成的，主要有：（1）配合深度表法。地價=路線價×深度指數(shù)×土地面積+(或-)修正值（2）公式計算法（“哈柏法則”)?；驹硎且蛔谕恋氐膬r格與其臨街濃度的平方要成正比。深度指數(shù)=所給深度/標準深度×100%地價=路線價×標準深度地塊面積×深度因素/勘估地塊面積路線價估價法一般適用于大面積土地的價格評估。

74路線價是指面臨特定的街道而可及性相等的市街地，設(shè)定標準深度，求得在該深度上數(shù)宗土地的平均單價，此單價即為路線價。然后據(jù)此路線價，再配合深度系數(shù)表，用數(shù)學方法計算出臨近街道的其他街地的價格。這種評估方法就稱為路線價估價法。4.路線價估價法路線價估價法的步驟：路線價估價法是由多種具5.其他方法剩余法是用某一房地產(chǎn)售價減去房屋建筑造價與正常利潤，將剩余部分直接作為該塊土地的總地價的一種估價方法。剩余法地價計算為：地價＝房地產(chǎn)價格－建筑費用－專業(yè)費用－利息－開發(fā)商利潤香港經(jīng)驗專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，共約為建筑費用的6%利息，無論是否需要借貸建筑費用，都應列入成本，每年約為建筑費用的8%開發(fā)商利潤約為全部預付資本的15～20％費用補償法是我國特有的一種計算地價的方法，它是在我國土地市場不是十分健全的條件下，對暫不便于估價的征用土地，以征地費用來代替地價，實行有限的有償使用。一般做如下補償：耕地或其他類型土地的補償費土地開發(fā)基金土地上的附著物補償費青苗補償費農(nóng)業(yè)人口的安置補助費等755.其他方法剩余法是用某一房地產(chǎn)售價減去房屋建筑造（二）房產(chǎn)估價方法4重置價成新折扣法成本法剩余法123比較法76（二）房產(chǎn)估價方法4重置價成新折扣法成本法剩余法123比較法1.成本法成本法是以房屋建造時的原值為基礎(chǔ)，按直線折舊法（或稱使用年限法）計算房產(chǎn)的現(xiàn)時價格的一種方法。成本法計算方法為:房產(chǎn)價格=原值-[原值×(1-殘值率)/耐用年限]×已使用年限局限性：沒有考慮價格指數(shù)因素，因而往往使得評估價格脫離實際情況。為此，這種方法目前主要用于如下情況：企事業(yè)單位核定固定資產(chǎn)和計算折舊；征收房產(chǎn)稅；內(nèi)部房產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓等。771.成本法