房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)價格影響因素分析

房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)價格影響因素分析房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求?；径x房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。2市場行情價格變化2013年2月，是中國樓市的傳統(tǒng)淡季，然而國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市，房價全面上漲的就有66個，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。就新建商品住宅而言，從環(huán)比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個，最高漲幅為3.1%。從同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個，最高漲幅為8.2%。與新房相比，二手房市場同樣紅火。環(huán)比上漲的城市有66個，最高漲幅為2.2%；同比上漲的城市有49個，最高漲幅為6.7%。2014年，關(guān)于房地產(chǎn)市場的看空言論驟然增多。地產(chǎn)危機爆發(fā)、樓市“崩盤”、樓市“拐點”、房企破產(chǎn)倒閉等詞句不斷地出現(xiàn)在紙媒和網(wǎng)絡(luò)上。中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十余年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)企業(yè)們可能猛然間發(fā)現(xiàn)，他們身處在了一個新的十字路口。應(yīng)了那句話，潮水退去，才知道誰在裸泳。眼下，各路房企分頭出擊，謀求淡市下的自我救贖，尋求再增長的動力。[1]

經(jīng)過多輪調(diào)研與監(jiān)測，有關(guān)部門認(rèn)為房地產(chǎn)市場總體上“供過于求”，未來將側(cè)重于“釋放住房需求”。此外，多個渠道的信息顯示，為了配合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求，支持和鼓勵合理自住住房需求，有關(guān)部門將繼續(xù)發(fā)揮好市場化手段的作用，研究“繼續(xù)改善居民住房消費的金融服務(wù)”。在釋放需求的具體方式上，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購層面，除一線城市外，限購政策松綁可能成為趨勢。此外，應(yīng)繼續(xù)合理運用信貸、稅收等市場化手段。此前諸多儲備政策已在醞釀，不排除下半年選擇合適時機釋放政策信號。中國證券報記者了解到，有關(guān)部門多次赴地方調(diào)研，除調(diào)研棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)之外，還對房地產(chǎn)市場的整體狀況進(jìn)行了解。上述業(yè)內(nèi)人士指出，在某次座談會上，有關(guān)部門曾對房地產(chǎn)市場形勢做出判斷，即市場總體上出現(xiàn)“供過于求”的現(xiàn)象，未來將側(cè)重于“釋放住房需求”。[2]

2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。[3]

2012年數(shù)據(jù)2012年1-11月，全國商品房銷售面積與銷售額均同比增長，累計銷售額為53526億元，同比增長9.1%，自8月起由下降轉(zhuǎn)為上升且增幅不斷擴大，累計銷售面積為91750萬平方米，同比增長2.3%，為2012年以來首次同比上升，但增速低于去年同期銷售額和銷售面積增速分別為16.0%和8.5%。單月來看，全國商品房銷售額、銷售面積分別在6月和7月結(jié)束了2011年四季度以來的持續(xù)下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%，是2012年單月最高水平。2012年1-11月，各類城市成交量均有所增長，其中過去兩年受影響程度大的一線城市回升力度最為顯著，同比增長36.5%；二、三線城市同比分別增長28.6%和15.3%。與歷年同期相比，各類城市月均成交量均為2008年以來僅低于2009年的次高水平，其中一線城市與2009年同期相比降幅超過40%，二線城市下降11.7%，而三線城市基本與2009年水平持平，僅下降2.6%。3基本分類土地歷來都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動的地產(chǎn)市場，也是生產(chǎn)要素市場的組成部分。在中國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說來，地產(chǎn)市場的交易活動是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。房地產(chǎn)市場按照不同標(biāo)準(zhǔn)，不同方法，可作出不同的分類?！缎禄橐龇ā肥箻鞘锌焖侔l(fā)展，達(dá)到上漲趨勢。交易對象從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。住宅市場是房產(chǎn)市場的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟實用型和保障型四個不同層次的市場。非住宅用房市場進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。組成要素（1）土地使用市場。是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場所。（2）房產(chǎn)市場。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。（3）房地產(chǎn)資金市場。是指通過銀行等金融機構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運用商品房預(yù)售方式融資等市場行為。（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。（5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。房產(chǎn)流通（1）房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。（2）二級房地產(chǎn)市場，又稱增量房地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。（3）三級房地產(chǎn)市場，又稱存量房地產(chǎn)市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴大，起促進(jìn)市場繁榮的作用。4主要特點房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。多樣性房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式雙重性由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。不平衡性房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。股票市場房地產(chǎn)市場不是一個全國統(tǒng)一市場，而是一個分散的、區(qū)域性分割的市場。中國地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟和城市發(fā)展規(guī)劃的一個有機部分。房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一。因為政府控制土地，它通過土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個樓盤從選址、設(shè)計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴(yán)格審批和監(jiān)督。顯然，對房地產(chǎn)市場的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責(zé)范圍5主要作用房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。6調(diào)控作用第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護競爭的規(guī)則。房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序運行。第二，由于中國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。第三，充分運用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求。在一般情況下，政府調(diào)控市場，主要是運用經(jīng)濟手段，經(jīng)濟手段需要通過具體的經(jīng)濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從中國房地產(chǎn)市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經(jīng)濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進(jìn)行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運用經(jīng)濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，中國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據(jù)統(tǒng)計，中國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經(jīng)濟適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟適用房的名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊Ｒ虼?，可采取對建設(shè)經(jīng)濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額稅率。第四，將對經(jīng)濟適用房的“暗補”改為“明補”。中國采取先補貼開發(fā)商并要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟適用房。其結(jié)果，要么是開發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟適用房的錯位現(xiàn)象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。第五，要及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，推進(jìn)國有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。在市場經(jīng)濟條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時，房地產(chǎn)市場主體對政府發(fā)出的市場信號要有靈敏反應(yīng)。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對市場的調(diào)控就會失效。中國的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國有企業(yè)，而國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵和約束機制缺失，對于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負(fù)責(zé)任，因而必然對市場信號反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠(yuǎn)的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對政府信號的靈敏反應(yīng)機制，就需要深化國有和民營房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。7易漲難跌財經(jīng)證券評論員郭施亮發(fā)表評論指出，一般而言，房價是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。對于土地價格，我們不由自主就會聯(lián)想到土地出讓金。先給大家看兩組數(shù)據(jù)，一組是4月份的財政收入情況。另外一組是4月份的土地出讓金收入情況。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，4月份中央財政收入為5357億元，同比下降2.2%。而地方財政收入是6074億元，同比增長14.7%。另外，有資料顯示4月一線城市的土地出讓金同比上漲11.2%，此增速明顯擴大。

以前期的國五條為例，當(dāng)時條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對出售自有住房按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。然而，從今年三月下旬各地方頒布的細(xì)則措施來看，僅有北京勉強執(zhí)行上述的條款，其余城市基本沒有有效執(zhí)行。可見，當(dāng)前中國房價出現(xiàn)易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項調(diào)控政策基本不會有效執(zhí)行；其二是地方對土地出讓金依賴嚴(yán)重，無法自拔。摘要：近幾年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),并且?guī)恿似渌袠I(yè)的發(fā)展,在解決我國居民住房問題,推動經(jīng)濟發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展,帶來了一系列問題,尤其是房地產(chǎn)價格問題備受社會各界關(guān)注。本文從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā),分析影響房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素,并運用成都市房地產(chǎn)市場為依據(jù),從實證角度分析了具有代表意義的因素對普通住宅價格的影響。最后通過對我國房地產(chǎn)政策的分析,找出房地產(chǎn)政策與價格形成的關(guān)系,并對調(diào)控我國房地產(chǎn)市場提出政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；形成因素；政策建議Abstract:Inrecentyears,therapiddevelopmentofChina’srealestateindustryandotherindustriesledtothedevelopmentofresidentialhousinginsolvingproblems,andpromoteeconomicdevelopmentplaysanimportantrole.However,theexcessivedevelopmentoftherealestatemarket,bringingarangeofissues,particularlyrealestatepricesconcerntoourcommunity.Inthispaper,thetheoryofrealestateprices,analyzingtherelevantfactorsaffectingtherealestatepricesandtherealestatemarketasthebasisfortheuseofChengdu,fromanempiricalpointofviewofthesignificanceofthefactorsthatarerepresentativeoftheaverageresidentialprices.Finally,theanalysisofChina'srealestatepolicytofindouttherealestatepolicyandtherelationshipbetweenpriceformation,andregulatorypolicyrecommendationsoftherealestatemarket.

Keywords:realestateprices;formfactors;policyrecommendations分析背景：房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)和載體,房地產(chǎn)業(yè)則是我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場的快速發(fā)展上,由于住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,它的發(fā)展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業(yè)的發(fā)展,為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場所,擴大了對這些產(chǎn)業(yè)的社會需求。因此,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對中國經(jīng)濟的持續(xù)增長無疑起到了舉足輕重的作用,特別是我國1998年在全國范圍內(nèi)取消“實物分配福利房“的房屋制度以來,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場化、社會化階段,并且得到了快速的發(fā)展。2001年一2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分別每年比上年增長27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,據(jù)投入產(chǎn)出模型測算,每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286億元,其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、制造業(yè)123.61億元、采礦業(yè)16.64億元、電力煤氣自來水供應(yīng)業(yè)6.59億元。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,離不開金融業(yè)的融資支持,而房地產(chǎn)市場又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。近幾年來，房地產(chǎn)價格急劇上漲，使得房地產(chǎn)問題變得異常尖銳。今年的經(jīng)濟工作會議和十七大以及年初的兩會，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持有肯定的表述，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康增長，全面改善城鄉(xiāng)居民居住狀況發(fā)揮了巨大的作用，最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的情況可以看得出來，城鄉(xiāng)住宅的建筑量每年保持在13億平方米，城鎮(zhèn)是5.5—6億平方米，竣工量是很大的。過去有廠房集中建房，商品房的比例不大，最近的比例很多，達(dá)到了80%。人均住房面積大幅度的提升，1978年人均居住面積是2.6平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了27平方米/人均，這在世界上也是令人矚目的。人均住房面積的增長是伴隨著人口快速增加提升的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給國民經(jīng)濟以及人民生活帶來的積極影響，包括對GDP的貢獻(xiàn)率，最高峰達(dá)到了5.2%，平均水平是4.5%。房地產(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟的重要部門，住房是國民的基本生活資料，因此房地產(chǎn)價格既是一國經(jīng)濟狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會安定和諧的重大社會問題。一、房地產(chǎn)價格因素的分析；（一）、自身因素；所謂自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、建筑物本身等。（二）、環(huán)境因素；影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素,是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。（三）、人口因素；1、人口數(shù)量；房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)價格也就會下落。2、人口素質(zhì)；人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。3、家庭人口規(guī)模；這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。（四）、經(jīng)濟因素；主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。（五）、社會因素；影響房地產(chǎn)價格的社會因素,主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化。1、政治安定狀況；政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況,現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般來說,政治不安定則意味著社會可能動蕩,這會影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會造成房地產(chǎn)價格低落。2、社會治安狀況；社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障,因此會造成房地產(chǎn)價格低落。3、房地產(chǎn)投機；房地產(chǎn)投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。一般來說,房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況；(1)引起房地產(chǎn)價格上漲；(2)引起房地產(chǎn)價格下跌；(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用；4、城市化；城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化,是當(dāng)今重要的社會、經(jīng)濟現(xiàn)象之一,但由于人們對城市的概念理解不一,對城市化的解釋和度量方法也相差很大。（六）、行政因素；影響房地產(chǎn)價格的行政因素,是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。（七）、心理因素；心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個:(1)購買或出售心態(tài)；(2)個人欣賞趣味(偏好)；(3)時尚風(fēng)氣；(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后,如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意,則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達(dá)成交易,成交價格自然會高于正常價格。二、政策因素對房地產(chǎn)價格形成的影響；（一）、土地政策；土地是影響房地產(chǎn)市場的主要因素,由于土地的稀缺性,國家對土地方面一直采取比較嚴(yán)格的政策,包括對土地出讓的程序進(jìn)行規(guī)范、對土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強國家對土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對地方政府的監(jiān)督,按照政策對土地價格的影響不同可分成以下類別:1、土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格的影響；在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,反映客觀的市場供求狀況。2、地監(jiān)管的規(guī)范對土地價格的影響；關(guān)于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來,國家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。實踐證明,這些政策是必要的,并且對規(guī)范我國土地價格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對土地價格的形成具有一定的影響,而土地是房地產(chǎn)的主要組成部分,因此,土地價格的變化也就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化。（二）、金融政策；房地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持,因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行分析:1、利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價格的關(guān)系；利率是利息率的簡稱,是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對象可分為存款利率和貸款利率。我國的金融政策多表現(xiàn)為利率政策,利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。以下對各種情形對房地產(chǎn)價格的影響做詳細(xì)分析：(1)存款利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響；理論上當(dāng)存款利率上調(diào)時,會吸引其他投資市場中的部分資金,作為新興的房地產(chǎn)投資模式,也或多或少受到存款利率的影響,主要表現(xiàn)為存款利率升高,會使得炒房群體減少,從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定影響,當(dāng)然,就目前情況而言,這種影響是微弱的,因為投資房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益,并且投資房地產(chǎn)相對風(fēng)險較低。(2)貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響；①貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價格。②貸款利率影響房地產(chǎn)的供給,從而影響房地產(chǎn)價格。(3)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)價格的影響；存款準(zhǔn)備金是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。當(dāng)社會支出及投資受到存款準(zhǔn)備金率變化的影響而變化時,房地產(chǎn)投資就會間接的受到影響,從而可能引起房地產(chǎn)市場價格的波動。2、其他金融政策對房地產(chǎn)價格的影響；這類政策主要包括對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施。該類措施對于遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產(chǎn)價格走勢。（三）、稅收政策；稅收手段是財政政策的主要手段,它是通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。一般來說,住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)市場具有重要的影響,特別對于遏制投機和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,房價漲幅巨大,國家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對于房地產(chǎn)價格起到了一定的影響。三、調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策建議；（一）、加強國家對房地產(chǎn)價格的指導(dǎo)；我國房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產(chǎn)市場的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。（二）、發(fā)揮國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導(dǎo)作用；由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國家應(yīng)對該行業(yè)進(jìn)行控制。利用行政手段,如果發(fā)揮不好,政府失靈,那么調(diào)控的目的也難以達(dá)到。因此采用經(jīng)濟手段,利用國有房地產(chǎn)開發(fā)公司,符合國家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時和其他房地產(chǎn)公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發(fā)政策的實施。（三）、調(diào)整中央與地方之間的事權(quán)與財權(quán)，強化對政策執(zhí)行的監(jiān)管力度；我國房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行不利，很大程度上是由于地方政府的政策執(zhí)行不利，而這深層次的原因還在于我國還沒有完全理順中央和地方之間的關(guān)系，中央與地方之間的事權(quán)和財權(quán)沒有得到明確的劃分，地方的事權(quán)多而財權(quán)少，才產(chǎn)生了諸如“土地財政”、過度依賴房地產(chǎn)投資等短期行為。所以，我國應(yīng)該加快中央與地方之間事權(quán)與財權(quán)的調(diào)整，給予地方事權(quán)相對