昆山陽澄湖別墅企劃建議

昆山陽澄湖別墅企劃建議（一）建筑規(guī)劃建議一、土地:83畝=55361平方米二、容積:22145平方米(0.4)三、設(shè)計(jì)要求及建議（二)行銷方式建議一、客戶群建議二、產(chǎn)品力分析三、價(jià)格策略建議建筑規(guī)劃建議戶型建議（1）SingleHouse

PrivateHouse

(私人豪宅)450平方米×2棟=900平方米占地1.5畝/棟×2棟=3畝SocialHouse(社交型豪宅)580平方米×3棟=1740平方米占地2畝/棟×3棟=6畝LuxuryClub（豪華會(huì)所、接待中心)650平方米×1棟=650平方米占地3畝3Styles

6Types6棟3290平方米占地12畝(2)Townhouse(連排別墅)

Style1:清居苑198平方米/戶棟數(shù)占地300平方米(0.3畝花園+100平方米建筑占地)

①2連排(5Types)48戶×198平方米=9504平方米(24棟)占地14400平方米/21.58畝

②3連排(3Types)12戶×198平方米=2376平方米(4棟)占地3600平方米/5.40畝③小計(jì)(8Types)60戶:11880平方米

(28棟)占地18000平方米/26.98畝Style2:

禪亦林250平方米/戶棟數(shù)占地450平方米(0.5畝花園+125平方米建筑占地)

2連排(5Types)

20戶×250平方米=5000平方米(10棟)占地:9000平方米/13.50畝Style3:紫竹園300平方米/戶占地800平方米(1畝花園+150平方米)

2連排6戶×300平方米=1800平方米

(3棟)占地:4800平方米/7.20畝小計(jì)3Styles16Types

86戶18680平方米

(41棟)占地31800平方米/47.68畝(3)總計(jì)6Styles

22Types

6棟+86戶21970平方米(47棟)占地：59.68畝注:建筑用地:65.68畝(43808.55平方米)（含個(gè)別土地及花園面積）公共設(shè)施及造景21.32畝(11552.45平方米)設(shè)計(jì)要求及建議1.SingleHouse2.Townhouse連排別墅3.公共設(shè)施及造景建議SingleHouse①PrivateHouse私人豪宅②SocialHouse社交型別墅③LuxuryClub豪華會(huì)所、接待中心

①PrivateHouse（私人豪宅）1.設(shè)計(jì)2種戶型2.設(shè)計(jì)要求雙客廳要求前為LivingRoom。由大門進(jìn)戶，主要功能為會(huì)客，連接餐廳分隔區(qū)、聚會(huì)場所，非視廳娛樂空間。后為FamilyRoom可由Backyard進(jìn)入連接廚房，主要功能為家庭娛樂、視聽及私人空間。房間均為套房主臥須配備ClothesRoom。并可作為另一入口，房間及空間設(shè)計(jì)均為低臺(tái)度（800mm以下），并作外飄窗放大引景空間。最低房間數(shù)為為3（包含主臥））不可超過5（含），并并配備至少2個(gè)（含）露臺(tái)臺(tái)以上。連接接露臺(tái)作落地地窗。另行備置保姆姆房連接工作作房；并獨(dú)立立設(shè)計(jì)一個(gè)大書房，且設(shè)設(shè)計(jì)連接露臺(tái)臺(tái)及落地窗。。建筑四周引入入回廊，但減減少臺(tái)階數(shù)。。戶外配置：a:前后院：前院院為開放式，，后院須隔離離隱密b:戶外游泳池c:主題式園林小小造景d:主題式宅名及及宅牌（建議議以琉璃材質(zhì)質(zhì)制作）e:雙車室內(nèi)車庫庫要求②SocialHouse1.設(shè)計(jì)3種戶型2.設(shè)計(jì)要求PrivateHouse的設(shè)計(jì)要求為為基本要求著重加大餐廳廳的綜合功能能設(shè)計(jì)及與LivingRoom的連接和綜合合使用須滿足15人以上的使用用功能廚房須滿足中中西餐分離，，廚房的開窗度要大，，能引景入室室最低房間數(shù)為為4（包含主臥））不可超過6（含）并配備備至少3個(gè)露臺(tái)以上，，連接露臺(tái)作作落地窗③LuxuryClub豪華會(huì)所、接接待中心1.戶型唯一2.設(shè)計(jì)要求SocialHouse的設(shè)計(jì)要求為為基本要求餐廳及LivingRoom的連接及使用用，須滿足20人以上的綜合合使用最低的房間數(shù)數(shù)及露臺(tái)的設(shè)設(shè)計(jì)同SocialHouse單獨(dú)設(shè)計(jì)一健健身室（房））3車室內(nèi)車庫要要求（2）連排別墅①清居苑②禪亦林③紫竹園①清居苑1.2連排，設(shè)計(jì)5種戶型；3連排，設(shè)計(jì)3種戶型2.雙客廳要求，，前為LivingRoom由大門進(jìn)戶主要功能為會(huì)會(huì)客，連接餐餐廳之分隔區(qū)區(qū)乃聚會(huì)場所所非視廳娛樂空空間3.二樓平臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)出FamilyRoom主要為家庭娛樂視視聽及私人空空間4.房間數(shù)為3，有2間套房（含主主臥室）主臥須配備ClothesRoom,房間及空間設(shè)設(shè)計(jì)均為低抬度(800mm以下），并做做外飄窗，放放大引景空間，套房并并設(shè)置露臺(tái)，，連接露臺(tái)作作落地窗5.戶外配置前后院；前院院為開放式后后院須隔離隱隱密主題式休息區(qū)區(qū)主題式宅名及及宅牌（建議議以琉璃材質(zhì)質(zhì)制作）單車室內(nèi)車庫庫要求（不計(jì)計(jì)算建筑面積積）②禪亦林1.設(shè)計(jì)5種戶型2.清居苑的設(shè)計(jì)計(jì)為基本要求求3.房間數(shù)為4，有2間套房（含主主臥室），其他配備同清清居苑4.增加一書房設(shè)設(shè)計(jì)，并連接接露臺(tái)及落地地窗③紫竹園1.設(shè)計(jì)3種戶型2.禪亦林的設(shè)計(jì)計(jì)為基本要求求3.房間數(shù)為5，有3間套房（含主主臥室），其他配備同禪禪亦林4.配置保姆房及及工作房，并并作連接5.雙車室內(nèi)車庫庫要求（不計(jì)計(jì)算建筑面積積）（3）公共設(shè)施及及造景建議①建筑主體風(fēng)格格建議1.PrivateHouse以日式風(fēng)格為為主,其中SocialHouse設(shè)計(jì)一江南民民居;LuxuryClub設(shè)計(jì)為宮廷式式建筑2.清居苑和禪亦亦林以清居徽徽派建筑風(fēng)格格為主3.紫竹園以江南南民居搭配日日式風(fēng)格②公共設(shè)施及造造景③基本建材建議議1.基礎(chǔ)/2.2米層高的地下下室附送2.中央空調(diào)、中中央吸塵、中中央供熱水，，鍋爐系統(tǒng)安置到戶3.局域網(wǎng)系統(tǒng)、、衛(wèi)星系統(tǒng)、、通信系統(tǒng)安安置到戶4.日式或意大利利式全套廚房房設(shè)備（含冰冰箱、爐灶、、烤箱、微波爐爐、吸油煙機(jī)機(jī)等）5.HA家庭自動(dòng)化系系統(tǒng)安置8.實(shí)木室內(nèi)門9.SingleHouse配置游泳池10.進(jìn)口原裝遙控控車庫門11.其他建議再行行討論7.進(jìn)口子母入戶戶門6.進(jìn)口安全中空空塑鋼窗行銷方式建議議一、客戶群建建議（1）泛昆山客戶戶群：45%1.35歲以上昆山市市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主主2.昆山市政府機(jī)機(jī)關(guān)、企、事事業(yè)干部3.外資企業(yè)干部部級(jí)以上族群群4.昆山市證券系系統(tǒng)投資客戶戶5.昆山市金融系系統(tǒng)信用卡客客戶（Master/Visa）（2）上?？蛻羧喝海?5%1.金融系統(tǒng)信用用卡客戶（Master/Visa）2.中小企業(yè)主3.上海市高檔住住宅（8.500/平米以上）客客戶群4.上海市政府機(jī)機(jī)關(guān)、企、事事業(yè)干部5.休閑度假俱樂樂部，大閘蟹蟹族群（3）以購買力分分析：泛昆山客戶群群應(yīng)占45%，上?？蛻羧簯?yīng)應(yīng)占55%，而周邊競爭個(gè)個(gè)案均把主力力放在上海已顯疲態(tài)，故故應(yīng)加強(qiáng)昆山山當(dāng)?shù)厥袌龅牡耐诰蚨?產(chǎn)品力分析:（1）困難點(diǎn)分析析1.基地地處周邊邊競爭個(gè)案夾夾擊之勢，無無法塑造獨(dú)立的氛圍及及格調(diào)2.成熟個(gè)案大多多呈現(xiàn)量體規(guī)規(guī)模氣勢，本本案略顯單薄薄3.雖處陽澄湖地地區(qū),卻無湖景主題題可以發(fā)揮及及制造4.[陽澄湖度假村村]、[鹿澄澄天地]、[克拉水城]、[威尼期期花園]等成成片開發(fā)已搶搶先在上海地地區(qū)形成成熟熟印象，致使使[泰泓]、、[天使灣]項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)須加碼，而而本案銷售力力度相對(duì)困難難倍增！5.[泰泓]、[天天使灣]緊臨臨基地開發(fā)，，規(guī)模遠(yuǎn)超過過本案，且都以完成第第一期的建設(shè)設(shè)形成現(xiàn)房銷銷售的氣勢。。6.取得土地的過過程有其負(fù)面面印象如何消消除為首要關(guān)關(guān)鍵。（2）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析析1.本案為本區(qū)最最后開發(fā)個(gè)案案，規(guī)劃上占占有優(yōu)勢2.針對(duì)昆山本地地客戶的開發(fā)發(fā)應(yīng)為突破口口3.中式建筑風(fēng)格格的確立有利利產(chǎn)品的區(qū)隔隔4.若能在配備、、建材上精心心配置，應(yīng)能能增加產(chǎn)品的的可操作性5.行銷方式須予予以突破，加加強(qiáng)創(chuàng)造力及及細(xì)膩度，方方為上策?。∪?、價(jià)格策略略建議產(chǎn)品平方米/棟棟數(shù)單/表價(jià)總/表價(jià)單底總/底價(jià)PrivateHouse450平方米

28500/平方米382萬×2

=765萬8075/平方米363.375萬×2

=726.75萬SocialHouse580平方米

3

8900/平方米516.2萬×3

=1548.6萬8455/平方米490.39萬×3=1471.17萬LuxuryHouse650平方米

1

9500/平方米617.5萬

9025/平方米586.625萬小計(jì)：3290平方米

6

8909/平方米2931.1萬8463/平方米2784.545萬以產(chǎn)品規(guī)劃為為依規(guī)區(qū)分價(jià)價(jià)格帶清居苑產(chǎn)品平方米/戶戶數(shù)單/表價(jià)總/表價(jià)單底總/底價(jià)3連排198平方米126550/平方米129.69萬×12=1556.28萬6220/平方米123.156萬×12

=1477.872萬2連排198平方米48

6850/平方米135.63萬×48

=1548.6萬6500/平方米128.7萬×48=6177.6萬小計(jì)：11880平方米60

6790/平方米8066.52萬6444/平方米7655.472萬產(chǎn)品平方米/戶戶數(shù)單/表價(jià)總/表價(jià)單底總/底價(jià)2連排250平方米207200/平方米180萬×20=3600萬6840/平方米171萬×20

=3420萬禪亦林產(chǎn)品平方米/戶戶數(shù)單/表價(jià)總/表價(jià)單底總/底價(jià)2連排300平方米67800/平方米234萬×6=1404萬7410/平方米222.3萬×12

=1333.8萬紫竹園總計(jì)總銷售面積棟/戶數(shù)單/表價(jià)總/表價(jià)單底總/底價(jià)21970平方米6棟+86戶7283/平方米16001.62萬6916/平方米15193.817萬說明產(chǎn)品配比面積配比（1）SingleHouse6棟6.52%（2）TownHouse86戶93.48%（3）Total92戶100%（1）198—250平方米（3居室）80戶86.95%（2）250—450平方米（4居室）8戶8.70%（3）450以上平方米（（5居室）4戶4.35%（4）Total92戶100%總價(jià)比（1）130萬12戶13.04%（2）135萬48戶52.18%（3）180萬20戶21.73%（4）230萬6戶6.53%（5）380萬2戶2.18%（6）510萬3戶3.26%（7）610萬1戶1.08%（8）Total92戶100%四：銷銷售模模式建建議置入式式行銷銷策略一一:向目標(biāo)標(biāo)客戶戶群發(fā)發(fā)起問問卷式式行銷銷策略二二:直攻泛泛昆山山客戶戶群策略一一：向向目標(biāo)標(biāo)客戶戶群發(fā)發(fā)起問問卷式式行銷銷（1）內(nèi)容容訴求求1.泛昆山山客戶戶群a：產(chǎn)品品規(guī)模模b:戶型規(guī)規(guī)劃c:景觀規(guī)規(guī)劃d:配套規(guī)規(guī)劃e:安全規(guī)規(guī)劃[昆山山高級(jí)級(jí)富人人區(qū)的的成熟熟條件件][上海海能，，為什什么昆昆山人人住不不進(jìn)陽陽澄湖湖特區(qū)區(qū)]a.規(guī)劃原原因b.交通原原因c.產(chǎn)品原原因d.價(jià)格原原因e.上海人人原因因2.上?？涂蛻羧喝篬陽澄澄湖特特區(qū)投投資置置業(yè)]a.產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃b.戶型規(guī)規(guī)劃c.景觀規(guī)規(guī)劃d.配套規(guī)規(guī)劃e.安全規(guī)規(guī)劃(2)行為1.電話調(diào)調(diào)查（（電傳傳或E-mail）2.轉(zhuǎn)換為為準(zhǔn)客客戶資資料，，并回回復(fù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資資料結(jié)結(jié)果3.準(zhǔn)客戶戶互動(dòng)動(dòng)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為有效效客戶戶并預(yù)預(yù)告項(xiàng)項(xiàng)目4.邀請(qǐng)有有效客客戶至至現(xiàn)場場參加加活動(dòng)動(dòng)參觀項(xiàng)項(xiàng)目昆山一一日游游（或或聯(lián)歡歡活動(dòng)動(dòng)）、、（或陽陽澄湖湖水上上風(fēng)情情園））放號(hào)預(yù)預(yù)定活活動(dòng)(4)時(shí)間(3)工具回函式式問卷卷DM目標(biāo)客客戶群群名單單小禮品品（或或有獎(jiǎng)獎(jiǎng)?wù)鞔鸫穑┈F(xiàn)場銷銷售人人員于于2005.3月中中旬開開始儲(chǔ)儲(chǔ)備，，并于亭亭林路路設(shè)立立外接接待處處，于于4月月上旬旬進(jìn)駐駐。策略二二：直直攻泛泛昆山山客戶戶群(1)行為1.直接拜拜訪昆昆山客客戶群群及內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購客客戶2.解說產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃3.征詢意意見4.初期夾夾報(bào)5.內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(2)工具1．有效效客戶戶資料料2．DM3．產(chǎn)品品說明明書4．直銷銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)5．內(nèi)部部認(rèn)購購客戶戶群名名單(3)時(shí)間活動(dòng)式式行銷銷策略二二：經(jīng)經(jīng)過上上述活活動(dòng)的的營造造與放放號(hào)一星期期后開開盤策略一一：舉舉辦活活動(dòng)，，向非非客戶戶說明明產(chǎn)品品策略一一舉舉辦辦活動(dòng)動(dòng)，向向準(zhǔn)客客戶說說明產(chǎn)產(chǎn)品（1）活動(dòng)動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)1.項(xiàng)目投投資說說明會(huì)會(huì)暨記記者會(huì)會(huì)2.宅牌[寓所牌牌]及庭院院景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)比賽賽3.放號(hào)預(yù)預(yù)定活活動(dòng)（2）行為為1.在項(xiàng)目目規(guī)劃劃完成成后，，備齊齊所有有說明明圖冊冊，于開工工后45天內(nèi)（（最好好前）舉舉辦項(xiàng)項(xiàng)目投資說說明會(huì)會(huì)暨記記者見見面會(huì)會(huì)，具具準(zhǔn)上上市條條件2.會(huì)中研研討主主題（1）陽澄澄湖特特區(qū)置置產(chǎn)投投資與與休閑閑度假假趨勢勢研討討（2）問卷卷統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析說明明（3）項(xiàng)目目說明明3.邀請(qǐng)準(zhǔn)準(zhǔn)客戶戶及有有效客客戶參參加（3）工具具1.產(chǎn)品說說明光光盤2.項(xiàng)目投投資說說明會(huì)會(huì)暨記記者會(huì)會(huì)活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃劃及活活動(dòng)地地點(diǎn)3.設(shè)計(jì)比比賽活活動(dòng)計(jì)計(jì)劃4.放號(hào)預(yù)預(yù)定活活動(dòng)計(jì)計(jì)劃（（地點(diǎn)點(diǎn)：現(xiàn)現(xiàn)場接接待中中心））4.在會(huì)中中宣告告放號(hào)號(hào)預(yù)定定活動(dòng)動(dòng)5.于前舉辦辦第二二項(xiàng)活活動(dòng)而而工程程進(jìn)度度第一期期最好好能封封頂，，樣板板房已已開始始裝修修6.調(diào)動(dòng)昆昆山市市全社社會(huì)參參與第第二項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)動(dòng)的宅宅牌[寓所牌牌]及庭院院景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)比賽賽，以以增加累積積準(zhǔn)客客戶及及有效效客戶戶7.于（六）），農(nóng)農(nóng)歷6.4（避開開農(nóng)歷歷的7月））舉辦辦項(xiàng)目目放號(hào)號(hào)預(yù)定定活動(dòng)動(dòng)（1）行為為1.取得預(yù)預(yù)售許許可證證2.第一期期大約約40戶連排排別墅墅封頂頂和LuxuryClub裝修完完工；；中央造造景亦亦完成成3.內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購已已達(dá)第第一期期可售售戶數(shù)數(shù)的20%，而放號(hào)號(hào)數(shù)預(yù)預(yù)計(jì)達(dá)達(dá)到可可售戶戶數(shù)的的1.5倍4.定于2005年7月23日（六六），，農(nóng)歷歷6.18開盤引引爆（開盤盤前務(wù)務(wù)必取取得銷銷售許許可證證！））5.開盤日日前為為全盤盤銷售售的醞醞釀期期2005.4.16———7.23策略二二：經(jīng)經(jīng)過上上述活活動(dòng)的的營造造于放放號(hào)一一星期期后開開盤（2）工具具1.LuxuryClub完工；；接待待中心心完成成2.樣板房房的完完成（（設(shè)計(jì)計(jì)另提提）3.開盤活活動(dòng)計(jì)計(jì)劃4.內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購及及放號(hào)號(hào)活動(dòng)動(dòng)完成成目標(biāo)標(biāo)廣告與與媒體體計(jì)劃劃總預(yù)算算：總總銷售售金額額1.6億億x1.8%=288萬包含所所有制制作費(fèi)費(fèi)及媒媒體發(fā)發(fā)布費(fèi)費(fèi)制作物物：本本案CIS一套銷售光光盤2版電視廣廣告2版樓書、、銷海海、DM、、各一式式報(bào)廣9版夾報(bào)8版邀請(qǐng)函函3版版問券2版策略期策略及目的活動(dòng)項(xiàng)工具及媒介4567891011121醞釀期置入式行銷：儲(chǔ)備基本客戶群，并為本案蓄勢！設(shè)立外接待人員進(jìn)駐目標(biāo)客戶問券式行銷回函式問券泛昆山客戶群直攻直銷網(wǎng)絡(luò)建立夾報(bào)1投資說明會(huì)暨記者會(huì)專題光盤1，銷海，DM，樓書，報(bào)廣1，戶外1，車廣宅牌及庭院景觀設(shè)計(jì)比賽報(bào)廣2，夾報(bào)2現(xiàn)場接待中心成立第一期工程封頂放號(hào)報(bào)廣3，夾報(bào)3，電視1公開期本案公開，正式銷售！開盤日，及簽約儀式報(bào)廣4，夾報(bào)4，電視1，廣播1，邀請(qǐng)函1，戶外2樣板房裝修完成第二波問券式行銷回函式問券上海客戶群直攻直銷網(wǎng)絡(luò)及夾報(bào)5，報(bào)廣5策略期策略及目的活動(dòng)項(xiàng)工具及媒介4567891011121公開期造勢順銷設(shè)計(jì)比賽頒獎(jiǎng)儀式報(bào)廣6名人行銷報(bào)廣7，電視2順銷期引爆第二話題：昆山富人區(qū)–陽澄湖特區(qū)第一期40戶完工報(bào)廣8，電視2業(yè)主聯(lián)誼會(huì)（品大閘蟹）夾報(bào)6，邀請(qǐng)函2專題光盤2第一期入住及第二期開工儀式夾報(bào)7，邀請(qǐng)函3專題光盤2清盤期順銷清盤業(yè)主優(yōu)惠直銷活動(dòng)口碑銷售清盤銷售報(bào)廣9，夾報(bào)8，電視2，廣播2媒體費(fèi)費(fèi)用明明細(xì)（（略）），將將于甲甲方同同意方方案策策略后后，詳詳定之之。THANKS!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。07:59:2307:59:2307:5912/24/20227:59:23AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2207:59:2307:59Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。07:59:2307:59:2307:59Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2207:59:2307:59:23December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月20227:59:23上午07:59:2312月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月227:59上上午12月-2207:59December24,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/247:59:2307:59:2324December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。7:59:23上上午7:59上上午午07:59:2312月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。07:59:2307:59:2307:5912/24/20227:59:23AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2207:59:2307:59Dec-2224-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。07:59:2307:59:2307:59Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2207:59:2307:59:23December24,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20227:59:23上午07:59:2312月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月227:59上上午12月-2207