招商執(zhí)行方案

財(cái)富廣場裙樓商業(yè).招商執(zhí)行方案2023/1/12一、項(xiàng)目介紹及其定位2023/1/13

項(xiàng)目概況占地12358平方米，商住用地規(guī)劃為三層商業(yè)裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長90米左右，進(jìn)深80米左右，總建筑面積大約70000平方米，帶27000平方米的商業(yè)廣場和一層地下室。項(xiàng)目四至為東連供銷社，西連城市廣場，北對第三醫(yī)院，南接興隆步行街2023/1/14裙樓市場定位經(jīng)營內(nèi)容定位以女性服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品為主，輔以超市、餐飲、娛樂、休閑的經(jīng)營內(nèi)容

消費(fèi)檔次定位以中檔為主，部分做成高檔業(yè)態(tài)定位主題商場——服裝、娛樂、餐飲為主的綜合性商業(yè)廣場商家定位省內(nèi)外品牌商家和當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶2023/1/15定位描述以女性為主要消費(fèi)對象的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的主題商城2023/1/16裙樓產(chǎn)品設(shè)計(jì):樓層經(jīng)營功能規(guī)模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場4000平方米占47.83%F2女性主題商場7000平方米F3休閑吧、娛樂城7000平方米、占30.43%F4會所、高檔酒樓3000平方米（轉(zhuǎn)換層）最后面積有待建筑設(shè)計(jì)方案的確定2023/1/17裙樓商場命名東方時(shí)代商業(yè)廣場——一般化、傳統(tǒng)的命名，容易記憶，但特色不突出**商場——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源

建議采用“**商業(yè)廣場”模式命名，對其專門會議討論

2023/1/18商場怎樣才能成功:商場成功基本要素商場質(zhì)數(shù)條件商場市場定位商場營銷推廣策略商場管理服務(wù)經(jīng)營者的實(shí)力可見，經(jīng)營者的實(shí)力和商場管理服務(wù)是招商直接決定的因素，只有認(rèn)清招商工作的重要性和專業(yè)性，才能實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和銷售的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

2023/1/19租金定價(jià):體現(xiàn)專業(yè)形象，打造優(yōu)良商業(yè)品牌，中等租金水平定位，整體定價(jià)和分層定價(jià)相結(jié)合采用市場比較法，區(qū)域租金比較和價(jià)格模擬相結(jié)合市場租金定價(jià)的方法使用市場比較法中的區(qū)域租金比較法，而分區(qū)分類散鋪出租租金定價(jià)的方法則使用價(jià)格模擬法

2023/1/110市場租金價(jià)格體系1～3層租金均價(jià)為62.72元/平方米

其中：

1/F：95.27元/平方米

2/F：61.93元/平方米

3/F：30.97元/平方米

注：以上為市場散租租金，整租租金下浮40到50%

另：商鋪價(jià)格模擬因規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未定而后定2022/12/2411經(jīng)營管理理模式的的定位首選——整體引進(jìn)進(jìn)大商家家備選——自營招商商發(fā)展商引引進(jìn)具有有一定知知名度的的大商家家對項(xiàng)目目商場實(shí)實(shí)行整租租經(jīng)營發(fā)展商對對項(xiàng)目裙裙樓實(shí)行行散租招招商，自自己對商商場進(jìn)行行統(tǒng)一的的經(jīng)營管管理2022/12/2412二、招商商方案2022/12/2413招商方案案的提出出方案A：整體出租租，僅引引進(jìn)獨(dú)立立的經(jīng)營營管理品品牌方案B：散租，引引進(jìn)小商商家，自自己成立立管理公公司2022/12/2414方案A剖析圖發(fā)展商大商家整體出租物業(yè)管理經(jīng)營管理財(cái)富廣場商業(yè)裙樓成熟的經(jīng)營品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者2022/12/2415方案B剖析圖發(fā)展商小商家散鋪出租物業(yè)管理經(jīng)營管理參與經(jīng)營財(cái)富廣場商業(yè)裙樓新興的賣場品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者2022/12/2416指標(biāo)招商難度租金收入返租壓力銷售影響定位相關(guān)性經(jīng)營條件經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)方案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大招商方案案定性分分析2022/12/2417招商方案案定量分分析方

案AB單

位說

明相關(guān)銷售方式分割返租銷售整體、大面積發(fā)售或以租代售

計(jì)量指標(biāo)租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷售總額163,560,600147,204,540元銷售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營銷費(fèi)用3,271,2123,680,114元招商+銷售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元

方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B02022/12/2418方案對銷銷售的優(yōu)優(yōu)劣分析析方案優(yōu)勢劣勢A銷售額較高客戶源豐富單個(gè)個(gè)體銷售實(shí)現(xiàn)容易銷售不暢預(yù)期收入無法實(shí)現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商返租的財(cái)務(wù)壓力B無返租財(cái)務(wù)壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快速(整體性的)售價(jià)較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大

2022/12/2419方案優(yōu)選選結(jié)果方案A＞方案B2022/12/2420三、招商商準(zhǔn)備2022/12/2421核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品家用電器文化、區(qū)域、時(shí)代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關(guān)的展示品和精品小家電休閑、品位獨(dú)特的副食餐飲招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案核心產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品補(bǔ)充產(chǎn)品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂會所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案招商實(shí)施2022/12/2422招商主體體---以同致行行顧問為為招商主主體進(jìn)行行招商。。2022/12/2423招商架構(gòu)構(gòu)發(fā)展商商業(yè)部總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理招商主任策劃師市場研究員招商顧問發(fā)展商營銷部2022/12/2424招商對象象招商產(chǎn)品品的零售售商招商產(chǎn)品品的代理理經(jīng)銷商商招商產(chǎn)品品的直營營廠家有招商產(chǎn)產(chǎn)品資源源整合和和經(jīng)營管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的大商商家2022/12/2425招商范圍圍郴州招商商產(chǎn)品零零售市場場深圳、廣廣州、長長沙等地地的相關(guān)關(guān)零售市市場廣東省內(nèi)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域2022/12/2426招商物料料招商手冊冊、招商商海報(bào)現(xiàn)場VI物料料POP物料料招商商合合同同文文本本《招商商細(xì)細(xì)則則》、招招商商流流程程、、租租賃賃協(xié)協(xié)議議等等商場場平平面面分分割割圖圖（（規(guī)規(guī)劃劃效效果果圖圖））2022/12/2427現(xiàn)場管理招商人員上崗崗前培訓(xùn)每周項(xiàng)目例會會日招商情況匯匯報(bào)周例會紀(jì)要、、招商周、月月工作總結(jié)調(diào)整營銷策略略，提交短期期宣傳推廣計(jì)計(jì)劃書2022/12/2428三、招商實(shí)施施2022/12/2429招商戰(zhàn)略快---準(zhǔn)備+開展+推廣準(zhǔn)---時(shí)機(jī)+展示+把握靈---調(diào)整+工具+計(jì)劃招商工作的快快速展開，迅迅速組建招商商隊(duì)伍、準(zhǔn)備備招商物料認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)時(shí)開始招商消消息的發(fā)布，，準(zhǔn)確把握商商家的心理和和需求靈活及時(shí)調(diào)整整招商計(jì)劃的的各項(xiàng)內(nèi)容,做好AB計(jì)劃的時(shí)間搭搭接2022/12/2430推廣計(jì)劃

交付使用及試業(yè)開幕

初步推廣工作

全面推廣工作

再次推廣工作

落實(shí)商戶進(jìn)駐商場

檢討評估

方案A方案B2022/12/2431推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推廣階段開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間推廣目標(biāo)天數(shù)初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案A的摸底和目標(biāo)客戶選擇35全面推廣工作（正式招商開始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累方案B的客戶資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案A/繼續(xù)實(shí)施方案B80落實(shí)商戶進(jìn)駐商場2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業(yè)開幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及開業(yè)條件成熟15總計(jì)

215最后推廣時(shí)間間視他項(xiàng)工作作的開展情況況而定，詳細(xì)細(xì)時(shí)間見工作作計(jì)劃表2022/12/2432招商策略走出去、請進(jìn)進(jìn)來建立直復(fù)式的的招商網(wǎng)絡(luò)分組進(jìn)行以流動招商為為主、現(xiàn)場招招商為輔2022/12/2433廣告策略廣告訴求點(diǎn)---財(cái)富新天地廣告媒體---折頁+海報(bào)+POP+報(bào)紙2022/12/2434營銷成本概算算現(xiàn)場部分----------10萬廣告部分-----------50萬公共活動費(fèi)用用------10萬合計(jì)---80萬異地招商費(fèi)用用------10萬2022/12/2435恭喜發(fā)財(cái)!圳市同致行物物業(yè)顧問有限限公司二零零三年九九月十三日9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:13:1904:13:1904:1312/24/20224:13:19AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2204:13:1904:13Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:13:1904:13:1904:13Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2204:13:1904:13:19December24,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。24十十二二月月20224:13:19上上午午04:13:1912月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月224:13上上午午12月月-2204:13December24,202216、行動動出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/244:13:1904:13:1924December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。4:13:19上上午4:13上上午午04:13:1912月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。04:13:1904:13:1904:1312/24/20224:13:19AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2204:13:1904:13Dec-2224-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。04:13:1904:13:1904:13Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2204:13:1904:13:19December24,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20224:13:19上午04:13:1912月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月224:13上上午12月-2204:13December24,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/244:13:1904:13:1924December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。4:13:19上上午午4:13上上午午04:13:1912月月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲?。?4:13:1904:13:1904:1312/24/20224:13:19AM11、越是沒有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。12月-2204:13:1904:13Dec-2224-Dec-2212、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯(cuò)錯(cuò)兒兒。。04:13:1904:13:1904:13Saturday,December24,202213、知人者智，，自知者明。。勝人