按揭項目授信操作業(yè)務(wù)

純按揭項目商業(yè)性貸款授信業(yè)務(wù)操作簡介２００６年７月操作流程圖開發(fā)商申請貸審會審議經(jīng)營行審查經(jīng)營行調(diào)查管理行審查管理行調(diào)查貸審會審議簽訂雙協(xié)議審批行審批檔案管理

客戶客戶部門信貸部門管理部門

純按揭項目商業(yè)性貸款授信環(huán)節(jié)１．申請與受理２．調(diào)查３．審查與審批４．批復(fù)后期管理申請與受理１．公司資料：書面申請書，股東（董事）會決議，擔(dān)保承諾函，企業(yè)開展經(jīng)營活動的有關(guān)復(fù)印件，近三年年度報表，高管個人資料．２．項目資料：五證一批文一可研，施工合同、付款憑證、效果圖及套型圖、當(dāng)期形象照片．３．上述資料核對無誤后做受理登記．調(diào)查要素（開發(fā)商基本情況）１．公司概況（成立時間、注冊資本、實收資本、股本構(gòu)成結(jié)構(gòu)、開發(fā)資質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍）２．管理體制（經(jīng)營管理機(jī)制、財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度）３．高管素質(zhì)（法定代表人、授權(quán)代理人、財務(wù)負(fù)責(zé)人基本情況及其主要經(jīng)歷）４．開發(fā)經(jīng)歷（開發(fā)項目主要指標(biāo)、完成時間、銷售情況等，對首次開發(fā)需特別注明）５．財務(wù)分析（分析其經(jīng)濟(jì)實力、營運能力、償債能力及盈利能力）調(diào)查要素（財務(wù)分析）

１．報表分析：①近3年和近期主要財務(wù)指標(biāo)列表，計算資產(chǎn)負(fù)債率＼流動比率＼速動比率；②主要財務(wù)指標(biāo)變動金額超過本次項目總投５％以上的應(yīng)單獨說明變動原因；③對所報項目影響較大的財務(wù)指標(biāo)如存貨、應(yīng)收應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收應(yīng)付賬款、預(yù)收帳款、長短期借款等應(yīng)重點說明構(gòu)成項目、大額明細(xì)、賬齡等情況，分析有無其他在建項目占用企業(yè)自有資金，據(jù)此判斷現(xiàn)金流量對項目建設(shè)和公司擔(dān)保能力的影響；④單獨對近期主要財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行重點分析；⑤對分析結(jié)果要有明確的財務(wù)綜合結(jié)論．調(diào)查要素（財務(wù)分析）２．公司銀行信用：通過人民銀行查詢并分析公司與各家銀行合作情況（包括按揭項目合作情況），包括用信種類和額度，形態(tài)，擔(dān)保方式等。調(diào)查其他銀行為該樓盤提供開發(fā)貸款的情況，準(zhǔn)確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。３．關(guān)聯(lián)情況：公司及其控股股東及高管對外投資情況和銀行信用情況。如所報項目為分期開發(fā)的后續(xù)項目，必須調(diào)查并介紹前期開發(fā)主要情況。調(diào)查要素（項目基本情況）

１．項目概況：地理位置、城市規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；了解和掌握項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、物業(yè)類型、樓宇結(jié)構(gòu)和棟數(shù)、戶型設(shè)計及項目開工、開盤、計劃竣工時間２．項目合法性調(diào)查要素（合法性調(diào)查）證件名稱證號取得時間面積(平方米)備注＜立項通知＞如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機(jī)關(guān)證明或合理說明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》項目合法性證件取得情況表調(diào)查要素（項目總投資）序號投資構(gòu)成額度占比單價備注１土地實際投入含地價款和拆遷補償費２建安含土建施工＼設(shè)備采購＼安裝３前期報建成都市收費標(biāo)準(zhǔn)１４０之內(nèi)４基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線＼道路工程建設(shè)費用５管理費５％內(nèi)６財務(wù)費６％內(nèi)項目建設(shè)借款利息７銷售費２－５％８其他費用２％內(nèi)工程監(jiān)理＼保險及臨時建設(shè)費等雜費９不可預(yù)見費５％內(nèi)合計調(diào)查要素（投資來源和和到位情況））資金來源和到位情況表單位:萬元項目資金來源實際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長期資金占用自籌資金欠＼借＼墊款等形式投入，含在他行項目貸款銷售轉(zhuǎn)投入純按揭在建項目實際銷售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在35%以內(nèi)合計調(diào)查要素（實際投入和和缺口）序號投資構(gòu)成額度實際投入占比備注１土地實際投入①項目資金缺口=項目總投入-實際已投入。②缺口資金來源分析：具體為未完工程和未支付款項的主要來源構(gòu)成，部分資金缺口為“軟缺口”，如管理費用、不可預(yù)見費、各項稅費等。③在未能按計劃實現(xiàn)項目銷售資金的情況下，開發(fā)商是否有資金籌措的應(yīng)變措施。④因營銷優(yōu)質(zhì)項目競爭需要或有清收盤活企業(yè)不良貸款需要提前介入的項目，還應(yīng)分析其自籌資金計劃是否能確保落實到位。２建安３前期報建４基礎(chǔ)設(shè)施配套５管理費６財務(wù)費７銷售費８其他費用９不可預(yù)見費合計調(diào)查要素（工程進(jìn)度））據(jù)現(xiàn)場勘察情情況如實介紹紹，除客觀介介紹其形象進(jìn)進(jìn)度外，應(yīng)分分析其開工時時間、預(yù)計竣竣工時間、資資金投入進(jìn)度度和目前實際際建設(shè)進(jìn)度是是否匹配。一一般項目形象象進(jìn)度達(dá)到主主體全面斷水水，資金投入入應(yīng)達(dá)到60—70%之之間．調(diào)查要素（市場定位及及收益預(yù)測））１．區(qū)位優(yōu)勢勢２．設(shè)施配套套３．價格定位位４．收益預(yù)測測５．銷售進(jìn)度度調(diào)查要素（銷售定價））周邊同檔次樓樓盤定價比較較表本項目ＸＸ花園ＸＸ花園ＸＸ花園住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）地理位置銷售面積均價銷售率調(diào)查要素（銷售進(jìn)度））銷售進(jìn)度表單位:平方米、元戶型（物業(yè)類型）套數(shù)面積單價銷售收入住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）車庫（車位）合計開盤銷售項目目的定購金、、一次性付款款、擬按揭的的首付款收取取戶數(shù)、金額額和銷售面積積。區(qū)分住宅和商商業(yè)用房等業(yè)業(yè)態(tài)形式測算算其銷售率和和按揭占比。。調(diào)查要素（提供按揭必必要性分析））（1）綜合效效益：開發(fā)商合作誠誠意；后續(xù)項項目情況；我我行存款、代代收代付、中中間業(yè)務(wù)的代代理等預(yù)計產(chǎn)產(chǎn)生的綜合效效益情況。（2）同業(yè)競競爭：其他銀行為該該盤提供按揭揭情況＼服務(wù)務(wù)手段等。（3）業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展：經(jīng)辦行截止報報告期個人購購房貸款業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展、貸后后管理、不良良貸款占比和和清收情況。。（4）特別說說明：如果按揭貸款款介入是為了了清收企業(yè)不不良貸款的，，必須說明清清收企業(yè)不良良貸款的可行行性計劃及進(jìn)進(jìn)行必要性分分析，落實企企業(yè)還款承諾諾。調(diào)查要素（風(fēng)險綜合分分析）結(jié)合具體的項項目進(jìn)行整體體的風(fēng)險判斷斷，制訂切實實可行的風(fēng)險險控制措施，，提出需要解解決的主要問問題。如：資資金缺口是否否偏大＼有無無潛在影響投投資的糾紛或或不確定因素素＼資金到位位情況是否理理想＼后續(xù)資資金（含自籌籌和銷售轉(zhuǎn)投投）能否落實實＼物業(yè)類型型對銷售的影影響等．對大大額投資或借借款應(yīng)要求出出具在竣工合合格前不得抽抽走資金和分分紅的承諾．．調(diào)查要素（按揭額度測測算）1．區(qū)別業(yè)態(tài)態(tài)形式分別測測算按揭額度度。2．按揭額度度=許可銷售售面積銷售均價貸款成數(shù)按揭需求比例例調(diào)查要素（調(diào)查結(jié)論））通過調(diào)查，就就按揭開發(fā)商商和項目的合合規(guī)合法性、、資金落實情情況、市場前前景，銀行貸貸款風(fēng)險控制制、綜合效益益、按揭安排排等方面提出出調(diào)查結(jié)論調(diào)查要素（最新形象進(jìn)進(jìn)度照片））１．位置圖（能顯示項目目所在地理區(qū)區(qū)域位置）２．模型圖（沙盤圖）３．實景圖（不同物業(yè)類類型和各棟號號＼園區(qū)配套套進(jìn)度圖）４．銷售進(jìn)度度圖（銷控表）５．周邊同檔檔次樓盤圖（含項目四周周建設(shè)配套情情況）審查（1）項目資資料完整性、、有效性審查查（2）項目合合法性審查（3）項目可可行性審查審批（１）營業(yè)部審批：：按照今年轉(zhuǎn)授授權(quán)權(quán)限，營營業(yè)部對５個個城區(qū)行和溫溫江＼新都＼＼青白江支行行直接審批。。（２）省分行審批：：按照今年轉(zhuǎn)授授權(quán)限，對其其他支行報省省分行審批。。（３）支行審批：對有開發(fā)貸款款的按揭項目目省分行按照照開發(fā)貸款的的2倍或項目目銷售收入不不超過５０％％直接匹配按按揭額度，對對總行級優(yōu)良良客戶純按揭揭項目支行直直接匹配按揭揭額度，但涉涉及修改總行行制式合作文文本的必須報報上級行審批批．批復(fù)后期管理理１．經(jīng)辦行與與開發(fā)商簽訂訂《個人購房房貸款項目合合作協(xié)議》和和《預(yù)售房款款監(jiān)管協(xié)議》》，落實批復(fù)復(fù)中限制性條條款２．結(jié)算賬戶戶監(jiān)管３．保證金賬賬戶監(jiān)管４．檔案管理理9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:41:1704:41:1704:4112/24/20224:41:17AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2204:41:1704:41Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:41:1704:41:1704:41Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2204:41:1704:41:17December24,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月20224:41:17上上午04:41:1712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:41上上午12月-2204:41December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/244:41:1704:41:1724December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。4:41:17上午4:41上上午04:41:1712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。04:41:1704:41:1704:4112/24/20224:41:17AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2204:41:1704:41Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。04:41:1704:41:1704:41Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2204:41:1704:41:17December24,202214、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20224:41:17上上午04:41:1712月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月224:41上上午午12月月-2204:41December24,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/244:41:1704:41:1724December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。4:41:17上上午4:41上上午04:41:1712月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲?。?4:41:1704:41:1704:4112/24/20224:41:17AM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2204:41:1704:41Dec-2224-Dec-2212、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯兒。04:41:1704:41:1704:41Saturday,December24,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強(qiáng)強(qiáng)。12月月-2212月月-2204:41:1704:41:17December24,20221