2023年物業(yè)管理人員必備的相關(guān)法律知識(shí)

物業(yè)理人員必備的相關(guān)法律知識(shí)1.

售樓廣告上的內(nèi)容開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。假設(shè)廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中即使將來(lái)這些宣傳沒有兌現(xiàn)開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。假設(shè)開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確詳細(xì)內(nèi)容確定如“送多少錢的精裝修〞“綠化面積到達(dá)多少平方米〞等等這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響即使這些內(nèi)容沒有寫入合同開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以一些重要的廣告一定要保存好假設(shè)將來(lái)發(fā)生糾紛可以作為證據(jù)。參考法條：?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第三條

2.

房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有？〔1〕房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要可以證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者局部是虛假的這種虛假是房地產(chǎn)商主觀成心所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提?！?〕購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾嚒蔡摷佟硰V告對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有望才購(gòu)置房屋的即受到了欺騙和誤導(dǎo)。假設(shè)購(gòu)房者在購(gòu)房前或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)那么不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)?！?〕購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了損害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精的?！?〕損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。參考法條：?廣告法?第三十七條

3.

?認(rèn)購(gòu)書?一般包括哪些內(nèi)容？?認(rèn)購(gòu)書?的內(nèi)容包括：①房及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日。⑤在一方不履行的處理問(wèn)題。⑥開發(fā)商的預(yù)售容許證。⑦當(dāng)事人雙方根本情況。參考法條:?人民適用〈擔(dān)保法〉假設(shè)干問(wèn)題的解釋?、第一百一十五條?合同法?第一百一十五條

4.

是建筑面積？建筑面積包括兩個(gè)局部：一局部是套內(nèi)建筑面積一局部是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。參考法規(guī)：?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?

5.

是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)局部：套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+臺(tái)建筑面積。

6.

套內(nèi)墻體面積包括？套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)局部：一局部是公用墻體面積一局部是非公用墻體面積。公用墻體程度面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體程度面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

7.

是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用局部的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套〔單元〕商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

8.

公用建筑面積的分?jǐn)傇敲词牵竣俟媒ㄖ娣e的分?jǐn)傄源睘?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房效勞的公用建筑面積由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍效勞的公用建筑面積由受益的各套商品房分?jǐn)?。屢次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤蟛粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的詳細(xì)部位但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。參考法規(guī)：?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〔〕?

9.

哪些公用建筑面積可以分?jǐn)?？整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T、走廊、過(guò)道、公用廁所、電〔樓〕梯前、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道變〔配〕電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)理用房等以及其他功能上為該建筑效勞的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻〔包括山墻〕墻體面積程度面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋層高〔高度〕均應(yīng)在2.20米以上〔含2.20米以下同〕。參考法規(guī)：?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〔〕?。10.哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?？①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的使用空間。②售房自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、理〔包括物業(yè)理〕用房。參考法條：?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〔〕?第九條

11.面積變了購(gòu)房者可以退房嗎？經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后商品房的面積可以變更但要在10日內(nèi)購(gòu)房者。在接到的15日內(nèi)購(gòu)房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此間內(nèi)未作書面答復(fù)的視為同意變更。開發(fā)商沒有在規(guī)定的限內(nèi)購(gòu)房者有權(quán)退房。假設(shè)退房開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。參考法條：?商品房銷售理?第二十四條12.面積誤差比的公式是？面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積合同約定面積

×100％參考法規(guī)：?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?

13.處理房屋面積糾紛的原那么是？合同有約定的按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的按照以下原那么處理：〔1〕面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)〔含３％〕按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算買受人懇求解除合同的不予支持；〔2〕面積誤差比絕對(duì)值超出３％買受人懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的面積誤差比在３％以內(nèi)〔含３％〕局部的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足面積誤差比超出３％局部的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的面積誤差比在３％以內(nèi)〔含３％〕局部的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人面積誤差比超過(guò)３％局部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。參考法條：?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第十四條

14.買房一般要交哪些稅？〔1〕

印花稅。〔2〕契稅?！?〕證件印花稅。參考法條：?北京人民修改<北京契稅理規(guī)定>的?第一條、第二條

15.買房一般要交哪些費(fèi)？〔1〕

房屋所有權(quán)登記費(fèi)?！?〕公共維修。(3)綜合地價(jià)款。〔4〕證件工本費(fèi)。

16.買車庫(kù)交契稅嗎？購(gòu)房者伴隨普通住宅購(gòu)置的車庫(kù)可以減半征收契稅按照1.5的稅率征稅；購(gòu)房者伴隨非普通住宅(如別墅)購(gòu)置的車庫(kù)不適用減半征收契稅的政策仍然要按照3的稅率征稅。

17.繼承和承受遺贈(zèng)而獲得的房產(chǎn)要交契稅嗎？法定繼承人繼承房屋不征收契稅定繼承人繼承房屋屬于贈(zèng)與行為應(yīng)征收契稅。

18.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？〔1〕貸款對(duì)象為有完全民事行為才能的自然人。〔2〕具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居民身份即要求借款人有合法的身份?！?〕有穩(wěn)定的職業(yè)和收入信譽(yù)良好有歸還貸款本息的才能?！?〕對(duì)首付款的要求銀行間有些許差異?！?〕有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押或有符合規(guī)定條件、具備代償才能的或個(gè)人作為歸還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。〔6〕具有購(gòu)房合同或協(xié)議。〔7〕貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？〔1〕

律師審查費(fèi)?！?〕費(fèi)。〔3〕產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)?！?〕費(fèi)。

20.哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？〔一〕抵押人所有的房屋和其他地上定著物。〔二〕抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)?！踩车盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物?！菜摹车盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)?！参濉骋婪ǐ@準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物當(dāng)事人了抵押物登記以后可以抵押?！擦辰杩钊艘运?gòu)自用住房作為貸款抵押物的必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。

21.哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為、違章的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？〔1〕匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；〔2〕依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；〔3〕依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

23.是轉(zhuǎn)按揭？“轉(zhuǎn)按揭〞是指已在銀行個(gè)人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更限變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按〞延長(zhǎng)原借款限的稱為“加按〞變更抵押物稱為“換按〞。

24.樣的房子要評(píng)估？商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)展評(píng)估的其他房屋。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。

25.是組合貸款？組合貸款是住房資金理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和即在住房公積金額度之外的貸款需求由銀行資金解決。銀行資金局部利率高于住房公積金貸款利率組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

26.是個(gè)人住房貼息貸款？所謂個(gè)人住房貼息貸款是北京住房資金理中心、北京貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款無(wú)須再到理中心、銀行跑兩套手續(xù)交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣貸款時(shí)間尤其是組合貸款的時(shí)間可能由以前的幾個(gè)月節(jié)到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差那么由住房提供的利息返還給商業(yè)銀行最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。

27.申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是？〔1〕申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人截至申請(qǐng)日為止申請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上或累計(jì)繳存12個(gè)月以上當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)?！?〕提供符合要求的擔(dān)保方式。〔3〕夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息?！?〕同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。

28.是住房補(bǔ)貼？住房補(bǔ)貼是停頓實(shí)物分房后為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工再由職工到住房上通過(guò)購(gòu)置或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼的詳細(xì)數(shù)額各地根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素詳細(xì)確定。

29.住房補(bǔ)貼隨人走嗎？職工在本范圍內(nèi)因各種原因變開工作且調(diào)入已建立住房補(bǔ)貼賬戶時(shí)應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入住房補(bǔ)貼賬戶。因職工停薪、離任、調(diào)開工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼在未復(fù)薪、未找到新的工作或由于新的工作未建立住房補(bǔ)貼時(shí)職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存間仍按規(guī)定計(jì)息。此外和職工持有效證件可以查詢本或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。

30.是一表？一表是指：?建立工程開工驗(yàn)收備案表?。

31.是兩書？?jī)蓵侵福?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說(shuō)明書?。

32.收房時(shí)還哪些？?商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)書?、?物業(yè)理公約?。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)一般由開發(fā)商提供嗎？2002年7月1日以后開工的工程開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)。2002年7月1日以前開工的工程假設(shè)在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)。

34.開發(fā)商時(shí)候算交房？當(dāng)商品房已經(jīng)開工并且到達(dá)交付使用條件以后開發(fā)商會(huì)書面購(gòu)房者交接手續(xù)。在進(jìn)展交接的時(shí)候開發(fā)商要提供一表兩書、?商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)書?、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和?物業(yè)理公約?。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定并且在?房屋驗(yàn)收交接單?上簽字以后開發(fā)商就完成了房屋的交付。假設(shè)開發(fā)商提供的不全購(gòu)房者有權(quán)回絕接收房屋由此產(chǎn)生的延交房的責(zé)任由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

35.何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房？經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后確實(shí)發(fā)生房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況購(gòu)房者可以要求退房同時(shí)可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？在房子交付使用以前毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者簽了?房屋驗(yàn)收交接單?以后房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的視為開發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費(fèi)就不給鑰匙〞？有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況開發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用否那么就不給入住手續(xù)。購(gòu)房者要清楚有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來(lái)收取的。①契稅：契稅是在房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)繳納的。假設(shè)購(gòu)房者沒有委托開發(fā)商開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修：此項(xiàng)只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修滿后的大修、更新、改造一般由開發(fā)商代收但是開發(fā)商把交納公共維修作為交付房屋的條件是沒有法律根據(jù)的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原那么為“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)〞購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

38.了入住手續(xù)房子就是你的了嗎？不是。只有經(jīng)過(guò)登記以后獲得了個(gè)人的?房屋所有權(quán)證?的房子才真正屬于自己而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞能買嗎？農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立開發(fā)商假設(shè)沒有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)展轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建立。鄉(xiāng)一級(jí)無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)置了這種房屋不但無(wú)法獲得發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明不能買賣而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。

40.一般時(shí)間辦房產(chǎn)證？購(gòu)房者可以委托開發(fā)商房產(chǎn)證也可以自己。假設(shè)購(gòu)置的是現(xiàn)房購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)房產(chǎn)證。假設(shè)購(gòu)置的是房購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)房產(chǎn)證。

41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。假設(shè)從事了上述的行為也是不受法律保護(hù)的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的但是假設(shè)雙方因此訴至在一審法庭辯完畢以前可以提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的抵押還是有效的。

42.人可以申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房？〔1〕有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的人員)或、人民確定的供應(yīng)對(duì)象?！?〕無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于、人民規(guī)定的住房困難家庭?！?〕家庭收入符合、人民劃定的收入線?！?〕、人民規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差異上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原那么性的規(guī)定詳細(xì)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房開工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房開工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房但受讓人必須已經(jīng)獲得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格并持審核證明預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

44.原價(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房還以再買嗎？對(duì)于以原價(jià)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人,在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后由北京各區(qū)國(guó)土房交易理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置單價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房的證明可再次申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房可憑證明到北京建委開發(fā)辦經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上交易？〔1〕以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)置并且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房?！?〕已經(jīng)被列入拆遷范圍內(nèi)的公房?！?〕所有權(quán)共有的房屋其他共有人不同意的公房。〔4〕有所有權(quán)糾紛的公房。〔5〕已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。〔6〕上后會(huì)形成新的住房困難的公房。〔7〕擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房?！?〕被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：?北京已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上理?第五條

46.已購(gòu)公房上價(jià)格由誰(shuí)定？已購(gòu)公有住房進(jìn)入的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)房屋所在地的房地產(chǎn)交易理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)展核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常價(jià)格程度的區(qū)、房屋土地理應(yīng)當(dāng)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的可以自接到評(píng)估價(jià)格書之日起15日內(nèi)向北京房屋土地理申請(qǐng)復(fù)核北京房屋土地理應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核。參考法條：?北京已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上理?第十三條

47.沒有?房屋租賃容許證?可能會(huì)產(chǎn)生后果？何處?房屋租賃容許證?？假設(shè)沒有?房屋租賃容許證?租賃合同仍然有效。但是在房屋租賃中以下兩類承租人假設(shè)沒有?房屋租賃容許證?就不能相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事消費(fèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)?房屋租賃容許證?可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō)?房屋租賃容許證?是向戶口登記的憑證之一。假設(shè)要?房屋租賃容許證?您應(yīng)該到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)理部門。假設(shè)是所在地以外的建制就要在、房地產(chǎn)理部門委托的機(jī)構(gòu)。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？假設(shè)承租人在房產(chǎn)證上看到有其別人的名字就說(shuō)明該房屋是共有房屋這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械募僭O(shè)妻子不同意出租承租人就不能租住該房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租嗎？假設(shè)房東得到了抵押權(quán)人的同意就可以出租假設(shè)沒有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證理解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況假設(shè)看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件沒有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系從而就沒有房屋租賃的法律根底；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的以及產(chǎn)權(quán)不清權(quán)屬有爭(zhēng)議的屬于建筑的房屋也不能出租；另外假設(shè)該房屋不符合平安不符合、環(huán)保、衛(wèi)生等主部門的有關(guān)規(guī)定或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的屬于法律法規(guī)制止出租的房屋那么就不能出租。假設(shè)經(jīng)和行政裁定、查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的同樣不能出租。此外還有需要注意的問(wèn)題未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人這樣做一是違背法規(guī)二是對(duì)承租方平安造成威脅。對(duì)于房屋所有人已亡的房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按?繼承法?的規(guī)定辦妥房屋繼承過(guò)戶手續(xù)前方可出租該私有房屋。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第六條。

51.假設(shè)租用了法律制止出租的房屋辦？租用了這樣的房子就有可能因違背了法律法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效承租人也因此無(wú)法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租假設(shè)出租人有過(guò)錯(cuò)的話還可要求出租人賠償損失。假設(shè)承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律制止出租的房屋承租人還可以撤銷合同要求對(duì)方賠償損失。假設(shè)房屋不符合平安危及承租人平安安康承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況也可以隨時(shí)解除合同。參考法條：?合同法?第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？根據(jù)法律規(guī)定租賃房屋當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤坎块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的可以被視為是不定租賃合同但是一旦產(chǎn)生糾紛就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是樣的從而就難以保護(hù)雙方的利益了。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第九條。?合同法?第二百一十五條。

53.房屋租賃合同必需要備案嗎？對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)簽訂、變更、終止房屋租賃合同出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)理部門登記備案手續(xù)。而住宅用房暫可不備案但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益還是登記備案否那么就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣出租人也面臨著承租人將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了但凡在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、國(guó)土資源和房屋理或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民租賃效勞站登記備案手續(xù)。假設(shè)出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人出租人就要到北京國(guó)土資源和房屋理備案了。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第十三條。

54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的、人民房地產(chǎn)理部門登記備案手續(xù)。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于理同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案合同還是合法有效的雙方必須按照合同的規(guī)定履行。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的構(gòu)造撤除承重墻。假設(shè)承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了承租人不僅要恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)還要賠償出租人的損失。經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：?執(zhí)行〈民法通那么〉假設(shè)干問(wèn)題的〔〕?第八十六條。

56.承租人可以隨意改變房屋的用處嗎？承租人必須按照合同的約定使用房屋不能私自改變房屋的用處。倘假設(shè)需要改變的話也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。假設(shè)法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話還要征得主的批準(zhǔn)。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第二十四條。

57.在出租間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償？及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)除非雙方在合同中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)否那么出租人有義務(wù)檢查、維修房屋保證房屋符合合同規(guī)定的用處。對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。假設(shè)是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋沒有盡到檢查和維修的義務(wù)從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。參考法條：?合同法?第二百二十條。?城私有房屋理?第十九條。建立部?城房屋租賃理?第二十一條、第二十三條。

58.在情況下出租人可以不負(fù)責(zé)任？假設(shè)房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成或者是因?yàn)榈炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐苫蛘唠p方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的出租人可以免責(zé)。但是要注意的是假設(shè)該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下發(fā)生了不可抗力的而致使房屋損壞的出租人不能免責(zé)并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。假設(shè)雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋但是出租人在出租時(shí)對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的假設(shè)房屋發(fā)生破壞性事故的話出租人也不能因此完全免責(zé)。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第二十三條。?合同法?第二百二十二條。

59.房屋拆遷后原來(lái)的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后房屋租賃關(guān)系仍然有效雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行出租人不能以此為理由終止租賃合同但由于以前的房屋被撤除了所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。假設(shè)補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。假設(shè)不符合原來(lái)的用處承租人也可以解除合同。參考法條：?城房屋拆遷理?第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償這個(gè)被拆遷人就包括承租人但是承租人必須具有北京常住戶口按照規(guī)定的租金正式承租房屋而且必須是長(zhǎng)居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。參考法條：北京?北京城房屋拆遷理?第二十七條。

61.承租人可以購(gòu)置承租的房子嗎？

假設(shè)出租人要賣掉房子應(yīng)當(dāng)首先承租人。假設(shè)想購(gòu)置房子的人給出的條件和承租人的條件一樣那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人這就叫作“優(yōu)先購(gòu)置權(quán)〞。當(dāng)然假設(shè)承租人出的價(jià)格比別人低出租人就可以把房子賣給別人了。參考法條：?合同法?第二百三十條。62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？假設(shè)承租人不想買下這套房子那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃〞。因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)承租人向新房東支付租金并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前承租人仍應(yīng)按原合同履行將租金交給老房東。參考法條：?合同法?第八十條、第二百二十九條。

63.出租人依法終止合同被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)辦？假設(shè)出租人依法終止房屋租賃合同那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任假設(shè)出租人也參與了增值租金的分成那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一局部責(zé)任。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第三十一條。

.轉(zhuǎn)租限可以比原租長(zhǎng)嗎？轉(zhuǎn)租限一般不能超過(guò)原租賃。但是假設(shè)出租人同意并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議那么轉(zhuǎn)租限就可以比原租長(zhǎng)。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第二十九條。

65.承租人能提早退租嗎？假設(shè)提早退租應(yīng)當(dāng)提早多長(zhǎng)時(shí)間出租人？假設(shè)合同中規(guī)定了租賃限同時(shí)沒有對(duì)提早退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話承租人提早退租就是一種違約行為需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提早退租應(yīng)當(dāng)在合理的限以前出租人以便出租人能找到新的房客。合理限是多長(zhǎng)法律上沒有規(guī)定要根據(jù)詳細(xì)情況和合同的約定來(lái)定通常是一個(gè)月。

66.租房滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致結(jié)果？租賃滿雙方未簽新的合同出租人有權(quán)要求承租人搬出。假設(shè)承租人繼續(xù)住在租賃房屋里而出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效但此后的租賃間為不定也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同但出租人解除合同時(shí)應(yīng)在合理限前承租人。參考法條：?合同法?第二百三十六條。

67.承租人在情況下可以解除合同？在房屋租賃間假設(shè)存在以下情況承租人就可以單方面解除合同：〔1〕出租人未按時(shí)交付房屋經(jīng)承租人催告后在合理限內(nèi)仍未交付?！?〕出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。〔3〕出租人已交付的房屋存在缺陷危及承租人平安或安康的。〔4〕出租人不履行檢查、維修義務(wù)以致危及承租人平安或安康的。參考法條：?合同法?第九十四、二百三十二、二百三十三條。

68.叫做廉租住房？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房是和為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。如今大多數(shù)城已經(jīng)有了廉租住房。申請(qǐng)廉租住房以家庭為。申請(qǐng)廉租住房的家庭應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格提出書面申請(qǐng)然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地理廉租住房理部門審核登記后才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼〔或分配廉租住房〕后每年還要承受家庭人口與收入狀況定審核。符合最低收入和住房困難的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房詳細(xì)由地方確定北京城近郊八區(qū)的是：〔1)連續(xù)享受北京城最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象明的家庭?！?)家庭人均住房使用面積75平方米以下。參考法條：北京國(guó)土資源和房屋理?北京城鎮(zhèn)廉租住房理施行?第一條第一款。北京國(guó)土資源和房屋理?北京城鎮(zhèn)廉租住房理?第一條。

69.廉租住房的租金如何確定？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例配租按人均10平方米使用面積〔包括原住房面積〕每平方米補(bǔ)貼25元。參考法條：北京國(guó)土資源和房屋理?北京城鎮(zhèn)廉租住房理?第三條。建立部、、、、稅務(wù)總?城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房理?第五條。

70.在哪些情況下會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？假設(shè)將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租擅自改變廉租房用處或者連續(xù)6個(gè)月以上沒有在廉租房里居住就會(huì)收回廉租房或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。參考法條：建立部、、、、稅務(wù)總?城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房理?第十九條。

71.叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃限內(nèi)承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人由第三人代替承租人直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。承租人首先要征得出租人的書面同意然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〞最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同〞變更承租人由受讓人繼續(xù)履行合同。假設(shè)原租賃合同進(jìn)展了房屋租賃登記備案那么還要到同一機(jī)構(gòu)登記備案手續(xù)。參考法條：?合同法?第八十八條。72.按揭房屋能出租嗎？以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行從而獲得貸款房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)因此不能未經(jīng)銀行同意、出租或抵押該房屋。假設(shè)出租人想出租按揭房那么可以向貸款銀行提出申請(qǐng)經(jīng)同意后出租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？假設(shè)將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租需要經(jīng)過(guò)同意嗎？對(duì)于出租人租住的公房假設(shè)獲得擁有該公房所有權(quán)的同意出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房且有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。假設(shè)出租人將自己租住的公房作為廉租房出租那么無(wú)需經(jīng)過(guò)同意而也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益但應(yīng)向所在區(qū)房屋土地理申報(bào)。

74.假設(shè)租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛出租人有權(quán)起訴嗎？對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況假設(shè)出租人事先征得了〔房屋的所有權(quán)人〕的同意那么出租人就有權(quán)起訴承租人要求他支付房租、違約金和損害賠償金。假設(shè)出租人沒有征得的同意私自轉(zhuǎn)租那么出租人就只能懇求判決合同無(wú)效然后要求承租人搬出并支付房屋的使用費(fèi)了。對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)置的公房因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥怂运?dāng)然有權(quán)提起訴訟要求承租人履行合同支付租金和違約金并且賠償損失。參考法條：?合同法?第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？屬于涉外出租房屋的都應(yīng)在房屋土地理部門備案。在北京應(yīng)向房屋土地理房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的發(fā)給北京房屋土地理統(tǒng)一印制的?房屋租賃證?并加蓋“涉外〞；同時(shí)還要具備涉外平安審查批準(zhǔn)。此外出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒有在中國(guó)居留的合法證件、明等。參考法條：?北京房屋土地理在全范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的?第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者出租人應(yīng)當(dāng)證件？還應(yīng)當(dāng)注意？出租人應(yīng)當(dāng)?房屋租賃證?。對(duì)于租用房屋從事消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)?房屋租賃證?是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證因此出租人應(yīng)當(dāng)?房屋租賃證?。要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件確保承租人進(jìn)展的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查一旦發(fā)現(xiàn)有犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)出租人應(yīng)當(dāng)向舉報(bào)。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第十七條。部?租賃房屋治安理規(guī)定?第七條、第九條第三款。

77.假設(shè)出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者會(huì)產(chǎn)生后果？假設(shè)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人進(jìn)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)仍然將房屋租給他們的就會(huì)受到工商理部門的行政處分。

參考法條：?無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締?第十五條。

78.出租房屋用于消費(fèi)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？?jī)烧叩睦眢w制不同。用于消費(fèi)經(jīng)營(yíng)的出租房出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的而住宅用房那么需遵循有關(guān)的租賃政策。出租房用于消費(fèi)經(jīng)營(yíng)的特征：①租金不同：雙方可以自行商定租金而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。

79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？個(gè)人出租房屋并獲得收入應(yīng)依法納稅。根據(jù)?北京個(gè)人出租房屋稅收征收理?的規(guī)定稅務(wù)可以委托各級(jí)的外來(lái)人口理部門、區(qū)房屋土地理、街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)或經(jīng)北京地方確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)才能的作為代征人負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城房地產(chǎn)稅、印花稅。如今除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行進(jìn)展申報(bào)納稅以外其余只需按實(shí)際收入的5計(jì)征綜合稅費(fèi)就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了。除了合同印花稅由雙方各自承擔(dān)50以外所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納而不可約定由承租人承擔(dān)。參考法條：北京地方?北京個(gè)人出租房屋稅收征收理?第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要承租人嗎？出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要承租人。在賣出房屋之前出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)承租人因?yàn)樵谕葪l件下承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)置承租的房屋。參考法條：?合同法?第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去原租房合同有效嗎？有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃間內(nèi)承租人可以繼續(xù)住在那里出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能歸還債務(wù)而將房屋變賣或者拍賣了承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里。參考法條：?擔(dān)保法?第四十八條。

82.房屋租賃間承租人亡的合同還有效嗎？有效。在本情景中雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的所以承租人亡后其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。參考法條：?合同法?第二百三十四條。

83.承租人亡后未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？承租人亡假設(shè)該承租人的家人并沒有和他共住原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋。

84.假設(shè)是出租人亡合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃間出租人亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。

85.出租人有權(quán)提早收回房屋嗎？對(duì)于有固定限的房屋租賃出租人是否有權(quán)提早收回房屋首先要看合同是規(guī)定的。假設(shè)合同中沒有規(guī)定出租人就必須事先征得承租人同意；假設(shè)承租人不同意出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但假設(shè)承租人利用租賃的房屋從事活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變構(gòu)造、改變用處或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久出租人就可以提早收回房屋終止合同了。參考法條：?合同法?第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建立部?城房屋租賃理?第二十四條。

86.假設(shè)雙方?jīng)]有約定租賃限出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？假設(shè)雙方?jīng)]有約定房屋租賃的限就是不定租賃了雙方可以隨時(shí)解除租賃合同但出租人也應(yīng)提早承租人。參考法條：?合同法?第二百三十二條。

87.承租人不交房租出租人該討租呢？承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或回絕繳付房租的出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。假設(shè)承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久出租人可以收回房屋解除合同并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。假設(shè)承租人還是拒不繳付出租人就可以懇求強(qiáng)迫其繳納租金了。參考法條：建立部?城房屋租賃理?第二十四條。

88.承租人沒有繳納物業(yè)費(fèi)物業(yè)有權(quán)要求出租人付款嗎？假設(shè)出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)而且得到了物業(yè)的書面確認(rèn)那么物業(yè)就不能再要求出租人付款了否那么物業(yè)還是有權(quán)要求出租人付款的。

也就是說(shuō)承租人向物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)的約定必需要得到物業(yè)確實(shí)認(rèn)。假設(shè)出租人和承租人的這個(gè)約定沒有得到物業(yè)的書面確認(rèn)那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力而對(duì)物業(yè)不發(fā)生效力出租人必須對(duì)物業(yè)承擔(dān)責(zé)任。參考法條：?合同法?第八十四條。

.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證〞？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證〞也就是北京國(guó)土資源和房屋理頒發(fā)的北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)書以及北京工商行政理頒發(fā)的營(yíng)業(yè)容許證。此外中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?。合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。假設(shè)沒有在要求的地方懸掛那么很有可能存在問(wèn)題委托人就一定要小心了。為了防止中介機(jī)構(gòu)造假一定要堅(jiān)持“兩證〞原件把注冊(cè)記下來(lái)以防中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。假設(shè)和中介機(jī)構(gòu)合作就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候還要簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的書。此外還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和明按照法律要求正規(guī)手續(xù)如登記備案?房屋租賃容許證?、?房屋租賃平安合格證?等。參考法條：建立部?城房地產(chǎn)中介效勞理規(guī)定?第六條。

90.中介可以收哪些費(fèi)用？假設(shè)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同可以按照雙方的約定一次性收取中介效勞費(fèi)并應(yīng)當(dāng)向委托人開具。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。此外中介也不得事先收取看房費(fèi)。參考法條：建立部?城房地產(chǎn)中介效勞理規(guī)定?第十八條、第二十一條。

91.假設(shè)通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒有找到房子還用交費(fèi)嗎？不用。假設(shè)中介機(jī)構(gòu)沒有促成合同成立那么不得要求委托人支付中介費(fèi)即使合同中這樣規(guī)定也是無(wú)效的但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。參考法條：?合同法?第四百二十七條。

92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰(shuí)收取沒有規(guī)定。按照慣例租賃普通住宅那么由承租人向中介繳納中介費(fèi)而對(duì)于公寓、別墅租賃那么由出租人支付。參考法條：?計(jì)委、建立部房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的?第六條。

93.是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是？房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承受房屋出租人委托代理出租房屋并在出租人受權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客簽訂房屋租賃協(xié)議房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)通過(guò)銀行收取、交付租金按照合同規(guī)定向承租人提供一定的效勞從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。

94.假設(shè)承租人沒有繳付租金辦？假設(shè)承租人沒有繳付租金銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢付給出租人因此出租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。參考法條：北京國(guó)土資源和房屋理?代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行?第十條。

95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金？不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)協(xié)議承租人也必須將租金交給銀行由銀行統(tǒng)一代收、代付租金即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以一旦有房屋經(jīng)紀(jì)提出代收租金的要求出租人就不應(yīng)與這樣的簽約。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)而且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。參考法條：北京國(guó)土資源和房屋理?代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行?第七條、第八條。

96.承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎？應(yīng)該支付。因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息讓供需雙方見面就提供了相應(yīng)的效勞即使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。參考法條：?合同法?第一百零九條。

97前物業(yè)理合同能約束業(yè)主嗎？盡業(yè)主并沒有直接參與到前物業(yè)理合同的簽訂中但業(yè)主必須受前物業(yè)理合同的約束。因?yàn)殚_發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)理進(jìn)展前物業(yè)理并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前物業(yè)理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前物業(yè)理合同。

98開發(fā)商是怎樣選聘前物業(yè)理企業(yè)的？早的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。?物業(yè)理?明確規(guī)定了住宅物業(yè)的建立應(yīng)當(dāng)通過(guò)招的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)理企業(yè)；人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、人民房地產(chǎn)行政主部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。

99怎樣成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的所有權(quán)人即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購(gòu)置預(yù)售商品房尚未獲得房屋權(quán)屬證書的商品房買賣合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。

100產(chǎn)權(quán)證沒辦是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？雖然您在買房的時(shí)候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入住對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)并且從物業(yè)理中獲益因此應(yīng)該支付物業(yè)理費(fèi)。

101業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間確定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定會(huì)議的召開程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定由業(yè)主會(huì)組織召開；臨時(shí)會(huì)議可以由20以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生或者緊急需要及時(shí)處理時(shí)由業(yè)主會(huì)組織召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的15日以前全體業(yè)主并同時(shí)告知居委會(huì)。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；②選舉、更換業(yè)主會(huì)監(jiān)視業(yè)主會(huì)的工作；③選聘、解聘物業(yè)理企業(yè)；④專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)視施行；⑤制定、修改物業(yè)理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用局部和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)理的職責(zé)。參考法條：?物業(yè)理?第十一條、第十二條

102業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立但要承受物業(yè)所在地區(qū)、人民房地產(chǎn)行政主部門的指導(dǎo)。就北京而言在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)小區(qū)辦和街道辦事處懇求他們來(lái)小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)建委指導(dǎo)監(jiān)視下組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建立、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組詳細(xì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開事宜。

103沒參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)我有效嗎？有效。業(yè)主大會(huì)生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原那么只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加一般經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過(guò)；特別經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況下作出的對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

參考法條：?物業(yè)理?第十二條

104如何選聘物業(yè)理？應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的選擇物業(yè)理由業(yè)主會(huì)代表全體業(yè)主與該理簽訂物業(yè)理協(xié)議約定物業(yè)效勞的工程和物業(yè)收費(fèi)、收費(fèi)等。要注意以下幾個(gè)方面：(1)選擇符合規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)理的物業(yè)理。(2)選擇理規(guī)模較大的物業(yè)理。(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)理。

105居委會(huì)能選聘物業(yè)理嗎？盡在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)理的現(xiàn)象但實(shí)際上居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)理的。居委會(huì)是居民自我理、自我教育、自我效勞的基層性自治組織它是在或者的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。居委會(huì)不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人既不享有業(yè)主的權(quán)利也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主會(huì)與物業(yè)理就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)居委會(huì)可以進(jìn)展協(xié)調(diào)處理但不能代替業(yè)主或業(yè)主會(huì)來(lái)選聘物業(yè)理。

106業(yè)主會(huì)的職責(zé)是？業(yè)主會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是溝通業(yè)主和物業(yè)的橋梁履行以下職責(zé)：①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議物業(yè)理的施行情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；③及時(shí)理解業(yè)主、物業(yè)使用人的和建議監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；④監(jiān)視業(yè)主公約的施行；⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主會(huì)？不可以。業(yè)主會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)在一個(gè)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主會(huì)。假設(shè)出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主會(huì)在行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng)。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式參加到業(yè)主會(huì)中。

108

業(yè)主會(huì)可以委托別人參加會(huì)議嗎？不可以。業(yè)主會(huì)是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的具有法律意義上的“身份〞該“身份〞不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此業(yè)主會(huì)會(huì)議須由本人參加不能委托別人代表參加。

109

欠繳物業(yè)理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主會(huì)的資格嗎？有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主會(huì)的資格最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主會(huì)的是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的其他任何人不得干預(yù)。欠費(fèi)問(wèn)題是業(yè)主與物業(yè)理之間的糾紛屬于業(yè)主與物業(yè)理公司之間的民事合同糾紛問(wèn)題與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主會(huì)無(wú)關(guān)。欠費(fèi)業(yè)主也是業(yè)主有資格參加選舉。具不具有選舉資格與能不能中選是兩個(gè)問(wèn)題。按繳納物業(yè)理費(fèi)用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)理企業(yè)正常履行物業(yè)理合同也損害了其他業(yè)主的利益因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉權(quán)。

110

業(yè)主會(huì)如何進(jìn)展換屆選舉？任未滿業(yè)主有權(quán)撤換嗎？業(yè)主會(huì)任屆滿2個(gè)月前應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)展業(yè)主會(huì)的換屆選舉；逾未換屆的房地產(chǎn)行政主部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。在任中經(jīng)業(yè)主會(huì)或者20％以上業(yè)主提議認(rèn)為有必要撤換業(yè)主會(huì)的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出并以書面形式在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)。

111物業(yè)理能罰款嗎？罰款是一種行政處分行為物業(yè)理不是行政主體因此沒有罰款的權(quán)利。處分權(quán)只能由行政或或其他有處分權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)理擅自處分的行為違背了?行政處分法?的規(guī)定沒有任何法律的根據(jù)不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)理之間沒有任何的行政理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)理之間是一種平等的合同關(guān)系物業(yè)理不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處分權(quán)。

112開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)理是關(guān)系？開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系假設(shè)開發(fā)商未將其房屋全部賣出那么開發(fā)商也是業(yè)主與普通業(yè)主承擔(dān)一樣的權(quán)利義務(wù)。開發(fā)商與物業(yè)理之間通常是兩種關(guān)系：①附屬關(guān)系即物業(yè)理是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子；②合同關(guān)系開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前物業(yè)理合同聘請(qǐng)物業(yè)理進(jìn)展前物業(yè)理。

113物業(yè)理能進(jìn)展“轉(zhuǎn)委托〞嗎？如何進(jìn)展“轉(zhuǎn)委托〞？物業(yè)理不能將物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)理專業(yè)化程度的進(jìn)步物業(yè)理企業(yè)可以把物業(yè)理區(qū)域的專項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性效勞企業(yè)。進(jìn)展“轉(zhuǎn)委托〞時(shí)首先要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性效勞來(lái)承擔(dān)專業(yè)效勞工程；其次物業(yè)理要與專業(yè)性效勞簽訂委托協(xié)議在協(xié)議中約定專業(yè)性效勞提供的專業(yè)性效勞質(zhì)量和程度不得低于物業(yè)理效勞合同中對(duì)相關(guān)專業(yè)性效勞質(zhì)量和要求的約定；同時(shí)還要約定專業(yè)性效勞達(dá)不到效勞質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任。

114“轉(zhuǎn)委托〞后責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？物業(yè)理將自己的專項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性后并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)理合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。假設(shè)受委托的專業(yè)性的效勞達(dá)不到原物業(yè)理合同規(guī)定的和要求那么物業(yè)理應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。委托所得收益應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)剩余局部按照業(yè)主大會(huì)的使用；給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

115物業(yè)理是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？無(wú)權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)假設(shè)業(yè)主已經(jīng)付了房款那么開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)理向業(yè)主交付房屋是發(fā)商履行義務(wù)只能以開發(fā)商的名義不能以自己的名義。物業(yè)理因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因此不給業(yè)主房屋鑰匙的行為是將自己在物業(yè)理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了這是不符合法律規(guī)定的。

116業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違背了業(yè)主公約業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。雖然馬建立是真正的業(yè)主王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建立進(jìn)展約定但是約定內(nèi)容不得違背法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。盡業(yè)主并沒有違背業(yè)主公約但為了催促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違背業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)并且按照合同、法律規(guī)定可以行使業(yè)主的局部權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)而沒有處分的權(quán)利。

117物業(yè)理費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收??？物業(yè)理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收??？包括哪些費(fèi)用？支付物業(yè)理費(fèi)的義務(wù)來(lái)自于物業(yè)理合同的約定業(yè)主與物業(yè)理是合同的雙方當(dāng)事人物業(yè)理應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)理費(fèi)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)物業(yè)理費(fèi)應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩局部：①套內(nèi)建筑面積；②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。理中對(duì)于沒有獲得房產(chǎn)證的房屋物業(yè)理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)理費(fèi)假設(shè)合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)不符以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)；房通常按照房屋建成交付時(shí)開發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積為準(zhǔn)購(gòu)房人根據(jù)該提供的面積繳納物業(yè)理費(fèi)。

118承租人是否應(yīng)交物業(yè)理費(fèi)？情況下承租人要支付物業(yè)理費(fèi)？承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定因此只具有向出租人支付租金的義務(wù)沒有支付物業(yè)理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)理費(fèi)是物業(yè)理合同的義務(wù)房屋租賃合同與物業(yè)理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不能混淆。假設(shè)在房屋租賃合同中承租方與出租方約定由承租人支付物業(yè)理費(fèi)并且物業(yè)理也同意向承租人收取物業(yè)理費(fèi)那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)理費(fèi)。假設(shè)承租人到?jīng)]有支付物業(yè)理費(fèi)業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。

119小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收??？設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修？一般來(lái)說(shuō)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、、有線電視等應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)理承受委托代收前面這些費(fèi)用的不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。毫無(wú)疑問(wèn)享受這些效勞的業(yè)主要支付費(fèi)用。提供供水、供電、供氣、供熱、、有線電視效勞的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)相關(guān)線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些也可以委托物業(yè)理對(duì)公共線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)但相關(guān)費(fèi)用要由這些支付物業(yè)理不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。

參考法條：?物業(yè)理?第四十五條

120業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)？所有根底配套設(shè)施的本錢費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的都屬于不得收取的費(fèi)用。因此假設(shè)開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時(shí)要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。

121開發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)理費(fèi)進(jìn)展規(guī)定嗎？房屋預(yù)售前開發(fā)商可以與物業(yè)理就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)展協(xié)商但不能將包括物業(yè)理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)理的詳細(xì)條款規(guī)定在售樓合同中。即使開發(fā)商與物業(yè)是同一開發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。

122開發(fā)商延交房的違約金能支付物業(yè)理費(fèi)嗎？不可以。物業(yè)理費(fèi)與違約金不能互相抵銷因?yàn)槲飿I(yè)理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下開發(fā)商都會(huì)要求抵銷一年以上的物業(yè)理費(fèi)而收取一年以上的物業(yè)理費(fèi)是不合法的。業(yè)主有權(quán)回絕開發(fā)商這種用“延交房的違約金〞與“物業(yè)理費(fèi)〞相抵銷的行為；假設(shè)業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)理三方達(dá)成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議〞違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)理費(fèi)〞其余局部仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在入住手續(xù)時(shí)應(yīng)留存開發(fā)商逾交房的書面違約證據(jù)。

123房屋買了還沒住要交物業(yè)理費(fèi)嗎？要交。業(yè)主沒有入住因此水電費(fèi)可能很少但是物業(yè)理對(duì)整個(gè)小區(qū)的理是一種公共性效勞也包括對(duì)該空房的理。物業(yè)理的效勞不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停頓所以業(yè)主無(wú)是否入住只要了入住手續(xù)均應(yīng)從入住手續(xù)后按合同的約定繳納理費(fèi)。

124

對(duì)物業(yè)理提供的效勞不滿,理費(fèi)還要交嗎?應(yīng)視詳細(xì)情況而定,假設(shè)物業(yè)理的行為還不構(gòu)成違約業(yè)主仍需繳納物業(yè)理費(fèi)。但假設(shè)在物業(yè)理曾書面許諾過(guò)的前提下效勞質(zhì)量卻不合要求業(yè)主可以拒交理費(fèi)。

125房屋質(zhì)量差,理費(fèi)還要交嗎？因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系而物業(yè)理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)理根據(jù)物業(yè)理合同約定的二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任而與物業(yè)理并無(wú)直接聯(lián)絡(luò)業(yè)主不能以此為借口拖欠理費(fèi)。

126物業(yè)理費(fèi)“漲價(jià)〞辦？物業(yè)理不得單方要求增加物業(yè)理費(fèi)。物業(yè)理費(fèi)的收取應(yīng)以物業(yè)理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因調(diào)整價(jià)格外開發(fā)商和物業(yè)理都不得單方提價(jià)。假設(shè)確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)征得業(yè)主同意前方能增加。假設(shè)物業(yè)擅自進(jìn)步物業(yè)理費(fèi)的收取業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)展協(xié)調(diào)也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。

127不交水電費(fèi)物業(yè)理有權(quán)停水停電嗎？小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水和供電。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原那么用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原那么假設(shè)用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)那么供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。假設(shè)供電供水部門委托物業(yè)代收水電費(fèi)那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)物業(yè)理可以對(duì)業(yè)主停水停電。

128不交物業(yè)費(fèi)物業(yè)理有權(quán)停水停電嗎？供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電；物業(yè)理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)理兩者是不同的法律關(guān)系。停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)物業(yè)理不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)理合同中約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下物業(yè)可以以停水停電為懲罰手段在合同法上屬于設(shè)他合同條款依法理這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意否那么為無(wú)效條款業(yè)主反而可以追究物業(yè)理的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

129不交購(gòu)房款時(shí)物業(yè)理有權(quán)停水停電嗎？業(yè)主拖欠房款違背了他與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同開發(fā)商可以根據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)理與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)理合同調(diào)整假設(shè)業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)理費(fèi)物業(yè)理就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)效勞。物業(yè)聽從開發(fā)商的指使擅自停水停電的行為是的受損業(yè)主可以追究物業(yè)的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

130買了車位還要交車位理費(fèi)嗎？購(gòu)置車位與繳納車位理費(fèi)并不矛盾。購(gòu)置車位后業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)理進(jìn)展理。因此買了車位的業(yè)主仍要繳納車位理費(fèi)。

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樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)所有？樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有。?商品房買賣合同?〔示范文本〕中就有外墻面及樓頂使用權(quán)的約定不同的約定內(nèi)容有不同的法律后果。詳細(xì)分兩種情況：第一假設(shè)購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必需要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主會(huì)同意。第二假設(shè)購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)主會(huì)同意。不是上述哪種情況物業(yè)理都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)沒有權(quán)利擅自允許別人進(jìn)展利用。

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樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有？假設(shè)購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活并且所收取的廣告費(fèi)的主要局部歸業(yè)委會(huì)所有由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保、使用開發(fā)商只能收取小局部的理費(fèi)。但假設(shè)開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌只要征得業(yè)委會(huì)同意在不影響業(yè)主生活的前提下是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況假設(shè)購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象開發(fā)商就可以安裝廣告牌并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。

133物業(yè)理有權(quán)將理用房挪作他用嗎？為了物業(yè)理提供效勞的方便業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)理使用一些公用房屋但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供效勞。未經(jīng)業(yè)主的容許物業(yè)理不能將這些公用房屋挪作他用。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意物業(yè)理企業(yè)擅自改變物業(yè)理用房的由級(jí)以上地方人民房地產(chǎn)行政主部門責(zé)限改正給予警告沒收所得并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的所得收益用于物業(yè)理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)剩余局部按照業(yè)主大會(huì)的使用。

134不交專項(xiàng)維修就不能辦房產(chǎn)證嗎？是的。根據(jù)北京?歸集住