某商業(yè)街整合營銷推廣方案

大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案一、市場調研分析<一>調查時間2002年7月18日——2002年7月22日<二>調查方法采用問卷調查和問詢調查結合<三>調查目的分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標客戶購買行為及心態(tài)，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。<四>調查范圍哈密市主要商業(yè)市場<五>調查項目1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境2、哈密市商業(yè)形態(tài)3、哈密市經(jīng)營商戶4、競爭物業(yè)狀況5、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為<六>調研分析結果一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1、人口少、收入低、消費能力有限哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟發(fā)展緩慢哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。3、旅游消費不足每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數(shù)以民工居多，由于消費水平較低，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對較低，每年僅3—5萬人，對商業(yè)的貢獻相對有限。4、各商業(yè)市場缺乏亮點，差異性不強哈密市商業(yè)格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業(yè)市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠發(fā)展?jié)摿?。二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上。在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。2、商場、集貿(mào)市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。哈密市的消費主要集中于商場，集貿(mào)市場，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?、商戶忠誠度低，流動性強由于哈密市商業(yè)雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢，因此當新的市場出現(xiàn)時，立即出現(xiàn)大量商戶的流動現(xiàn)象，新的市場只需借助價格杠桿和一些炒作，即可迅速將原市場內(nèi)的一部分商戶吸引過來，如此循環(huán)往復，從而形成了哈密市商戶忠城度極低，鋪位租賃期極短，商業(yè)流動性極大的特點。4、商鋪銷售以租賃為主，產(chǎn)權銷售方興未艾哈密市前幾年商鋪銷售主要以租賃為主，包括領先、新世紀、陽光商場及各類市場，在新近的商業(yè)開發(fā)中，逐漸形成了以產(chǎn)權銷售為主的銷售形式，且多為40年產(chǎn)權銷售，包括華洋購物城、溫洲大廈等，也有一些10—20年使用權銷售的商鋪，如地下街等，一些小區(qū)在底商的開發(fā)中，也紛紛推出產(chǎn)權銷售，從而形成一般產(chǎn)權銷售的勢頭。5、商業(yè)開發(fā)速度大于商業(yè)需求速度，租金出現(xiàn)大幅下滑，價格競爭加劇哈密市在3年前，由于商業(yè)鋪面供給較少，商鋪租賃價格較高，并一直處于上升狀態(tài)，但隨著這兩年商鋪的大量供給，市場已出現(xiàn)嚴重過?，F(xiàn)象，價格一跌再跌，現(xiàn)在的租賃價格，商場的四五層及一些集貿(mào)市場已跌至400元/平方米/年，鐵路局片區(qū)已跌至300元/平方米/年，一些沿街商鋪雖然價格變動不大，但也有所回落，租賃價約在1500元—2500元/平方米/年。租金大幅回落并不能使所有市場均獲得滿意的招商效果，如領先二期免租金也不能吸引客戶進駐，而陽光商場也由四層壓縮至兩層，且大部門商戶均有從新尋找鋪面的意向，殘酷的商業(yè)競爭導致的價格競爭必將愈演愈烈。三、哈密市消費者消費形為特征1、市民收入較低，價格敏感度高哈密市市民收入水平較低，高收入人群主要集中于鐵路、銀行、電信等少數(shù)單位。由于收入較低，哈密市老百姓在購物時對價格的敏感度極高，對價格斤斤計較，中高檔產(chǎn)品在商場及品牌店打折現(xiàn)象明顯，打折幅度較高。其次，由于收入較低，缺乏購買能力，有相當多的消費者只是把轉商場當成休閑行為，在購買前也總要再三比較，購買成交率極低。2、少數(shù)民族人口少、消費水平低、購物相對集中在哈密市人口中，其中少數(shù)民族僅占33%，約6萬人口，其中以維吾爾族為主，由于人口少，再加上收入水平低，在哈密市商業(yè)消費中所占比例也較低，僅占30%左右，且消費類別主要以日常用品為主，消費周期多集中于兩節(jié)（庫爾邦節(jié)和肉孜節(jié)）及冬季。少數(shù)民族購物，主要集中在大十字片區(qū)及新豐集貿(mào)市場，一些中高檔商品消費則主要集中在以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)、購物相對集中。3、農(nóng)村消費相對集中，以冬季最旺農(nóng)村消費在哈密市商業(yè)消費中也占有一定比例，但時間上相對集中，主要集中在冬季春節(jié)前后。四、哈密市商業(yè)經(jīng)營戶調研分析我們對哈密市主要商業(yè)區(qū)的100余家商戶進行了調查，行業(yè)涉及服裝、鞋帽、箱包、家電、通訊產(chǎn)品、小商品、食品百貨、化妝品、文化用品、音像產(chǎn)品、建材、家俬、餐飲及民族特色產(chǎn)品等十幾個行業(yè)，總結出以下特征。1、經(jīng)營商戶人口構成哈密市經(jīng)營商戶以外省人居多,占到總經(jīng)營戶的60%以上，本地經(jīng)營戶不足40%，反映出本地人經(jīng)商意識不足,但從發(fā)展趨勢而言,本地人經(jīng)營戶所占比例呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2、經(jīng)營商戶行業(yè)特征外來經(jīng)營商戶主要以浙江、福建、廣東人居多，這部分人幾乎壟斷了哈密市的服裝、鞋帽、小商品市場，本地商戶經(jīng)營范圍主要局限于餐飲、百貨、食品。3、經(jīng)營商戶首選的商業(yè)市場在所有經(jīng)營戶中，第一首選是領先商廈，排名緊跟著的是新世紀商廈和地下街，選擇的理由是，處于市中心區(qū)，位置好、人流大，具發(fā)展?jié)摿Α?、經(jīng)營商戶最感興趣的新建商業(yè)市場在新建的商業(yè)市場中，溫洲商貿(mào)城、陽光大廈和華洋購物城提及率最高，其中溫洲商貿(mào)城是大部分商戶計劃首選的經(jīng)營場所，鐵路局片區(qū)商戶則首選陽光大廈作為自己未來理想的經(jīng)營場所。5、哈密市最具發(fā)展的商業(yè)區(qū)域在調查中，90%以上的商戶認為市中心——時代廣場片區(qū)是哈密市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)區(qū)域，但也有一部分商戶認為廣東路商業(yè)前景較好，理由主要基于廣東路現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展較快，如果銅礦工程上馬，必將進一步帶動該商業(yè)區(qū)域的發(fā)展。6、哈密市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)在所有被訪者中，大型超市、品牌店被提及率最高，反映出哈密市商戶對大型超市和品牌生意看好；名列第二提及率是商城和步行街；集貿(mào)市場、地下街的生意普遍不被看好。在最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)行業(yè)中，餐飲業(yè)排名最高，被普遍看好，其次是食品百貨、品牌服飾業(yè)及特色經(jīng)營。7、哈密市商戶投資意向在涉及商鋪投資意向時，幾乎60%以上的商戶都有更換商鋪的意向，反映出商戶對市場的忠誠度較低，且大部分商戶均以1——3年租賃期為多，反映出大部分商戶對生意的長遠預期不佳，隨時準備更換商鋪或改行經(jīng)營。涉及商鋪購買意向時，90%以上的商戶均不愿購買商鋪，并表示對長遠經(jīng)營信心不足，10%有購買意向的，以本地商戶為主，要用于自我經(jīng)營或投資租賃。在商鋪更換時間安排上，大部分商戶選擇今明兩年，反映出大量新的商業(yè)物業(yè)對整個商業(yè)市場形成的巨大壓力，迫使商戶從經(jīng)營不佳的市場轉出。8、經(jīng)營商戶對商鋪的配套要求無論是租賃還是購買，大多數(shù)商戶選擇了簡單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。在庫房需求上，大部分商戶均無庫房需求，只有少數(shù)經(jīng)營日用百貨、超市、建材、家電、家俬等行業(yè)商戶有庫房需求，在庫房的租或買的選擇中，所有的商戶都選擇了租。9、商鋪購買的付款方式經(jīng)營商戶在對商鋪投資時，所承受的投資金額以10——20萬元居多，其中首期款以5——10萬元居多。在付款方式選擇上，大部分客戶選擇按揭和分期付款，也有部分各戶選擇建筑分期付款，一次性付款的比例極低。10、購買商鋪的主要目的商鋪購買的目的以自用為主，其次為投資出租，完全用于增值的比例為零，但所有購買客戶對增值均十分看中。11、經(jīng)營商戶對哈密市商業(yè)房產(chǎn)價格的預期60%以上的商戶認為哈密市商業(yè)房產(chǎn)價格未來幾年內(nèi)會基本持平，而認為價格上漲和下跌則各占一半，這也反映出商戶對商業(yè)地產(chǎn)價格預期普遍不佳。12、購買商鋪時的決策因素在所有被訪商戶中，最影響商戶購買的因素是人流量大，周邊居住人口多；第二位的是發(fā)展?jié)摿谩⒁?guī)劃有特色；有政府支持和開發(fā)商信譽好、實力強則列居購買決策因素的第三位。13、哈密市漢族和少數(shù)民族商業(yè)消費額所占比例在被問及哈密市漢族和少數(shù)民族商業(yè)消費額所占比例時，大部分商戶選擇了7：3，也有部分商戶選擇了8：2或6：4，選擇6：4的商戶普遍認為少數(shù)民族在節(jié)日及結婚期間消費力較強，部分商業(yè)從中受益較大。14、如果有少數(shù)民族在一條街經(jīng)營，經(jīng)營商戶是否會選擇在這經(jīng)營？在被訪客戶中，80%以上的商戶選擇了會，認為只要生意好，這點不會影響經(jīng)營，只有20%的商戶選擇不一定，而選擇不會的為零。15、經(jīng)營商戶獲取商鋪信息的途徑在獲取商鋪信息途徑的選擇上主要為報紙和電視媒體；宣傳單和戶外廣告名列第二；余朋好友的人際傳播名列第二，反映出哈密市商戶在商鋪信息的獲取方面仍以報紙及電視為主。16、哈密市商業(yè)經(jīng)營戶資料哈密市商業(yè)經(jīng)營戶以男性為主，其中30—35歲占了絕大部分，其次為35—40歲和25—30歲的經(jīng)營商戶。在家庭結構上以三口之家居多，現(xiàn)在商鋪大部分為租賃。五、意向客戶調研分析依據(jù)大十字商業(yè)街銷售部提供的意向客戶名單，我們對所有意向客戶進行了回訪得出以下結論：1、意向客戶民漢比例在所在登記的意向客戶中，商鋪購買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為7：3，住宅購買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為8：2，由此可見，漢族市場依然是我們推廣的主體。2、意向客戶經(jīng)營行業(yè)對所有意向客戶的訪問中，經(jīng)營食品百貨的占25%，美容服務的占25%，餐飲業(yè)的占25%，投資類的占16%，其它為民族特色經(jīng)營約占8%，由此可見，食品百貨、美容服務及餐飲業(yè)是我們銷售的主體，其次為投資類和民族特產(chǎn)經(jīng)營。3、購買商戶的價格承受水平70%的客戶在購買時選擇一層鋪面作為投資對象，認為可接受的價格在3800元——4300元/平方米之間，一、二層整體購買的所占比例較小，認為現(xiàn)行2700元/平方米價格基本合理。對價格敏感性較大的是少數(shù)民族商戶，幾乎所有的少數(shù)民族商戶都反映價格過高，這主要和他們的資金實力及斤斤計較的民族個性有關，這一點，我們以后主要針對民族人士喜歡扎堆的商業(yè)經(jīng)營特性解決，以整體介入許以小利刺激該部分人群購買。4、意向客戶對大十字商業(yè)街的評價意向客戶對大十字商業(yè)街的評價主要分為二點：優(yōu)點認為該片區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)根基較好，舊城改造后具有良好的商業(yè)氛圍和投資機會，以小商品、日用百貨、食品、餐飲、服務、民族特色等行業(yè)應具有較好的發(fā)展前景。缺點認為大十字商業(yè)片區(qū)位置稍偏，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足，整個小區(qū)的開發(fā)需要2—3年時間，對該區(qū)域商業(yè)的帶動有限，需假以時日，在整個舊城改造中，施工場地對商業(yè)環(huán)境的影響較大。六、哈密市商業(yè)發(fā)展趨勢及預測依據(jù)前述分析，我們對哈密市商業(yè)市場的發(fā)展進行預測：1、未來商業(yè)競爭飽合狀況短期內(nèi)很難改善，競爭將更趨激烈哈密市人口有限，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，缺乏強勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進駐，預計未來幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更超激烈，專業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應運而生，并獲得發(fā)展。2、商鋪產(chǎn)權銷售形式更為普遍，商鋪供應是大增，價格下滑隨著舊城改造及市中心區(qū)的規(guī)劃建設，新的商業(yè)樓盤將會大量涌現(xiàn)，伴隨而來的產(chǎn)權銷售也將借勢而上，商鋪供應量的大增，必將加劇商鋪供應商間的競爭，價格競爭成為主流，整體價格走低將不可避免。3、政府缺乏有效監(jiān)管，商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)重復怪圈由于哈密市政府缺乏對商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)經(jīng)營方面的經(jīng)驗，在整個城市規(guī)劃及用地方面很有可能出現(xiàn)監(jiān)管失誤，在這種情況下，雷同的商業(yè)開發(fā)及商業(yè)經(jīng)營將不避免，必然出現(xiàn)這種交叉重復的怪圈。4、大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風景線隨著市民消費水平的提高，對品牌的追求將愈來愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。市民消費的理性討價還價能力提高及商業(yè)間的競爭力加劇，以薄利多銷為特征的大型超市必將獲得發(fā)展機會。伴隨市民經(jīng)濟水平的提高和休閑文化的盛行，商業(yè)步行街獨有的規(guī)劃特色和其集購物、休閑、觀賞、旅游為一體的特點，必將深受市民親睞，成為哈密市一道靚麗的風景線。二、SWTO分析前面我們對哈密市商業(yè)作了全面的調研分析，現(xiàn)在我們進行SWTO分析，以便在項目推廣中充分發(fā)揮優(yōu)勢，改善劣勢，利用機會，回避威脅：<一>優(yōu)勢與機會點1、大十字商業(yè)街開發(fā)成本低，成本優(yōu)勢明顯；2、整體規(guī)模大；3、資金實力雄厚；4、商業(yè)步行街規(guī)劃，新型商業(yè)形態(tài)，符合商業(yè)發(fā)展趨勢5、政府支持，舊城改造項目6、工程進度快，11月底即可完工7、順應旅游及休閑消費需求<二>劣勢及威脅點1、項目在垂直人流設計方面有缺點，需加以改進；2、前期缺乏整合推廣，形象塑造有偏差；3、營銷網(wǎng)絡滯后，銷售力不足；4、政府政策變動，影響市場信心及推廣步驟；5、大十字片區(qū)原有民族經(jīng)營格局，使民族經(jīng)營與現(xiàn)代經(jīng)營出現(xiàn)沖突；6、哈密商業(yè)市場飽合，競爭激烈，影響商業(yè)消費；三、項目定位依據(jù)我方對大十字商業(yè)街項目專項調研分析的結論，我們對大十字商業(yè)街的規(guī)劃提出部分改進，并強化了定位的重要性，供貴方?jīng)Q策。一、建筑部分1、建筑的整體定位A、整體定位：民漢融合的特色商業(yè)街B、定位依據(jù)1、商業(yè)環(huán)境問題大十字商業(yè)街地處老城區(qū)，是哈密市以前商業(yè)最繁華的區(qū)域，但隨著城市向北向西發(fā)展，大十字片區(qū)形成了以維吾爾族為主的居住區(qū)，并形成以維吾爾商業(yè)為主的商業(yè)格局，隨著大十字片區(qū)的整體改造，大十字周邊將形成民族融合的商業(yè)及居住格局，商業(yè)環(huán)境決定了大十字商業(yè)街的民漢融合的商業(yè)定位。2、大十字商業(yè)街在市場招商中面臨的問題大十字片區(qū)以前以民族商業(yè)為主，但在大十字商業(yè)街建成后，其商業(yè)檔次將大大提高，由于民族商業(yè)經(jīng)營戶數(shù)量及資金實力相對有限，且對價格的敏感度較高，僅僅依靠民族商業(yè)將很難完成招商工作，因此從市場角度考慮必須考慮民漢融合。3、大十字商業(yè)街建設成本由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿(mào)市場具有較低的成本優(yōu)勢，價格大幅下調的空間不大，在這種情況下，吸引漢族商戶進駐，提高整體市場的檔次，提高商鋪銷售價格成為必須，民漢融合成為解決價格問題的主要手段。4、差異化營銷所需具備的硬件條件為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個極具地方特色的商業(yè)市場。C、定位目標1、吸引人流目標以特色市場為炒作點，借政府支持進行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影——“哈密之窗”，以文化吸引本地消費人群及外來旅游者。2、延長消費者停留時間目標商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費者長時間停留來營造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購物，邊休閑，從而延長停留時間。3、提高顧客消費水平目標特色市場對高收入顧客及旅游客戶有極強的吸引力，并因此帶動了市場的消費水平。4、促銷目標特色的民族融合的商業(yè)市場可有效擴大目標客戶群，并可依托市場特色，實施差異化營銷，達到促銷的目標。2、建筑風格定位A、建筑風格定位民族化特色，招牌店經(jīng)營B、定位依據(jù)1、特色化經(jīng)營的必要性哈密市迄今尚無民族建筑風格特色明顯的市場，民族特色可充分凸顯商業(yè)街風格。2、休閑消費的必要性大十字商業(yè)街相對市中心較偏，如何吸引市民前來購物？文化特色成為主要吸引點，借民族建筑凸顯文化特色，倡導休閑及旅游消費，改善商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。3、招牌店經(jīng)營的必要性。特色經(jīng)營的最佳體現(xiàn)就是招牌店形式——獨門獨戶，各具風格；同時獨門獨戶的經(jīng)營方式比較適合哈密商戶的投資及經(jīng)商心理，便于銷售。3、商業(yè)符號定位A、總目標成為哈密市商圈中最可逛的地方B、分目標集購物、觀光、餐飲、娛樂、旅游于一體的商業(yè)街。C、傳播符號1、對外：哈密之窗——大十字商業(yè)步行街2、內(nèi)外：民漢融合的地方特色商業(yè)街二、功能部分<一>人流問題1、商業(yè)街人流以商業(yè)街中心花園為核心，建成大型休閑廣場，提供良好的休閑環(huán)境，與商業(yè)街的兩條街道形成環(huán)形人流。2、建筑內(nèi)的垂直人流和水平人流為促進一層人流進入二層，形成垂直人流并在二層形成水平人流，建議對商業(yè)街建筑結構進行改變，形成二層獨立的上下通道和水平通道，帶動二層人流形成，并在二樓廊閑處設休閑觀景區(qū)，延長顧客停留時間，詳細建議及依據(jù)后案詳述。<二>關于物流1、貨物倉儲大十字商業(yè)街商業(yè)形態(tài)主要集中于餐飲、娛樂、小商品、食品百貨、民族特色產(chǎn)品等行業(yè)，貨物儲量并不很大，可通過二樓及小區(qū)內(nèi)庫房調劑解決。2、停車位大十字商業(yè)街規(guī)劃有出租車停車位，解決了機動車停車問題，建議建設自行車及摩托車停車區(qū)，充分解決停車問題。3、交通考慮到哈密市現(xiàn)有的商業(yè)水平，大十字商業(yè)街實行全封閉步行街管理尚不具備條件，建議進行半封閉管理，即公交車、出租車及送貨車可入內(nèi)，其它車輛除購物外禁止駛入，同時街道內(nèi)提供購物電車，以提供良好的交通及購物環(huán)境。待商業(yè)成熟后，實行全封閉式步行街。三、建筑內(nèi)部空間的組織1、如何適應商業(yè)形態(tài)需求從哈密市未來商業(yè)發(fā)展超勢而言，商業(yè)步行街具有良好的發(fā)展前景，我們對大十字商業(yè)街的規(guī)劃定位表示肯定。其次，從哈密市商業(yè)戶獨門獨戶的經(jīng)營思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長遠發(fā)展?jié)摿Α?、如何適應第一主力店在商業(yè)街的規(guī)劃中，我們必須考慮如何適應第一主力店，形成主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，我們的主導產(chǎn)業(yè)主要集中于日用百貨、餐飲、美容美發(fā)、小商品及民族特色，商業(yè)步行街極好的解決了第一主力店的經(jīng)營問題，形成了對目標客戶極強的感召力。3、如何適應不同經(jīng)營面積商戶的需求針對商戶對面積需求的差異性，我方建議除對大面積用戶向中間商鋪引導的同時，還應考慮建筑結構上中間隔墻的拆除問題，以適應大商戶對面積的不同要求。4、如何形成街區(qū)間的人流除以中心廣場形成環(huán)形人流外，還應考慮街區(qū)間的人流，為解決街區(qū)間的人流問題，建議將整個商業(yè)街按街區(qū)不同規(guī)劃成不同特色的專業(yè)市場，并依據(jù)先購物，后餐飲娛樂的消費習慣形成消費路線，促進顧客游玩所有街區(qū)，形成街區(qū)間的人流。5、二層商業(yè)空間設計為充分盤活二層商業(yè)空間，我方建議除中間的二層商鋪進行改造，形成前樓道，自成一體的商業(yè)通道，并充分利用二層的便利條件，針對性展開招商，二層鋪面以西側為宜設計二層通道，與西區(qū)形成對應格局。四、建筑環(huán)境定位A、廣場1、廣場風格廣場是大十字商業(yè)街的核心，起著帶動人流、聚擾人流和疏散人流的作用，建筑風格極為重要，因此在廣場建筑風格上，既要體現(xiàn)民族特色，又要突出現(xiàn)代性。2、雕塑、小品雕塑建議從新設計理念上突出哈密之窗，濃縮哈密歷史及民俗文化，并形成南有哈密之窗，北有瓜鄉(xiāng)少女的對應格局，代表哈密市兩大最具特色的商圈。小品要突出哈密文化及民族特征。3、環(huán)境在環(huán)境布置上應提供大片綠地及休閑座椅，為市民提供一個良好的休閑場所。4、出入口以商業(yè)街為朝向形成購物人流的主入出口，以小區(qū)朝向形成購物人流的次出入口。B、商業(yè)街與小區(qū)的融合在后期住宅開發(fā)中，應充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構成一個大的景觀區(qū)，形成對哈密市場及外來旅游者強大的吸引力。C、外部環(huán)境的延展商業(yè)街的墻面及地面鋪磚均應有民族特色，以強化觀賞性，并加強路兩側的綠化及燈光美化，每隔10米配備休閑椅為方便顧客休息，延長客戶的停留時間。五、街區(qū)功能定位A、軸線劃分1、以中心轉盤為軸線的南北劃分以中心轉盤為軸錢，形成民漢融合，南北分治的商業(yè)格局，即軸線以北以漢族商戶為主，民族商戶為輔；軸線以南以民族商戶為主，漢族商戶為輔；形成各具特色，不同風格，整體統(tǒng)一相對獨立的兩條商業(yè)街。2、以中心商鋪為軸線的東西劃分以中心商鋪為軸錢，以西形成以小商品、日用百貨、民特產(chǎn)品等為主的商業(yè)街區(qū)，以東形成以餐飲、美容、娛樂等為主的商業(yè)街，充分利用人流環(huán)線，形成先購物，后飲食、娛樂的消費路線。B、街區(qū)劃分1、街區(qū)圖示以中心花園為中心，依據(jù)由北向南，由東到西的格局，我們將商業(yè)街劃分為四個街區(qū)，分別稱為1、2、3、4號街區(qū)。東1號街區(qū)3號街區(qū)北南2號街區(qū)4號街區(qū)西2、街區(qū)功能★1號街區(qū)：以餐飲為主，東側形成一二層共用的酒樓格局，穿叉一些規(guī)模較大的美容美發(fā)廳、酒吧等娛樂場所；西側一層鋪面主要經(jīng)營食品、日用百貨、小商品及低檔服飾?！?號街區(qū)：2號街區(qū)東側一層經(jīng)營服裝服飾，二層經(jīng)營鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。西側二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營婚紗影樓，影像制品?！?號街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂場所；西側一層鋪面主要經(jīng)營食品、日用百貨、小商品及低檔服飾?！?號街區(qū)：東側一層經(jīng)營民族服裝服飾，二層經(jīng)營地毯、布料及民特產(chǎn)品（如奇石、玉器、雪蓮、手工藝品等）。4號街區(qū)西側二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營布料、針紡織品、手工藝品及裁縫店。六、目標客戶定位依據(jù)市場調研分析，我方將大十字商業(yè)街的目標客戶定位為三類：1、現(xiàn)有經(jīng)營客戶主要集中于餐飲、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、民族特色產(chǎn)品等行業(yè)，這部分客戶是大十字商業(yè)街的主力目標客戶。2、投資客戶這部分客戶以投資為主要目的，主要是一些專門的投資戶和資金較為寬裕的經(jīng)營戶。3、新進入商戶這部分客戶以前未從事過商業(yè)經(jīng)營活動，現(xiàn)計劃進入商業(yè)經(jīng)營行業(yè)，這部分人以待業(yè)家屬及待業(yè)青年為主，家境較好，具備投資能力。七、物業(yè)服務定位為使大十字商業(yè)街更具競爭力和吸引力，建議前期即引入對商業(yè)步行街有豐富管理經(jīng)驗的商業(yè)物業(yè)管理公司進駐，為商戶提供優(yōu)質的服務，并通過軟環(huán)境的營造為商戶提供良好的服務，吸引廣大顧客光臨大十字商業(yè)街。四、品牌形象塑造〈一〉品牌形象塑的必要性哈密市人口較少，消費能力十分有限，但商業(yè)的供應量卻大大超前于消費的增長，致使商業(yè)經(jīng)營每況愈下，市場競爭激烈，對于各商業(yè)市場而言，如何聚攏人氣，找出自身的市場差異點，建立獨特的品牌形象，成為激烈競爭中的不二法則。<二>品牌文化對商業(yè)價值的貢獻商業(yè)的興旺來源于人氣的興旺，商業(yè)競爭說穿了就是品牌文化間的競爭，商業(yè)品牌文化有兩大特征：其一是以價格優(yōu)勢為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢為依托的休閑商業(yè)文化。作為大十字商業(yè)街招牌店的經(jīng)營模式，想形成整體上的價格優(yōu)勢是不可能的，那么尋求文化上的支撐，建立起集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的文化商業(yè)街，形成文化上的優(yōu)勢，從而利用品牌優(yōu)勢，建立起競爭優(yōu)勢。<三>品牌文化內(nèi)質我們既然確立了以品牌帶動整個商業(yè)的發(fā)展思路，那么尋求品牌文化的特質，找出符合大十字商業(yè)街的文化靈魂成為我們首要的任務，那么哈密的文化到底是什么呢？作為哈密市而言，自古就是中國與西方國家經(jīng)濟文化交匯的地方，歷史文化的重要性是這個城市的特征，文化交融導致