住房貸款保險合同研究

...14/14住房貸款保險合同研究房貸險概論所謂住房抵押貸款保險（以下簡稱“房貸險”）是為了化解因借款人的信用風險或抵押物的毀損與產(chǎn)權風險等，由借款人或者貸款機構向保險公司交納保險費，出現(xiàn)保險合同約定的保險事故后，保險公司補償貸款人所受損失的保險。就我國住房貸款保險發(fā)展的現(xiàn)狀而言，目前只存在住房抵押貸款財產(chǎn)保險、住房貸款保證保險、住房貸款人身保險和集住房抵押貸款財產(chǎn)保險和住房抵押貸款保證保險于一體的住房抵押綜合保險。因此，后文主要就這幾個險種進行討論。我國房貸險的產(chǎn)生與發(fā)展住房貸款市場是一個潛力巨大的市場。住房貸款業(yè)務的開展，給購房人、銀行、房產(chǎn)商都帶來了諸多益處：對購房人而言，把明天掙的錢今天拿來用，極大了提高了生活品質(zhì)；對銀行而言，拓寬了業(yè)務領域，擁有了長期、穩(wěn)定的顧客群；對房產(chǎn)商而言，則是拓寬了顧客的圍，并盤活了資金。因此，住房貸款業(yè)務一出臺，就受到社會各界的極大歡迎。但是，我們在為住房貸款給社會經(jīng)濟領域帶來繁榮而歡欣鼓舞的同時，也應當看到其復雜的法律關系后，暗藏著巨大的風險?！盁o風險，無保險”。保險制度的生命正在于防風險，那么首先應明確貸款住房制度所面臨的風險：1.1.1貸款銀行所面臨的風險1、源于房產(chǎn)商的風險：(1)房產(chǎn)商的欺詐行為。房產(chǎn)商取得貸款后，用于其他用途，或者攜款而逃；（2）經(jīng)營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓；（3）房產(chǎn)商所建樓房質(zhì)量不符合合同要求等原因，購房人要求解除購房協(xié)議，不能正常"供樓"(按約償還銀行貸款本息）；（4）房產(chǎn)商所開發(fā)樓房由于質(zhì)量或其他原因，無法領到房產(chǎn)證而使貸款無效；（5）房產(chǎn)商預售而使貸款無效。2、來源于購房人的風險：（1）自然風險，借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力的風險；（2）社會風險，因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款；（3）道德風險，一些人通過弄虛作假等不正當手段來騙取貸款，不予償還。3、源于抵押物的風險：（1）一般情況下，抵押物是貸款住房貸款安全最基本的保障，一旦借款人在還貸上發(fā)生違約行為，抵押權人有權按照合同以法定程序扣押、拍賣、變賣抵押物，獲得優(yōu)先清償。但我國貸款住房貸款法律體系和房地產(chǎn)市場體系尚未健全與缺乏相應配套措施的情況下，銀行在貸款無法收回時，卻往往難以實現(xiàn)其債權。（2）自然風險，主要包括火災、地震、洪水、雷電、冰雹等。這些風險能夠從物理性質(zhì)上改變房屋的結構和質(zhì)量，使房屋的價值遭到破壞。（3）社會風險，即人的活動，比如個人或團體的過失、疏忽、惡意（盜竊、搶劫）等行為，使房屋遭受損壞或損毀。4、銀行的流動性風險：我國發(fā)放住房貸款的金融機構主要是專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲蓄存款，屬于短期資金來源，而貸款住房貸款期限一般較長，因此，金融機構就存在著銀行以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。5、經(jīng)濟風險：住房權利人在從事與住房相關的經(jīng)濟活動時，因經(jīng)營管理不善、市場預測失誤、價格波動、通貨膨脹或利率變動等風險導致與住房相關的預期收益損失。根據(jù)保險學原理，經(jīng)濟風險不是可保風險，當相關風險因素使得經(jīng)濟環(huán)境向著不動產(chǎn)升值的方向變化時，相關權利人會得到高出正常利益的收益。1.1.2購房人所面臨的風險對購房人與其繼承人來說，其面臨的風險有如下幾個方面：（1）由于不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力的風險；（2）由于所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降，致使無力繼續(xù)歸還購房貸款的風險；（3）因無力償還購房貸款而被迫從所購房屋中遷出的風險；（4）所購房屋質(zhì)量低劣所致風險；（5）因遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋損毀、滅失的風險。1.1.3房產(chǎn)商所面臨的風險對房產(chǎn)商來說，其面臨的風險主要是由于設計與建筑單位的原因所致房屋質(zhì)量低劣而導致的風險、建筑材料價格上漲以與購房人不繼續(xù)"供樓"致其承擔連帶責任的風險王涌泉：《住房貸款法律制度研究》（五），參見://guxiang/xueshu/others/falv/200105/200105040031.htm。。王涌泉：《住房貸款法律制度研究》（五），參見://guxiang/xueshu/others/falv/200105/200105040031.htm。我國房貸險的發(fā)展現(xiàn)狀為了采取風險防措施，銀行在住房貸款中引入保險，以規(guī)避和化解風險。房貸險在我國的發(fā)展大致可以劃分為以下幾個階段:1.2.1第一階段（1992年-1994年）——起步期20世紀90年代初，我國學習新加坡實行住房公積金制度，大力推行公積金貸款以鼓勵個人購買住房。參照國外做法，由借款人將所購房屋抵押給貸款人，為避免因意外或自然災害使房屋受損，將房屋向保險公司投保。于1992年在全國率先推出了《抵押住房保險條款》，主要針對申請公積金貸款的情況。該條款作為一個地方性的試點條款，對于公積金制度的推行和住房制度的改革提供了有力的支持作用。1.2.2第二階段（1994年—1998年）——發(fā)展期當時個人購買住房己不僅僅限于公積金貸款，建行與其他商業(yè)銀行還紛紛推出了個人抵押商品房貸款。為此，人保又搶先推出了《抵押商品住房保險條款》。1995年底，天安保險公司在全國首先推出了試行的《商品房貸款保證保險條款》;1997年1月，太平洋保險公司推出包括抵押住房保險責任和保證保險責任的《中國太平洋保險公司分公司購房(貸款)綜合保險條款》(試行)，進行了保證保險的試點。住房貸款保證保險開始成為保險公司所注目的新的業(yè)務領域，但是，其還僅處于地方性試點階段。1.2.3第三階段（1998年-2000年）上升期表現(xiàn)在兩個方面:一是抵押住房保險由地方性條款逐步上升為全國性條款;二是抵押貸款定期人身保險條款開始推出。住房貸款保險產(chǎn)品日趨豐富。1998年5月，央行對《個人住房擔保貸款管理試行辦法》進行修改后頒布《個人住房貸款管理辦法》(以下簡稱《辦法》)?！掇k法》第25條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。抵押期，保險單由貸款人保管?！钡盅鹤》勘ｋU由一項具體政策上升到由全國性的部門規(guī)章加以規(guī)。而且，多家財產(chǎn)保險公司根據(jù)前期的試點經(jīng)驗，將抵押住房保險條款在《保險法》頒布后上升為全國性條款。人保在推出全國性的《個人抵押貸款房屋保險條款》的同時，還推出了附加的《個人購置住房抵押貸款保證保險條款》。中國人壽從發(fā)展自身業(yè)務，配合國家的住房信貸政策出發(fā)，先后推出了《個人購房貸款定期人壽保險條款》(1998)、《安居定期保險條款》(1999)和《國壽鴻信消費信貸定期壽險條款》(2000)。太平洋保險公司推出了《中國太平洋保險公司喜洋洋消費借貸者定期壽險條款》。第四階段（2001年-今）完善期《南方周末》于2002年9月26日《按揭購房強制保險“八宗罪”》該文指出了按揭購房強制保險的“八宗罪”:強簽“霸王合同”、指定銀行為受益人、指定保險公司、一次性收取保險費、重復保險、風險嫁接、保費不知去向、保費過高。，一石激起千層浪，保險公司、銀行與消費者的矛盾不斷升級。2006年8月，交行率先在全行圍不再強制購買房貸險，其他銀行紛紛效仿，房貸險一下子由原來的該文指出了按揭購房強制保險的“八宗罪”:強簽“霸王合同”、指定銀行為受益人、指定保險公司、一次性收取保險費、重復保險、風險嫁接、保費不知去向、保費過高。第2章合同主體分析2.1保險人按《辦法》第25條規(guī)定，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。但事實上購房人要想取得貸款，只能向銀行指定的保險公司投保，剝奪了消費者的選擇權。銀行的這種指定行為，不僅是保險強制問題，還包括銀行雙方代理的問題。2.1.1強制險問題我國雖然并未將房貸險列為強制保險，但事實上借款人欲獲得貸款必須購買保險。目前銀行對房貸險的強制逐步放寬，房貸險投保率急劇下降，在我國保險意識還不強的情形下，這勢必會加大銀行的風險。在美國和加拿大，貸款是以擔保作為最基本的風險防形式，此外是否要求購買房貸險，根據(jù)不同的情況規(guī)定不同，通常情況下，購房人在購房時除了以所購房屋作抵押擔保外，還必須購買貸款保險;但是如果購房人的首付款比例在25%以上，只要以所購房屋作為抵押擔保即可獲得貸款，不強制購買貸款保險，而購房人自愿購買貸款保險通常是為了降低首付款比例或者獲得優(yōu)惠的利率。周磊，加拿大的購房欲貸款保險[J],中國保險,2000年第3期周磊，加拿大的購房欲貸款保險[J],中國保險,2000年第3期黃始,借鑒國外經(jīng)驗綜合研究設計我國住房抵押貸款保險和擔保體制[J],房地產(chǎn)金融,2000年第7期誠然，保險合同的訂立是合同當事人意思自治的表現(xiàn)，除法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定外，購房者可以選擇是否購買保險以與向誰購買保險。2.1.2雙方代理問題房貸險的“捆綁式銷售”勢必侵犯購房者的消費選擇權。有學者指出:“各商業(yè)銀行并非故意只與家保險公司合作，剝奪消費者的選擇權，實際上是因為相關規(guī)定要求商業(yè)銀行只能與一家保險公司合作”即根據(jù)有關法律規(guī)定，一家商業(yè)銀行只能代理一家保險公司。但這并不能夠成為貸款銀行指定保險人的法律基礎。在房貸險中，當購房者委托貸款銀行代理保險業(yè)務時，貸款銀行相對于購房者而言，此時的身份是委托代理人而非保險經(jīng)紀人《保險法》第126條:“保險經(jīng)紀人是基于投保人的利益，為投保人與保險人訂立保險合同提供中介服務，并依法收取傭金的單位?！?。在房貸險中，貸款銀行既是保險人的代理人也是借款人的代理人，這實質(zhì)上是一種雙方代理行為。雖然在我國法律中對于雙方代理行為并無明確規(guī)定，但為“避免利益沖突，防代理人偏頗一方代理委托人，失其公正立場，以保護本人利益”《保險法》第126條:“保險經(jīng)紀人是基于投保人的利益，為投保人與保險人訂立保險合同提供中介服務，并依法收取傭金的單位。”魏振瀛主編，民法[M]，大學，高等教育，2000年9月第1版，第182頁；因此，為避免利益沖突而損害購房者利益時，從法律層面上應進一步明確房貸險的有關法律程序，如貸款銀行應該將雙方代理的有關容與其法律后果以通俗易懂的語言向購房者予以明確，以便于購房者自身的抉擇，一旦購房者拒絕委托貸款銀行進行房貸險，那么理應由購房者自行購買房貸保險。如此以來，既可以使房貸業(yè)務操作程序上進一步合法化，從而平衡銀行金融機構與購房者間的利益。錢瑾，房貨保險的法律思考錢瑾，房貨保險的法律思考——對《個人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定的另類解讀[J]，《金融與經(jīng)濟》2005年第2期2.2投保人住房抵押貸款保險合同的投保人一般為借款人。抵押房產(chǎn)的財產(chǎn)保險使人們在房屋與其相關利益遭受自然災害和意外事故而發(fā)生損失后，可以獲得一定的經(jīng)濟補償，幫助受災家庭迅速重建家園;人身保險使人們由于家庭成員身亡、殘疾而無力償還貸款時，不再失去居住的房屋。此外，購買保險還可以增強借款人的信用，促進房產(chǎn)資金的融通。貸款銀行為了保障資金的安全，要求借款者投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全;或者要求借款人投保房屋抵押貸款還款保證保險，己成為增強借款人的信用、安全貸放資金的一項條件。借款人在房貸險中具有保險利益，可以作為投保人。2.3被保險人有些保險公司的房貸險條款中規(guī)定借款人為被保險人，如人保《個人貸款抵押房屋綜合保險》第二條；人壽《安居定期保險條款》第三條。而也有些保險公司房貸險條款中規(guī)定貸款人為被保險人中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《商品房抵押貸款合同履約保證保險條款》第二條。如人保《個人貸款抵押房屋綜合保險》第二條；人壽《安居定期保險條款》第三條。中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《商品房抵押貸款合同履約保證保險條款》第二條。住房抵押貸款財產(chǎn)損失保險合同與住房抵押貸款人身保險合同的被保險人為借款人，而非貸款人，這一點在理論界和實務界都沒有爭議。住房抵押貸款履約保證保險是一種保證保險，學者對此產(chǎn)生了分歧：第一，以債務人為被保險人的觀點保監(jiān)會就“中國工商銀行市仙區(qū)財產(chǎn)保險市仙區(qū)支公司保證保險合同糾紛”一案，給法院告訴申訴庭發(fā)作出關于保證保險合同糾紛案的答復中認為:“保證保險是財產(chǎn)保險的一種，是指由作為保證人的保險人為作為被保證人的被保險人向權利人提供擔保的一種形式，如果由于被保險人的作為或不作為不履行合同義務，致使權利人遭受經(jīng)濟損失，保險人向被保險人或受益人承擔賠償責任。保證保險合同與保證合同的區(qū)別在于，保證合同是保證人為擔保債務人履行債務而與債權人訂立的協(xié)議，其當事人是主合同的債權人和保證人，被保險人不是保證合同的當事人。保證保險合同的當事人是債務人(被保證人)和保險人(保證人)，債權人一般不是保證保險合同的當事人，可以作為合同的第三人(受益人)?！钡诙?，以債權人為被保險人的觀點在保證保險中，保險的功能應該是保障債權的實現(xiàn)。X功成，許飛瓊，X功成，許飛瓊，財產(chǎn)保險[M」，:中國金融，2005年第414頁本文更贊成后一種觀點，因為從保險責任來看，其承保被保險人(貸款人)的放貸風險;從保險目的來看，是為了防止貸款人因投保人違約而遭受損失。董藩董藩，房地產(chǎn)金融[M]，XX:東北財經(jīng)大學，2000年，第121.頁2.4受益人目前，借款人在與保險公司簽訂保險合同時，按照銀行的要求，要特別約定銀行為第一受益人受益人是指保險合同中約定、在保險事故發(fā)生后享有保險賠償與保險金請求權的人。。也就是說，如果發(fā)生保險事故，保險公司將賠償款直接給付貸款銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險余額。受益人是指保險合同中約定、在保險事故發(fā)生后享有保險賠償與保險金請求權的人。對于住房抵押貸款中受益人的問題，法律界，保險理論界，實務界，購房者均持不同意見。銀行有關負責人認為，在貸款購房買賣中，雖然購房人擁有了產(chǎn)權但產(chǎn)權證的他項權利中記載著銀行作為抵押權人，因此作為抵押權人的銀行對抵押物的房屋具有可保利益，保險合同的受益人寫成銀行是合理的。對此消費者為，《辦法》第25條并未規(guī)定受益人是誰，而各家銀行卻都借款人將受益人強制設為銀行，自己出錢買了保險，又得不到保險金的賠償，做了“冤大頭”。本文認為受益人的問題應該針對不同險種具體情況具體分析。住房抵押貸款財產(chǎn)保險中，借款人既是投保人，又是保險房屋的所有人，因此，保險房屋如因保險事故受損，借款人便應是保險金受益人關于財產(chǎn)保險中有無受益人理論界存在爭議，本文在此使用關于財產(chǎn)保險中有無受益人理論界存在爭議，本文在此使用“受益人”這一概念僅指“優(yōu)先享有保險金請求權的人”在住房貸款人身保險合同中，借款人作為被保險人有指定受益人的權利，銀行沒有權利強迫借款人將其列為第一受益人。住房抵押貸款履約保證保險的特殊性，借款人和貸款人哪一方作為合同保險金受益人都合理。因而實務中保險金的受益人并不統(tǒng)一，有的保險條款規(guī)定借款人為保險金受益人如中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《商品房抵押貸款合同履約保證保險條款》第七條;有的保險條款規(guī)定經(jīng)被保險人同意后貸款人為保險金受益人如《XX個人抵押住房綜合保險條款》第十八條;而有的保險條款規(guī)定借款人或貸款人為保險金受益人太平洋財產(chǎn)保險公司《個人抵押貸款房屋綜合保險》第二十三條。然而，保證保險作為財產(chǎn)保險的一種，本身并不需要“受益人”，因為“財產(chǎn)保險契約之本質(zhì)，既在禁止得利，則于保險事故發(fā)生時，受損害填補之人不得因而得利，除被保險人之外，則別無所謂受益人，被保險人即受益人，受益人即被保險人，要保人與被保險人(受益人)同一人，稱之為自己利益保險;要保人與被保險人(受益人)不屬同一人，則稱之為他人利益保險，享有賠償請求權之人，除被保險人外，并無另有所謂受益人存在如中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《商品房抵押貸款合同履約保證保險條款》第七條如《XX個人抵押住房綜合保險條款》第十八條太平洋財產(chǎn)保險公司《個人抵押貸款房屋綜合保險》第二十三條鄒海林，保險法[M]，人民法院，1998年版第34頁2.5主體之間的法律關系住房抵押貸款保險合同共涉與三方當事人:購房人、銀行以與保險公司。(一)購房人與銀行之間，一方面有貸款合同關系，作為借款人享有獲得貸款利，并承擔償還貸款本息的義務;另一方面有抵押合同關系，銀行作為抵押權人有權在借款人違約的情況下依法處分抵押，并就處分價款優(yōu)先獲得清償。(二)購房人與保險公司之間存在保險合同關系，購房人作為投保人承擔支付費的義務，同時保險人有按照保險合同約定的時間承擔保險責任的義務。(三)銀行與保險公司之間沒有直接的法律關系，但抵押物滅失、毀損所獲得的保險金依法受抵押權效力的支配，而且投保人如發(fā)生保證保險合同約定險事故而喪失部分或全部還款能力時，由保險公司按照保證保險合同的約定代向銀行償還所欠的貸款。第3章合同客體——保險利益房貸險中財產(chǎn)險和人身險的保險利益易于確定，不再贅述。對于保證保險合同中的保險利益，大多數(shù)學者認為是指權利人的債權利益，即權利人在債務人不能履行債務時基于雙方之間的原基礎合同而產(chǎn)生的利益隨之喪失，權利人對債務人履約能力這一保險標的具有利害關系，符合保險利益的特征。然債權利益一般最為典型的應是信用保險利益。信用保險合同是由權利人作為投保人和保險人訂立的保險合同，保險標的是債務人的信用，在債務人不履行債務時，由保險公司代為補償。如將權利人的債權利益列為保證保險合同之保險利益的容，有將信用保險合同與保證保險合同混淆之嫌。保證保險合同是由債務人為自己的信用投保之保險合同，在合同所列之基本當事人上與信用保險合同不同。根據(jù)保險利益理論的發(fā)展和演變，對于同一保險標的可能存在不同的保險利益，保險利益趨向多元化已經(jīng)得到共識。因此，在保證保險法律關系中，除權利人對債務人的履約能力具有利害關系外，是否債務人本身也對同一保險標的享有利害關系呢?理論上關于保險利益共有三種演說:一般性保險利益學說;技術性保險利益學說;經(jīng)濟性保險利益學說。許崇苗、李利，保險合同法理論與實務[M]，法律，2002年10月第l版，第77頁。許崇苗、李利，保險合同法理論與實務[M]，法律，2002年10月第l版，第77頁。許崇苗、李利，保險合同法理論與實務[M]，法律，2002年10月第l版，第80頁。從該理論出發(fā)債務人對原基礎合同負有的履行義務而引發(fā)的損益關系當然能成為保證保險合同的保險利益。債務人以其履約能力向保險人投保，目的是使原基礎合同能得以順利履行。一旦債務人順利完成履約，債務人對原基礎合同的清償義務即告履行完畢，鑒于原基礎合同大多是雙務有償合同，不僅債權人的權益受到保護并退出原基礎合同所設定的債權債務關系，而且債務人亦從該基礎合同的履行中獲得了其期待的權益。如果債務人喪失履約能力或無力清償，意味著債務人將對原基礎合同的違約，其面臨的是與債權人約定的民事責任，這對債務人而言是法律上的負擔，是經(jīng)濟利益上的支出，是損失。如果出現(xiàn)債務人連續(xù)不還貸的情況，債務人不僅面臨合同約定的違約金條款、逾期復利罰息等違約責任，銀行也有權行使抵押權，債務人還會面臨所購商品房被拍賣、變賣，折價清償貸款的命運，無法實現(xiàn)占有、使用商品房的目的，甚至居無定所。因此，債務人與其投保的履約能力存在著必然的經(jīng)濟利益關系。從經(jīng)濟性保險利益學說進行評判，上述經(jīng)濟利益關系歸結為債務人作為投保人或被保險人因保險標的履約能力的安全而受益，因保險標的的滅失而受損。此類損益關系，從客觀上而言，是投保人或被保險人對保險標的的經(jīng)濟利益，從主觀上而言，則是種利害關系。經(jīng)濟利益是利害關系的前提，利害關系是經(jīng)濟利益的必然邏輯結論。從保險利益成立的特征來分析，這種經(jīng)濟利益關系既為法律上所承認，而且對投保的債務人而言也是種確定的利益。雖然其不似債權利益般表現(xiàn)為現(xiàn)有利益，但確實為投保人在履行保險合同與原基礎合同中可以期待的利益。而且保險利益是保證保險合同的效力要件，假如投保人對保險標的無保險利益，則訂立的保險合同不生效力。既然已將保證保險合同的投保人設計為由債務人擔當，無理由漠視投保人與保險利益的關系而將權利人的債權利益作為保證保險合同的保險利益對待，否則顯然是對保證保險合同的效力橫生障礙。綜上所述，雖然權利人之債權實現(xiàn)亦會應債務人的履約能力的變化有所受益或受損，但此“利益”的享受是針對保險人與投保人簽訂合同的最終目的而言，權利人可以向保險人請求補償損害或請求給付保險金額的利益，此乃“利得”意義的“利益”而非一種利害關系，故不宜將其作為保證保險合同的保險利益看待。保證保險合同的保險利益是存在于以債務人為投保人與其保險標的間的經(jīng)濟利益關系。第4章合同屬性與容4.1住房抵押貸款財產(chǎn)保險合同分析住房抵押貸款財產(chǎn)損失保險，是以補償?shù)盅悍慨a(chǎn)本身的損失為保險責任的保險，是為了防房產(chǎn)抵押以后可能出現(xiàn)毀損、滅失等給貸款人行使抵押權造成風險的保險。房產(chǎn)包括土地和房屋。由于土地一般不存在滅失的風險，因此，抵押房產(chǎn)的財產(chǎn)損失保險主要是房屋的損失保險。現(xiàn)有的抵押貸款房屋保險是指貸款人要求借款人將作為抵押物的房屋向保險人投保，以確保在抵押房屋因自然災害或意外事故、第三人責任等因素遭受毀損而致抵押權得不到保護時，由保險人提供保險賠償金或先予賠付的保險。雖然《合同法》第94條的規(guī)定:“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的”當事人可解除合同。但是這絕不意味著“出現(xiàn)不可抗力的自然災害致使抵押房屋受損甚至毀滅，借款人就可以不履行還款責任”。因為我們要分清住房抵押貸款合同和借款合同是兩個合同，而且抵押貸款合同只是借款合同的一個從合同，抵押權的設定只是為了增加貸款的安全性。因不可抗拒力使抵押房屋受損或毀滅，最多只能使得這份抵押合同不能正常履行而解除，并不意味著借款無法履行，借款人仍然負有按期足額還款的義務。因此，貸款抵押財產(chǎn)損失保險主要是通過對房屋的財產(chǎn)保險，以保全貸款人對房屋的抵押權，這樣，貸款人就不會因為抵押物的滅失而無法行使抵押權，同時，被保險人也避免房屋滅失的同時還承擔沉重的還款義務。房產(chǎn)包括土地和房屋。由于土地一般不存在滅失的風險，因此，抵押房產(chǎn)的財產(chǎn)損失保險主要是房屋的損失保險。4.1.1保險責任由于下列原因造成保險財產(chǎn)的直接損失，保險人負責賠償：(1)火災、爆炸;；(2)暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷；(3)空中運行物體墜落以與外來不屬于被保險人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。4.1.2除外責任1.保險財產(chǎn)因設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以與自然磨損、正常維修造成的損失和費用;2.被保險人擅自改變房屋結構引起的任何損失和費用;3.房屋貶值或喪失使用價值;4.保險標的遭受保險事故引起的各種間接損失。4.1.3保險金額上文分析認為貸款人的可保利益也是在逐年遞減的，所以，住房抵押貸款財產(chǎn)損失保險的保險金額應該分年計算:當年度保險金額=該保險年度貸款余額。然而，在許多保險公司的條款中都是以房屋的購置價來確定保險金額的如中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《個人住房抵押貸款綜合保險條款》第八條。根據(jù)成本法的公式來計算：新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格﹣建筑物的折舊。如中華聯(lián)合財產(chǎn)保險公司《個人住房抵押貸款綜合保險條款》第八條由此可見，房屋總價格基本上可分為土地價格和房屋價格，兩者都由成本、利潤、稅金三部分組成。保險公司承保圍并不包括建筑小區(qū)中的配套設施，更不包括市政公用設施(如民防、學校、商業(yè)網(wǎng)點、公路等)，而這兩大塊費用都是攤入房產(chǎn)銷售價格的。土地具有不可毀滅性和永存性，任何災害或事變只能改變地表形狀，而不能改變土地本身。所以構成房產(chǎn)的土地價值是不可能也不應該投保的。按購置價確定的保險金額是不合理的，它將土地、市政配套設施等無須保險人承擔保險責任的部分也計入其中收取保險費，顯然增加了借款人的負擔，這部分只會使投保人(借款人)白白支付保險費，并不能為貸款人增加任何保障。4.1.4保險期間保險期間為保險責任的起迄期間，具體是指保險人依保險合同開始承擔保險責任至保險責任終止的這一段期間鄒海林，保險法[M]，中民法院1998年版，第28頁鄒海林，保險法[M]，中民法院1998年版，第28頁購房人如果購買的是現(xiàn)房，則保險期限一般與《住房抵押貸款合同》的還貸期間相吻合。購房人如果買的是期房，從借款合同簽訂到房屋交付使用期間，抵押期房尚處于在建狀態(tài)。如果其遭遇風險事故，可能會使房產(chǎn)商遭受經(jīng)濟損失，因此房產(chǎn)商對在建房屋具有可保利益，為其投保建筑工程保險，這個險種是項目開發(fā)商法定必須投保的，因此，銀行并不存在風險。如華泰財產(chǎn)保險公司的抵押貸款房屋保險條款就明確規(guī)定保險標的在實際交付使用之前發(fā)生的損失和費用屬于除外責任。所以，在借款人購買期房的情況下，為了降低貸款人的放貸風險，借款人在簽訂《住房抵押貸款合同》的同時與保險人簽訂《住房抵押貸款財產(chǎn)損失保險合同》，但保險期限不應為自《住房抵押貸款合同》生效時起，而是應當自房屋交付時開始生效至借款人人按照《住房抵押貸款合同》規(guī)定清償全部貸款余額時終止。4.1.5保費費率目前保費費率的制定存在以下幾個問題：1、費率的單調(diào)性，大多數(shù)公司的費率計算都是按照年限周期進行的，大致上5年為一個費率檔次，同一個檔次的費率是一樣的。另外，所有類型房屋的費率都是一樣的。不同類型的房屋具有不同的實質(zhì)風險因素實質(zhì)風險因素是指保險標的本身所具有的足以引起或增加損失機會的客觀原因與條件，是厘定保險費率的依據(jù)。實質(zhì)風險因素是指保險標的本身所具有的足以引起或增加損失機會的客觀原因與條件，是厘定保險費率的依據(jù)。2、現(xiàn)行費率過高。住房貸款保險年費率平均水平是0.05%以上，而國外同種業(yè)務的保費要低得多，在北美和日本都不到0.005%。抵押貸款房屋保險保險責任圍主要是火災、爆炸、暴雨、冰雹與空中墜物引起的房屋損失等，且對房屋裝修損失不賠。目前建筑質(zhì)量越來越高，地震和戰(zhàn)爭又不在保險圍，因此保單中所列的保險事故導致?lián)p失的可能性微乎其微。所以，目前的這個險種費率還有下降的空間。4.1.6支付方式保險費的支付方式有躉繳躉繳保險費是投保人在訂立保險合同時一次性繳清全部保險費、分期繳費分期繳費時將保險費均分為若干期，按約定時間如年、季、月繳納一次保險費、限期繳費等多種方式分期繳費中如果繳費期短于保險期限，則稱為限期繳費方式。。實務中，一般都要求投保人采用躉繳方式一次性付清保費如中國人民財產(chǎn)保險公司《個人貸款抵押房屋綜合保險》第十五條。很多消費者和學者對此頗有微詞。單純的抵押房屋財產(chǎn)保險，在以貸款額作為保險金額，而不以貸款余額作為保險金額的情況下，保險金額是固定的，不隨貸款余額的變動而變動，所以可以采用躉繳保費的方式，當然相應的保險期限也是長期的，即期房從房產(chǎn)交付使用開始到還清貸款余額為止，現(xiàn)房與貸款期限一致。采用躉繳保費方式的，相當于將投保人每年分期繳納的等額保費投保時一次性收取，所以應考慮貨幣的時間價值，選用適當?shù)馁N現(xiàn)率對應在以后年度收取的保險費進行貼現(xiàn)，對客戶有所優(yōu)惠。在以貸款余額作為保險金額時，因為保險金額每年隨著貸款余額的減少而減少，所以采用分期繳費的方式更為合理。躉繳保險費是投保人在訂立保險合同時一次性繳清全部保險費分期繳費時將保險費均分為若干期，按約定時間如年、季、月繳納一次保險費分期繳費中如果繳費期短于保險期限，則稱為限期繳費方式。如中國人民財產(chǎn)保險公司《個人貸款抵押房屋綜合保險》第十五條以貸款額作為保險金額，采用躉繳保費的方式下繳納的保費要比以貸款余額作為保險金額，采用分期繳費的方式下繳納的保費要多。因為以貸款額作為保險金額的，被保險人在保險期所享受的保險保障是貸款額;而以貸款余額作為保險金額的，被保險人在保險期所享受的保險保障是貸款余額，逐年遞減。有的學者或保險公司認為如果逐年收取保費，保險公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔購房者不繳納續(xù)期保費的風險。雖然躉繳方式可以獲得一定的折扣（折扣是由于投保人提前支付以后年度的保費而產(chǎn)生的貼現(xiàn)率），但卻增加了消費者即期付款的壓力。4.1.7關于提前還清貸款的處理條款。在眾多保險條款中，只有少數(shù)保險公司的條款提到了提前還清貸款的處理方法《XX個人住房抵押住房綜合保險條款》、華泰財產(chǎn)保險股份的《個人抵押商品房住房綜合保險條款》和太平洋保險公司的《個人抵押商品住房保險條款》?！巴吮帷薄禭X個人住房抵押住房綜合保險條款》、華泰財產(chǎn)保險股份的《個人抵押商品房住房綜合保險條款》和太平洋保險公司的《個人抵押商品住房保險條款》4.2住房抵押貸款人身保險合同分析住房抵押貸款人身保險是指在保險期限借款人因疾病或意外傷害所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力時，由保險人承擔還貸保證保險事故發(fā)生時被保險人應承擔的全部或部分還貸責任的保險。曹建元，房產(chǎn)保險[曹建元，房產(chǎn)保險[M]，XX:XX財經(jīng)大學，2001年，第213頁4.2.1保險責任在保險期限被保險人(借款人)因疾病或意外傷害所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力時，造成連續(xù)三個月未履行或未完全履行個人房屋抵押借款合同約定的還貸責任的，由保險人按保險合同規(guī)定的償付比例，承擔還貸保證保險事故發(fā)生時被保險人應承擔的全部或部分還貸責任。構成保險責任必須具備兩個條件：其一，不可抗力風險的發(fā)生造成被保險人傷殘或死亡;其二，被保險人的傷殘或死亡造成其還貸能力部分或全部喪失，而給權利人(貸款人)造成損失。季愛東，住房金融新業(yè)務與法規(guī)季愛東，住房金融新業(yè)務與法規(guī)[M]，:中國金融，2004年第131頁在第一個條件中，不可抗力風險包括疾病和意外傷害。但是大多數(shù)保險公司的條款中只包括意外傷害事故而不包括疾病。如《個人抵押住房綜合保險條款》第三條:“還貸保證保險責任:被保險人在保險期限因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個月未履行或未完全履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸責任的，由保險人按本條款第二十一條規(guī)定的償付比例承擔被保險人出險當時《個人住房抵押借款合同》項下借款余額的全部或部分還貸責任?！痹谇懊嫖覀兎治隽思膊儆诳杀ｏL險，為了保障貸款人和借款人在住房抵押貸款中的風險，滿足借貸雙方的對保險需求，應當將疾病納入保險責任圍。但是，到目前為止只有中國人壽保險公司一家在其《安居定期保險條款》第六條中規(guī)定:“保險責任在本合同有效期被保險人身故，本公司按保險事故發(fā)生時的保險金額給付保險金，本合同終止。”4.2.2除外責任第一是由于被保險人的自殺、自傷、飲酒過度、濫用藥物、吸食或注射毒品、毆斗等犯罪行為；被保險人的疾?。槐槐ｋU人酒后駕駛或駕駛時無相應的駕駛資格，或者駕駛無有效行駛證件的交通工具；被保險人從事探險、滑雪、試駕交通工具、賽車、賽馬、登山、攀巖、潛水、蹦極、特級表演等高風險活動等四種原因?qū)е卤槐ｋU人死亡或傷殘而喪失全部或部分還貸能力的，保險人不承擔還貸保證保險責任。第二，被保險人對個人房屋抵押借款合同項下貸款利息、罰息以與出險前被保險人未按照個人房屋抵押借款合同約定履行還貸義務而拖欠的借款金額，以與其他不屬于本保險責任圍的損失和費用，保險人不負賠償責任。4.2.3保險金額保險人是以被保險人提出索賠時的貸款余額本金為保險責任的賠償限額。住房抵押貸款人身保險的保險金額在有的保險合同中被稱為賠償限額，而貸款余額是隨著被保險人還貸義務的履行而逐年減少的，所以保險金額(賠償限額)也是逐年遞減的如中國人壽保險公司《安居定期保險條款》第八條中規(guī)定:“如中國人壽保險公司《安居定期保險條款》第八條中規(guī)定:“本合同的保險金額逐年變動...…?！?.2.4保險期限住房抵押貸款人身保險合同一般都從保險人同意承保且投保人繳清保費的次日零時開始生效，保險期限與住房抵押貸款合同的期限是一致的。如中國人壽保險公司《安居定期保險條款》第五條保險期間規(guī)定:“本合同的保險期間與被保險人和貸款人簽訂的個人住房貸款合同期間一樣。”有關保險費率、保險費的支付方式以與提前還清貸款的處理與住房抵押貸款財產(chǎn)險類似，在此不再贅述。況且，在實務中，人身險常作為財產(chǎn)險的附加險投保，故在支付方式和提前還清貸款的處理上和財產(chǎn)險（主險）保持一致。實際上，保險在個人住房抵押貸款中的運用是在實踐中根據(jù)主體的不同要求被靈活運用；并且，可以創(chuàng)造出一些具有上述保險的綜合職能的個人住房抵押貸款保險品種。英國、法國、德國等歐洲國家實行的是人身保險加財產(chǎn)保險的保險模式，將傳統(tǒng)的人身保險和財產(chǎn)保險機制引入貸款市場。汪利娜，中國需要什么樣的第一保險機制[J]，中國房地產(chǎn)金融，2000年第11期汪利娜，中國需要什么樣的第一保險機制[J]，中國房地產(chǎn)金融，2000年第11期4.3住房抵押貸款履約保證保險合同分析目前的險種不能滿足投保人的實際需要，存在著品種單一，需求不旺的問題。房貸險的保險責任非常有限，尤其是財險的賠付比例非常低，借款人人身保險，經(jīng)常出現(xiàn)賠付的情況，但銀行房貸業(yè)務真正的風險在于借款人的違約風險，而這并無法在人身險中規(guī)避。作為購房者，更關心的是在因意外而無法還款的情況下，房屋的保全問題。因此除了現(xiàn)有的財險、壽險之外，保險公司應積極發(fā)展真正意義上的保證保險。由購房者支付一定數(shù)額的保費，當其因失業(yè)等問題而暫時無力償還貸款時，由保險公司負責支付，購房者有收入時償還保險公司墊付的資金。季愛東季愛東，住房金融新業(yè)務與法規(guī)[M]，:中國金融，2004年第167頁保證保險合同涉與兩類不同的法律關系：一是基礎關系即被保險人與投保人的關系；二是保險人與被保險人的關系。保證保險關系的產(chǎn)生雖是基于基礎關系，但在保險人的義務承擔上完全獨立于基礎關系之外。只要保險人與被保險人的法律關系是有效存在的，并且發(fā)生了保證保險合同約定的保險責任的發(fā)生，保險人就要根據(jù)被保險人的請求履行給付義務。保證保險合同一經(jīng)成立便產(chǎn)生獨立的權利義務關系，保證保險合同與基礎合同之間不具有主從關系，兩者各是獨立的合同，處于并存的狀態(tài)之中?！氨ＷC保險是以信用為保險利益的保險合同，是指債權人的請求權并未喪失，但因債務人不愿或無法清償而使債權人受損”最高人民法院，2000年8月28日最高人民法院，2000年8月28日(1999)經(jīng)監(jiān)字第266號。4.3.1保險責任由于投保人無法履行與被保險人(貸款人)簽訂的《住房抵押貸款合同》所約定償還貸款義務，保險人依合同約定向被保險人負責賠償。造成投保人無法履行《住房抵押貸款合同》的原因很多，如投保人因疾病或意外傷害死亡或傷殘;投保人所在單位倒閉、撤銷、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)或造成收入下降等。對于“投保人因疾病或意外傷害死亡或傷殘”這樣的風險事故在住房抵押貸款人身保險的保險責任中已經(jīng)包含，為防止保險責任交叉重復，住房抵押貸款履約保證保險的保險責任一般承保