物業(yè)管理法律制度課件

第十一章物業(yè)管理法律制度第一節(jié)物業(yè)管理概述2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2007年修訂。一、物業(yè)指已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。二、物業(yè)管理業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第十一章物業(yè)管理法律制度第二節(jié)物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主：房屋所有權(quán)人1、業(yè)主的權(quán)利：（1）接受服務(wù)；（2）提議權(quán)（召開業(yè)主大會會議）與建議權(quán)（物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)、制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則）；（3）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)（業(yè)主委員會）；（5）監(jiān)督權(quán)：業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共用部位、設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地及專項(xiàng)維修資金使用情況。（6）知情權(quán)：共用部位、設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地使用情況。第二節(jié)物業(yè)管理的具體內(nèi)容2、業(yè)主的義務(wù)：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物管區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；（2）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（3）交納專項(xiàng)維修資金；（4）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、業(yè)主的義務(wù)：（二）業(yè)主大會1、成立（1）由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

（2）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

（3）業(yè)主在區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會（只有一個(gè)業(yè)主或人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意可不成立業(yè)主大會）。浙江?。悍课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達(dá)到物業(yè)總建筑面積60％以上或者首套房屋出售并交付使用已滿2年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30％以上的，可以成立業(yè)主大會。（二）業(yè)主大會2、職責(zé)：

（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（2）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)委會成員；（3）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（4）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（5）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。2、職責(zé)：

（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；3、會議和決議方式（1）會議形式可采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式；但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加

。定期會議和臨時(shí)會議：定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則召開。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)于會議召開１５日前通知全體業(yè)主。3、會議和決議方式（2）決議方式業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

但業(yè)主大會作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。（2）決議方式（三）業(yè)主委員會——業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)1、產(chǎn)生和組成經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。主任、副主任在業(yè)委會委員中推選。（三）業(yè)主委員會——業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)2、法律性質(zhì)三種觀點(diǎn)：（1）社團(tuán)法人（2）無獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織（3）有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織屬于民事訴訟法中的其他組織；可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，享有獨(dú)立的訴訟主體資格。2、法律性質(zhì)二、物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主或業(yè)主委員會代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等活動所達(dá)成的協(xié)議。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

二、物業(yè)服務(wù)合同（一）基本內(nèi)容1、合同主體2、物業(yè)管理事項(xiàng)3、服務(wù)質(zhì)量4、服務(wù)費(fèi)用5、權(quán)利義務(wù)6、專項(xiàng)維修資金的管理與使用7、物業(yè)管理用房8、合同期限9、違約責(zé)任（一）基本內(nèi)容（二）前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間對房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動所達(dá)成的協(xié)議。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以通過簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同是商品房買賣合同的附件。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛省高院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主委員會既可以在一定條件下成為原告（第四條），也可以在一定條件下成為被告（第五條），即只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以將業(yè)主委員會作為被告提起訴訟。業(yè)主委員會在訴訟中承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，也就是實(shí)質(zhì)性處分訴訟權(quán)利、實(shí)體權(quán)利的，都必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)（第八條）。（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題（二）關(guān)于業(yè)主可否以個(gè)人名義提起訴訟問題以業(yè)主委員會參加訴訟為原則（第四條第一款、第五條），不準(zhǔn)許在業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟的情況下，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟（第六條）；未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，如果部分業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)后，也可以自己名義提起訴訟（第四條第二款）。第九條

業(yè)主委員會敗訴時(shí)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任承擔(dān)順序和范圍：可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益來支付；前述財(cái)產(chǎn)不足以支付的，剩余部分則由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施、專項(xiàng)維修資金等，一般不應(yīng)作為被執(zhí)行的對象。（二）關(guān)于業(yè)主可否以個(gè)人名義提起訴訟問題（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題堅(jiān)持法定實(shí)質(zhì)性條件即“業(yè)主大會授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”（第二十條第一款）同時(shí)適當(dāng)放寬了業(yè)主大會授權(quán)的形式，即：可以專門召開一次或數(shù)次業(yè)主大會，對授權(quán)事項(xiàng)分別進(jìn)行授權(quán)或集中授權(quán)；也可以在制定的管理規(guī)約中進(jìn)行概括授權(quán)，而無需另行召開業(yè)主大會進(jìn)行專門授權(quán)；還可以隨時(shí)根據(jù)需要，以書面形式征求全體業(yè)主意見等（第二十條第二款）。（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題（四）關(guān)于與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)的幾個(gè)問題《意見》第十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)即送達(dá)催交通知書，只有書面催交無果后，才可以提起訴訟，否則法院不予受理；同時(shí)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的方式后仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的便利方式送達(dá)。（四）關(guān)于與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)的幾個(gè)問題針對生活中較常見的問題，如物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，以及物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，從而帶來如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的數(shù)額或標(biāo)準(zhǔn)問題，也根據(jù)實(shí)際情況作出了相應(yīng)規(guī)定（第十三條、第十四條、第十五條）。針對生活中較常見的問題，如物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)問題第十九條第一款：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主可以依法請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任?！兑庖姟返谑艞l第二款規(guī)定：可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況綜合考量認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反安全保障義務(wù)。另外，在因第三人實(shí)施侵權(quán)行為造成業(yè)主損害的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是一種與其過錯(cuò)程度相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任；而且，其在賠償后可以向真正的侵害人追償。（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)問題（一）業(yè)主因室內(nèi)被盜，要求物管企業(yè)賠償糾紛（1）業(yè)主遭受了財(cái)產(chǎn)損失（2）物管企業(yè)沒有按約定或規(guī)定提供安保服務(wù)（3）前兩者之間有因果關(guān)系（二）業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身傷亡，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償糾紛；按物業(yè)服務(wù)合同約定或法律規(guī)定及物業(yè)管理企業(yè)的過錯(cuò)等因素，考慮物管企業(yè)的民事責(zé)任。（三）小區(qū)內(nèi)存放車輛等被盜或者受到損害，要求物管企業(yè)賠償糾紛。1、雙方約定車輛管理為保管合同關(guān)系2、雙方未約定對車輛管理為保管合同關(guān)系（一）業(yè)主因室內(nèi)被盜，要求物管企業(yè)賠償糾紛（六）關(guān)于“調(diào)解優(yōu)先”、高效便捷妥善化解糾紛《意見》一方面倡導(dǎo)和鼓勵(lì)運(yùn)用社區(qū)、街道組織的人民調(diào)解，以及行政調(diào)解、訴訟調(diào)解等多種調(diào)解手段，從而合理平衡各方當(dāng)事人利益；另一方面倡導(dǎo)和鼓勵(lì)當(dāng)事人和人民法院依法采取簡易程序、督促程序和小額速裁程序等，不斷完善物業(yè)服務(wù)合同糾紛快速處理機(jī)制（第十九條、第十七條。（六）關(guān)于“調(diào)解優(yōu)先”、高效便捷妥善化解糾紛第十一章物業(yè)管理法律制度第一節(jié)物業(yè)管理概述2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2007年修訂。一、物業(yè)指已經(jīng)建成并投入使用的房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。二、物業(yè)管理業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第十一章物業(yè)管理法律制度第二節(jié)物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主：房屋所有權(quán)人1、業(yè)主的權(quán)利：（1）接受服務(wù)；（2）提議權(quán)（召開業(yè)主大會會議）與建議權(quán)（物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)、制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則）；（3）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)（業(yè)主委員會）；（5）監(jiān)督權(quán)：業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共用部位、設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地及專項(xiàng)維修資金使用情況。（6）知情權(quán)：共用部位、設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地使用情況。第二節(jié)物業(yè)管理的具體內(nèi)容2、業(yè)主的義務(wù)：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和物管區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；（2）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（3）交納專項(xiàng)維修資金；（4）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、業(yè)主的義務(wù)：（二）業(yè)主大會1、成立（1）由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

（2）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

（3）業(yè)主在區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會（只有一個(gè)業(yè)主或人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意可不成立業(yè)主大會）。浙江?。悍课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達(dá)到物業(yè)總建筑面積60％以上或者首套房屋出售并交付使用已滿2年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30％以上的，可以成立業(yè)主大會。（二）業(yè)主大會2、職責(zé)：

（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（2）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)委會成員；（3）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（4）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（5）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。2、職責(zé)：

（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；3、會議和決議方式（1）會議形式可采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式；但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加

。定期會議和臨時(shí)會議：定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則召開。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)于會議召開１５日前通知全體業(yè)主。3、會議和決議方式（2）決議方式業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

但業(yè)主大會作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。（2）決議方式（三）業(yè)主委員會——業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)1、產(chǎn)生和組成經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。主任、副主任在業(yè)委會委員中推選。（三）業(yè)主委員會——業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)2、法律性質(zhì)三種觀點(diǎn)：（1）社團(tuán)法人（2）無獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織（3）有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織屬于民事訴訟法中的其他組織；可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，享有獨(dú)立的訴訟主體資格。2、法律性質(zhì)二、物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主或業(yè)主委員會代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等活動所達(dá)成的協(xié)議。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

二、物業(yè)服務(wù)合同（一）基本內(nèi)容1、合同主體2、物業(yè)管理事項(xiàng)3、服務(wù)質(zhì)量4、服務(wù)費(fèi)用5、權(quán)利義務(wù)6、專項(xiàng)維修資金的管理與使用7、物業(yè)管理用房8、合同期限9、違約責(zé)任（一）基本內(nèi)容（二）前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間對房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動所達(dá)成的協(xié)議。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以通過簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同是商品房買賣合同的附件。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛省高院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主委員會既可以在一定條件下成為原告（第四條），也可以在一定條件下成為被告（第五條），即只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項(xiàng)發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以將業(yè)主委員會作為被告提起訴訟。業(yè)主委員會在訴訟中承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，也就是實(shí)質(zhì)性處分訴訟權(quán)利、實(shí)體權(quán)利的，都必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)（第八條）。（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題（二）關(guān)于業(yè)主可否以個(gè)人名義提起訴訟問題以業(yè)主委員會參加訴訟為原則（第四條第一款、第五條），不準(zhǔn)許在業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟的情況下，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟（第六條）；未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，如果部分業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)后，也可以自己名義提起訴訟（第四條第二款）。第九條

業(yè)主委員會敗訴時(shí)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任承擔(dān)順序和范圍：可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益來支付；前述財(cái)產(chǎn)不足以支付的，剩余部分則由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施、專項(xiàng)維修資金等，一般不應(yīng)作為被執(zhí)行的對象。（二）關(guān)于業(yè)主可否以個(gè)人名義提起訴訟問題（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題堅(jiān)持法定實(shí)質(zhì)性條件即“業(yè)主大會授權(quán)的事項(xiàng)，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”（第二十條第一款）同時(shí)適當(dāng)放寬了業(yè)主大會授權(quán)的形式，即：可以專門召開一次或數(shù)次業(yè)主大會，對授權(quán)事項(xiàng)分別進(jìn)行授權(quán)或集中授權(quán)；也可以在制定的管理規(guī)約中進(jìn)行概括授權(quán)，而無需另行召開業(yè)主大會進(jìn)行專門授權(quán)；還可以隨時(shí)根據(jù)需要，以書面形式征求全體業(yè)主意見等（第二十條第二款）。（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題（四）關(guān)于與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)的幾個(gè)問題《意見》第十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)即送達(dá)催交通知書，只有書面催交無果后，才可以提起訴訟，否則法院不予受理；同時(shí)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的方式后仍不能送達(dá)的，可以采取在欠費(fèi)業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)內(nèi)張貼公告的便利方式送達(dá)。（四）關(guān)于與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)的幾個(gè)問題針對生活中較常見的問題，如物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效或者撤銷后，已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，雙方對物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有約定、約定不明且又協(xié)商不成的，以及物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)