普羅旺斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第頁(yè)“普羅旺斯小鎮(zhèn)”營(yíng)銷(xiāo)策劃方案本方案主要內(nèi)容：一、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析三、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)四、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及客戶(hù)特征五、項(xiàng)目宣傳推廣策略六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略七、項(xiàng)目上市成功及持續(xù)成成交保證措施八、確保開(kāi)盤(pán)的必備條件九、整體宣傳推廣及銷(xiāo)售的具體時(shí)間安排項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)1、總體競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)延續(xù)2004年的平穩(wěn)勢(shì)頭，2005年的貴陽(yáng)樓市將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)整體進(jìn)入理性發(fā)展的時(shí)期，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，市場(chǎng)總體趨于成熟，具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1．1-1、大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨、地產(chǎn)新貴崛起如果說(shuō)，上世紀(jì)90年代初是貴陽(yáng)房地產(chǎn)的起步階段，90年代末是貴陽(yáng)房地產(chǎn)的成長(zhǎng)期，則自2002年以來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。伴隨著貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)10余年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場(chǎng)消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)的提高，貴陽(yáng)樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開(kāi)發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開(kāi)發(fā)規(guī)模大、開(kāi)發(fā)成本相對(duì)低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。大盤(pán)規(guī)?；_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成為樓市的開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)樓市10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下30個(gè)，50萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺(tái)。盡管同廣州、北京、重慶等地的3000畝、萬(wàn)畝大盤(pán)相比，貴陽(yáng)大盤(pán)的單個(gè)體量相對(duì)較小，但對(duì)于城市常住人口僅160余萬(wàn)人，年成交量不足150萬(wàn)平方米的貴陽(yáng)市場(chǎng)而言，不管你愿不愿意，可以這樣認(rèn)為，貴陽(yáng)的大盤(pán)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。2005年就是貴陽(yáng)大盤(pán)時(shí)代的啟動(dòng)年。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并形成了一定的市場(chǎng)影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢(shì)、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，共同來(lái)發(fā)展和分享貴陽(yáng)的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的天意公司房開(kāi)、民營(yíng)的麒龍房開(kāi)等。出于對(duì)市場(chǎng)的看好，云南官房集團(tuán)也在貴陽(yáng)風(fēng)光的走了一回云南秀，而更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，如振華集團(tuán)、澳龍房開(kāi)等。相信2005年將會(huì)有更多的地產(chǎn)新貴在貴陽(yáng)的地產(chǎn)舞臺(tái)上崛起。1．1-2、開(kāi)發(fā)量持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈據(jù)了解，2005年城市中心區(qū)將保持約100萬(wàn)平方米相對(duì)平穩(wěn)的開(kāi)發(fā)量。主要的開(kāi)發(fā)量將集中在三橋、烏當(dāng)、貴陽(yáng)幾個(gè)區(qū)域，以上三個(gè)區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計(jì)達(dá)到550萬(wàn)平方米，其中三橋區(qū)域定點(diǎn)項(xiàng)目約20個(gè)，未來(lái)將陸續(xù)推出的開(kāi)發(fā)量將達(dá)250萬(wàn)平方米。烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約80萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工上市。貴陽(yáng)新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃200萬(wàn)平方米的森活林城也將在推出，如果進(jìn)展順利預(yù)計(jì)近幾年有近220萬(wàn)平方米項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在如此大的新開(kāi)工面積和以往的在建面積雙重壓力下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，如何在貴陽(yáng)增長(zhǎng)相對(duì)緩慢的銷(xiāo)售總量中分取更多的份額，成了各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作的重中之重，進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板聯(lián)合道路等等，相信會(huì)成為2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作的熱門(mén)話(huà)題。誰(shuí)能在2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上引領(lǐng)風(fēng)騷呢？1．1-3、三橋、貴陽(yáng)、烏當(dāng)將會(huì)成為樓市中的新亮點(diǎn)。三橋在貴陽(yáng)的城市老版圖上一直處于配角角色，長(zhǎng)期以來(lái)給人以交通不便、環(huán)境糟糕、缺乏人文氣息的印象，但隨著大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施、貴陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，三橋已經(jīng)今非昔比。憑著連接貴陽(yáng)新老城區(qū)，緊連貴州貴遵、貴黃兩大交通干道，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢(shì)，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開(kāi)發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽(yáng)本土較為成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)將在這塊土地上演繹出新的貴陽(yáng)地產(chǎn)風(fēng)云錄。貴陽(yáng)新區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的強(qiáng)力開(kāi)發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，對(duì)貴陽(yáng)市民仍至全省人民來(lái)講貴陽(yáng)已經(jīng)不再是海市蜃樓，以貴陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，從吸引眼球到實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)，相信只是時(shí)間問(wèn)題而已，而且貴陽(yáng)給其他板塊的時(shí)間已經(jīng)不太長(zhǎng)了。1．1-4、二手房日趨活躍、梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢(shì)頭增速，交易量和交易價(jià)格明顯增加，房地產(chǎn)消費(fèi)形成了一個(gè)基本的梯級(jí)模式：“沒(méi)房的租房、有房的換房、換房的投資房”。二手房市場(chǎng)初步與商品房市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)的發(fā)展，在一定程度上推進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。隨著市民住房梯級(jí)消費(fèi)觀念的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和成熟，政府對(duì)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件的推動(dòng)，貴陽(yáng)的二手房交易市場(chǎng)將更加活躍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的增強(qiáng)，將給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的動(dòng)力源。1．1-5、宏觀經(jīng)濟(jì)走好，消費(fèi)力量分流根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，2004年中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度達(dá)13.7%，貴陽(yáng)的GDP增長(zhǎng)達(dá)到12.9%，城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，市民的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長(zhǎng)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)劃分，1000美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨，這一切無(wú)疑為市民購(gòu)房、改善居住條件提供了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。在看到這些利好空間的同時(shí)，應(yīng)該也看到市場(chǎng)消費(fèi)力量被其他消費(fèi)行為分流的趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的調(diào)整，近期以來(lái)國(guó)家整頓金融市場(chǎng)的系列政策出臺(tái)，中國(guó)熊寂多年的股市在進(jìn)入2005年后呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，股市春天到來(lái)的說(shuō)法吸引部分投資者的目光，持幣待購(gòu)的地產(chǎn)投資客增多。隨著股市的復(fù)舒，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，地產(chǎn)投資客的減少將是一個(gè)不可回避的事實(shí)。先買(mǎi)車(chē)、還是先買(mǎi)房？在年輕一族的消費(fèi)天平上，已經(jīng)不在是買(mǎi)房一邊倒的局面，對(duì)有房的中年消費(fèi)者而言，購(gòu)買(mǎi)私家用車(chē)也成為熱門(mén)話(huà)題，在中國(guó)汽車(chē)行業(yè)的鼓動(dòng)下，先購(gòu)車(chē)，占緩購(gòu)房或換房，對(duì)樓市消費(fèi)的分流將產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?。影響力有多大？看看滿(mǎn)街的車(chē)流，貴陽(yáng)每日新上牌近100臺(tái)的記錄，不得不承認(rèn)，樓市消費(fèi)多了一個(gè)對(duì)手。貴陽(yáng)樓市在存量補(bǔ)貼政策的取消，銀行購(gòu)房貸款門(mén)檻的提高等因素的影響下，即使個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入不斷增長(zhǎng)，在相對(duì)較低的工作水平與日趨增高的樓價(jià)的差距面前，消費(fèi)力量的合理回歸是貴陽(yáng)樓市不可避免的一個(gè)局面。1．1-6、綜合因素影響、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升2005年貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步增強(qiáng)，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開(kāi)發(fā)商們將會(huì)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過(guò)環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來(lái)提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代一去不返，在貴陽(yáng)這個(gè)土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、以鋼材為代表的建筑原材料上漲等因素，2005年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房?jī)r(jià)向上漲的日子可以預(yù)測(cè)也就不遠(yuǎn)了，不漲價(jià)是不太可能的，只是漲多少罷了。1．2競(jìng)爭(zhēng)板/項(xiàng)目重點(diǎn)調(diào)查研究1.2-1、重點(diǎn)板/區(qū)域市場(chǎng)分析南明區(qū)行情1）、提要核心區(qū)域均值：約3300元／平方米東山、水口寺區(qū)域均值：約1600元／平方米油榨街區(qū)域均值：約2850元／平方米太慈橋區(qū)域均值：約2000元／平方米2）、板樓市概述南明區(qū)是貴陽(yáng)的傳統(tǒng)核心區(qū)域，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及景觀資源。經(jīng)過(guò)多年的改造開(kāi)發(fā)，區(qū)域中心內(nèi)已經(jīng)基本無(wú)地可用，少量高層項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓市已經(jīng)向城郊結(jié)合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在太慈橋、朝陽(yáng)洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三個(gè)方向。由于該板的區(qū)域位置及自然地理，該板目前的規(guī)劃定位主要以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主。3）、細(xì)分區(qū)域情況3．1）、核心區(qū)均價(jià)均值：3300元／平方米價(jià)格區(qū)間：2460-8500元/平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：藍(lán)波灣8500元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：金地苑（多層），2460元／平方米區(qū)域樓市特征：該區(qū)域項(xiàng)目主要以高層項(xiàng)目供應(yīng)、多層單位極少。受用地條件限制，項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，集中在1.1-4.5萬(wàn)方之間，少數(shù)項(xiàng)目在8-13萬(wàn)方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結(jié)合，群樓主要用做商業(yè)和寫(xiě)字樓，很少有純居住項(xiàng)目。供應(yīng)戶(hù)型主要為130-180平米的大屋，布局多為三房和四房，少數(shù)項(xiàng)目供應(yīng)80-120平方米3．2）、太慈橋、朝陽(yáng)洞區(qū)域均價(jià)均值：2000／平方米價(jià)格區(qū)間：1390-2700元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：鳳凰佳苑（高層單位）2700元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：快樂(lè)家園（經(jīng)濟(jì)適用房）1390元／平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、小高層為輔的小區(qū)式物業(yè)類(lèi)型。供應(yīng)戶(hù)型主要為90-130平米小三房和舒適三房，兩房單位集中在75-90平方米3．3）、油榨街、龍洞堡均價(jià)均值：2850元／平方米價(jià)格區(qū)間：2380-3700元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：經(jīng)典時(shí)代3700元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：空缺區(qū)域樓市特征：項(xiàng)目多為小區(qū)性社區(qū)，產(chǎn)品供應(yīng)全面，小高層、高層、多層均有供應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)模5-16萬(wàn)平方米、項(xiàng)目定位多元化，中、高、低端產(chǎn)品均可選擇。因項(xiàng)目供應(yīng)多元化，供應(yīng)單位主要為兩房和三--四房產(chǎn)品，面積輻射面寬，不集中。具備一定規(guī)模，擁有自身配套，小區(qū)環(huán)境普遍較好，但周邊環(huán)境和社會(huì)配套一般，空氣質(zhì)量受工業(yè)影響較差，銷(xiāo)售也和價(jià)格也因此受到一定限制。重要個(gè)盤(pán)：中天世紀(jì)新城項(xiàng)目概況小區(qū)總占地面積78.9萬(wàn)㎡，總建筑面積100萬(wàn)㎡，容積率1.26，小區(qū)綠化率為45%，共分為12個(gè)組團(tuán)，總戶(hù)數(shù)6000余戶(hù)，規(guī)劃居住總?cè)丝?萬(wàn)余人。其中一期別墅區(qū)占地面積8.44萬(wàn)㎡，建筑面積5.42㎡，容積率0.64，共229戶(hù)。二期總戶(hù)數(shù)約700戶(hù)，建筑面積約10萬(wàn)㎡。項(xiàng)目擬修建一個(gè)10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建70000㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地50000㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè)5000㎡的社區(qū)醫(yī)療中心?，F(xiàn)一期會(huì)所已修好（即現(xiàn)在的銷(xiāo)售大廳兼開(kāi)放會(huì)所），一期還有一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、組團(tuán)廣場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。項(xiàng)目目前開(kāi)發(fā)建設(shè)的是第一組團(tuán)“TOWNHOUS別墅”和二組團(tuán)（拆遷還房），一期別墅共229套，現(xiàn)已交付的約85套，且已有部分業(yè)主入伙裝修?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在2004年底前可全部完工。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)在04年初動(dòng)工，計(jì)劃開(kāi)工約10萬(wàn)㎡，計(jì)劃竣工8萬(wàn)㎡。整個(gè)新城的總工期約在8年左右。銷(xiāo)售情況，一期銷(xiāo)售約75%，別墅起價(jià)為4000元/㎡，均價(jià)在4400元/㎡，最高價(jià)達(dá)到5500元/㎡。二期預(yù)計(jì)均價(jià)約1850元/㎡。別墅區(qū)的物管費(fèi)現(xiàn)為每月1.3元/㎡(暫定)。項(xiàng)目特點(diǎn)及簡(jiǎn)評(píng)賣(mài)點(diǎn)：1、規(guī)模宏偉、規(guī)劃超前、配套完善，距離城市核心區(qū)近。2、中天公司多年經(jīng)營(yíng)，具備一定市場(chǎng)影響力的中天品牌?？剐裕?、周邊自然環(huán)境不佳，南明河下游情況惡劣。2、區(qū)域開(kāi)發(fā)不成熟，人氣不足。3、道路情況差，現(xiàn)有交通不便。4）、板發(fā)展趨勢(shì)向城郊結(jié)合部發(fā)展是區(qū)域不二的方向，但從城市發(fā)展和建設(shè)持續(xù)用地情況來(lái)看，龍洞堡、油榨街片區(qū)其未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，從多家公司在此拿地、政府有計(jì)劃出讓土地、城市建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等各方面情況分析，該區(qū)域的未來(lái)值得市場(chǎng)關(guān)注。云巖區(qū)行情1）、提要核心區(qū)域均價(jià)：約3288元／平方米大營(yíng)坡、茶店區(qū)域均價(jià)：約2000元／平方米頭橋、三橋區(qū)域均價(jià)：約2000元／平方米2）、板樓市概述云巖區(qū)是貴陽(yáng)的傳統(tǒng)核心區(qū)域，經(jīng)濟(jì)總量全省第一，各種大型批發(fā)、貿(mào)易中心云集，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及配套資源，但城市居住環(huán)境較南明區(qū)弱。經(jīng)過(guò)多年的改造開(kāi)發(fā)，區(qū)域核心區(qū)域內(nèi)已經(jīng)基本無(wú)地可用，少量高層項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)。伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貴陽(yáng)整體發(fā)展方向的展開(kāi)，區(qū)域內(nèi)樓市主要向大營(yíng)坡、茶店區(qū)域，頭橋、三橋區(qū)域兩個(gè)方向發(fā)展。由于該板的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及自然地理，兩個(gè)發(fā)展方向內(nèi)的用地情況較為完整且具備一定的規(guī)模，該板內(nèi)項(xiàng)目的規(guī)劃定位主要以經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主，多以大規(guī)模項(xiàng)目面市。3）、細(xì)分區(qū)域情況3．1）、核心區(qū)均價(jià)均值：3288元／平方米價(jià)格區(qū)間：2680-4800元/平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：新聯(lián)華苑，2680元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：貴山城市花園4800元／平方米區(qū)域樓市特征：商住結(jié)合的高層項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)主流，少量多層項(xiàng)目出現(xiàn)在區(qū)域邊緣。項(xiàng)目規(guī)模主要集中在2-4萬(wàn)平方米，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到11萬(wàn)平方米，高層項(xiàng)目一般均有3-5層的商業(yè)用房，但經(jīng)營(yíng)情況不佳。中高端客戶(hù)定位。80-190平方米是區(qū)域供應(yīng)單位的面積區(qū)間，主要供應(yīng)單位面積為1103．2）、大營(yíng)坡、茶店區(qū)域均價(jià)均值：2000元／平方米價(jià)格區(qū)間：1500-3000元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：中天花園（普通產(chǎn)品）約3000元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：心怡園（經(jīng)濟(jì)適用房）1500元／平方米區(qū)域樓市特征：經(jīng)濟(jì)適用房和中端產(chǎn)品是該區(qū)域的主要特征，供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型以多層為主、小高層為輔。項(xiàng)目規(guī)模趨于兩個(gè)方向，1.9-6萬(wàn)平米和30、100萬(wàn)方的大盤(pán)在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)，項(xiàng)目主要以住宅小區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)。大盤(pán)項(xiàng)目?jī)?nèi)有少量高端產(chǎn)品供應(yīng)。容積率走低。面積跨度大，從48-200平米均有供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)使用房單位面積小型化，面積主要集中在120平方米以下。普通商品房中的小面積單位55-70（兩房）有一定比例，110-130平米（三房）是供應(yīng)主力。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，云巖政府的北進(jìn)，區(qū)域不適合居家的局面得到改善，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目均有一定的配套和環(huán)境3．3）、頭橋、三橋均價(jià)均值：2000元／平方米價(jià)格區(qū)間：1550-2450元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：智慧龍城約2450元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：廣信四季家園1550／平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、輔以小高層和高端產(chǎn)品的大型住宅小區(qū)是各項(xiàng)目的共同特點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模在16-55萬(wàn)平方米，該區(qū)域是貴陽(yáng)市場(chǎng)的大盤(pán)區(qū)，集中有數(shù)個(gè)蓄勢(shì)待發(fā)的項(xiàng)目，如貝地盧加諾、圣泉流云、楓丹白鷺城市花園、宏泰房開(kāi)蘋(píng)果園項(xiàng)目等，規(guī)模、品質(zhì)都比較上乘，預(yù)計(jì)今年底會(huì)是產(chǎn)品放量集中區(qū)。因地處城市邊緣，配套缺乏，項(xiàng)目多自建配套，目前各項(xiàng)目主要在開(kāi)發(fā)初期，項(xiàng)目形象未能完好展示。單位面積60-200平方米，主力供應(yīng)面積在110-140重要個(gè)盤(pán)：中天花園項(xiàng)目概況整個(gè)小區(qū)占地1400多畝，總建筑面積110萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)7800余戶(hù)，規(guī)劃總居住人中3萬(wàn)人。小區(qū)容積率1.15，綠化率40%。主要由多層，小高層，別墅和部分花園洋房構(gòu)成現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間。交房為毛坯房，衛(wèi)生間有粗裝修，進(jìn)戶(hù)門(mén)為鋼板防盜門(mén)，窗為白色鋁合金窗，有管道純凈水。小現(xiàn)已修好并投入使用的有幼兒園，中、小學(xué)，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，休閑廣場(chǎng)，郵政，電信，銀行，超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。區(qū)內(nèi)24小時(shí)閉路電視監(jiān)控?，F(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況一般，小區(qū)五個(gè)組團(tuán)已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷(xiāo)售情況不甚理想，2180元/㎡起價(jià)，最高價(jià)小高層近3000元/㎡，均價(jià)在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)別墅在2004年6月開(kāi)盤(pán)。小區(qū)前兩期已全部交付，玉蘭園已交付但還未售馨（臨街的一帶多層較為難走，山腰下的小高層走勢(shì)較好），月亮湖現(xiàn)正在做基礎(chǔ)，同時(shí)有二套別墅正在裝修作示范單位，目前可預(yù)訂（20萬(wàn)元的訂金），具體交房時(shí)間未能確定。中天花園地處貴陽(yáng)市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，三縣一市并入貴陽(yáng)后，貴陽(yáng)市城區(qū)的擴(kuò)張，小區(qū)正好處于“大貴陽(yáng)”的中心位置，向東北面擴(kuò)展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有17、25、82及效區(qū)等多路大中巴車(chē)往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個(gè)適合居住的大型社區(qū)。項(xiàng)目特點(diǎn)及簡(jiǎn)評(píng)賣(mài)點(diǎn)：1、規(guī)模宏偉、配套成熟，距離城市核心區(qū)近。2、多年經(jīng)營(yíng)，入住率高，人氣較旺，知名度高?？剐裕?周邊自然環(huán)境不佳。2、開(kāi)發(fā)多年產(chǎn)品顯得陳舊，小區(qū)形象不佳。3、規(guī)劃較早，產(chǎn)品老化，小區(qū)協(xié)調(diào)性差。4）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷向外發(fā)展，走大盤(pán)線(xiàn)路是該區(qū)域的主要特點(diǎn)，現(xiàn)在和未來(lái)幾年內(nèi)大營(yíng)坡、茶點(diǎn)區(qū)域和頭橋、三橋區(qū)域是重點(diǎn)發(fā)展方向，并能形成市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)地區(qū)。小河區(qū)行情1）、提要區(qū)域均價(jià)均值：1600元元／平方米價(jià)格區(qū)間：1100-2300元/平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：興隆城市花園一期，2000元／平方米（普通單位）最低價(jià)個(gè)盤(pán)：瑞和家園，1100元／平方米2）、板樓市概述成規(guī)模的中高檔項(xiàng)目是區(qū)域樓市的總體特點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。重視社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，但經(jīng)營(yíng)欠佳。項(xiàng)目規(guī)?？缍却螅瑥?萬(wàn)-30萬(wàn)平方米不等，受到土地供應(yīng)的限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)在現(xiàn)階段走向小性化。單位面積40-200平方米，主力供應(yīng)面積分成70-90平方米的二房、小三房單位，110-140平方米重要個(gè)盤(pán)：中興世家項(xiàng)目概況總用地面積68180㎡（土地使用年限70年）?？偨ㄖ娣e約12.5萬(wàn)㎡?？傄?guī)劃居住戶(hù)數(shù)約750戶(hù)，總?cè)丝诩s2300人。其中一期約600戶(hù)，二期約80戶(hù)，三期約70戶(hù)。綠化率39%，容積率約1.8，車(chē)位比例1：0.3。住宅：多層普通住宅，面積60—200㎡，主力面積78--134㎡，其中主要分78、85㎡兩房一廳小戶(hù)型和123、134㎡三房?jī)蓮d兩個(gè)產(chǎn)品段。項(xiàng)目配套社區(qū)森林公園、休閑健身廣場(chǎng)、人工湖、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商業(yè)街，社區(qū)會(huì)所，社區(qū)主入口大型水景園林。該項(xiàng)目于03年初開(kāi)發(fā)，進(jìn)展順利一期住宅已經(jīng)基本交付，現(xiàn)房銷(xiāo)售。同期小區(qū)會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，森林公園、入口大型水景園林均已經(jīng)建成投入使用。二期建設(shè)目前已經(jīng)基本完成，04年6月份已交付，同時(shí)別墅產(chǎn)品推向市場(chǎng)。整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在05年初完成。項(xiàng)目特點(diǎn)及簡(jiǎn)評(píng)賣(mài)點(diǎn)：1項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好。2配套相對(duì)完善，產(chǎn)品供應(yīng)全面?？剐裕?交通不便，密度較大。2緊鄰工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和鐵路線(xiàn)。4）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷小河政府2004年的發(fā)展重點(diǎn)將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過(guò)漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。小河的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不再向南部移動(dòng)。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性持續(xù)供應(yīng)的主要是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個(gè)主要樓盤(pán)。黃河路以東，熱銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)量較2003年略有下降，目前較有規(guī)模有環(huán)境且銷(xiāo)售情況較好的樓盤(pán)以“中興世家”為首。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江路各地塊”的啟動(dòng)錦上添花。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動(dòng)以及云凱頤園的開(kāi)盤(pán)也將使此地快成為小河區(qū)今年的熱點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目普遍不旺。就目前的情況來(lái)看，小河的房?jī)r(jià)仍是和樓盤(pán)的規(guī)模、檔次以及配套等較為緊密。烏當(dāng)區(qū)行情1）、提要區(qū)域核心均值：多層均價(jià)：1380元／平方米價(jià)格區(qū)間：1080-1680元/平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：銀泰花園1080元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：金田家園1680／平方米（變維單位）小高層均價(jià)均值：1590元／平方米價(jià)格區(qū)間：1380-1800元/平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：新星園1380元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：天驕豪園1800元／平方米2）、板樓市概述新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來(lái)居上之勢(shì)。2001年，該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本還是低檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，2002-2003年，隨著一大批外來(lái)投資者的相繼續(xù)進(jìn)入，使該板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)驟然升溫，項(xiàng)目質(zhì)素也得到大幅度的提升，住宅預(yù)售價(jià)格迅速上升到1380元/M2左右（多層均價(jià)）。多層帶商鋪是該區(qū)域樓市的一個(gè)特征，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要以多層為主，帶部分小高層。項(xiàng)目規(guī)模由2000平方米-10平方米間不等，規(guī)模普遍偏于中小，主要以5供應(yīng)戶(hù)型由50-200平方米，主力單位為70-90平米兩房和90-130平米三房構(gòu)成，四房單位面積集中在140-160重要個(gè)盤(pán)：烏當(dāng)藍(lán)波灣、城市山水公園項(xiàng)目概況烏當(dāng)藍(lán)波灣位于烏當(dāng)傳統(tǒng)的繁華區(qū)域，原區(qū)政府舊址，鬧中取靜，占地170畝，總建筑面積約12萬(wàn)平米，由開(kāi)發(fā)“藍(lán)波灣”項(xiàng)目的貴州龍潤(rùn)得房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)，規(guī)劃為中高檔住宅小區(qū)，并注重商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，希望以商業(yè)來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，目前項(xiàng)目房案報(bào)批中，預(yù)計(jì)05年內(nèi)上市，其他情況不詳。城市山水公園項(xiàng)目位于烏當(dāng)城區(qū)中部邊緣地帶，離繁華市區(qū)約800米，項(xiàng)目地塊周邊群山環(huán)抱，自然條件優(yōu)越，占地約100多畝，總規(guī)劃面積15萬(wàn)平米，定位為城市低密度低、多層為主的中高檔居住社區(qū)，方案報(bào)批中，將在053）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷新添板塊具有便利的交通條件，區(qū)域環(huán)境改善極快，隨著新添大道的通車(chē)，由該板塊至中心城區(qū)僅十余分鐘車(chē)程，相信越來(lái)越多的消費(fèi)者會(huì)選擇在此購(gòu)房置業(yè)。從大片區(qū)來(lái)看，本板塊通過(guò)新添大道與大營(yíng)坡、中心城區(qū)緊密相連，伴隨住宅日益郊區(qū)化的趨勢(shì)，住宅開(kāi)發(fā)必將形成以大營(yíng)坡、新添寨為中心、沿新添大道一線(xiàn)分布的格局。該區(qū)域?qū)⒃?5年成為貴陽(yáng)中檔居住區(qū)域的又一熱點(diǎn)。白云、貴陽(yáng)區(qū)行情1）、提要白云區(qū)域均價(jià)均值：約1180元／平方米貴陽(yáng)區(qū)域均價(jià)均值：約1400元／平方米價(jià)格區(qū)間：1200-1600元／平方米2、板樓市概述白云板塊近年房地產(chǎn)發(fā)展雖然較快，但由于受貴州鋁廠及其它工業(yè)的污染較大，作為居住區(qū)域還不是很受歡迎，消費(fèi)群體以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前住宅預(yù)售均價(jià)約在1180元/M2左右，在四郊區(qū)中處于最低價(jià)位。但南湖新區(qū)作為白云的開(kāi)發(fā)區(qū)，擁有與貴陽(yáng)相連的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)的推進(jìn)、新的區(qū)行政中心牽入等利好因素，該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位出現(xiàn)與老城區(qū)不同的局面，部分大型高檔項(xiàng)目已經(jīng)浮出水面，中天集團(tuán)也將進(jìn)入南湖。2003年，貴陽(yáng)新區(qū)加快了建設(shè)步伐，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利，新區(qū)道路骨架基本形成；新貴陽(yáng)一中、新貴醫(yī)啟動(dòng)建設(shè)、進(jìn)展順利，市政府行政中心完工并于04年啟用。貴陽(yáng)首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“碧?；▓@”也已在新區(qū)正式全面啟動(dòng)，并有在年內(nèi)全部建成交付。該項(xiàng)目占地187萬(wàn)余平方米，建筑面積約170萬(wàn)平方米。另一個(gè)超大型居住小區(qū)“森活林城”也已經(jīng)確定開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)220萬(wàn)平方米。貴陽(yáng)商貿(mào)中心啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，土地市場(chǎng)交易火爆。商品房市場(chǎng)啟動(dòng)在即。重要個(gè)盤(pán)：南湖麗水茗苑項(xiàng)目概況整個(gè)小區(qū)占地390畝，共分為三期開(kāi)發(fā)。一期總建別墅74戶(hù)。二期規(guī)劃全部為沿湖獨(dú)立別墅。約30多套?，F(xiàn)一期大部分別墅大部分已封項(xiàng)，04年六月底全部交房。一期別墅房型主要分為220平米，340平米和400多平米的別墅。其中300平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。該項(xiàng)目依山傍水，環(huán)境較好，規(guī)模大。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃走旅游帶動(dòng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路，除別墅產(chǎn)品外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還規(guī)劃了多層、小高層、學(xué)校、酒店、運(yùn)動(dòng)設(shè)施，大型主題旅游城等產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商為白云永茂房開(kāi)，別墅區(qū)以準(zhǔn)現(xiàn)房的形象面市，給項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)良好的銷(xiāo)售局面，也獲得了市場(chǎng)的較高認(rèn)同。3）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷白云是貴陽(yáng)市各郊區(qū)中人均GDP最高的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，近年來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)都取得了較快的發(fā)展，隨著區(qū)域生態(tài)環(huán)境的逐漸改善，在貴陽(yáng)新區(qū)、南湖新區(qū)建設(shè)的帶動(dòng)下，本板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有一定的潛力。作為貴陽(yáng)市未來(lái)的行政中心和新的居住中心區(qū)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)疑具有十分廣闊的前景。為鼓勵(lì)人們到貴陽(yáng)購(gòu)房，2003、2004年市政府連續(xù)出臺(tái)了關(guān)于在貴陽(yáng)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，這對(duì)吸引人們到貴陽(yáng)購(gòu)房置業(yè)肯定會(huì)有較大的促進(jìn)作用。2004年，隨著政府搬遷、第一批城市居民入住貴陽(yáng)、兩大公園的建設(shè)、新一中的開(kāi)班招生，此地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步升溫。對(duì)貴陽(yáng)市民和省內(nèi)其他區(qū)域來(lái)筑來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力量形成有效的市場(chǎng)分流?；ㄏ獏^(qū)行情1）、提要區(qū)域均價(jià)均值：約2000元／平方米價(jià)格區(qū)間：1580-2900元／平方米最低價(jià)個(gè)盤(pán)：銀座九號(hào)1580元／平方米最高價(jià)個(gè)盤(pán)：麒龍溪園2900元／平方米2）、板樓市概述花溪房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)由初期階段向成熟期發(fā)展，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，基本屬于中檔偏低住宅。不過(guò)由于花溪自然環(huán)境十分優(yōu)美，又具有濃郁的文化氛圍，眾多開(kāi)發(fā)商已看好區(qū)域發(fā)展前景，近兩年陸續(xù)進(jìn)入該板塊角逐，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)素提升較快，其中以麒龍房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的麒龍溪園，銷(xiāo)售平均價(jià)格價(jià)格已達(dá)到2400元/M2以上。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平來(lái)看，該區(qū)域的樓市可用低水平高價(jià)位來(lái)概括。重要個(gè)盤(pán)：夢(mèng)溪筆談項(xiàng)目概況小區(qū)總占地面積2萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模26130平方米，其中夢(mèng)溪公寓7100平方米，藍(lán)夢(mèng)華府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中極品別墅7套，總共115夢(mèng)溪公寓面積114平米至143、156、161平米不等。其中以156平米左右為主力戶(hù)型。藍(lán)夢(mèng)華府（別墅）面積分別為230、240、250、260平米左右整個(gè)小區(qū)規(guī)模較大，設(shè)計(jì)獨(dú)特。但就目前來(lái)說(shuō)，交通相對(duì)不便，且在售住宅戶(hù)型面積過(guò)大，售價(jià)較高，加之較為另類(lèi)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售情況不好。至開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售慘淡。3）、板發(fā)展趨勢(shì)判斷根據(jù)花溪自然山水及人文特色，政府將其定位為旅游、生態(tài)型城市，近年來(lái)旅游業(yè)的發(fā)展很快，已逐漸形成旅游、休閑及度假勝地，由此也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。本板塊土地儲(chǔ)備量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。從物業(yè)發(fā)展方向來(lái)看，本板塊比較適合發(fā)展旅游、度假、教育型項(xiàng)目，物業(yè)檔次應(yīng)以中檔為主。競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)（規(guī)模、營(yíng)銷(xiāo)效果、價(jià)格、戶(hù)型、品牌形象、營(yíng)銷(xiāo)主題與手法等）1、貴陽(yáng)在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)量目前狀況備注小河區(qū)興隆城市花園天意公司房開(kāi)55二期處于前期規(guī)劃、拆遷中，年內(nèi)上市量約7萬(wàn)方今年年內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。價(jià)格在2200元/平左右。二期產(chǎn)品中70%是多層面積在90—130平方米。高層與小高層占25%，低層占5%興隆珠江灣畔56前期規(guī)劃、拆遷中年內(nèi)上市量約10萬(wàn)方一期：多層一梯二的120套（面積在120—130平三房為主）；多層一梯四的多層有288套（面積60—80平兩房、110平三房）。16層高層一梯四384套；5+1洋房340套（面積130—160平三房四房）。6+1洋房96套面積在130—160平。二期：雙拼別墅27棟（200平），獨(dú)立別墅32棟（300平），5+1洋房80套。三期：以高層、小高層、多層為主綠園建設(shè)廳下屬房開(kāi)50四方河植物園附近，已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。價(jià)格1500以下南明區(qū)山水黔城宏立城房開(kāi)93一期在做外飾。二期已經(jīng)動(dòng)工年內(nèi)2期將上市銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)8萬(wàn)方山水黔城二期主要為140—180平方米的4+1、5+1洋房，預(yù)計(jì)在400套左右。二期還建有300—500平方米的美佳馨苑宏安房開(kāi)10青年路口，未正式發(fā)售，以多層為主的綜合小區(qū)。暫未定卓信房開(kāi)占地100畝暫未定項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品，主要以洋房、TOWNHOUSE為主云巖區(qū)中天花園世紀(jì)中天房開(kāi)110目前主推月亮湖別墅區(qū)，中天高層項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)高層戶(hù)型面積在90平方米——140中天世紀(jì)新城世紀(jì)中天房開(kāi)100一期聯(lián)排別墅、回遷戶(hù)已基本入住，二期正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)年內(nèi)有新產(chǎn)品上市以260——380平方米的TOWNHOUSE為主暫未定名嘉信天和房開(kāi)50拆遷中市區(qū)高層，地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開(kāi)30目前封頂三棟高層，3月28日接受2000戶(hù)型中以85平兩房戶(hù)型為主占19%，剩余戶(hù)型中三房面積在100—134平之間占60%；四房面積在148—230平方米之間（為錯(cuò)層）。五房面積在200—230平之間。頂層躍層在300—400平方米之間，約占小石城泰聯(lián)房開(kāi)37一期基本竣工，二期在建定位主要為別墅、洋房等高端產(chǎn)品暫未定金獅小區(qū)省經(jīng)濟(jì)38一期已基本竣工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房三橋楓丹白露天緯房開(kāi)38會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工，價(jià)格預(yù)計(jì)為1800元。一期上市量約6萬(wàn)方以多層、小高層為主，規(guī)劃有部分洋房和別墅，面積80——200平之間，以120平為主力戶(hù)型。圣泉流云集成房開(kāi)48會(huì)所已動(dòng)工，價(jià)格在1800元/平之間，上市量約8萬(wàn)方5月即將推出，一期以多層為主，。面積在80—180平之間，后期規(guī)劃調(diào)整方案未定，預(yù)計(jì)會(huì)增加一定量的高端產(chǎn)品，貝地·盧加諾三力房開(kāi)22目前在做2萬(wàn)平的社區(qū)商業(yè)街及賣(mài)場(chǎng)。以體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的方式入市。項(xiàng)目定位以高端產(chǎn)品路線(xiàn)。年內(nèi)開(kāi)盤(pán)。一期以4+1、5+1洋房以及TOWNHOUSE產(chǎn)品為主，方量暫未確定智慧龍城智誠(chéng)房開(kāi)55一期基本竣工新添寨城市山水公園金泰房開(kāi)16.5前期規(guī)劃中48棟。其中3棟11+1小高層（110—130平）；44棟90—100平三房；剩余一棟60—80平的多層小戶(hù)型。烏當(dāng)藍(lán)波灣龍潤(rùn)德房開(kāi)31前期規(guī)劃中一期以社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象。住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)在修改中初步確定為別墅、TOWNHOUSE、洋房等高端產(chǎn)品仁恒項(xiàng)目未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中烏當(dāng)二中周?chē)瑢僬猩桃Y項(xiàng)目，總投資額達(dá)10億。預(yù)計(jì)以高端產(chǎn)品為主水錦花都三期僑新房開(kāi)22啟動(dòng)三棟住宅修建，拆遷已經(jīng)完成。項(xiàng)目以多層小高層為主，面積以80、120平方米為主。5月份開(kāi)始銷(xiāo)售。貴陽(yáng)麗水銘苑永茂房開(kāi)占地390畝，純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建容積率:0.43，綠化率:65%。共分為三期開(kāi)發(fā)。一期建別墅74戶(hù)。二期規(guī)劃全部為沿湖獨(dú)立別墅。約30多套。一期別墅房型主要分為220平米，240平米和400多平米的別墅。其中240平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。均價(jià)約在4800元左右，最高價(jià)在5500元左右南浮宮·御園經(jīng)鑫房開(kāi)建筑面積約5萬(wàn)方部分做外飾，別墅區(qū)：獨(dú)體別墅面積以220、240、260、290平米為主，另有部分350平米左右的面積獨(dú)立的別墅。聯(lián)排別墅面規(guī)劃暫未出臺(tái)對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格為4288元/平方米。項(xiàng)目在啟動(dòng)前銷(xiāo)售價(jià)格從2200元/平到3800之間都曾出過(guò)價(jià)，景怡苑明誠(chéng)地產(chǎn)（香港獨(dú)資企業(yè)）總建筑面積45萬(wàn)平正在施工臨街鋪面及銷(xiāo)售中心。預(yù)計(jì)今年年內(nèi)推出。綜合住宅區(qū)（多層小高層/別墅/高層均有）從70平—300平。一期以多層、小高層為主。熙蘭香煦仁恒地產(chǎn)總建面520700平地塊今年內(nèi)拍賣(mài)。項(xiàng)目主要以高層住宅為主，配以酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)貴陽(yáng)辦了解：今年貴陽(yáng)主要推出四塊地塊進(jìn)行拍賣(mài)。一塊是01地塊對(duì)面的森活林城2平公里；一塊是行政中心處的仁恒項(xiàng)目地塊480畝，還有一中對(duì)面地塊435畝。2、各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題/賣(mài)點(diǎn)及載體選擇：項(xiàng)目名稱(chēng)核心賣(mài)點(diǎn)、推廣主題推廣階段主要載體選擇山水黔城大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。國(guó)際化生活王國(guó)。項(xiàng)目上市樓書(shū)、路牌山水公園社區(qū)、城市上游生活。引領(lǐng)貴陽(yáng)人居潮流。勝者之譽(yù)、居者之幸。持續(xù)銷(xiāo)售階段路牌、報(bào)紙（晚報(bào)、都市報(bào)）中興世家園林式、純自然的森林小城。項(xiàng)目定位中興世家，品嘗香格里拉生活。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)報(bào)紙、公交車(chē)身非常的香格里拉，非常的中國(guó)現(xiàn)代生活。持續(xù)銷(xiāo)售報(bào)紙、路牌智慧龍城容山水靈性、多方智慧于一體的適宜生活、休閑的居住場(chǎng)所。樓書(shū)、海報(bào)龍脈龍城/絕版地段、絕版名城/天地智慧、云貴龍城/城上城-第一居所開(kāi)盤(pán)、持續(xù)銷(xiāo)售報(bào)紙、路牌、公交貴龍園真龍脈，閱讀黔靈山之自然生活篇章開(kāi)盤(pán)上市海報(bào)、車(chē)身、路牌生活、渡假、養(yǎng)生持續(xù)銷(xiāo)售車(chē)身、路牌貝地盧加諾瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國(guó)際人居社區(qū)。期待2004。三V生活（更好、更美、更便宜）。項(xiàng)目籌備、形象塑造樓書(shū)、房展會(huì)圣泉流云白云深處是我家項(xiàng)目籌備、形象塑造臨時(shí)銷(xiāo)售中心、售樓車(chē)中天世紀(jì)新城貴陽(yáng)首席高尚生活特區(qū)——締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)”項(xiàng)目定位樓書(shū)、海報(bào)“世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚”開(kāi)盤(pán)推廣車(chē)身、電臺(tái)、報(bào)紙路牌林城外灘、世紀(jì)新城持續(xù)銷(xiāo)售電臺(tái)、報(bào)紙、展會(huì)小石城市內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū)樓書(shū)“完美生活方式”、“半山生活由此開(kāi)始”開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)樓書(shū)、路牌、報(bào)紙中天花園大型教育、生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目定位樓書(shū)、報(bào)紙美麗小城每一天成熟生活八大標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)銷(xiāo)售路牌、樓書(shū)、報(bào)紙電臺(tái)完美生活盡在中天花園，中天花園社區(qū)節(jié)持續(xù)銷(xiāo)售路牌、報(bào)紙烏當(dāng)藍(lán)波灣不詳城市山水公園貴陽(yáng)首席山水公園社區(qū)山水生活、公園社區(qū)項(xiàng)目籌備、形象塑造路牌、展會(huì)、樓書(shū)綜述：上表的統(tǒng)計(jì)表明，未來(lái)2-3年內(nèi)的供應(yīng)量將空前巨大，而且具有幾個(gè)明顯的特征：規(guī)模開(kāi)發(fā)樓盤(pán)比較多，實(shí)力型房開(kāi)統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)的局面基本形成；各區(qū)域、各板均有較大、較強(qiáng)項(xiàng)目分布，市場(chǎng)分流趨勢(shì)明顯；產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，戶(hù)型方面：兩城區(qū)高層主要為2房、3房戶(hù)型，總價(jià)控制的趨勢(shì)明顯，其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部的樓盤(pán)則仍以多層占主流，3房、4房戶(hù)型為主力，面積集中在110-140平。近年流行的入戶(hù)花園、注重景觀、陽(yáng)臺(tái)、社區(qū)環(huán)境等思想已經(jīng)普遍能較好體現(xiàn)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上。低層洋房逐步成為各大樓盤(pán)的拳頭產(chǎn)品，珠江灣畔、山水黔城、貝地·盧加諾、中天世紀(jì)新城、烏當(dāng)藍(lán)波灣等項(xiàng)目都都有大量的類(lèi)似產(chǎn)品供應(yīng)。價(jià)格方面：市區(qū)高層的核心價(jià)格集中在3000-3600元；其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部多層產(chǎn)品的核心價(jià)格在1800-2400元；小高層、中高層的核心價(jià)格在2200-2600元；低層洋房產(chǎn)品核心價(jià)格在2600-3000元；TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品核心價(jià)格在4000-6000元。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是全面的價(jià)格、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃定位、區(qū)位地段、區(qū)域居住氛圍、建筑成本控制、土地成本將成為決定樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力和樓盤(pán)市場(chǎng)占有率的因素。三、市場(chǎng)消費(fèi)需求分析市場(chǎng)一般消費(fèi)需求特征：1、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，全國(guó)固定資產(chǎn)投資稍顯過(guò)熱，房地產(chǎn)業(yè)成為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，比重超過(guò)30%，貴陽(yáng)達(dá)到20%。2、貴陽(yáng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量增量放大，增長(zhǎng)速度較快，城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化率不斷加速，城市投資和居住環(huán)境大為改善。市民經(jīng)濟(jì)收入逐步增加，購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向小康型過(guò)渡，但總體承受能力依然有限。3、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體持續(xù)走好，房?jī)r(jià)在緩慢中穩(wěn)步上升，各主要區(qū)域樓市發(fā)展日漸平衡，但供應(yīng)總量與年消費(fèi)總量差距擴(kuò)大，預(yù)計(jì)未來(lái)2年商品住宅年均實(shí)際消化總量在200萬(wàn)平方米左右，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的供過(guò)于求可能出現(xiàn)，受開(kāi)發(fā)周期影響，04年產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，05年可能急劇放量。產(chǎn)品同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。供應(yīng)單位面積集中在70-90平方米和110-140平方米之間。兩城區(qū)核心區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高層單體建筑為主力，城郊結(jié)合部及其他衛(wèi)星區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)以多層為主、小高層為輔、配以部分高端住宅，低層低密度住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量出現(xiàn)激增勢(shì)頭。規(guī)?；_(kāi)發(fā)成為趨勢(shì)，城郊結(jié)合部成為商品住宅產(chǎn)品的主要供應(yīng)地勢(shì)在必然，并被市民接受。三級(jí)市場(chǎng)逐步升溫，梯級(jí)消費(fèi)有望形成，外來(lái)人士成為筑城樓市消費(fèi)生力軍。4、房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步完善和規(guī)范，政府宏觀調(diào)控加強(qiáng)，房地產(chǎn)金融政策可能收縮，拆遷難度加大，開(kāi)發(fā)成本增多，房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻提高。保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展成為政府行管部門(mén)的工作重心。5、置業(yè)自住，改善居住條件、多次購(gòu)房同時(shí)成為市場(chǎng)的主要消費(fèi)特點(diǎn)。廣大消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求和消費(fèi)心理顯著提高，實(shí)用、舒適、時(shí)尚、美觀、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品受到歡迎，地段、價(jià)格、配套資源仍然是多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)主要考慮因素，對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求和意識(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)。6、60-80平米的精巧二房和部分91-100平米的舒適二房，90-100平米的小三房和111-130平米的舒適三房是最受到消費(fèi)者喜愛(ài)的戶(hù)型和面積。4房為希望購(gòu)買(mǎi)大面積單位，160平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。7、多層住宅類(lèi)型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶(hù)花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。8、市場(chǎng)7成客戶(hù)接受1500-2500元/平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì)15-30萬(wàn)一套的住宅有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，20萬(wàn)和30萬(wàn)是購(gòu)房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴(lài)性依然很強(qiáng)。9、入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、鋼化玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。10、消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車(chē)要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。11、明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂(lè)于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。12、消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶(hù)定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的3個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理要求呈上升局面。13、消費(fèi)者對(duì)貴陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛(ài)高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。14、市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)有品牌認(rèn)同度對(duì)消費(fèi)者選擇產(chǎn)品影響力有限；15、樓盤(pán)宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。16、“產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)優(yōu)、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)佳”是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的三大要素和必備條件。四、營(yíng)銷(xiāo)推廣環(huán)境分析貴陽(yáng)主流信息發(fā)布渠道分析暨本案營(yíng)銷(xiāo)推廣組合的建議1、報(bào)紙媒體（數(shù)據(jù)來(lái)自索福瑞公司）報(bào)紙名稱(chēng)閱讀率發(fā)行量CPM貴陽(yáng)晚報(bào)49.772800000.66貴州都市報(bào)37.52460000.94貴州商報(bào)11.641200004.37廣電生活報(bào)10.95710008.36貴州日?qǐng)?bào)3.121600028.39從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，晚報(bào)和都報(bào)的發(fā)行量和閱讀量都領(lǐng)先與其他媒體，而且千人成本低。如果要考慮樓盤(pán)目標(biāo)受眾覆蓋范圍，則都市報(bào)在報(bào)紙綜合內(nèi)容、面向地州市的優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于晚報(bào)，而晚報(bào)對(duì)于貴陽(yáng)市的影響力要大于都市報(bào)。2、電臺(tái)媒體貴陽(yáng)目前共有7家電臺(tái)，即貴州人民廣播電臺(tái)、貴州音樂(lè)廣播、貴陽(yáng)電臺(tái)商業(yè)之聲、貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)、貴陽(yáng)新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)。從電臺(tái)的覆蓋率、收聽(tīng)人群、傳播內(nèi)容等幾個(gè)方面的指標(biāo)去考察，貴陽(yáng)交通文藝廣播電臺(tái)、貴陽(yáng)新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)應(yīng)該是比較適合進(jìn)行房地產(chǎn)推廣的有效電臺(tái)。對(duì)比如下：項(xiàng)目經(jīng)廣臺(tái)交廣臺(tái)新聞臺(tái)覆蓋范圍全省全市全市傳播內(nèi)容綜合信息、股市信息（全國(guó)聯(lián)播）專(zhuān)業(yè)電臺(tái)，交通信息、交通知識(shí)專(zhuān)業(yè)電臺(tái)，綜合新聞發(fā)布平臺(tái)鎖定貴陽(yáng)市公交車(chē)（30路以上及郊區(qū)線(xiàn)路、新增線(xiàn)路）、貴陽(yáng)市幾大醫(yī)院廣播、地州市頻道鎖定貴陽(yáng)市范圍私家車(chē)、出租車(chē)鎖定貴陽(yáng)1-30路公交車(chē)收聽(tīng)人群人群較多、有主動(dòng)收聽(tīng)人群人群多，多為主動(dòng)收聽(tīng)人群流送人群多，多為被動(dòng)收聽(tīng)人群3、電視臺(tái)2004年收視表現(xiàn)及優(yōu)勢(shì)分析（數(shù)據(jù)來(lái)自索福瑞公司）數(shù)據(jù)范圍：20040101-20041231貴州電視臺(tái)穩(wěn)定占有貴陽(yáng)地區(qū)25％的收視市場(chǎng)份額重視觀眾收視需要，貴州電視臺(tái)影視劇播出量大幅提升強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)電視劇市場(chǎng)制高點(diǎn)2004年貴陽(yáng)地區(qū)收視率排名前一百位的電視劇集中，我臺(tái)共占據(jù)84個(gè)席位，其中僅影視文藝頻道所占席位即已達(dá)55個(gè)，雄踞貴陽(yáng)地區(qū)電視劇收視市場(chǎng)霸主地位。2004年貴州地區(qū)收視率排名前五十位的電視劇集中，貴州衛(wèi)視就占據(jù)29個(gè)席位，且這些劇集占據(jù)貴州地區(qū)的收視市場(chǎng)份額平均值達(dá)到21.98％，牢牢掌控著貴州省電視劇收視市場(chǎng)霸主地位?？茖W(xué)編排突出三大主打頻道晚間絕對(duì)優(yōu)勢(shì)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)一——貴州衛(wèi)視雄踞貴州省整個(gè)晚間收視榜首絕對(duì)優(yōu)勢(shì)二——貴州二、三套交替占領(lǐng)貴陽(yáng)晚間收視市場(chǎng)制高點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)可匹敵，貴州臺(tái)主打頻道盡顯傳播優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)一個(gè)媒體有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，除可以通過(guò)市場(chǎng)占有率來(lái)判斷以外，還可以通過(guò)兩個(gè)維度的指標(biāo)來(lái)判斷——到達(dá)率和忠實(shí)度。到達(dá)率——與頻道的市場(chǎng)滲透力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是受眾規(guī)模；忠實(shí)度——與頻道的目標(biāo)受眾吸引力相關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，也就是該頻道對(duì)受眾的影響深度。通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)地區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)頻道到達(dá)率和忠誠(chéng)度兩個(gè)緯度指標(biāo)的對(duì)比分析，明顯看出貴州公共頻道和貴州影視文藝頻道在各個(gè)時(shí)間段內(nèi)均具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。貴州衛(wèi)視收視優(yōu)勢(shì)：在全國(guó)十七個(gè)日記卡省網(wǎng)樣本組中，貴州衛(wèi)視黃金時(shí)段（20:30～22:30）列所有省級(jí)衛(wèi)視第六位(見(jiàn)下表)。2004年貴州衛(wèi)視在全國(guó)十七個(gè)省市場(chǎng)份額排名第六2004年貴州衛(wèi)視在西部十二省市場(chǎng)份額排名第三數(shù)據(jù)來(lái)源：CSM單位：市場(chǎng)份額％數(shù)據(jù)來(lái)源：CSM單位：市場(chǎng)份額％地區(qū)：12個(gè)日記卡西部地區(qū)十二省省會(huì)城市樣本組時(shí)期：2004年1目標(biāo)：4歲以上所有人群樣本：8825推及人口：18191000貴州公共頻道簡(jiǎn)介公共頻道陸續(xù)在全省8個(gè)地州市落地入網(wǎng)，通過(guò)有線(xiàn)、無(wú)線(xiàn)、微波組合三重立體覆蓋模式；2004年，公共頻道深入分析受眾需求，在節(jié)目編排和屏幕形象方面作出了調(diào)整。推出以花為名的五大劇場(chǎng)，著力打造“影視大花園”，五大影視花園劇場(chǎng)一經(jīng)推出即有不俗的表現(xiàn)。其中尤為耀眼的是《金盞花劇場(chǎng)》,收視率達(dá)到15.6%、市場(chǎng)份額高達(dá)48.9%占據(jù)半壁江山；清新宜人的綠色作為頻道主色調(diào)，推出極具現(xiàn)代感的宣傳片花，強(qiáng)力打造貴州第一大地面電視媒體品牌形象。2004年改版以來(lái)，金盞花劇場(chǎng)收視率一路攀升價(jià)值分析：1、加強(qiáng)全省落地入戶(hù)，打造全省收視優(yōu)勢(shì)。地級(jí)城市是僅次于省會(huì)城市的第二大消費(fèi)市場(chǎng)，人口密度大，人民生活水平普遍較高，消費(fèi)能力更是巨大.公共頻道通過(guò)對(duì)9個(gè)地級(jí)城市的覆蓋，為客戶(hù)提供了全省廣告投放的通路；2、營(yíng)造良好品牌形象，促進(jìn)觀眾忠誠(chéng)收視。深入炒作五大“影視花園”的品牌概念，營(yíng)造公共頻道觀眾規(guī)模大，頻道人氣旺，觀眾期待高的特點(diǎn)，這就為客戶(hù)的廣告提供了高質(zhì)量的投放高利潤(rùn)的回報(bào)!貴州影視文藝頻道簡(jiǎn)介——貴陽(yáng)市王牌城市頻道2004年影視文藝頻道再度由貴州天馬廣告公司實(shí)施公司化運(yùn)營(yíng)，順利實(shí)現(xiàn)了全新頻道的成功改版播出；全新緋紅色亮麗包裝外形令觀眾眼前一亮，頻道標(biāo)識(shí)，頻道形象等宣傳片，強(qiáng)勢(shì)再樹(shù)貴陽(yáng)地區(qū)王牌頻道形象。創(chuàng)造收視新高峰，與觀眾深情互動(dòng)，為客戶(hù)創(chuàng)造更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。影視文藝頻道，全新形象，重新出發(fā)！從“貴陽(yáng)第一電視劇頻道”從“貴陽(yáng)第一電視劇頻道”向“生活＋時(shí)尚”演進(jìn)！從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，貴陽(yáng)電視臺(tái)的欄目收視率明顯與貴州電視臺(tái)有差距，特別是在電視劇場(chǎng)的欄目上，差距更明顯。值得注意的是兩個(gè)臺(tái)的地產(chǎn)專(zhuān)欄的收視率和市場(chǎng)占有率都不高，因此，在今后的廣告投放選擇上，要根據(jù)推廣的需要去選擇投放欄目，有針對(duì)性的進(jìn)行廣告投放。如在樓盤(pán)的形象確立期，需要迅速擴(kuò)充項(xiàng)目的知名度，選擇收視更高的電視劇場(chǎng)欄目，可能達(dá)到的效果會(huì)更佳。第二篇項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析一、項(xiàng)目場(chǎng)地及其周邊優(yōu)劣勢(shì)分析貴陽(yáng)01號(hào)地資源分析項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約200畝（約133333萬(wàn)平方米），可用地面積約13.33萬(wàn)平方米擬用于建設(shè)住宅小區(qū)及配套設(shè)施，規(guī)劃容積率約2，總建筑面積（不含地下室）為260000平方米。地理位置：貴陽(yáng)01號(hào)地塊用地位于貴陽(yáng)市貴陽(yáng)新區(qū)北面，地塊西面、北面分別由貴陽(yáng)北路、金朱路環(huán)抱，南面、東面環(huán)山，南面緊鄰行政中心。地塊南面隔行政中心為綠色未來(lái)--觀山公園，西面為規(guī)劃中的商業(yè)金融區(qū)和文化娛樂(lè)區(qū)，西北面為規(guī)劃中的住宅小區(qū)用地。北面地塊暫未規(guī)劃，為較為凌亂的飛地。東面山坡上為村辦花果山中小學(xué)校。自然條件：整個(gè)地塊比較規(guī)則，從南至北由緩坡過(guò)渡為洼地，地形起伏較大，相對(duì)高差約為20M，而且除開(kāi)南面坡地外，大部分區(qū)域地面與貴陽(yáng)大道、金朱路路面有較大高差，高差最大處超過(guò)10。從東到西則較為平坦。地塊紅線(xiàn)輪廓清晰從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽(yáng)多有的條狀谷地，沿街面較長(zhǎng)，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。人文條件：該地塊用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、苗圃、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為村莊、荒地，沒(méi)有可以挖掘的人文資源。但隨著貴陽(yáng)行政中心、市民廣場(chǎng)的啟用，一中、貴醫(yī)等即將建成，周邊商業(yè)、文化中心的逐步開(kāi)發(fā)后，雖短期內(nèi)無(wú)法形成濃厚的人文積淀，未來(lái)的前景十分看好。建筑形態(tài)：規(guī)劃以低層統(tǒng)領(lǐng)下的多層、和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，典雅、浪漫的歐洲風(fēng)情，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀）戶(hù)型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)貴陽(yáng)的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營(yíng)銷(xiāo)提供了資源，也是差異化的資源。環(huán)境規(guī)劃：周邊幾乎沒(méi)有可借助自然植被，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng)軸線(xiàn)，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出大型親地住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來(lái)新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力。配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等配套短期內(nèi)資源十分缺乏，但未來(lái)的配套資源數(shù)量和質(zhì)量能夠給項(xiàng)目定位提供強(qiáng)力支撐，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套建設(shè)需要隨著建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。科學(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。道路交通：目前項(xiàng)目與外相連的城市道路，除規(guī)劃中的金朱路開(kāi)通時(shí)間很難確定外，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象極佳，是新區(qū)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)資源，但短期內(nèi)公共交通略顯資源不足。品牌資源：借助于目前公司在市場(chǎng)上有一定的品牌知名度和市場(chǎng)美譽(yù)度，但仍未具備形成市場(chǎng)號(hào)召力的高度。同時(shí)過(guò)去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目無(wú)法形成強(qiáng)勢(shì)的潛在消費(fèi)人群積累，要求在未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中同時(shí)推進(jìn)公司和產(chǎn)品品牌形象。綜上述：結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的資源挖掘主要集中在環(huán)境資源、產(chǎn)品建造、文化建設(shè)和服務(wù)價(jià)值四個(gè)方面。策劃工作將從此角度切入，進(jìn)行系統(tǒng)籌劃。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（TRENGTH）1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯未來(lái)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。從規(guī)劃上看，地塊發(fā)展、增值潛力大。地塊剛好處于貴陽(yáng)市正在大力發(fā)展的貴陽(yáng)新區(qū)。從有關(guān)部門(mén)獲悉,貴陽(yáng)新區(qū)建設(shè)二次提速全面展開(kāi),以確保完成50億元的年計(jì)劃目標(biāo)任務(wù)。地塊位于“貴陽(yáng)大道”與建設(shè)中的“金朱路”十字交匯處，交通流向及進(jìn)入便捷而寬敞，地塊南側(cè)為貴陽(yáng)市級(jí)行政中心，西面地塊為“生活林城”用地范圍。2）自然環(huán)境條件較好該地塊東面山坡受地質(zhì)條件影響，植被較為少，但改造的空間比較大。北面隔金朱路為比較茂密的松樹(shù)林。地塊除了東面、東北面山勢(shì)稍有起伏，對(duì)于依山就勢(shì)，造就園林景觀而言，是有其獨(dú)到之處的。其他三面則十分平坦，有利于項(xiàng)目的規(guī)劃布局。3）具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃地塊除了東面一吊角外，為比較規(guī)整的用地，而且地塊起伏小，布局規(guī)劃的條件比較好。同時(shí)，地塊西面、背面毗鄰貴陽(yáng)大道、金朱路，開(kāi)口比較理想。同時(shí)也有利于通過(guò)商業(yè)規(guī)劃提升地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值。項(xiàng)目的用地條件雖不突出，但項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)劃前景、市政配套、交通條件等各方面優(yōu)勢(shì)明顯，且項(xiàng)目具備規(guī)模開(kāi)發(fā)條件。4）社區(qū)配套逐步完善地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其周邊社區(qū)配套正在建設(shè)和完善，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，必將形成呼應(yīng)之勢(shì)。與其相鄰的市級(jí)行政中心及即將交付使用的碧?；▓@已成為具有相對(duì)規(guī)模的居住社區(qū)、行政中心。市民廣場(chǎng)、學(xué)校、商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)院、公園等市政配套等正逐步投入使用。5）周邊項(xiàng)目周邊區(qū)域的規(guī)劃定位清晰，有助于提升本地塊的開(kāi)發(fā)潛力。6）拆遷量較小地塊基本為農(nóng)用地，除了一片果園及部分苗圃外，拆遷量很小，利于項(xiàng)目工作開(kāi)展。劣勢(shì)（WEAKNESS）1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間該地塊的區(qū)域雖處于行政中心旁，但貴陽(yáng)新區(qū)其他區(qū)域/項(xiàng)目如碧海花園、商業(yè)廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)程度將會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。如這些規(guī)劃不能如期實(shí)現(xiàn)，則區(qū)域價(jià)值也難以最大發(fā)揮。2）臨街面過(guò)長(zhǎng)地塊臨路線(xiàn)太長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和品質(zhì)的提升有不小影響。3）人文環(huán)境及形象較差地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動(dòng)有待時(shí)間，目前周邊比較荒涼，除了公交線(xiàn)路到達(dá)及東面、北面的花果園村、花果園中小學(xué)外，人氣淡薄。4）土石方工程量大地塊東高西低，東面沿山一帶傾斜山坡，高差較大，西面臨路一帶與路面落差也比較大，建設(shè)過(guò)程必將增加土建成本。5）地塊中部有龐大市政排水溝通過(guò)，可能會(huì)給未來(lái)規(guī)劃、施工帶來(lái)影響。6）東面山坡地質(zhì)條件較差，山坡上植被較少，景觀效果差。機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTNITY）1）未來(lái)的市場(chǎng)需求按政府規(guī)劃，到2010年，城市化水平將達(dá)到35%—40%，按這一指標(biāo)，到2010年貴陽(yáng)區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為35平方米/人計(jì)算，未來(lái)將有1752）未來(lái)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)在市政府的全力支持下，貴陽(yáng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展異常迅速。各項(xiàng)配套設(shè)施日臻完善。目前以碧?；▓@的建設(shè)開(kāi)發(fā)為主：碧海花園位于貴陽(yáng)新區(qū)的中心位置，占地1.87平方公里，分15個(gè)組團(tuán)同時(shí)開(kāi)發(fā)，將提供一萬(wàn)三千多套經(jīng)濟(jì)適用住房，總建筑面積170萬(wàn)平方米，其中住宅面積149.78萬(wàn)平方米，公建面積為26.168萬(wàn)平方米，容積率僅為1.2，綠地率達(dá)40％以上，居住區(qū)內(nèi)部配有四所幼兒園，三所小學(xué)，兩所中學(xué)和一所醫(yī)院，以及兩個(gè)商業(yè)會(huì)所，四個(gè)菜市場(chǎng)，碧海花園將建設(shè)成為新區(qū)的第一個(gè)超大規(guī)模生態(tài)型園林式智能化居住區(qū)。市級(jí)行政中心的起用、一中、貴醫(yī)、市民廣場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)、碧海花園等的建設(shè)進(jìn)程不斷推進(jìn)，必將給該區(qū)域帶來(lái)良好的發(fā)展契機(jī)。3）天意品牌的創(chuàng)建和延續(xù)天意公司通過(guò)在貴陽(yáng)十余年的開(kāi)發(fā)與建設(shè)中已樹(shù)立起了一定的知名度、美譽(yù)度，近年在開(kāi)發(fā)錦繡家園和麗陽(yáng)天下等項(xiàng)目也有了更多的成功經(jīng)驗(yàn)積累，特別是參與了碧海花園麗陽(yáng)天下項(xiàng)目的建設(shè)，更有利于提升在貴陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)的形象。4）新區(qū)區(qū)政府政策的支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，可利用政府與政府的良好關(guān)系，爭(zhēng)取更大的開(kāi)發(fā)扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在配套上的支持。5）項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)質(zhì)素一般項(xiàng)目周?chē)壳俺吮毯；▓@開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，，就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來(lái)看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤(pán)，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。障礙點(diǎn)（THREATEN）1）規(guī)劃方案實(shí)現(xiàn)有待時(shí)間周邊項(xiàng)目特別是市政規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的速度和效率比較關(guān)鍵，這將會(huì)影響購(gòu)房者的信心與持幣待購(gòu)的心理，造成客戶(hù)分流。目前雖然碧?；▓@項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)交付使用，但由于相關(guān)生活配套設(shè)施未完善，入住率低，區(qū)域內(nèi)人氣不足。而且雖然地塊周邊的規(guī)劃比較清晰，但實(shí)施時(shí)間、效果必將成為本項(xiàng)目取得市場(chǎng)認(rèn)同的最大障礙。2）市場(chǎng)供應(yīng)量大根據(jù)目前的市場(chǎng)信息反饋，2005年整個(gè)貴陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)量將有很大放量，兩城區(qū)、四郊區(qū)等幾個(gè)主要區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)250萬(wàn)方。未來(lái)的二、三年內(nèi)，這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，特別是三橋片區(qū)也將形成對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于150萬(wàn)方陸續(xù)上市。這樣的市場(chǎng)環(huán)境，會(huì)增加開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。3）項(xiàng)目不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。政府對(duì)貴陽(yáng)新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)速度和力度，目前尚存在著諸多不確定因素，這會(huì)對(duì)地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，開(kāi)發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生巨大的影響，從而產(chǎn)生項(xiàng)目操作的不可控性。4）土地費(fèi)高地塊實(shí)行掛牌出讓?zhuān)貕K成本提高，更降低項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目規(guī)劃與建筑產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)/吸引點(diǎn)/差異點(diǎn)點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目困難點(diǎn)/風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及對(duì)策建議第三篇項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)一、短期目標(biāo)１、樹(shù)立項(xiàng)目的知名度，提升其識(shí)別度和美譽(yù)度；２、利用第一期普羅旺斯小鎮(zhèn)，聚集買(mǎi)家目光，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)；３、推行屬于項(xiàng)目專(zhuān)有概念，與其他同質(zhì)項(xiàng)目區(qū)隔；４、著力塑造物業(yè)的品牌與企業(yè)的品牌兩個(gè)市場(chǎng)亮點(diǎn)，籍“貴陽(yáng)1號(hào)”這個(gè)精品樹(shù)立名牌發(fā)展商地位。二、長(zhǎng)期目標(biāo)樹(shù)立明確正面的品牌形象；建立自己的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，軟體服務(wù)體系；３、通過(guò)物業(yè)形象的推廣使企業(yè)品牌形象得到進(jìn)一步確立４、為企業(yè)今后發(fā)售物業(yè)奠下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；第四篇目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及客戶(hù)特征目標(biāo)市場(chǎng)分析通過(guò)以上對(duì)市場(chǎng)宏觀、微觀環(huán)境分析，以及對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面的對(duì)比以及對(duì)市場(chǎng)調(diào)查成果的分析，未來(lái)的大部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都位于貴陽(yáng)城市核心區(qū)域的邊緣地域，位于連接城市次中心或城市規(guī)劃未來(lái)發(fā)展區(qū)域的主要干道旁的山間小型盆地或谷地中，地塊周邊多數(shù)與貴陽(yáng)的環(huán)城林帶相連接，自然條件普偏較好，交通條件也相對(duì)成熟，都有著規(guī)模優(yōu)勢(shì)的大盤(pán)特征。面對(duì)未來(lái)的的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，可以說(shuō)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。如何發(fā)揮項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)定位，規(guī)避不利因素，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位就顯得甚為關(guān)鍵。二、目標(biāo)客戶(hù)定位對(duì)于在距貴陽(yáng)中心城區(qū)有一定距離的開(kāi)發(fā)新區(qū)內(nèi)修建近30萬(wàn)平方米的大型住宅項(xiàng)目，作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且在幾乎相同上市時(shí)間段面臨著多個(gè)相似品質(zhì)處于中高端定位項(xiàng)目的“井噴”式開(kāi)發(fā)。競(jìng)爭(zhēng)！不可避免。甚至可怕。如何盡可能的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)？除了在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的以及在上市結(jié)構(gòu)和上市時(shí)間上進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)安排、打時(shí)間差外。客戶(hù)細(xì)分是項(xiàng)目成功的重要途徑。故對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)定位建議如下：25歲-55歲的中高收入的中產(chǎn)階級(jí)階層和高收入的區(qū)外人士。三、目標(biāo)客戶(hù)及其購(gòu)買(mǎi)力特征:1、目標(biāo)客戶(hù)群的形象描述該類(lèi)客戶(hù)中的主流已經(jīng)是多次置業(yè)，一次置業(yè)也表現(xiàn)出較高的要求，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、細(xì)節(jié)的重視是他們保證生活品質(zhì)的一個(gè)重要因素，同時(shí)情感上的滿(mǎn)足是另一個(gè)很重要的因素，而且是能夠打動(dòng)內(nèi)心、促使購(gòu)買(mǎi)的重要原因。從審視的角度看，他們對(duì)住宅產(chǎn)品的精神元素有以下特征：﹡從居所中得到精神的享受、純粹與寧?kù)o，但離繁華不遠(yuǎn)；﹡向往不同格調(diào)的生活形態(tài)，居住理想已經(jīng)成為體現(xiàn)追求和自身價(jià)值的重要部分；﹡他們期望的鄰里關(guān)系是自由與尊重同在，他們選擇鄰里，但有希望這種關(guān)系比較簡(jiǎn)單；﹡關(guān)注子女的成長(zhǎng)，關(guān)注教育配套設(shè)施，關(guān)注鄰居和素質(zhì)和鄰居的孩子；﹡期望居住的所在是一種社會(huì)身份的象征，期望與自己的氣質(zhì)匹配，這是對(duì)住宅的認(rèn)同點(diǎn)；﹡向往恬靜的生活，與寧?kù)o相比，恬靜更能體現(xiàn)一種生活的氣息，體現(xiàn)生活的溫馨與浪漫；﹡他們對(duì)私密和私有性的要求比較高；﹡具有支配和掌控居住區(qū)資源的的心態(tài)；﹡工作繁忙，對(duì)居家服務(wù)有不一般的需求，希望有更長(zhǎng)的服務(wù)鏈。2、客戶(hù)心理需求：﹡他們有一定的文化水平，有審美鑒賞力，有獨(dú)立的主張和思想，有自己的生活態(tài)度。平時(shí)注重假日，通常都這樣休閑：旅游、讀書(shū)、會(huì)朋友、看影碟、體育健身、聽(tīng)音樂(lè)、陪伴家人。大多數(shù)人都不是第一次置業(yè)，再次買(mǎi)房是為了提升生活品質(zhì)，他們有比較固定的媒體接觸。﹡他們不缺錢(qián)，生活條件比較好，但這種優(yōu)越生活是以超長(zhǎng)的工作時(shí)間為前提，以承擔(dān)巨大的工作壓力及更高的工作強(qiáng)度為代價(jià)的。﹡他們追求卓越、幸福生活的心理很難得到滿(mǎn)足，不會(huì)平衡，但生活總還是比工作重要，而且工作越辛苦，越想好好享受多一些，他們認(rèn)為，生命的過(guò)程，有時(shí)候就應(yīng)該多“浪費(fèi)”在美好的事物上。3、行業(yè)分布：總的來(lái)說(shuō)，該類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)群基本上為國(guó)有、集體、私營(yíng)企事業(yè)單位中的中高層管理者，從具體的行業(yè)分類(lèi)來(lái)看，表現(xiàn)為如下特征：第一：國(guó)家壟斷行業(yè)中高層人員：電力、通信、民航、銀行、政府機(jī)關(guān)等；第二：國(guó)家政策引導(dǎo)行業(yè)中高層：金融證券、IT、貿(mào)易、高科技、房地產(chǎn)等；第三：地方特點(diǎn)的私營(yíng)企業(yè)中高層：食品、礦產(chǎn)、能源、餐飲、娛樂(lè)、文體、醫(yī)藥等。4、客戶(hù)群總體形象提煉：——專(zhuān)屬照耀城市的人輿論界稱(chēng)之“成功人士”媒體圈稱(chēng)之“時(shí)代精英”社會(huì)科學(xué)家稱(chēng)之“中產(chǎn)階級(jí)”時(shí)尚分子稱(chēng)之“意見(jiàn)領(lǐng)袖”百姓稱(chēng)之“有錢(qián)人”我們稱(chēng)之“新銳階層”他們往往是對(duì)生活要求最高的人他們愛(ài)生活，總希望過(guò)得最舒服這不是簡(jiǎn)單的追尋而是源于內(nèi)心的品味尤其是那些習(xí)慣在最奢華、最完美空間里從容依舊的人一切概念都不重要他們只需要覺(jué)得自己有能力活得更象自己這就是復(fù)雜中簡(jiǎn)單的“新銳”助客戶(hù)及其購(gòu)買(mǎi)力等特征第五篇項(xiàng)目宣傳推廣策略一、天意地產(chǎn)企業(yè)形象定位社會(huì)形象實(shí)力雄厚，品質(zhì)卓越外觀形象親和而富有追求的現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)在形象注重文化、團(tuán)結(jié)，充滿(mǎn)朝氣和凝聚力市場(chǎng)形象追求新理念、新思想，極富創(chuàng)新精神綜合形象運(yùn)作規(guī)范，具有強(qiáng)烈的責(zé)任心和使命感。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論，結(jié)合目前市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目的定位需要與市場(chǎng)的主要需求特征相一致，尋找為市場(chǎng)主要消費(fèi)力量服務(wù)的機(jī)會(huì)，雖然這部分市場(chǎng)同時(shí)也是其他公司和項(xiàng)目正在供應(yīng)和即將進(jìn)入的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但從公司即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的地理位置和項(xiàng)目規(guī)模出發(fā)，必須找到市場(chǎng)的主要消費(fèi)力量。根據(jù)項(xiàng)目的客戶(hù)定位，針對(duì)細(xì)分客戶(hù)的消費(fèi)需求和市場(chǎng)供應(yīng)情況，以及天意地產(chǎn)的全面市場(chǎng)形象的建設(shè)需要，對(duì)“貴陽(yáng)01地”的產(chǎn)品定位如下：依山就勢(shì)形成多樣化的低層、洋房、小高層綜合體因此把項(xiàng)目市場(chǎng)定位在：中高檔次住宅小區(qū)在此市場(chǎng)定位形勢(shì)下，充分結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)的需求特征，來(lái)勾畫(huà)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念與意向、項(xiàng)目品質(zhì)與特性：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念與意向：1、別墅式/會(huì)所式景觀與建筑：璀璨的向日葵花房（入戶(hù)花園和退臺(tái)屋頂花園）、別樣柔美的內(nèi)庭私院、碩大的庭院樹(shù)、藝術(shù)的風(fēng)景之墻、散發(fā)著木香的臺(tái)地、飄逸豪邁的塞尚廣場(chǎng)（主入口廣場(chǎng)）、美麗的法國(guó)印象街（法式風(fēng)情步行街）、怡然自得的體育公園，建筑與環(huán)境唇齒相依，充滿(mǎn)別墅氣質(zhì)！2、中產(chǎn)名門(mén)社區(qū)：200畝坡地大社區(qū)，戶(hù)戶(hù)盛開(kāi)私家庭院，流行時(shí)尚的新城市中心生活，貴陽(yáng)大道上的一道風(fēng)景線(xiàn)，新區(qū)行政中心、貴陽(yáng)商業(yè)中心、貴陽(yáng)一中、觀山公園…中產(chǎn)名門(mén)社區(qū)，為你扎根城市中心，營(yíng)造別墅式的生活品味！項(xiàng)目品質(zhì)與特性：1、項(xiàng)目特性：尊貴的（Honorable）、優(yōu)雅的（Elegant）、自然的（Natural）2、項(xiàng)目品質(zhì)：普羅旺斯-小鎮(zhèn)式的優(yōu)雅生活場(chǎng)景，全面展示一種富裕、健康、陽(yáng)光、幽雅的居住品質(zhì)。這是一座擁有2000余戶(hù)幸福家庭、6000個(gè)時(shí)代主人的美麗小城；這是一處充滿(mǎn)活力、充滿(mǎn)陽(yáng)光氣息的和諧家園。貴陽(yáng)超大規(guī)模的“養(yǎng)生、度假、休閑、運(yùn)動(dòng)”全景式生活特區(qū)1）、貴陽(yáng)新中心區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)軍項(xiàng)目；2）、超大規(guī)模的品牌之作；3）、以“五個(gè)家門(mén)口”主題概念，體驗(yàn)山的喜悅、林的夢(mèng)幻，自然與人文相交融，營(yíng)造貴陽(yáng)生活特區(qū)；由此，項(xiàng)目的形象逐漸清晰。三、項(xiàng)目形象定位形象定位：普羅旺斯風(fēng)情小鎮(zhèn)貴陽(yáng)01號(hào)地作“普羅旺斯風(fēng)情小鎮(zhèn)”定位的緣由：國(guó)際樣板式的生活模式是現(xiàn)階段成功的概念定位與營(yíng)銷(xiāo)模式。同時(shí)，導(dǎo)入典范的同類(lèi)型緯度、地形地貌的國(guó)外知名的樣板社區(qū)，這不僅是房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)成功模式，也可以為本項(xiàng)目營(yíng)造更為清晰的、具有品質(zhì)的社區(qū)形象打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而也為吸引消費(fèi)者，獲得認(rèn)同與憧憬做好鋪墊！這是與貴陽(yáng)01號(hào)地項(xiàng)目即將實(shí)施的“大盤(pán)運(yùn)動(dòng)”、“面紗策略”相符合的！這是競(jìng)爭(zhēng)的需要，是規(guī)劃與建筑特色表達(dá)的需要，是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略的需要！普羅旺斯（Provence）生活印象——普羅旺斯，是中世紀(jì)詩(shī)人在詩(shī)歌中時(shí)常稱(chēng)道的“快活王國(guó)”，今天的人們常稱(chēng)它為“蔚藍(lán)海岸”。普羅旺斯位于法國(guó)南部，從地中海沿岸延伸到內(nèi)陸的丘陵地區(qū)，她有很多歷史城鎮(zhèn)如馬賽。普羅旺斯自古就以靚麗的陽(yáng)光和蔚藍(lán)的天空而令世人驚艷。普羅旺斯是一個(gè)很容易讓人浮想聯(lián)翩的詞匯！她讀起來(lái)起初是一聲驚嘆，接著就是屏息——正如哲學(xué)家尼采說(shuō)“這里的每一日都呈現(xiàn)出與眾不同的美”、“普羅旺斯——時(shí)光停步的地方！”普羅旺斯的生活簡(jiǎn)樸而高尚——并非所有的名流顯貴都懂得“簡(jiǎn)單而高尚的生活”，經(jīng)歷復(fù)雜世事而依然心靈純真的人，才追求“簡(jiǎn)單的生活”，他們是在財(cái)富中輕視財(cái)富、在名利中淡薄名利之人。全世界的人來(lái)普羅旺斯尋覓——自己的“簡(jiǎn)單生活”世界范圍內(nèi)，有一個(gè)“普羅旺斯族”——在普羅旺斯，金錢(qián)和名聲不是那里的主宰。自在、樸實(shí)的生活才是普羅旺斯真正的情調(diào)和品格。在那里生活的人，不乏文化藝術(shù)大師、皇室成員、設(shè)計(jì)大劇院的設(shè)計(jì)師、外交部長(zhǎng)、富有的貴族、商界名流….他們有高等學(xué)位、熱愛(ài)繪畫(huà)、歷史和哲學(xué)，熱衷文學(xué)創(chuàng)作。這些人有共同的追求：到普羅旺斯去過(guò)簡(jiǎn)單的生活，他們會(huì)到田野里聞熏衣草的味道，會(huì)到山上觀看橄欖樹(shù)的生長(zhǎng)，他們把自己稱(chēng)為“Provencalier（普羅旺斯族）”。個(gè)性定位：四、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)普羅旺斯式的簡(jiǎn)單而高尚的生活1、普羅旺斯風(fēng)情小鎮(zhèn)的產(chǎn)品布局與建筑特色：普羅旺斯風(fēng)情的建筑讓陽(yáng)光可以自由而充足地撒滿(mǎn)每一個(gè)角落，讓每一寸建筑空間都能有得到陽(yáng)光溫暖的眷顧。普羅旺斯小鎮(zhèn)的建筑修建了浮在水面、飄在空中的工作室、掛在建筑物上漾日陽(yáng)光房、伸出建筑的長(zhǎng)長(zhǎng)的風(fēng)光眺臺(tái)、打開(kāi)柵欄門(mén)后的一方溫暖的入戶(hù)小院，這些首創(chuàng)的建筑設(shè)計(jì)打破了呆板的3室2廳布局、變革了城市住宅中單調(diào)乏味。充滿(mǎn)靈感的普羅旺斯小鎮(zhèn)建筑，社區(qū)的主入口是獨(dú)具法式風(fēng)情的塞尚廣場(chǎng)，由邁進(jìn)社區(qū)的第一步，就能體驗(yàn)到建筑與環(huán)境共生的親密關(guān)系，感受到環(huán)境與建筑戀愛(ài)的親密關(guān)系。普羅旺斯小鎮(zhèn)的建筑設(shè)計(jì)把入戶(hù)的陽(yáng)光玻璃花房—“向日葵”花房引入每一戶(hù)；把復(fù)式大戶(hù)從庸俗膚淺的豪宅中挽救了出來(lái)，創(chuàng)造出6米高豪情版私家庭院，讓人們可以把建筑的豪邁境界體驗(yàn)到底；同時(shí)也把住宅從一成不變的單調(diào)模式中挽救出來(lái)，讓人在這所住宅的每一處角落都能感受到靈感四溢的建筑藝術(shù)思想；這樣的建筑設(shè)計(jì)更是把主功能房間從封閉的容器中挽救出來(lái)，給客廳、臥房、餐廳、入戶(hù)處都配上了開(kāi)放的內(nèi)庭私院，把生活、工作、休閑情趣、藝術(shù)品位等人性的多元需求，都進(jìn)行了恰到好處的空間表達(dá)。這樣的建筑空間是為愉悅精神而純粹存在的，她可以讓人們?nèi)嫦硎艿椒孔拥娘L(fēng)景功能、情感功能、情趣功能。賣(mài)點(diǎn)梳理一、“山”：山間別院、山谷別墅；二、“園”：自然運(yùn)動(dòng)公園；三、“林”：天然森林、天然氧吧。四、“凈”：潔凈、純粹的居住環(huán)境；五、“近”：離城市更近，與自然親近；六、“靜”：靜在其中，寧?kù)o致遠(yuǎn)；七、“精”：20年不落伍的建筑精品；八、“金”：金子般珍貴的城堡只為塔尖階層建造；九、“勁”：天然氧吧、融入自然的體育公園為生命注入活力；十、“鏡”：富貴生活的一面鏡子；十一、“敬”：以業(yè)主為尊的貴族生活不是夢(mèng)想；細(xì)致入微的管家服務(wù)、相敬如賓的鄰里，新生活在這里重建；十二、“盡”：盡善盡美、盡在其中；極盡城市的風(fēng)景；十三、“景”：山景園景城景，園中景、景中景；十四、“錦”：東方日出的錦繡山河，豪邁大氣；十五、“境”：君臨天下的境界；心高遠(yuǎn)甲天下的心靈意境五、項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)壓力1、各區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，供應(yīng)周期比較接近；2、本項(xiàng)目成本相對(duì)較高，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)。六、項(xiàng)目上市總體戰(zhàn)略面紗策略總體思路是：把未來(lái)的貴陽(yáng)生活、貴陽(yáng)的品質(zhì)、天意的品牌、項(xiàng)目的風(fēng)水場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的生活理念、國(guó)外的樣板、產(chǎn)品特征、上市優(yōu)惠、服務(wù)與配套等一一道來(lái)，細(xì)細(xì)品味，一層一層的揭開(kāi)她亮麗的的面紗！通過(guò)對(duì)天意公司、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目品質(zhì)的層層強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入，引起市場(chǎng)關(guān)注，獲得市場(chǎng)認(rèn)同。1、天意地產(chǎn)，鼓舞2005。與天意的品牌與形象充分結(jié)合，這不僅是項(xiàng)目發(fā)展的需要也是天意公司提升品牌形象的需要；2、貴陽(yáng)地產(chǎn)，為貴陽(yáng)喝彩。與貴陽(yáng)已經(jīng)、正在與未來(lái)在發(fā)生的變化、新城市中心的品質(zhì)、生活的價(jià)值等結(jié)合起來(lái)！這是獲得市場(chǎng)認(rèn)同度的關(guān)鍵！在整體形象上市前結(jié)合開(kāi)發(fā)商實(shí)力品牌進(jìn)行先導(dǎo)式的強(qiáng)勢(shì)宣傳與策劃，掀起一股貴陽(yáng)熱！3、貴陽(yáng)1號(hào)（暫定名），普羅旺斯風(fēng)情小鎮(zhèn)。有了以上對(duì)天意公司、貴陽(yáng)區(qū)域面紗的鋪墊，接下來(lái)要把項(xiàng)目的細(xì)節(jié)、亮點(diǎn)、吸引點(diǎn)、差異點(diǎn)等再一一道來(lái)、細(xì)細(xì)品味，揭開(kāi)貴陽(yáng)生活的新品質(zhì)！4、理想之城，領(lǐng)袖生活。貴陽(yáng)——新城市中心——天意——實(shí)力派的地產(chǎn)商；貴陽(yáng)＋天意——一個(gè)未來(lái)者！一個(gè)未來(lái)的締造者＝天意公司在貴陽(yáng)，正在造一座城；01號(hào)地的價(jià)值＋細(xì)節(jié)＋生活品味＋促銷(xiāo)措施等的逐漸發(fā)布——層層揭開(kāi)生活的面紗！未來(lái)的面紗！七、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：1、策劃指導(dǎo)原則差異化、創(chuàng)新、系統(tǒng)、速度、效益2、營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)策略“以產(chǎn)品的宣傳奠定項(xiàng)目形象，以新聞營(yíng)銷(xiāo)和體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)提升產(chǎn)品和社會(huì)價(jià)值”作為本案總體推廣思路，通過(guò)“虛實(shí)結(jié)合、動(dòng)靜結(jié)合”的手法來(lái)實(shí)施。通過(guò)點(diǎn)、線(xiàn)、面的立體攻擊形成推廣合力。靜態(tài)的推廣是通過(guò)媒體和現(xiàn)場(chǎng)，主要以新聞、專(zhuān)題、產(chǎn)品分析；賣(mài)場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)包裝等方式，從城市發(fā)展、生活方式、建筑藝術(shù)等角度深入報(bào)道。動(dòng)態(tài)推廣的辦法主要是SP活動(dòng)來(lái)吸引社會(huì)關(guān)注，從而提高項(xiàng)目的社會(huì)影響，為目標(biāo)人群服務(wù)，提升項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值。實(shí)施方式重點(diǎn)：“外推品質(zhì)、內(nèi)推服務(wù)”。外推品質(zhì)方向：有機(jī)建筑、場(chǎng)所精神、空間體驗(yàn)；內(nèi)推服務(wù)方向：除銷(xiāo)售服務(wù)外，將營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)鏈增長(zhǎng)，提高產(chǎn)品本身外的附加值。八、項(xiàng)目推廣的核心主題語(yǔ)理想之城領(lǐng)袖生活九、項(xiàng)目宣傳推廣媒介創(chuàng)意、選擇及運(yùn)用場(chǎng)所項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他是項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)宣傳推廣的重要標(biāo)志，是消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)想象力的引導(dǎo)開(kāi)始和工具，是吸引消費(fèi)者關(guān)注和進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)的形象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來(lái)源。1、VI統(tǒng)領(lǐng)的視覺(jué)形象識(shí)別：項(xiàng)目名：貴陽(yáng)1號(hào)（暫未定）2、LOGO及識(shí)別色的應(yīng)用以L(fǎng)OGO及識(shí)別色為核心的項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)是宣傳推廣的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，他對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)概念、營(yíng)銷(xiāo)理念、產(chǎn)品品質(zhì)和品牌形象的塑造起著非常重要的作用，VI設(shè)計(jì)主要包括幾個(gè)主要內(nèi)容：﹡LOGO含項(xiàng)目名稱(chēng)和標(biāo)識(shí)﹡項(xiàng)目名稱(chēng)的標(biāo)準(zhǔn)字體和應(yīng)用字體﹡項(xiàng)目識(shí)別的標(biāo)準(zhǔn)色和輔助色﹡興隆珠江灣畔LOGO的基礎(chǔ)組合和變形﹡VI系統(tǒng)的延展部分，既在項(xiàng)目中的具體運(yùn)用：主要涉及兩個(gè)方面的內(nèi)容：辦公應(yīng)用系統(tǒng)和銷(xiāo)售宣傳系統(tǒng)。辦公應(yīng)用系統(tǒng)：名片、胸卡、貴賓卡、胸章、業(yè)主卡、參觀證，信箋、信封、文件夾、文件袋、筆記本、筆、請(qǐng)柬、指示牌、公共標(biāo)示、服裝等。銷(xiāo)售宣傳系統(tǒng)：樓書(shū)、海報(bào)、單頁(yè)、折頁(yè)、計(jì)算紙、手提袋、包裝袋，示范單位指示牌、掛旗、展板、遮陽(yáng)傘、銷(xiāo)售中心、掉旗、燈桿旗、小區(qū)指示（導(dǎo)識(shí)）牌、工地圍墻、禮品等。3、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色的建議：結(jié)合項(xiàng)目的綜合條件、項(xiàng)目產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶(hù)群的選擇，本項(xiàng)目的識(shí)別色需要活躍與沉穩(wěn)并重、輕松但不輕浮、沉重但不呆板，給人以抒情、愉悅、高雅的印象。標(biāo)準(zhǔn)色：淺黃、橙黃（橘紅）色輔助色：土黃色十、項(xiàng)目推廣媒體與手段結(jié)合貴陽(yáng)各主流媒體的實(shí)用特性和項(xiàng)目的推廣節(jié)奏，擬在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前采用多渠道的媒體組合，以達(dá)到最有效