睿達(dá)風(fēng)險課程房地產(chǎn)

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)

風(fēng)險管理百年老店高速擴(kuò)張持續(xù)發(fā)展賺錢

成敗之關(guān)鍵----風(fēng)險的預(yù)知？風(fēng)險的把控與管理？項目Ａ地區(qū)公司Ａ房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總部項目Ａ項目Ｂ項目Ｃ項目Ｂ地區(qū)公司Ｂ4

目錄第一篇預(yù)知風(fēng)險

1.1地產(chǎn)企業(yè)管理1.2地產(chǎn)項目管理1.3企業(yè)高速擴(kuò)張第二篇如何系統(tǒng)性防范風(fēng)險

2.1治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)控環(huán)境2.2制度與流程建設(shè)

2.3內(nèi)部審計與監(jiān)督

第三篇風(fēng)險管理戰(zhàn)術(shù)篇3.1案例：強(qiáng)化專業(yè)集成控制投資策劃階段的風(fēng)險3.3案例：從供應(yīng)商管理入手控制履約風(fēng)險3.2案例：合約管理中法律風(fēng)險的規(guī)避3.4案例：責(zé)任成本體系---過程中控制風(fēng)險幾個反面案例：1997---工程部淪陷人事干事侵吞財產(chǎn)案IT手段---高科技犯罪第一篇風(fēng)險的預(yù)知與對策房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境目標(biāo)組織結(jié)構(gòu)人力資源客戶關(guān)系產(chǎn)品研發(fā)工程企業(yè)發(fā)展設(shè)計銷售投資學(xué)習(xí)創(chuàng)新營銷政策環(huán)境政府關(guān)系合作業(yè)主企業(yè)內(nèi)內(nèi)部治治理崗位設(shè)設(shè)置授權(quán)體體系用人的的風(fēng)險險KPI考核核制度流流程中中的風(fēng)風(fēng)險崗位設(shè)設(shè)置的的風(fēng)險險之一一：崗位設(shè)設(shè)置的的牽制制性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理中存存在的的風(fēng)險險崗位設(shè)設(shè)置的的風(fēng)險險之二二：關(guān)鍵崗崗位的的輪換換童言無無忌房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理中存存在的的風(fēng)險險企業(yè)內(nèi)內(nèi)部治治理崗位設(shè)設(shè)置授權(quán)體體系用人的的風(fēng)險險KPI考核核制度流流程中中的風(fēng)風(fēng)險授權(quán)體體系中中存在在的風(fēng)風(fēng)險之之一房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理中存存在的的風(fēng)險險權(quán)責(zé)匹匹配的的問題題授權(quán)體體系中中存在在的風(fēng)風(fēng)險之之二房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理中存存在的的風(fēng)險險信任與與監(jiān)督督企業(yè)內(nèi)內(nèi)部治治理崗位設(shè)設(shè)置授權(quán)體體系用人的的風(fēng)險險KPI考核核制度流流程中中的風(fēng)風(fēng)險企業(yè)最最大的的風(fēng)險險------用人人的風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理中存存在的的風(fēng)險險高價=高高素質(zhì)質(zhì)人才才=高高績效效行業(yè)腐腐??？？？？企業(yè)內(nèi)內(nèi)部治治理崗位設(shè)設(shè)置授權(quán)體系用人的風(fēng)險險KPI考核核制度流程中中的風(fēng)險ＫＰＩ考核核中存在的的風(fēng)險之一一房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險績效指標(biāo)設(shè)設(shè)定的導(dǎo)向向性ＫＰＩ考核核中存在的的風(fēng)險之二二房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險績效指標(biāo)設(shè)設(shè)定的系統(tǒng)統(tǒng)性企業(yè)內(nèi)部治治理崗位設(shè)置授權(quán)體系用人的風(fēng)險險KPI考核核制度流程中中的風(fēng)險制度流程建建設(shè)中的風(fēng)風(fēng)險之一：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險制度缺漏：：-----不同時期期的不同需需求制度流程建建設(shè)中的風(fēng)風(fēng)險之二：制度建設(shè)與與操作的匹匹配：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險制度控制點點缺陷：制度流程建建設(shè)中的風(fēng)風(fēng)險之三：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險政策法律風(fēng)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險合作中的風(fēng)風(fēng)險公司經(jīng)營的的外部環(huán)境境政策法律風(fēng)風(fēng)險之一：產(chǎn)權(quán)所有的的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險政策法律風(fēng)風(fēng)險之二：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險政策的持續(xù)續(xù)調(diào)整政策法律風(fēng)風(fēng)險之三：證照辦理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險政策法律風(fēng)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險合作中的風(fēng)風(fēng)險公司經(jīng)營的的外部環(huán)境境財務(wù)風(fēng)險之之一：銷售成本的的預(yù)結(jié)算房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險財務(wù)風(fēng)險之之二：公建、配套套成本的分分?jǐn)偡康禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險財務(wù)風(fēng)險之之三：關(guān)于稅務(wù)返返還房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險財務(wù)風(fēng)險之之四：銷售收入的的結(jié)轉(zhuǎn)國家財務(wù)制制度的遵循循外部審計關(guān)關(guān)注焦點房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險財務(wù)風(fēng)險之之五：融資風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險國際資本對對項目的要要求財務(wù)風(fēng)險之之六：現(xiàn)金為王----資資金計劃中中的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險財務(wù)風(fēng)險之之七：按揭放款與與現(xiàn)金流房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險政策法律風(fēng)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險合作中的風(fēng)風(fēng)險公司經(jīng)營的的外部環(huán)境境合作風(fēng)險之之一：合作模式的的選擇房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險合作風(fēng)險之之二：合作方選擇擇的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理中存存在的風(fēng)險險房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險土地獲取項目定位規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)管理理合約管理客戶承諾計劃管理物業(yè)管理土地獲得中中的風(fēng)險之之一房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險招拍掛與抵抵押土地獲得中中的風(fēng)險之之二房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險拆遷問題高壓線問題題土地獲得方方式（公司司收購與并并購）項目定位與與決策房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險市場調(diào)研的的可靠度項目可研報報告規(guī)劃設(shè)計中中的風(fēng)險之之一：貨不對板房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險面積縮水?規(guī)劃設(shè)計中中的風(fēng)險之之二：規(guī)劃驗收房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險招投標(biāo)管理理中的風(fēng)險險之一形式大于內(nèi)內(nèi)容入圍單位的的考察供應(yīng)商履約約評估力度度房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險招投標(biāo)管理理中的風(fēng)險險之二定標(biāo)原則事事前確定？？合同條款的的風(fēng)險案例1---包死包包不死？案例2---賣樓誰誰賺了？案例3---甲供料料的風(fēng)險（計劃/驗驗收[法律律]/結(jié)算算）案例4---費率合合同失控了了房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險合同管理中中的風(fēng)險之之一合同履行中中的風(fēng)險房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險合同管理中中的風(fēng)險之之二貨不對板簽證的索賠賠客戶風(fēng)險之之一：銷售承諾帶帶來的風(fēng)險險房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險驚心動魄的的項目群訴驚人相似的的一幕客戶風(fēng)險之之二：紅線外的風(fēng)風(fēng)險？1、武漢群訴2、制勝之招：：房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險項目開發(fā)計計劃風(fēng)險：：開發(fā)計劃調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險物業(yè)管理中中存在的風(fēng)風(fēng)險：開放的街區(qū)區(qū)帶來了什什么全壽命周期期成本房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險物業(yè)從售后后端口連接接到定位前前端集團(tuán)性地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)高速速擴(kuò)張中存存在的風(fēng)險險管理半徑授權(quán)機(jī)制人力配備組織與制度度專業(yè)與管理理能力如何根據(jù)管管理半徑建建立分公司司集團(tuán)、區(qū)域域、分公司司如何授權(quán)權(quán)大項目小公公司？小項項目大公司司？資源與與效率？外派機(jī)制與與員工本地地化合作企業(yè)的的團(tuán)隊如何何組建新公司建立立有什么要要求如何建立本本地化的制制度流程體體系面對專業(yè)管管理資源被被稀釋，如如何確保管管理水平像麥當(dāng)勞一一樣復(fù)制，，可能嗎？？快速擴(kuò)張，，我們需要要什么？集團(tuán)性企業(yè)業(yè)高速擴(kuò)張張中的風(fēng)險險你能回答以以下問題嗎嗎？面對風(fēng)險，，我們應(yīng)該怎怎樣？風(fēng)險無處不不在---正常把握關(guān)鍵控控制點---態(tài)度不出現(xiàn)系統(tǒng)統(tǒng)性偏差---目標(biāo)標(biāo)風(fēng)險管理需需要必須的的手段對第一篇的的歸納：第二篇如何系統(tǒng)地地防范和管理風(fēng)險險？什么是風(fēng)險險管理風(fēng)險管理是是指識別風(fēng)險并設(shè)計控制風(fēng)險的的方法，其其核心是將將預(yù)計到的未來事事項的負(fù)面面影響控制制在最低程程度。風(fēng)險管理要要融入業(yè)務(wù)務(wù)管理之中中為什么進(jìn)行行風(fēng)險管理理？某地產(chǎn)企業(yè)業(yè)風(fēng)險管理理部的定位位風(fēng)險管理管管什么？治理結(jié)構(gòu)與與內(nèi)控環(huán)境境制度流程的的建設(shè)監(jiān)督機(jī)制的的運行綱要：內(nèi)部控制體體系的解讀讀內(nèi)控體系的的建立內(nèi)部控制融融于具體的的業(yè)務(wù)管理理中業(yè)務(wù)管理部部門是內(nèi)部部控制的責(zé)責(zé)任部門內(nèi)部控制的的直接依據(jù)據(jù)是完善的的制度流程程內(nèi)部控制的的監(jiān)督評價價部門是內(nèi)內(nèi)部審計內(nèi)控體系的的建立內(nèi)控體系是是否存在和和健全：內(nèi)控體系的的建立治理結(jié)構(gòu)與與內(nèi)控環(huán)境境制度流程的的建設(shè)監(jiān)督機(jī)制的的運行綱要：構(gòu)筑企業(yè)內(nèi)內(nèi)控的長城！制度流程建建設(shè)制度建設(shè)是是企業(yè)內(nèi)在在的需求制度流程建建設(shè)在一套完整整的制度框框架內(nèi)，加加上一個良良好的業(yè)務(wù)務(wù)流程，才才能確保企企業(yè)像麥當(dāng)當(dāng)勞一樣復(fù)復(fù)制和擴(kuò)張張萬科2002制度流程建建設(shè)企業(yè)發(fā)展靠靠什么？建立機(jī)制來來塑造企業(yè)業(yè)的基業(yè)長青！用流程和制制度的提升升來培養(yǎng)基基業(yè)長青的的企業(yè)基因！華為20031998——2003五年10億億制度流程建建設(shè)流程建設(shè)的的基本點？？-------基于于企業(yè)文化化制度流程建建設(shè)流程建設(shè)的的基本點？？-------圍繞繞企業(yè)目標(biāo)標(biāo)制度流程建建設(shè)----解解決系統(tǒng)性性偏差6西格瑪理理論制度流程建建設(shè)流程建設(shè)的的基本點？？輸入原料標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)線輸出產(chǎn)品土地資金房產(chǎn)物業(yè)房地產(chǎn)運作作過程管理理規(guī)范化透明明化制度流程建建設(shè)關(guān)于人性的的假設(shè)制度流程與與人的關(guān)系系？制度流程建建設(shè)-----人與制度度的雙螺旋旋：制度流程建建設(shè)制度流程與與人的關(guān)系系？管理是需要要成本的制度流程建建設(shè)制度流程建建設(shè)的基本本要求流程是把雙雙刃劍！請假？比賽？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的制制度流程建建設(shè)我們要注意意什么？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的定位：設(shè)計管理----管管什么?現(xiàn)場管理----管管什么？成本管理----管管什么？制度流程建建設(shè)的立足足點房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的價值鏈制度流程建建設(shè)的核心心房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的關(guān)鍵詞詞專業(yè)集成《專業(yè)集成成流程匯編編》總經(jīng)理致辭辭萬科在過去去和未來肯肯定會經(jīng)常常遇到各種種問題，我我們可以付付學(xué)費，但但我們不可可以為同樣樣的問題支支付第二筆筆學(xué)費。請大家珍惜惜得來不易易的成果，，在各自工工作中認(rèn)真真執(zhí)行相關(guān)關(guān)的業(yè)務(wù)流流程規(guī)定，，并在實踐踐中不斷豐豐富和完善善流程建設(shè)設(shè)對于地產(chǎn)項項目實施過過程中發(fā)生生的變更如如何管理控控制流程？？案例1：設(shè)設(shè)計變更管管理流程的的優(yōu)化---基于行業(yè)理理解，達(dá)到到管理與價價值創(chuàng)造目目的！管理控制要要點：輸入端---變更更來源過程管理---圖紙紙變更成本評估營銷端口輸出端---變更更指令下游---執(zhí)行行控制優(yōu)化前的制制度流程系系列1、設(shè)計變變更分類規(guī)規(guī)則設(shè)計變更流流程成本控制流流程輸入輸出合同變更流流程2、合同變變更分類規(guī)規(guī)則3、各級設(shè)設(shè)計變更管管理控制流流程5、成本標(biāo)標(biāo)桿管理及及報警控制制流程4、各級合合同變更管管理控制流流程完整的理論論剖析：流程嵌套嚴(yán)嚴(yán)重，重復(fù)復(fù)走審批流流最終確認(rèn)的的權(quán)責(zé)不明明確工作流漫長長----最長的達(dá)達(dá)150天天表現(xiàn)----實質(zhì)缺陷----事前的成本本控制缺乏乏變更下發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)失控變更執(zhí)行控控制缺乏變更對合同同的實質(zhì)影影響沒有體體現(xiàn)優(yōu)化后的流流程：3、設(shè)計變變更分類規(guī)規(guī)則1、變更總總控制流程程2、設(shè)計計變更管管理流程程4、變更更執(zhí)行管管理流程程流程的合合并與專專業(yè)集成成成本事前前控制完善關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)的的控制加強(qiáng)執(zhí)行行控制全過程的的控制體體現(xiàn)案例2：：某企業(yè)業(yè)制度流流程建設(shè)設(shè)案例---讓流程創(chuàng)創(chuàng)造價值值！流程建設(shè)設(shè)點評項目可研研流程案例3：：制度流流程中的的專業(yè)集集成簽證管理理/設(shè)計計變更管管理與成成本管理理的集成成------用制度流流程防控控風(fēng)險的的案例更名控制

炒房案例3：：制度流流程中的的專業(yè)集集成幾個觀點點的討論論觀點一:企業(yè)治理理靠個人人能力的的效果會會高于依依賴制度度流程建建設(shè)觀點二:制度流程程帶來的的是工作作效率和和效益的的下降還還是提升升觀點三:制度流程程做多少少合理？？做多深深合適？？重申我們們的愿景景:讓制度流流程成為為管理有有效的工工具，同同時為我我們帶來來管理提提升和經(jīng)濟(jì)效益益世界是一一面鏡子子治理結(jié)構(gòu)構(gòu)與內(nèi)控控環(huán)境制度流程程的建設(shè)設(shè)監(jiān)督機(jī)制制的運行行綱要：內(nèi)部控制制與風(fēng)險險防范的的監(jiān)督評評價機(jī)制制企業(yè)內(nèi)部部審計三大審計計體系：：國家審計計社會審計計內(nèi)部審計計不僅是查查帳不僅針對對財務(wù)內(nèi)部審計計的覆蓋蓋面企業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展與與投資決決策企業(yè)組織織架構(gòu)的的建立與與完善企業(yè)制度度流程體體系的動動態(tài)完善善企業(yè)內(nèi)部部控制體體系的存存在性與與有效性性企業(yè)品牌牌的建設(shè)設(shè)與維護(hù)護(hù)內(nèi)審案例例1：透過現(xiàn)象象發(fā)現(xiàn)問問題本質(zhì)質(zhì)及風(fēng)險險隱患從完善管管理上提提出建議議和要求求后續(xù)審計計跟蹤直直至問題題解決某公司設(shè)設(shè)計變更更專項審審計內(nèi)審案例例2：某公司成成本信息息專項審審計背景---常規(guī)規(guī)業(yè)務(wù)審審計現(xiàn)狀---動態(tài)態(tài)成本1年沒有有變化方法---動態(tài)態(tài)成本重重新測算算，并與與目標(biāo)成成本比較較結(jié)果---成本本增加8000萬，重重大經(jīng)營營隱患處理---從制制度、執(zhí)執(zhí)行力、、業(yè)務(wù)操操作等全全方位剖剖析，提出出整改要要求。處罰---落實實到責(zé)任任人的全全面經(jīng)濟(jì)濟(jì)、行政政處罰內(nèi)審案例例3：合合同執(zhí)行行管理的的審計底底稿深入業(yè)務(wù)務(wù)控制環(huán)環(huán)節(jié)的具具體、關(guān)關(guān)鍵控制制點！審計與專專業(yè)管理理相結(jié)合合!對第二篇篇的回顧顧:企業(yè)要生生存，要要發(fā)展，，風(fēng)險管管