2022年濰坊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

年濰坊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)關(guān)于2022年房?jī)r(jià)會(huì)升還是會(huì)降唯恐是現(xiàn)在我們老百姓最關(guān)懷的話題了，由于房?jī)r(jià)的漲跌不僅關(guān)系著我們自己切身的生活，更與國(guó)家的穩(wěn)定和富強(qiáng)息息相關(guān)。中國(guó)自古以來(lái)把“家”的地位是看的很重的，大“家”小“家”、“家”和萬(wàn)事興等等都體現(xiàn)出“家”在中國(guó)歷史文化進(jìn)展中的重要性。有了大“家”社會(huì)才會(huì)穩(wěn)定，有了小“家”才會(huì)“家”和萬(wàn)事興。在中國(guó)人的概念當(dāng)中，所謂金窩銀窩不如自己的狗窩，那么毫無(wú)疑問(wèn),房子自然就是“家”的載體了，而我們今日所說(shuō)的“家”就是與我們自己細(xì)細(xì)相關(guān)的小“家”，以及給我們制造小家的房地產(chǎn)業(yè)。

2022年是中國(guó)多事的一年，也是世界多事的一年。美國(guó)金融危機(jī)最大房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)房利美和房地美倒閉，讓世界為之震動(dòng)！中國(guó)股市從6100點(diǎn)到跌穿1900點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)也從今一蹶不振，房?jī)r(jià)大幅縮水一時(shí)間使原本火爆的房地產(chǎn)形勢(shì)一路走低。

唯恐現(xiàn)在我們老百姓問(wèn)的最多的就是房?jī)r(jià)跌到什么時(shí)候才是低?房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)再反彈?這就需要我們進(jìn)行冷靜的分析。分析問(wèn)題應(yīng)當(dāng)全面不能一概而論。事物之間總是存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，我們應(yīng)當(dāng)保持糊涂的頭腦，只有這樣才能透過(guò)現(xiàn)在簡(jiǎn)單的形勢(shì)精確?????的把握和分析房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)。

金融危機(jī)之前中國(guó)的樓市是特別火爆的，房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中的比重占將近一半，因此我們GDP幾乎超過(guò)一半都是你們看到的高樓大廈、橋梁高架等等帶來(lái)的，叫做固定資產(chǎn)投資。在歐美，消費(fèi)在它們GDP的比重是70%，而在我們國(guó)家我們的消費(fèi)只有別人的一半，只有35%，所以說(shuō)我們的GDP是特別畸形的。大家可以看到08年7月之前人們大家都在炒樓、炒股，甚至消失供不應(yīng)求的現(xiàn)象這就使樓市、股票價(jià)格大幅飆升，以至于房?jī)r(jià)居高不下，這也是之前房?jī)r(jià)居高不下的緣由之一。

那么房?jī)r(jià)為什么突然之間跌了呢?導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的直接緣由應(yīng)當(dāng)就是這次金融危機(jī)了。美國(guó)所實(shí)施的大規(guī)模減稅方案和赤字財(cái)政政策，在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也催生了房地產(chǎn)泡沫的形成和擴(kuò)大。資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高引發(fā)的“財(cái)寶效應(yīng)”，又進(jìn)一步刺激了美國(guó)的過(guò)度消費(fèi)，直至危機(jī)爆發(fā)。美元作為國(guó)際貨幣當(dāng)美國(guó)危機(jī)爆發(fā)后中國(guó)不行避開(kāi)的受到了影響，并快速擴(kuò)散到各個(gè)行業(yè)（何況中國(guó)是美元外匯儲(chǔ)備最多的國(guó)家之一），就在這時(shí)候人們不再像從前一樣有錢(qián)就去炒股、買樓了。銀行在這種形勢(shì)下也緊縮銀根，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)也缺乏信念，于是樓市、股市資金也不再像從前一樣火熱。過(guò)“熱”的錢(qián)沒(méi)了，股票、房?jī)r(jià)價(jià)格開(kāi)頭下跌。

與此同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金匱乏，房產(chǎn)降價(jià)促銷頻頻消失，可是人們好像并不買賬，緣由也很簡(jiǎn)潔1.金融危機(jī)不僅影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)而且使人民消費(fèi)信念驟減，消費(fèi)觀念更加理智。2.房?jī)r(jià)的確過(guò)高，泡沫成分仍有，人民消費(fèi)力量有限。3.開(kāi)發(fā)商資金短缺，人民拭目以待盼望開(kāi)發(fā)商能夠“成本價(jià)出售”。4.政府銀行利好政策頻出，人民等待最終優(yōu)待政策。5.房產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值，人們等待價(jià)格理性回歸。

從上面我們分析一下，拋開(kāi)國(guó)際因素我們不說(shuō)，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的緣由有幾點(diǎn):1.國(guó)家政府經(jīng)濟(jì)走向、模式以及政策實(shí)施.2.金融危機(jī)以后的影響程度3.人民消費(fèi)信念的增減.4開(kāi)發(fā)商實(shí)力.5.房產(chǎn)合理的定價(jià)。上面我們大體談了一下房?jī)r(jià)升跌的一些緣由！下面我們談?wù)勗谶@形勢(shì)下，我們?yōu)H坊房地產(chǎn)形式又會(huì)怎樣進(jìn)展呢？

1.鑒于房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重。(金融危機(jī)之前中國(guó)的樓市是特別火爆的，房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中的比重占將近一半，因此我們GDP幾乎超過(guò)一半都是你們看到的高樓大廈、橋梁高架等等帶來(lái)的，叫做固定資產(chǎn)投資。)國(guó)家經(jīng)濟(jì)要進(jìn)展這一部分是不行能放棄的，這也就是為什么國(guó)家頻頻出臺(tái)利好政策的緣由，這也打算了房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)這樣始終低糜下去。前段時(shí)間濰坊出臺(tái)的各種利好政策就是很好的說(shuō)明。

2.金融危機(jī)的影響有多深現(xiàn)在還是未知數(shù)，濰坊是一個(gè)三線城市，金融危機(jī)對(duì)我們的影響現(xiàn)在是剛剛開(kāi)頭。2022年危機(jī)的成度應(yīng)當(dāng)會(huì)進(jìn)一步加深，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是一顆定時(shí)炸彈，這顆炸彈的威力有多大我們不知道，但是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是確定免不了的!

3.現(xiàn)在大部分想買房的人應(yīng)當(dāng)都在持幣觀望當(dāng)中。造成這種現(xiàn)象的一是政府的利好政策頻出，人們都想得到一個(gè)最好的優(yōu)待政策。2022年政策性優(yōu)待應(yīng)當(dāng)會(huì)有不小的驚喜，政府出面救市當(dāng)然是好事，但是會(huì)給人們?cè)斐梢环N種錯(cuò)覺(jué)房?jī)r(jià)可能還會(huì)跌，致使一部分人連續(xù)等待，地產(chǎn)商日子還是不會(huì)好過(guò)。二是大家都認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫，可能還有“擠”的空間。濰坊地產(chǎn)泡沫有，但是不會(huì)太大，濰坊房?jī)r(jià)的需求大部分是屬于剛性需求。濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展還是比較健康、穩(wěn)健的，濰坊樓房與前幾年相比品質(zhì)有了較大幅度的提高。小區(qū)規(guī)模大、配套設(shè)施、小區(qū)綠化等都相比以前成本有了很大的提高，但是房?jī)r(jià)漲幅卻不是很明顯。濰坊房?jī)r(jià)與其他平行地區(qū)房?jī)r(jià)還算是較低的，建筑成本在2022年經(jīng)過(guò)瘋漲回落到現(xiàn)在又漸漸回溫，建筑升本對(duì)房?jī)r(jià)影響很少等等，打算了濰坊地區(qū)房?jī)r(jià)還是趨于穩(wěn)定、合理的，不會(huì)有太大波動(dòng)。

4.“大魚(yú)吃小魚(yú)”由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的火爆許多實(shí)力平平的開(kāi)發(fā)商進(jìn)場(chǎng)，結(jié)果剛進(jìn)場(chǎng)就遭受今年這種境遇金融危機(jī)、資金缺乏銀行收縮銀根、消費(fèi)者持幣觀望、市場(chǎng)低糜，有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商還可以扛一下，等待樓市回暖，更可以趁現(xiàn)在以較低的價(jià)格拿地。有些實(shí)力平平的開(kāi)發(fā)商抗不住，等不到到樓市回暖了，必定會(huì)被那些實(shí)力教強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商兼并或者逃場(chǎng)，有危急就有機(jī)遇，這就是市場(chǎng)規(guī)律優(yōu)勝劣汰的規(guī)章!

5.市民買房更加理性。11月份我們?cè)?jīng)組織過(guò)歷次團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)過(guò)程中有大量市民報(bào)名甚至出乎我們意料，開(kāi)發(fā)商也做出了很大程度的讓步，如：免配套費(fèi)、免物業(yè)費(fèi)、低折扣等等，但是大部分消費(fèi)者還是在觀望。期間我和幾位意向比較大的消費(fèi)者聊過(guò)，我問(wèn)他們?yōu)槭裁船F(xiàn)在比以前優(yōu)待那么多你們還不買，他們的回答是認(rèn)為開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給出最大程度的優(yōu)待，而且現(xiàn)在市場(chǎng)低糜他們認(rèn)為價(jià)格肯定還會(huì)有肯定下降空間，等價(jià)格降到他們自己的心里價(jià)位他們才會(huì)出手，這就反映消失在的消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房越來(lái)越理性。濰坊地區(qū)剛性需求許多，房地產(chǎn)銷售空間仍舊很大，從市場(chǎng)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)也由以前賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)一步步轉(zhuǎn)變。2022年濰坊樓市回暖關(guān)鍵還是看開(kāi)放商能否通過(guò)各種營(yíng)銷策略打動(dòng)消費(fèi)者。

6.政府救市但并不托市。消費(fèi)者消費(fèi)觀念趨于理性，人民對(duì)房地產(chǎn)熟悉也趨于理性，政府也盼望房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展趨于理性，由于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康、理性的進(jìn)展才真能正復(fù)合經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期進(jìn)展的要求。所以2022年無(wú)論房地產(chǎn)行業(yè)還是房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)會(huì)進(jìn)一步趨于理性化、合理化（也是價(jià)值規(guī)律的必定結(jié)果）。

7.對(duì)于濰坊這樣的城市政府也談不上