XXXX年地產(chǎn)項目工作計劃課件

華龍盛世城2014年工作計劃2014年2月8日華龍盛世城2014年工作計劃2014年2月8日概述在13年結(jié)束的同時，也迎來了一個嶄新的2014年，通過對于13年的工作銷售業(yè)績，綜合因素的考慮分析，2014年工作應(yīng)著重于以下二大項。住宅商業(yè)住宅：滯銷樓層單位對應(yīng)政策1新推樓盤入市方式方法商業(yè)：招商運營銷售2以下根據(jù)以上的著重點，做出相關(guān)的詳細分析運營方向以及方式。概述在13年結(jié)束的同時，也迎來了一個嶄新的2014年，住宅篇住宅篇2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)一號樓：總建面積：2443.38㎡（涵蓋：住宅、車庫、商業(yè)）住宅已售面積：1077.55㎡住宅剩余面積：763.95㎡車庫未售面積：419.30㎡商業(yè)未售面積：182.58㎡住宅總計：29套已售：20套剩余：9套車庫總計：15套已售：0套商業(yè)總計：2套已售：0套剩余樓層套數(shù)：二樓2套（86.49㎡、83.70㎡）五樓1套（87.57㎡）六樓6套（86.49㎡、82.67㎡、82.88㎡、82.88㎡、83.70㎡、87.57㎡）2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)一號樓：二號樓：（新開盤）總面積：2386.30㎡住宅已售面積：632㎡住宅剩余面積：1754.3㎡車庫6套未出面積住宅總計：30套已售：8套剩余：22套剩余樓層套數(shù)：二樓6套、三樓2套、四樓5套、五樓3套、六樓6套2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)二號樓：（新開盤）2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)五號樓：總建面積：2151.47㎡（涵蓋：住宅、車庫、商業(yè)）住宅已售面積：1833.98㎡住宅剩余面積：156.37㎡何總家樓上預(yù)留：161.12㎡（401、402）車庫未售面積：119.13㎡車庫已售面積：143.38㎡何總自留車庫：41.03㎡（南向7號、8號）商業(yè)未售面積：372.42㎡住宅總計：28套已售：26套（其中涵蓋何總預(yù)留4套）剩余：2套剩余樓層套數(shù)：五層1套（81.71㎡）、六層1套（74.66㎡）2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)五號樓：2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)一號樓、二號樓、五號樓：住宅總建面積：6218.15㎡住宅已售面積：3543.53㎡住宅剩余面積：2674.62㎡住宅銷售面積比例：57%住宅未售面積比例：43%住宅銷售周期：2013年6月19日——2014年2月9日住宅銷售天數(shù)：237天（7個月零9天）住宅銷售周期比例：7.21%/月車庫總面積：681.81㎡車庫已售面積：143.38㎡車庫銷售面積比例：21%商業(yè)總面積：555㎡商業(yè)已售面積：02013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅、車庫、商業(yè)銷售數(shù)據(jù)一號樓、二號樓、五號樓：2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅、車庫、商通過以上三棟樓的數(shù)據(jù)可以看出來一號樓、五號樓為先期開盤，所剩房源，六樓為滯銷點。解決方式建議：

隱性促銷1、作出相應(yīng)的促銷，但是同時提升3-4樓價格，（例：每平米上浮40元，80㎡X40元/㎡=3200元/戶）我們可以利用3200元給予購買六樓客戶多余優(yōu)惠獎品或者現(xiàn)金。2、針對六樓給予減免三年物業(yè)或者兩年的供熱費用、在無形當(dāng)中給予買家一種優(yōu)勢錯覺，但是同時此虧損金額可以附加至3樓-4樓的單價當(dāng)中，與上面加價方式統(tǒng)一。

后頁附加六樓促銷活動建議住宅滯銷對策六樓促銷活動建議住宅滯銷對策減免3年物業(yè)費用：初設(shè)定為0.5元/㎡/年以80㎡住房計算

0.5元/㎡*80㎡*36月=1440

減免2年供熱費用：供熱費29元/㎡以80㎡住房計算29元/㎡*80㎡*2年=4640元如選擇贈送2年供熱費用：4640÷80㎡=58/㎡超出40/㎡浮價18元/㎡我司損失18元/㎡*80㎡=-1440元/套以上政策可以選擇其一，附帶還可以參與現(xiàn)有促銷活動。主要是給消費群體實惠感、優(yōu)勢感、幸運感。對外宣傳的說辭：只做三套回饋特惠房源以上是針對六樓滯銷問題提出的，行銷方式方案。六樓促銷活動建議住宅滯銷對策六樓促銷活動建議住宅滯銷對策清除余留六樓實惠感清除余留住宅單位示意圖免除兩年供熱費用免除三年物業(yè)費用參加現(xiàn)有促銷活動或優(yōu)越感幸運感清除余留六樓實惠感清除余留住宅單位示意圖免除兩年供熱費用免除2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市前提對于新推住宅單位需要先清除掉之前所剩余43%的面積的85%比例，這樣能保證每銷售一棟單位的入住率，以便于供熱資金回收與物業(yè)管理資金收取比例，也是為了日后能夠有合理的資金流，完善相關(guān)管理。剩余43%比例的2674.62㎡*85%比例=2273.43㎡剩余401.19㎡相當(dāng)于：5套單位

以免出現(xiàn)入住率低，供熱費用以及物業(yè)費用繳納率與支出率失衡。對于開發(fā)公司

1、建議早期辦理按揭貸款手續(xù)，

⑴

保證資金回籠迅速⑵增長后續(xù)客戶對于本案的信心，認知度。⑶對于14年新建其余多層樓盤與商業(yè)街增加資金儲備量。

2、正式開工時期，紅火場面，能夠給予消費群體踏實感，能夠打消一部分人對于新盤不放心憂慮感，增加購買決心。

2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市前提對于新推住宅單位2013年6月——2014年1月住宅銷售比例表

2013年可售面積㎡已售面積㎡比例值6月2151.47218.1310.1%7月1933.34373.8219.3%8月4002.9472.6711.8%9月3530.23461.3113.1%10月3068.92595.0619.4%11月2473.86244.039.9%12月4391.2468.9610.7%2013年7個月平均綜合比值13.4%2014年可售面積㎡已售面積㎡比例值1月3922.241229.3231.3%以上是根據(jù)13年6月-14年1月逐步放量銷售單位，按照相應(yīng)可售面積與實際銷售面積比例值計算2013年6月——2014年1月住宅銷售比例表

2013年可2014年去化剩余住宅樓盤計劃剩余43%2674.62㎡的85%比例（2273.43㎡）85%比例銷售指標(biāo)消化周期至5月份2月-3月銷售比例設(shè)定為33.6%銷售面積：900㎡3月-4月銷售比例設(shè)定為29.9%銷售面積：800㎡4月-5月銷售比例設(shè)定為21.5%銷售面積：573.43㎡銷售目標(biāo)以上是依托，利用2號樓帶來的群體，消化剩余不利位置戶型，同時運用現(xiàn)有促銷政策及針對六樓所出臺的新政策，預(yù)計所達到的目標(biāo)比例達標(biāo)數(shù)是按照現(xiàn)有房源及對比2013年6月—2014年1月綜合評定表所預(yù)估值2014年去化剩余住宅樓盤計劃剩余43%2674.62㎡的去化滯銷單元銷售表剩余43%2674.62㎡的85%比例（2273.43㎡）月份去化面積㎡去化比例2月90033.6%3月80029.9%4月573.4321.5%總計2273.4385%去化滯銷單元銷售表剩余43%2674.62㎡的85%比例（2014年新推多層住宅樓盤建議戶型：針對現(xiàn)有戶型，主要缺點是戶型面積居間面積差太低，基本可以歸類于80㎡，對于現(xiàn)有客戶反映情況與當(dāng)?shù)貙嶋H需求人群，不適于所有群體。建議面積居間：68㎡-70㎡72㎡-76㎡77㎡-85㎡86㎡-95㎡以上四種面積，均可以調(diào)整現(xiàn)有設(shè)計戶型開間尺度進行更改，因為這四種戶型面積可以給與三種群體不同選擇。

68㎡-70㎡1、老兩口，為了給孩子騰出來房子結(jié)婚，自住用。

72㎡-76㎡77㎡-85㎡2、供于新婚、改善住房群體選擇。

86㎡-95㎡

3、給予小資生活，追求比較舒適空間的群體選擇。針對100㎡以上的群體需求相對比例偏少，風(fēng)險偏高，現(xiàn)今情況不予考慮。戶型建議2014年新推多層住宅樓盤建議戶型：針對現(xiàn)有戶型，主要缺點是2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市方式在完成上述指標(biāo)后，開始推出新盤3號樓、4號樓?？诳谙鄠鳎涸诖似陂g需要儲備準(zhǔn)客戶群體，利用準(zhǔn)客戶群體傳播即將新推樓盤的信息，同時也能夠摸清購買群體心理價位，以便公司隨時調(diào)整銷售價格，保證公司的銷售利潤。DM單宣傳：通過DM單發(fā)放，結(jié)合消費群體相應(yīng)作出宣傳方向及優(yōu)惠模式。電視廣告：通過現(xiàn)有電視廣告進行圖像傳播。宣傳車、短信發(fā)放：走訪偏遠附屬村屯，散發(fā)即將開新盤信息，達到宣傳無死角。以上宣傳只是為了囤積客戶群體，達到一定的數(shù)量準(zhǔn)群體，進行開盤造勢，方可開盤爭取達到開盤即搶定，搶定必購買的銷售場面。入市傳播方式2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市方式在完成上述指標(biāo)后，開始推樣板間建議在滯銷樓盤六樓選出兩間作為樣板間模板風(fēng)格：要以簡約、溫馨，時尚、浪漫兩種格調(diào)進行設(shè)計樣板間展示可以給購買群體，視覺效果的一個沖擊，達到對自己未來居所的遐想效果，增加購買欲望。樣板間建議在滯銷樓盤六樓選出兩間作為樣板間模板樣板間示意圖樣板間示意圖2014年新推單位銷售目標(biāo)推出物業(yè)單位3號樓、4號樓推出總面積：4767.52㎡60套住宅剩余面積：401.19㎡相當(dāng)于5套住宅共計可售面積：5168.71㎡新推單位要從4月開始作為宣傳起點時間，為了5月新物業(yè)單位開盤蓄水。5月主推期銷售面積比例35%6月穩(wěn)定銷售期銷售比例25%7月穩(wěn)定銷售期銷售比例20%8月調(diào)整期20%以上住宅銷售比例需要按照實際情況進行微調(diào)。

2014年新推單位銷售目標(biāo)推出物業(yè)單位3號樓、4號樓銷售目標(biāo)表月份銷售面積㎡銷售套數(shù)銷售比例5月180923套35%6月129216套25%7月130413套20%8月130413套20%總計516965套100%銷售目標(biāo)表月份銷售面積㎡銷售套數(shù)銷售比例5月180923套3商業(yè)篇商業(yè)篇2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析13號樓總建筑面積：1001.16㎡門市11套已售9套未售2套已售面積：888.92㎡未售面積：112.24㎡臨街門市：共4套全部售完內(nèi)街門市：共7套已售5套未售2套三層門市27套共計面積：1930.02㎡全部未售商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析13號樓商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析14號樓（內(nèi)街門市）總建筑面積：3500.73㎡門市27套已售6套未售21套已售面積：642.32㎡未售面積：2858.41㎡商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析14號樓（內(nèi)街門市）商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析15號樓總建筑面積：5988.39㎡內(nèi)街門市總面積：2409.57㎡臨街門市總面積：3578.82㎡內(nèi)街門市51套已售8套未售43套臨街門市24套已售17套未售7套已售內(nèi)街門市面積：868.2㎡未售面積：1541.37㎡已售臨街門市面積：2670.26㎡未售面積：908.56㎡三層門市共計35套未售2310.74㎡全部未售商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析15號樓商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析16號樓總建筑面積2357.53㎡共計22套一套未售商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析16號樓商業(yè)數(shù)據(jù)商業(yè)街銷售數(shù)據(jù)商業(yè)街銷售面積進度比例表樓號建筑總面積㎡已售面積㎡未售面積㎡臨街已售面積㎡內(nèi)街已售面積㎡臨街已售面積比內(nèi)街已售面積比㎡13#1003.16890.4112.24499.96390.4449.8%38.9%15#5988.393538.462449.932670.26868.244.6%14.5%樓號建筑總面積㎡已售面積㎡未售面積㎡已售面積比未售面積比14#3500.73642.322858.4118.3%81.7%16#2357.53000013#三層1930.02000015#三層2310.740000合計17090.575071.18銷售比例29.7%銷售周期7個月商業(yè)街銷售數(shù)據(jù)商業(yè)街銷售面積進度比例表樓號建筑總面積已售面積商業(yè)銷售數(shù)據(jù)分析針對上表顯示1、13號商業(yè)與15號商業(yè)明顯銷售比例高2、14號商業(yè)銷售比例18.3%遠遠低于其它兩棟商業(yè)

3、16號商業(yè)以及三層商業(yè)未售剖析：1、13號商業(yè)與15號商業(yè)提升比例原因，主要在于臨街門市的銷售值，拉動了整體銷售業(yè)績。2、14號樓商業(yè)雖然銷售比例值不高，但是可以看出消費群體，還能夠接受內(nèi)街門市。

3、16號商業(yè)原始原因未定準(zhǔn)規(guī)劃，銷售人員無法推為主要原因。

4、對于三層來說，需要由其它商鋪以及招商工作完成時期，才能夠帶動三層銷售，它屬于主產(chǎn)品帶動銷售的產(chǎn)品模式。

商業(yè)銷售數(shù)據(jù)分析針對上表顯示商業(yè)現(xiàn)存在的問題外觀無商業(yè)形象氛圍沒有公交線路，對于打造人氣是一個極大的弊病。大多數(shù)反應(yīng)價格還是偏高人氣打造人氣是現(xiàn)在必須做的事情。要以第一期商業(yè)街作為打造人氣的場所，一旦有了商業(yè)群體，必然可以吸引眾多人群光顧。也是烘托未建商街日后繁榮景象的必要條件之一。商業(yè)現(xiàn)存在的問題外觀無商業(yè)形象氛圍商業(yè)產(chǎn)品問題建議從表數(shù)據(jù)及以上剖析情況來看我們需要解決相應(yīng)的問題。首先還是招商，招商先行方為上策，能夠解決諸多隱性問題。招商建議政策：1、給予開業(yè)人群以獎金獎勵、補助機制開春開業(yè)者，只要有產(chǎn)品、銷售人員、牌匾、正常營業(yè)者方可獲得5000元創(chuàng)業(yè)基金，在年滿之時可獲得另外部分5000元創(chuàng)業(yè)基金。在此期間，所有商戶人員工資每月補助500元（只限一人工資補助）所開商戶所有牌匾免費制作?！?00元/月*12月=6000元/年（只補助給經(jīng)商業(yè)主）○創(chuàng)業(yè)資金補助10000元（無論自營還是他方經(jīng)營業(yè)主都可獲得10000元創(chuàng)業(yè)資金，同時能夠促使業(yè)主輔助招商）○牌匾制作費2000元計算共計：18000元/年對外宣傳：只限20名商業(yè)產(chǎn)品問題建議從表數(shù)據(jù)及以上剖析情況來看我們需要解決相應(yīng)的2、自家商業(yè)進駐一期市場他方未動我方先行公司旗下多家專賣，在一期項目市場開業(yè)運營，可以將一些庫存積壓或者低價促銷品，進行特價店形式營業(yè)運營，起到帶頭作用。3、外圍包裝在一期門口樹立招商熱線牌匾，拱門多個、多個彩飄球、多個條幅、要用以上包裝，烘托即將全面營業(yè)的感觀效果。

商業(yè)產(chǎn)品問題建議2、自家商業(yè)進駐一期市場他方未動我方先行商業(yè)產(chǎn)對于一期交通不便利，也是需要解決問題之一

與政府協(xié)商，設(shè)立公交路站點。

一期交通問題對于一期交通不便利，也是需要解決問題之一一期交通問題現(xiàn)有可展示區(qū)域，可分為小品建筑、綠地景觀、主門建筑，通過展示建筑，能夠給外來與本地購買客群，對于本案展示遐想的空間，對于公司本案的宣傳形象，是一種不可或缺的形象建筑體現(xiàn)。14年小區(qū)開工首要外圍展示區(qū)域現(xiàn)有可展示區(qū)域，可分為小品建筑、綠地景觀、主門建筑，通過展示看房線路布置針對現(xiàn)有條件需要規(guī)劃出來專項看房線路

1、所有購房、看房人群不需要走工地，以免感觀受到工地雜亂影響。

2、通過行走于看房通道，可以直觀性的感受到未來小區(qū)規(guī)劃效果氛圍，給購買群體一種想象空間，對于未來小區(qū)規(guī)劃的一個心里肯定。

3、要給客戶展現(xiàn)最好的一面，不給所來客群，負面視覺。

4、要對外公開無論是銷售人員領(lǐng)看，還是群眾自行散步，都可以做到宣傳效果。但是樣板間是需要專人帶領(lǐng)觀看的。看房線路布置針對現(xiàn)有條件需要規(guī)劃出來專項看房線路14年商業(yè)招商與銷售計劃針對以上問題進行解決，可以通過整體形象樹立、感觀印象視覺、招商活動展開、運營前期造勢，綜合運行起來，對于2014年的銷售有著重大輔助作用。按照2013年銷售指標(biāo)的比例值，對2014年銷售目標(biāo)做出步驟分化。1、招商預(yù)估30%即51家商戶，這個是最基本數(shù)值，要結(jié)合著政策以及實際情況進行微調(diào)。2、對于一二層商鋪銷售比例暫定為45%，增長15.3%銷售比例。3、在達到相應(yīng)的輔助條件（形象、印象、人氣氛圍、商鋪銷售比例值）可以為三層商鋪單獨進行一次獨立招商洽談會（屆時單獨進行策劃）

14年商業(yè)招商與銷售計劃針對以上問題進行解決，可以通過整體形華龍盛世城運行計劃步驟項目地：建筑門廳、坡地綠化、周邊建筑小品，首當(dāng)其沖。打造印象、感觀效果。商業(yè)：1、商業(yè)市場調(diào)研，針對各個商戶了解大家的要求以及對本案的顧慮，作出終結(jié)，結(jié)合要出臺的招商政策進行調(diào)整，爭取達到最佳效果政策。2、出臺招商政策3、進行招商，在招商過程中記錄反饋信息，對于信息的剖析，進行現(xiàn)有政策微調(diào)。4、進行造勢，針對一期現(xiàn)場進行包裝及裝典，打造場地商業(yè)氛圍。住宅：1、出臺針對六樓進行研討的促銷政策，去化剩余滯銷單位。2、回訪老客戶、詢問新客戶，傳達即將新推單位信息，同時在收集客戶反饋信息。3、研討即將新推樓盤的戶型及面積。4、對各個宣傳載體進行，針對性的策劃、設(shè)計、印刷、派發(fā)、送達。華龍盛世城運行計劃步驟項目地：總結(jié)對于本案的住宅、商業(yè)通過2013年的銷售情況，還有對于本案所存在的一些問題，提出來一些個人觀點，根據(jù)建議進行修改以及解決方法，解決滯銷單位。對于新的一年，所要推出的住宅單位進行針對性的營銷，力爭達到最佳銷售業(yè)績。對于商業(yè)主要是采取了，一期招商先行、帶動人氣，利用一期人氣來烘托二期商業(yè)，從而帶動二期銷售。對于項目本身的一些建筑建議，主要是為了給本案形象進行包裝，它是給消費客群，一種思維上的導(dǎo)向方式。帶動人們對未來項目的一個憧憬。以上就是對于本案的一些觀點，制定的一個初步計劃，實際實施還要根據(jù)實際情況進行調(diào)整。總結(jié)對于本案的住宅、商業(yè)通過2013年的銷售情況，謝謝謝謝演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！華龍盛世城2014年工作計劃2014年2月8日華龍盛世城2014年工作計劃2014年2月8日概述在13年結(jié)束的同時，也迎來了一個嶄新的2014年，通過對于13年的工作銷售業(yè)績，綜合因素的考慮分析，2014年工作應(yīng)著重于以下二大項。住宅商業(yè)住宅：滯銷樓層單位對應(yīng)政策1新推樓盤入市方式方法商業(yè)：招商運營銷售2以下根據(jù)以上的著重點，做出相關(guān)的詳細分析運營方向以及方式。概述在13年結(jié)束的同時，也迎來了一個嶄新的2014年，住宅篇住宅篇2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)一號樓：總建面積：2443.38㎡（涵蓋：住宅、車庫、商業(yè)）住宅已售面積：1077.55㎡住宅剩余面積：763.95㎡車庫未售面積：419.30㎡商業(yè)未售面積：182.58㎡住宅總計：29套已售：20套剩余：9套車庫總計：15套已售：0套商業(yè)總計：2套已售：0套剩余樓層套數(shù)：二樓2套（86.49㎡、83.70㎡）五樓1套（87.57㎡）六樓6套（86.49㎡、82.67㎡、82.88㎡、82.88㎡、83.70㎡、87.57㎡）2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)一號樓：二號樓：（新開盤）總面積：2386.30㎡住宅已售面積：632㎡住宅剩余面積：1754.3㎡車庫6套未出面積住宅總計：30套已售：8套剩余：22套剩余樓層套數(shù)：二樓6套、三樓2套、四樓5套、五樓3套、六樓6套2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)二號樓：（新開盤）2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)五號樓：總建面積：2151.47㎡（涵蓋：住宅、車庫、商業(yè)）住宅已售面積：1833.98㎡住宅剩余面積：156.37㎡何總家樓上預(yù)留：161.12㎡（401、402）車庫未售面積：119.13㎡車庫已售面積：143.38㎡何總自留車庫：41.03㎡（南向7號、8號）商業(yè)未售面積：372.42㎡住宅總計：28套已售：26套（其中涵蓋何總預(yù)留4套）剩余：2套剩余樓層套數(shù)：五層1套（81.71㎡）、六層1套（74.66㎡）2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)五號樓：2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅數(shù)據(jù)一號樓、二號樓、五號樓：住宅總建面積：6218.15㎡住宅已售面積：3543.53㎡住宅剩余面積：2674.62㎡住宅銷售面積比例：57%住宅未售面積比例：43%住宅銷售周期：2013年6月19日——2014年2月9日住宅銷售天數(shù)：237天（7個月零9天）住宅銷售周期比例：7.21%/月車庫總面積：681.81㎡車庫已售面積：143.38㎡車庫銷售面積比例：21%商業(yè)總面積：555㎡商業(yè)已售面積：02013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅、車庫、商業(yè)銷售數(shù)據(jù)一號樓、二號樓、五號樓：2013年相關(guān)數(shù)據(jù)分析住宅、車庫、商通過以上三棟樓的數(shù)據(jù)可以看出來一號樓、五號樓為先期開盤，所剩房源，六樓為滯銷點。解決方式建議：

隱性促銷1、作出相應(yīng)的促銷，但是同時提升3-4樓價格，（例：每平米上浮40元，80㎡X40元/㎡=3200元/戶）我們可以利用3200元給予購買六樓客戶多余優(yōu)惠獎品或者現(xiàn)金。2、針對六樓給予減免三年物業(yè)或者兩年的供熱費用、在無形當(dāng)中給予買家一種優(yōu)勢錯覺，但是同時此虧損金額可以附加至3樓-4樓的單價當(dāng)中，與上面加價方式統(tǒng)一。

后頁附加六樓促銷活動建議住宅滯銷對策六樓促銷活動建議住宅滯銷對策減免3年物業(yè)費用：初設(shè)定為0.5元/㎡/年以80㎡住房計算

0.5元/㎡*80㎡*36月=1440

減免2年供熱費用：供熱費29元/㎡以80㎡住房計算29元/㎡*80㎡*2年=4640元如選擇贈送2年供熱費用：4640÷80㎡=58/㎡超出40/㎡浮價18元/㎡我司損失18元/㎡*80㎡=-1440元/套以上政策可以選擇其一，附帶還可以參與現(xiàn)有促銷活動。主要是給消費群體實惠感、優(yōu)勢感、幸運感。對外宣傳的說辭：只做三套回饋特惠房源以上是針對六樓滯銷問題提出的，行銷方式方案。六樓促銷活動建議住宅滯銷對策六樓促銷活動建議住宅滯銷對策清除余留六樓實惠感清除余留住宅單位示意圖免除兩年供熱費用免除三年物業(yè)費用參加現(xiàn)有促銷活動或優(yōu)越感幸運感清除余留六樓實惠感清除余留住宅單位示意圖免除兩年供熱費用免除2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市前提對于新推住宅單位需要先清除掉之前所剩余43%的面積的85%比例，這樣能保證每銷售一棟單位的入住率，以便于供熱資金回收與物業(yè)管理資金收取比例，也是為了日后能夠有合理的資金流，完善相關(guān)管理。剩余43%比例的2674.62㎡*85%比例=2273.43㎡剩余401.19㎡相當(dāng)于：5套單位

以免出現(xiàn)入住率低，供熱費用以及物業(yè)費用繳納率與支出率失衡。對于開發(fā)公司

1、建議早期辦理按揭貸款手續(xù)，

⑴

保證資金回籠迅速⑵增長后續(xù)客戶對于本案的信心，認知度。⑶對于14年新建其余多層樓盤與商業(yè)街增加資金儲備量。

2、正式開工時期，紅火場面，能夠給予消費群體踏實感，能夠打消一部分人對于新盤不放心憂慮感，增加購買決心。

2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市前提對于新推住宅單位2013年6月——2014年1月住宅銷售比例表

2013年可售面積㎡已售面積㎡比例值6月2151.47218.1310.1%7月1933.34373.8219.3%8月4002.9472.6711.8%9月3530.23461.3113.1%10月3068.92595.0619.4%11月2473.86244.039.9%12月4391.2468.9610.7%2013年7個月平均綜合比值13.4%2014年可售面積㎡已售面積㎡比例值1月3922.241229.3231.3%以上是根據(jù)13年6月-14年1月逐步放量銷售單位，按照相應(yīng)可售面積與實際銷售面積比例值計算2013年6月——2014年1月住宅銷售比例表

2013年可2014年去化剩余住宅樓盤計劃剩余43%2674.62㎡的85%比例（2273.43㎡）85%比例銷售指標(biāo)消化周期至5月份2月-3月銷售比例設(shè)定為33.6%銷售面積：900㎡3月-4月銷售比例設(shè)定為29.9%銷售面積：800㎡4月-5月銷售比例設(shè)定為21.5%銷售面積：573.43㎡銷售目標(biāo)以上是依托，利用2號樓帶來的群體，消化剩余不利位置戶型，同時運用現(xiàn)有促銷政策及針對六樓所出臺的新政策，預(yù)計所達到的目標(biāo)比例達標(biāo)數(shù)是按照現(xiàn)有房源及對比2013年6月—2014年1月綜合評定表所預(yù)估值2014年去化剩余住宅樓盤計劃剩余43%2674.62㎡的去化滯銷單元銷售表剩余43%2674.62㎡的85%比例（2273.43㎡）月份去化面積㎡去化比例2月90033.6%3月80029.9%4月573.4321.5%總計2273.4385%去化滯銷單元銷售表剩余43%2674.62㎡的85%比例（2014年新推多層住宅樓盤建議戶型：針對現(xiàn)有戶型，主要缺點是戶型面積居間面積差太低，基本可以歸類于80㎡，對于現(xiàn)有客戶反映情況與當(dāng)?shù)貙嶋H需求人群，不適于所有群體。建議面積居間：68㎡-70㎡72㎡-76㎡77㎡-85㎡86㎡-95㎡以上四種面積，均可以調(diào)整現(xiàn)有設(shè)計戶型開間尺度進行更改，因為這四種戶型面積可以給與三種群體不同選擇。

68㎡-70㎡1、老兩口，為了給孩子騰出來房子結(jié)婚，自住用。

72㎡-76㎡77㎡-85㎡2、供于新婚、改善住房群體選擇。

86㎡-95㎡

3、給予小資生活，追求比較舒適空間的群體選擇。針對100㎡以上的群體需求相對比例偏少，風(fēng)險偏高，現(xiàn)今情況不予考慮。戶型建議2014年新推多層住宅樓盤建議戶型：針對現(xiàn)有戶型，主要缺點是2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市方式在完成上述指標(biāo)后，開始推出新盤3號樓、4號樓?？诳谙鄠鳎涸诖似陂g需要儲備準(zhǔn)客戶群體，利用準(zhǔn)客戶群體傳播即將新推樓盤的信息，同時也能夠摸清購買群體心理價位，以便公司隨時調(diào)整銷售價格，保證公司的銷售利潤。DM單宣傳：通過DM單發(fā)放，結(jié)合消費群體相應(yīng)作出宣傳方向及優(yōu)惠模式。電視廣告：通過現(xiàn)有電視廣告進行圖像傳播。宣傳車、短信發(fā)放：走訪偏遠附屬村屯，散發(fā)即將開新盤信息，達到宣傳無死角。以上宣傳只是為了囤積客戶群體，達到一定的數(shù)量準(zhǔn)群體，進行開盤造勢，方可開盤爭取達到開盤即搶定，搶定必購買的銷售場面。入市傳播方式2014年新推住宅、商業(yè)樓盤入市方式在完成上述指標(biāo)后，開始推樣板間建議在滯銷樓盤六樓選出兩間作為樣板間模板風(fēng)格：要以簡約、溫馨，時尚、浪漫兩種格調(diào)進行設(shè)計樣板間展示可以給購買群體，視覺效果的一個沖擊，達到對自己未來居所的遐想效果，增加購買欲望。樣板間建議在滯銷樓盤六樓選出兩間作為樣板間模板樣板間示意圖樣板間示意圖2014年新推單位銷售目標(biāo)推出物業(yè)單位3號樓、4號樓推出總面積：4767.52㎡60套住宅剩余面積：401.19㎡相當(dāng)于5套住宅共計可售面積：5168.71㎡新推單位要從4月開始作為宣傳起點時間，為了5月新物業(yè)單位開盤蓄水。5月主推期銷售面積比例35%6月穩(wěn)定銷售期銷售比例25%7月穩(wěn)定銷售期銷售比例20%8月調(diào)整期20%以上住宅銷售比例需要按照實際情況進行微調(diào)。

2014年新推單位銷售目標(biāo)推出物業(yè)單位3號樓、4號樓銷售目標(biāo)表月份銷售面積㎡銷售套數(shù)銷售比例5月180923套35%6月129216套25%7月130413套20%8月130413套20%總計516965套100%銷售目標(biāo)表月份銷售面積㎡銷售套數(shù)銷售比例5月180923套3商業(yè)篇商業(yè)篇2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析13號樓總建筑面積：1001.16㎡門市11套已售9套未售2套已售面積：888.92㎡未售面積：112.24㎡臨街門市：共4套全部售完內(nèi)街門市：共7套已售5套未售2套三層門市27套共計面積：1930.02㎡全部未售商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析13號樓商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析14號樓（內(nèi)街門市）總建筑面積：3500.73㎡門市27套已售6套未售21套已售面積：642.32㎡未售面積：2858.41㎡商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析14號樓（內(nèi)街門市）商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析15號樓總建筑面積：5988.39㎡內(nèi)街門市總面積：2409.57㎡臨街門市總面積：3578.82㎡內(nèi)街門市51套已售8套未售43套臨街門市24套已售17套未售7套已售內(nèi)街門市面積：868.2㎡未售面積：1541.37㎡已售臨街門市面積：2670.26㎡未售面積：908.56㎡三層門市共計35套未售2310.74㎡全部未售商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析15號樓商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析16號樓總建筑面積2357.53㎡共計22套一套未售商業(yè)數(shù)據(jù)2013年商業(yè)數(shù)據(jù)分析16號樓商業(yè)數(shù)據(jù)商業(yè)街銷售數(shù)據(jù)商業(yè)街銷售面積進度比例表樓號建筑總面積㎡已售面積㎡未售面積㎡臨街已售面積㎡內(nèi)街已售面積㎡臨街已售面積比內(nèi)街已售面積比㎡13#1003.16890.4112.24499.96390.4449.8%38.9%15#5988.393538.462449.932670.26868.244.6%14.5%樓號建筑總面積㎡已售面積㎡未售面積㎡已售面積比未售面積比14#3500.73642.322858.4118.3%81.7%16#2357.53000013#三層1930.02000015#三層2310.740000合計17090.575071.18銷售比例29.7%銷售周期7個月商業(yè)街銷售數(shù)據(jù)商業(yè)街銷售面積進度比例表樓號建筑總面積已售面積商業(yè)銷售數(shù)據(jù)分析針對上表顯示1、13號商業(yè)與15號商業(yè)明顯銷售比例高2、14號商業(yè)銷售比例18.3%遠遠低于其它兩棟商業(yè)

3、16號商業(yè)以及三層商業(yè)未售剖析：1、13號商業(yè)與15號商業(yè)提升比例原因，主要在于臨街門市的銷售值，拉動了整體銷售業(yè)績。2、14號樓商業(yè)雖然銷售比例值不高，但是可以看出消費群體，還能夠接受內(nèi)街門市。

3、16號商業(yè)原始原因未定準(zhǔn)規(guī)劃，銷售人員無法推為主要原因。

4、對于三層來說，需要由其它商鋪以及招商工作完成時期，才能夠帶動三層銷售，它屬于主產(chǎn)品帶動銷售的產(chǎn)品模式。

商業(yè)銷售數(shù)據(jù)分析針對上表顯示商業(yè)現(xiàn)存在的問題外觀無商業(yè)形象氛圍沒有公交線路，對于打造人氣是一個極大的弊病。大多數(shù)反應(yīng)價格還是偏高人氣打造人氣是現(xiàn)在必須做的事情。要以第一期商業(yè)街作為打造人氣的場所，一旦有了商業(yè)群體，必然可以吸引眾多人群光顧。也是烘托未建商街日后繁榮景象的必要條件之一。商業(yè)現(xiàn)存在的問題外觀無商業(yè)形象氛圍商業(yè)產(chǎn)品問題建議從表數(shù)據(jù)及以上剖析情況來看我們需要解決相應(yīng)的問題。首先還是招商，招商先行方為上策，能夠解決諸多隱性問題。招商建議政策：1、給予開業(yè)人群以獎金獎勵、補助機制開春開業(yè)者，只要有產(chǎn)品、銷售人員、牌匾、正常營業(yè)者方可獲得5000元創(chuàng)業(yè)基金，在年滿之時可獲得另外部分5000元創(chuàng)業(yè)基金。在此期間，所有商戶人員工資每月補助500元（只限一人工資補助）所開商戶所有牌匾免費制作?！?00元/月*12月=6000元/年（只補助給經(jīng)商業(yè)主）○創(chuàng)業(yè)資金補助10000元（無論自營還是他方經(jīng)營業(yè)主都可獲得10000元創(chuàng)業(yè)資金，同時能夠促使業(yè)主輔助招商）○牌匾制作費2000元計算共計：18000元/年對外宣傳：只限20名商業(yè)產(chǎn)品問題建議從表數(shù)據(jù)及以上剖析情況來看我們需要解決相應(yīng)的2、自家商業(yè)進駐一期市場他方未動我方先行公司旗下多家專賣