惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告課件

惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告1惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告課件2惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告課件3仲愷工業(yè)區(qū)消費(fèi)分析1、惠環(huán)的工業(yè)生產(chǎn)總值104億元，增長(zhǎng)26%，地區(qū)生產(chǎn)總值創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）23.28億元，同比增加20%。經(jīng)濟(jì)的活躍也帶動(dòng)住房的需求。商業(yè)氛圍不夠濃厚，人均收入2500元－5500元/月，消費(fèi)群體主要以周邊工企職工為主。2、該區(qū)域從02年的不到兩個(gè)樓盤(pán)，增加到目前十幾個(gè)大盤(pán)。價(jià)格從不到2000元/㎡到2007年的4500元/㎡，近兩年迎來(lái)了該區(qū)域房地產(chǎn)的黃金發(fā)展時(shí)期，目前該區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)2700元-4500元/

㎡。仲愷工業(yè)區(qū)消費(fèi)分析1、惠環(huán)的工業(yè)生產(chǎn)總值104億元，增長(zhǎng)2643、該工業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，活躍拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)。4、項(xiàng)目地處仲愷開(kāi)發(fā)區(qū)的“天然綠肺”南山的前面，空氣環(huán)境優(yōu)雅。5、產(chǎn)品可塑性高，項(xiàng)目在風(fēng)格、戶(hù)型、配套、園林等產(chǎn)品差異方面有很好的借勢(shì)。3、該工業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，活躍拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)。5項(xiàng)目劣勢(shì)該區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，流動(dòng)人口較大，為多打工一族，部分商家經(jīng)營(yíng)的商業(yè)普遍不上檔次．周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)較低，主要為普遍住宅，售價(jià)較低集中的價(jià)格2700-4500元/㎡，交樓以毛坯為主。項(xiàng)目地塊地勢(shì)低洼，地塊一分為三，不利整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃；經(jīng)項(xiàng)目主干道環(huán)境臟亂，形象欠佳；項(xiàng)目周邊多為農(nóng)民自建住房，住房出租為主空置量大，地塊內(nèi)涉及拆遷問(wèn)題；仲愷大道入項(xiàng)目的涵洞狹窄，道路受阻形象欠佳。項(xiàng)目劣勢(shì)該區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，流動(dòng)人口較大，為多打工一族，部分商家6由于項(xiàng)目地處南山的前面，空氣質(zhì)量佳，具備打造生態(tài)高尚社區(qū)的自然環(huán)境。由于該區(qū)域人流量大，工業(yè)總產(chǎn)值，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，為仲凱高新區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施。改善沿街景觀，優(yōu)化城市功能，將該區(qū)從現(xiàn)有功能較單一的工業(yè)區(qū)向綜合性功能的高科技開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變。產(chǎn)品可塑性高，項(xiàng)目在風(fēng)格、戶(hù)型、配套、園林等產(chǎn)品差異方面有很好的借勢(shì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)由于項(xiàng)目地處南山的前面，空氣質(zhì)量佳，具備打造生態(tài)高尚社區(qū)的自7陳江仲愷片區(qū)占全市三分之一的工業(yè)總產(chǎn)值，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，《惠州市城市總規(guī)劃（2006～2020）》中的次級(jí)公共服務(wù)中心和次級(jí)商業(yè)中心，其功能定位是以發(fā)展城市片區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心為主，辦公、居住為輔，體現(xiàn)現(xiàn)代化科技風(fēng)貌的綜合發(fā)展區(qū)，是“陳江——仲凱中心城區(qū)”城市功能的重要組成部分，為仲凱高新區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施。改善沿街景觀，優(yōu)化城市功能，將該區(qū)從現(xiàn)有功能較單一的工業(yè)區(qū)向綜合性功能的高科技開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，也將仲凱大道沿線風(fēng)貌定位為反映現(xiàn)代工業(yè)科技、文化和生活的風(fēng)貌景觀帶，形成“一軸、三段、多點(diǎn)”的景觀結(jié)構(gòu)體系。這無(wú)一印證著這片區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力個(gè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，仲愷高新區(qū)是南惠州的最大收益者。區(qū)內(nèi)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，新海關(guān)所帶來(lái)的垮區(qū)域口岸物流經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓這座城市正沿著城市中央商務(wù)區(qū)迅速前進(jìn)。它的價(jià)值基點(diǎn)在惠州，外延則延伸至珠三角、港澳臺(tái)甚至更遠(yuǎn)，以至于躍上城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前端。對(duì)于惠州這樣一個(gè)正在迅速崛起的城市而言，仲愷高新區(qū)無(wú)疑是這個(gè)城市最值得讓人尊敬的地方，作為口岸核心商圈的高品質(zhì)物業(yè)，其價(jià)值無(wú)可限量．區(qū)域經(jīng)濟(jì)

對(duì)于項(xiàng)目利好陳江仲愷片區(qū)占全市三分之一的工業(yè)總產(chǎn)值，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，8第三部分項(xiàng)目定位第三部分項(xiàng)目定位9綜合上述，我們應(yīng)該這樣做在整個(gè)惠環(huán)仲愷片區(qū)，建筑規(guī)模較大及檔次較高的項(xiàng)目少之又少，據(jù)了解：TCL四季康城對(duì)外宣傳的價(jià)格3800-6000元/㎡（毛坯交樓），開(kāi)發(fā)戶(hù)型以80-195㎡為主，這些標(biāo)準(zhǔn)，這是一般工業(yè)園內(nèi)職工難以接受的事情；除此之外，其他像青青世界項(xiàng)目，其價(jià)格在3700-4100元/㎡（毛坯交樓），建筑規(guī)劃都為小項(xiàng)目，小戶(hù)型作開(kāi)發(fā)，所以他們?cè)谝粋€(gè)小區(qū)里，是沒(méi)有找到可以屬于他們集娛樂(lè)、餐飲、休閑、教育、康體設(shè)施的一片天地！綜合上述，我們應(yīng)該這樣做在整個(gè)惠環(huán)仲愷片區(qū)，建筑規(guī)模較大及檔10經(jīng)實(shí)地考察，該項(xiàng)目周邊缺少高檔形住宅，項(xiàng)目周邊生活配套不夠完善；會(huì)所，大型餐飲（可舉辦各類(lèi)形婚慶場(chǎng)所），重點(diǎn)教育配套等可供業(yè)主一應(yīng)俱全的大形高檔社區(qū)建議公司將仲愷項(xiàng)目打造成：方案一方案二歐洲小城

新加坡小鎮(zhèn)A項(xiàng)目定位經(jīng)實(shí)地考察，該項(xiàng)目周邊缺少高檔形住宅，項(xiàng)目周邊生活配套不夠完11歐洲小城風(fēng)格建筑歐洲小城風(fēng)格建筑12圖片參考新加坡小鎮(zhèn)風(fēng)格圖片參考新加坡小鎮(zhèn)風(fēng)格13B客戶(hù)定位根據(jù)項(xiàng)目定位分析，購(gòu)買(mǎi)我司產(chǎn)口的客戶(hù)群主要分成三大類(lèi)型：a:首次置業(yè)者，這些客戶(hù)主要來(lái)自陳江、仲愷工業(yè)區(qū)的工薪階層，年齡：25-35周歲，客戶(hù)需求的面積約35-60㎡的中小戶(hù)型b:首次或二次置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要針對(duì)新婚需求置業(yè)者，或是長(zhǎng)輩與晚輩有各自的空間所購(gòu)買(mǎi)的小兩房，還有是城內(nèi)的老人家想買(mǎi)一個(gè)空氣質(zhì)量和環(huán)境較舒適的需求者，主要開(kāi)發(fā)戶(hù)型為：60-90㎡小二/三房C:二次或以上置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要是追求享受而來(lái)的，他們是多次置業(yè)者，所以他們對(duì)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品要求的品質(zhì)較高；他們不但要買(mǎi)得吃喝玩樂(lè)方面，住得舒適，更關(guān)鍵是體現(xiàn)大自然的康?。虼宋覀冺?xiàng)目靠近南山公園及天然水庫(kù)這種資源，這些就是針對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的所在，戶(hù)型面積約100-150㎡的六層低密度多層洋房B客戶(hù)定位根據(jù)項(xiàng)目定位分析，購(gòu)買(mǎi)我司產(chǎn)口的客戶(hù)群主要分成14該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的價(jià)格均處于3600-4200元/㎡,近90%都是毛坯交樓,部分單元可選擇加收約300元/㎡,則帶裝修交樓。我們建議公司將該項(xiàng)目的價(jià)格定在4000-4500元/㎡，含500元/㎡成本的精裝修交樓。C價(jià)格定位該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的價(jià)格均處于3600-4200元/㎡,近90%15第四部分規(guī)劃建議第四部分規(guī)劃建議16項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地塊占地面積178359㎡土地使用性質(zhì)酒店式公寓、高檔式住宅、多功能會(huì)所、商業(yè)推算總建筑面積地上：356718m2地下：車(chē)位與住宅比例1:1？容積率≤2.0項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地塊占地面積178359㎡土地使用性質(zhì)酒店式公寓17ABC項(xiàng)目分區(qū)建議C建議將該項(xiàng)目分成ABC三個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā),就是按三期規(guī)劃ABC項(xiàng)目分區(qū)建議C建議將該項(xiàng)目分成ABC三個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā),就是按18A區(qū)開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要是30-50㎡的標(biāo)準(zhǔn),建議做高層酒店式公寓,該項(xiàng)目附近多為工廠上班一族,他們多為首次置業(yè)者,故設(shè)計(jì)酒店式公寓,既可解決他們居住及戶(hù)口問(wèn)題,又可體現(xiàn)星級(jí)酒店的管理,一舉兩得。項(xiàng)目產(chǎn)品建議A區(qū)開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要是30-50㎡的標(biāo)準(zhǔn),建議做高層酒店式公寓,19

同時(shí)可考慮作公寓出租，雖周邊自建房較多，但明顯出現(xiàn)空置率較高的情況。原因是他們所建的物業(yè)檔次低，生活配套不完善，并嚴(yán)重存在管理程度有限等問(wèn)題。這樣我司為什么開(kāi)發(fā)呢？我司開(kāi)發(fā)酒店式公寓，針對(duì)的客戶(hù)主要是工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)管理階層，客戶(hù)質(zhì)素層面高；而我司開(kāi)發(fā)的理念為集娛樂(lè)、餐飲、康體、生活及教育等于一體的大型高尚社區(qū)，管理方面更有一批優(yōu)質(zhì)的管理隊(duì)伍人員。考慮作公寓出租，一是在陳江仲愷片區(qū)已有這種公寓出租售市場(chǎng)，仲愷工業(yè)總產(chǎn)值占全市的三分一，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)亦在于此，這意味著各大商家的領(lǐng)導(dǎo)或高管人員有一定的消費(fèi)力，而他們必定需要一些用于招呼其業(yè)務(wù)來(lái)往拍檔的高檔娛樂(lè)場(chǎng)所。只要有高質(zhì)素的管理，我司開(kāi)發(fā)的酒店式公寓必為仲愷片區(qū)一個(gè)新亮點(diǎn)，吸引各大企業(yè)家來(lái)租售。然而為B、C區(qū)創(chuàng)造有更好富人生活圈打下很好基礎(chǔ)。同時(shí)可考慮作公寓出租，雖周邊自建房較多，但明顯出現(xiàn)20BCCA區(qū)規(guī)劃建議A小學(xué)酒店式公寓A區(qū)位置處于仲愷大道入項(xiàng)目的涵洞的最前端，并靠近惠深高速公路,約考慮做小高層住宅,對(duì)其帶來(lái)的噪音必定有一定的影響,則其房?jī)r(jià)亦會(huì)有受阻，建議按右邊的圖規(guī)劃。小學(xué)：將小學(xué)建立于此，一是可以分擔(dān)惠深高速對(duì)其噪音，小朋友也會(huì)有更好空間作為運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；二是可以讓其他更好的地塊來(lái)開(kāi)發(fā)更好品質(zhì)的物業(yè)。酒店式公寓：在A區(qū)做酒店式公寓，是因?yàn)轫?xiàng)目的這一區(qū)最為靠近工業(yè)園，針對(duì)工廠的打工一族,他們多為首次置業(yè)者,故設(shè)計(jì)酒店式公寓,既可解決他們居住及戶(hù)口問(wèn)題,又可體現(xiàn)星級(jí)酒店的管理。BCCA區(qū)規(guī)劃建議A小學(xué)酒店式公寓A區(qū)位置處于仲愷大道入項(xiàng)目21B區(qū)規(guī)劃建議會(huì)所小高層洋房幼兒園B會(huì)所：作為17萬(wàn)㎡占地的項(xiàng)目，要規(guī)劃全面集娛樂(lè)、康體、餐飲及各種生活配套的小區(qū)，定要有一個(gè)能體現(xiàn)業(yè)主身分的豪華會(huì)所。幼兒園：針對(duì)B、C區(qū)的考慮開(kāi)發(fā)的戶(hù)型都為二房或二房以上的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立幼兒園才能滿(mǎn)足這些需求孕育下一代的大家庭。小高層洋房：這個(gè)區(qū)域多是首次或二次置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要針對(duì)新婚需求置業(yè)者，或是長(zhǎng)輩與晚輩有各自的空間所購(gòu)買(mǎi)的小兩房，還有是城內(nèi)的老人家想買(mǎi)一個(gè)空氣質(zhì)量和環(huán)境較舒適的需求者，主要開(kāi)發(fā)戶(hù)型為：60-90㎡小二/三房B區(qū)規(guī)劃建議會(huì)所小高層洋房幼兒園B22C區(qū)規(guī)劃建議CC攀山小徑多層洋房多層洋層：主要針對(duì)二次或以上置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要是追求享受而來(lái)的，因他們是多次置業(yè)者，所以他們對(duì)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品要求的品質(zhì)較高；他們不但要買(mǎi)得吃喝玩樂(lè)方面，住得舒適，更關(guān)鍵是體現(xiàn)大自然的康?。虼宋覀冺?xiàng)目靠近南山公園及天然水庫(kù)這種資源，這些就是針對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的所在，戶(hù)型面積約100-150㎡的六層低密度多層洋房。攀山小徑：因?yàn)槟仙焦珗@及湖泊小庫(kù)這種天然環(huán)境，我們多重利用它的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主創(chuàng)造更好、更多的休閑的空間。C區(qū)規(guī)劃建議CC攀山小徑多層洋房多層洋層：主要針對(duì)二次或以上23商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街：主要為飲食、購(gòu)物型商業(yè)型態(tài)，消費(fèi)人群主要以周邊陳江、仲愷工業(yè)園人群為主，并輻射范圍較廣。未來(lái)40米寬快速路開(kāi)通后該路段人流量將增多，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有提升。商業(yè)街規(guī)劃建議商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街：主要為飲食、購(gòu)物型商業(yè)型態(tài)，消費(fèi)人群主要24歐洲小城風(fēng)格A區(qū)標(biāo)準(zhǔn)高層酒店式公寓小學(xué)歐洲小城風(fēng)格A區(qū)標(biāo)準(zhǔn)高層酒店式公寓小學(xué)25B區(qū)參考圖片小高層洋房會(huì)所幼兒園B區(qū)參考圖片小高層洋房會(huì)所幼兒園26C區(qū)參考圖片多層洋房攀山小徑C區(qū)參考圖片多層洋房攀山小徑27各區(qū)商業(yè)街圖片參考各區(qū)商業(yè)街圖片參考28南山公園湖泊水庫(kù)南山公園湖泊水庫(kù)29新加坡小鎮(zhèn)新加坡小鎮(zhèn)30A區(qū)圖片參考酒店式公寓小學(xué)某一角A區(qū)圖片參考酒店式公寓小學(xué)某一角31B區(qū)參考圖片（一）小高層洋房圖片參考B區(qū)參考圖片（一）小高層洋房圖片參考32B區(qū)參考圖片（二）幼兒園B區(qū)參考圖片（二）幼兒園33B區(qū)會(huì)所參考圖片會(huì)所愜意生活和優(yōu)雅的高品位享受B區(qū)會(huì)所參考圖片會(huì)所愜意生活和優(yōu)雅的高品位享受34C區(qū)參考圖片C區(qū)參考圖片35各區(qū)商業(yè)街圖片參考各區(qū)商業(yè)街圖片參考36THEENDThankyou!THEENDThankyou!37惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告38惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告課件39惠環(huán)仲愷項(xiàng)目可行性報(bào)告課件40仲愷工業(yè)區(qū)消費(fèi)分析1、惠環(huán)的工業(yè)生產(chǎn)總值104億元，增長(zhǎng)26%，地區(qū)生產(chǎn)總值創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）23.28億元，同比增加20%。經(jīng)濟(jì)的活躍也帶動(dòng)住房的需求。商業(yè)氛圍不夠濃厚，人均收入2500元－5500元/月，消費(fèi)群體主要以周邊工企職工為主。2、該區(qū)域從02年的不到兩個(gè)樓盤(pán)，增加到目前十幾個(gè)大盤(pán)。價(jià)格從不到2000元/㎡到2007年的4500元/㎡，近兩年迎來(lái)了該區(qū)域房地產(chǎn)的黃金發(fā)展時(shí)期，目前該區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)2700元-4500元/

㎡。仲愷工業(yè)區(qū)消費(fèi)分析1、惠環(huán)的工業(yè)生產(chǎn)總值104億元，增長(zhǎng)26413、該工業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，活躍拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)。4、項(xiàng)目地處仲愷開(kāi)發(fā)區(qū)的“天然綠肺”南山的前面，空氣環(huán)境優(yōu)雅。5、產(chǎn)品可塑性高，項(xiàng)目在風(fēng)格、戶(hù)型、配套、園林等產(chǎn)品差異方面有很好的借勢(shì)。3、該工業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，活躍拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)。42項(xiàng)目劣勢(shì)該區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，流動(dòng)人口較大，為多打工一族，部分商家經(jīng)營(yíng)的商業(yè)普遍不上檔次．周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)較低，主要為普遍住宅，售價(jià)較低集中的價(jià)格2700-4500元/㎡，交樓以毛坯為主。項(xiàng)目地塊地勢(shì)低洼，地塊一分為三，不利整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃；經(jīng)項(xiàng)目主干道環(huán)境臟亂，形象欠佳；項(xiàng)目周邊多為農(nóng)民自建住房，住房出租為主空置量大，地塊內(nèi)涉及拆遷問(wèn)題；仲愷大道入項(xiàng)目的涵洞狹窄，道路受阻形象欠佳。項(xiàng)目劣勢(shì)該區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，流動(dòng)人口較大，為多打工一族，部分商家43由于項(xiàng)目地處南山的前面，空氣質(zhì)量佳，具備打造生態(tài)高尚社區(qū)的自然環(huán)境。由于該區(qū)域人流量大，工業(yè)總產(chǎn)值，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，為仲凱高新區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施。改善沿街景觀，優(yōu)化城市功能，將該區(qū)從現(xiàn)有功能較單一的工業(yè)區(qū)向綜合性功能的高科技開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變。產(chǎn)品可塑性高，項(xiàng)目在風(fēng)格、戶(hù)型、配套、園林等產(chǎn)品差異方面有很好的借勢(shì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)由于項(xiàng)目地處南山的前面，空氣質(zhì)量佳，具備打造生態(tài)高尚社區(qū)的自44陳江仲愷片區(qū)占全市三分之一的工業(yè)總產(chǎn)值，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，《惠州市城市總規(guī)劃（2006～2020）》中的次級(jí)公共服務(wù)中心和次級(jí)商業(yè)中心，其功能定位是以發(fā)展城市片區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心為主，辦公、居住為輔，體現(xiàn)現(xiàn)代化科技風(fēng)貌的綜合發(fā)展區(qū)，是“陳江——仲凱中心城區(qū)”城市功能的重要組成部分，為仲凱高新區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施。改善沿街景觀，優(yōu)化城市功能，將該區(qū)從現(xiàn)有功能較單一的工業(yè)區(qū)向綜合性功能的高科技開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，也將仲凱大道沿線風(fēng)貌定位為反映現(xiàn)代工業(yè)科技、文化和生活的風(fēng)貌景觀帶，形成“一軸、三段、多點(diǎn)”的景觀結(jié)構(gòu)體系。這無(wú)一印證著這片區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力個(gè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，仲愷高新區(qū)是南惠州的最大收益者。區(qū)內(nèi)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，新海關(guān)所帶來(lái)的垮區(qū)域口岸物流經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓這座城市正沿著城市中央商務(wù)區(qū)迅速前進(jìn)。它的價(jià)值基點(diǎn)在惠州，外延則延伸至珠三角、港澳臺(tái)甚至更遠(yuǎn)，以至于躍上城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前端。對(duì)于惠州這樣一個(gè)正在迅速崛起的城市而言，仲愷高新區(qū)無(wú)疑是這個(gè)城市最值得讓人尊敬的地方，作為口岸核心商圈的高品質(zhì)物業(yè)，其價(jià)值無(wú)可限量．區(qū)域經(jīng)濟(jì)

對(duì)于項(xiàng)目利好陳江仲愷片區(qū)占全市三分之一的工業(yè)總產(chǎn)值，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，45第三部分項(xiàng)目定位第三部分項(xiàng)目定位46綜合上述，我們應(yīng)該這樣做在整個(gè)惠環(huán)仲愷片區(qū)，建筑規(guī)模較大及檔次較高的項(xiàng)目少之又少，據(jù)了解：TCL四季康城對(duì)外宣傳的價(jià)格3800-6000元/㎡（毛坯交樓），開(kāi)發(fā)戶(hù)型以80-195㎡為主，這些標(biāo)準(zhǔn)，這是一般工業(yè)園內(nèi)職工難以接受的事情；除此之外，其他像青青世界項(xiàng)目，其價(jià)格在3700-4100元/㎡（毛坯交樓），建筑規(guī)劃都為小項(xiàng)目，小戶(hù)型作開(kāi)發(fā)，所以他們?cè)谝粋€(gè)小區(qū)里，是沒(méi)有找到可以屬于他們集娛樂(lè)、餐飲、休閑、教育、康體設(shè)施的一片天地！綜合上述，我們應(yīng)該這樣做在整個(gè)惠環(huán)仲愷片區(qū)，建筑規(guī)模較大及檔47經(jīng)實(shí)地考察，該項(xiàng)目周邊缺少高檔形住宅，項(xiàng)目周邊生活配套不夠完善；會(huì)所，大型餐飲（可舉辦各類(lèi)形婚慶場(chǎng)所），重點(diǎn)教育配套等可供業(yè)主一應(yīng)俱全的大形高檔社區(qū)建議公司將仲愷項(xiàng)目打造成：方案一方案二歐洲小城

新加坡小鎮(zhèn)A項(xiàng)目定位經(jīng)實(shí)地考察，該項(xiàng)目周邊缺少高檔形住宅，項(xiàng)目周邊生活配套不夠完48歐洲小城風(fēng)格建筑歐洲小城風(fēng)格建筑49圖片參考新加坡小鎮(zhèn)風(fēng)格圖片參考新加坡小鎮(zhèn)風(fēng)格50B客戶(hù)定位根據(jù)項(xiàng)目定位分析，購(gòu)買(mǎi)我司產(chǎn)口的客戶(hù)群主要分成三大類(lèi)型：a:首次置業(yè)者，這些客戶(hù)主要來(lái)自陳江、仲愷工業(yè)區(qū)的工薪階層，年齡：25-35周歲，客戶(hù)需求的面積約35-60㎡的中小戶(hù)型b:首次或二次置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要針對(duì)新婚需求置業(yè)者，或是長(zhǎng)輩與晚輩有各自的空間所購(gòu)買(mǎi)的小兩房，還有是城內(nèi)的老人家想買(mǎi)一個(gè)空氣質(zhì)量和環(huán)境較舒適的需求者，主要開(kāi)發(fā)戶(hù)型為：60-90㎡小二/三房C:二次或以上置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要是追求享受而來(lái)的，他們是多次置業(yè)者，所以他們對(duì)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品要求的品質(zhì)較高；他們不但要買(mǎi)得吃喝玩樂(lè)方面，住得舒適，更關(guān)鍵是體現(xiàn)大自然的康健．因此我們項(xiàng)目靠近南山公園及天然水庫(kù)這種資源，這些就是針對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的所在，戶(hù)型面積約100-150㎡的六層低密度多層洋房B客戶(hù)定位根據(jù)項(xiàng)目定位分析，購(gòu)買(mǎi)我司產(chǎn)口的客戶(hù)群主要分成51該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的價(jià)格均處于3600-4200元/㎡,近90%都是毛坯交樓,部分單元可選擇加收約300元/㎡,則帶裝修交樓。我們建議公司將該項(xiàng)目的價(jià)格定在4000-4500元/㎡，含500元/㎡成本的精裝修交樓。C價(jià)格定位該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的價(jià)格均處于3600-4200元/㎡,近90%52第四部分規(guī)劃建議第四部分規(guī)劃建議53項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地塊占地面積178359㎡土地使用性質(zhì)酒店式公寓、高檔式住宅、多功能會(huì)所、商業(yè)推算總建筑面積地上：356718m2地下：車(chē)位與住宅比例1:1？容積率≤2.0項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地塊占地面積178359㎡土地使用性質(zhì)酒店式公寓54ABC項(xiàng)目分區(qū)建議C建議將該項(xiàng)目分成ABC三個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā),就是按三期規(guī)劃ABC項(xiàng)目分區(qū)建議C建議將該項(xiàng)目分成ABC三個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā),就是按55A區(qū)開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要是30-50㎡的標(biāo)準(zhǔn),建議做高層酒店式公寓,該項(xiàng)目附近多為工廠上班一族,他們多為首次置業(yè)者,故設(shè)計(jì)酒店式公寓,既可解決他們居住及戶(hù)口問(wèn)題,又可體現(xiàn)星級(jí)酒店的管理,一舉兩得。項(xiàng)目產(chǎn)品建議A區(qū)開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要是30-50㎡的標(biāo)準(zhǔn),建議做高層酒店式公寓,56

同時(shí)可考慮作公寓出租，雖周邊自建房較多，但明顯出現(xiàn)空置率較高的情況。原因是他們所建的物業(yè)檔次低，生活配套不完善，并嚴(yán)重存在管理程度有限等問(wèn)題。這樣我司為什么開(kāi)發(fā)呢？我司開(kāi)發(fā)酒店式公寓，針對(duì)的客戶(hù)主要是工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)管理階層，客戶(hù)質(zhì)素層面高；而我司開(kāi)發(fā)的理念為集娛樂(lè)、餐飲、康體、生活及教育等于一體的大型高尚社區(qū)，管理方面更有一批優(yōu)質(zhì)的管理隊(duì)伍人員?？紤]作公寓出租，一是在陳江仲愷片區(qū)已有這種公寓出租售市場(chǎng)，仲愷工業(yè)總產(chǎn)值占全市的三分一，云集世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)亦在于此，這意味著各大商家的領(lǐng)導(dǎo)或高管人員有一定的消費(fèi)力，而他們必定需要一些用于招呼其業(yè)務(wù)來(lái)往拍檔的高檔娛樂(lè)場(chǎng)所。只要有高質(zhì)素的管理，我司開(kāi)發(fā)的酒店式公寓必為仲愷片區(qū)一個(gè)新亮點(diǎn)，吸引各大企業(yè)家來(lái)租售。然而為B、C區(qū)創(chuàng)造有更好富人生活圈打下很好基礎(chǔ)。同時(shí)可考慮作公寓出租，雖周邊自建房較多，但明顯出現(xiàn)57BCCA區(qū)規(guī)劃建議A小學(xué)酒店式公寓A區(qū)位置處于仲愷大道入項(xiàng)目的涵洞的最前端，并靠近惠深高速公路,約考慮做小高層住宅,對(duì)其帶來(lái)的噪音必定有一定的影響,則其房?jī)r(jià)亦會(huì)有受阻，建議按右邊的圖規(guī)劃。小學(xué)：將小學(xué)建立于此，一是可以分擔(dān)惠深高速對(duì)其噪音，小朋友也會(huì)有更好空間作為運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；二是可以讓其他更好的地塊來(lái)開(kāi)發(fā)更好品質(zhì)的物業(yè)。酒店式公寓：在A區(qū)做酒店式公寓，是因?yàn)轫?xiàng)目的這一區(qū)最為靠近工業(yè)園，針對(duì)工廠的打工一族,他們多為首次置業(yè)者,故設(shè)計(jì)酒店式公寓,既可解決他們居住及戶(hù)口問(wèn)題,又可體現(xiàn)星級(jí)酒店的管理。BCCA區(qū)規(guī)劃建議A小學(xué)酒店式公寓A區(qū)位置處于仲愷大道入項(xiàng)目58B區(qū)規(guī)劃建議會(huì)所小高層洋房幼兒園B會(huì)所：作為17萬(wàn)㎡占地的項(xiàng)目，要規(guī)劃全面集娛樂(lè)、康體、餐飲及各種生活配套的小區(qū)，定要有一個(gè)能體現(xiàn)業(yè)主身分的豪華會(huì)所。幼兒園：針對(duì)B、C區(qū)的考慮開(kāi)發(fā)的戶(hù)型都為二房或二房以上的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立幼兒園才能滿(mǎn)足這些需求孕育下一代的大家庭。小高層洋房：這個(gè)區(qū)域多是首次或二次置業(yè)者，這類(lèi)型客戶(hù)主要