行業(yè)會計比較第四章房地產(chǎn)企業(yè)會計課件

行業(yè)會計比較

行業(yè)會計比較

第四章

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計第四章

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計1、了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點和會計核算特點；2、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算；3、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)的銷售、轉(zhuǎn)讓的核算。重點：房地產(chǎn)開發(fā)成本和銷售收入的核算難點：房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算教學(xué)目的和要求教學(xué)目的和要求主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)，又稱不動產(chǎn)，是房屋和土地財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以土地開發(fā)和房屋建筑為對象，從事開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)。

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要包括：地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓抵押；房產(chǎn)的建設(shè)、出售、出租、抵押和維修房地產(chǎn)信托信息咨詢、代理、物業(yè)管理房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)特點：

1、具有長期性。因為從房地產(chǎn)項目的投資決策、破土動工到商品房的竣工、配套設(shè)施全部完成，少則幾年，多則幾十年，經(jīng)歷規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、驗收等許多階段，因而，房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性。

2、開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

3、具有龐大性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)無論是投入的資金還是建設(shè)實體，與其他企業(yè)相比都是巨大的。

4、具有風(fēng)險性。由于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)投入的資金數(shù)額較大，而且資金周轉(zhuǎn)周期長，具有不可確定性因素很多，因而較易遭風(fēng)險的沖擊。如新政出臺

5、具有復(fù)雜性。因為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項錯綜復(fù)雜，縱橫交叉的系統(tǒng)工程，它不僅涉及到土地管理部門、城市規(guī)劃部門、勘察設(shè)計單位、施工、拆遷等部門，而且與商品房開發(fā)道路、地下設(shè)施、水電、郵政、交通、通訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、娛樂、綠化建設(shè)等相配套的方面，因而與其他企業(yè)相比，它具有復(fù)雜性。3、具有龐大性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)無論是投入的資金還（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類1、房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：第一類:從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā).是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第二類:從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱土地開發(fā)。是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類2、房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：第一類：也是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。第二類：是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。第三類：其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。2、房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)會計核算的特點

（一）核算對象較為特殊，核算周期具有長期性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)會計核算對象包括對房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、銷售、出租等經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行反映與監(jiān)督同時因為房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性，因此其核算周期具有長期性

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)會計核算的特點（二）成本核算較為復(fù)雜由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營方式可分為自行投資委托他入施工、自行投資自行建設(shè)和中介服務(wù)三種方式。因為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的費用歸集分配的復(fù)雜化，因而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的成本核算一般應(yīng)結(jié)合開發(fā)順序、開發(fā)產(chǎn)品的特點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍、招投標(biāo)情況等因素綜合考慮后確定。（二）成本核算較為復(fù)雜（三）收入的確認(rèn)較為特殊房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收入的確認(rèn)，價款結(jié)算的特殊性具體表現(xiàn)如下三方面：

（1）在銷售成立時確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)（2）在收到售房款時確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)（3）在生產(chǎn)或完成時確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)（三）收入的確認(rèn)較為特殊（四）結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

因為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不僅涉及到土地管理部門、城市規(guī)劃部門、勘察設(shè)計單位、施工、拆遷等部門，而且涉及商品房開發(fā)道路、地下設(shè)施、水電、郵政、交通、通訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、娛樂、綠化建設(shè)等相配套的各方面，因此涉及多方結(jié)算而且頻繁，并由此引起的財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜。（四）結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中所發(fā)生的各項費用支出。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容1、開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途分為：

①土地開發(fā)成本

②房屋開發(fā)成本

③配套設(shè)施開發(fā)成本

④代建工程開發(fā)成本

1、開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途分為：

2、開發(fā)產(chǎn)品成本按其成本項目劃分：

①土地征用及拆遷補償費

②前期工程費③基礎(chǔ)設(shè)施費

④建筑安裝工程費

⑤配套設(shè)施費

⑥開發(fā)間接費

2、開發(fā)產(chǎn)品成本按其成本項目劃分：

二、成本核算對象的確定

（一）一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。

（二）同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

（三）對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。二、成本核算對象的確定三、核算賬戶及核算程序（一）核算賬戶

總賬二級明細(xì)賬三級明細(xì)賬四級明細(xì)賬

1、開發(fā)成本――土地開發(fā)――××核算對象――××成本項目

――房屋開發(fā)――××核算對象――××成本項目

――配套設(shè)施開發(fā)――××核算對象―×成本項目

――代建工程開發(fā)――××核算對象―×成本項目2、開發(fā)間接費用三、核算賬戶及核算程序開發(fā)間接費用開發(fā)成本發(fā)生開發(fā)月末分配發(fā)生開發(fā)完工結(jié)轉(zhuǎn)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)至開直接成本至相關(guān)賬發(fā)成本分配間接戶費用開發(fā)間接費用開（二）開發(fā)成本核算的一般程序1.按成本核算對象開設(shè)開發(fā)成本明細(xì)賬2.按成本核算對象歸集開發(fā)產(chǎn)品的直接費用。3.期末將開發(fā)間接費用進(jìn)行分配4.計算已完工開發(fā)產(chǎn)品的實際成本5.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。（二）開發(fā)成本核算的一般程序

成本核算程序

開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.建筑安裝工程費4.基礎(chǔ)設(shè)施費5.公共配套設(shè)施費

6.開發(fā)間接費用

未建在建已完工（開發(fā)產(chǎn)品）2023/1/3實際發(fā)生的各項支出成本期間費用直接成本間接成本成本核算程序2022/12/29實際發(fā)生的各項支出成本期間行業(yè)會計比較第四章房地產(chǎn)企業(yè)會計課件房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進(jìn)項稅額：（一）開發(fā)成本：1、土地征用及拆遷補償費土地出讓金：有可能允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證。2、前期工程費：規(guī)劃設(shè)計費6%，可行性研究費6%、勘察設(shè)計費6%、七通一平或三通一平費（建筑業(yè)11%）等，注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。3、基礎(chǔ)設(shè)施費：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（建筑業(yè)11%），注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。4、建筑安裝工程費：房地產(chǎn)自行采購材料或設(shè)備17%，其他（建筑業(yè)11%）5、配套設(shè)施費：建筑業(yè)11%6、開發(fā)間接費用：如果存在動產(chǎn)租賃17%，小規(guī)模3%；資本化利息（金融保險業(yè)6%）房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進(jìn)項稅額：（二）銷售費用廣告費6%，業(yè)務(wù)宣傳費：專業(yè)公司6%，印刷品等17%，會展費用6%（三）管理費用辦公用品17%，勞保費17%，法律、會計、稅務(wù)咨詢評估鑒證費6%，汽油費17%，車輛維修費17%，通訊費6%，業(yè)務(wù)招待費（四）財務(wù)費用貸款利息6%（二）銷售費用四、開發(fā)間接費用的核算（一）內(nèi)容

1.工資

2.折舊費

3.修理費

4.辦公費

5.水電費

6.勞動保護(hù)費

7.周轉(zhuǎn)房攤銷

8.工程監(jiān)理費

9.其他費四、開發(fā)間接費用的核算5.水電費

（二）核算A、發(fā)生開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用

借：開發(fā)間接費用

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）貸：銀行存款/應(yīng)付職工薪酬/累計折舊/周轉(zhuǎn)房－攤銷等B、月末分配結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)―××核算對象―××成本項目－土地開發(fā)―××核算對象―××成本項目－配套設(shè)施開發(fā)―××核算對象―××成本項目－代建工程開發(fā)―××核算對象―××成本項目貸：開發(fā)間接費用（二）核算開發(fā)間接費用的分配方法：方法一：直接費用比例法——按各開發(fā)項目的直接費用比例分配本月發(fā)生的開發(fā)間接費用分配率＝本月各開發(fā)項目的直接費用總和某項開發(fā)項目應(yīng)分配的開發(fā)間接費用＝分配率×本月該開發(fā)項目的直接費用開發(fā)間接費用的分配方法：

【例4－1】

某開發(fā)企業(yè)2012年5月共發(fā)生開發(fā)間接費用87360元，其中：現(xiàn)場管理人員工資30000元，計提折舊17360元，支付購買辦公用品費20000元，取得增值稅專用發(fā)票注明的增值稅進(jìn)項稅為3400元，支付電費10000元，取得增值稅專用發(fā)票注明的增值稅進(jìn)項稅為1700元，支付電話費10000元，取得增值稅專用發(fā)票注明的增值稅進(jìn)項稅為1100元。應(yīng)分配該費用的各開發(fā)項目的本月的直接費用（即實際成本）分別為：A商品房10萬元，B商品房24萬元，出租房15萬元，周轉(zhuǎn)房14萬元，大型配套設(shè)施商店16萬元、商品性土地25萬元，合計104萬元。

1、發(fā)生開發(fā)間接費用：借：開發(fā)間接費用87360

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）6200

貸：銀行存款46200

應(yīng)付職工薪酬30000

累計折舊17360【例4－1】某開發(fā)企業(yè)2012年5月共發(fā)生開發(fā)間接2、月末按直接費用比例法分配開發(fā)間接費用如下：分配率＝87360÷1040000＝0.084A商品房分配：0.084×10萬元＝0.84萬元B商品房分配：0.084×24萬元＝2.016萬元出租房分配：0.084×15萬元＝1.26萬元周轉(zhuǎn)房分配：0.084×14萬元＝1.176萬元商店分配：0.084×16萬元＝1.344萬元商品性土地分配：0.084×25萬元＝2.1萬元借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房—開發(fā)間接費用8400

—B商品房—開發(fā)間接費用20160

－出租房—開發(fā)間接費用12600

－周轉(zhuǎn)房—開發(fā)間接費用11760

－土地開發(fā)－商品性土地—開發(fā)間接費21000

－配套設(shè)施開發(fā)－商店—開發(fā)間接費用13440

貸：開發(fā)間接費用873602、月末按直接費用比例法分配開發(fā)間接費用如下：方法二：預(yù)算間接費用比例法——按各開發(fā)項目預(yù)算開發(fā)間接費用比例進(jìn)行分配。本月發(fā)生的開發(fā)間接費用分配率＝

各開發(fā)項目的預(yù)算開發(fā)間接費用總和某項開發(fā)項目應(yīng)分配的開發(fā)間接費用＝分配率×該開發(fā)項目預(yù)算開發(fā)間接費用方法二：

【例4－2】某月發(fā)生開發(fā)間接費用14.4萬元，均用銀行存款支付。本月應(yīng)分配該費用的各開發(fā)項目的預(yù)算間接費用分別為：A商品房6萬元，B商品房4萬元，商店2萬元，合計12萬元。會計處理如下：發(fā)生:借：開發(fā)間接費用144000

貸：銀行存款144000月末:分配率＝14.4÷12＝1.2A商品房分配：1.2×6＝7.2B商品房分配：1.2×4＝4.8商店分配：1.2×2＝2.4借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房72000

—B商品房48000

－配套設(shè)施開發(fā)－商店24000

貸：開發(fā)間接費用144000【例4－2】某月發(fā)生開發(fā)間接費用14.4萬元，均用銀五、配套設(shè)施費的核算

（一）配套設(shè)施的種類

第一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施

第二類為能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施①開發(fā)項目內(nèi)為居民提供居住服務(wù)的給排水、供水、供電、供氣的增容增壓，交通道路等；②開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，商店，銀行，郵局等；③開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等。五、配套設(shè)施費的核算配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施營業(yè)性公共配套設(shè)施非營業(yè)性配套設(shè)施開發(fā)項目外為居民服務(wù)的水、電、氣、交通道路等居委會.幼兒園.消防設(shè)施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、郵局等中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等給排水、供電、供氣的增容、增壓、交通道路等配套能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中不能有償轉(zhuǎn)讓的營業(yè)性公共非營業(yè)性開

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算1、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本

（1）對能分清受益對象的直接計入開發(fā)成本－房屋開發(fā)等

（2）對不能分清受益對象的

A、與商品房同步開發(fā)的，先計入開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)，開發(fā)完成后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；

B、與商品房不同步開發(fā)的，先按照其預(yù)算成本預(yù)提配套設(shè)施費用，實際開發(fā)時發(fā)生成本在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待完工時在結(jié)轉(zhuǎn)調(diào)整。2、能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本

先計入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待完工時在結(jié)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算會計與稅法的差異：稅法規(guī)定計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除稅收別有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。所以企業(yè)在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時對已預(yù)提記入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施費用，應(yīng)在會計利潤的基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅調(diào)整增加，待以后實際發(fā)生該項支出時，方可稅前扣除。2023/1/3會計與稅法的差異：稅法規(guī)定計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費用的核算：（1）配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費。

A、預(yù)提時：一般可按以下公式進(jìn)行：該配套設(shè)施的預(yù)算成本某配套設(shè)施費預(yù)提率＝受益的各開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本之和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費用的核算：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本×配套設(shè)施費預(yù)提率預(yù)提分錄：借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)—××—配套設(shè)施費等貸：應(yīng)付賬款－預(yù)提配套設(shè)施費/預(yù)提費用執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)未執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)未執(zhí)行新準(zhǔn)則的企B、實際開發(fā)發(fā)生成本時：借：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)—××—××

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款C、開發(fā)完工時：借：應(yīng)付賬款－預(yù)提配套設(shè)施費（預(yù)提數(shù)）借或貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)（差額）貸：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)—××—××

（實際成本）B、實際開發(fā)發(fā)生成本時：（2）配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步開發(fā)的A、實際開發(fā)時：借：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)—××—××

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款B、開發(fā)完工結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本：借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－××－配套設(shè)施費貸：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)—××—××（2）配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步開發(fā)的能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施成本核算:A、實際開發(fā)時：借：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)—××—××

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款B、開發(fā)完工結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)—××—××能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施成本核算:A、實際開發(fā)時：【例4－3】【例4－3】

開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-幼兒園應(yīng)付賬款

42預(yù)提42（1）征拆費5（2）前期費2（3）基礎(chǔ)費5（4）建安費30.5轉(zhuǎn)出42.5

開發(fā)成本-房屋開發(fā)-出租房

0.5開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-幼兒園六、土地開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)產(chǎn)品的種類

一是商品性土地——即為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的土地，

二是自用建設(shè)土地——即為本企業(yè)建商品房和其他用房直接使用而開發(fā)的土地六、土地開發(fā)成本的核算（二）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝費；（5）開發(fā)間接費（二）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本在“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶中核算。（1）征地及拆遷費借：開發(fā)成本—

土地開發(fā)－××－征地及拆遷費貸：銀行存款等（2）前期工程費用借：開發(fā)成本—

土地開發(fā)－××－前期工程費用

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款（3）基礎(chǔ)設(shè)施費借：開發(fā)成本—

土地開發(fā)－××－基礎(chǔ)設(shè)施費

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款土地開發(fā)成本在“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶中核算。

（4）建筑安裝工程費借：開發(fā)成本—

土地開發(fā)－××－建筑安裝費

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款

（5）分配開發(fā)間接費借：開發(fā)成本—

土地開發(fā)－××－開發(fā)間接費貸：開發(fā)間接費用（6）土地開發(fā)結(jié)束，經(jīng)驗收合格，對轉(zhuǎn)讓用地、商品房用地和自用土地成本應(yīng)予結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品—土地（商品性土地）開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建商品房、自用房土地）貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)—××—

××費

（4）建筑安裝工程費土地開發(fā)成本核算流程圖開發(fā)間接費開發(fā)成本——土地開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)成本——房屋開發(fā)×××××××××××××××期末分配完工結(jié)轉(zhuǎn)直接費用自用商品性余額土地開發(fā)成本核算流程圖開發(fā)間接費開發(fā)成本——土地開發(fā)開發(fā)產(chǎn)【例4－4】南寧居住區(qū)綜合開發(fā)公司，為瑯東住宅區(qū)基地的開發(fā)建設(shè)費用如下：（1）土地征用及拆遷補償費土地補償費130萬元，青苗補償費20萬元，耕地占用稅120萬元，糧油差價補償費45萬元，菜地建設(shè)費220萬元，農(nóng)村設(shè)施補償費300萬元，養(yǎng)老安置用房費2500萬元，單位拆遷補償費250萬元，計4055萬元，扣除出售拆遷回收材料費55萬元，共計支出4000萬元。分錄如下：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)－瑯東住宅區(qū)－征地及拆遷補償費4055

貸：銀行存款等4055借：銀行存款55

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)－瑯東住宅區(qū)－征地及拆遷補償費55【例4－4】南寧居住區(qū)綜合開發(fā)公司，為瑯東住宅區(qū)基地的開發(fā)建（2）前期工程費用水文地質(zhì)勘察費15萬元，測繪費2萬元，鉆探打樁費20萬元，場地平整費1萬元，共計38萬元。

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)－瑯東住宅區(qū)－前期工程費用38

貸：銀行存款38（3）基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費按照合同規(guī)定，經(jīng)過驗收，應(yīng)付南方建筑公司地下水管、排污等設(shè)施費用80萬元，建筑安裝費50萬元。增值稅14.3萬元。

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本－瑯東住宅區(qū)－基礎(chǔ)設(shè)施費80

－瑯東住宅區(qū)－建筑安裝工程費50

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）14.3

貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程費144.3（2）前期工程費用（4）分配的開發(fā)間接費通過分配，應(yīng)由土地開發(fā)負(fù)擔(dān)的居住區(qū)綜合開發(fā)中心現(xiàn)場管理組織費40萬元。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)－瑯東住宅區(qū)－開發(fā)間接費用40

貸：開發(fā)間接費用40（4）分配的開發(fā)間接費【例4－5】上例中土地開發(fā)總成本4208萬元，總面積84160平方米，根據(jù)規(guī)劃，其中20160平方米轉(zhuǎn)讓給外商用于建設(shè)花園住宅，以便于籌集資金繼續(xù)開發(fā)房屋，22000平方米用于職工住宅建設(shè)，余下的土地作為供出售用的公寓房建設(shè)用地。土地開發(fā)結(jié)束，經(jīng)驗收合格，對轉(zhuǎn)讓用地商品房用地，自用土地成本應(yīng)予結(jié)轉(zhuǎn)。土地開發(fā)單位成本=42080000÷84160=500元/平方米花園住宅用地成本=20160×500=10080000元職工住宅用地成本=22000×500=11000000元公寓房用地成本=42000×500=21000000元

【例4－5】上例中土地開發(fā)總成本4208萬元，總借：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地1008

開發(fā)成本—房屋開發(fā)—職工住宅1100

—房屋開發(fā)—公寓房2100

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)－瑯東住宅區(qū)－征地及拆遷補償費4000

－瑯東住宅區(qū)－前期工程費用38

－瑯東住宅區(qū)－基礎(chǔ)設(shè)施費80

－瑯東住宅區(qū)－建筑安裝工程費50

－瑯東住宅區(qū)－開發(fā)間接費用40

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地10七、房屋開發(fā)成本的核算（一）房屋開發(fā)的種類一是商品房二是出租房

三是周轉(zhuǎn)房

四是代建房

七、房屋開發(fā)成本的核算（二）房屋開發(fā)成本的歸集與分配的原則1、能分清成本核算對象的，如土地征用及拆遷補償費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費和建設(shè)安裝費等直接費用，可以直接計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”的有關(guān)成本項目中；2、不能分清成本負(fù)擔(dān)對象或涉及兩個成本核算對象的費用，應(yīng)先在其他科目，如“開發(fā)間接費用”、“開發(fā)成本—土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)成本”等科目中歸集，期末再一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入房屋開發(fā)成本。（二）房屋開發(fā)成本的歸集與分配的原則房屋開發(fā)成本的成本項目包括：（1）土地開發(fā)成本（土地征用及拆遷補償費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費）；（2）建筑安裝費；（3）配套設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。房地產(chǎn)企業(yè)房屋開發(fā)的形式有兩種：一是采用出包方式；二是采用自營方式。房屋開發(fā)成本的成本項目包括：（三）房屋開發(fā)成本的核算1、出包工程的核算（重點）即是將整個工程全部出包或分包給承包的建筑公司建造。其成本核算在“開發(fā)成本――房屋開發(fā)”中核算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關(guān)開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個工程價款的最終結(jié)算。

（三）房屋開發(fā)成本的核算工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施核算程序：（1）轉(zhuǎn)入土地開發(fā)成本（2）預(yù)付工程款/備料款（3）根據(jù)施工企業(yè)“工程價款結(jié)算賬單”，結(jié)算工程價款，確認(rèn)開發(fā)成本，同時扣除預(yù)付工程款、工程質(zhì)量保證金，竣工驗收后付清余款（4）分配結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用（5）分配結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費用（6）計算結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的成本核算程序：具體核算內(nèi)容如下：（1）轉(zhuǎn)入土地開發(fā)成本借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－××－征地拆遷費－××－前期工程費－××－基礎(chǔ)設(shè)施費貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)－××－征地拆遷費－××－前期工程費－××－基礎(chǔ)設(shè)施費具體核算內(nèi)容如下：（2）預(yù)付備料款、工程款借：預(yù)付賬款－預(yù)付備料款－預(yù)付工程款貸：銀行存款（2）預(yù)付備料款、工程款（3）根據(jù)“工程價款結(jié)算賬單”，結(jié)算工程價款，確認(rèn)開發(fā)成本，同時扣除預(yù)付備料款、工程款和質(zhì)量保證金后并付清余款A(yù)、收到“工程價款結(jié)算賬單”：借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－××－建筑安裝費

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

貸：應(yīng)付賬款

B、抵扣預(yù)付工程款和備料款：借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款

——預(yù)付備料款

C、實際結(jié)算時借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款其它應(yīng)付款－質(zhì)量保證金(竣工后預(yù)留)（3）根據(jù)“工程價款結(jié)算賬單”，結(jié)算工程價款，確認(rèn)開發(fā)成本，

如果企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包的，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價比例計算分配各項工程的實際建筑安裝費。某項工程分配的建筑安裝費該項工程的預(yù)算造價＝總標(biāo)價×

一并發(fā)包的各項工程的預(yù)算造價之和如果企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工

【例4－6】某開發(fā)企業(yè)將A、B兩棟商品房一并招標(biāo)發(fā)包給市第二建筑公司，合同總標(biāo)價1000萬元，A、B兩棟商品房的預(yù)算造價各為720萬元、480萬元。則A、B商品房各分配的實際建筑安裝費：A商品房分配：1000×720÷（720＋480）＝600萬元B商品房分配：1000×480÷（720＋480）＝400萬元借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房－建筑安裝費600

－B商品房－建筑安裝費400

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）110

貸：應(yīng)付賬款1110【例4－6】某開發(fā)企業(yè)將A、B兩棟商品房一并招標(biāo)（4）分配結(jié)轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)—

××—開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用

（5）分配結(jié)轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費用

A、不同步開發(fā)的，預(yù)提的配套設(shè)施費：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—

××—配套設(shè)施費貸：應(yīng)付賬款/預(yù)提費用

B、同步開發(fā)的，將實際的配套設(shè)施費分配轉(zhuǎn)入：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—

××—配套設(shè)施費貸：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)（4）分配結(jié)轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用（6）根據(jù)開發(fā)成本計算表，計算結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的成本借：開發(fā)產(chǎn)品（形成商品房的）周轉(zhuǎn)房（形成周轉(zhuǎn)房的）固定資產(chǎn)（形成自用房的）投資性房地產(chǎn)（出租的）

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—××—××費（6）根據(jù)開發(fā)成本計算表，計算結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的成本

【例4－7】中大房地產(chǎn)公司開發(fā)南園小區(qū)，以銀行存款支付征地及拆遷補償費1500萬元、前期工程費200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費300萬元，土地開發(fā)完畢?，F(xiàn)準(zhǔn)備建造A、B兩棟商品房及配套設(shè)施鍋爐房一座。A商品房分?jǐn)偟耐恋亻_發(fā)成本為1200萬元（其中：征地及拆遷補償費900萬元、前期工程費120萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費180萬元），B商品房800萬元（其中：征地及拆遷補償費600萬元、前期工程費80萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費120萬元），（鍋爐房不分配土地開發(fā)成本），公司將A、B商品房一并招標(biāo)發(fā)包給市第二建筑公司建造，合同總標(biāo)價5000萬元，增值稅550萬元。A、B商品房的預(yù)算造價各為2800萬元、2400萬元，鍋爐房與商品房同時施工。【例4－7】中大房地產(chǎn)公司開發(fā)南園小區(qū)，以銀行存在建造中發(fā)生下列業(yè)務(wù)：（1）按合同陸續(xù)預(yù)付備料款2500萬元，工程款1000萬元；（2）工程采用竣工后一次結(jié)算方法，建筑公司在工程完工時開來“工程價款結(jié)算賬單”，列明應(yīng)結(jié)算價款5000萬元，扣除預(yù)付款3500萬元和工程質(zhì)量保證金500萬元后，余款在房屋驗收合格后支付完畢。（3）A、B商品房各負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費用120萬元、80萬元。（4）A、B商品房各負(fù)擔(dān)配套設(shè)施鍋爐房的開發(fā)費用100萬元、60萬元。要求：做出A、B商品房開發(fā)成本核算全過程的會計分錄。在建造中發(fā)生下列業(yè)務(wù)：會計處理如下：1、轉(zhuǎn)入土地開發(fā)成本借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房－征地及拆遷補償費900

－前期工程費120

－基礎(chǔ)設(shè)施費180

－B商品房－征地及拆遷補償費600

－前期工程費80

－基礎(chǔ)設(shè)施費120

貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)—南園小區(qū)－征地及拆遷補償費1500－前期工程費200

－基礎(chǔ)設(shè)施費300會計處理如下：2、建造中（1）預(yù)付備料款2500萬元，工程款1000萬元借：預(yù)付賬款－預(yù)付備料款2500

－預(yù)付工程款1000

貸：銀行存款3500（實際中每付一筆做一筆分錄）2、建造中2、（2）建筑安裝工程費收到結(jié)算賬單時，計算A、B商品房各負(fù)擔(dān)的建安費：

A商品房分配：5000×2800÷（2800＋2400）＝2692（萬元）

B商品房分配：5000×2400÷（2800＋2400）＝2308（萬元）借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—

A商品房--建筑安裝工程費2692

—

B商品房--建筑安裝工程費2308應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）550

貸：應(yīng)付賬款5550抵扣預(yù)付工程款和備料款：借：應(yīng)付賬款3500萬元

貸：預(yù)付賬款—預(yù)付工程款1000萬元

—預(yù)付備料款2500萬元

驗收后結(jié)清余款：借：應(yīng)付賬款2050

貸：其他應(yīng)付款—質(zhì)量保證金500

銀行存款15502、（2）建筑安裝工程費（3）A、B商品房各負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費用120萬元、80萬元借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房—開發(fā)間接費用120

－B商品房—開發(fā)間接費用80

貸：開發(fā)間接費用200（4）A、B商品房各負(fù)擔(dān)配套設(shè)施鍋爐房的開發(fā)費用100萬元、60萬元借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房—配套設(shè)施費100

－B商品房—配套設(shè)施費60

貸：開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)－鍋爐房160（3）A、B商品房各負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費用120萬元、80萬元（5）計算商品房開發(fā)總成本

A商品房開發(fā)成本＝1200＋2692＋120＋100＝4112萬元

B商品房開發(fā)成本＝800＋2308＋80＋60＝3248萬元借：開發(fā)產(chǎn)品－A商品房4112

－B商品房3248

貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－A商品房－征地及拆遷補償費900

－前期工程費120

－基礎(chǔ)設(shè)施費180

－建筑安裝工程費2692

－開發(fā)間接費用120

－配套設(shè)施費100

－房屋開發(fā)－B商品房－征地及拆遷補償費600

－前期工程費80

－基礎(chǔ)設(shè)施費120

－建筑安裝工程費2308

－開發(fā)間接費用80

－配套設(shè)施費60（5）計算商品房開發(fā)總成本2、自營工程的核算（1）成本項目：

a、材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。

b、人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運輸?shù)容o助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。

c、機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進(jìn)出場費。2、自營工程的核算d、其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，上方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費．工程定位復(fù)測費，工程點交費，場地清理費等。

e、施工間接費指施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理入員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、民工管理費等。d、其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費（2）核算①規(guī)模較小的項目：開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本，配套設(shè)施開發(fā)成本或代建工程開發(fā)成本”科目下各有關(guān)成本項目中。這種方法一般適合于自營中小型開發(fā)工程。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)×××

—房屋開發(fā)×××

—配套設(shè)施開發(fā)×××

貸：銀行存款×××

原材料

×××

應(yīng)付職工薪酬等×××（2）核算②規(guī)模較大的項目增設(shè)“工程施工”賬戶核算。其成本核算程序歸納如下：

1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工等費用；

3．分配機械使用費、其他直接費用和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際成本；

5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。②規(guī)模較大的項目

“工程施工”和“施工間接費用”，用來歸集和核算自營工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的建筑安裝費用。月末，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本，配套設(shè)施開發(fā)成本或代建工程開發(fā)成本”科目。這種方法一般適合于大中型自營工程的開發(fā)。具體核算步驟如下：a、發(fā)生材料費借：工程施工－××工程－材料費×××

貸：原材料

×××b、領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝借：工程施工－××工程－材料費×××

貸：庫存設(shè)備×××C、發(fā)生人工費借：工程施工－××工程－人工費貸：應(yīng)付職工薪酬等“工程施工”和“施工間接費用”，用來歸集和核算自

D、發(fā)生機械使用費

a、實行內(nèi)部租賃的自有施工機械或運輸設(shè)備進(jìn)行機械作業(yè)所發(fā)生各項費用及從外部租入的機械發(fā)生的租金費用，直接計入各受益工程的成本。即：借：工程施工－××工程－機械使用費貸：銀行存款/應(yīng)付賬款

b、未實行內(nèi)部租賃的自有施工機械或運輸設(shè)備進(jìn)行機械作業(yè)所發(fā)生各項費用，先通過“機械作業(yè)”科目歸集，月末再按照各受益工程的實際工時計算分?jǐn)偧案鞴こ添椖繎?yīng)負(fù)擔(dān)的施工機械使用費，并進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。發(fā)生機械使用費時:

借：機械作業(yè)貸：原材料/應(yīng)付職工薪酬/累計折舊/銀行存款等月末分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)時:

借：工程施工－××工程－機械使用費貸：機械作業(yè)

E、發(fā)生其他直接費a、只有一個核算對象或能分清受益對象的，發(fā)生其他直接費時直接計入各受益工程的成本，即：借：工程施工－××工程－其他直接費貸：銀行存款/臨時設(shè)施攤銷等b、有兩個及以上受益對象而共同發(fā)生的其他直接費，可以增設(shè)“其它直接費用”科目進(jìn)行歸集，月末再按照各受益對象的預(yù)算成本進(jìn)行分配計入各受益對象。即：費用發(fā)生時：借：其它直接費用貸：銀行存款等月末分配結(jié)轉(zhuǎn)時:借：工程施工－××工程－其他直接費貸：其它直接費用E、發(fā)生其他直接費F、發(fā)生、分配施工間接費用a、只有一個核算對象或能分清受益對象的，發(fā)生間接費用時直接計入各受益工程的成本，即：借：工程施工－××工程－施工間接費用貸：銀行存款/應(yīng)付職工薪酬/累計折舊等b、有兩個及以上受益對象而共同發(fā)生的間接費用，則在“施工間接費用”進(jìn)行歸集，月末再按照各受益對象的直接費用進(jìn)行分配計入各受益對象的成本。即：費用發(fā)生時：借：施工間接費用貸：銀行存款/應(yīng)付工資/累計折舊等月末分配結(jié)轉(zhuǎn)時:借：工程施工－××工程－施工間接費貸：施工間接費用F、發(fā)生、分配施工間接費用G、月末，結(jié)轉(zhuǎn)建筑安裝工程成本借：開發(fā)成本—土地開發(fā)×××

—房屋開發(fā)×××

—配套設(shè)施開發(fā)×××

貸：工程施工－××工程－材料費－人工費－機械使用費－其他直接費－施工間接費每個月重復(fù)這些核算，直到工程完工，計算每個工程的開發(fā)總成本并進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)×××

—房屋開發(fā)×××

—配套設(shè)施開發(fā)×××

G、月末，結(jié)轉(zhuǎn)建筑安裝工程成本八、代建工程開發(fā)成本的核算（一）代建工程成本項目代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。代建工程開發(fā)成本項目一般分為五項：（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。八、代建工程開發(fā)成本的核算（二）代建工程開發(fā)成本的核算1、歸集費用2、結(jié)轉(zhuǎn)成本開發(fā)成本—代建工程開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品歸集轉(zhuǎn)出（二）代建工程開發(fā)成本的核算【例4—8】南寧住宅區(qū)綜合開發(fā)公司受市政府委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁一條道路，擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300萬元，前期工程費16萬元，應(yīng)付南通建筑工程公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款54萬元，增值稅5.94萬元，分配開發(fā)間接費8萬。借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)—道路——拆遷補償費300萬

——前期工程費16萬

——基礎(chǔ)設(shè)施費54萬

——間接費用8萬應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）5.94貸：銀行存款316萬應(yīng)付賬款59.94萬開發(fā)間接費用8萬道路擴(kuò)建工程完工并驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程378萬貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)—道路—拆遷補償費300萬

—前期工程費16萬

—基礎(chǔ)設(shè)施費54萬

—間接費用8萬【例4—8】南寧住宅區(qū)綜合開發(fā)公司受市政府委托，代為擴(kuò)建開發(fā)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓核算房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的種類包括：

土地房屋配套設(shè)施代建工程

從2011年5月1日起實施《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》:

一套一價

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓核算一、商品房銷售的核算（一）商品房銷售的方式及相關(guān)規(guī)定商品房包括期房和現(xiàn)房一、商品房銷售的核算商品房銷售方式：按是否立即交房劃分現(xiàn)售預(yù)售按結(jié)算方式劃分分期收款銷售按揭貸款銷售一次性收款銷售商品房銷售方式：按是否立即交房劃分現(xiàn)售預(yù)售按結(jié)算方式劃分分期

小知識：購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔牵骸蹲≌|(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。小知識：購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供

預(yù)售許可證和銷售許可證

預(yù)售許可證和銷售許可證

銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)（二）銷售房屋建筑面積的確定相關(guān)規(guī)定有（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布）

1、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

（建設(shè)部1995年9月8日建房【1995】517號發(fā)布，自1995年12月1日起開始施行）

2、城市商品房預(yù)售管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第131號）（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》修正）

3、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（建設(shè)部令45號文1995.1.1，后修正為第96號,2011.8.15）

4、商品房銷售管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第88號，自2001年6月1日起施行。（二）銷售房屋建筑面積的確定銷售面積按照下列方法確定：

1、商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。

2、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售面積按照下列方法確定：商品房銷售面積①套內(nèi)建筑面積②分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e③商品房按“套”或“單元”出售商品房銷售面積①②③商品房按“套”或“單元”出售①套內(nèi)建筑面積的計算套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積套內(nèi)建筑面積①套內(nèi)建筑面積的計算套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積套內(nèi)行業(yè)會計比較第四章房地產(chǎn)企業(yè)會計課件②分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算公攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e☆整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和②分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算公攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ钫麠澖ㄖ锏墓媒ㄖ娣e

整棟建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積☆整棟建筑物的公用建筑面積

整棟建筑面積各套已作為獨立使用空商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×（1+公攤系數(shù)）商品房銷售面積例：某棟房屋的建筑面積共為6000平方米（100套房屋），其中房屋的公用建筑面積為1000平方米（其中有100平方米屬于可以單獨出售的地下車位），各套房屋“套內(nèi)”建筑面積為50平方米。計算每套房出售面積：公用面積分?jǐn)偮剩剑?000－100）÷﹙50×100）＝18%每套出售面積＝50×（1＋18%）＝59平方米例：某棟房屋的建筑面積共為6000平方米（100套房屋），其（三）商品房銷售的會計處理1、銷售收入確認(rèn)商品房銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：

（1）工程已經(jīng)竣工并驗收合格；（2）具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；（3）履行了合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得(與實測面積相對應(yīng)的房款已確定，收到價款、開出發(fā)票或收到支付款的承諾函)；（4）成本能夠可靠地計量。（三）商品房銷售的會計處理具體確認(rèn)方法按照結(jié)算方式而定：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（4）采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在簽訂正式合同、辦理移交時確認(rèn)收入.具體確認(rèn)方法按照結(jié)算方式而定：行業(yè)會計比較第四章房地產(chǎn)企業(yè)會計課件2、核算（1）一次性全額收款收入、費用確認(rèn)較準(zhǔn)確，按一般銷售確認(rèn)，即實際收到價款或取得收款憑證且辦妥房屋移交手續(xù)時確認(rèn)收入?！纠?－9】華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司某棟房屋的建筑面積共為6000平方米（100套房屋），其中房屋的公用建筑面積為1000平方米（其中有100平方米屬于可以單獨出售的地下車位），各套房屋“套內(nèi)”建筑面積為50平方米。出售價格3000元／平方米（不含稅）?，F(xiàn)出售10套房屋，已辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)并收到價款。2、核算（1）計算每套房出售面積：公用面積分?jǐn)偮剩剑?000－100）÷5000×100%＝18%每套出售面積＝50×（1＋18%）＝59平方米（2）分錄：出售收入為：10×59×3000＝1770000（元）借：銀行存款

1964700

貸：主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入1770000

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）194700

該棟房屋的開發(fā)成本為1500元／平方米

借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本885000（10×59×1500）貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房885000

（1）計算每套房出售面積：（2）分期收款銷售（現(xiàn)房銷售時采用）

企業(yè)采用分期收款銷售的，按合同或協(xié)議約定的收款日期確認(rèn)收入。

A將房屋移交購買單位時：借：發(fā)出商品（實際成本）貸：開發(fā)產(chǎn)品B按合同或協(xié)議約定的收款日期確認(rèn)收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

借：主營業(yè)務(wù)成本貸：發(fā)出商品（2）分期收款銷售（現(xiàn)房銷售時采用）笑話

在一次面試過程中，一位聰明且富有經(jīng)驗的會計應(yīng)聘首席財務(wù)官的職位。面試他的是董事會成員和一名首席執(zhí)行官。在面試中首席執(zhí)行官突然問道：“請問3乘以7等于多少？”這名會計快速的思考然后答到“22”。面試結(jié)束后會計走出來再計算了一遍得出答案是21，于是他失望的回家了。第二天早晨他接到了首席執(zhí)行官的電話說，“你好，你得到了這份工作。”會計感到很驚喜。他忍不住問道，“非常感謝，但是3乘以7是多少呢？”首席財務(wù)官告訴他——“在所有的應(yīng)聘者中你得答案最接近。”笑話（3）通過銀行按揭銷售（常見）先簽訂房屋買賣合同，首付款于收到時確認(rèn)收入，余款在貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入?！纠?－10】某房地產(chǎn)公司通過按揭出售現(xiàn)房（商品房）一套，總價100萬元，收取定金1萬元，銀行按揭風(fēng)險抵押金（又稱擔(dān)保保證金）為5％，首付款30％。房屋開發(fā)成本60萬元。A、收到定金：借：銀行存款10000

貸：預(yù)收賬款10000B、簽訂合同，收到首付款（房屋總價的30％）借：銀行存款323000

預(yù)收賬款10000

貸：主營業(yè)務(wù)收入300000

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）33000（3）通過銀行按揭銷售（常見）C、按揭貸款到賬（余款在貸款辦理轉(zhuǎn)賬）借：銀行存款727000

其他應(yīng)收款--風(fēng)險抵押金（按揭擔(dān)保金）50000

貸：主營業(yè)務(wù)收入