商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費透視合同的執(zhí)行

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從傳統(tǒng)上沿習(xí)下來，服務(wù)合同是建立在細致規(guī)格說明的根基上的，即：需要什么樣的服務(wù)(服務(wù)類型)?怎樣執(zhí)行這樣的服務(wù)(怎樣做)?服務(wù)的頻率如何(做多少)?例如：一項保潔的條款會細致地指明什么類型的物業(yè)外觀需要清潔?怎樣實施這樣的清潔流程?清潔操作的頻次如何，在什么時間舉行，然而，這樣一套過程并不確定產(chǎn)生資金的投入帶來服務(wù)價值的效果。

合同的訂約人可能會嚴格地執(zhí)行合同中細致的規(guī)格說明，但是，這可能會產(chǎn)生比客戶要求的清潔標準高或者低的完成結(jié)果。高于清潔標準時會發(fā)生不必要的過高的服務(wù)費用，同樣，低于清潔標準時會花費過低的費用，這時，就不能得志顧客的要求和對服務(wù)水準的期望。

合同的執(zhí)行是依據(jù)合同訂立的服務(wù)標準，條款的設(shè)定應(yīng)得志用戶提出的特定需求的服務(wù)標準，同時，以執(zhí)行標準為基準的實施過程，應(yīng)能夠測定，由于實際達成了服務(wù)的水準，發(fā)生的服務(wù)費用也能夠表現(xiàn)出來。

就能否達成服務(wù)的標準，而不僅僅在于過程而言，責(zé)任在訂約人的一方，更加是在一種競爭性的投標環(huán)境中更是如此。要確保主要的服務(wù)過程的費用消耗和服務(wù)程式應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中去，以實現(xiàn)得志顧客特定需要的服務(wù)目標，這樣，資金投入帶來服務(wù)價值產(chǎn)出的原那么得以實現(xiàn)，才能確保獲得一種優(yōu)化的價格，得志顧客特定的標準的服務(wù)需求。設(shè)定執(zhí)行的標準

有不同的方法來設(shè)定執(zhí)行的標準，這要憑借于資產(chǎn)的類型，服務(wù)的供給，顧客的需求，記錄和監(jiān)視設(shè)施設(shè)備的運行標準的完成，就如：

1.建立一種作業(yè)的期間，在這段時期，設(shè)備務(wù)必實現(xiàn)滿運轉(zhuǎn)的指令要求。

2.供給并保持一種最低限度的特定的服務(wù)標準。

3.限定作業(yè)的期間，允許展現(xiàn)的故障類型、數(shù)量。

4.制定修理回應(yīng)的特定目標。

一旦建立和認可了執(zhí)行的標準，完成的結(jié)果應(yīng)當在常規(guī)的工作中舉行測試和評議。

供給服務(wù)的酬金將會與現(xiàn)有的執(zhí)行結(jié)果與設(shè)定的目標性執(zhí)行標準相對比。假設(shè)執(zhí)行的結(jié)果低于雙方認可的服務(wù)標準，將會發(fā)生服務(wù)費用降低的現(xiàn)象，好像的，假設(shè)執(zhí)行的結(jié)果高于目標標準，可以獲得增加的酬金。

對服務(wù)實施過程的管理的重點應(yīng)放在商業(yè)的、個人的和顧客的需求上。

服務(wù)的類型和內(nèi)容不同，執(zhí)行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在告成地執(zhí)行了服務(wù)合同的情形，將會形成一種持續(xù)提升活動所引發(fā)的服務(wù)的內(nèi)在驅(qū)動力。提升現(xiàn)有的設(shè)備

例如：一套新的設(shè)備添加到現(xiàn)有的鍋爐中，以更好地操縱燃料的消耗，產(chǎn)生的結(jié)果是：儉約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護費用。

通過能源消耗和修理費用的降低，承租人(物業(yè)使用人、占據(jù)人)將獲益于設(shè)備的"提升籌劃'。業(yè)主期望"提升設(shè)備'的投資本金以服務(wù)收費的方式收回就是合理的選擇。對于業(yè)主來說，制定一種能表達合理的回收期限的服務(wù)收費，就會使這類投資成為可能。

然而.在租約的條款中，這將是嚴格意義上的一項提升工程，租約中也需要說明這類投資費用的回收措施。提倡"提升籌劃'可以構(gòu)成一項設(shè)備修理的內(nèi)容，是缺乏有力的依據(jù)的。

假設(shè)業(yè)主不能夠收回"提升'鍋爐加熱系統(tǒng)的投資費用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項投資決策的實施，因而承稅人將會持續(xù)承受較高的燃料和鍋爐系統(tǒng)的修理費用。

這個例子可以說明，達成共識可以成為雙方一致的夢想，通過適當?shù)慕涣?、對話協(xié)商，業(yè)主和承租人可以就投資費用的發(fā)生達成協(xié)議，通過服務(wù)費用的安置逐步收回投資，否那么，在租約的條款中是不成能收取額外的服務(wù)費用的。提升的設(shè)備替代

例如：一套暖氣系統(tǒng)達成了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設(shè)備系統(tǒng)由于技術(shù)進展變化的影響不能夠采用了，原有的老化設(shè)備已經(jīng)安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統(tǒng)就是一種在老設(shè)備根基上的"提升'。

為了留心考慮投資的費用能夠通過服務(wù)收費得到回收，什么時間著手替代的工程將需要專心的分析。是拿定方法對現(xiàn)有的設(shè)備舉行提升或者是簡樸地修理保養(yǎng)還是更換過期的系統(tǒng)，

有一種普遍的觀點，使得這樣的結(jié)論有了合理的依據(jù)，即：當需要替換一棟建筑的構(gòu)件時，可以在服務(wù)收費的范圍之內(nèi)，逐步地把小額度的"提升費用'加進去，甚至當租約可能僅僅供給了修理的資金來源時，也是如此。這種觀點認為：假設(shè)所實施的工作為承租人供給了新的利益，正確地說，是一項提升籌劃帶來的，這也僅僅是對現(xiàn)存系統(tǒng)的替代，盡管這一系列已經(jīng)過期老化或者完全磨損，需要由現(xiàn)代的裝備來替代，這也只是在修理的范疇內(nèi)，不是一種提升的工程。

假設(shè)替代的工程超出了舉行有效修理所需要的最低的費用額度，并且增加的費用片面能夠由今后裁減的維護費用得到補償，可以認定，這片面增加的費用通過服務(wù)收費的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對話協(xié)商，能夠形成在實踐中解決問題的一致方案。供給新的設(shè)備

例如：一套新的CCTV(電視監(jiān)控)系統(tǒng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)安裝，而原有的CCTV系統(tǒng)此時還能夠使用。引進新的CCTV系統(tǒng)的目的是預(yù)期將會降低安好保衛(wèi)的人力資源的本金，將會提高為承租人供給的安好服務(wù)水準，因而，從總的服務(wù)收費的價值角度衡量，增加了資金投入帶來服務(wù)價值的效用。

假設(shè)一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構(gòu)成了一種設(shè)備的提升。

為了補償新的裝備的投資費用，租約需要細致說明所供給的新裝備的費用包括在相應(yīng)的條款內(nèi)。

大量租約將不必前置一項供給進一步服務(wù)的條款，而這種延遲的服務(wù)是事先沒有預(yù)計到的，當租約簽定以后，在租約條款的含義內(nèi)，供給的新設(shè)備的費用可能就是一項可以獲得補償?shù)膬r值。

然而，事情往往是這樣，假設(shè)所實施的設(shè)備提升，提升的籌劃能夠在獲益的價值分析的根基上得到合理的解釋的話，例如：裁減了安好保衛(wèi)的人力本金，裁減保險的費用等等，那么，溝通與協(xié)商對話將會實現(xiàn)雙贏的共識。整修整修或者說翻修是一個不同于提升的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補性的修理，也包涵了提升工程工程的元素成份。

承租人對整修費用有義務(wù)承受的片面將取決于所提議的整修工程的范圍和性質(zhì)，取決于租約中精確的文字定義。

商業(yè)的市場氣力往往確定了整修的時機。業(yè)主將尋求養(yǎng)護商業(yè)物業(yè)的投資價值，實現(xiàn)最大化的租金收益。整修工程的時間往往選擇在租金的評估或者租約到期的時候，在這樣的情形中，承租人將會拒絕承受整修的費用，反對的理由是他(她)們受到了"雙重征費'的對待，他(她)們不僅僅要以服務(wù)收費的方式償付整修的費用，而且要償付由于物業(yè)翻新的結(jié)果而增加的租金水準的費用，業(yè)界一致的觀點是：當整修的結(jié)果導(dǎo)致了更高水準的租金價格時，整修工程的費用通常應(yīng)當由業(yè)主負擔(dān)。

然而，在整修的決策中，實施大范圍的修理或者取代現(xiàn)有的服務(wù)工程依舊是一項值得留心考慮的工程。在整修工程之前，可能需要幾年的時間舉行籌劃和工程可行性分析，為了獲得商業(yè)的經(jīng)濟運行周期的利益，可以通過擱置一項主要納工程合同以及制止不必要的開支籌劃或商業(yè)活動的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務(wù)工程的取代。進一步說來，新的商業(yè)環(huán)境的塑造所帶來的效率的提高，服務(wù)才能的提升會產(chǎn)生在日常的服務(wù)管理中本金費用的儉約，結(jié)果就是：在一個短的和長的時期內(nèi)，年度的服務(wù)收費會下降。在這種情形下，承租人依舊有義務(wù)來承受在一項大的整修合同中片面的修理或者更換的費用，這貌似可以看成是片面的修理工程從整個翻新工程中劃分出來，獨立發(fā)生一樣，承租人應(yīng)當承受這片面費用。

在全體的物業(yè)設(shè)施提升的費用需要以服務(wù)收費的方式得到補償?shù)那樾沃?，核心的問題是：在開支工程籌劃實施之前，應(yīng)當與承租人舉行充分的溝通，以適當?shù)膶υ捫问?，達成共識的協(xié)議。

在整修的情形中，在業(yè)主的提議實施之前，應(yīng)當領(lǐng)會地指明：在一攬子的工程費用中，哪些片面的費用有理由認為由承租人負責(zé)，并且通過服務(wù)收費的方式得以回報。在英國的商業(yè)實踐中，被認為是最好的實踐方式是：在業(yè)主和承租人之間建立一種定期協(xié)商交流的機制，以此來共同監(jiān)視翻新工程的舉行，共同確認哪些范圍的工程費用列入到將來的服務(wù)收費的工程中。這樣納機制會有助于制止在整修工程完工之后，隨之而來可能發(fā)生的反目為仇的爭吵現(xiàn)象的發(fā)生，有助于抑制不成預(yù)見的費用風(fēng)險降到業(yè)主或承租人的身上。各項零星收入的處理

除了收取承租人的租金以外，大量的物業(yè)設(shè)施的管理部門還能夠獲得確定數(shù)目的其它途徑的收入。這些物業(yè)管理的收入渠道來自于：公共電話服務(wù)、變賣紙箱和其它可回收利用的廢棄物的收入等等。購物中心也能夠從商業(yè)空間的促銷活動和各種與大型購物中心的活動工程(例如：兒童的木馬騎乘，相片的沖洗等等)相關(guān)的許可經(jīng)營的授權(quán)中獲得收益。此外，承租人也會使用位于物業(yè)管理部門的復(fù)印機和傳真設(shè)備，他(她)們?yōu)榇硕顿M。對這些零星雜項收入的處理方式，不同的業(yè)主之間，不同的物業(yè)工程之間都有不同的考量。

業(yè)主納經(jīng)濟人行為，抉擇了他(她)總是會尋求投資收益的最大化。然而，承租人是反對業(yè)主從擁有的公共物業(yè)區(qū)域中獲得收益的，由于此種情形中，往往是承租人交付了與這些區(qū)域相關(guān)的保潔、照明和其它工程的費用。

重要的是保存從不同渠道獲得納收入的收據(jù)，這些經(jīng)濟活動的性質(zhì)本身總的說來，能夠指明是業(yè)主還是承租人應(yīng)當獲得活動的收益。

業(yè)主應(yīng)當領(lǐng)會地表明他(她)們的政策看法，即：各種服務(wù)和經(jīng)營活動中的收入和發(fā)生的費用是如何調(diào)配的。

從供給的一項服務(wù)或者經(jīng)營活動中獲取的任何收入，其發(fā)生的本金費用假設(shè)包括在服務(wù)收費的范圍內(nèi)，那么，在財務(wù)上應(yīng)當處理為一項服務(wù)收費的貸方欄目(用收入抵減服務(wù)的收費)，例如：公用電話的收入、梳洗自動售貨機的收入、復(fù)印機和傳真機的使用費等等。好像地，在購物中心，從任何的推廣活動中獲得的收入通常會貸記到推廣開支預(yù)算的工程欄中(用收入抵減推廣活動的開支)。

假設(shè)在一個大型的購物中心中使用的空間具有半固定的性質(zhì)，例如：滾動的售貨車或者超市內(nèi)的售貨亭，通常的做法是：業(yè)主把準予經(jīng)營的收入看成是一種租金收入，在這樣的情形中，出租活動就被認定為與出租一間標準的店面沒有什么不同，因此，也應(yīng)當承受確定比例的服務(wù)收費，作為一種選擇，一筆數(shù)目的服務(wù)費資金應(yīng)當貸記到服務(wù)收費的欄目中(服務(wù)費增加)，以反映出對享受的服務(wù)環(huán)境的付出。

零星雜項收入工程的例子：

1.停車場收入

2.優(yōu)待的停車收費

3.車輪夾鎖的服務(wù)收費

4.梳洗自動售貨機的收入

5.廢紙、廢箱等倉裝物可回收利用的收入

6.會議室的出租收費

7.復(fù)印機、影印機、傳真機的使用費

8.許可經(jīng)營的收費(如：售貨滾動車、售貨亭)

9.表示，推廣活動的收入

10.兒童木馬等游樂工程的收入

11.照相亭、稱量機納收入

12.銷售明信片、紀念品郵票的收入

13.從信息部門獲得的傭金(例如：代售戲票)服務(wù)收費分割的一般方法

租約隨如何定義每一位承租人所承受該物業(yè)總的服務(wù)收費的確定比例的方式變化而變化。一般的服務(wù)費調(diào)配的根基有：

1.固定的費用數(shù)目

2.一個固定的百分比例

3.應(yīng)納稅的價值

4.樓層面積

5.按權(quán)重調(diào)配的樓層面積

6.一個公正、合理的比例

(1)樓層面積

這是最常用的總的服務(wù)收費分割的方法。在大多數(shù)的情形下，也是最公正的。按樓層面積標準的分割方法分外簡樸，就是計算單個物業(yè)面積占整個物業(yè)可租的面積的比率。

英國皇家特許測量師協(xié)會(RICS)的測量應(yīng)用法令制定出了相關(guān)建筑物測量的定義以及協(xié)會建議的應(yīng)用范圍。針對服務(wù)收費的計算，主要的定義項有：

1.總的室內(nèi)面積(GIA)

應(yīng)用于工業(yè)廠房和庫房(包括鋪助的辦公設(shè)施)

2.凈的室內(nèi)面積(NIA)

應(yīng)用于寫字樓和商店

(2)按權(quán)重計算的樓層面積

在大量較大的購物中心中，一種"權(quán)重樓層面積'的方程式常用來反映服務(wù)于不同大小的商業(yè)單位所發(fā)生的不同服務(wù)費用。因此，一個5000平方米的單位所承受的服務(wù)費不確定是一個1000平方米的單位的5倍，但是，一個500平方米的單位所承受的服務(wù)可能會是一個250平方米單位的2倍。

"權(quán)重樓層面積'的分割方法是在承租人按已知的承租面積交付服務(wù)費的基準上乘上一個百分率的折扣，目的在于努力反映從供給的服務(wù)中所能得到的實際收益。樓層的面積分解為一組數(shù)據(jù)，每個面積數(shù)據(jù)后都注明一個需要逐步折減的百分率。這樣酌計算概念是和商店的經(jīng)營管理活動中分割銷售的區(qū)域，按不同的樓層區(qū)間舉行店面的出租的理念是一致的。

例如：

第一個500平方米x100%

下一個500平方米x80%

下一個1000平方米x60%

下一個1000平方米x50%

下一個1000平方米x40%

超過4000平方米x30%

在以上的舉例中，一個1000平方米的單位將得到一個權(quán)重面積為900平方米的分割，例如：(500x100%)+(500x80%)。同樣，一個10000平方米單位將得到一個權(quán)重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來說，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而，10000平方米的物業(yè)單位大體上將要付4.2倍于小的1000平方米單位的服務(wù)費用。

好像的方法是，地下室和頂層的住房可能用于保存或者職員的居住，能夠換算成一個"權(quán)重面積'，譬如說，頂層的面積除以一個參數(shù)2，以反映頂層獲得的服務(wù)收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務(wù)利益。

權(quán)重面積計算通常也會使用到忠實的租戶身上，給他(她)供給一個折扣，以反映老的穩(wěn)當?shù)淖鈶艚o購物中心帶來的利益。在一些情形中，使用權(quán)重的方法務(wù)必特別精心地考慮，由于權(quán)重的計算方法的應(yīng)用實際上是為忠實的租戶供給了一項"優(yōu)待'待遇，這筆"優(yōu)待'的費用最終是要在其余的承租人之間舉行分攤的。業(yè)主要給任何一位承租人更加的優(yōu)待，該業(yè)主就理應(yīng)承受這筆費用。

一個合理而公正的權(quán)重方程式，應(yīng)用于服務(wù)收費的分割管理，通常不能夠認定為是一種優(yōu)待措施。

分割方案

在大量情形下，更加是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內(nèi)的全體的承租人并沒有在同樣的程度上享受業(yè)主供給的服務(wù)的收益。例如：寫字樓的租戶會享受到的全程式的服務(wù)包括有：電梯的運載和獨立的中央空調(diào)系統(tǒng);而底層的零售商店會享受到的主要服務(wù)從總的修理到物業(yè)外面的修理服務(wù)，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務(wù)。由于這些理由，就需要把服務(wù)收費分解成獨立的片面，(或者稱為分割方案)而服務(wù)的費用就在承租人之間按照物業(yè)使用的處境舉行分割。償債基金和備用金

償債資金，或者說是一筆沉淀資金往往與備用金的概念發(fā)生混淆。

償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時間的過程設(shè)立這筆資金的目的是用于設(shè)施設(shè)備主要部件的替代和修理時，能夠注入資金。

備用金的設(shè)立是得志日常發(fā)生的服務(wù)工程開支的需要，以制止每年的服務(wù)收費在數(shù)量方面的波動現(xiàn)象。有一些租約更加注明一項條款，在服務(wù)收費的工程里設(shè)立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來可能發(fā)生的主要構(gòu)件的修理和替換的資金補償。

理論上說來，償債基金是一種好的設(shè)想，明顯的優(yōu)點是承租人不必面對一種巨額的資金負擔(dān)(這也裁減了租戶破產(chǎn)無力償債的可能性)，當需要時，業(yè)主有一筆償債資金來得志巨額開支的需要。

然而，承租人可能并不能夠看到有自己