博雅SOHO廣場銷售價(jià)格劃鋪原則

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一、工程簡介

工程所處區(qū)域?qū)儆谥芸谑兄行膮^(qū)域，商業(yè)空氣濃重。七一路與中州路交匯處區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)核心，向東西、南北輻射。博雅SOHO廣場一、二層為商業(yè)，建筑面積為6700平方米，目前出租租金為39元/平方米/月，最低銷售單價(jià)為6000元/平方米，回報(bào)率為8%，回報(bào)最常年限為12.5年。

二、銷售單價(jià)分布體系：

1、根據(jù)已經(jīng)出租的租金推一、二層的平均單價(jià)：

一、二層的平均租金為39元/平方米，根據(jù)二層銷售價(jià)格為一層銷售價(jià)格的3/5，得出二層租金為一層租金的3/5，所以一層的平均租金為：48.75元/平方米/月；二層的租金為：29.25元/平方米/月。再根據(jù)投資回報(bào)8%即可得出：一層的平均銷售價(jià)格為：7312.5元/平方米；二層的平均銷售價(jià)格為：4387.5元/平方米。

2、根據(jù)最低銷售價(jià)格推一、二層平均單價(jià)：

一、二層的最低銷售價(jià)格為：6000元/平方米，根據(jù)二層銷售價(jià)格為一

層銷售價(jià)格的3/5，可得一層的平均銷售單價(jià)為：7500元/平方米；二層的平均銷售單價(jià)為：4500元/平方米。在根據(jù)投資回報(bào)比例為8%，可得出：一層的平均租金為：50元/平方米/月；二層的平均租金為：30元/平方米/月。

3、根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)推一、二層平均銷售價(jià)格：

一、二層已經(jīng)出租給周口市一家超市，可能的進(jìn)展動(dòng)向?yàn)椋阂粚映鲎獬?/p>

去獲利，二層自己做超市經(jīng)營。根據(jù)目前超市在二層采納的租金為：10元/平方米/月—25元/平方米/月，可以選擇中間價(jià)位20元/平方米/月，根據(jù)整體租金39元/平方米可得出一層租金為：58元/平方米/月。同時(shí)可得一層的平均銷售價(jià)格為：8700元/平方米；二的平均銷售價(jià)格為：3000元/平方米。

4、根據(jù)市場現(xiàn)有租金推一、二層平均銷售價(jià)格：

目前周邊租金狀況40元/平方米/月—100元/平方米/月，取平均租金70元/平方米/月為基數(shù)，根據(jù)投資回報(bào)比例8%，得出一層平均銷售價(jià)格為10500元/平方米，再根據(jù)二層銷售價(jià)格是一層的3/5得，二層的平均銷售價(jià)格為6300元/平方米，二層的租金為：42元/平方米/月

5、根據(jù)周口市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格推一、二層平均銷售價(jià)格：

（1）、新荷花市場

一層的平均銷售價(jià)格為：4500元/平方米

二層的平均銷售價(jià)格為：3300元/平方米

新荷花市場距離商業(yè)核心區(qū)域太遠(yuǎn)，銷售價(jià)格只可做為最低銷售價(jià)格參考。

（2）、萬順達(dá)商廈

一層的平均銷售價(jià)格為：15000元/平方米

二層的平均銷售價(jià)格為：8000元/平方米

萬順達(dá)商廈位于中州路和八一路中間的七一路段，屬于周口市的精品區(qū)路段，銷售價(jià)格可做為最高銷售價(jià)格參考。

（3）、五一中都資產(chǎn)廣場

一層鄰口的平均銷售價(jià)格為：15000元/平方米

一層內(nèi)部的平均銷售價(jià)格為：8000元/平方米

五一中都資產(chǎn)廣場位于中州路和八一路中間的七一路段，是地下一層的建筑物，上面是休閑廣場，屬于周口市的精品區(qū)路段，銷售價(jià)格可做為最高銷售價(jià)格參考。

（4）、根據(jù)以上三個(gè)樓盤的價(jià)格和地段的分析可得，一層的平均銷售價(jià)格為：9500員/平方米；二層的平均銷售價(jià)格為：5500元/平方米。

總上所述，可以得出博雅SOHU廣場的一層平均銷售價(jià)格為：7312.5元/平方米—10500元/平方米；二層的平均銷售價(jià)格為：4387.5元/平方米—6300元/平方米。折中得：一層的平均銷售為：8906.25元/平方米；二層的平均銷售價(jià)格為：5343.75元/平方米。

三、劃鋪原那么

商業(yè)劃鋪要根據(jù)以下幾個(gè)重要的原那么來確定的：

1、建筑形態(tài)中的柱距；一般門面的開間是3米—4米，除了預(yù)留的過道以兩個(gè)柱距之間最多只能放兩間到三間商鋪。

2、鄰街鋪位要大；鄰街的鋪位不受大環(huán)境的影響，很難死掉，風(fēng)險(xiǎn)對比低。

3、人流的走向；根據(jù)大門的位置設(shè)置道路，要讓商場內(nèi)部達(dá)成四通八達(dá)的要求。

4、裁減死角；在商業(yè)地產(chǎn)中最常見的就是死太多，這樣不利于鋪位的銷售，要讓每個(gè)角落都活起來，都有人過，寧可舍去幾間鋪位也不能有四角。

5、鋪位的合理調(diào)配：人流最多的地方，鋪位要大，可以雙開門甚至可以三開門的鋪位要大。

6、鋪位要規(guī)矩：不規(guī)矩的鋪位在銷售問題最大，所以在劃鋪過程中要盡量不鋪位劃的規(guī)矩一些。

7、上二樓的電梯周邊鋪位要大；這個(gè)地方也是人流最多的地方。

8、鄰大門的鋪位要大；大門的位置是商鋪的精華，人流最多，所