光谷世界城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司計(jì)劃書(第二部分)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——光谷世界城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司計(jì)劃書(第二部分)其次片面工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式與功能架構(gòu)

一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司籌建的必要性

（一）開發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算

在光谷世界城的整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中，會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)如下所示：

1、一期工程中，銷售片面的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場(chǎng)的首層和二層外，三層和四層主要舉行招商公開租賃。

2、商場(chǎng)室內(nèi)外廣告位等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，這片面廣告位面積大，數(shù)量多，分布廣

3、室外及地下停車場(chǎng)，也成為開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)

4、為運(yùn)營(yíng)推廣而設(shè)立的網(wǎng)站信息中心等軟件產(chǎn)業(yè)

5、配套的倉(cāng)庫(kù)

6、室內(nèi)外各類多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的設(shè)立和租賃

以上都是在開發(fā)本工程中產(chǎn)生的遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不成能靠開發(fā)商自主舉行運(yùn)營(yíng)和管理，務(wù)必要組建特意的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，來為這些資產(chǎn)舉行用心的運(yùn)營(yíng)管理，使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，為開發(fā)商供給良好的收益來源。

當(dāng)然，以上一些遺留資產(chǎn)，如廣告位、多種運(yùn)營(yíng)攤點(diǎn)等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，在組建運(yùn)營(yíng)管理公司時(shí)也可以把這些資產(chǎn)注入運(yùn)營(yíng)管理公司，這樣運(yùn)營(yíng)管理公司注冊(cè)成立時(shí)，就擁有自己的自有資產(chǎn)，使運(yùn)營(yíng)管理公司能更好的發(fā)揮管理職能，收益來源渠道較多，維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)有確定的保障。

（二）確保工程的運(yùn)營(yíng)興旺和持續(xù)進(jìn)展

工程銷售與招商的告成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是終止，相反，只是一個(gè)開頭，務(wù)必要通過用心的籌劃運(yùn)營(yíng)管理，使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，走向興旺之道，并且能夠舉行持續(xù)的進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者等多贏的目標(biāo)，這才是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程良好開發(fā)運(yùn)營(yíng)觀念，任何短期利益行為，都會(huì)給工程整體帶來不成估量的負(fù)面影響。

所以，要確保工程后續(xù)運(yùn)營(yíng)的興旺進(jìn)展，就務(wù)必組建專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司，特意負(fù)責(zé)工程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

（三）為二期和三期的持續(xù)開發(fā)供給強(qiáng)大動(dòng)力

光谷世界城的開發(fā)總面積120萬㎡，規(guī)劃以主題特色及完整機(jī)能的九大組團(tuán)，由一條1350米的世界最長(zhǎng)步行街串聯(lián)為一體，規(guī)劃的商業(yè)規(guī)模達(dá)40萬㎡和80萬㎡的高檔住宅。其中一期開發(fā)僅16萬㎡，可以說，一期開發(fā)只是一個(gè)開頭，后續(xù)還有巨大的開發(fā)量。一期開發(fā)一旦創(chuàng)辦完畢，務(wù)必要依靠良好的運(yùn)營(yíng)管理來做旺商場(chǎng)，使一期實(shí)現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值。假設(shè)后續(xù)開業(yè)運(yùn)營(yíng)失敗，必將對(duì)工程后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生難以挽回的負(fù)面影響。另外，通過一期的良好運(yùn)營(yíng)管理，使投資者、運(yùn)營(yíng)者等獲得了夢(mèng)想的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)建立了一個(gè)專業(yè)和閱歷豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)二期和三期的后續(xù)開發(fā)、招商、銷售乃至運(yùn)營(yíng)管理的巨大促進(jìn)也不言而喻。

所以，務(wù)必要有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司，為工程整體開發(fā)進(jìn)程服務(wù)，二期和三期的持續(xù)開發(fā)才有足夠的動(dòng)力來源。

（四）協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系

商業(yè)物業(yè)銷售后，工程因產(chǎn)權(quán)分散，商業(yè)地產(chǎn)工程在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)很繁雜，表達(dá)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)營(yíng)者和消費(fèi)者等多個(gè)方面的利益關(guān)系，其整體的運(yùn)營(yíng)管理將會(huì)遇到不少問題，需要成立特意的運(yùn)營(yíng)管理公司，協(xié)調(diào)和調(diào)控好各方面的關(guān)系，才能把商業(yè)物業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)起來。

（五）開發(fā)商自身可持續(xù)進(jìn)展的需要

1、令商業(yè)物業(yè)"保值、增值"，盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn)。

要解決商業(yè)物業(yè)如何"保值、增值"，吸納有全盤規(guī)劃和商業(yè)專業(yè)學(xué)識(shí)的運(yùn)營(yíng)性專業(yè)人才，實(shí)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，有利于使房地產(chǎn)公司物業(yè)及商業(yè)工程持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展，在投資市場(chǎng)成為炙手可熱的投資品，盤活公司的固定資產(chǎn)，并使之"保值、增值"，為公司帶來穩(wěn)定的收益。

2、運(yùn)營(yíng)管理公司和開發(fā)公司分工明確，發(fā)揮各自專長(zhǎng)

運(yùn)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)，分工明確，能發(fā)揮各自專長(zhǎng)。優(yōu)化資源配置，合作集團(tuán)公司走專業(yè)化進(jìn)展道路。

3、增加資金運(yùn)作途徑

運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，為工程后期進(jìn)展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)營(yíng)一環(huán)，同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑。

4、專職處理商業(yè)物業(yè)問題

運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，處理可能發(fā)生的各種問題，制止房地產(chǎn)公司直接面對(duì)商業(yè)物業(yè)的問題，使房地產(chǎn)公司在后期開發(fā)中輕裝前進(jìn)。

5、商業(yè)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展

運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)性強(qiáng)，專職于招商、運(yùn)營(yíng)管理，能給租賃客戶信仰，使商業(yè)工程能持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展，有利于公司在商業(yè)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展。

二、工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司組建模式

（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理兩大工作內(nèi)容

1、物業(yè)管理

?世界城物業(yè)的硬件設(shè)施舉行管理維護(hù)，包括了建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)

?安保和消防系統(tǒng)工作的開展

?清潔、綠化及其他維護(hù)等一系列工作

?物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作

2、運(yùn)營(yíng)管理

?世界城的日常管理服務(wù)工作

?商戶的維系和調(diào)整

?世界城的形象包裝和推廣

?租金收取和業(yè)主的維系服務(wù)工作

可以說，在工程的運(yùn)營(yíng)管理中，物業(yè)管理是運(yùn)營(yíng)管理開展的前提，運(yùn)營(yíng)管理是物業(yè)管理的提升、進(jìn)展和利潤(rùn)表達(dá)。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中，兩片面是精細(xì)聯(lián)系，不成分開，如工程的日常服務(wù)管理工作，既表達(dá)了物業(yè)管理的內(nèi)容，又表達(dá)了運(yùn)營(yíng)管理的要點(diǎn)，物業(yè)管理中四處滲透了運(yùn)營(yíng)管理的特征，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。

以上兩大片面內(nèi)容中，運(yùn)營(yíng)管理是核心，物業(yè)管理是圍繞運(yùn)營(yíng)管理來服務(wù)的，從功能配置上附屬于運(yùn)營(yíng)管理。

（二）工程運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式

運(yùn)營(yíng)管理公司組建有以下幾種模式（本人將通過幾種管理模式的利弊分析比較，根據(jù)本工程的實(shí)際處境，選擇一種最適合的管理模式）

1、物業(yè)管理于運(yùn)營(yíng)管理分開，由不同企業(yè)公司主體舉行操作

這種方式雖然能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，但由于兩個(gè)工作范疇之間的關(guān)聯(lián)性精細(xì)，導(dǎo)致兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交錯(cuò)和重疊，因此片面責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生混淆，輕易產(chǎn)生沖突，從而引起物業(yè)管理公司與運(yùn)營(yíng)管理公司彼此爭(zhēng)奪利潤(rùn)、推卸責(zé)任，各自為戰(zhàn)，極大的打擊了經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)積極性，商戶不知道出了問題，找誰？誰負(fù)責(zé)解決問題？對(duì)工程的順暢運(yùn)營(yíng)和持續(xù)進(jìn)展大為不利。

以廣州一家SHOPPINGMALL為例，該工程自開業(yè)，盡管工程整體是開發(fā)商自有物業(yè)，物管工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，運(yùn)營(yíng)工作由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司和商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司都是開發(fā)商屬下的子公司，但實(shí)際運(yùn)作中涉及兩間公司的部門多，環(huán)節(jié)冗長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣，效率低下，而且由于利益關(guān)系產(chǎn)生了好多沖突和沖突，結(jié)果由于相互之間的不合作和不理解，令雙方的工作協(xié)調(diào)和對(duì)商戶

的管理在實(shí)際操作中都展現(xiàn)了種種問題，甚至使商戶和管理方?jīng)_突激化，一度影響了商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)。后經(jīng)總公司對(duì)管理機(jī)構(gòu)舉行調(diào)整，將物業(yè)管理公司撤并為運(yùn)營(yíng)管理公司下屬一個(gè)部門，才逐步扭轉(zhuǎn)了工程在運(yùn)營(yíng)管理中展現(xiàn)的種種弊端。

由此可見，此模式不成取，僅能作為短期的過渡形式。

2、物業(yè)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，運(yùn)營(yíng)管理由專業(yè)公司供給參謀觀法或駐場(chǎng)代表，由物業(yè)公司舉行統(tǒng)籌操作。

這種方式制止物管與運(yùn)營(yíng)工作分開對(duì)實(shí)際操作工作帶來的一系列問題，使各項(xiàng)的管理和經(jīng)營(yíng)工作開展得對(duì)比順?biāo)欤硗庖材軌蛟诖_定程度上得到專業(yè)公司的觀法，以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)工作上的欠缺。

這種模式在好多SHOPPINGMALL工程中被采用，如目前較為告成的"天河城"，當(dāng)時(shí)他們聘請(qǐng)了"第一太平戴維斯"作為管理參謀公司，在運(yùn)作了一段時(shí)間后，雖取得確定成效，但并不顯著，故后來逐步弱化此合作模式。終究，這種合作多以甲方支付參謀費(fèi)為前提，令專業(yè)公司"旱澇保收"，另一方面由于專業(yè)公司沒有爭(zhēng)取更大利潤(rùn)的動(dòng)力，沒有融入真正的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中（如停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)），故其專業(yè)觀法或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的處境，至于駐場(chǎng)代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)缺乏的狀況。

因此，目前好多工程更多的考慮利用專業(yè)公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷售工作，而實(shí)際利用其專業(yè)觀法僅限于工程前期而已。

3、聘請(qǐng)專業(yè)公司舉行全面運(yùn)營(yíng)管理工作，即實(shí)行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費(fèi)用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。

這種方式的好處是可以最大限度的賦予專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理的空間，專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)管理兩大片面內(nèi)容，可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)，且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來看，作為工程的大業(yè)主（開發(fā)商）對(duì)工程運(yùn)營(yíng)管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)工程展現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí)，開發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào)，更可能需出面拾掇殘局。

當(dāng)然，這種模式也有告成和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場(chǎng)就較為告成，由專業(yè)公司舉行操盤，令該工程的熱度不斷上升，業(yè)主得到了夢(mèng)想的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負(fù)一、二層，結(jié)果展現(xiàn)了雙方解除合作的局面。

可見，這種模式在確定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者心態(tài)的影響，假設(shè)是開發(fā)商對(duì)由專業(yè)公司操盤會(huì)產(chǎn)生較大利潤(rùn)存在很大夢(mèng)想，忽略商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，這樣很可能會(huì)消沉而歸，而假設(shè)專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理較為短淺，限于眼前利益，那么結(jié)果也會(huì)得不償失。

4、由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)工程實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營(yíng)管理。

這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營(yíng)管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使工程運(yùn)營(yíng)管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，另一方面也可表達(dá)開發(fā)商對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的監(jiān)控力度，且全程參與運(yùn)營(yíng)管理工作，在合作中積累閱歷，加快自身成長(zhǎng)。

當(dāng)然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，制止推諉責(zé)任和利益沖突。

5、由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營(yíng)管理

這種方式是開發(fā)商通過從社會(huì)上雇用有類似閱歷的專業(yè)人才，組建運(yùn)營(yíng)管理公司，實(shí)行自行操作，運(yùn)營(yíng)管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理，兩大管理精細(xì)聯(lián)系，相互合作，在管理上形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。通過組建運(yùn)營(yíng)管理公司，可使經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化；另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營(yíng)管理自身的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤(rùn)的爭(zhēng)奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個(gè)人，同時(shí)也不會(huì)造成公司對(duì)外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。對(duì)開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。

當(dāng)然，這種方式存在一個(gè)"培育"過程，雇用回來的人能否符合公司進(jìn)展要求，專業(yè)學(xué)識(shí)是否過硬等，且需要一段的時(shí)間整合，將他們的閱歷融合在一起，但終究這些人擁有著較豐富的SHOPPINGMALL運(yùn)營(yíng)管理閱歷，因此時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。

（三）光谷世界城運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式建議

綜合以上五種商業(yè)工程經(jīng)營(yíng)管理模式的有缺點(diǎn)，結(jié)合光谷世界城的自身處境，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體角度考慮，建議本工程采用第五種方式：

成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司舉行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作

當(dāng)然，假設(shè)公司從工程目前狀況和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)作慣例角度考慮，也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司由開發(fā)商組建成立，其前期資產(chǎn)布局由開發(fā)商注入片面資產(chǎn)，如停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、廣告位、工程的三、四層及A區(qū)、D區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營(yíng)管理公司的注冊(cè)資產(chǎn)，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的日常運(yùn)營(yíng)供給確定的收入來源，這對(duì)開展工程的日常運(yùn)營(yíng)大有利益。

（四）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的職能界限

由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司由開發(fā)商組建，故從本質(zhì)上運(yùn)營(yíng)管理公司隸屬于開發(fā)商，開展工作針對(duì)的對(duì)象為經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者，所以運(yùn)營(yíng)管理的職能上有四重關(guān)系：

1、為開發(fā)商服務(wù)，盤活開發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn)，打造光谷世界城這一全新商業(yè)品牌。

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