2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：未來(lái)或延續(xù)下行趨勢(shì)

年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：未來(lái)或延續(xù)下行趨勢(shì)將來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能連續(xù)其下行趨勢(shì)。即便是在房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量反彈的背景下，2022年頭四個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速也還是從頭三個(gè)月的8.5%降至了6%。決策者正在為放緩的中國(guó)經(jīng)濟(jì)處處查找其他支柱，但是假如希望房地產(chǎn)業(yè)必定會(huì)無(wú)功而返。以下是2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，四月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增多有望提振中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人氣，關(guān)心穩(wěn)定住房需求。不過(guò)，對(duì)房地產(chǎn)投資反彈的期望不太可能成為現(xiàn)實(shí)，由于結(jié)構(gòu)性問(wèn)題、供應(yīng)充分、可比價(jià)格/回報(bào)指標(biāo)帶來(lái)的阻力可能會(huì)在將來(lái)幾個(gè)月里持續(xù)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析報(bào)告顯示，4月份共有18座城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較3月份的12座城市增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局之前的初步數(shù)據(jù)稱(chēng)4月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.63%，逆轉(zhuǎn)了3月份同比下降0.83%的局面。住房市場(chǎng)的改觀可以歸功于過(guò)去幾個(gè)月里中國(guó)央行放松貨幣政策以及政府放松限購(gòu)政策。

然而出于三個(gè)緣由，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能短期內(nèi)不會(huì)復(fù)蘇，反而可能會(huì)進(jìn)一步放緩且依舊是經(jīng)濟(jì)的主要拖累。

首先，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)割裂可能會(huì)阻礙相對(duì)富有的大中城市房地產(chǎn)復(fù)蘇擴(kuò)展至相對(duì)貧困的中小城市。一線城市北京、上海、廣州和深圳的人均GDP是全國(guó)平均水平的兩倍多。這些城市密集的就業(yè)機(jī)會(huì)、更好的受教育環(huán)境、高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施吸引了大量外來(lái)人口，進(jìn)而支撐了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。相比之下，中小城市吸引到的流淌人口較少。不幸的是，很多這類(lèi)城市還在閑置土地上建起了大量住宅。

其次，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩嚴(yán)峻。中國(guó)每年住房供應(yīng)量約為1000萬(wàn)套，常見(jiàn)的每戶建筑面積為100平方米。這超出了因城鎮(zhèn)化、改善住房條件以及人口增長(zhǎng)帶來(lái)的每年約800萬(wàn)套的住房需求。這每年大約200萬(wàn)套的過(guò)剩量被投資者消化，他們通常讓這些房子空置。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能過(guò)剩了大約1000萬(wàn)套房子。鑒于投資者持有這些剩余住宅的意愿或隨著回報(bào)率下降而減弱，過(guò)剩住宅可能在將來(lái)一到兩年里對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。

其三，低租金回報(bào)率表明房?jī)r(jià)可能依舊被高估。在當(dāng)局可能擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫之際，這就限制了房?jī)r(jià)上漲空間。房地產(chǎn)討論機(jī)構(gòu)中原集團(tuán)稱(chēng)，一線城市租金回報(bào)率大約為2%至3%。這和中國(guó)一年期基準(zhǔn)存款利率2.25%相差無(wú)幾，連美國(guó)租金回報(bào)率中位數(shù)6.4%的一半都不到。相比由諸如收入漲幅和利率等經(jīng)濟(jì)基本面因素打算的租金