第九章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)

第九章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范

1．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的概念；2．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的作用；3．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范的制定和執(zhí)行；4．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)的基本原則；5．掌握經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)招攬、承接、辦理中的行為規(guī)范；6．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的行為規(guī)范；7．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的爭(zhēng)議處理；8．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的概念由房地產(chǎn)行業(yè)組織制定或認(rèn)可的，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、人員與客戶(hù)之間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、人員與社會(huì)之間以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同行之間關(guān)系的職業(yè)道德和行為規(guī)范總和。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的適用對(duì)象包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)義務(wù)而言，執(zhí)業(yè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)高于現(xiàn)行的法律法規(guī)；就法律效力而言，法律法規(guī)的法律效力高于執(zhí)業(yè)規(guī)范。如果執(zhí)業(yè)規(guī)則現(xiàn)行法律法規(guī)存在沖突，則以法律法規(guī)的規(guī)定為準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范的作用1．規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)行為，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平2．協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同行及同業(yè)的關(guān)系，維護(hù)行業(yè)的整體利益3．促進(jìn)自律管理，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范的制定和執(zhí)行目前，我國(guó)唯一全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在2006年10月31發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》（附錄7），這個(gè)執(zhí)業(yè)規(guī)則將不定期進(jìn)行修訂。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市也制定了地方性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范。例如《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則》、《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)的基本原則

一、合法原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，合法原則主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1．從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)資質(zhì)和人員資格必須合法

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)促成交易的房地產(chǎn)必須合法

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)行為必須合法二、平等原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，平等原則主要體現(xiàn)的如下幾個(gè)方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的法律地位平等

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人依法平等地享受權(quán)利和負(fù)擔(dān)義務(wù)

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律平等保護(hù)

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的民事責(zé)任平等

三、自愿原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，自愿原則主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人意志自由，自主決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人對(duì)自己的真實(shí)意思負(fù)責(zé)，自愿做出的承諾具有法律效力

四、公平原則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，公平原則主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)平等

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人的權(quán)利和義務(wù)對(duì)等，利益關(guān)系均衡

五、誠(chéng)信原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，誠(chéng)實(shí)信用原則主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員要誠(chéng)實(shí)，不弄虛作假，不欺詐，進(jìn)行正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)信守諾言，嚴(yán)格按法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)，不得擅自違約或毀約

六、保密原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，保密原則主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．對(duì)委托人及交易當(dāng)事人的個(gè)人信息保密

2.不泄露委托人的商業(yè)秘密

七、回避原則

1．同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不能既提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)又直接參與房地產(chǎn)交易

2．與房地產(chǎn)交易有利害的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)行為規(guī)范

一、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)招攬、承接、辦理中的行為規(guī)范（一）房地產(chǎn)紀(jì)業(yè)務(wù)招攬行為規(guī)范

1．經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示下列內(nèi)容：(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。(2)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案證明。(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織會(huì)員證書(shū)。(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌標(biāo)識(shí)。(5)所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的姓名、照片、職業(yè)資格、聯(lián)系電話(huà)等。(6)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程。(7)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取方式。(8)遵守的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則。(9)政府主管部門(mén)或者行業(yè)組織推薦使用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。(10)信用檔案查詢(xún)方式。(11)投訴方式和途徑。(12)法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。2．房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房地產(chǎn)廣告或者業(yè)務(wù)招攬廣告還應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)范：

(1)房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

(2)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

(3)房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。(4)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。

(5)房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

(6)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。(7)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。

(8)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

(9)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

(10)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。(11)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

(12)房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期。

(13)房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能入夠?yàn)樽≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承接行為規(guī)范

1．重要信息告知承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，首先需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員向委托人告知交易有關(guān)事項(xiàng)。告知不清或者告知不實(shí)，給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)出售或出租委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人書(shū)面告知下列與委托業(yè)務(wù)相關(guān)的事項(xiàng)：(l)委托房地產(chǎn)的售價(jià)或租金意見(jiàn)書(shū)。(2)法律、法規(guī)和政策對(duì)房地產(chǎn)交易的限制性、禁止性規(guī)定。(3)應(yīng)由委托人協(xié)助的工作、提供的必要文件和證明。(4)房地產(chǎn)交易應(yīng)辦理的手續(xù)、應(yīng)由委托人繳納的稅費(fèi)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可為委托人代辦的事項(xiàng)。

(5)標(biāo)的房屋在權(quán)屬、質(zhì)量、安全、環(huán)境等方面存在的瑕疵及可能產(chǎn)生的律后果。

(6)發(fā)票的樣式和內(nèi)容。

(7)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)完成的標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(8)法律法規(guī)規(guī)定或者委托人要求應(yīng)當(dāng)告知的其他事項(xiàng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)承購(gòu)或承租委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向托人書(shū)面告知下列與委托業(yè)務(wù)相關(guān)的事項(xiàng)：

(l)委托項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)行情。

(2)法律、法規(guī)和政策對(duì)房地產(chǎn)交易的限制性、禁止性規(guī)定。

(3)應(yīng)由委托人協(xié)助的工作、提供的必要文件和證明。

(4)房地產(chǎn)交易應(yīng)辦理的手續(xù)、應(yīng)由委托人繳納的稅費(fèi)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可為委托人代辦的事項(xiàng)。(5)住房貸款的有關(guān)規(guī)定及政策。

(6)發(fā)票的樣式和內(nèi)容。

(7)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)完成的標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(8)法律法規(guī)規(guī)定或者委托人要求應(yīng)當(dāng)告知的其他事項(xiàng)。2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托合同簽訂

3．聯(lián)合承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開(kāi)展合作的，只能按一宗業(yè)務(wù)收費(fèi)，不得向委托人增加收費(fèi)。合作完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合作協(xié)議分配傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得擅自轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以按相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓或與其它經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不得增加傭金。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)辦理行為規(guī)范

1．安排辦理人員每項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)都應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)在本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為承辦人，并在委托協(xié)議中載明。

承辦人委派協(xié)辦人的，應(yīng)當(dāng)在委托協(xié)議中載明，對(duì)協(xié)辦人執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并對(duì)其工作結(jié)果負(fù)責(zé)。2．及時(shí)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)等信息

3．撮合交易

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行代理業(yè)務(wù)時(shí)，在合法、誠(chéng)信的前提下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)委托人的最大權(quán)益；在執(zhí)行居間業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒任何一方。4．協(xié)助簽訂房地產(chǎn)交易合同

5．交易資金監(jiān)管

6．服務(wù)費(fèi)收取

服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開(kāi)具合法票據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義收取任何費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金不得違反國(guó)家法律法規(guī)，不得賺取差價(jià)及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取報(bào)酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，可以按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定要求委托人支付；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未約定的，不得要求委托人支付。7．重要文書(shū)、業(yè)務(wù)記錄和資料二、處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同行關(guān)系的規(guī)范（一）同行及同業(yè)間的尊重與合作兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一房地產(chǎn)交易提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員之間應(yīng)當(dāng)合理分工、明確職責(zé)、密切協(xié)作，意見(jiàn)不一致時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通報(bào)委托人協(xié)商決。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)合作完成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。（二）禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

(1)故意詆毀、誹謗其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員信譽(yù)、聲譽(yù)。

(2)無(wú)正當(dāng)理由，以低于國(guó)家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或在同行業(yè)收費(fèi)水平以下收費(fèi)為條件吸引客戶(hù)，或采用商業(yè)賄賂的方式爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)。

(3)故意在委托人與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員之間設(shè)置障礙，制造糾紛。第四節(jié)爭(zhēng)議處理及違規(guī)執(zhí)業(yè)責(zé)任

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的爭(zhēng)議處理當(dāng)事人之間對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行有爭(zhēng)議的，可以通過(guò)以下方式處理：

(1)雙方當(dāng)事人本著平等自愿的原則協(xié)商解決。

(2)如雙方協(xié)商不成，可以向有關(guān)政府管理部門(mén)投訴，由其從中進(jìn)行調(diào)解。

(3)如經(jīng)調(diào)解不能達(dá)成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理。合同中沒(méi)有仲裁條款的可以另行達(dá)成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終局裁決。

(4)合同中無(wú)仲裁條款的，可以向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)中違紀(jì)行為的責(zé)任及處分行政處罰的種類(lèi)包括：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物、責(zé)令停業(yè)、暫扣或者吊銷(xiāo)許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理注冊(cè)證書(shū)）、暫扣或者吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)中違法犯罪行為的法律責(zé)任

I．民事責(zé)任

(1)違約責(zé)任違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任的構(gòu)成要件，一是必須有違約行為，二是無(wú)免責(zé)事由。

違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕四種情況。免責(zé)事由包括：①不可抗力。不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人不能履行合同的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明。②自己有過(guò)失。違約行為發(fā)生后相對(duì)人應(yīng)采取措施防止損失擴(kuò)大，如未采取措施導(dǎo)致擴(kuò)大的損失，不得就擴(kuò)大部分的損失請(qǐng)求賠償。③約定免責(zé)事由。但根據(jù)合同法規(guī)定約定造成對(duì)方人身傷害，及因故意或重大過(guò)失造成的對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無(wú)效。

承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：①?gòu)?qiáng)制實(shí)際履行②違約金③損害賠償(2)侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法②有損害事實(shí)③違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。④主觀過(guò)錯(cuò)

免責(zé)事由包括：①阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)。②不可抗力。③受害人過(guò)錯(cuò)。承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險(xiǎn)；④返還財(cái)產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥賠償損失；⑦消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；⑧賠禮道歉。2.刑事責(zé)任包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無(wú)徒刑。乃至死刑：與民事責(zé)任重在補(bǔ)償性不同，刑事責(zé)任重在懲罰性，對(duì)刑事責(zé)的追究非常注重行為的主觀要件。(3)不得對(duì)委托人隱瞞與交易有關(guān)的重要事項(xiàng)；不得在脫離、隱瞞、欺騙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的情況下開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；不得虛構(gòu)交易機(jī)會(huì)、提供不實(shí)信息和虛假?gòu)V告。(4)不得招攬已由另一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；不得承接、承辦自不能勝任的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；不得采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金標(biāo)準(zhǔn)或者詆毀其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等不正當(dāng)手段承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；不得接圭法違規(guī)或者違背社會(huì)公德、損害社會(huì)公共利益的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。(5)不得在隱瞞或者欺騙委托人的情況下，向委托人推薦使用與自己有直接利益關(guān)系的擔(dān)保、估價(jià)、保險(xiǎn)、金融等機(jī)構(gòu)的服務(wù)。

(6)不得擅自將委托人提供的資料公開(kāi)或者泄漏給他人，特別是委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私；不得利用委托人商業(yè)秘密牟取不正當(dāng)利益。(7)不得將注冊(cè)證書(shū)借給他人使用或者允許他人使用自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。(8)不得挪用、占用或者拖延支付客戶(hù)的房地產(chǎn)交易資金，保障交易資金(9)不得同時(shí)在兩個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。(10)嚴(yán)禁偽造、涂改交易文件和憑證。(11)嚴(yán)禁損害行業(yè)的信譽(yù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，提高行業(yè)的公信力。(12)法律、法規(guī)禁止的其他行為。二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)中違法犯罪行為的法律責(zé)任2．侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法②有損害事實(shí)③違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。免責(zé)事由包括：①阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)。②不可抗力。③受害人過(guò)錯(cuò)。（二）行政責(zé)任行政處罰的種類(lèi)包括：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物、責(zé)令停業(yè)、暫扣或者吊銷(xiāo)許可證、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證