民宿案例講解學習課件

民宿專題研究2016.4民宿專題研究11.民宿背景分析篇1.民宿背景分析篇21.1民宿概述廣義：①.利用自有住在空閑房間，結合當?shù)匚幕?，以家庭副業(yè)方式經營提供住宿、餐飲等服務場所。②.強調產權的自由性和經營的副業(yè)性。狹義：①.除了一般常見的飯店以及旅游之外，其他具有獨特吸引力的小型旅館住宿接待設施；②.強調的是主題的特色性，在我國一般指的是廣義的民宿。小規(guī)模

個人經營別有特色的家庭旅館日本以家庭副業(yè)方式經營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所臺灣為外出郊游或遠行的旅客提供個性化住宿場所其他利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、環(huán)境資源及農林漁木生產活動的基礎上1.1民宿概述廣義：①.利用自有住在空閑房間，結合當?shù)匚幕?1.小規(guī)模的住宿設施以建筑面積不超過1000㎡，且客房數(shù)量不超過25間為原則。2.家庭般的住宿氛圍經營者提供有濃厚的人情味、家庭溫馨或者個性化的住宿設施，注重游客與經營者交流互動，體驗居家氛圍3.結合本土地域文化結合當?shù)匚幕?、自然景觀、環(huán)境資源及農林漁牧生產生活等，當?shù)氐臍v史文化和風土人情，與當?shù)厣鐓^(qū)居民形成接觸互動，實現(xiàn)深度旅游體驗。民宿特點總結規(guī)模小房間數(shù)一般在50間一下，多為民居改建而成價格差異大

價格區(qū)間根據(jù)不同定位，分低、中、高端不同等級，差異較大有特色在建筑、裝飾與服務上都是更多體現(xiàn)當?shù)匚幕?，供游客歡聚、分享的公共開放空間。1.2民宿特點1.小規(guī)模的住宿設施以建筑面積不超過1000㎡，且客房數(shù)量不41.按位置分城市民宿和鄉(xiāng)村民宿1.1城市民宿于城中村或者城市鬧市區(qū)，以公寓大樓式小客房形式居多，有各種風格不同裝潢與VIEW，如暑期出租學生宿舍，城市特色村落的舊房子。1.2鄉(xiāng)村民宿以鄉(xiāng)村文化為內涵，多依托景區(qū)或者地域特色資源而發(fā)展，鄉(xiāng)土氣息濃厚。2.按功能分純粹住宿型和特色服務型2.1純粹住宿一般鄰近景區(qū)，依托周邊景區(qū)的人氣而發(fā)展，具有干凈清爽、價格低廉等特點。2.2特色服務自身也是旅游吸引物，通常結合周邊資源，打造溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村運動等特色主題，提供農業(yè)體驗、生態(tài)觀光多項服務。3.按產權分傳統(tǒng)民俗和社會型民宿3.1傳統(tǒng)型利用自用住宅空閑房間，以家庭副業(yè)方式經營3.2社會型外來投資者租賃房屋，以家庭主業(yè)方式經營主要類型1.3民宿類型1.按位置分1.1城市民宿1.2鄉(xiāng)村民宿2.按功能分2.1純5境外民宿發(fā)展歷史較為久遠，并逐漸由依托景區(qū)發(fā)展升級為民宿自身成為旅游吸引物的特色；目前，國外民宿正向專業(yè)化、高端化的趨勢發(fā)展。1960年1970年1980年1990年2000年目前英國出現(xiàn)B&B型（bed&breakfast）家庭旅館，被稱為最早的民宿臺灣因景區(qū)發(fā)展迅速，住宿設施不足，民宿應運而生美國民宿以家居式/青年旅舍的形式存在。發(fā)過臺灣修訂法規(guī)，對民宿的設立標準進行規(guī)范。臺灣、英國等地區(qū)成立各類協(xié)會部門，引導民宿發(fā)展。由于全球化的發(fā)展，國外的民宿向專業(yè)化，高端化方向發(fā)展起步發(fā)展階段（依托景區(qū)發(fā)展）規(guī)范發(fā)展階段（政府引導發(fā)展）全面發(fā)展階段（自身成為旅游吸引物）地區(qū)發(fā)展特色開發(fā)方式歐洲地區(qū)以英國、法國為突出，是民宿發(fā)展的起源地；優(yōu)先保護農舍，結合農莊開發(fā)，采用副業(yè)形式經營；亞洲地區(qū)以臺灣、日本為經典，是全球民宿發(fā)展精品代表；不同主題風俗的民宿類型成為旅游核心吸引物之一，并呈現(xiàn)高端化、精品化、高服務化的趨勢；美洲地區(qū)美國民宿發(fā)展相對成熟，以居家式為特點；以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現(xiàn)，價格相對低廉；1.4境外民宿的發(fā)展境外民宿發(fā)展歷史較為久遠，并逐漸由依托景區(qū)發(fā)展升級為民宿自身61.5國內民宿的發(fā)展國內民宿處于起步階段，家庭旅館式民宿成為旅游景區(qū)的一大特色；社會投資逐漸進入民宿行業(yè)，“洋家樂”等特色民宿嶄露頭角，頗受游客歡迎。20世紀80年代末2003年2010年目前開始發(fā)展，起初由當?shù)刈园l(fā)創(chuàng)辦以迎合游客“家庭旅館”這一概念引入中國；家庭旅館緩解了旅游旺季住宿的緊張困境。直到上海世博會的來臨，這種住宿形式才得到更多的關注。在我國麗江、廈門等地，家庭旅館已成為當?shù)匾淮舐糜翁厣煌顿Y家庭旅館也成為熱點；“洋家樂”等特色民宿受人歡迎。1.5國內民宿的發(fā)展國內民宿處于起步階段，家庭旅館式民宿成72.民宿開發(fā)研究篇2.民宿開發(fā)研究篇82.1開發(fā)條件民宿開發(fā)需要良好的資源環(huán)境，從依托景區(qū)到挖掘自身旅游資源吸引力，創(chuàng)造民宿個性特色的吸引力資源是其開發(fā)成功的首要條件；其次，外部資源包括區(qū)位、政策都是良好的推動力。ABC首要條件：周邊或者自身擁有極具吸引力的旅游資源，可以吸引大量的游客；優(yōu)美宜人的氣候環(huán)境，適合游客居住逗留。次要條件：良好的區(qū)位條件，抵觸熱門的旅游區(qū)，便利的交通路線上；鼓勵性的政策，政府對民宿鼓勵性開發(fā)；巨大的客源市場，能滿足民宿發(fā)展需求。首要條件：旅游旺季時住宿設施緊張；擁有獨特的居民建筑群。2.1開發(fā)條件民宿開發(fā)需要良好的資源環(huán)境，從依托景區(qū)到挖掘92.2市場特征民宿是國內旅游散客化和休閑度假趨勢的產物，目前以低價為主，游客以背包客、驢友為主，以中低收入群體為主；未來，其產品與客群都必將走向多元化，特色化與體驗性成為吸引力。2.2市場特征民宿是國內旅游散客化和休閑度假趨勢的產物，目102.3運作模式民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導型、企業(yè)主導型四種運作模式；其中，自發(fā)型模式較為傳統(tǒng)，但其創(chuàng)新力較強，企業(yè)主導型則逐漸向高端、精致化方向發(fā)展。開發(fā)模式開發(fā)方式定位資金來源各利益主體的職責典型代表本地居民政府協(xié)會開發(fā)商外來居民自發(fā)型居民依托自家房屋自發(fā)開發(fā)民宿副業(yè)業(yè)主開發(fā)、經營管理、推廣、協(xié)調————租賃開發(fā)/經營麗江古城民宿、洋家樂政府主導型政府統(tǒng)一引導當?shù)鼐用窀脑熳约曳课?，開發(fā)民宿副業(yè)/主業(yè)業(yè)主+政府開發(fā)、經營編制規(guī)劃規(guī)范；提升從業(yè)者素質；市場監(jiān)管；營銷推介；利益協(xié)調————租賃開發(fā)/經營北戴河民宿協(xié)會型業(yè)主（村委）成立民宿協(xié)會，自行開發(fā)管理，居民以服務入股副業(yè)/主業(yè)業(yè)主+協(xié)會+政府開發(fā)、經營引導、規(guī)范、協(xié)調組織開發(fā)、管理、推廣————桐廬民宿鄉(xiāng)村農家樂企業(yè)主導型開發(fā)商租賃或購買村落房屋，整體開發(fā)，獨立或分散經營主業(yè)開發(fā)商參與服務/經營引導、規(guī)范、管理——開發(fā)+經營二次開發(fā)/經營較場尾民宿、莫干山民宿2.3運作模式民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導型、112.4民宿評選標準及技術規(guī)范2.4民宿評選標準及技術規(guī)范122.5產品模式民宿產品構成包括基本產品、特色產品及相關配套產品，基本產品以傳統(tǒng)的住宿餐飲為主，同時突出特色個性，配套產品以休閑娛樂及旅游活動構成，進一步增強民宿的體驗性及吸引力。基本產品開發(fā)思路：提供最基本的住宿，餐飲服務；產品內容風情/主題住宿、特色早餐副業(yè)產品開發(fā)思路：提供民宿以外的餐飲、購物、休閑等配套產品；產品內容：咖啡館、餐廳、特色銷售等；特色產品開發(fā)思路：結合主人愛好，打造創(chuàng)意民宿，休閑活動；產品內容“工藝品DIY、休閑娛樂室、音樂室旅游產品開發(fā)思路：提供民宿以外的餐飲、購物、休閑等配套產品；產品內容：咖啡館、餐廳、特色銷售等；2.5產品模式民宿產品構成包括基本產品、特色產品及相關配套132.6民宿營銷推廣2.6民宿營銷推廣14隨著大量資金涌入，民宿將朝著精品化、豪華化、高端化等方向演進。民宿將會不斷延伸產業(yè)鏈，在住宿和早餐基礎上，拓展出向導服務，特產銷售，休閑娛樂等增值服務。目前國內的民宿發(fā)展尚缺乏統(tǒng)一的標準，未來將出臺相應的法律法規(guī)和管理細則，推進民宿開發(fā)與管理規(guī)范化。隨著競爭的家居，未來民宿將逐漸擺脫早期單一的依托景區(qū)發(fā)展的模式，而圍繞某個主題進行差異化的打造。形成本身具有旅游吸引力的主題民宿。在民宿發(fā)展到一定階段，經營者將著手打造自身的獨特品牌，并組建擴大經營范圍，實現(xiàn)連鎖化經營。2.7民宿產業(yè)發(fā)展趨勢隨著市場成熟、資金涌入、競爭加劇，民宿產業(yè)發(fā)展逐漸向品質精致化、產品主題化、經營連鎖化、管理規(guī)范化、業(yè)態(tài)多元化這五大趨勢發(fā)展，形成具有高端品質的旅游住宿休閑產業(yè)。五大發(fā)展趨勢品質精致化產品主體化經營連鎖化管理規(guī)范化業(yè)態(tài)多元化隨著大量資金涌入，民宿將朝著精品化、豪華化、高端化等方向演進15追求原始化，保持最初始的形態(tài)；將以“客棧、家庭旅館、青年旅館”等形式存在。追求高端化，向高服務、奢華小資式發(fā)展；以“原生型民宿、奢華型民宿、主題型民宿、復合型民宿”為突出。2.8民宿產品發(fā)展趨勢民宿產品未來呈現(xiàn)兩極化發(fā)展趨勢，形成追求原始狀態(tài)的傳統(tǒng)民俗和追求高端服務的精品民俗兩大產品類型，其中精品民俗以游客需求為導向，提供高品味民宿產品。原生型以原生環(huán)境、原真民俗風情為特色的純原生民宿。奢華型以高端設施、精致服務、奢華享受為特色的超賢弟民宿。主題型以異域風格、特色文化為主題的民宿。復合型融傳統(tǒng)地域文化、現(xiàn)代技術、特色主題于一體的民宿。野奢專合精品民宿：以游客需求為導向，提供多元化、精致化、深度體驗式的高品位民宿。民宿傳統(tǒng)民宿精品民宿追求原始化，保持最初始的形態(tài)；追求高端化，向高服務、奢華小資163.民宿案例篇3.民宿案例篇17E.高爾夫球場C.山頂游泳池H.潤·食坊——中餐廳F.西餐廳D.兒童娛樂區(qū)B.農業(yè)種植區(qū)3.1.1鄉(xiāng)村功能分區(qū)【民宿概況】位置：位于北京市東北部的密云縣北莊鎮(zhèn),規(guī)模：山里寒舍一共分為七個部分，依次為鄉(xiāng)村酒店、農業(yè)種植區(qū)、山頂游泳池、兒童娛樂區(qū)、高爾夫球場、西餐廳、中餐廳?！经h(huán)境特色】山里的休閑度假配套功能齊全，既保留了鄉(xiāng)村的風味，又增加了現(xiàn)代居民的生活與精神需求，是鄉(xiāng)村改造與時俱進的設計典范。A.鄉(xiāng)村酒店BCDEFHA田園中的詩人：極致鄉(xiāng)野生活，自然奢華的山水田園天堂3.1北京山里寒舍鄉(xiāng)村民宿E.高爾夫球場C.山頂游泳池H.潤·食坊——中餐廳F.西餐廳183.1.2客房開發(fā)時序建設山里客房一共分三期開發(fā)，并以農耕時節(jié)、季節(jié)、花名等來命名客房院落。樂逸套院樂享套院樂悠套院樂活套院仲夏荷月桂月重陽上元花月初夏霜月上秋菊月梨花驚蟄小滿孟冬七夕暮歲仲夏立春端午小雪秋分芒種立秋谷雨春分中秋白露4人院4人院6人院10人院4人院4人院6人院6人院4人院8人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院2人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院3.1北京山里寒舍鄉(xiāng)村民宿3.1.2客房開發(fā)時序建設山里客房一共分三期開發(fā)，并以農耕時19【民宿概況】地點：位于浙江省莫干山，距上海兩個半小時車程，距杭州半個小時車程；目標客群：個人及家庭旅游者、商務會議旅游者；【開發(fā)模式】年輕的國外投資者，時尚嗅覺靈敏；生態(tài)的營造模式，原汁原味的鄉(xiāng)村風格；中西文化的緊密融合，異域高檔的生活氛圍；以住宿為核心體驗，創(chuàng)新理念的奢華主題民宿【民宿營造】居住體驗——原味本地風情+中西結合華麗風情原汁原味鄉(xiāng)村民宿，靜逸質樸的相聚情懷；結合亞洲和非洲風情，打造成獨特的奢華生態(tài)度假村；配套體驗——傳統(tǒng)藝術學習+生態(tài)低碳生活會所、茶藝館、陶藝館、竹藝館；有機餐廳、梯田酒吧、水療中心、會議中心；娛樂項目——運動休閑怡情騎馬、瑜伽、爬山、山地車、高爾夫；書法課、釣魚、采茶、兒童樂園、泳池；洋在理念合在文化美在環(huán)境3.2莫干山裸心谷民宿【民宿概況】以住宿為核心體驗，創(chuàng)新理念的奢華主題民宿【民宿營20發(fā)展模式市場定位產品本質“1+N”模式中低端產品快速擴張一般民宿“1+N”模式高端產品品牌打造裸心谷“住”是配套：滿足格調住宿工的產品配套在成熟旅游區(qū)域中：錦上添花“幫助區(qū)域旅游住宿產品轉型升級“住”是核心：享受絕妙在住宿體驗的風情產品在優(yōu)質自然旅游資源中“雪中送炭”區(qū)域旅游產業(yè)發(fā)展提升的：引擎“體量成規(guī)模高度私密外形獨特天人合一設施全面運營偏平3.2莫干山裸心谷民宿發(fā)展模式市場定位產品本質“1+N”模式中低端產品快速擴張“121【民宿概況】地點：位于深證大鵬新區(qū)東側沿海；規(guī)模：質量較好的一級建筑，基本分布于沿海帶，約80棟；【環(huán)境特色】較場尾海岸線風景獨好，其方圓一公里內集齊“山、海、田、園（大鵬農業(yè)觀光公園）、城（所城）、寺（東山寺）”等許多景點；較場尾民宿為提升當?shù)芈糜螛I(yè)的整體服務水平而大受歡迎；【民宿營造】創(chuàng)客個性——較場尾優(yōu)勢環(huán)境吸引創(chuàng)客介入，經過自發(fā)的探索，聯(lián)合設計師對民宿進行改造，形成極富個性特征的民宿；特色營造——近80棟民宿由精心設計而各有主題，各有特色作為各自賣點，充分發(fā)揮經營者各自特色；選址精確——民宿的經營選址分布于村落中靠近海岸一帶，突顯海天一色的亮點，滿足了游客夢想中的面朝大海的精神享受；創(chuàng)客自發(fā)主題鮮明分散經營環(huán)境優(yōu)勢3.3較場尾民宿【民宿概況】【民宿營造】創(chuàng)客自發(fā)主題鮮明分散經營22【民宿概況】地點：江西省婺源縣江灣鎮(zhèn)篁嶺村；環(huán)境資源：古村古建、原生古樹、梯田花海、民俗曬秋、峽谷奇觀等；【經營模式】整體改造，分散經營型·篁嶺模式；由一家開發(fā)公司獨立收購（租用）整個村落，解決民居的使用問題，對村落與民居進行整體改造、包裝，然后重新招商，吸引有經驗的經營者做二次租賃；古村文化古韻生活村民服務原生創(chuàng)新開發(fā)公司整體改造包裝經營者收購、租賃招商、二次租賃【民宿營造】古民居原生修復——老建筑“寄養(yǎng)”式保護修繕，一批徽州技藝水平高超的古建修復師匯聚篁嶺，全手工修復古村風貌；生活情景古趣留存——修復后的古樹、石雕、磚雕、木雕，“三雕”工藝精美絕倫，戲臺、水口林、書院、祠堂、人文建制格局完整，官宅、商宅、茶坊、酒肆、書場、店鋪，生活情境古趣盎然；新業(yè)態(tài)活力注入——隨著建設的深入，篁嶺也在創(chuàng)造更多屬于篁嶺的新名詞，比如美術攝影及影視創(chuàng)作基地、農家民俗生活體驗基地、農耕文化展示基地、民俗文化演繹及特色農家客棧、文化藝術影視村落等；；3.4婺源篁嶺民宿【民宿概況】古村文化古韻生活村民服務原生創(chuàng)新開發(fā)233.5鼓浪嶼民宿【民宿概況】地點：福建省廈門市鼓浪嶼5A級海島風景文化旅游區(qū)；旅游資源：區(qū)位優(yōu)勢，自然人文資源豐富，氣候環(huán)境舒適，風情建筑較多?！景l(fā)展歷程】早在上世紀80年代出現(xiàn)了私人旅舍；2005年投資者紛紛租用或者購買島上空置的新舊別墅，改造后用于經營民宿；2008年，當?shù)卣雠_法規(guī)鼓勵發(fā)展民宿，數(shù)億的民間資本涌入；2012年，出臺相關規(guī)劃，規(guī)范民宿業(yè)發(fā)展?！窘洜I模式】以外來租賃經營為主，民宿遍布全島。海島風情風情建筑配套齊全規(guī)范管理3.5鼓浪嶼民宿【民宿概況】【經營模式】海島風情風情建243.6麗江古城民宿【民宿概況】地點：云南省麗江古城；旅游資源：四季如春，氣候宜人，世界文化遺產之地，5A級景區(qū)；【發(fā)展歷程】1930年左右，為馬幫、商人等服務；1995年出現(xiàn)了現(xiàn)代的居民客棧；1999年，政府為緩解世博會，提供優(yōu)惠，促進民宿發(fā)展；2010年，政府開放經營許可，促進民宿大發(fā)展?！窘洜I模式】政府引導+個人租賃經營【經營目的】古城鎮(zhèn)保護+旅游效益推動【產品特色】納西民居特色+本土文化性體驗活動【發(fā)展條件】歷史古城文化遺產氣候舒適民宿歷史悠久3.6麗江古城民宿【民宿概況】歷史古城文化遺產氣候舒適253.7北戴河民宿歷史旅游避暑勝地文化遺產氣候舒適【民宿概況】地點：河北省北戴河；旅游資源：氣候宜人，旅游避暑勝地，眾多古別墅；【發(fā)展歷程】在80年代初，北戴河旅游飛速發(fā)展，接待設施嚴重不足，出現(xiàn)第一批家庭旅館；1992年，政府對道路、環(huán)境進行完善，發(fā)展迅速；1999年，網絡的出現(xiàn)，又進一步促進了民宿的發(fā)展；2011年，政府成立旅游產業(yè)促進中心，對民宿進行規(guī)范管理；出臺了相關規(guī)劃，并投入資金對民宿進行提升改造。【經營模式】政府主導+原住民開發(fā)經營【經營目的】新城鎮(zhèn)開發(fā)建設，解決農民生產生活方式【產品特色】本土建筑風格+本土文化性體驗活動【營銷模式】3.7北戴河民宿歷史旅游避暑勝地文化遺產氣候舒適【民宿263.8民宿案例總結3.8民宿案例總結274.臺灣民宿專題篇4.臺灣民宿專題篇284.1臺灣民宿發(fā)展背景臺灣民宿旅游的崛起，代表著臺灣鄉(xiāng)土文化運動的延伸，臺灣的鄉(xiāng)村旅游產業(yè)中，民宿產品一枝獨秀，成為臺灣民眾現(xiàn)在非常喜愛的一種旅游產品。民宿的緣起和發(fā)展臺灣民宿的創(chuàng)意起源于歐洲的B&B（bedandbreakfast）式旅館，即提供住宿和早餐的家庭旅館。臺灣民宿產業(yè)的發(fā)展始于二十世紀八十年代，傳統(tǒng)耕作向休閑農業(yè)轉型。這時候“民宿”開始流行起來。臺灣民宿的分類可分為兩種，一種民宿純粹住宿型的，多在景區(qū)附近，干凈清爽、價格低廉；另一種則是以特色和服務聞名，一般是兩三層的小樓，有自家院子。不管是哪一種民宿，都會因其主人的偏好、品味，而呈現(xiàn)出各種各樣的風貌。臺灣民宿的特性民宿在開辦之初，多只提供基本的住宿設施。氣候，開始出現(xiàn)特色產品，并開始注重休閑氛圍的營造和房間的舒適性，當時很多小木屋的產品就很受臺灣人的喜愛。現(xiàn)在，臺灣民宿越來越注重多樣化發(fā)展，很多民宿融合了當?shù)氐淖匀蝗宋沫h(huán)境要素，再加上創(chuàng)意和美學元素打造成頗具特色、不同主題的民宿產品。如異國風情主題、家庭溫馨主題、懷舊復古主題、原住民風情、田園鄉(xiāng)村主題、人文藝術主題等等。4.1臺灣民宿發(fā)展背景臺灣民宿旅游的崛起，代表著臺灣鄉(xiāng)土文294.2臺灣民宿案例——花蓮羽松園民宿花蓮羽松園民宿位于花蓮吉安鄉(xiāng)，鄰近知卡宣公園、東部海南國家風景區(qū)、花蓮海洋公園、立川漁場、南濱夜市及自強夜市等熱門景點，旅人可享受便利的交通往來，更能享受吉安鄉(xiāng)樸實純凈。擁有碩大的空間范圍，不僅涵蓋了充滿藝術氣息的日式風格建筑主體，更包含了寬敞涼爽、綠意盎然的庭院空間，展現(xiàn)了非凡的氣勢，讓來訪的游客都能擁有宛如進入一座小莊園的獨特感受。設有雙人及四人房型。窗明兒凈的房內環(huán)境，不僅擁有寬敞宜人的空間范圍，更享有溫馨恬靜的舒適氣息。以建筑的基本格局，搭配簡單大方的家具陳設，輕易打造出幽靜溫馨與極致放松的舒適睡眠氛圍，讓旅人可以徹底卸下疲憊和壓力，而完全融入，花蓮的恬靜山水。4.2臺灣民宿案例——花蓮羽松園民宿花蓮羽松園民宿位于花蓮304.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)臺灣墾丁——臺灣民宿最早大規(guī)模發(fā)展的片區(qū)4.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)臺灣墾丁——臺灣民宿最早314.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)4.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)324.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)4.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)334.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)4.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)344.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)4.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)354.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)4.2臺灣民宿案例——墾丁民宿片區(qū)364.3臺灣民宿案例——香格里拉音樂城堡特色民宿4.3臺灣民宿案例——香格里拉音樂城堡特色民宿374.3臺灣民宿案例——香格里拉音樂城堡特色民宿4.3臺灣民宿案例——香格里拉音樂城堡特色民宿384.3臺灣民宿案例——臺灣五里坡特色民宿4.3臺灣民宿案例——臺灣五里坡特色民宿394.3臺灣民宿案例——臺灣五里坡特色民宿4.3臺灣民宿案例——臺灣五里坡特色民宿404.4臺灣民宿案例總結4.4臺灣民宿案例總結41TheEnd.TheEnd.42民宿專題研究2016.4民宿專題研究431.民宿背景分析篇1.民宿背景分析篇441.1民宿概述廣義：①.利用自有住在空閑房間，結合當?shù)匚幕?，以家庭副業(yè)方式經營提供住宿、餐飲等服務場所。②.強調產權的自由性和經營的副業(yè)性。狹義：①.除了一般常見的飯店以及旅游之外，其他具有獨特吸引力的小型旅館住宿接待設施；②.強調的是主題的特色性，在我國一般指的是廣義的民宿。小規(guī)模

個人經營別有特色的家庭旅館日本以家庭副業(yè)方式經營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所臺灣為外出郊游或遠行的旅客提供個性化住宿場所其他利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、環(huán)境資源及農林漁木生產活動的基礎上1.1民宿概述廣義：①.利用自有住在空閑房間，結合當?shù)匚幕?51.小規(guī)模的住宿設施以建筑面積不超過1000㎡，且客房數(shù)量不超過25間為原則。2.家庭般的住宿氛圍經營者提供有濃厚的人情味、家庭溫馨或者個性化的住宿設施，注重游客與經營者交流互動，體驗居家氛圍3.結合本土地域文化結合當?shù)匚幕?、自然景觀、環(huán)境資源及農林漁牧生產生活等，當?shù)氐臍v史文化和風土人情，與當?shù)厣鐓^(qū)居民形成接觸互動，實現(xiàn)深度旅游體驗。民宿特點總結規(guī)模小房間數(shù)一般在50間一下，多為民居改建而成價格差異大

價格區(qū)間根據(jù)不同定位，分低、中、高端不同等級，差異較大有特色在建筑、裝飾與服務上都是更多體現(xiàn)當?shù)匚幕?，供游客歡聚、分享的公共開放空間。1.2民宿特點1.小規(guī)模的住宿設施以建筑面積不超過1000㎡，且客房數(shù)量不461.按位置分城市民宿和鄉(xiāng)村民宿1.1城市民宿于城中村或者城市鬧市區(qū)，以公寓大樓式小客房形式居多，有各種風格不同裝潢與VIEW，如暑期出租學生宿舍，城市特色村落的舊房子。1.2鄉(xiāng)村民宿以鄉(xiāng)村文化為內涵，多依托景區(qū)或者地域特色資源而發(fā)展，鄉(xiāng)土氣息濃厚。2.按功能分純粹住宿型和特色服務型2.1純粹住宿一般鄰近景區(qū)，依托周邊景區(qū)的人氣而發(fā)展，具有干凈清爽、價格低廉等特點。2.2特色服務自身也是旅游吸引物，通常結合周邊資源，打造溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村運動等特色主題，提供農業(yè)體驗、生態(tài)觀光多項服務。3.按產權分傳統(tǒng)民俗和社會型民宿3.1傳統(tǒng)型利用自用住宅空閑房間，以家庭副業(yè)方式經營3.2社會型外來投資者租賃房屋，以家庭主業(yè)方式經營主要類型1.3民宿類型1.按位置分1.1城市民宿1.2鄉(xiāng)村民宿2.按功能分2.1純47境外民宿發(fā)展歷史較為久遠，并逐漸由依托景區(qū)發(fā)展升級為民宿自身成為旅游吸引物的特色；目前，國外民宿正向專業(yè)化、高端化的趨勢發(fā)展。1960年1970年1980年1990年2000年目前英國出現(xiàn)B&B型（bed&breakfast）家庭旅館，被稱為最早的民宿臺灣因景區(qū)發(fā)展迅速，住宿設施不足，民宿應運而生美國民宿以家居式/青年旅舍的形式存在。發(fā)過臺灣修訂法規(guī)，對民宿的設立標準進行規(guī)范。臺灣、英國等地區(qū)成立各類協(xié)會部門，引導民宿發(fā)展。由于全球化的發(fā)展，國外的民宿向專業(yè)化，高端化方向發(fā)展起步發(fā)展階段（依托景區(qū)發(fā)展）規(guī)范發(fā)展階段（政府引導發(fā)展）全面發(fā)展階段（自身成為旅游吸引物）地區(qū)發(fā)展特色開發(fā)方式歐洲地區(qū)以英國、法國為突出，是民宿發(fā)展的起源地；優(yōu)先保護農舍，結合農莊開發(fā)，采用副業(yè)形式經營；亞洲地區(qū)以臺灣、日本為經典，是全球民宿發(fā)展精品代表；不同主題風俗的民宿類型成為旅游核心吸引物之一，并呈現(xiàn)高端化、精品化、高服務化的趨勢；美洲地區(qū)美國民宿發(fā)展相對成熟，以居家式為特點；以青年旅舍、家庭旅館的形式呈現(xiàn)，價格相對低廉；1.4境外民宿的發(fā)展境外民宿發(fā)展歷史較為久遠，并逐漸由依托景區(qū)發(fā)展升級為民宿自身481.5國內民宿的發(fā)展國內民宿處于起步階段，家庭旅館式民宿成為旅游景區(qū)的一大特色；社會投資逐漸進入民宿行業(yè)，“洋家樂”等特色民宿嶄露頭角，頗受游客歡迎。20世紀80年代末2003年2010年目前開始發(fā)展，起初由當?shù)刈园l(fā)創(chuàng)辦以迎合游客“家庭旅館”這一概念引入中國；家庭旅館緩解了旅游旺季住宿的緊張困境。直到上海世博會的來臨，這種住宿形式才得到更多的關注。在我國麗江、廈門等地，家庭旅館已成為當?shù)匾淮舐糜翁厣?；投資家庭旅館也成為熱點；“洋家樂”等特色民宿受人歡迎。1.5國內民宿的發(fā)展國內民宿處于起步階段，家庭旅館式民宿成492.民宿開發(fā)研究篇2.民宿開發(fā)研究篇502.1開發(fā)條件民宿開發(fā)需要良好的資源環(huán)境，從依托景區(qū)到挖掘自身旅游資源吸引力，創(chuàng)造民宿個性特色的吸引力資源是其開發(fā)成功的首要條件；其次，外部資源包括區(qū)位、政策都是良好的推動力。ABC首要條件：周邊或者自身擁有極具吸引力的旅游資源，可以吸引大量的游客；優(yōu)美宜人的氣候環(huán)境，適合游客居住逗留。次要條件：良好的區(qū)位條件，抵觸熱門的旅游區(qū)，便利的交通路線上；鼓勵性的政策，政府對民宿鼓勵性開發(fā)；巨大的客源市場，能滿足民宿發(fā)展需求。首要條件：旅游旺季時住宿設施緊張；擁有獨特的居民建筑群。2.1開發(fā)條件民宿開發(fā)需要良好的資源環(huán)境，從依托景區(qū)到挖掘512.2市場特征民宿是國內旅游散客化和休閑度假趨勢的產物，目前以低價為主，游客以背包客、驢友為主，以中低收入群體為主；未來，其產品與客群都必將走向多元化，特色化與體驗性成為吸引力。2.2市場特征民宿是國內旅游散客化和休閑度假趨勢的產物，目522.3運作模式民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導型、企業(yè)主導型四種運作模式；其中，自發(fā)型模式較為傳統(tǒng)，但其創(chuàng)新力較強，企業(yè)主導型則逐漸向高端、精致化方向發(fā)展。開發(fā)模式開發(fā)方式定位資金來源各利益主體的職責典型代表本地居民政府協(xié)會開發(fā)商外來居民自發(fā)型居民依托自家房屋自發(fā)開發(fā)民宿副業(yè)業(yè)主開發(fā)、經營管理、推廣、協(xié)調————租賃開發(fā)/經營麗江古城民宿、洋家樂政府主導型政府統(tǒng)一引導當?shù)鼐用窀脑熳约曳课荩_發(fā)民宿副業(yè)/主業(yè)業(yè)主+政府開發(fā)、經營編制規(guī)劃規(guī)范；提升從業(yè)者素質；市場監(jiān)管；營銷推介；利益協(xié)調————租賃開發(fā)/經營北戴河民宿協(xié)會型業(yè)主（村委）成立民宿協(xié)會，自行開發(fā)管理，居民以服務入股副業(yè)/主業(yè)業(yè)主+協(xié)會+政府開發(fā)、經營引導、規(guī)范、協(xié)調組織開發(fā)、管理、推廣————桐廬民宿鄉(xiāng)村農家樂企業(yè)主導型開發(fā)商租賃或購買村落房屋，整體開發(fā)，獨立或分散經營主業(yè)開發(fā)商參與服務/經營引導、規(guī)范、管理——開發(fā)+經營二次開發(fā)/經營較場尾民宿、莫干山民宿2.3運作模式民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導型、532.4民宿評選標準及技術規(guī)范2.4民宿評選標準及技術規(guī)范542.5產品模式民宿產品構成包括基本產品、特色產品及相關配套產品，基本產品以傳統(tǒng)的住宿餐飲為主，同時突出特色個性，配套產品以休閑娛樂及旅游活動構成，進一步增強民宿的體驗性及吸引力?；井a品開發(fā)思路：提供最基本的住宿，餐飲服務；產品內容風情/主題住宿、特色早餐副業(yè)產品開發(fā)思路：提供民宿以外的餐飲、購物、休閑等配套產品；產品內容：咖啡館、餐廳、特色銷售等；特色產品開發(fā)思路：結合主人愛好，打造創(chuàng)意民宿，休閑活動；產品內容“工藝品DIY、休閑娛樂室、音樂室旅游產品開發(fā)思路：提供民宿以外的餐飲、購物、休閑等配套產品；產品內容：咖啡館、餐廳、特色銷售等；2.5產品模式民宿產品構成包括基本產品、特色產品及相關配套552.6民宿營銷推廣2.6民宿營銷推廣56隨著大量資金涌入，民宿將朝著精品化、豪華化、高端化等方向演進。民宿將會不斷延伸產業(yè)鏈，在住宿和早餐基礎上，拓展出向導服務，特產銷售，休閑娛樂等增值服務。目前國內的民宿發(fā)展尚缺乏統(tǒng)一的標準，未來將出臺相應的法律法規(guī)和管理細則，推進民宿開發(fā)與管理規(guī)范化。隨著競爭的家居，未來民宿將逐漸擺脫早期單一的依托景區(qū)發(fā)展的模式，而圍繞某個主題進行差異化的打造。形成本身具有旅游吸引力的主題民宿。在民宿發(fā)展到一定階段，經營者將著手打造自身的獨特品牌，并組建擴大經營范圍，實現(xiàn)連鎖化經營。2.7民宿產業(yè)發(fā)展趨勢隨著市場成熟、資金涌入、競爭加劇，民宿產業(yè)發(fā)展逐漸向品質精致化、產品主題化、經營連鎖化、管理規(guī)范化、業(yè)態(tài)多元化這五大趨勢發(fā)展，形成具有高端品質的旅游住宿休閑產業(yè)。五大發(fā)展趨勢品質精致化產品主體化經營連鎖化管理規(guī)范化業(yè)態(tài)多元化隨著大量資金涌入，民宿將朝著精品化、豪華化、高端化等方向演進57追求原始化，保持最初始的形態(tài)；將以“客棧、家庭旅館、青年旅館”等形式存在。追求高端化，向高服務、奢華小資式發(fā)展；以“原生型民宿、奢華型民宿、主題型民宿、復合型民宿”為突出。2.8民宿產品發(fā)展趨勢民宿產品未來呈現(xiàn)兩極化發(fā)展趨勢，形成追求原始狀態(tài)的傳統(tǒng)民俗和追求高端服務的精品民俗兩大產品類型，其中精品民俗以游客需求為導向，提供高品味民宿產品。原生型以原生環(huán)境、原真民俗風情為特色的純原生民宿。奢華型以高端設施、精致服務、奢華享受為特色的超賢弟民宿。主題型以異域風格、特色文化為主題的民宿。復合型融傳統(tǒng)地域文化、現(xiàn)代技術、特色主題于一體的民宿。野奢專合精品民宿：以游客需求為導向，提供多元化、精致化、深度體驗式的高品位民宿。民宿傳統(tǒng)民宿精品民宿追求原始化，保持最初始的形態(tài)；追求高端化，向高服務、奢華小資583.民宿案例篇3.民宿案例篇59E.高爾夫球場C.山頂游泳池H.潤·食坊——中餐廳F.西餐廳D.兒童娛樂區(qū)B.農業(yè)種植區(qū)3.1.1鄉(xiāng)村功能分區(qū)【民宿概況】位置：位于北京市東北部的密云縣北莊鎮(zhèn),規(guī)模：山里寒舍一共分為七個部分，依次為鄉(xiāng)村酒店、農業(yè)種植區(qū)、山頂游泳池、兒童娛樂區(qū)、高爾夫球場、西餐廳、中餐廳。【環(huán)境特色】山里的休閑度假配套功能齊全，既保留了鄉(xiāng)村的風味，又增加了現(xiàn)代居民的生活與精神需求，是鄉(xiāng)村改造與時俱進的設計典范。A.鄉(xiāng)村酒店BCDEFHA田園中的詩人：極致鄉(xiāng)野生活，自然奢華的山水田園天堂3.1北京山里寒舍鄉(xiāng)村民宿E.高爾夫球場C.山頂游泳池H.潤·食坊——中餐廳F.西餐廳603.1.2客房開發(fā)時序建設山里客房一共分三期開發(fā)，并以農耕時節(jié)、季節(jié)、花名等來命名客房院落。樂逸套院樂享套院樂悠套院樂活套院仲夏荷月桂月重陽上元花月初夏霜月上秋菊月梨花驚蟄小滿孟冬七夕暮歲仲夏立春端午小雪秋分芒種立秋谷雨春分中秋白露4人院4人院6人院10人院4人院4人院6人院6人院4人院8人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院2人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院3.1北京山里寒舍鄉(xiāng)村民宿3.1.2客房開發(fā)時序建設山里客房一共分三期開發(fā)，并以農耕時61【民宿概況】地點：位于浙江省莫干山，距上海兩個半小時車程，距杭州半個小時車程；目標客群：個人及家庭旅游者、商務會議旅游者；【開發(fā)模式】年輕的國外投資者，時尚嗅覺靈敏；生態(tài)的營造模式，原汁原味的鄉(xiāng)村風格；中西文化的緊密融合，異域高檔的生活氛圍；以住宿為核心體驗，創(chuàng)新理念的奢華主題民宿【民宿營造】居住體驗——原味本地風情+中西結合華麗風情原汁原味鄉(xiāng)村民宿，靜逸質樸的相聚情懷；結合亞洲和非洲風情，打造成獨特的奢華生態(tài)度假村；配套體驗——傳統(tǒng)藝術學習+生態(tài)低碳生活會所、茶藝館、陶藝館、竹藝館；有機餐廳、梯田酒吧、水療中心、會議中心；娛樂項目——運動休閑怡情騎馬、瑜伽、爬山、山地車、高爾夫；書法課、釣魚、采茶、兒童樂園、泳池；洋在理念合在文化美在環(huán)境3.2莫干山裸心谷民宿【民宿概況】以住宿為核心體驗，創(chuàng)新理念的奢華主題民宿【民宿營62發(fā)展模式市場定位產品本質“1+N”模式中低端產品快速擴張一般民宿“1+N”模式高端產品品牌打造裸心谷“住”是配套：滿足格調住宿工的產品配套在成熟旅游區(qū)域中：錦上添花“幫助區(qū)域旅游住宿產品轉型升級“住”是核心：享受絕妙在住宿體驗的風情產品在優(yōu)質自然旅游資源中“雪中送炭”區(qū)域旅游產業(yè)發(fā)展提升的：引擎“體量成規(guī)模高度私密外形獨特天人合一設施全面運營偏平3.2莫干山裸心谷民宿發(fā)展模式市場定位產品本質“1+N”模式中低端產品快速擴張“163【民宿概況】地點：位于深證大鵬新區(qū)東側沿海；規(guī)模：質量較好的一級建筑，基本分布于沿海帶，約80棟；【環(huán)境特色】較場尾海岸線風景獨好，其方圓一公里內集齊“山、海、田、園（大鵬農業(yè)觀光公園）、城（所城）、寺（東山寺）”等許多景點；較場尾民宿為提升當?shù)芈糜螛I(yè)的整體服務水平而大受歡迎；【民宿營造】創(chuàng)客個性——較場尾優(yōu)勢環(huán)境吸引創(chuàng)客介入，經過自發(fā)的探索，聯(lián)合設計師對民宿進行改造，形成極富個性特征的民宿；特色營造——近80棟民宿由精心設計而各有主題，各有特色作為各自賣點，充分發(fā)揮經營者各自特色；選址精確——民宿的經營選址分布于村落中靠近海岸一帶，突顯海天一色的亮點，滿足了游客夢想中的面朝大海的精神享受；創(chuàng)客自發(fā)主題鮮明分散經營環(huán)境優(yōu)勢3.3較場尾民宿【民宿概況】【民宿營造】創(chuàng)客自發(fā)主題鮮明分散經營64【民宿概況】地點：江西省婺源縣江灣鎮(zhèn)篁嶺村；環(huán)境資源：古村古建、原生古樹、梯田花海、民俗曬秋、峽谷奇觀等；【經營模式】整體改造，分散經營型·篁嶺模式；由一家開發(fā)公司獨立收購（租用）整個村落，解決民居的使用問題，對村落與民居進行整體改造、包裝，然后重新招商，吸引有經驗的經營者做二次租賃；古村文化古韻生活村民服務原生創(chuàng)新開發(fā)公司整體改造包裝經營者收購、租賃招商、二次租賃【民宿營造】古民居原生修復——老建筑“寄養(yǎng)”式保護修繕，一批徽州技藝水平高超的古建修復師匯聚篁嶺，全手工修復古村風貌；生活情景古趣留存——修復后的古樹、石雕、磚雕、木雕，“三雕”工藝精美絕倫，戲臺、水口林、書院、祠堂、人文建制格局完整，官宅、商宅、茶坊、酒肆、書場、店鋪，生活情境古趣盎然；新業(yè)態(tài)活力注入——隨著建設的深入，篁嶺也在創(chuàng)造更多屬于篁嶺的新名詞，比如美術攝影及影視創(chuàng)作基地、農家民俗生活體驗基地、農耕文化展示基地、民俗文化演繹及特色農家客棧、文化藝術影視村落等；；3.4婺源篁嶺民宿【民宿概況】古村文化古韻生活村民服務原生創(chuàng)新開發(fā)653.5鼓浪嶼民宿【民宿概況】地點：福建省廈門市鼓浪嶼5A級海島風景文化旅游區(qū)；旅游資源：區(qū)位優(yōu)勢，自然人文資源豐富，氣候環(huán)境舒適，風情建筑較多?！景l(fā)展歷程】早在上世紀80年代出現(xiàn)了私人旅舍；2005年投資者紛紛租用或者購買島上空置的新舊別墅，改造后用于經營民宿；2008年，當?shù)卣雠_法規(guī)鼓勵發(fā)展民宿，數(shù)億的民間資本涌入；2012年，出臺相關規(guī)劃，規(guī)范民宿業(yè)發(fā)展?！窘洜I模式】以外來租賃經營為主，民宿遍布全島。海島風情風情建筑配套齊全規(guī)范管理3.5鼓浪嶼民宿【民宿概況】【經營模式】海島風情風情建663.6麗江古城民宿【民宿概況】地點：云南省麗江古城；旅游資源：四季如春，氣候宜人，世界文化遺產之地，5A級景區(qū)；【發(fā)展歷程】1930年左右，為馬幫、商人等服務；1995年出現(xiàn)了現(xiàn)代的居民客棧；1999年，政府為緩解世博會，提供優(yōu)惠，促進民宿發(fā)展；2010年，政府開放經營許可，促進民宿大發(fā)展?！窘洜I模式】政府引導+個人租賃經營【經營目的】古城鎮(zhèn)保護+旅游效益推動【產品特色】納西民居特色+本土文化性體驗活動【發(fā)展條件】歷史古城文化遺產氣候舒適民宿歷史悠久3.6麗江古城民宿【民宿概況】歷史古城文化遺產氣候舒適673.7北戴河民宿歷史旅游避暑勝地文化遺產氣候舒適【民宿概況】地點：河北省北戴河；旅游資源：氣候宜人，旅游避暑勝地，眾多古別墅；【發(fā)