我國物業(yè)管理師綜合職業(yè)能力現(xiàn)狀與提升方法,物業(yè)管理論文

我們國家物業(yè)管理師綜合職業(yè)能力現(xiàn)在狀況與提升方法,物業(yè)管理論文我們國家物業(yè)管理市場是隨著我們國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)運而生的，近些年我們國家房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，構(gòu)成很大規(guī)模的房屋建設(shè)，這必將引起對新建成房屋的專業(yè)管理和維護需求。不管房屋銷售狀況怎樣，都需要有相應(yīng)的一支專業(yè)管理人員隊伍，對物業(yè)提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、綠化環(huán)境養(yǎng)護、房屋配套設(shè)施的維修養(yǎng)護管理。隨著我們國家城市化進程的不斷推進，需要管理的物業(yè)規(guī)模還將逐步擴大，今后一段時期內(nèi)，假如不能提供一定數(shù)量的高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人員，必將嚴重制約物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。1國內(nèi)外物業(yè)管理師發(fā)展的歷史沿革物業(yè)管理已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在加快城市化發(fā)展進程、擴大就業(yè)和居民消費、維護房屋使用安全、改善寓居環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮了重大作用。1.1我們國家物業(yè)管理師產(chǎn)生的背景當(dāng)前，我們國家廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并重，隨著住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理走進千家萬戶，為廣大居民提供專業(yè)服務(wù)。自2004年開場，我們國家房地產(chǎn)市場投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積、完工房屋面積、新開工房屋面積逐年增長。數(shù)據(jù)表示清楚：2004-2020年間，我們國家房地產(chǎn)的宏大利潤空間吸引了各種資金的持續(xù)進入，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)迅速增加。龐大的房屋建設(shè)規(guī)模和宏大的后期管理任務(wù)，足以引起物業(yè)服務(wù)行業(yè)的注意。上世紀80年代，隨著我們國家深圳經(jīng)濟特區(qū)的建立，我們國家首家涉外物業(yè)管理專業(yè)公司在深圳誕生。深圳市物業(yè)管理公司為全國物業(yè)管理活動的開展起到了表率作用，并為今后物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1994年4月建設(shè)部公布了(城市新建住宅小區(qū)管理辦法〕，明確了新建住宅小區(qū)的房屋必須實行物業(yè)管理，進而推動了房屋管理新形式的發(fā)展。2003年6月(物業(yè)管理條例〕的出臺，預(yù)示著我們國家物業(yè)管理行業(yè)進入到市場競爭和逐步規(guī)范階段。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了(中國物權(quán)法〕，規(guī)定：業(yè)主能夠自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，可以以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。標(biāo)志著物業(yè)管理市場進入了繼續(xù)發(fā)展階段，為物業(yè)管理的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。十分值得一提的是，2018年根據(jù)(物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定〕和(物業(yè)管理師資格考試施行辦法〕，在全國統(tǒng)一施行了物業(yè)管理師〔簡稱CPM〕資格考試，標(biāo)志著對物業(yè)管理專業(yè)人員有了更高層次標(biāo)準(zhǔn)的要求。2020年10月28日，中國物業(yè)管理協(xié)會正式向社會公開發(fā)布的(物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告〕顯示，截至2020年底，我們國家物業(yè)管理行業(yè)擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業(yè)收入超過3000億元。但是，從事此行業(yè)的專業(yè)物業(yè)管理師必須具備相關(guān)綜合能力，才能適應(yīng)此行業(yè)的發(fā)展需要。在物業(yè)管理服務(wù)中，管理對象是房屋建筑及附屬的設(shè)施設(shè)備，服務(wù)對象是業(yè)主或使用人，物業(yè)管理人員對自個所管理的對象必須有專業(yè)的了解：如房屋建筑的組成部分〔基礎(chǔ)、屋頂、樓梯和電梯、墻體、門窗、樓地層、給排水系統(tǒng)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等〕、各建筑組成部分的構(gòu)造要求、建筑工程識圖的技能、水暖電設(shè)施設(shè)備圖的識圖原理、建筑材料的種類及使用經(jīng)過中的注意事項等。隨著我們國家參加WTO以及(物業(yè)管理條例〕的公布施行，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展愈加規(guī)范、愈加市場化。國外物業(yè)管理企業(yè)的大舉進入，使得市場的競爭日趨劇烈，這對我們國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)無疑是一種挑戰(zhàn)。而物業(yè)管理的優(yōu)劣關(guān)鍵在于物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)的提升在于企業(yè)能否擁有先進的管理體制和優(yōu)秀的人才，誰擁有了人才，誰就將在市場競爭中占有優(yōu)勢。1.2國外物業(yè)管理師發(fā)展沿革眾所周知，英國是世界上工業(yè)革命發(fā)展最早的國家之一，早期工業(yè)革命的發(fā)展，必將促進生產(chǎn)和生產(chǎn)力的發(fā)展，也必將對整個社會的政治、經(jīng)濟和社會生活環(huán)境帶來極大的沖擊。19世紀的英國，工業(yè)革命致使很多農(nóng)村人口進入到城市的工廠務(wù)工，致使城市人口膨脹，住房緊張，造成生活環(huán)境惡化，給社會穩(wěn)定帶來宏大隱患。當(dāng)時一位名叫奧克維婭希爾〔OCTAVIAHILL〕的女士，擁有自個的物業(yè)，為了搞好經(jīng)營、獲得經(jīng)濟效益，她制定了一套相應(yīng)的房屋管理辦法，要求客戶遵守，很快便獲得了成功。不僅大大改善了客戶的寓居環(huán)境，而且使業(yè)主與客戶的關(guān)系變得相對友好，創(chuàng)造了物業(yè)管理的早期經(jīng)營形式。這一現(xiàn)象，遭到了英國以及廣大業(yè)主和客戶的廣泛關(guān)注，世界各地的物業(yè)管理經(jīng)營者也開場紛紛效仿。與此同時，英國在19世紀中葉成立了英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會〔簡稱CIH〕，以各種形式針對不同人群進行培訓(xùn)。CIH的住房管理注冊學(xué)院不僅開展各種培訓(xùn)，還提供遠程學(xué)習(xí)課程。學(xué)習(xí)有兩種方式，一種是采取脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的形式，另一種是采取遠程學(xué)習(xí)的方式進行CIH資格認證的學(xué)習(xí)。很多人采取CIH資格認證的學(xué)習(xí)方式進行物業(yè)管理專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，這種學(xué)習(xí)理念，對英國物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的推動作用，使得物業(yè)管理隊伍中的人員素質(zhì)和能力得以迅速提高。在美國，隨著20世紀城市化的到來，房地產(chǎn)行業(yè)變得越來越專業(yè)化和復(fù)雜化。注冊物業(yè)管理師(CPM)這個專業(yè)名稱產(chǎn)生于1933年，獲得這個稱號必須通過三門專業(yè)考試并且擁有至少五年的工作經(jīng)歷體驗。物業(yè)管理師是從以前收租人的角色演變而來的，他們必須擁有公關(guān)技巧和建筑工程維修等技術(shù)知識，并且是一位理性的決策者。20世紀早期重要技術(shù)改革的到來〔如：鋼構(gòu)造建筑、高速電梯等〕帶來了高層建筑和超高層建筑的興起，進而使得建筑密度也持續(xù)增加。另外，汽車的廣泛使用也讓越來越多的人遷移到郊區(qū)去寓居，于是出現(xiàn)了不同類型的物業(yè)。華而不實，主要的類型是零售業(yè)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)以及一些其他特殊用處的物業(yè)形式。美國的物業(yè)管理領(lǐng)域職位定義是特別多樣化的，包括資產(chǎn)經(jīng)理、物業(yè)管理師、租賃經(jīng)理、管理員、維護主管、建筑工程師等，因而，要求物業(yè)管理師必須具備多項綜合能力，才能勝任物業(yè)管理工作。2物業(yè)管理師職業(yè)能力的構(gòu)成分析要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)管理師，職業(yè)能力的培養(yǎng)非常重要，需要把握很多基本理論知識，并具備運用基本理論知識指導(dǎo)詳細工作的能力。2.1具備物業(yè)管理和建筑工程方面專業(yè)知識作為物業(yè)管理者，應(yīng)該非常清楚，物業(yè)〔property〕是指已建成并投入使用的各類建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。物業(yè)管理(propertymanagement)是指通過業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方嚴格根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)進行專業(yè)化管理。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理師(certifiedpropertymanager)將是今后物業(yè)管理活動中，不可或缺的專業(yè)管理人員。提高物業(yè)管理者的綜合能力，應(yīng)把握房屋建筑工程及其附屬設(shè)施、設(shè)備的專業(yè)知識。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理對象是物業(yè)，它牽涉各類工程建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備等專業(yè)知識，只要熟悉所管理的對象，才能更好地為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)。隨著新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和其他高新技術(shù)的發(fā)展，對傳統(tǒng)的物業(yè)管理者提出宏大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理師應(yīng)該與時俱進，努力學(xué)習(xí)新技術(shù)、新方式方法，把握新時期業(yè)主及使用人的服務(wù)需求，探尋求索出符合我們國家基本國情的物業(yè)管理新形式。2.2具備房地產(chǎn)開發(fā)管理相關(guān)知識物業(yè)管理者的綜合能力牽涉到房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營管理，物業(yè)人員應(yīng)該把握房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)知識，由于物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)，前期房地產(chǎn)項目的開發(fā)活動，直接影響后期的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目之前要充分了解開發(fā)企業(yè)的設(shè)計意圖，注意開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績，關(guān)注即將入住的業(yè)主的服務(wù)需求，為今后更好的為業(yè)主服務(wù)提供保障。2.3具有一定的經(jīng)濟管理、社會和心理學(xué)相關(guān)知識首先，物業(yè)管理師需要具備一定的經(jīng)濟管理基本知識。物業(yè)管理是一種以服務(wù)為主要內(nèi)容的特殊商品，在物業(yè)管理市場中符合經(jīng)濟學(xué)運行的一般規(guī)律，了解市場需求和供應(yīng)理論、生產(chǎn)理論、成本理論和市場失靈理論，運用經(jīng)濟學(xué)理論指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)市場運作，才能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)決策的科學(xué)性。其次，物業(yè)管理師需要具備管理學(xué)基礎(chǔ)知識。在物業(yè)管理經(jīng)過中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想更好地實現(xiàn)經(jīng)營目的，獲得較強的企業(yè)信譽和競爭力，必須靈敏的運用管理學(xué)基本原理，明確管理的概念、管理的基本職能、市場營銷管理、服務(wù)營銷、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等相關(guān)理論，并把管理學(xué)理論應(yīng)用在日常的物業(yè)管理與服務(wù)實踐之中。再次，物業(yè)管理師需要把握社會和心理學(xué)基本知識。社會學(xué)是研究人類社會構(gòu)造和行為的學(xué)科，在物業(yè)管理實踐中，社區(qū)文化、社區(qū)組織以及和諧社會的建設(shè)均離不開社會學(xué)基礎(chǔ)知識。另外，正確運用心理學(xué)知識也是物業(yè)管理師必備的能力之一。物業(yè)服務(wù)對象是業(yè)主和使用人，這類人群年齡段不同、職業(yè)不同、受教育程度不同、個人素質(zhì)不同，怎樣正確處理好人際關(guān)系，將直接牽涉物業(yè)公司的滿意度。因而，只要運用好心理學(xué)等相關(guān)知識，才能更好的與客戶溝通，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。2.4熟練運用法律、法規(guī)解決難題在實際的物業(yè)管理活動中，由于各方式方法律主體利益不同，會產(chǎn)生各種各樣的法律糾紛，如：開發(fā)企業(yè)和業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間、業(yè)主和業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司之間，都有可能產(chǎn)生法律糾紛。怎樣運用法律知識維護本身合法權(quán)益，正確處理物業(yè)服務(wù)經(jīng)過中的各方式方法律主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，顯得尤為重要。法是國家制定或認可的社會規(guī)范，是國家強迫力的表現(xiàn)。作為物業(yè)管理師，必須全面把握物業(yè)管理法律知識，明確各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，把握以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的法律原則，解決物業(yè)管理工作中的實際問題。2.5運用公共關(guān)系知識，指導(dǎo)物業(yè)管理工作作為一名物業(yè)管理師，服務(wù)對象可能是不同類型的物業(yè)項目，可以能是不同項目中的不同客戶。不同的服務(wù)對象具有不同的特征，需要采取不同的服務(wù)方式。因而，必須把握公共關(guān)系等相關(guān)知識，正確運用公共關(guān)系理論，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)工作，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存、發(fā)展和個人的活動創(chuàng)造良好的聲譽。3我們國家物業(yè)管理師綜合職業(yè)能力現(xiàn)在狀況分析到當(dāng)前為止，物業(yè)管理在我們國家只要短短近30年的發(fā)展歷程，但是我們國家物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展非常迅速，從業(yè)人員增長較快。在這里基礎(chǔ)上，專業(yè)人才綜合能力的培養(yǎng)顯得至關(guān)重要。通過分析2018年我們國家物業(yè)管理師的資格考試，能夠看出，廣大物業(yè)管理人員的綜合能力和基本素質(zhì)亟待提高。3.12018年我們國家物業(yè)管理師資格考試數(shù)據(jù)分析3.1.1報考人數(shù)少，通過率較低以2018年我們國家第一次全國物業(yè)管理師資格考試情況統(tǒng)計分析，不難看出，該資格考試的報考人數(shù)不多，實際考試的通過率也比擬低。參考率只要87.83%，通過率只要26.42%〔見表1〕。3.1.2考生學(xué)歷層次不高參加考試人員學(xué)歷層次較低，研究生以上學(xué)歷報考人員所占比例很少，只要3%，?？茖W(xué)歷人員最多，到達48%。該數(shù)據(jù)顯示出物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員中高學(xué)歷人員仍占少數(shù)〔見表2〕。3.1.3中青年人通過率高固然實際的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員年齡較大，但是通過職業(yè)資格考試成功率最高的年齡段是30-45歲人群，占參考人員的73.9%，講明這些人員才是當(dāng)前物業(yè)管理隊伍中的中堅氣力〔見表3〕。3.1.4經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)考試通過率較高一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，必將帶動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)很難吸引到高素質(zhì)的物業(yè)管理人員。在2018年的資格考試中，通過率最高的地區(qū)為北京、上海和廣東。華而不實，通過率最高的是北京，到達14.2%。但從全國來看，通過率最低的是西北地區(qū)，僅僅到達3.8〔%見表4〕。3.2大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員構(gòu)造3.2.1房管站轉(zhuǎn)制，成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨著我們國家事業(yè)單位體制改革的不斷推進，原有房管站或房管所均已進行事業(yè)單位改革，部分房屋管理和工程維修人員直接轉(zhuǎn)制到物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于當(dāng)代物業(yè)管理形式與傳統(tǒng)的房屋管理形式在服務(wù)理念上有本質(zhì)的區(qū)別，十分是物業(yè)管理市場化的今天，對管理人員的服務(wù)意識和綜合能力的要求越來越高，這些人員需要逐步改變服務(wù)理念才能應(yīng)對新形勢下物業(yè)管理行業(yè)對服務(wù)人員的要求，逐步成為真正的物業(yè)管理師。3.2.2各行各業(yè)人員轉(zhuǎn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨著改革開放事業(yè)的發(fā)展，全國各行業(yè)的人員紛紛轉(zhuǎn)入物業(yè)管理隊伍，這些人有一定的專業(yè)理論知識，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理工作內(nèi)容復(fù)雜，專業(yè)性較強，要想成為物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的佼佼者，還需在專業(yè)技能上不斷努力學(xué)習(xí)，從外行變內(nèi)行，成為合格的物業(yè)管理師。3.2.3大中專院校畢業(yè)生在應(yīng)屆和往屆的大中專院校畢業(yè)生中，不乏物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生較多，但是他們?nèi)狈ぷ鹘?jīng)歷體驗且人數(shù)較少。以天津市為例，26所高職院校中只要天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院一所院校率先開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)，每年也只培養(yǎng)2-3個班的學(xué)生。很多學(xué)生和家長對該專業(yè)有誤解和偏見，選擇專業(yè)時優(yōu)先報考其他熱門專業(yè)，造成該專業(yè)人才儲備缺乏。另一方面，剛剛畢業(yè)的學(xué)生工作能力欠缺，還需在實際工作崗位中歷練，才能勝任物業(yè)管理師的艱苦工作。3.2.4城市中的4050人員在當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，有相當(dāng)一批人的年齡層次在40-50歲之間，他們有的是企業(yè)下崗職工，有的是來自農(nóng)村的剩余勞動力，經(jīng)過簡單培訓(xùn)就進入到物業(yè)管理隊伍之中，從事體力勞動和簡單的服務(wù)性工作。這些城市下崗職工和農(nóng)村剩余勞動力普遍存在年齡較大、學(xué)歷較低的問題，再學(xué)習(xí)的能力也非常欠缺，難以勝任服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越來越高的物業(yè)管理專業(yè)人才需求。綜上，無論是過物業(yè)管理師資格考試的數(shù)據(jù)分析，還是對從業(yè)人員的構(gòu)造構(gòu)成分析，都能夠看出，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中還存在著物業(yè)管理人員知識水平不高、業(yè)務(wù)水平有限、綜合能力素質(zhì)偏低等不利因素，在今后的物業(yè)服務(wù)活動中，需要大量培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，充實到物業(yè)服務(wù)企業(yè)之中。通過理論培訓(xùn)和實踐鍛煉，不斷提高物業(yè)管理人員的專業(yè)水平。4提高物業(yè)管理師管理能力的方式方法研究為了解決物業(yè)管理專業(yè)人才需求，同時也從提高物業(yè)管理師綜合能力角度出發(fā)，建立構(gòu)造合理的專業(yè)管理人員隊伍，應(yīng)從下面幾個方面進行研究。4.1建議更多的高等院校創(chuàng)辦物業(yè)管理專業(yè)建議全國范圍內(nèi)的各級各類院校積極開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，構(gòu)成中專、大專、本科院校各個層次的物業(yè)管理人才培養(yǎng)，為今后物業(yè)管理行業(yè)提供高級人才儲備。4.2以物業(yè)管理師考試內(nèi)容為目的，合理設(shè)置核心專業(yè)課程在布置教學(xué)計劃時，將職業(yè)資格考試的內(nèi)