房地產(chǎn)開發(fā)與管理課件

房地產(chǎn)開發(fā)與管理2023/1/41房地產(chǎn)開發(fā)與管理2022/12/281www.sdai.ed目錄（一）§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§3房地產(chǎn)開發(fā)程序§4開發(fā)商及其合作伙伴§5房地產(chǎn)空間市場(chǎng)分析§6房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)分析2023/1/42目錄（一）§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析2022/12/282w目錄（二）§7市場(chǎng)研究§8可行性研究§9房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷§10房地產(chǎn)資產(chǎn)管理§11美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概述2023/1/43目錄（二）§7市場(chǎng)研究2022/12/283www.sd§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析§1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)§1.3房地產(chǎn)體系§1.4空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)：四象限模型2023/1/44§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析§1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)2022/1§1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給§1.1.3房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求§1.1.4房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格2023/1/45§1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)2022§1.1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)空間市場(chǎng)是指不動(dòng)產(chǎn)(土地或建用地)的使用(或使用權(quán))市場(chǎng)。這種類型的市場(chǎng)通常被稱作房地產(chǎn)使用市場(chǎng)或房地產(chǎn)租賃市場(chǎng).2023/1/46§1.1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)空間市場(chǎng)是指不動(dòng)產(chǎn)(土地或建用地§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（A）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線是條折線。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個(gè)短期或中期，甚至更長(zhǎng)些時(shí)間）。如果租金上漲高于重置成本水平或長(zhǎng)期邊際成本（LRMC），新的建設(shè)就要產(chǎn)生了。2023/1/47§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（A）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（B）租金空間數(shù)量節(jié)點(diǎn)

Qnow存量邊際成本上升邊際成本下降長(zhǎng)期邊際成本房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給函數(shù)2023/1/48§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（B）租金空間數(shù)量節(jié)點(diǎn)Qn§1.1.3房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求是指那些個(gè)人、家庭和公司希望使用的空間為了消費(fèi)或生產(chǎn)的目的。2023/1/49§1.1.3房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求是指那§1.1.4房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格 租金俗稱為在一個(gè)相對(duì)短期內(nèi)暫時(shí)使用空間所付出的代價(jià)（權(quán)力）。2023/1/410§1.1.4房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格 租金俗稱為在一個(gè)相對(duì)短期內(nèi)§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)§1.2.1資本市場(chǎng)§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格2023/1/411§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)§1.2.1資本市場(chǎng)2022/1§1.2.1資本市場(chǎng)大致來說，根據(jù)其特性資本市場(chǎng)可分為四類：他們是共或私人市場(chǎng)，以及根據(jù)資產(chǎn)交易特性分為權(quán)益或負(fù)債。公共市場(chǎng)私人市場(chǎng)權(quán)益資產(chǎn)基金房地產(chǎn)證券化共有基金房地產(chǎn)私人公司石油和天然氣合作伙伴負(fù)債資產(chǎn)債券房地產(chǎn)抵押貸款證券化貨幣工具銀行貸款整體抵押貸款債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2023/1/412§1.2.1資本市場(chǎng)大致來說，根據(jù)其特性資本市場(chǎng)可分為四類公共市場(chǎng)和私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)就是許多相類似的所有者，在資產(chǎn)市場(chǎng)里進(jìn)行公共交易，這里有許多的買者和賣者，以公開的競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行交易。私人市場(chǎng)主要是指私人資產(chǎn)在單個(gè)買者與賣者之間進(jìn)行交易，而他們之間的交易往往通過經(jīng)紀(jì)人來完成。

2023/1/413公共市場(chǎng)和私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)就是許多相類似的所有者，在資產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)益資產(chǎn)和負(fù)債資產(chǎn) 負(fù)債實(shí)質(zhì)上是指借款人得到的對(duì)于未來所支付的現(xiàn)金流量的權(quán)利（例如：利息支付）。 權(quán)益是指對(duì)于先期基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的剩余索取權(quán)（例如，公司或物業(yè)）。2023/1/414權(quán)益資產(chǎn)和負(fù)債資產(chǎn) 負(fù)債實(shí)質(zhì)上是指借款人得到的對(duì)于未來所支付§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格價(jià)值（價(jià)格）=收益（租金）/資本化率 房地產(chǎn)資產(chǎn)租金，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)，是一類似于其他形式的有形資本。 這樣一來，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)為收益（即實(shí)質(zhì)上的凈租金）除以資本化率。 Thecaprate：就是資本化率，即房地產(chǎn)收益除以房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。2023/1/415§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格價(jià)值（價(jià)格）=收益（租金）/資如何衡量資本化率資本化率由資產(chǎn)市場(chǎng)上資本投資的供給和需求來確定，基于以下三個(gè)因素。1.資本的機(jī)會(huì)成本2.資本增長(zhǎng)預(yù)期3.風(fēng)險(xiǎn)2023/1/416如何衡量資本化率資本化率由資產(chǎn)市場(chǎng)上資本投資的供給和需求來確§1.3房地產(chǎn)體系前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個(gè)主要組成部分：空間市場(chǎng)、資產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)市場(chǎng)。這里將介紹房地產(chǎn)的視覺系統(tǒng)，包括三個(gè)主要部分及其關(guān)系?？臻g市場(chǎng)供給(土地?fù)碛姓?需求(承租者)租金&占有權(quán)新增地方&國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)未來資本市場(chǎng)資產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)金流樓市價(jià)格市場(chǎng)確定利率上限供給(業(yè)主出售)需求(投資者購買)現(xiàn)金流信息收集與利用如果有發(fā)展有盈利嗎？建造成本包括土地2023/1/417§1.3房地產(chǎn)體系前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個(gè)主要§1.4空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng):

四象限模型§1.4.1四象限圖§1.4.2空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化§1.4.3資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化2023/1/418§1.4空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng):

四象限模型§1.4.1四象§1.4.1四象限圖R*Q*P*C*建設(shè)(SF)價(jià)格$存量(SF)資產(chǎn)市場(chǎng):建設(shè)空間市場(chǎng):存量調(diào)整空間市場(chǎng):預(yù)測(cè)租金租金$資產(chǎn)市場(chǎng):估價(jià)2023/1/419§1.4.1四象限圖R*Q*P*C*建設(shè)(SF)價(jià)格$

東北象限描繪的是空間市場(chǎng)里租金預(yù)測(cè)。在這個(gè)象限里的水平軸線代表的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)里的物理存量，垂直軸線代表的是租金。因此，這個(gè)象限里的軸線表示的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)里價(jià)格除以數(shù)量的經(jīng)典模型，下斜線DD表示的房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的需求曲線。

四象限圖(A)2023/1/420東北象限描繪的是空間市場(chǎng)里租金預(yù)測(cè)。在這個(gè)象限里的水平軸

西北象限描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)原理，并涉及到了相對(duì)平衡的房地產(chǎn)價(jià)格和目前租金水平。西北象限里的直線代表了資本化率。其中的P*點(diǎn)表示房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，兩個(gè)上面的象限描述了資本市場(chǎng)和空間市場(chǎng)里短期或當(dāng)前價(jià)格變化。四象限圖(B)2023/1/421西北象限描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)原理，并涉及到了相對(duì)西南象限里的向外傾斜的建筑函數(shù)直線表示的是高房地產(chǎn)價(jià)格刺激了大量新建筑的增長(zhǎng)。這個(gè)建筑函數(shù)直線與房地產(chǎn)價(jià)格軸線交匯于正值點(diǎn)，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低于這個(gè)水平線，就不會(huì)有新的建筑產(chǎn)生。當(dāng)前資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的P*點(diǎn)將與建設(shè)函數(shù)直線交叉于C*點(diǎn)，這一點(diǎn)就是每年建設(shè)市場(chǎng)的新增量。四象限圖(C)2023/1/422西南象限里的向外傾斜的建筑函數(shù)直線表示的是高房地四象限圖(C東南象限通過建設(shè)與使用市場(chǎng)的可用空間總量比率完成了空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的整合。東南象限里的直線建設(shè)活動(dòng)水平線C*交于空間建設(shè)供給總量水平線Q*。四象限圖(D)2023/1/423東南象限通過建設(shè)與使用市場(chǎng)的可用空間總量比率完四象限圖(D)§1.4.2空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化R*Q*P*C*C**Q**R**P**P1D0D1D0D1建設(shè)(SF)存量(SF)資產(chǎn)市場(chǎng):建設(shè)空間市場(chǎng):存量調(diào)整空間市場(chǎng):租金預(yù)測(cè)租金$資產(chǎn)市場(chǎng):估價(jià)價(jià)格$R12023/1/424§1.4.2空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化R*Q*P*C*C**Q在考慮使用空間需求增加效應(yīng)的時(shí)候，假定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是恒定的。我們看到東北象限里的需求函數(shù)往右移動(dòng)，從D0到D1。在短期內(nèi)，沒有時(shí)間來建設(shè)新的空間，來回應(yīng)使用需求的大規(guī)模增長(zhǎng)?？v軸租金從原有水平R*點(diǎn)暫時(shí)移動(dòng)到偏高水平R1點(diǎn)，而原空間存量Q*并沒有移到新的需求函數(shù)D1關(guān)系?？臻g市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(A)2023/1/425在考慮使用空間需求增加效應(yīng)的時(shí)候，假定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是恒 新長(zhǎng)期的平衡建立在新的D1點(diǎn)。新的平衡就以**點(diǎn)為代表。注意的是，當(dāng)新的均衡租金（R**）高于原來的均衡租金(R*)，臨時(shí)租金水平R1要低些。另外，注意到空間市場(chǎng)數(shù)量長(zhǎng)期均衡要高于其原來需求水平（Q**>Q*）。空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B)2023/1/426 新長(zhǎng)期的平衡建立在新的D1點(diǎn)。新的平衡就以**點(diǎn)為代表。注§1.4.3資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化建設(shè)(SF)存量(SF)資產(chǎn)市場(chǎng):建設(shè)空間市場(chǎng):存量調(diào)整空間市場(chǎng):租金預(yù)測(cè)租金$資產(chǎn)市場(chǎng):估價(jià)價(jià)格$C**Q**R**P**C*Q*R*P*P1SRLRD08%OARD111%OAR2023/1/427§1.4.3資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化建設(shè)(SF)存量(SF資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(A)考慮到資本市場(chǎng)的資產(chǎn)投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求增加的效果。因此，喜好在投資者不介意房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)或嘗試期望房地產(chǎn)租金比以前更多預(yù)期增長(zhǎng)開始相對(duì)移動(dòng)。所以他們目前并不需要更多的回報(bào).問題是，一些問題投資資者現(xiàn)在希望在房地產(chǎn)商的投資高于他們以前支付的。這種類型的資本市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變驗(yàn)證了西北象限里估價(jià)線向下移動(dòng)。舉例來說，假設(shè)當(dāng)時(shí)的普通利率是11%，而現(xiàn)在降低三個(gè)點(diǎn)到8%。這樣一來，如果投資者不能預(yù)見新建設(shè)，那么房地產(chǎn)的價(jià)格在短時(shí)期內(nèi)上升到一個(gè)較高的水平，并能持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)間。這也就說，短期價(jià)格增長(zhǎng)由原來的P*點(diǎn)水平達(dá)到P1水平。2023/1/428資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(A)考慮到資本市場(chǎng)的資產(chǎn)投資者對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B)這是一個(gè)基于西北象限里新的8%OAR（OverallRate）線，由新矩型連接的四個(gè)象限的長(zhǎng)期均衡便產(chǎn)生了。這一反映房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)新的均衡包含了空間建設(shè)的大量增加，并帶來了空間存量上升到了新的Q**點(diǎn)。這是投資者對(duì)房地產(chǎn)的偏好轉(zhuǎn)移。.2023/1/429資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B)這是一個(gè)基于西北象限里新的8資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(C)需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R**<R*），因此，要比原來使用更多的空間(Q**>Q*)。低租金意味著資產(chǎn)市場(chǎng)的地資本化率并不能達(dá)到我們起初所想的長(zhǎng)期的高價(jià)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格新的均衡點(diǎn)P**可能比原價(jià)格P*點(diǎn)高，但不一定高很多。2023/1/430資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(C)需要注意的是新的均衡包括了低問題1.例如，如果假設(shè)房地產(chǎn)的需求是恒定的，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格快速上升時(shí)，我們將會(huì)看到什么樣的結(jié)果？2.市場(chǎng)是否有效？為什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2023/1/431問題1.例如，如果假設(shè)房地產(chǎn)的需求是恒定的，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§2.1房地產(chǎn)概述§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系2023/1/432§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§2.1房地產(chǎn)概述2022/12§2.1房地產(chǎn)概述 §2.1.1房地產(chǎn)的含義

§2.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征

§2.1.3房地產(chǎn)的分類

§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊2023/1/433§2.1房地產(chǎn)概述 §2.1.1房地產(chǎn)的含義

§2.1.§2.1.1房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各種附著物以及衍生的各種權(quán)益的合稱和簡(jiǎn)稱,是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的概念。2023/1/434§2.1.1房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物、建筑物和

◆

TheRealEstate與RealProperty的區(qū)別在英語中RealEstate指土地及附著在土地上的建筑物或房屋。RealProperty是指RealEstate及RealEstate之上附帶的各種權(quán)益。2023/1/435◆TheRealEstate與RealProp§2.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、房地產(chǎn)具有多重經(jīng)濟(jì)身份B、房地產(chǎn)通常是一種龐大的經(jīng)濟(jì)單位C、房地產(chǎn)具有供給稀缺與價(jià)值升值特性D、受外界影響大，具有較強(qiáng)的外部性E、房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性占有權(quán)(Possession)

使用權(quán)(Use)受益權(quán)(Enjoyment)處置權(quán)(Disposition)2023/1/436§2.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、房地產(chǎn)具有多重經(jīng)濟(jì)身份20§2.1.3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2023/1/437§2.1.3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土§土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)。 土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國(guó)有土地。

2023/1/438§土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)。2022§建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已通過竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入住（允許有部分空置）兩種情況。按照建筑物的用途不同，這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式：1.居住物業(yè)。2.商業(yè)物業(yè)。3.工業(yè)物業(yè)。4.特殊物業(yè)。2023/1/439§建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通?！炀幼∥飿I(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。2023/1/440§居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，§商業(yè)物業(yè) 有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。2023/1/441§商業(yè)物業(yè) 有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，§工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。2023/1/442§工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)§特殊物業(yè) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。 特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。2023/1/443§特殊物業(yè) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油§在建工程 在建工程是指已經(jīng)開設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。2023/1/444§在建工程 在建工程是指已經(jīng)開設(shè)工程建設(shè)但尚§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊１、房地產(chǎn)投資之利(1).相對(duì)較高的收益水平(2).能夠得到稅收方面的好處(3).易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(4).能抵消通貨膨脹的影響(5).提高投資者的資信等級(jí)2、房地產(chǎn)投資之弊(1).變現(xiàn)性差(2).投資數(shù)額巨大(3).投資回收周期較長(zhǎng)(4).需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)2023/1/445§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊１、房地產(chǎn)投資之利2022/§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述 §1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義

§1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 §1.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性2023/1/446§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述 §1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義

§1.§2.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。2023/1/447§2.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開§2.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。 其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。2023/1/448§2.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括§2.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。2023/1/449§2.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(A)1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；2.可以改善人民的居住和生活條件；3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；2023/1/450§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(A)1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(B)6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。2023/1/451§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(B)6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（C）2023/1/452§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（C）2022/12/28§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（D）2023/1/453§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（D）2022/12/28§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（E）2023/1/454§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（E）2022/12/28問題

近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高國(guó)家出臺(tái)了許多宏觀政策來調(diào)控，請(qǐng)分析其利弊。2023/1/455問題 近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高國(guó)§3房地產(chǎn)開發(fā)程序 §3.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義

§3.2房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型 §3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色2023/1/456§3房地產(chǎn)開發(fā)程序 §3.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義

§3.2§3.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。2023/1/457§3.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有§3.2房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型一：提出投資的設(shè)想五：簽署正式委托協(xié)議不可行可行二：投資設(shè)想細(xì)化六：工程建設(shè)不可行可行三：可行性研究七：竣工投入使用不可行可行四：合同談判八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不能達(dá)成協(xié)議能達(dá)成協(xié)議2023/1/458§3.2房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型一：提出投資的設(shè)想§3.2.1提出投資的設(shè)想 開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入地了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。2023/1/459§3.2.1提出投資的設(shè)想 開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較§3.2.2投資設(shè)想細(xì)化 開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。2023/1/460§3.2.2投資設(shè)想細(xì)化 開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)§3.2.3可行性研究 開發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。2023/1/461§3.2.3可行性研究 開發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸§3.2.4合同談判 開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。2023/1/462§3.2.4合同談判 開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到客戶需求特征§3.2.5簽署正式委托協(xié)議 簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。2023/1/463§3.2.5簽署正式委托協(xié)議 簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)§3.2.6工程建設(shè) 開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。2023/1/464§3.2.6工程建設(shè) 開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市§3.2.7竣工投入使用 開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。2023/1/465§3.2.7竣工投入使用 開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)§3.2.8房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。2023/1/466§3.2.8房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物§3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(A)

開發(fā)商要成功地開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，必須很好地平衡項(xiàng)目的參與者與消費(fèi)者之間的許多關(guān)系（見圖）。 首先開發(fā)商需要與地方政府和開發(fā)場(chǎng)地周邊的鄰居協(xié)調(diào)好關(guān)系，通常情況下，開發(fā)商要獲得地方政府的批準(zhǔn)，必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行多次修改（政治），因此，使當(dāng)?shù)乇３謴椥允情_發(fā)商的一個(gè)重要特征； 第二，開發(fā)商需要尋找希望購買或承租建成后物業(yè)的客戶，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷工作（營(yíng)銷）； 第三，開發(fā)商要管理好自己內(nèi)部的開發(fā)隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好與外聘專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系（建設(shè)監(jiān)理、過程管理）；第四，開發(fā)商要通過向資本市場(chǎng)展示所開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性、支付融資費(fèi)用以及項(xiàng)目權(quán)益投資回報(bào)的能力，以進(jìn)行項(xiàng)目融資（融資）。2023/1/467§3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(A) 開發(fā)商要成功地開發(fā)一§3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(B)公共部門誰：法規(guī)制定者、政治家、鄰居需要：合理的開發(fā)計(jì)劃使用者誰：租客、自由自住的客戶需要：滿足服務(wù)、價(jià)格和時(shí)間需要的建筑空間規(guī)劃師推廣者談判家供應(yīng)商推廣者談判家借貸者投資合伙人分析師創(chuàng)造者推廣者供應(yīng)商雇主客戶經(jīng)理開發(fā)商誰：企業(yè)家、風(fēng)險(xiǎn)管理者、開發(fā)隊(duì)伍領(lǐng)導(dǎo)者需要：創(chuàng)造財(cái)富、保持公司良好財(cái)務(wù)狀態(tài)、，創(chuàng)造對(duì)社區(qū)產(chǎn)生長(zhǎng)期正面影響的資產(chǎn)資本市場(chǎng)誰：信貸、股權(quán)及其多種形式的組合需要：最低風(fēng)險(xiǎn)、最大限度的融資回報(bào)開發(fā)隊(duì)伍誰：企業(yè)內(nèi)部或外部的專業(yè)隊(duì)伍需要：比較好的薪酬、積累經(jīng)驗(yàn)、提高專業(yè)知名度、與一個(gè)好的隊(duì)伍一同工作2023/1/468§3.3房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(B)公共部門使用者規(guī)劃師推§4開發(fā)商及其合作伙伴(A)§4.1私營(yíng)部門開發(fā)商§4.2公共部門開發(fā)商§4.3建筑師§4.4工程師§4.5土地規(guī)劃師§4.6景觀建筑師§4.7承包商§4.8環(huán)境顧問§4.9交通顧問2023/1/469§4開發(fā)商及其合作伙伴(A)§4.1私營(yíng)部門開發(fā)商20§4開發(fā)商及其合作伙伴(B)§4.10評(píng)估師§4.11律師和會(huì)計(jì)§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理§4.13金融伙伴§4.14物業(yè)管理者§4.15市場(chǎng)分析師§4.16營(yíng)銷與公共關(guān)系顧問§4.17政府機(jī)構(gòu)§4.18最終用戶2023/1/470§4開發(fā)商及其合作伙伴(B)§4.10評(píng)估師2022/1§4.1私營(yíng)部門開發(fā)商 私營(yíng)部門開發(fā)商總是在時(shí)間和金錢投入盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報(bào)。 私營(yíng)部門開發(fā)商是通過擁有向房地產(chǎn)開發(fā)過程提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)而獲取利潤(rùn)，這些機(jī)構(gòu)包括保險(xiǎn)代理、抵押擔(dān)保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。2023/1/471§4.1私營(yíng)部門開發(fā)商 私營(yíng)部門開發(fā)商總是在時(shí)間和金錢投入§4.2公共部門開發(fā)商 公共部門涉足房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標(biāo)，即建設(shè)社區(qū)住宅、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們可以稱她們?yōu)椤肮珷I(yíng)企業(yè)家”。 公營(yíng)企業(yè)家是指那些從事公共開發(fā)的專業(yè)人員，他們負(fù)責(zé)公共項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資，這些項(xiàng)目通常規(guī)模很大，而且對(duì)社區(qū)的發(fā)展有益，政府不僅承擔(dān)了公共項(xiàng)目的成本，而且還承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。2023/1/472§4.2公共部門開發(fā)商 公共部門涉足房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標(biāo)，§4.3建筑師 在開發(fā)項(xiàng)目前期工作中，建筑師要負(fù)責(zé)：場(chǎng)地調(diào)研與分析；與公共團(tuán)體溝通，了解他們的需要及對(duì)擬建項(xiàng)目的態(tài)度；與政府聯(lián)系，保證建設(shè)方案能夠獲得政府規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)。此外，建筑師還可以在開發(fā)商選擇開發(fā)項(xiàng)目用地、提供可供選擇的開發(fā)方案時(shí)，向開發(fā)商提供幫助。2023/1/473§4.3建筑師 在開發(fā)項(xiàng)目前期工作中，建筑師要負(fù)責(zé)：場(chǎng)地調(diào)§4.4工程師工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。

2023/1/474§4.4工程師工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師§4.5土地規(guī)劃師在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場(chǎng)地的地形地貌特征，從土地最大價(jià)值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。 土地規(guī)劃師要注意充分利用場(chǎng)地的自然特性，認(rèn)真分析場(chǎng)地的承載能力，并基于對(duì)市場(chǎng)需求特征的理解，為開發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。2023/1/475§4.5土地規(guī)劃師在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)?！?.6景觀建筑師 景觀建筑師負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目占地范圍內(nèi)所有裸露空間的景觀規(guī)劃，通過選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環(huán)境，創(chuàng)造出良好的景觀環(huán)境。 汽車和人行道、燈光、符號(hào)、水流、戶外座椅、臺(tái)階、車棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動(dòng)區(qū)域、自行車和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營(yíng)造景觀環(huán)的有效手段。2023/1/476§4.6景觀建筑師 景觀建筑師負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目占地范圍內(nèi)所有§4.7承包商

承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的想法變成實(shí)實(shí)在在的東西：住宅、公寓、倉庫、商場(chǎng)、寫字樓或公共建筑。 開發(fā)商常常把工程建設(shè)任務(wù)發(fā)包給總承包商，由總承包商根據(jù)建筑師和工程師提供的設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，以合同約定的價(jià)格和工期，完成項(xiàng)目的建設(shè)工作。總承包商獲得總包合同后，依據(jù)工作任務(wù)的不同，將合同分給不同的分包商。總承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、機(jī)械設(shè)備、電氣和給排水系統(tǒng)安裝工程、裝修工程等?？偝邪讨苯訉?duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，分包商向總承包商負(fù)責(zé)?？偝邪谈挥袇f(xié)調(diào)分包商工程進(jìn)度、監(jiān)督其施工質(zhì)量的責(zé)任。

2023/1/477§4.7承包商 承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的§4.8環(huán)境顧問 開發(fā)商在許多情況下，需要聘請(qǐng)環(huán)境顧問，環(huán)境顧問就開發(fā)項(xiàng)目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見，為開發(fā)商提供開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責(zé)任。2023/1/478§4.8環(huán)境顧問 開發(fā)商在許多情況下，需要聘請(qǐng)環(huán)境顧問，環(huán) 例如，一宗開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可能包括了一個(gè)有放射性污染物的垃圾填埋場(chǎng)，處理這些污染物的成本會(huì)極大地影響著購買土地的價(jià)格；又例如，一些在野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)或自然景觀保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，可能會(huì)在建設(shè)過程中夭折，甚至有些在項(xiàng)目建成后也要拆除。

舉

例2023/1/479 例如，一宗開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可能包括了一個(gè)有放射性污染物的§4.9交通顧問 交通顧問可以估算項(xiàng)目建成后不同時(shí)段的交通流量，評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)前的交通通行能力，就項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通流組織、項(xiàng)目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。2023/1/480§4.9交通顧問 交通顧問可以估算項(xiàng)目建成后不同時(shí)段的交通 例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進(jìn)行停車位的布局？又例如，在一個(gè)居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項(xiàng)目中，可能同時(shí)存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。舉例2023/1/481 例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，§4.10評(píng)估師 評(píng)估師可以在開發(fā)過程的每一個(gè)階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項(xiàng)目前期、建設(shè)過程中和項(xiàng)目建成后。評(píng)估師主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的估價(jià)工作，即估算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、撰寫估價(jià)報(bào)告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項(xiàng)目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項(xiàng)，以及處理法律訴訟中的補(bǔ)償事宜時(shí)，需要評(píng)估師提供的服務(wù)。評(píng)估師還可以幫助開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)研究、市場(chǎng)能力分析和可行性分析。評(píng)估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。2023/1/482§4.10評(píng)估師 評(píng)估師可以在開發(fā)過程的每一個(gè)階段為開發(fā)商§4.11律師和會(huì)計(jì)師律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時(shí)，使開發(fā)商處在有力的地位。 會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)商通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。2023/1/483§4.11律師和會(huì)計(jì)師律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售過程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個(gè)重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)談判，通過平衡開發(fā)商的財(cái)務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價(jià)與開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理在執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用?？梢詭椭_發(fā)上進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營(yíng)銷計(jì)劃與策略。 在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊(duì)伍，還是聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)或代理機(jī)構(gòu)。2023/1/484§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理通§4.13金融伙伴(A) 合資伙伴(jointventurepartner): 是指任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)，他們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項(xiàng)目一定比例的股份，并按股份比例或的項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。 建設(shè)貸款的貸方(通常是商業(yè)銀行): 負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資，并負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計(jì)劃和條件完成項(xiàng)目的建設(shè)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項(xiàng)目施工實(shí)際完成的工作量，分期撥付。2023/1/485§4.13金融伙伴(A) 合資伙伴(jointventu§4.13金融伙伴(B) 長(zhǎng)期貸款的貸方：

提供長(zhǎng)期貸款（長(zhǎng)期抵押貸款）的金融機(jī)構(gòu)。 長(zhǎng)期權(quán)益投資者: 在項(xiàng)目建設(shè)期間，長(zhǎng)期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項(xiàng)目開工前就簽約購買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價(jià)格為基礎(chǔ)定價(jià)），或在項(xiàng)目竣工后投資。2023/1/486§4.13金融伙伴(B) 長(zhǎng)期貸款的貸方：2022/12/§4.14物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項(xiàng)目竣工投入使用時(shí)才會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理，來負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的管理。2023/1/487§4.14物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項(xiàng)目竣工投入使用時(shí)才會(huì)聘§4.15市場(chǎng)分析師 市場(chǎng)研究專家可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項(xiàng)目是否有足夠的市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況、目標(biāo)市場(chǎng)以及項(xiàng)目銷售或出租的預(yù)期速度（市場(chǎng)吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價(jià)格或租金水平等。2023/1/488§4.15市場(chǎng)分析師 市場(chǎng)研究專家可以幫助開發(fā)商了解其擬開§4.16營(yíng)銷與公共關(guān)系顧問 營(yíng)銷與公共關(guān)系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一個(gè)營(yíng)銷戰(zhàn)略，提供營(yíng)銷與媒體關(guān)系服務(wù)。2023/1/489§4.16營(yíng)銷與公共關(guān)系顧問 營(yíng)銷與公共關(guān)系人員參與幫助開§4.17政府機(jī)構(gòu) 從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關(guān)系應(yīng)該能夠營(yíng)造一個(gè)公平高效的體系，以保證項(xiàng)目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開發(fā)。 開發(fā)商強(qiáng)化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個(gè)開發(fā)隊(duì)伍的主動(dòng)參與者來對(duì)待。2023/1/490§4.17政府機(jī)構(gòu) 從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關(guān)系應(yīng)該§4.18最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費(fèi)者）。2023/1/491§4.18最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終§5房地產(chǎn)空間分析§5.1城市中心論與城市體系§5.2競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值§5.3城市土地使用結(jié)構(gòu)§5.4單中心城市原則§5.5其它城市土地使用理論2023/1/492§5房地產(chǎn)空間分析§5.1城市中心論與城市體系202§5.1城市中心論與城市體系§5.1.1城市格局與城市規(guī)?！?.1.2城市位置分布§5.1.3布局基本因素:向心力和離心力§5.1.4經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng)2023/1/493§5.1城市中心論與城市體系§5.1.1城市格局與城§5.1.1城市格局與城市規(guī)模 假設(shè)人口最多的城市等級(jí)定為1，那么每個(gè)城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級(jí)。

等級(jí)/規(guī)模規(guī)則可以表述如下:城市人口=最大城市人口城市排名2023/1/494§5.1.1城市格局與城市規(guī)模 假設(shè)人口最多的城市等級(jí)定為等級(jí)/規(guī)模理論規(guī)則2023/1/495等級(jí)/規(guī)模理論規(guī)則2022/12/2895www.sdai.美國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則2023/1/496美國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則2022/12/2896www.sda中國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則2023/1/497中國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則2022/12/2897www.sda中美兩國(guó)城市排名/規(guī)模比較2023/1/498中美兩國(guó)城市排名/規(guī)模比較2022/12/2898www.s§5.1.2城市位置模式美國(guó)20個(gè)大都市2023/1/499§5.1.2城市位置模式美國(guó)20個(gè)大都市2022/12/2§5.1.3影響模式的主要因素:向心力和離心力◆向心力◆離心力◆平衡力◆中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí)2023/1/4100§5.1.3影響模式的主要因素:向心力和離心力◆向心力2向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。2023/1/4101向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長(zhǎng)，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。2023/1/4102離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力影響區(qū)域集中力和分散的力量向心力分散力關(guān)聯(lián)厚市場(chǎng)知識(shí)外溢和其他經(jīng)濟(jì)外部性固定因素地租

上漲擁擠和其他純非經(jīng)濟(jì)2023/1/4103影響區(qū)域集中力和分散的力量向心力分散力關(guān)聯(lián)厚市場(chǎng)知識(shí)外溢和其平衡力 當(dāng)集中力越來越強(qiáng)大、越來越重要的時(shí)候，一個(gè)或幾個(gè)大城市的人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展往往快于小城市。 相反，當(dāng)分散的力量更加強(qiáng)大或者更重要時(shí)，中小型城市將獲得人口過快增長(zhǎng)。2023/1/4104平衡力 當(dāng)集中力越來越強(qiáng)大、越來越重要的時(shí)候，一個(gè)或幾個(gè)中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí) 早期經(jīng)驗(yàn)地理觀察和經(jīng)濟(jì)分析已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)實(shí)體地里理論，通常稱作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級(jí)理論（城市擴(kuò)張）。

因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級(jí)理論描述如下：

為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。

2023/1/4105中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí) 早期經(jīng)驗(yàn)地理觀察和經(jīng)濟(jì)分析已經(jīng)發(fā)展成一中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí)·······································圖表中顯示了39個(gè)低階城市（單點(diǎn)）和5個(gè)高階城市（圓圈點(diǎn)）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。六邊形的能夠使我們的運(yùn)輸成本降低，這就形成了以原點(diǎn)為中心的大六邊形。2023/1/4106中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí)····················§5.1.4經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng)§定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)§出口基數(shù)§位置商數(shù)§服務(wù)行業(yè)與出口乘數(shù)2023/1/4107§5.1.4經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng)§定義經(jīng)濟(jì)基§定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(A) 一般來說,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是指推動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)帶房地產(chǎn)活動(dòng)和價(jià)值的引擎。2023/1/4108§定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(A) 一般來說,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是§定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(B) 從概念上看，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要包括三個(gè)部分：（1）滿足當(dāng)?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務(wù)產(chǎn)量；（2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報(bào)；（3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會(huì)保險(xiǎn)。2023/1/4109§定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(B) 從概念上看，一個(gè)地區(qū)§輸出基數(shù)我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)理論，即出口基數(shù)理論。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定： 城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完全依賴于本地經(jīng)濟(jì)的出口部分的增加。2023/1/4110§輸出基數(shù)我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了§位置商數(shù)

LQ通常被看作是商指數(shù)的簡(jiǎn)寫。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例除以全國(guó)同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例.這個(gè)公式就是

其中，Nmi=城市m產(chǎn)業(yè)i的就業(yè)人數(shù)

Nm=城市m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù)

Ni=國(guó)家產(chǎn)業(yè)i就業(yè)人數(shù)

N=國(guó)家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)

當(dāng)LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。N

mi/NmNi/NLQ

mi

=2023/1/4111§位置商數(shù) LQ通常被看作是商指數(shù)的簡(jiǎn)寫?！旆?wù)行業(yè)與輸出乘數(shù)(A) 非基本行業(yè)也被稱為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)是非基本或一般服務(wù)行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù). 結(jié)果： 出口行業(yè)的擴(kuò)充創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應(yīng)倍增。2023/1/4112§服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù)(A) 非基本行業(yè)也被如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。

§服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù)(B) 兩類乘數(shù)往往被認(rèn)為是預(yù)測(cè)出口基數(shù)變化效應(yīng)成長(zhǎng): 1.就業(yè)乘數(shù) 凈總就業(yè)增加 出口就業(yè)增加

2.人口乘數(shù) 凈總?cè)丝谠黾? 出口就業(yè)增加2023/1/4113如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。§5§用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行城市分類 格林米勒(1993)將城市分為九組:農(nóng)場(chǎng);F.I.R.E---金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn);政府;制造業(yè);軍事;礦業(yè)(含油氣)服務(wù);運(yùn)輸;多樣化。2023/1/4114§用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行城市分類 格林米勒(1993§5.2競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值§5.2.1最高最好使用§5.2.2運(yùn)輸成本的角色:叫價(jià)租金曲線2023/1/4115§5.2競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值§5.2.1最高最好使用2022/§5.2.1最高最好使用 最高及最佳使用(HBU)意味著每塊地都通過競(jìng)爭(zhēng)來使用，平衡效應(yīng)的結(jié)果達(dá)到最具生產(chǎn)力的位置.2023/1/4116§5.2.1最高最好使用 最高及最佳使用(HBU)意味著每§5.2.2運(yùn)輸成本的角色:叫價(jià)租金曲線 運(yùn)輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動(dòng)成本,費(fèi)用由賣方直接和買家間接承擔(dān).

運(yùn)輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價(jià)值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)重要概念，即出價(jià)租金曲線(或出價(jià)租金函數(shù)).2023/1/4117§5.2.2運(yùn)輸成本的角色:叫價(jià)租金曲線 運(yùn)輸成本包括投三種土地使用對(duì)于產(chǎn)量和運(yùn)輸成本的敏感性差異性的出價(jià)地租曲線地租ABC中心B使用空間距離2023/1/4118三種土地使用對(duì)于產(chǎn)量和運(yùn)輸成本的敏感性差異性的出價(jià)地租曲線地三類土地使用對(duì)于運(yùn)輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價(jià)地租曲線 圖中出價(jià)地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標(biāo)記為A、B、C。當(dāng)運(yùn)輸成本降低時(shí)，A有最大的生產(chǎn)量，在中心點(diǎn)出價(jià)地租出現(xiàn)較高點(diǎn)。C有最低的生產(chǎn)量，與運(yùn)輸成本有較小的敏感性，出價(jià)地租曲線最平緩。B處在兩者之間。結(jié)果就是，在土地市場(chǎng)的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點(diǎn)，A的價(jià)格比其他兩個(gè)更有優(yōu)勢(shì)接近中心點(diǎn)，B更遠(yuǎn)些離中心點(diǎn)，C最遠(yuǎn)。2023/1/4119三類土地使用對(duì)于運(yùn)輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價(jià)地租曲線§5.3城市土地使用結(jié)構(gòu)§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型§5.3.2城市土地使用結(jié)構(gòu)部門模型§5.3.3差異2023/1/4120§5.3城市土地使用結(jié)構(gòu)§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型CBD遷徙者低收入者中等和較高收入者Newest2023/1/4121§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型CBD遷徙者城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型 如果把這種敏感性結(jié)果與單中心城市模型結(jié)合，我們就得到一個(gè)經(jīng)典的城市模式——同心圓模型；模型顯示了類型相似的土地使用傾向于土地離城市中心的距離類似，結(jié)果就形成了環(huán)繞CBD的同心圓模式。2023/1/4122城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型 如果把這種敏感性結(jié)果與單中心城市§5.3.2城市土地使用結(jié)構(gòu)模型CBD中等收入低收入重工業(yè)輕工業(yè)中等收入上層收入低收入流行趨勢(shì)2023/1/4123§5.3.2城市土地使用結(jié)構(gòu)模型CBD中等低收入重工業(yè)輕城市土地使用結(jié)構(gòu)模型 霍伊特扇形模式是指一些土地使用能夠互相共榮并且往往這些扇形相互毗鄰。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業(yè)發(fā)展鄰近.2023/1/4124城市土地使用結(jié)構(gòu)模型 霍伊特扇形模式是指一些土地使用能夠§5.3.3兩者的差異 同心環(huán)模型與扇形模型對(duì)城市結(jié)構(gòu)的看法截然相反。但是，我們依然發(fā)現(xiàn)了兩者之間存在一些實(shí)質(zhì)性的共同點(diǎn)。大多數(shù)的城市的部分解釋透過這兩種觀點(diǎn)。

2023/1/4125§5.3.3兩者的差異 同心環(huán)模型與扇形模型對(duì)城市結(jié)構(gòu)的看§5.4單中心城市原則§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面§5.4.2原則§5.4.3單中心城市模型2023/1/4126§5.4單中心城市原則§5.4.1單中心城市與土地使用橫§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面

簡(jiǎn)單的單中心城市,是一個(gè)從中心點(diǎn)延伸出來的有一定半徑的圓圈.單中心模型是一個(gè)典型的理論例子，將現(xiàn)實(shí)簡(jiǎn)單化，來揭示現(xiàn)實(shí)中重要的共性。

2023/1/4127§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面 簡(jiǎn)單的單中心城市,單中心城市與土地使用橫斷面LLCCAABBCBDA=農(nóng)業(yè)租金;C=建設(shè)租金;L=位置租金

;CBD=中央商務(wù)區(qū);B=城市邊緣2023/1/4128單中心城市與土地使用橫斷面LLCCAABBCBDA=農(nóng)業(yè)租§5.4.2原則原則1：

其他因素平等的條件下,大城市將有較高的平均租金.

2023/1/4129§5.4.2原則原則1：2022/12/28129w假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響LLCCAABBCBD2023/1/4130假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響LLCCAABBCBD假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(A) 我們看到，人口每增加一個(gè)百分點(diǎn)則該區(qū)域也同樣增加一個(gè)百分點(diǎn)，假定密度不變，半徑則增加半個(gè)百分點(diǎn)。這就是說，人口增加，保持密度和其他價(jià)格不變，租金將會(huì)均勻增加。

2023/1/4131假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(A) 我們看到，人口假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(B) 保持密度不變，大城市的土地租金將傾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是說，如果大城市保持每個(gè)居住單位的租金與小城市同樣水平，那么高密度和低建設(shè)成本往往出現(xiàn)在大城市里。因此，架設(shè)不同規(guī)模城市的居住租金不變，大城市往往獲得較高的密度和較小的居住單位。2023/1/4132假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(B) 保持密度不變，假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(C) 我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長(zhǎng)度，也就是城市邊緣離中心區(qū)的距離。租金梯度有運(yùn)輸成本和密度決定。城市邊緣的租金由農(nóng)業(yè)機(jī)會(huì)成本和建筑物建設(shè)成本組成。因此，控制平均租金變化的是每個(gè)點(diǎn)離城市邊緣的距離變化。

2023/1/4133假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(C) 我們看到，引起§5.4.2

原則原則2

如果一個(gè)城市的區(qū)域增加而非密度增加，物業(yè)租金的增長(zhǎng)與周邊有強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)性。但是，如果城市的密度增加，而不是區(qū)域面積增加，物業(yè)的租金與城市中心有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。2023/1/4134§5.4.2原則原則2 2022/12/28134w區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果LLCCAABBCBD2023/1/4135區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果LLCCAABBCBD2022/區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果(A) 現(xiàn)在假設(shè)城市區(qū)域固定，因?yàn)橥恋厥褂檬艿焦苤坪涂刂啤ｋS著城市半徑不變，人口增加，則密度必然增加。因此，我們得出最終平衡租金等于每平方英畝的運(yùn)輸成本?，F(xiàn)假設(shè)每個(gè)人的運(yùn)輸成本不變，隨著每平方英畝的居住人口更多，每平方英畝的運(yùn)輸成本也必然增加。因此，租金將會(huì)均勻增加。2023/1/4136區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果(A) 現(xiàn)在假設(shè)城市區(qū)域固定，因§5.4.2

原則原則3

保持人口和收入不變，人均運(yùn)輸成本降低，將引起城市中心地區(qū)土地租金的絕對(duì)值減少，同時(shí)，引起城市邊緣地帶土地租金的增加。一般來說，對(duì)邊緣地帶土地經(jīng)租金的影響要視密度變化情況而定。2023/1/4137§5.4.2原則原則32022/12/28137ww運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購買土地的影響LLCCAABBCBD2023/1/4138運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購買土地的影響LLCCAABBCBD20運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購買土地的影響(A) 第一種情況，Circlopolis居民選擇了花費(fèi)一些運(yùn)輸成本購買城市土地。這些城市密度降低行為反映在遠(yuǎn)離鄉(xiāng)村購買大量房屋，比如帶公園的街道,或高爾夫球場(chǎng),甚至有更多停車位的購物中心.這種密度降低的結(jié)果是運(yùn)輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。2023/1/4139運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購買土地的影響(A) 第一種情況，Cir運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購買土地的影響(B) 的確,城市密度降低純效果,即使運(yùn)輸成本沒有減少,來降低市中心土地絕對(duì)租金。運(yùn)輸成本的降低將只擴(kuò)大這種減少。2023/1/4140運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購買土地的影響(B) 的確,城市密度降運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購買土地的影響LLCCAABBCBD2023/1/4141運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購買土地的影響LLCCAABBCBD2運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購買土地的影響(A) 第二種選擇可能影響了運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，如果居民選擇保持同樣水平的居住密度，不是擴(kuò)張城市空間區(qū)域而不管運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。這往往只發(fā)生在面對(duì)嚴(yán)重變化或政府限制空間擴(kuò)展。那么,運(yùn)輸成本降低引起了城市土地租金下滑。但是，在租金下降的情況下，位置離城市中心越近。2023/1/4142運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購買土地的影響(A) 第二種選擇可能影運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購買土地的影響(B) 我們直覺地看到技術(shù)改進(jìn)提高了整體的生產(chǎn)力和社會(huì)福利，即運(yùn)輸成本的降低。必然導(dǎo)致城市總土地價(jià)值的下降，其中隱含的實(shí)質(zhì)就是受限空間里的土地減租的可能性。 更廣泛地說,運(yùn)輸成本的降低降低導(dǎo)致了城市中心位置土地價(jià)值,使得所有地點(diǎn)平等。得出的結(jié)果是在城市面積擴(kuò)張的情況下，城市中心的土地價(jià)值開始下降，至少相對(duì)而言。2023/1/4143運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購買土地的影響(B) 我們直覺地看到技§5.4.2原則原則4

人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運(yùn)輸成本增加對(duì)收入增加效果可以緩和這個(gè)結(jié)果或者推翻它，特別是在城市的空間擴(kuò)張是被抑制的情況。2023/1/4144§5.4.2原則原則4 2022/12/28144ww收入 城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。這將影響周邊土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上漲引起的租金梯度下降，城市擴(kuò)張，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加對(duì)運(yùn)輸成本的影響。

2023/1/4145收入 城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。這將影§5.4.3單中心城市模型 起初，許多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租金隨著城市的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

相反，單中心城市模型顯示低密度住宅的價(jià)值逐漸地增加了，至少土地價(jià)值在上漲，即使城市人口沒有增長(zhǎng)。

2023/1/4146§5.4.3單中心城市模型 起初，許多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租金原則5 城市成長(zhǎng)越快，不確定性越大，結(jié)果就是成長(zhǎng)帶來了城市土地價(jià)值的增加，不確定性顯示小的、密度較高的城市是最理想的。像理想的發(fā)展被延期直到其他方法出現(xiàn)。.2023/1/4147原則5 城市成長(zhǎng)越快，不確定性越大，結(jié)果就是成長(zhǎng)帶來了城市土地價(jià)值預(yù)測(cè)不確定性效果

事實(shí)反映，土地?fù)碛姓咝枰饨鹨鐑r(jià)。建成后物業(yè)一定能夠可能轉(zhuǎn)化成以前他們希望開發(fā)農(nóng)業(yè)土地和因此轉(zhuǎn)變成城市范圍內(nèi)土地使用。土地租金增長(zhǎng)與不確定性含義和土地價(jià)值城市和地區(qū)超出了城市范圍的閑置地區(qū)。2023/1/4148土地價(jià)值預(yù)測(cè)不確定性效果 事實(shí)反映，土地?fù)碛姓咝枰饨鹨鐑r(jià)。城市內(nèi)外地租的組成及不確定性位置租金不可更改租金建設(shè)租金農(nóng)業(yè)租金距CBD距離B=城市邊緣B2023/1/4149城市內(nèi)外地租的組成及不確定性位置租金不可更改租金建設(shè)租金農(nóng)業(yè)城市內(nèi)外地租的組成及不確定性(A) 圖表顯示城市內(nèi)部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區(qū)域。圖中租金模型描述的是當(dāng)前點(diǎn)租金，直接反映了空間市場(chǎng)需求與攻擊之間的平衡，為了表明位置與城市邊界的關(guān)系。

2023/1/4150城市內(nèi)外地租的組成及不確定性(A) 圖表顯示城市內(nèi)部土地租金城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性位置價(jià)值不可逆轉(zhuǎn)溢價(jià)造價(jià)農(nóng)業(yè)租金與

CBD距離B=城市邊緣B溢價(jià)增加2023/1/4151城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性位置價(jià)值不可逆轉(zhuǎn)溢價(jià)造價(jià)農(nóng)業(yè)城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性

結(jié)果是未開發(fā)土地價(jià)值戲劇性地增長(zhǎng)的溢價(jià)增加和不可逆轉(zhuǎn)性兩者，作為城市邊界方法。對(duì)于相似的現(xiàn)實(shí)情況，幾乎所有的成片未開發(fā)土地市場(chǎng)價(jià)值僅包括這兩部分溢價(jià)成長(zhǎng)型城市邊緣。

2023/1/4152城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性 結(jié)果是未開發(fā)土地價(jià)值戲劇性§5.5其它城市土地使用理論§5.5.1邊界土地使用效應(yīng)§5.5.2多中心城市§5.5.3鄰里動(dòng)態(tài)與生命周期§5.5.4物業(yè)生命周期和折舊結(jié)構(gòu)2023/1/4153§5.5其它城市土地使用理論§5.5.1邊界土地使用效應(yīng)§5.5.1邊界土地使用效果 最重要的是認(rèn)識(shí)到同質(zhì)的相關(guān)性地區(qū)的土地使用本質(zhì)結(jié)果，也就是地區(qū)間土地使用邊界。這些邊界影響了與之相鄰和附近地塊的區(qū)位租金和土地價(jià)值

2023/1/4154§5.5.1邊界土地使用效果 最重要的是認(rèn)識(shí)到同質(zhì)的相關(guān)性邊界土地使用的負(fù)面外部效應(yīng)叫價(jià)租金商業(yè)中心距離2023/1/4155邊界土地使用的負(fù)面外部效應(yīng)叫價(jià)租金商業(yè)中心距離2022/12邊界土地使用的負(fù)面外部效應(yīng) 一塊土地使用的價(jià)租金曲線是利益從容易接近性到表左邊緣橫坐標(biāo)軸線到另一個(gè)邊界土地使用。2023/1/4156邊界土地使用的負(fù)面外部效應(yīng) 一塊土地使用的價(jià)租金曲線是利益從例子 圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側(cè)的商業(yè)中心的居住土地使用的叫價(jià)曲線。在土地使用邊界附近叫價(jià)曲線較低，當(dāng)距離消滅了消極的外部型，則降低當(dāng)進(jìn)一步增加距離減少對(duì)商業(yè)中心的影響。2023/1/4157例子 圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側(cè)的商業(yè)中心的居住土地§5.5.2多中心城市 多中心城市不但擁有子中心，而且有多個(gè)主要中心。2023/1/4158§5.5.2多中心城市 多中心城市不但擁有子中心，而且有多多中心城市的租金梯度MACNBDCBDMACNBD=近鄰商務(wù)區(qū)CBD=中央商務(wù)區(qū)MAC=主要活動(dòng)中心2023/1/4159多中心城市的租金梯度MACNBDCBDMACNBD=近鄰商務(wù)多中心城市的租金梯度 土地價(jià)值和土地租金梯度往往決定均衡通過每個(gè)位置最高叫價(jià)曲線的實(shí)用性，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來最高最好的土地使用。 一個(gè)城市的橫斷面看到一個(gè)主導(dǎo)CBD但是遠(yuǎn)離城市中心點(diǎn)。土地租金粗的實(shí)體直線，最高叫價(jià)曲線超過每個(gè)點(diǎn)。

2023/1/4160多中心城市的租金梯度 土地價(jià)值和土地租金梯度往往決定均衡通過§5.5.3周邊動(dòng)態(tài)與生命周期這里說的是城市的自然動(dòng)態(tài)、進(jìn)化進(jìn)程及鄰里關(guān)系。從生物學(xué)借用術(shù)語，這個(gè)過程有時(shí)稱為鄰里繼承理論。2023/1/4161§5.5.3周邊動(dòng)態(tài)與生命周期這里說的是城市的自然動(dòng)鄰近地區(qū)連續(xù)模型土地價(jià)值成長(zhǎng)期成熟期有敏感性?衰退期返回?IIIIIIIV時(shí)間2023/1/4162鄰近地區(qū)連續(xù)模型土地價(jià)值成長(zhǎng)期成熟期有敏感性?衰退期返回?I鄰近地區(qū)連續(xù)模型(A)

讓我們跟蹤一個(gè)美國(guó)西部地區(qū)典型地區(qū)的模型。

起初田園農(nóng)業(yè)地帶在每個(gè)城市擴(kuò)張區(qū)域的邊緣，上圖表示的成長(zhǎng)過程中分階段特性：隨著該地區(qū)城市的發(fā)展而變得成熟，土地價(jià)值迅速上漲的。這個(gè)階段開始于I點(diǎn)，圖中表示在橫水平軸線上。西側(cè)區(qū)域最初開發(fā)成低密度居住區(qū)，并全部建成這種新的房屋。

2023/1/4163鄰近地區(qū)連續(xù)模型(A) 讓我們跟蹤一個(gè)美國(guó)西部地區(qū)典型地區(qū)的鄰近地區(qū)連續(xù)模型(B) 當(dāng)開發(fā)完成后，西側(cè)的成長(zhǎng)期和為開發(fā)土地最終價(jià)值快速上漲，但是鄰里關(guān)系進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期成熟期，加之總體來說是固定的。從II點(diǎn)開始，這個(gè)成熟期將無限期地繼續(xù)，伴隨著建筑被整修或重新修建新的建筑物時(shí)，除了保留鄰里關(guān)系及其低密度特征，原來建筑物的年代不再考慮。

2023/1/4164鄰近地區(qū)連續(xù)模型(B) 當(dāng)開發(fā)完成后，西側(cè)的成長(zhǎng)期和為開發(fā)土鄰近地區(qū)連續(xù)模型(C)

然而，任何城市大都市化區(qū)域的發(fā)展整個(gè)全部壓力放在西部地區(qū)能夠引起逐步形成兩種遠(yuǎn)離成熟期的可能。

圖中用III點(diǎn)表示。最大的一種可能是西部土地價(jià)值大幅回升。這是由西部城市中心地區(qū)離位置全面擴(kuò)張引起的。圖中顯示此時(shí)重新開發(fā)將獲得更多土地使用權(quán)益。

2023/1/4165鄰近地區(qū)連續(xù)模型(C) 然而，任何城市大都市化區(qū)域的發(fā)展整個(gè)鄰近地區(qū)連續(xù)模型(D) 相反，我們不希望看到WESTSideA進(jìn)入衰退期。任何地區(qū)的都市化區(qū)域都可能演化成一個(gè)事實(shí)，那就是減少WestSide的價(jià)值。

各種經(jīng)濟(jì)的、地理的、和社會(huì)的因素可能引起下降。當(dāng)然，下降能持續(xù)，直到WestSide永遠(yuǎn)地停留在低價(jià)值狀態(tài)逐漸地結(jié)束。然而，還有一種可能是價(jià)值下降突然出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在圖中IV示意。當(dāng)建筑出現(xiàn)全面下降，土地價(jià)值被相鄰的點(diǎn)壓下,此時(shí)重建的成本比較低。如果WestSide有一些能夠抓住的有利的特質(zhì)，或者任何城市的演化對(duì)WestSide產(chǎn)生直接的有利條件，重新開發(fā)和重修將更有利。

2023/1/4166鄰近地區(qū)連續(xù)模型(D) 相反，我們不希望看到WESTSid鄰近地區(qū)連續(xù)模型(E) 叢房地產(chǎn)投資者觀點(diǎn)來看，鄰里繼承關(guān)系理論是個(gè)很重要的概念。

繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價(jià)值的方向。首先，土地租金。第二，突然轉(zhuǎn)折可能性崔在，因黑區(qū)導(dǎo)致土地租金和土地價(jià)值的突然變化。

2023/1/4167鄰近地區(qū)連續(xù)模型(E) 叢房地產(chǎn)投資者觀點(diǎn)來看，鄰里繼承關(guān)系§5.5.4物業(yè)生命周期與折舊結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資者意識(shí)到物業(yè)生命周期對(duì)他們來說很重要的，這是投資回報(bào)本質(zhì)的基礎(chǔ)，也是物業(yè)的現(xiàn)實(shí)期望。

2023/1/4168§5.5.4物業(yè)生命周期與折舊結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資者意識(shí)到物業(yè)物業(yè)價(jià)值的組成UUUUPPPPCCCCSLC=建設(shè)起點(diǎn)；U=重新建設(shè)的最高最佳使用

P=物業(yè)價(jià)值；S=結(jié)構(gòu)價(jià)值；L=區(qū)位價(jià)值Time2023/1/4169物業(yè)價(jià)值的組成UUUUPPPPCCCCSLC=建設(shè)起點(diǎn)；物業(yè)價(jià)值的組成(A) 物業(yè)價(jià)值主要有兩個(gè)部分組成：土地價(jià)值和建造價(jià)值。

圖中物業(yè)生命周期簡(jiǎn)化模型說明了這兩個(gè)組成部分之間的關(guān)系。圖中描述的模型是與作為開發(fā)過程中的土地價(jià)值模型一致的。圖中顯示的是城市單點(diǎn)位置貫穿水平線全部歷史持續(xù)時(shí)間。

2023/1/4170物業(yè)價(jià)值的組成(A) 物業(yè)價(jià)值主要有兩個(gè)部分組成：土地價(jià)值和物業(yè)價(jià)值的組成(B) 離散點(diǎn)，當(dāng)這塊土地上重新建設(shè)或發(fā)生重大結(jié)構(gòu)改造，沿時(shí)間軸線分布在C點(diǎn)。在那些時(shí)間點(diǎn)上，結(jié)構(gòu)建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。新建的或重建的建筑物價(jià)值基于地塊最高最好使用。該建筑物用來追蹤土地使用價(jià)值的演變。圖中破折線和U點(diǎn)線是一個(gè)來定義地塊位置價(jià)值趨勢(shì)的好方法。2023/1/4171物業(yè)價(jià)值的組成(B) 離散點(diǎn)，當(dāng)這塊土地上重新建設(shè)或發(fā)生重大物業(yè)價(jià)值的組成(C)地塊的位置價(jià)值不間斷地增長(zhǎng)，被向上延伸U點(diǎn)價(jià)值證明。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值在任何時(shí)候包括建筑物價(jià)值加上土地價(jià)值.建筑物價(jià)值在重新建設(shè)后用S表示，建筑物價(jià)值構(gòu)成了大部分的物業(yè)價(jià)值。

在任何時(shí)候，土地價(jià)值加上建造成本的總和等于物業(yè)價(jià)值，P表示。即,P=S+L.重建的最佳時(shí)間往往地塊全部?jī)r(jià)值僅等于其土地價(jià)值的時(shí)候才出現(xiàn)；結(jié)果就是，當(dāng)前的建筑物由于此地塊重新開發(fā)價(jià)值變?yōu)?，2023/1/4172物業(yè)價(jià)值的組成(C)地塊的位置價(jià)值不間斷地增長(zhǎng)，被向上折舊原則

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說,位置價(jià)值的變化提供了已建成地產(chǎn)無杠桿投資者平均資本收益的理論值(即財(cái)產(chǎn)是充分的運(yùn)作).2023/1/4173折舊原則 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說,位置價(jià)值的變化提供了已建成地產(chǎn)無杠桿§6房地產(chǎn)資產(chǎn)分析§6.1概述§6.2金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ)§6.3金融創(chuàng)新§6.4房地產(chǎn)作為一個(gè)投資者：一些背景信息§6.5房地產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)算§6.6衡量投資成果：投資回報(bào)的概念2023/1/4174§6房地產(chǎn)資產(chǎn)分析§6.1概述2022/12/28174§6.1概述§6.1.1金融市場(chǎng)的定義§6.1.2初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng)§6.1.3美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源§6.1.4房地產(chǎn)資本流量§6.1.5房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng)2023/1/4175§6.1概述§6.1.1金融市場(chǎng)的定義2022/12/2§6.1.1金融市場(chǎng)的定義 金融市場(chǎng)是使用金融工具將需要資金的任何有剩余資金的人相匹配的金融工具、貸款人和投資者的總稱。2023/1/4176§6.1.1金融市場(chǎng)的定義 金融市場(chǎng)是使用金融工具將需要資§6.1.2初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng) 初級(jí)金融市場(chǎng)：貸款以不同的方式、在不同的地方發(fā)起（創(chuàng)造）的，其整體的集合就是人們所稱的初級(jí)金融市場(chǎng)。 一旦形成債務(wù)，債務(wù)單元（由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押?jiǎn)螕?jù)等代表）就可以在二級(jí)金融市場(chǎng)中交易了。2023/1/4177§6.1.2初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng) 初級(jí)金融市場(chǎng)：貸款以不§6.1.3美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源權(quán)益總額：3609億美元債務(wù)總額：14300億美元2023/1/4178§6.1.3美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源權(quán)益總額：3609§6.1.4房地產(chǎn)資本流量 資本流量指的是某一給定時(shí)間段內(nèi)總持有量的變動(dòng)。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來源：

1.私人債務(wù)；

2.公共債務(wù)；

3.私人權(quán)益

4.公公權(quán)益。2023/1/4179§6.1.4房地產(chǎn)資本流量 資本流量指的是某一給定時(shí)間段內(nèi)§6.1.5房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng)(A)1.房地產(chǎn)權(quán)益市場(chǎng)的所有權(quán)形式的特點(diǎn)所有權(quán)形式成立難易程度籌集資金能力管理個(gè)人責(zé)任所得稅待遇所有權(quán)轉(zhuǎn)移解散個(gè)人獨(dú)資簡(jiǎn)單，成本低有限靈活，獨(dú)立，可能不夠?qū)I(yè)無限單一簡(jiǎn)單，成本低極容易公共投資簡(jiǎn)單，成本低有限，但好于個(gè)人獨(dú)資依賴于所有者，可能難以管理無限單一可能很難可能困難一般合伙較容易有限，但好于個(gè)人獨(dú)資通常由指定合伙人管理無限單一很難相當(dāng)簡(jiǎn)單有限合伙較困難,成本較高有限，但好于一般合伙好，由一般合伙人或代理人管理對(duì)有限合伙認(rèn)為有限；對(duì)一般合伙人為無限單一一般合伙人：