房地產(chǎn)全程開發(fā)策略、流程管理與開發(fā)成本管控綱要課件

房地產(chǎn)全程開發(fā)策略、流程管理與開發(fā)成本管控主講人：朱曙東房地產(chǎn)全程開發(fā)策略、流程管理朱曙東—著名房地產(chǎn)全程營(yíng)銷專家

著名區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)專家

上海松江人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，MBA。1991年辭去大學(xué)教師職務(wù)，先后服務(wù)于天津堯舜集團(tuán)、江蘇新意達(dá)集團(tuán)、現(xiàn)代（中國(guó)）集團(tuán)公司、廣東美的集團(tuán)、（深萬(wàn)科）國(guó)際企業(yè)服務(wù)公司等國(guó)內(nèi)著名企業(yè)，出任企劃、營(yíng)銷總監(jiān)及分公司總經(jīng)理、助理總裁、執(zhí)行董事等重要職務(wù)。朱曙東—著名房地產(chǎn)全程營(yíng)銷專家

著名區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)現(xiàn)任職務(wù)北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)客座教授北京大學(xué)房地產(chǎn)黃埔同學(xué)會(huì)專委會(huì)主任

全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心教授中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中介委常務(wù)理事中國(guó)區(qū)域綜合開發(fā)研究中心執(zhí)行主任

中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)副主席中國(guó)房地產(chǎn)品牌資源聯(lián)盟秘書長(zhǎng)中瑞邦達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司董事長(zhǎng)瑞爾特控股集團(tuán)董事長(zhǎng)瑞爾特房地產(chǎn)商學(xué)院院長(zhǎng)中國(guó)振乾坤投資集團(tuán)執(zhí)行董事

湯加旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)投資集團(tuán)執(zhí)行董事現(xiàn)任職務(wù)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷首創(chuàng)者

長(zhǎng)期從事城市戰(zhàn)略策劃、城市土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理、資本運(yùn)營(yíng)、連鎖商業(yè)、品牌戰(zhàn)略及咨詢服務(wù)工作。主持或參與策劃、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)國(guó)內(nèi)外數(shù)百個(gè)住宅、商業(yè)及旅游項(xiàng)目，熟悉城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)法規(guī)及項(xiàng)目運(yùn)作流程，積聚了豐富的開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，于1996年初，率先提出房地產(chǎn)全程營(yíng)銷觀念，并在相關(guān)項(xiàng)目中成功實(shí)施。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷首創(chuàng)者品牌策劃項(xiàng)目

成功策劃運(yùn)營(yíng)的品牌項(xiàng)目：廣東美的海岸花園、廣州羊城商貿(mào)中心、廣州碧花園、深圳中海陽(yáng)光棕櫚園、深圳萬(wàn)科四季花城、三亞碧海藍(lán)天、長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)景園、湘西鳳凰翡翠城、南昌象湖源、南昌國(guó)奧城、重慶駿逸天下、成都萬(wàn)科銀都花園、上海松江大學(xué)城、南京蘇源頤和美地、蘇州國(guó)際科技園、濟(jì)南齊魯花園、臨沂金鷹花園、東營(yíng)清風(fēng)湖、煙臺(tái)九隆街、河南金瀚上河城、鄭州鑫苑名家、十堰四方新城、武當(dāng)山太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)、大連恒達(dá)花園、哈爾濱立匯美羅灣、北京競(jìng)園、北京時(shí)代莊園、匈牙利亞洲中心、湯加旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。

品牌策劃項(xiàng)目理論成果：

朱曙東老師是活躍在房地產(chǎn)操作前沿的理論與實(shí)踐相結(jié)合的城市營(yíng)造房地產(chǎn)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌運(yùn)營(yíng)專家。創(chuàng)辦瑞爾特營(yíng)銷思想庫(kù)，主編：

《房地產(chǎn)全程營(yíng)銷》《房地產(chǎn)銷售員實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)》《房地產(chǎn)形象營(yíng)銷》《房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略》《營(yíng)城造市》《人居環(huán)境》《住宅精裝房全程營(yíng)銷》《房地產(chǎn)銷售代表培訓(xùn)教程》《從石器時(shí)代至太空時(shí)代湯加200年發(fā)展史》《湯加王國(guó)簡(jiǎn)介及投資指南》

因具跨地區(qū)、跨國(guó)際操作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)行程已逾百萬(wàn)公里，被業(yè)內(nèi)人士愛稱為現(xiàn)代房地產(chǎn)界的“徐霞客”，海外地產(chǎn)探索者。理論成果：行業(yè)榮譽(yù)2001年，被《中國(guó)策劃》雜志評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀策劃人

2003年，被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)策劃十大杰出人物”

2004年，入選《地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者》書卷2005年，被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)策劃領(lǐng)軍人物”2006年，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院派百人代表”稱號(hào)2008年，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷大師”稱號(hào)2009年，被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師”2010年，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)策劃卓越貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”稱號(hào)

2012年，榮獲“2012年度中國(guó)千強(qiáng)講師”市場(chǎng)營(yíng)銷類前10名2012年，榮獲“2012中國(guó)房地產(chǎn)特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”稱號(hào)行業(yè)榮譽(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及城市發(fā)展顧問

被中海外興業(yè)集團(tuán)、北京當(dāng)代集團(tuán)、北京信通投資集團(tuán)、江蘇亞東集團(tuán)、廣東云星集團(tuán)、江蘇蘇源集團(tuán)、河北卓達(dá)集團(tuán)、湖北翔龍集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、黑龍江辰能集團(tuán)、伊爾堡集團(tuán)（奧地利）等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)聘為房地產(chǎn)企業(yè)管理及品牌顧問。被蘇州市、三亞市、儋州市、德州市、長(zhǎng)春凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、張家界市、黃山市、武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)、唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)、秦皇島市、貴陽(yáng)花溪區(qū)聘為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及品牌顧問。企業(yè)經(jīng)營(yíng)及城市發(fā)展顧問培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心、建設(shè)部干部學(xué)院資深講師。

先后被北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)、湖南大學(xué)、中山大學(xué)、江西師范大學(xué)、山東師范大學(xué)、珠江物業(yè)管理學(xué)院等多所國(guó)內(nèi)院校聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)專業(yè)課座教授。自2000年來(lái)，為國(guó)家及省市房協(xié)、各地房管建設(shè)部門、高等院校、各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、高峰論壇、大型企業(yè)等進(jìn)行專業(yè)演講、授課、培訓(xùn)數(shù)百次，聽眾超過(guò)十萬(wàn)人。授課內(nèi)容豐富，專業(yè)功底深厚，理論聯(lián)系實(shí)際，語(yǔ)言表達(dá)清晰，幽默詼諧，寓教于樂。被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界最受歡迎的講師之一。培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)內(nèi)容提綱第一章房地產(chǎn)全程開發(fā)策略與流程管理

暨拿地、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵環(huán)節(jié)第二章項(xiàng)目報(bào)建與工程建設(shè)階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第三章項(xiàng)目營(yíng)銷與入伙交付階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第四章項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本關(guān)鍵點(diǎn)管理暨萬(wàn)科、龍湖實(shí)戰(zhàn)案例分享內(nèi)容提綱第一章房地產(chǎn)全程開發(fā)策略與流程管理暨拿地、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵環(huán)節(jié)第一章一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備1、房地產(chǎn)整體概念及內(nèi)涵。2、思路決定出路：流程戰(zhàn)略導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)的天壤之別。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備3、房地產(chǎn)整體開發(fā)流程：

前期（決策期）——由拿地到方案定案——重在決策（大局已定）；

中期（實(shí)施期）——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；

后期（運(yùn)營(yíng)期）——入伙到房屋拆除——重在服務(wù)與總結(jié)反饋。3、房地產(chǎn)整體開發(fā)流程：4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程（1）圖解企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程（2）圖解客戶視角的房地產(chǎn)流程4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程二、土地獲取階段1、企業(yè)獲得土地的方式（1）行政命令式（2）資本市場(chǎng)a投資參股b土地收購(gòu)c收購(gòu)有土地的公司（3）土地市場(chǎng)二、土地獲取階段2、拿地及價(jià)格考慮因素（1）市場(chǎng)預(yù)期（2）項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展（3）規(guī)劃條件（4）發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本（5）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析案例：土地獲取案例：優(yōu)質(zhì)土地資源獲取2、拿地及價(jià)格考慮因素三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策階段1、各部門職責(zé)2、投資開發(fā)部3、營(yíng)銷部4、設(shè)計(jì)部5、工程部6、財(cái)務(wù)部7、成本部8、采購(gòu)部關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策階段1、各部門職責(zé)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段1、地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)前期、實(shí)施方案、施工圖（設(shè)計(jì)周期3：5：2）。2、包含的主要設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)、詳規(guī)設(shè)計(jì)、單體方案、擴(kuò)初方案、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)。3、關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。4、常見的問題分析：進(jìn)度問題與質(zhì)量問題。5、設(shè)計(jì)控制點(diǎn)解析。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段1、地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期6、項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)與各部門職責(zé)1）詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工報(bào)建、開工時(shí)間、開盤時(shí)間。2）方案文本中，最重要兩張圖。3）圖解最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考。7、關(guān)鍵要素各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷總綱、土方開挖及邊坡支持。6、項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)與各部門職責(zé)8、各部門關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析1）工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表。2）工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓。3）設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖。4）工程部、投資開發(fā)及客服部關(guān)注變更和報(bào)建圖。8、各部門關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建與工程建設(shè)階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第二章一、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建階段

1、項(xiàng)目報(bào)建階段（1）圖解房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建全流程與五證（2）圖解房地產(chǎn)一般項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建全流程一、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建階段2、如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程（1）內(nèi)部控制設(shè)計(jì)圖紙的

圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙變更）。

（2）現(xiàn)場(chǎng)配合

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待。（3）外部協(xié)調(diào)

當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土局、城管、質(zhì)檢站、

消防協(xié)作等。（4）合作方的協(xié)調(diào)

合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）。（5）合作方報(bào)建工作

勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等合作方的資源配合（主要是專業(yè)部門）。2、如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程3、如何處理無(wú)證施工 （1）技術(shù)處理 （2）協(xié)調(diào)關(guān)系 （3）處理技巧

3、如何處理無(wú)證施工二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)1、工程建設(shè)組成部分2、整體工程建設(shè)3、建筑結(jié)構(gòu)形式4、項(xiàng)目施工周期5、施工組織次序二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)6、工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)（1）影響工程造價(jià)的主要因素（2）建筑結(jié)構(gòu)形式及設(shè)備等級(jí)（3）外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)（4）施工取費(fèi)等級(jí) （5）地基情況（6）場(chǎng)地條件 （7）抗震等級(jí)（8）節(jié)能要求 （9）景觀環(huán)境造價(jià)6、工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)7、各部門職責(zé)分解（1）投資開發(fā)部（2）營(yíng)銷部（3）設(shè)計(jì)部（4）工程部（5）財(cái)務(wù)部（6）成本部（7）采購(gòu)部7、各部門職責(zé)分解8、關(guān)鍵要素（1）建設(shè)工程施工許可證（2）示范區(qū)開放（3）主體結(jié)構(gòu)施工（4）物業(yè)公司招投標(biāo)。8、關(guān)鍵要素9、關(guān)鍵要點(diǎn)（1）質(zhì)量控制（2）進(jìn)度控制（3）成本控制（4）協(xié)調(diào)管理

項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營(yíng)的高度9、關(guān)鍵要點(diǎn)第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷與入伙交付階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第三章一、房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣階段：售前、售中、售后1、銷售團(tuán)隊(duì)2、形象定位3、銷售賣點(diǎn)提煉4、營(yíng)銷執(zhí)行方案5、營(yíng)銷推廣方案6、展示區(qū)包裝方案7、合作方資源使用一、房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣階段：售前、售中、售后二、房地產(chǎn)項(xiàng)目入伙交付階段1、案例：入伙交付流程二、房地產(chǎn)項(xiàng)目入伙交付階段1、案例：入伙交付流程2、各部門職責(zé)說(shuō)明（1）投資開發(fā)部（2）營(yíng)銷部（3）設(shè)計(jì)部（4）工程部（5）財(cái)務(wù)部（6）成本部（7）采購(gòu)部（8）客服、物業(yè)部2、各部門職責(zé)說(shuō)明3、關(guān)鍵要素（1）竣工驗(yàn)收（2）入伙（3）項(xiàng)目后評(píng)估3、關(guān)鍵要素4、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢的主要原因分析4、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢的主要原因分析5、關(guān)鍵點(diǎn)分析 1）客戶預(yù)驗(yàn)房流程（工地開放日） 2）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程（內(nèi)部驗(yàn)收） 3）模擬驗(yàn)收流程（內(nèi)部走場(chǎng)） 4）集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程 5）交付后房屋維修（物業(yè)、客服）5、關(guān)鍵點(diǎn)分析第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本關(guān)鍵點(diǎn)管理暨萬(wàn)科、龍湖實(shí)戰(zhàn)案例分享第四章一、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及12個(gè)里程碑關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的含義：不僅具體工作過(guò)程，而且是工作結(jié)果。42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與里程碑的關(guān)系：12個(gè)里程碑由42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組成。一、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及12個(gè)里程1、里程碑：國(guó)土證取得對(duì)應(yīng)5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）土地獲取（2）取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（3）策劃單位的確定（4）項(xiàng)目公司成立（5）項(xiàng)目公司立項(xiàng)（審批制、核準(zhǔn)制、備案制）1、里程碑：國(guó)土證取得2、里程碑：項(xiàng)目定位完成鍵節(jié)點(diǎn)：（1）項(xiàng)目定位（2）規(guī)劃方案（平面、外立面、建筑指標(biāo)等）（3）內(nèi)部審核通過(guò)（4）營(yíng)銷總案完成（時(shí)間要求）2、里程碑：項(xiàng)目定位完成3、里程碑：規(guī)劃方案通過(guò)（1）規(guī)劃方案通過(guò)政府審批（2）部品材料清單及建造標(biāo)準(zhǔn)形成（3）目標(biāo)成本編制及確定（4）制定開盤方案（施工順序、標(biāo)段劃分等）（5）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析（6）銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)方案（售樓部、樣板區(qū)）3、里程碑：規(guī)劃方案通過(guò)（7）景觀設(shè)計(jì)方案完成（與總圖同步介入）（8）擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成（9）施工圖完成（審圖、目標(biāo)成本調(diào)整）（10）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（11）招投標(biāo)確定總包單位（12）《施工許可證》（13）三通一平（7）景觀設(shè)計(jì)方案完成（與總圖同步介入）4、開工（里程碑、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）5、里程碑：項(xiàng)目貸款到位關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）項(xiàng)目貸款到位（2）銷售示范區(qū)開放（銷售中心、樣板區(qū)）（3）物業(yè)公司確定4、開工（里程碑、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）6、里程碑：達(dá)到預(yù)售條件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：獲得預(yù)售許可證（形象進(jìn)度條件各地不同）7、里程碑：開盤關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：正式開盤銷售(蓄客、資料)6、里程碑：達(dá)到預(yù)售條件8、里程碑：銷售合同額完成50%關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）銷售合同額完成50%（2）達(dá)成按揭放款條件（各地放款條件不同）（3）結(jié)頂、基礎(chǔ)、驗(yàn)收。9、里程碑：銷售合同額完成75%（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)同）8、里程碑：銷售合同額完成50%10、里程碑：主體封頂關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）主體封頂（砼、鋼筋、砌筑）（2）裝飾材料選樣、封樣（面磚、花崗巖、涂料)（3）景觀施工圖完成(市政圖、專業(yè)配套單位、管線綜合)（4）市政、景觀單位進(jìn)場(chǎng)10、里程碑：主體封頂11、里程碑：竣工驗(yàn)收（一房一驗(yàn)）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）單體竣工驗(yàn)收（2）交房方案（3）總平內(nèi)部驗(yàn)收（4）綜合驗(yàn)收（規(guī)劃驗(yàn)收、防雷檢測(cè)、消防、備案）11、里程碑：竣工驗(yàn)收（一房一驗(yàn)）12、里程碑：交房（物業(yè)承接驗(yàn)收、移交）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）交房（交房率）（2）產(chǎn)權(quán)辦理（時(shí)間要求）12、里程碑：交房（物業(yè)承接驗(yàn)收、移交）二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)與龍湖地產(chǎn)成本管理策略1、標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展歷程與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型解讀 1）萬(wàn)科成本管理體系深度解讀 2）龍湖成本管理體系深度解讀二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)與龍湖地產(chǎn)成本管理策略1、標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展三、房地產(chǎn)前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制1、圖解設(shè)計(jì)階段成本控制點(diǎn)2、方案規(guī)劃、規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì)等控制重點(diǎn)三、房地產(chǎn)前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制1、圖解設(shè)計(jì)階段成本控制四、合同、簽約與工程成本價(jià)格控制及實(shí)戰(zhàn)實(shí)例分享1、如何建立合同管理體系2、房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架與合同規(guī)劃3、合同的起草、審查、會(huì)簽、審批與交底4、簽約要注意的重點(diǎn)事宜四、合同、簽約與工程成本價(jià)格控制及實(shí)戰(zhàn)實(shí)例分享1、如何建立合五、房地產(chǎn)工程成本管理實(shí)務(wù)操作1、價(jià)款支付管理典操作2、工程結(jié)算管理典操作五、房地產(chǎn)工程成本管理實(shí)務(wù)操作1、價(jià)款支付管理典操作六、房地產(chǎn)成本全過(guò)程管理要點(diǎn)及案例分享1、萬(wàn)科成本實(shí)戰(zhàn)案例解析2、萬(wàn)科建筑設(shè)計(jì)實(shí)戰(zhàn)案例解析3、龍湖全過(guò)程實(shí)戰(zhàn)案例深度解析4、萬(wàn)科企業(yè)成本管理體系解讀5、萬(wàn)科全過(guò)程成本管控關(guān)鍵點(diǎn)6、前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施六、房地產(chǎn)成本全過(guò)程管理要點(diǎn)及案例分享1、萬(wàn)科成本實(shí)戰(zhàn)案例解7、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制措施9、項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)10、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)11、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)12、開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)成本控股要13、開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用成本控制要點(diǎn)14、開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)7、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制措施

房地產(chǎn)全程開發(fā)策略、流程管理與開發(fā)成本管控主講人：朱曙東房地產(chǎn)全程開發(fā)策略、流程管理朱曙東—著名房地產(chǎn)全程營(yíng)銷專家

著名區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)專家

上海松江人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，MBA。1991年辭去大學(xué)教師職務(wù)，先后服務(wù)于天津堯舜集團(tuán)、江蘇新意達(dá)集團(tuán)、現(xiàn)代（中國(guó)）集團(tuán)公司、廣東美的集團(tuán)、（深萬(wàn)科）國(guó)際企業(yè)服務(wù)公司等國(guó)內(nèi)著名企業(yè)，出任企劃、營(yíng)銷總監(jiān)及分公司總經(jīng)理、助理總裁、執(zhí)行董事等重要職務(wù)。朱曙東—著名房地產(chǎn)全程營(yíng)銷專家

著名區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)現(xiàn)任職務(wù)北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)客座教授北京大學(xué)房地產(chǎn)黃埔同學(xué)會(huì)專委會(huì)主任

全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)中心教授中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中介委常務(wù)理事中國(guó)區(qū)域綜合開發(fā)研究中心執(zhí)行主任

中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)副主席中國(guó)房地產(chǎn)品牌資源聯(lián)盟秘書長(zhǎng)中瑞邦達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司董事長(zhǎng)瑞爾特控股集團(tuán)董事長(zhǎng)瑞爾特房地產(chǎn)商學(xué)院院長(zhǎng)中國(guó)振乾坤投資集團(tuán)執(zhí)行董事

湯加旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)投資集團(tuán)執(zhí)行董事現(xiàn)任職務(wù)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷首創(chuàng)者

長(zhǎng)期從事城市戰(zhàn)略策劃、城市土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理、資本運(yùn)營(yíng)、連鎖商業(yè)、品牌戰(zhàn)略及咨詢服務(wù)工作。主持或參與策劃、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)國(guó)內(nèi)外數(shù)百個(gè)住宅、商業(yè)及旅游項(xiàng)目，熟悉城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)法規(guī)及項(xiàng)目運(yùn)作流程，積聚了豐富的開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，于1996年初，率先提出房地產(chǎn)全程營(yíng)銷觀念，并在相關(guān)項(xiàng)目中成功實(shí)施。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷首創(chuàng)者品牌策劃項(xiàng)目

成功策劃運(yùn)營(yíng)的品牌項(xiàng)目：廣東美的海岸花園、廣州羊城商貿(mào)中心、廣州碧花園、深圳中海陽(yáng)光棕櫚園、深圳萬(wàn)科四季花城、三亞碧海藍(lán)天、長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)景園、湘西鳳凰翡翠城、南昌象湖源、南昌國(guó)奧城、重慶駿逸天下、成都萬(wàn)科銀都花園、上海松江大學(xué)城、南京蘇源頤和美地、蘇州國(guó)際科技園、濟(jì)南齊魯花園、臨沂金鷹花園、東營(yíng)清風(fēng)湖、煙臺(tái)九隆街、河南金瀚上河城、鄭州鑫苑名家、十堰四方新城、武當(dāng)山太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)、大連恒達(dá)花園、哈爾濱立匯美羅灣、北京競(jìng)園、北京時(shí)代莊園、匈牙利亞洲中心、湯加旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。

品牌策劃項(xiàng)目理論成果：

朱曙東老師是活躍在房地產(chǎn)操作前沿的理論與實(shí)踐相結(jié)合的城市營(yíng)造房地產(chǎn)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌運(yùn)營(yíng)專家。創(chuàng)辦瑞爾特營(yíng)銷思想庫(kù)，主編：

《房地產(chǎn)全程營(yíng)銷》《房地產(chǎn)銷售員實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)》《房地產(chǎn)形象營(yíng)銷》《房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略》《營(yíng)城造市》《人居環(huán)境》《住宅精裝房全程營(yíng)銷》《房地產(chǎn)銷售代表培訓(xùn)教程》《從石器時(shí)代至太空時(shí)代湯加200年發(fā)展史》《湯加王國(guó)簡(jiǎn)介及投資指南》

因具跨地區(qū)、跨國(guó)際操作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)行程已逾百萬(wàn)公里，被業(yè)內(nèi)人士愛稱為現(xiàn)代房地產(chǎn)界的“徐霞客”，海外地產(chǎn)探索者。理論成果：行業(yè)榮譽(yù)2001年，被《中國(guó)策劃》雜志評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀策劃人

2003年，被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)策劃十大杰出人物”

2004年，入選《地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者》書卷2005年，被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)策劃領(lǐng)軍人物”2006年，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院派百人代表”稱號(hào)2008年，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷大師”稱號(hào)2009年，被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大師”2010年，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)策劃卓越貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”稱號(hào)

2012年，榮獲“2012年度中國(guó)千強(qiáng)講師”市場(chǎng)營(yíng)銷類前10名2012年，榮獲“2012中國(guó)房地產(chǎn)特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”稱號(hào)行業(yè)榮譽(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及城市發(fā)展顧問

被中海外興業(yè)集團(tuán)、北京當(dāng)代集團(tuán)、北京信通投資集團(tuán)、江蘇亞東集團(tuán)、廣東云星集團(tuán)、江蘇蘇源集團(tuán)、河北卓達(dá)集團(tuán)、湖北翔龍集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、黑龍江辰能集團(tuán)、伊爾堡集團(tuán)（奧地利）等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)聘為房地產(chǎn)企業(yè)管理及品牌顧問。被蘇州市、三亞市、儋州市、德州市、長(zhǎng)春凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)、張家界市、黃山市、武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)、唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)、秦皇島市、貴陽(yáng)花溪區(qū)聘為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及品牌顧問。企業(yè)經(jīng)營(yíng)及城市發(fā)展顧問培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心、建設(shè)部干部學(xué)院資深講師。

先后被北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)、湖南大學(xué)、中山大學(xué)、江西師范大學(xué)、山東師范大學(xué)、珠江物業(yè)管理學(xué)院等多所國(guó)內(nèi)院校聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)專業(yè)課座教授。自2000年來(lái)，為國(guó)家及省市房協(xié)、各地房管建設(shè)部門、高等院校、各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、高峰論壇、大型企業(yè)等進(jìn)行專業(yè)演講、授課、培訓(xùn)數(shù)百次，聽眾超過(guò)十萬(wàn)人。授課內(nèi)容豐富，專業(yè)功底深厚，理論聯(lián)系實(shí)際，語(yǔ)言表達(dá)清晰，幽默詼諧，寓教于樂。被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界最受歡迎的講師之一。培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)內(nèi)容提綱第一章房地產(chǎn)全程開發(fā)策略與流程管理

暨拿地、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵環(huán)節(jié)第二章項(xiàng)目報(bào)建與工程建設(shè)階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第三章項(xiàng)目營(yíng)銷與入伙交付階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第四章項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本關(guān)鍵點(diǎn)管理暨萬(wàn)科、龍湖實(shí)戰(zhàn)案例分享內(nèi)容提綱第一章房地產(chǎn)全程開發(fā)策略與流程管理暨拿地、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵環(huán)節(jié)第一章一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備1、房地產(chǎn)整體概念及內(nèi)涵。2、思路決定出路：流程戰(zhàn)略導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)的天壤之別。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備3、房地產(chǎn)整體開發(fā)流程：

前期（決策期）——由拿地到方案定案——重在決策（大局已定）；

中期（實(shí)施期）——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；

后期（運(yùn)營(yíng)期）——入伙到房屋拆除——重在服務(wù)與總結(jié)反饋。3、房地產(chǎn)整體開發(fā)流程：4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程（1）圖解企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程（2）圖解客戶視角的房地產(chǎn)流程4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程二、土地獲取階段1、企業(yè)獲得土地的方式（1）行政命令式（2）資本市場(chǎng)a投資參股b土地收購(gòu)c收購(gòu)有土地的公司（3）土地市場(chǎng)二、土地獲取階段2、拿地及價(jià)格考慮因素（1）市場(chǎng)預(yù)期（2）項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展（3）規(guī)劃條件（4）發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本（5）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析案例：土地獲取案例：優(yōu)質(zhì)土地資源獲取2、拿地及價(jià)格考慮因素三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策階段1、各部門職責(zé)2、投資開發(fā)部3、營(yíng)銷部4、設(shè)計(jì)部5、工程部6、財(cái)務(wù)部7、成本部8、采購(gòu)部關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策階段1、各部門職責(zé)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段1、地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期設(shè)計(jì)前期、實(shí)施方案、施工圖（設(shè)計(jì)周期3：5：2）。2、包含的主要設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)、詳規(guī)設(shè)計(jì)、單體方案、擴(kuò)初方案、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)。3、關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。4、常見的問題分析：進(jìn)度問題與質(zhì)量問題。5、設(shè)計(jì)控制點(diǎn)解析。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段1、地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期6、項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)與各部門職責(zé)1）詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工報(bào)建、開工時(shí)間、開盤時(shí)間。2）方案文本中，最重要兩張圖。3）圖解最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考。7、關(guān)鍵要素各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷總綱、土方開挖及邊坡支持。6、項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)與各部門職責(zé)8、各部門關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析1）工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表。2）工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓。3）設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖。4）工程部、投資開發(fā)及客服部關(guān)注變更和報(bào)建圖。8、各部門關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建與工程建設(shè)階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第二章一、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建階段

1、項(xiàng)目報(bào)建階段（1）圖解房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建全流程與五證（2）圖解房地產(chǎn)一般項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建全流程一、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建階段2、如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程（1）內(nèi)部控制設(shè)計(jì)圖紙的

圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙變更）。

（2）現(xiàn)場(chǎng)配合

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待。（3）外部協(xié)調(diào)

當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土局、城管、質(zhì)檢站、

消防協(xié)作等。（4）合作方的協(xié)調(diào)

合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）。（5）合作方報(bào)建工作

勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等合作方的資源配合（主要是專業(yè)部門）。2、如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程3、如何處理無(wú)證施工 （1）技術(shù)處理 （2）協(xié)調(diào)關(guān)系 （3）處理技巧

3、如何處理無(wú)證施工二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)1、工程建設(shè)組成部分2、整體工程建設(shè)3、建筑結(jié)構(gòu)形式4、項(xiàng)目施工周期5、施工組織次序二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)6、工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)（1）影響工程造價(jià)的主要因素（2）建筑結(jié)構(gòu)形式及設(shè)備等級(jí)（3）外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)（4）施工取費(fèi)等級(jí) （5）地基情況（6）場(chǎng)地條件 （7）抗震等級(jí)（8）節(jié)能要求 （9）景觀環(huán)境造價(jià)6、工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)7、各部門職責(zé)分解（1）投資開發(fā)部（2）營(yíng)銷部（3）設(shè)計(jì)部（4）工程部（5）財(cái)務(wù)部（6）成本部（7）采購(gòu)部7、各部門職責(zé)分解8、關(guān)鍵要素（1）建設(shè)工程施工許可證（2）示范區(qū)開放（3）主體結(jié)構(gòu)施工（4）物業(yè)公司招投標(biāo)。8、關(guān)鍵要素9、關(guān)鍵要點(diǎn)（1）質(zhì)量控制（2）進(jìn)度控制（3）成本控制（4）協(xié)調(diào)管理

項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營(yíng)的高度9、關(guān)鍵要點(diǎn)第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷與入伙交付階段流程管理及實(shí)戰(zhàn)案例解析第三章一、房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣階段：售前、售中、售后1、銷售團(tuán)隊(duì)2、形象定位3、銷售賣點(diǎn)提煉4、營(yíng)銷執(zhí)行方案5、營(yíng)銷推廣方案6、展示區(qū)包裝方案7、合作方資源使用一、房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣階段：售前、售中、售后二、房地產(chǎn)項(xiàng)目入伙交付階段1、案例：入伙交付流程二、房地產(chǎn)項(xiàng)目入伙交付階段1、案例：入伙交付流程2、各部門職責(zé)說(shuō)明（1）投資開發(fā)部（2）營(yíng)銷部（3）設(shè)計(jì)部（4）工程部（5）財(cái)務(wù)部（6）成本部（7）采購(gòu)部（8）客服、物業(yè)部2、各部門職責(zé)說(shuō)明3、關(guān)鍵要素（1）竣工驗(yàn)收（2）入伙（3）項(xiàng)目后評(píng)估3、關(guān)鍵要素4、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢的主要原因分析4、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢的主要原因分析5、關(guān)鍵點(diǎn)分析 1）客戶預(yù)驗(yàn)房流程（工地開放日） 2）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程（內(nèi)部驗(yàn)收） 3）模擬驗(yàn)收流程（內(nèi)部走場(chǎng)） 4）集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程 5）交付后房屋維修（物業(yè)、客服）5、關(guān)鍵點(diǎn)分析第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本關(guān)鍵點(diǎn)管理暨萬(wàn)科、龍湖實(shí)戰(zhàn)案例分享第四章一、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及12個(gè)里程碑關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的含義：不僅具體工作過(guò)程，而且是工作結(jié)果。42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與里程碑的關(guān)系：12個(gè)里程碑由42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組成。一、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及12個(gè)里程1、里程碑：國(guó)土證取得對(duì)應(yīng)5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）土地獲?。?）取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（3）策劃單位的確定（4）項(xiàng)目公司成立（5）項(xiàng)目公司立項(xiàng)（審批制、核準(zhǔn)制、備案制）1、里程碑：國(guó)土證取得2、里程碑：項(xiàng)目定位完成鍵節(jié)點(diǎn)：（1）項(xiàng)目定位（2）規(guī)劃方案（平面、外立面、建筑指標(biāo)等）（3）內(nèi)部審核通過(guò)（4）營(yíng)銷總案完成（時(shí)間要求）2、里程碑：項(xiàng)目定位完成3、里程碑：規(guī)劃方案通過(guò)（1）規(guī)劃方案通過(guò)政府審批（2）部品材料清單及建造標(biāo)準(zhǔn)形成（3）目標(biāo)成本編制及確定（4）制定開盤方案（施工順序、標(biāo)段劃分等）（5）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析（6）銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)方案（售樓部、樣板區(qū)）3、里程碑：規(guī)劃方案通過(guò)（7）景觀設(shè)計(jì)方案完成（與總圖同步介入）（8）擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成（9）施工圖完成（審圖、目標(biāo)成本調(diào)整）（10）