東原地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設計-戶型設計一城一策集團要求課件

2019年9月20日一城一策初輪摸排及后續(xù)工作建議集團產(chǎn)品組2019年9月20日一城一策初輪摸排及集團產(chǎn)品組目錄CONTENTPART01PART02PART03PART04集團產(chǎn)品定位策略城市區(qū)位產(chǎn)品角色各區(qū)域產(chǎn)品梳理后續(xù)工作鋪排目錄CONTENTPART01PART02PART0PART01集團產(chǎn)品定位策略市場下行背景概況【基于市場】市場下行產(chǎn)品組合【基于客戶】PART01集團產(chǎn)品定位策略市場下行背景概況【基于市場】市場概況市場下行下行趨勢下，以剛需首改為主，回歸流量項目主線，控價格和增幅，抓快速去化。更加重視控總價，降低購買門檻；【人口的市場支撐】謹慎論證糧倉型【未來的發(fā)展，謹慎論證走向和增幅】；現(xiàn)金流+聚焦現(xiàn)金流產(chǎn)品：三房1，三房2，小四房，大四房；聚焦：鎖定到對應產(chǎn)品面積段市場概況市場下行下行趨勢下，以剛需首改為PART02城市區(qū)位產(chǎn)品角色東原土地分類【基于土地】城市區(qū)域產(chǎn)品角色【基于土地】PART02城市區(qū)位產(chǎn)品角色東原土地分類【基于土地】現(xiàn)行土地分類Title現(xiàn)金流【下行市場主要土地獲取方向】糧倉【拿地條件苛刻，資金壓力大，慎重選擇】品牌標桿【流速慢，謹慎選擇區(qū)域高價改善項目】資產(chǎn)經(jīng)營型【前期投入大，慎重】現(xiàn)行土地分類請各區(qū)域結合市場給出各城市主力產(chǎn)品角色現(xiàn)行土地分類Title現(xiàn)金流【下行市場主要土地獲取方向】現(xiàn)行PART03各區(qū)域產(chǎn)品梳理各區(qū)域產(chǎn)品概況【專業(yè)】集團產(chǎn)品導向【戰(zhàn)略】PART03各區(qū)域產(chǎn)品梳理各區(qū)域產(chǎn)品概況【專業(yè)】各區(qū)域產(chǎn)品概況閱系產(chǎn)品/高層小高層各區(qū)域產(chǎn)品概況閱系產(chǎn)品/高層小高層各區(qū)域產(chǎn)品概況西南：閱A/閱B，聚焦性強；華西：閱A/閱B，分散不統(tǒng)一，大四房較多；華中：閱A，分散不統(tǒng)一，級差關系需要梳理華東：閱A，聚焦性強，可挑戰(zhàn)大四房；南京：閱A/閱B廣州：閱B，產(chǎn)品力強現(xiàn)狀——后續(xù)管控——1、產(chǎn)品聚焦2、控大四房比例，15%以內(nèi)；3、嚴控三房雙面積段，不允許出現(xiàn)兩種三房雙；業(yè)態(tài)：高層/小高層各區(qū)域產(chǎn)品概況西南：閱A/閱B，聚焦性強；現(xiàn)狀——后續(xù)管控—西南區(qū)域Title重慶香山三房1三房2四房8599130低門檻避免100方車位跳檔控總價3.5面寬4.5面寬五面寬單陽臺橫廳橫廳

雙陽臺雙陽臺

主臥+衛(wèi)生間主臥+衣帽間+衛(wèi)生間9985130西南區(qū)域Title重慶香山三房1三房2四房8599130低門西南區(qū)域Title重慶嘉閱灣三房1三房28599低門檻避免100方車位跳檔3面寬3面寬單陽臺豎廳

雙陽臺

主臥+衛(wèi)生間9985西南區(qū)域Title重慶嘉閱灣三房1三房28599低門檻避免1西南區(qū)域Title管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●1、區(qū)域統(tǒng)籌定位邏輯（什么區(qū)域?qū)蛻?，客戶對應產(chǎn)品）2、拉通昆明、貴陽標準化建設3、深度達到方案標準化優(yōu)秀區(qū)域標準化打板西南區(qū)域Title管控目標方案戶型標準化●樓型標準化●立面華中區(qū)域Title武漢：下行市場是否面積段應整體下壓？

論證四房產(chǎn)品，四房競爭力不夠；

論證三方單、三房雙的面積段鄭州：產(chǎn)品定位混亂，產(chǎn)品種類過多，區(qū)域應加強統(tǒng)籌；140125125105武漢東西湖華中區(qū)域Title武漢：下行市場是否面積段應整體下壓？140華中區(qū)域Title140125長沙廣電125115鄭州歡河項目華中區(qū)域Title140125長沙廣電125115鄭州歡河項華中區(qū)域Title1、區(qū)域統(tǒng)籌定位邏輯2、立面標準化對應的原標準化庫更新；3、戶型升級，梳理級配關系；4、區(qū)域統(tǒng)籌鄭州、長沙，形成固定打法；管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●華中區(qū)域Title1、區(qū)域統(tǒng)籌定位邏輯管控目標方案戶型標準華東區(qū)域Title1、下行市場面積段應整體下壓2、聚焦杭州標準化；3、杭州端廳接受度廣泛；三房2大四房95140控總價，但車位跳檔

3面寬3面寬端廳/四面寬主臥+衛(wèi)生間+衣帽間橫廳

雙陽臺主臥+衛(wèi)生間+衣帽間140杭州蕭山2495華東區(qū)域Title1、下行市場面積段應整體下壓三房2大四房9華東區(qū)域Title1、聚焦杭州標準化，梳理級配關系管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●華東區(qū)域Title1、聚焦杭州標準化，梳理級配關系管控目標華西區(qū)域Title1、下行市場面積段整體下壓2、升級四房產(chǎn)品，競爭力邏輯不鮮明；3、將3房雙面積段控制在集團鎖定面積段內(nèi)；業(yè)態(tài)種類繁多，標準化任務較重；成都新津98110成都郫縣112136華西區(qū)域Title1、下行市場面積段整體下壓成都新津9811華西區(qū)域Title1、業(yè)態(tài)邏輯與營銷客研的拉通，確定不同城市/區(qū)域產(chǎn)品角色；2、產(chǎn)品極差、產(chǎn)品競爭力加強梳理，形成華西統(tǒng)一打法；3、業(yè)態(tài)種類繁多，基本已經(jīng)全部涵蓋，需盡快做成統(tǒng)一產(chǎn)品庫（方案）；管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●華西區(qū)域Title1、業(yè)態(tài)邏輯與營銷客研的拉通，確定不同城市南京區(qū)域Title1、嚴控三房雙面積段；2、產(chǎn)品極差邏輯需盡快清晰及統(tǒng)一，89雙陽臺壓縮房間尺寸；

兩房1三房1三房2小四房大四房南京

G34

89110127

龍?zhí)?/p>

95105125

盱眙

89125

142三房1三房2小四房89110127低門檻

應進一步壓小3面寬4面寬4面寬雙陽臺橫廳橫廳

雙陽臺雙陽臺

主臥+衛(wèi)生間主臥+衣帽間+衛(wèi)生間南京G3412789110南京區(qū)域Title1、嚴控三房雙面積段；兩房1三房1三南京區(qū)域Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●南京區(qū)域Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標方案戶廣州公司Title1、贈送條件全集團最有利；2、間距計算有優(yōu)勢，105戶型競爭力強；

兩房1三房1三房2小四房大四房廣深廣州

95/105115

三房2-1三房2-2小四房95105115低門檻

3面寬4面寬4面寬雙陽臺南北通廳南北通廳廚房島臺雙陽臺雙陽臺

主臥+衣帽間+衛(wèi)生間主臥+衣帽間+衛(wèi)生間廚房島臺入戶花園廣州增城廣州公司Title1、贈送條件全集團最有利；兩房1三房廣州公司Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●廣州公司Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標方案戶T4核心筒Title以T4核心筒為例統(tǒng)計現(xiàn)有類型剪刀梯三合一前室連廊核心筒居中式連廊核心筒分散式各區(qū)域閱系高層得出最經(jīng)濟核心筒，集團拉通T4核心筒Title以T4核心筒為例統(tǒng)計現(xiàn)有類型剪刀梯三合一T4核心筒Title貴州清鎮(zhèn)成都新津綿陽雙馬剪刀梯三合一前室T4核心筒Title貴州清鎮(zhèn)成都新津綿陽雙馬剪刀梯三合一前室T4核心筒Title昆明空港長沙廣電連廊式電梯集中T4核心筒Title昆明空港長沙廣電連廊式電梯集中T4核心筒Title連廊式電梯分散南京G341-因為戶型面寬大，連廊加長，走廊一邊多4.5平方，一個單元9個平方2-保溫20厚計入產(chǎn)權面積3-套內(nèi)面積不大綜合影響得房率3%武漢東西湖T4核心筒Title連廊式電梯分散南京G341-因為戶型面寬T4核心筒Title華西86平方66平方68平方固化樓棟組合，優(yōu)化核心筒面積T4核心筒Title華西86平方66平方68平方固化樓棟組合T4核心筒Title華中華中T4核心筒Title華中華中得房率統(tǒng)計Title

杭州成都西安武漢長沙南京鄭州高層布局

T4高層連廊T4高層連廊/蝶形T4高層連廊T4高層連廊T4高層連廊T4高層連廊T4高層連廊得房率

81%79%77%78%78%75%74%核心筒連廊式/剪刀梯連廊式/剪刀梯連廊式

連廊式

連廊式

連廊式

連廊式

保溫20

0

0

內(nèi)保溫0

0

20

60

得房率統(tǒng)計得房率多1個點，戶內(nèi)多1個平方得房率統(tǒng)計Title杭州成都西安武漢長沙南京鄭州高層布局未來產(chǎn)品導向Title戶型級差戶型格局兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)小四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)面積段809095105110125142戶型配置兩面寬/單陽臺/一衛(wèi)三面寬/兩面寬陽臺/一衛(wèi)三面寬/兩面寬陽臺/兩衛(wèi)/主臥套小四房格局/兩面寬陽臺/兩衛(wèi)/主臥套四面寬四房格局/兩面寬陽臺/兩衛(wèi)/主臥套客戶落巢者落巢者安居者落巢者安居者增居優(yōu)居未來產(chǎn)品導向Title戶型級差戶型格局兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一未來產(chǎn)品導向Title產(chǎn)品競爭邏輯

1、大面寬

2、廚房島臺

3、三廳（客餐書廳）未來產(chǎn)品導向Title產(chǎn)品競爭邏輯

1、大面寬

2、廚房島臺未來產(chǎn)品導向Title產(chǎn)品競爭邏輯

1、大面寬

2、廚房島臺

3、三廳（客餐書廳）未來產(chǎn)品導向Title產(chǎn)品競爭邏輯

1、大面寬

2、廚房島臺PART04后續(xù)計劃PART04后續(xù)計劃城市地圖、客戶細分相結合，形成各城市產(chǎn)品戰(zhàn)略明確下行市場方向，形成組織共識；優(yōu)秀產(chǎn)品，優(yōu)秀工作方法，區(qū)域之間互相借鑒；后續(xù)工作Title后續(xù)展開城市地圖、客戶細分相結合，形成各城市產(chǎn)品戰(zhàn)略后續(xù)工作Titl感謝觀看集團產(chǎn)品組2019年9月20日感謝觀看集團產(chǎn)品組2019年9月20日2019年9月20日一城一策初輪摸排及后續(xù)工作建議集團產(chǎn)品組2019年9月20日一城一策初輪摸排及集團產(chǎn)品組目錄CONTENTPART01PART02PART03PART04集團產(chǎn)品定位策略城市區(qū)位產(chǎn)品角色各區(qū)域產(chǎn)品梳理后續(xù)工作鋪排目錄CONTENTPART01PART02PART0PART01集團產(chǎn)品定位策略市場下行背景概況【基于市場】市場下行產(chǎn)品組合【基于客戶】PART01集團產(chǎn)品定位策略市場下行背景概況【基于市場】市場概況市場下行下行趨勢下，以剛需首改為主，回歸流量項目主線，控價格和增幅，抓快速去化。更加重視控總價，降低購買門檻；【人口的市場支撐】謹慎論證糧倉型【未來的發(fā)展，謹慎論證走向和增幅】；現(xiàn)金流+聚焦現(xiàn)金流產(chǎn)品：三房1，三房2，小四房，大四房；聚焦：鎖定到對應產(chǎn)品面積段市場概況市場下行下行趨勢下，以剛需首改為PART02城市區(qū)位產(chǎn)品角色東原土地分類【基于土地】城市區(qū)域產(chǎn)品角色【基于土地】PART02城市區(qū)位產(chǎn)品角色東原土地分類【基于土地】現(xiàn)行土地分類Title現(xiàn)金流【下行市場主要土地獲取方向】糧倉【拿地條件苛刻，資金壓力大，慎重選擇】品牌標桿【流速慢，謹慎選擇區(qū)域高價改善項目】資產(chǎn)經(jīng)營型【前期投入大，慎重】現(xiàn)行土地分類請各區(qū)域結合市場給出各城市主力產(chǎn)品角色現(xiàn)行土地分類Title現(xiàn)金流【下行市場主要土地獲取方向】現(xiàn)行PART03各區(qū)域產(chǎn)品梳理各區(qū)域產(chǎn)品概況【專業(yè)】集團產(chǎn)品導向【戰(zhàn)略】PART03各區(qū)域產(chǎn)品梳理各區(qū)域產(chǎn)品概況【專業(yè)】各區(qū)域產(chǎn)品概況閱系產(chǎn)品/高層小高層各區(qū)域產(chǎn)品概況閱系產(chǎn)品/高層小高層各區(qū)域產(chǎn)品概況西南：閱A/閱B，聚焦性強；華西：閱A/閱B，分散不統(tǒng)一，大四房較多；華中：閱A，分散不統(tǒng)一，級差關系需要梳理華東：閱A，聚焦性強，可挑戰(zhàn)大四房；南京：閱A/閱B廣州：閱B，產(chǎn)品力強現(xiàn)狀——后續(xù)管控——1、產(chǎn)品聚焦2、控大四房比例，15%以內(nèi)；3、嚴控三房雙面積段，不允許出現(xiàn)兩種三房雙；業(yè)態(tài)：高層/小高層各區(qū)域產(chǎn)品概況西南：閱A/閱B，聚焦性強；現(xiàn)狀——后續(xù)管控—西南區(qū)域Title重慶香山三房1三房2四房8599130低門檻避免100方車位跳檔控總價3.5面寬4.5面寬五面寬單陽臺橫廳橫廳

雙陽臺雙陽臺

主臥+衛(wèi)生間主臥+衣帽間+衛(wèi)生間9985130西南區(qū)域Title重慶香山三房1三房2四房8599130低門西南區(qū)域Title重慶嘉閱灣三房1三房28599低門檻避免100方車位跳檔3面寬3面寬單陽臺豎廳

雙陽臺

主臥+衛(wèi)生間9985西南區(qū)域Title重慶嘉閱灣三房1三房28599低門檻避免1西南區(qū)域Title管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●1、區(qū)域統(tǒng)籌定位邏輯（什么區(qū)域?qū)蛻?，客戶對應產(chǎn)品）2、拉通昆明、貴陽標準化建設3、深度達到方案標準化優(yōu)秀區(qū)域標準化打板西南區(qū)域Title管控目標方案戶型標準化●樓型標準化●立面華中區(qū)域Title武漢：下行市場是否面積段應整體下壓？

論證四房產(chǎn)品，四房競爭力不夠；

論證三方單、三房雙的面積段鄭州：產(chǎn)品定位混亂，產(chǎn)品種類過多，區(qū)域應加強統(tǒng)籌；140125125105武漢東西湖華中區(qū)域Title武漢：下行市場是否面積段應整體下壓？140華中區(qū)域Title140125長沙廣電125115鄭州歡河項目華中區(qū)域Title140125長沙廣電125115鄭州歡河項華中區(qū)域Title1、區(qū)域統(tǒng)籌定位邏輯2、立面標準化對應的原標準化庫更新；3、戶型升級，梳理級配關系；4、區(qū)域統(tǒng)籌鄭州、長沙，形成固定打法；管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●華中區(qū)域Title1、區(qū)域統(tǒng)籌定位邏輯管控目標方案戶型標準華東區(qū)域Title1、下行市場面積段應整體下壓2、聚焦杭州標準化；3、杭州端廳接受度廣泛；三房2大四房95140控總價，但車位跳檔

3面寬3面寬端廳/四面寬主臥+衛(wèi)生間+衣帽間橫廳

雙陽臺主臥+衛(wèi)生間+衣帽間140杭州蕭山2495華東區(qū)域Title1、下行市場面積段應整體下壓三房2大四房9華東區(qū)域Title1、聚焦杭州標準化，梳理級配關系管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●華東區(qū)域Title1、聚焦杭州標準化，梳理級配關系管控目標華西區(qū)域Title1、下行市場面積段整體下壓2、升級四房產(chǎn)品，競爭力邏輯不鮮明；3、將3房雙面積段控制在集團鎖定面積段內(nèi)；業(yè)態(tài)種類繁多，標準化任務較重；成都新津98110成都郫縣112136華西區(qū)域Title1、下行市場面積段整體下壓成都新津9811華西區(qū)域Title1、業(yè)態(tài)邏輯與營銷客研的拉通，確定不同城市/區(qū)域產(chǎn)品角色；2、產(chǎn)品極差、產(chǎn)品競爭力加強梳理，形成華西統(tǒng)一打法；3、業(yè)態(tài)種類繁多，基本已經(jīng)全部涵蓋，需盡快做成統(tǒng)一產(chǎn)品庫（方案）；管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●華西區(qū)域Title1、業(yè)態(tài)邏輯與營銷客研的拉通，確定不同城市南京區(qū)域Title1、嚴控三房雙面積段；2、產(chǎn)品極差邏輯需盡快清晰及統(tǒng)一，89雙陽臺壓縮房間尺寸；

兩房1三房1三房2小四房大四房南京

G34

89110127

龍?zhí)?/p>

95105125

盱眙

89125

142三房1三房2小四房89110127低門檻

應進一步壓小3面寬4面寬4面寬雙陽臺橫廳橫廳

雙陽臺雙陽臺

主臥+衛(wèi)生間主臥+衣帽間+衛(wèi)生間南京G3412789110南京區(qū)域Title1、嚴控三房雙面積段；兩房1三房1三南京區(qū)域Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●南京區(qū)域Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標方案戶廣州公司Title1、贈送條件全集團最有利；2、間距計算有優(yōu)勢，105戶型競爭力強；

兩房1三房1三房2小四房大四房廣深廣州

95/105115

三房2-1三房2-2小四房95105115低門檻

3面寬4面寬4面寬雙陽臺南北通廳南北通廳廚房島臺雙陽臺雙陽臺

主臥+衣帽間+衛(wèi)生間主臥+衣帽間+衛(wèi)生間廚房島臺入戶花園廣州增城廣州公司Title1、贈送條件全集團最有利；兩房1三房廣州公司Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標

方案戶型標準化●樓型標準化●立面標準化●廣州公司Title1、項目量少逐步實現(xiàn)標準化管控目標方案戶T4核心筒Title以T4核心筒為例統(tǒng)計現(xiàn)有類型剪刀梯三合一前室連廊核心筒居中式連廊核心筒分散式各區(qū)域閱系高層得出最經(jīng)濟核心筒，集團拉通T4核心筒Title以T4核心筒為例統(tǒng)計現(xiàn)有類型剪刀梯三合一T4核心筒Title貴州清鎮(zhèn)成都新津綿陽雙馬剪刀梯三合一前室T4核心筒Title貴州清鎮(zhèn)成都新津綿陽雙馬剪刀梯三合一前室T4核心筒Title昆明空港長沙廣電連廊式電梯集中T4核心筒Title昆明空港長沙廣電連廊式電梯集中T4核心筒Title連廊式電梯分散南京G341-因為戶型面寬大，連廊加長，走廊一邊多4.5平方，一個單元9個平方2-保溫20厚計入產(chǎn)權面積3-套內(nèi)面積不大綜合影響得房率3%武漢東西湖T4核心筒Title連廊式電梯分散南京G341-因為戶型面寬T4核心筒Title華西86平方66平方68平方固化樓棟組合，優(yōu)化核心筒面積T4核心筒Title華西86平方66平方68平方固化樓棟組合T4核