土地增值稅匯算政策課件

土地增值稅匯算政策沙河口區(qū)地稅局稅政科2017年2月28日土地增值稅匯算政策沙河口區(qū)地稅局稅政科國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）《財政部國家稅務局總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅【2016】43號）第三條：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目設計的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務總局關于營改增后國家稅務總局公告2016年第70號一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款國家稅務總局公告2016年第70號一、關于營改增后土地增值稅國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號不管是房地產企業(yè)還是非房地產企業(yè)，土地增值稅應稅收入都是不含增值稅收入。國家稅務總局公告2016年第70號不管是房地產企業(yè)還是非房地國家稅務總局公告2016年第70號需要了解和掌握增值稅的計算：一般計稅方法的納稅人和簡易計稅方法的納稅人國家稅務總局公告2016年第18號：國家稅務總局關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務總局公告2016年第70號需要了解和掌握增值稅的計算國家稅務總局公告2016年第70號一般計稅方法房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）增值稅銷項稅額=銷售額╳11%國家稅務總局公告2016年第70號一般計稅方法國家稅務總局公告2016年第70號簡易計稅方法一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。公式：銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）應納增值稅=銷售額╳5%國家稅務總局公告2016年第70號簡易計稅方法國家稅務總局公告2016年第70號預繳增值稅第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。國家稅務總局公告2016年第70號預繳增值稅國家稅務總局公告2016年第70號土地增值稅的預征計稅依據一般計稅方式納稅人預征計稅依據=預收款-預收款/（1+11%）*3%。簡易計稅方式納稅人預征計稅依據=預收款-預收款/（1+5%）*3%。問題：預繳增值稅計稅依據與預繳土地增值稅的計稅依據是一致的嗎？國家稅務總局公告2016年第70號土地增值稅的預征計稅依據國家稅務總局公告2016年第70號二、關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。國家稅務總局公告2016年第70號二、關于營改增后視同銷售房國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國稅發(fā)〔2006〕187號第三條：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。國家稅務總局公告2016年第70號國稅發(fā)〔2006〕18國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條：

(一)房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入,同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費、房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務總局關于土地增值國家稅務總局公告2016年第70號營改增之后，收入確認方法與之前一致。國家稅務總局公告2016年第70號營改增之后，收入確認方法與國家稅務總局公告2016年第70號三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。（二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。國家稅務總局公告2016年第70號三、關于與轉讓房地產有關的國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號提示：1.地方教育附加不含在“營業(yè)稅金及附加”扣除項目中。2.《增值稅會計處理規(guī)定》（財會【2016】22號）全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。國家稅務總局公告2016年第70號提示：國家稅務總局公告2016年第70號四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題房地產開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入（二）與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加國家稅務總局公告2016年第70號四、關于營改增前后土地增值國家稅務總局公告2016年第70號五、關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。強調：按規(guī)定開具發(fā)票。國家稅務總局公告2016年第70號五、關于營改增后建筑安裝工國家稅務總局公告2016年第70號六、關于舊房轉讓時的扣除計算問題營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（二）提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。國家稅務總局公告2016年第70號六、關于舊房轉讓時的扣除計國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號本公告自公布之日起施行。2016年11月10日國家稅務總局公告2016年第70號本公告自公布之日起施行。土地增值稅申報問題問題一：稅源明細申報報告中，錄入舊系統(tǒng)已入庫的預征稅款，是否需要按照稅單，一筆一筆分別錄？解決途徑：在金三系統(tǒng)稅源明細申報報告模塊中，可以分不同房地產類型錄入各類型總的已預征稅款，在申報《土地增值稅清算申報表（二）》時，“已繳土地增值稅稅額”中會自動帶出總的預征稅款。、征收大廳窗口辦理土地增值稅申報問題問題一：稅源明細申報報告中，錄入舊系統(tǒng)已入土地增值稅申報問題問題二：舊系統(tǒng)中沒有做項目登記，直接在主戶申報土地增值稅的，在金三系統(tǒng)中如何申報？解決途徑：根據金三要求，土地增值稅相關稅款的申報前提是先做土地增值稅項目登記，否則無法實現(xiàn)申報，因此，舊系統(tǒng)中未做過項目登記的項目，需要在金三系統(tǒng)中重新做土地增值稅項目登記，以實現(xiàn)申報。征收大廳窗口辦理土地增值稅申報問題問題二：舊系統(tǒng)中沒有做項目登記，直接在主戶土地增值稅申報問題問題三：部分舊系統(tǒng)中的老項目，在金三系統(tǒng)中查詢不到。解決途徑：金三系統(tǒng)中查詢不到的老項目共有兩種情況，一是，在舊系統(tǒng)中是“注銷”狀態(tài)的，未批量遷移到金三系統(tǒng)中；二是，屬于跨區(qū)報驗登記項目，批量遷移至項目地主管稅務機關。因此，對于上述情況導致的金三系統(tǒng)中查詢不到的項目，需要重新做土地增值稅項目登記，否則無法實現(xiàn)申報。征收大廳窗口辦理土地增值稅申報問題問題三：部分舊系統(tǒng)中的老項目，在金三系統(tǒng)中土地增值稅申報問題問題四：納稅人到窗口辦理土地增值稅項目登記時都需要提交什么材料？解決途徑：根據《全國稅收征管規(guī)范（1.2版）》的規(guī)定，“《土地增值稅項目登記表》的報送條件為從事房地產開發(fā)納稅人取得土地使用權并獲得房地產開發(fā)項目開工許可后及每次轉讓（預售）房地產時?！币虼?，納稅人到窗口辦理土地增值稅項目登記時，需要同時提交稅務登記證副本原件及復印件、《國有土地使用權證》原件及復印件、《建設工程施工許可證》原件及復印件。土地增值稅申報問題問題四：納稅人到窗口辦理土地增值稅項目登記土地增值稅申報問題問題五：納稅人在金三系統(tǒng)中申報尾盤銷售稅款時，《土地增值稅清算申報表（四）》的稅款所屬期起始日期默認為清算申報的下個月1號，不可以手動修改，且以后該項目每個月再申報《土地增值稅清算申報表（四）》時，稅款所屬期起始日期自動默認為再下一個月的1號。因此，對于有的納稅人以前年度應申報未申報的尾盤銷售稅款，現(xiàn)在再來申報時，稅款所屬期無法改回應申報的期限，系統(tǒng)就無法自動生成滯納金。解決途徑：進入“申報錯誤更正”模塊，對納稅人少申報或未申報稅款的所屬期的申報信息進行更正，錄入應申報的稅款信息，申報后即提示有相應金額的欠稅，并生成滯納金。土地增值稅申報問題問題五：納稅人在金三系統(tǒng)中申報尾盤銷售稅款土地增值稅申報問題問題六：清算后再售的尾盤稅款申報怎么申報不了？解決途徑：清算完畢的項目需要做土地增值稅項目狀態(tài)維護，將狀態(tài)維護為“清算審核完畢”，該權限隸屬于區(qū)局稅政科負責人，狀態(tài)修改完之后納稅人可以通過《土地增值稅清算申報表（四）》申報清算后再售稅款。稅政科科長權限辦理土地增值稅申報問題問題六：清算后再售的尾盤稅款申報怎么申報不

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(一)房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入,同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費、房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。國家稅務總局公告2016年第70號《國家稅務總局關于土地增值國家稅務總局公告2016年第70號營改增之后，收入確認方法與之前一致。國家稅務總局公告2016年第70號營改增之后，收入確認方法與國家稅務總局公告2016年第70號三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。（二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。國家稅務總局公告2016年第70號三、關于與轉讓房地產有關的國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號提示：1.地方教育附加不含在“營業(yè)稅金及附加”扣除項目中。2.《增值稅會計處理規(guī)定》（財會【2016】22號）全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。國家稅務總局公告2016年第70號提示：國家稅務總局公告2016年第70號四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題房地產開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入（二）與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加國家稅務總局公告2016年第70號四、關于營改增前后土地增值國家稅務總局公告2016年第70號五、關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。強調：按規(guī)定開具發(fā)票。國家稅務總局公告2016年第70號五、關于營改增后建筑安裝工國家稅務總局公告2016年第70號六、關于舊房轉讓時的扣除計算問題營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（二）提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。國家稅務總局公告2016年第70號六、關于舊房轉讓時的扣除計國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號國家稅務總局公告2016年第70號本公告自公布之日起施行。2016年11月10日國家稅務總局公告2016年第70號本公告自公布之日起施行。土地增值稅申報問題問題一：稅源明細申報報告中，錄入舊系統(tǒng)已入庫的預征稅款，是否需要按照稅單，一筆一筆分別錄？解決途徑：在金三系統(tǒng)稅源明細申報報告模塊中，可以分不同房地產類型錄入各類型總的已預征稅款，在申報《土地增值稅清算申報表（二）》時，“已繳土地增值稅稅額”中會自動帶出總的預征稅款。、征收大廳窗口辦理土地增值稅申報問題問題一：稅源明細申報報告中，錄入舊系統(tǒng)已入土地增值稅申報問題問題二：舊系統(tǒng)中沒有做項目登記，