不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)

PAGEPAGE55不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）目錄總則 111一般規(guī)定 111.1總體要求 111.2登記原則 111.3不動產(chǎn)單元 121.4不動產(chǎn)權籍調查 131.5不動產(chǎn)登記簿 131.6不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明 131.7登記的一般程序 141.8登記申請材料的一般要求 151.9代理 181.10其他 182申請 203受理 213.1查驗登記范圍 213.2查驗申請主體 213.3查驗書面申請材料 213.4詢問 223.5受理結果 224審核 234.1適用 234.2書面材料審核 234.3查閱不動產(chǎn)登記簿 234.4查閱登記原始資料 244.5實地查看 244.6調查 244.7公告 244.8審核結果 255登簿 256核發(fā)不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明 25分則 267集體土地所有權登記 267.1首次登記 267.2變更登記 277.3轉移登記 287.4注銷登記 288國有建設用地使用權登記 298.1首次登記 298.2變更登記 308.3轉移登記 318.4注銷登記 329國有建設用地使用權及房屋所有權登記 339.1首次登記 339.2變更登記 349.3轉移登記 369.4注銷登記 3710宅基地使用權及房屋所有權登記 3810.1首次登記 3810.2變更登記 3910.3轉移登記 4010.4注銷登記 4111集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記 4211.1首次登記 4211.2變更登記 4311.3轉移登記 4411.4注銷登記 4512海域使用權及建筑物、構筑物所有權登記 4612.1首次登記 4612.2變更登記 4712.3轉移登記 4812.4注銷登記 4913地役權登記 5013.1首次登記 5013.2變更登記 5113.3轉移登記 5213.4注銷登記 5214抵押權登記 5314.1首次登記 5314.2變更登記 5514.3轉移登記 5614.4注銷登記 5715預告登記 5715.1預告登記的設立 5715.2預告登記的變更 5815.3預告登記的轉移 5915.4預告登記的注銷 6016更正登記 6016.1依申請更正登記 6016.2依職權更正登記 6117異議登記 6217.1異議登記 6217.2注銷異議登記 6218查封登記 6318.1查封登記 6318.2囑托查封主體 6318.3注銷查封登記 6419登記資料管理 6419.1一般規(guī)定 6419.2紙質資料管理 6519.3電子資料管理 6720登記資料查詢 6820.1查詢主體 6820.2申請材料 6920.3查詢條件 6920.4出具查詢結果 6920.5辦理時限 69附錄A 70A.1不動產(chǎn)登記申請書 70A.2通知書、告知書 74A.2.1不動產(chǎn)登記受理憑證 74A.2.2不動產(chǎn)登記不予受理告知書 75A.2.3不動產(chǎn)登記補充材料通知書 76A.2.4不動產(chǎn)登記補充材料接收憑證 77A.2.5不予登記告知書 78A.2.6不動產(chǎn)登記申請材料退回通知書 79A.2.7不動產(chǎn)更正登記通知書 80A.3公告文書 81A.3.1不動產(chǎn)首次登記公告 81A.3.2不動產(chǎn)更正登記公告 82A.3.3不動產(chǎn)權證書/登記證明作廢公告 83A.3.4不動產(chǎn)權證書/登記證明遺失（滅失）聲明 84A.4不動產(chǎn)實地查看記錄表 85A.5詢問記錄 86A.6不動產(chǎn)登記資料查詢文書 87A.6.1不動產(chǎn)登記資料查詢申請書 87A.6.2不動產(chǎn)登記資料查詢受理憑證 88A.6.3不動產(chǎn)登記資料查詢不予受理告知書 89A.6.4不動產(chǎn)登記資料查詢結果證明 90A.7授權委托書 91A.8承諾書 92A.9繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結書 93總則一般規(guī)定總體要求為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護不動產(chǎn)權利人合法權益，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（簡稱《條例》）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（簡稱《實施細則》），制定本規(guī)范。不動產(chǎn)登記機構應嚴格貫徹落實《物權法》《條例》以及《實施細則》的規(guī)定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍，并將所需材料目錄在不動產(chǎn)登記機構辦公場所和門戶網(wǎng)站公布。不動產(chǎn)登記機構不得隨意擴大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實施細則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料。申請人的申請材料應當依法提供原件，不動產(chǎn)登記機構可以依據(jù)實時互通共享取得的信息，對申請材料進行核對。能夠通過部門間實時共享取得相關材料原件的，不得要求申請人重復提交。不動產(chǎn)登記機構應嚴格按照法律、行政法規(guī)要求，規(guī)范不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，嚴禁隨意拆分登記職責，確保不動產(chǎn)登記流程和登記職責的完整性。沒有法律、行政法規(guī)以及《實施細則》依據(jù)而設置的前置條件，不動產(chǎn)登記機構不得將其納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務流程。不動產(chǎn)登記過渡期內，農(nóng)業(yè)部會同國土資源部等部門負責指導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的統(tǒng)一登記工作，按照農(nóng)業(yè)部有關規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營權登記。耕地以外的承包經(jīng)營權登記、國有農(nóng)用地的使用權登記和森林、林木所有權登記，按照《條例》《實施細則》的有關規(guī)定辦理。本規(guī)范不再另行規(guī)定。登記原則依申請登記原則不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但下列情形除外：1不動產(chǎn)登記機構依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權機關依法作出的囑托文件直接辦理登記的；2不動產(chǎn)登記機構依據(jù)法律、行政法規(guī)或者《實施細則》的規(guī)定依職權直接登記的。一體登記原則房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權登記應當與其所附著的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。土地使用權、海域使用權首次登記、轉移登記、抵押登記、查封登記的，該土地、海域范圍內符合登記條件的房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權應當一并登記。房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權首次登記、轉移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物占用范圍內的土地使用權、海域使用權應當一并登記。連續(xù)登記原則未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：1預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的；2在建建筑物抵押權登記的；3預查封登記的；4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。屬地登記原則1不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理，直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?？缧姓^(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構分別辦理。不動產(chǎn)單元跨行政區(qū)域且無法分別辦理的，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由先受理登記申請的不動產(chǎn)登記機構向共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門提出指定辦理申請。不動產(chǎn)登記機構經(jīng)協(xié)商確定或者依指定辦理跨行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應當在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、總面積、跨區(qū)域面積、用途、權利類型等登記結果書面告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機構；2國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地的登記，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。3國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。4中央國家機關使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。不動產(chǎn)單元不動產(chǎn)單元不動產(chǎn)登記應當以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應當足以實現(xiàn)相應的用途，并可以獨立利用。1沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。2有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。3有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構筑物的，以該特定空間或者構筑物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。不動產(chǎn)單元編碼不動產(chǎn)單元應當按照《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》（試行）的規(guī)定進行設定與編碼。不動產(chǎn)登記機構（國土資源主管部門）負責本轄區(qū)范圍內的不動產(chǎn)單元代碼編制、變更與管理工作，確保不動產(chǎn)單元編碼的唯一性。不動產(chǎn)權籍調查不動產(chǎn)登記申請前，需要進行不動產(chǎn)權籍調查的，應當依據(jù)不動產(chǎn)權籍調查相關技術規(guī)定開展不動產(chǎn)權籍調查。不動產(chǎn)權籍調查包括不動產(chǎn)權屬調查和不動產(chǎn)測量。1申請人申請不動產(chǎn)首次登記前，應當以宗地、宗海為基礎，以不動產(chǎn)單元為基本單位，開展不動產(chǎn)權籍調查。其中，政府組織開展的集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權的首次登記所需的不動產(chǎn)權籍調查成果，由人民政府有關部門組織獲取。2申請人申請不動產(chǎn)變更、轉移等登記，不動產(chǎn)界址未發(fā)生變化的，可以沿用原不動產(chǎn)權籍調查成果；不動產(chǎn)界址發(fā)生變化，或界址無變化但未進行過權籍調查或無法提供不動產(chǎn)權籍調查成果的，應當補充或重新開展不動產(chǎn)權籍調查。3前期行業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生，并經(jīng)行業(yè)主管部門或其授權機構確認的，符合不動產(chǎn)登記要求的不動產(chǎn)權籍調查成果，可繼續(xù)沿用。不動產(chǎn)登記機構（國土資源主管部門）應當加強不動產(chǎn)權籍調查成果確認工作，結合日常登記實時更新權籍調查數(shù)據(jù)庫，確保不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢、有效和安全。不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿介質不動產(chǎn)登記簿應當采取電子介質，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產(chǎn)登記機構應當配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設施，采取信息網(wǎng)絡安全防護措施，保證電子數(shù)據(jù)安全，并定期進行異地備份。建立不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構建立。不動產(chǎn)登記簿應當以宗地、宗海為單位編制，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產(chǎn)編入一個不動產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權屬界線發(fā)生變化的，應當重新建簿，并實現(xiàn)與原不動產(chǎn)登記簿關聯(lián)。1一個不動產(chǎn)單元有兩個以上不動產(chǎn)權利或事項的，在不動產(chǎn)登記簿中分別按照一個權利類型或事項設置一個登記簿頁；2一個登記簿頁按登簿時間的先后依次記載該權利或事項的相關內容。更正不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記機構應當依法對不動產(chǎn)登記簿進行記載、保存和重建，不得隨意更改。有證據(jù)證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項確實存在錯誤的，應當依法進行更正登記。管理和保存不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構負責管理，并永久保存。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的格式不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明由國土資源部統(tǒng)一制定樣式、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號規(guī)則。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的印制、發(fā)行、管理和質量監(jiān)督工作由省級國土資源主管部門負責。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明應當一證一號，更換證書和證明應當更換號碼。有條件的地區(qū)，不動產(chǎn)登記機構可以采用印制二維碼等防偽手段。不動產(chǎn)權證書的版式不動產(chǎn)權證書分單一版和集成版兩個版式。不動產(chǎn)登記原則上按一個不動產(chǎn)單元核發(fā)一本不動產(chǎn)權證書，采用單一版版本。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有多個建設用地使用權或一戶擁有多個土地承包經(jīng)營權的，可以將其集中記載在一本集成版的不動產(chǎn)權證書，一本證書可以記載一個權利人在同一登記轄區(qū)內享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權利。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的換發(fā)、補發(fā)、注銷不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明換發(fā)、補發(fā)、注銷的，原證號廢止。換發(fā)、補發(fā)的新不動產(chǎn)權證書或不動產(chǎn)登記證明應當更換號碼，并在不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明“換發(fā)”“補發(fā)”字樣。不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明破損、污損、填制錯誤的，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機構應當收回并注銷原不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明，并將有關事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，向申請人換發(fā)新的不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明，并注明“換發(fā)”字樣。不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權利人的遺失、滅失聲明，15個工作日后，打印一份遺失、滅失聲明頁面存檔，并將有關事項記載于不動產(chǎn)登記簿，向申請人補發(fā)新的不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明，并注明“補發(fā)”字樣。不動產(chǎn)被查封、抵押或存在異議登記、預告登記的，不影響不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的換發(fā)或補發(fā)。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的生效不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明應當按照不動產(chǎn)登記簿繕寫，在加蓋不動產(chǎn)登記機構不動產(chǎn)登記專用章后生效。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的管理不動產(chǎn)登記機構應當加強對不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明的管理，建立不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明管理臺賬，采取有效措施防止空白、作廢的不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明外流、遺失。登記的一般程序依申請登記程序依申請的不動產(chǎn)登記應當按下列程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）登簿。不動產(chǎn)登記機構完成登記后，應當依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定向申請人發(fā)放不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明。依囑托登記程序依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的相關囑托文件辦理不動產(chǎn)登記的，按下列程序進行：（一）囑托；（二）接受囑托；（三）審核；（四）登簿。依職權登記程序不動產(chǎn)登記機構依職權辦理不動產(chǎn)登記事項的，按下列程序進行：（一）啟動；（二）審核；（三）登簿。登記申請材料的一般要求申請材料應當齊全，符合要求，申請人應當對申請材料的真實性負責，并做出書面承諾。申請材料格式申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提交該材料的出具機構或職權繼受機構確認與原件一致的復印件。不動產(chǎn)登記機構留存復印件的，應經(jīng)不動產(chǎn)登記機構工作人員比對后，由不動產(chǎn)登記機構工作人員簽字并加蓋原件相符章。申請材料形式應當為紙質介質，申請書紙張和尺寸宜符合下列規(guī)定：1采用韌性大、耐久性強、可長期保存的紙質介質；2幅面尺寸為國際標準297mm×210mm（A4紙）。填寫申請材料應使用黑色鋼筆或簽字筆，不得使用圓珠筆、鉛筆。因申請人填寫錯誤確需涂改的，需由申請人在涂改處簽字（或蓋章）確認。申請材料所使用文字應符合下列規(guī)定：1申請材料應使用漢字文本。少數(shù)民族自治區(qū)域內，可選用本民族或本自治區(qū)域內通用文字；2少數(shù)民族文字文本的申請材料在非少數(shù)民族聚居或者多民族共同居住地區(qū)使用，應同時附漢字文本；3外文文本的申請材料應當翻譯成漢字譯本，當事人應簽字確認，并對漢字譯本的真實性負責。申請材料中的申請人（代理人）姓名或名稱應符合下列規(guī)定：1申請人（代理人）應使用身份證明材料上的漢字姓名或名稱。2當使用漢字譯名時，應在申請材料中附記其身份證明記載的姓名或名稱。申請材料中涉及數(shù)量、日期、編號的，宜使用阿拉伯數(shù)字。涉及數(shù)量有計量單位的，應當填寫與計量單位口徑一致的數(shù)值。當申請材料超過一頁時，應按1、2、3……順序排序，并宜在每頁標注頁碼。申請材料傳遞過程中，可將其合于左上角封牢。補充申請材料應按同種方式另行排序封卷，不得拆開此前已封卷的資料直接添加。不動產(chǎn)登記申請書申請人申請不動產(chǎn)登記，應當如實、準確填寫不動產(chǎn)登記機構制定的不動產(chǎn)登記申請書。申請人為自然人的，申請人應當在不動產(chǎn)登記申請書上簽字；申請人為法人或其他組織的，申請人應當在不動產(chǎn)登記申請書上蓋章。自然人委托他人申請不動產(chǎn)登記的，代理人應在不動產(chǎn)登記申請書上簽字；法人或其他組織委托他人申請不動產(chǎn)登記的，代理人應在不動產(chǎn)登記申請書上簽字，并加蓋法人或其他組織的公章。共有的不動產(chǎn)，申請人應當在不動產(chǎn)登記申請書中注明共有性質。按份共有不動產(chǎn)的，應明確相應具體份額，共有份額宜采取分數(shù)或百分數(shù)表示。申請不動產(chǎn)登記的，申請人或者其代理人應當向不動產(chǎn)登記機構提供有效的聯(lián)系方式。申請人或者其代理人的聯(lián)系方式發(fā)生變動的，應當書面告知不動產(chǎn)登記機構。身份證明材料申請人申請不動產(chǎn)登記，提交下列相應的身份證明材料：1境內自然人：提交居民身份證或軍官證、士官證；身份證遺失的，應提交臨時身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿；2香港、澳門特別行政區(qū)自然人：提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證、護照，或者來往內地通行證；3臺灣地區(qū)自然人：提交臺灣居民來往大陸通行證；4華僑：提交中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件；5外籍自然人：中國政府主管機關簽發(fā)的居留證件，或者其所在國護照；6境內法人或其他組織：營業(yè)執(zhí)照，或者組織機構代碼證，或者其他身份登記證明；7香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的法人或其他組織：提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明；8境外法人或其他組織：提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明。已經(jīng)登記的不動產(chǎn)，因其權利人的名稱、身份證明類型或者身份證明號碼等內容發(fā)生變更的，申請人申請辦理該不動產(chǎn)的登記事項時，應當提供能夠證實其身份變更的材料。法律文書申請人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書應當為已生效的法律文書。提交一審人民法院裁判文書的，應當同時提交人民法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關材料，即時生效的裁定書、經(jīng)雙方當事人簽字的調解書除外。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)形成的司法文書，應經(jīng)境內不動產(chǎn)所在地中級人民法院裁定予以承認或執(zhí)行。香港特別行政區(qū)形成的具有債權款項支付的民商事案件除外。外國司法文書應經(jīng)境內不動產(chǎn)所在地中級人民法院按國際司法協(xié)助的方式裁定予以承認或執(zhí)行。需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書應當由該法律文書作出機關的工作人員送達，送達時應當提供工作證件和執(zhí)行公務的證明文件。人民法院直接送達法律文書有困難的，可以委托其他法院代為送達。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的公證文書以及與我國有外交關系的國家出具的公證文書按照司法部等國家有關規(guī)定進行認證與轉遞。繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請登記的，申請人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》《實施細則》的相關規(guī)定辦理登記。申請人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：申請人提交的申請材料包括：1所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；2被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等；3所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等；4放棄繼承的，應當在不動產(chǎn)登記機構辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明；5繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供；6被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權利的材料；7被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；8被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機構進行繼承材料查驗。不動產(chǎn)登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結書。不動產(chǎn)登記機構可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內容進行詢問，并做好記錄，由全部相關人員簽字確認。經(jīng)查驗或詢問，符合本規(guī)范3.5.1規(guī)定的受理條件的，不動產(chǎn)登記機構應當予以受理。受理后，不動產(chǎn)登記機構應按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進行審核。認為需要進一步核實情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關情況。對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。代理受托人代為申請申請人委托代理人申請不動產(chǎn)登記的，代理人應當向不動產(chǎn)登記機構提交申請人身份證明、授權委托書及代理人的身份證明。授權委托書中應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。1自然人處分不動產(chǎn)的，可以提交經(jīng)公證的授權委托書；授權委托書未經(jīng)公證的，申請人應當在申請登記時，與代理人共同到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書；2境外申請人處分不動產(chǎn)的，其授權委托書應當經(jīng)公證或者認證；3代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產(chǎn)的，全部代理人應當共同代為申請，但另有授權的除外。監(jiān)護人代為申請無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人應當向不動產(chǎn)登記機構提交申請人身份證明、監(jiān)護關系證明及監(jiān)護人的身份證明，以及被監(jiān)護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料。處分被監(jiān)護人不動產(chǎn)申請登記的，還應當出具為被監(jiān)護人利益而處分不動產(chǎn)的書面保證。監(jiān)護關系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護關系公證書、出生醫(yī)學證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監(jiān)護人的證明材料。父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關監(jiān)護關系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、監(jiān)護人對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權的公證材料或者其他材料。其他一并申請符合以下情形之一的，申請人可以一并申請。申請人一并申請的，不動產(chǎn)登記機構應當一并受理，就不同的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應簿頁。1預購商品房預告登記與預購商品房抵押預告登記；2預購商品房預告登記轉房屋所有權登記與預購商品房抵押預告登記轉抵押權登記；3建筑物所有權首次登記與在建建筑物抵押權登記轉建筑物抵押權登記；4不動產(chǎn)變更登記導致抵押權變更的，不動產(chǎn)變更登記與抵押權變更登記；5不動產(chǎn)變更、轉移登記致使地役權變更、轉移的，不動產(chǎn)變更登記、轉移登記與地役權變更、轉移登記；6不動產(chǎn)坐落位置等自然狀況發(fā)生變化的，可以與前述情形發(fā)生后申請辦理的登記一并辦理；7本規(guī)范規(guī)定以及不動產(chǎn)登記機構認為可以合并辦理的其他情形。已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利轉移的，不動產(chǎn)登記機構辦理后續(xù)登記時，應當將之前轉移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載。撤回申請申請登記事項在記載于不動產(chǎn)登記簿之前，全體登記申請人可共同申請撤回登記申請；部分登記申請人申請撤回登記申請的，不動產(chǎn)登記機構不予受理。申請人申請撤回登記申請，應當向不動產(chǎn)登記機構提交下列材料：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3原登記申請受理憑證。不動產(chǎn)登記機構應當在收到撤回申請時查閱不動產(chǎn)登記簿，當事人申請撤回的登記事項已經(jīng)在不動產(chǎn)登記簿記載的，不予撤回；未在不動產(chǎn)登記簿上記載的，應當準予撤回，原登記申請材料在作出準予撤回的3個工作日內通知當事人取回申請材料。申請材料退回1不動產(chǎn)登記機構準予撤回登記申請的，申請人應及時取回原登記申請材料，取回材料的清單應當由申請人簽字確認。撤回登記申請的材料、取回材料的清單應一并歸檔保留。2不動產(chǎn)登記機構決定不予登記的，不動產(chǎn)登記機構應當制作不予登記告知書、退回登記申請材料清單，由申請人簽字確認后，將登記申請材料退還申請人。不動產(chǎn)登記機構應當留存申請材料復印件、退回登記申請材料清單、相關告知書的簽收文件。申請人應當自接到不予登記書面告知之日起30個工作日內取回申請材料。取回申請材料自申請人收到上述書面告知之日起，最長不得超過6個月。在取回申請材料期限內，不動產(chǎn)登記機構應當妥善保管該申請材料；逾期不取回的，不動產(chǎn)登記機構不負保管義務。不動產(chǎn)登記機構內部管理機制不動產(chǎn)登記機構應當建立與不動產(chǎn)登記風險相適宜的內部管理機制。不動產(chǎn)登記機構應當依據(jù)登記程序和管理需要合理設置登記崗位。1不動產(chǎn)登記的審核、登簿應當由與其崗位相適應的不動產(chǎn)登記工作人員負責。2不動產(chǎn)登記機構宜建立不動產(chǎn)登記風險管理制度，設置登記質量管理崗位負責登記質量檢查、監(jiān)督和登記風險評估、控制工作。不動產(chǎn)登記機構可以建立不動產(chǎn)登記會審制度，會審管轄范圍內的不動產(chǎn)登記重大疑難事項。不動產(chǎn)登記機構宜根據(jù)相關業(yè)務規(guī)則，通過信息化手段對相互沖突的業(yè)務進行限制或者提醒，以降低登記風險。不動產(chǎn)登記機構宜通過以下方式對登記業(yè)務中發(fā)現(xiàn)的已失效的查封登記和異議登記進行有效管理：采用電子登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統(tǒng)中及時解除相應的控制或者提醒，注明相應的法律依據(jù)；采用紙質登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在不動產(chǎn)登記簿附記中注明相應的法律依據(jù)。申請申請是指申請人根據(jù)不同的申請登記事項，到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場向不動產(chǎn)登記機構提交登記申請材料辦理不動產(chǎn)登記的行為。單方申請屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：1尚未登記的不動產(chǎn)申請首次登記的；2繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；3人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；4下列不涉及不動產(chǎn)權利歸屬的變更登記：（1）不動產(chǎn)權利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（2）不動產(chǎn)坐落、界址、用途、面積等狀況發(fā)生變化的；（3）同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（4）土地、海域使用權期限變更的。5不動產(chǎn)滅失、不動產(chǎn)權利消滅或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，權利人申請注銷登記的；6異議登記；7更正登記；8預售人未按約定與預購人申請預購商品房預告登記，預購人申請預告登記的；9法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。共同申請共有不動產(chǎn)的登記，應當由全體共有人共同申請。按份共有人轉讓、抵押其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人或者抵押權人共同申請。受讓人是共有人以外的人的，還應當提交其他共有人同意的書面材料。屬于下列情形之一的，可以由部分共有人申請：1處分按份共有的不動產(chǎn)，可以由占份額三分之二以上的按份共有人共同申請，但不動產(chǎn)登記簿記載共有人另有約定的除外；2共有的不動產(chǎn)因共有人姓名、名稱發(fā)生變化申請變更登記的，可以由姓名、名稱發(fā)生變化的權利人申請；3不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的，可以由共有人中的一人或多人申請。業(yè)主共有的不動產(chǎn)建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權，在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由登記申請人一并申請登記為業(yè)主共有。到場申請申請不動產(chǎn)登記，申請人本人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦公場所提交申請材料并接受不動產(chǎn)登記機構工作人員的詢問。具備技術條件的不動產(chǎn)登記機構，應當留存當事人到場申請的照片；具備條件的，也可以按照當事人申請留存當事人指紋或設定密碼。受理受理是指不動產(chǎn)登記機構依法查驗申請主體、申請材料，詢問登記事項、錄入相關信息、出具受理結果等工作的過程。查驗登記范圍不動產(chǎn)登記機構應查驗申請登記的不動產(chǎn)是否屬于本不動產(chǎn)登記機構的管轄范圍；不動產(chǎn)權利是否屬于《條例》《實施細則》規(guī)定的不動產(chǎn)權利；申請登記的類型是否屬于《條例》《實施細則》規(guī)定的登記類型。查驗申請主體不動產(chǎn)登記機構應當查驗申請事項應當由雙方共同申請還是可以單方申請，應當由全體共有人申請還是可以由部分共有人申請。查驗身份證明申請人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：1通過身份證識別器查驗身份證是否真實；2護照、港澳通行證、臺灣居民來往大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求；3非自然人申請材料上的名稱、印章是否與身份證明材料上的名稱、印章一致。查驗申請材料形式不動產(chǎn)登記機構應當查驗申請人的身份證明材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.7節(jié)的要求；自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人代為申請登記，其授權委托書未經(jīng)公證的，不動產(chǎn)登記機構工作人員應當按下列要求進行見證：1授權委托書的內容是否明確，本登記事項是否在其委托范圍內；2按本規(guī)范3.2.2的要求核驗當事人雙方的身份證明；3由委托人在授權委托書上簽字；4不動產(chǎn)登記機構工作人員在授權委托書上簽字見證。具備技術條件的不動產(chǎn)登記機構應當留存見證過程的照片。查驗書面申請材料查驗申請材料是否齊全不動產(chǎn)登記機構應當查驗當事人提交的申請材料是否齊全，相互之間是否一致；不齊全或不一致的，應當要求申請人進一步提交材料。查驗申請材料是否符合法定形式不動產(chǎn)登記機構應當查驗申請人的其他申請材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.8節(jié)的要求；有關材料是否由有權部門出具，是否在規(guī)定的有效期限內，簽字和蓋章是否符合規(guī)定。不動產(chǎn)登記機構應當查驗不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產(chǎn)權證書或不動產(chǎn)登記證明的，不動產(chǎn)登記機構應當依法予以收繳。屬于偽造、變造的，不動產(chǎn)登記機構還應及時通知公安部門。申請材料確認申請人應當采取下列方式對不動產(chǎn)登記申請書、詢問記錄及有關申請材料進行確認：1自然人簽名或摁留指紋。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由監(jiān)護人簽名或摁留指紋；沒有聽寫能力的，摁留指紋確認。2法人或者其他組織加蓋法人或者其他組織的印章。詢問詢問內容不動產(chǎn)登記機構工作人員應根據(jù)不同的申請登記事項詢問申請人以下內容，并制作詢問記錄，以進一步了解有關情況：1申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示；2申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人；3存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況；4不動產(chǎn)登記機構需要了解的其他與登記有關的內容。詢問記錄詢問記錄應當由詢問人、被詢問人簽名確認。1因處分不動產(chǎn)申請登記且存在異議登記的，受讓方應當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾；2不動產(chǎn)登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。受理結果受理條件經(jīng)查驗或詢問，符合下列條件的，不動產(chǎn)登記機構應當予以受理：1申請登記事項在本不動產(chǎn)登記機構的登記職責范圍內；2申請材料形式符合要求；3申請人與依法應當提交的申請材料記載的主體一致；4申請登記的不動產(chǎn)權利與登記原因文件記載的不動產(chǎn)權利一致；5申請內容與詢問記錄不沖突；6法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他條件。不動產(chǎn)登記機構對不符合受理條件的，應當當場書面告知不予受理的理由，并將申請材料退回申請人。受理憑證不動產(chǎn)登記機構予以受理的，應當即時制作受理憑證，并交予申請人作為領取不動產(chǎn)權證書或不動產(chǎn)登記證明的憑據(jù)。受理憑證上記載的日期為登記申請受理日。不符合受理條件的，不動產(chǎn)登記機構應當當場向申請人出具不予受理告知書。告知書一式二份，一份交申請人，一份由不動產(chǎn)登記機構留存。材料補正申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，不動產(chǎn)登記機構應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。告知書一式二份，經(jīng)申請人簽字確認后一份交當事人，一份由不動產(chǎn)登記機構留存。審核適用審核是指不動產(chǎn)登記機構受理申請人的申請后，根據(jù)申請登記事項，按照有關法律、行政法規(guī)對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否予以登記的過程。不動產(chǎn)登記機構應進一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對相關事項進行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進一步補充材料的，不動產(chǎn)登記機構應當要求申請人補全材料，補全材料所需時間不計算在登記辦理期限內。書面材料審核進一步審核申請材料，必要時應當要求申請人進一步提交佐證材料或向有關部門核查有關情況。1申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書，具備條件的，不動產(chǎn)登記機構可以通過相關技術手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致，查詢結果需打印、簽字及存檔；不一致或無法核查的，可進一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。2對已實現(xiàn)信息共享的其他申請材料，不動產(chǎn)登記機構可根據(jù)共享信息對申請材料進行核驗；尚未實現(xiàn)信息共享的，應當審核其內容和形式是否符合要求。必要時，可進一步向相關機關或機構進行核實，或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全。對已實現(xiàn)信息共享的，不動產(chǎn)登記機構應當通過相關方式對完稅或者繳費憑證進行核驗。必要時，可進一步向稅務機關或者出具繳費憑證的相關機關進行核實，或者要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。不動產(chǎn)登記機構應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等不動產(chǎn)權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確。不動產(chǎn)存在異議登記或者設有抵押權、地役權或被查封的，因權利人姓名或名稱、身份證明類型及號碼、不動產(chǎn)坐落發(fā)生變化而申請的變更登記，可以辦理。因通過協(xié)議改變不動產(chǎn)的面積、用途、權利期限等內容申請變更登記，對抵押權人、地役權人產(chǎn)生不利影響的，應當出具抵押權人、地役權人同意變更的書面材料。查閱不動產(chǎn)登記簿除尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當通過查閱不動產(chǎn)登記簿的記載信息，審核申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的內容是否一致。1申請人與不動產(chǎn)登記簿記載的權利人是否一致；2申請人提交的登記原因文件與登記事項是否一致；3申請人申請登記的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致；4申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的內容是否一致；5不動產(chǎn)是否存在抵押、異議登記、預告登記、預查封、查封等情形。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質的，查閱不動產(chǎn)登記簿時以已經(jīng)形成的電子登記簿為依據(jù)。查閱登記原始資料經(jīng)查閱不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記機構認為仍然需要查閱原始資料確認申請登記事項的，應當查閱不動產(chǎn)登記原始資料，并決定是否予以繼續(xù)辦理。實地查看適用情形和查看內容屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：1房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；2在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；3因不動產(chǎn)滅失申請的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況；4不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其他情形。查看要求實地查看應由不動產(chǎn)登記機構工作人員參加，查看人員應對查看對象拍照，填寫實地查看記錄。現(xiàn)場照片及查看記錄應歸檔。調查對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產(chǎn)登記機構進行調查時，申請人、被調查人應當予以配合。公告不動產(chǎn)首次登記公告除涉及國家秘密外，政府組織的集體土地所有權登記，以及宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經(jīng)營權等不動產(chǎn)權利的首次登記，不動產(chǎn)登記機構應當在記載于不動產(chǎn)登記簿前進行公告。公告主要內容包括：申請人的姓名或者名稱；不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權利類型等；提出異議的期限、方式和受理機構；需要公告的其他事項。不動產(chǎn)首次登記公告由不動產(chǎn)登記機構在其門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議的，不動產(chǎn)登記機構應當將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。公告期間，當事人對公告有異議的，應當在提出異議的期限內以書面方式到不動產(chǎn)登記機構的辦公場所提出異議，并提供相關材料，不動產(chǎn)登記機構應當按下列程序處理：（一）根據(jù)現(xiàn)有材料異議不成立的，不動產(chǎn)登記機構應當將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。（二）異議人有明確的權利主張，提供了相應的證據(jù)材料，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記，并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權屬爭議。依職權登記公告不動產(chǎn)登記機構依職權辦理登記的，不動產(chǎn)登記機構應當在記載于不動產(chǎn)登記簿前在其門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的，不動產(chǎn)登記機構應當將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明作廢公告因不動產(chǎn)權利滅失等情形，無法收回不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明的，在登記完成后，不動產(chǎn)登記機構應當在其門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。審核結果審核后，審核人員應當做出予以登記或不予登記的明確意見。經(jīng)審核，符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機構應當予以登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構不予登記并書面通知申請人：1申請人未按照不動產(chǎn)登記機構要求進一步補充材料的；2申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請人不一致的；3申請登記的不動產(chǎn)不符合不動產(chǎn)單元設定條件的；4申請登記的事項與權屬來源材料或者登記原因文件不一致的；5申請登記的事項與不動產(chǎn)登記簿的記載相沖突的；6不動產(chǎn)存在權屬爭議的，但申請異議登記除外；7未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關稅費的；8申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的；9不動產(chǎn)被依法查封期間，權利人處分該不動產(chǎn)申請登記的；10未經(jīng)預告登記權利人書面同意，當事人處分該不動產(chǎn)申請登記的；11法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。登簿經(jīng)審核符合登記條件的，應當將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。1記載于不動產(chǎn)登記簿的時點應當按下列方式確定：使用電子登記簿的，以登簿人員將登記事項在不動產(chǎn)登記簿上記載完成之時為準；使用紙質登記簿的，應當以登簿人員將登記事項在不動產(chǎn)登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準；2不動產(chǎn)登記簿已建冊的，登簿完成后應當歸冊。不動產(chǎn)登記機構合并受理的，應將合并受理的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應簿頁。核發(fā)不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，不動產(chǎn)登記機構應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，如實、準確填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明，屬本規(guī)范第6.1.2條規(guī)定情形的除外。1集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權等不動產(chǎn)權利登記，核發(fā)不動產(chǎn)權證書；2抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，核發(fā)不動產(chǎn)登記證明。已經(jīng)發(fā)放的不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明記載事項與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證實不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。屬以下情形的，登記事項只記載于不動產(chǎn)登記簿，不核發(fā)不動產(chǎn)權證書或者不動產(chǎn)登記證明：1建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等及其占用范圍內的建設用地使用權；2查封登記、預查封登記。共有的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記機構向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權證書。共有不動產(chǎn)權證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。發(fā)放不動產(chǎn)權證書或不動產(chǎn)登記證明時，不動產(chǎn)登記機構應當核對申請人（代理人）的身份證明，收回受理憑證。發(fā)放不動產(chǎn)權證書或不動產(chǎn)登記證明后，不動產(chǎn)登記機構應當按規(guī)范將登記資料歸檔。分則集體土地所有權登記首次登記適用尚未登記的集體土地所有權，權利人可以申請集體土地所有權首次登記。申請主體集體土地所有權首次登記，依照下列規(guī)定提出申請：1土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民委員會代為申請；2土地分別屬于村內兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內各集體經(jīng)濟組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民小組代為申請；3土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織代為申請。申請材料申請集體土地所有權首次登記，提交的材料包括：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3土地權屬來源材料；4不動產(chǎn)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；5法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。審查要點不動產(chǎn)登記機構在審核過程中應注意以下要點：1申請集體土地所有權首次登記的土地權屬來源材料是否齊全、規(guī)范；2不動產(chǎn)登記申請書、權屬來源材料等記載的主體是否一致；3不動產(chǎn)權籍調查成果資料是否齊全、規(guī)范，權籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖、界址坐標、面積等是否符合要求；4權屬來源材料與申請登記的內容是否一致；5公告是否無異議；6本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，不動產(chǎn)登記機構在記載不動產(chǎn)登記簿后，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。變更登記適用已經(jīng)登記的集體土地所有權，因下列情形發(fā)生變更的，當事人可以申請變更登記：1農(nóng)民集體名稱發(fā)生變化的；2土地坐落、界址、面積等狀況發(fā)生變化的；3法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請主體按本規(guī)范第7.1.2條的規(guī)定，由相關集體經(jīng)濟組織、村民委員會或村民小組代為申請。申請材料申請集體土地所有權變更登記，提交的材料包括：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3不動產(chǎn)權屬證書；4集體土地所有權變更的材料；5法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。審查要點不動產(chǎn)登記機構在審核過程中應注意以下要點：1申請材料上的權利主體是否與不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致；2集體土地所有權變更的材料是否齊全、有效；3申請變更事項與變更登記材料記載的變更事實是否一致；4土地面積、界址范圍變更的，不動產(chǎn)權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等是否齊全、規(guī)范，申請材料與不動產(chǎn)權籍調查成果是否一致；5申請登記事項是否與不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；6本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。轉移登記適用已經(jīng)登記的集體土地所有權，因下列情形導致權屬發(fā)生轉移的，當事人可以申請轉移登記：1農(nóng)民集體之間互換土地的；2土地調整的；3法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請主體按本規(guī)范第7.1.2條的規(guī)定，由轉讓方和受讓方所在的集體經(jīng)濟組織、村民委員會或村民小組代為申請。申請材料申請集體土地所有權轉移登記，提交的材料包括：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3不動產(chǎn)權屬證書；4集體土地所有權轉移的材料，除應提交本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料外，還應提交：（1）農(nóng)民集體互換土地的，提交互換土地的協(xié)議；（2）集體土地調整的，提交土地調整文件；（3）依法需要批準的，提交有關批準文件；5法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。審查要點不動產(chǎn)登記機構在審核過程中應注意以下要點：1轉讓方是否與不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致；受讓方是否為農(nóng)民集體；2申請事項是否屬于因農(nóng)民集體互換、土地調整等原因導致權屬轉移；3集體土地所有權轉移的登記原因文件是否齊全、有效；4申請登記事項是否與不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；5有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔風險的書面承諾；6本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。注銷登記適用已經(jīng)登記的集體土地所有權，有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：1集體土地滅失的；2集體土地被依法征收的；3法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請主體按本規(guī)范第7.1.2條的規(guī)定，由相關集體經(jīng)濟組織、村民委員會或村民小組代為申請。申請材料申請集體土地所有權注銷登記，提交的材料包括：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3不動產(chǎn)權屬證書；4集體土地所有權消滅的材料，包括：（1）集體土地滅失的，提交證實土地滅失的材料；（2）依法征收集體土地的，提交有批準權的人民政府征收決定書；5法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。審查要點不動產(chǎn)登記機構在審核過程中應注意以下要點：1申請材料上的權利主體是否與不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體相一致；2集體土地所有權消滅的材料是否齊全、有效；3土地滅失的，是否已按規(guī)定進行實地查看；4申請登記事項是否與不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；5本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，將登記事項以及不動產(chǎn)權屬證明或者不動產(chǎn)登記證明收回、作廢等內容記載于不動產(chǎn)登記簿。國有建設用地使用權登記首次登記適用依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權首次登記。申請主體國有建設用地使用權首次登記的申請主體應當為土地權屬來源材料上記載的國有建設用地使用權人。申請材料申請國有建設用地使用權首次登記，提交的材料包括：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3土地權屬來源材料，包括：（1）以出讓方式取得的，應當提交出讓合同和繳清土地出讓價款憑證等相關材料；（2）以劃撥方式取得的，應當提交縣級以上人民政府的批準用地文件和國有建設用地使用權劃撥決定書等相關材料；（3）以租賃方式取得的，應當提交土地租賃合同和土地租金繳納憑證等相關材料；（4）以作價出資或者入股方式取得的，應當提交作價出資或者入股批準文件和其他相關材料；（5）以授權經(jīng)營方式取得的，應當提交土地資產(chǎn)授權經(jīng)營批準文件和其他相關材料。4不動產(chǎn)權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產(chǎn)權籍調查成果；5依法應當納稅的，應提交完稅憑證；6法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。審查要點不動產(chǎn)登記機構在審核過程中應注意以下要點：1不動產(chǎn)登記申請書、權屬來源材料等記載的主體是否一致；2不動產(chǎn)權籍調查成果資料是否齊全、規(guī)范，權籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖、界址坐標、面積等是否符合要求；3以出讓方式取得的，是否已簽訂出讓合同，是否已提交繳清土地出讓價款憑證；以劃撥、作價入股、出租、授權經(jīng)營等方式取得的，是否已經(jīng)有權部門批準或者授權；4權屬來源材料與申請登記的內容是否一致；5國有建設用地使用權被預查封，權利人與被執(zhí)行人一致的，不影響辦理國有建設用地使用權首次登記；6依法應當繳納土地價款的，是否已繳清土地價款；依法應當納稅的，是否已完稅；7本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，記載不動產(chǎn)登記簿后向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。變更登記適用已經(jīng)登記的國有建設用地使用權，因下列情形發(fā)生變更的，當事人可以申請變更登記：1權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變化的；2土地坐落、界址、用途、面積等狀況發(fā)生變化的；3國有建設用地使用權的權利期限發(fā)生變化的；4同一權利人分割或者合并國有建設用地的；5共有性質變更的；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請主體國有建設用地使用權變更登記的申請主體應當為不動產(chǎn)登記簿記載的權利人。共有的國有建設用地使用權，因共有人的姓名、名稱發(fā)生變化的，可以由發(fā)生變化的權利人申請；因土地面積、用途等自然狀況發(fā)生變化的，可以由共有人一人或多人申請。申請材料申請國有建設用地使用權變更登記，提交的材料包括：1不動產(chǎn)登記申請書；2申請人身份證明；3不動產(chǎn)權屬證書；4國有建設用地使用權變更材料，包括：（1）權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變化的，提交能夠證實其身份變更的材料；（2）土地面積、界址范圍變更的，除應提交變更后的不動產(chǎn)權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產(chǎn)權籍調查成果外，還應提交：①以出讓方式取得的，提交出讓補充合同；②因自然災害導致部分土地滅失的，提交證實土地滅失的材料；（3）土地用途變更的，提交國土資源主管部門出具的批準文件和土地出讓合同補充協(xié)議。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交繳清土地出讓價款的憑證；（4）國有建設用地使用權的權利期限發(fā)生變化的，提交國土資源主管部門出具的批準文件、出讓合同補充協(xié)議。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交繳清土地出讓價款的憑證；（5）同一權利人分割或者合并國有建設用地的，提交國土資源主管部門同意分割或合并的批準文件以及變更后的不動產(chǎn)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標等不動產(chǎn)權籍調查成果；（6）共有人共有性質變更的，提交共有性質變更合同書或生效法律文書。夫妻共有財產(chǎn)共有性質變