人口老齡化對(duì)重慶房?jī)r(jià)的影響獲獎(jiǎng)科研報(bào)告

人口老齡化對(duì)重慶房?jī)r(jià)的影響獲獎(jiǎng)科研報(bào)告

摘要：人口老齡化和房?jī)r(jià)都是現(xiàn)今社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。人口老齡化對(duì)社會(huì)消費(fèi)、人口組成結(jié)構(gòu)等有所影響。房?jī)r(jià)具有穩(wěn)定物價(jià)，保障民生等方面的作用。本文將以重慶為例，研究人口老齡化對(duì)重慶房?jī)r(jià)的影響，驗(yàn)證人口老齡化與重慶房?jī)r(jià)之間的相互關(guān)系、相互作用，以此預(yù)測(cè)在人口老齡化背景下重慶房?jī)r(jià)的走向及人口老齡化的緩解是否有利于重慶房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。本文通過(guò)建立的VAR模型對(duì)數(shù)據(jù)分析得到城鎮(zhèn)化率對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)的影響較大，城鎮(zhèn)人口對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)不存在明顯的因果關(guān)系，影響較小。

關(guān)鍵詞：人口老齡化;房?jī)r(jià);VAR模型

一、引言

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019我國(guó)的人口總數(shù)為140005萬(wàn)人，65周歲及以上人口為17603萬(wàn)人，占我國(guó)總?cè)丝诘谋戎貫?2.6%。而根據(jù)《2019年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》，重慶老年撫養(yǎng)比已達(dá)到了11.56%。人口老齡化現(xiàn)象的加劇，開(kāi)始引起我國(guó)社會(huì)各界的關(guān)注，家庭人口結(jié)構(gòu)的變化可能會(huì)直接或者通過(guò)經(jīng)濟(jì)影響間接導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需關(guān)系波動(dòng)，人口老齡化將對(duì)社會(huì)勞動(dòng)供給、資源分配、人均儲(chǔ)蓄以及社會(huì)福利等形成一個(gè)長(zhǎng)久而持續(xù)的影響。

二、文獻(xiàn)綜述

在人口老齡化的社會(huì)背景下分析對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響。這一立題豐富了影響房?jī)r(jià)上漲因素的研究方向。本文以重慶房?jī)r(jià)為例，在人口老齡化的影響下對(duì)其進(jìn)行理論與實(shí)證研究。為未來(lái)重慶房?jī)r(jià)與人口老齡化之間的聯(lián)系與作用關(guān)系提供新的思路與研究數(shù)據(jù)。

在中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，人口老齡化趨勢(shì)也更加明顯，中國(guó)是目前世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)老年人的人口比重也是十分龐大的，而老齡化的問(wèn)題不僅是數(shù)量增多的問(wèn)題，還存在著一系列因數(shù)量增多和老年人口比重變化引起的其他問(wèn)題，徐建煒等（2012）則將人口結(jié)構(gòu)的變化作為研究切入點(diǎn)，以此來(lái)分析研究我國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。而葉永剛等認(rèn)為人口年齡結(jié)構(gòu)的變化能夠決定房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展。而程彥斌（2013）等研究認(rèn)為，我國(guó)人口總規(guī)模在今后20～30年內(nèi)仍將增長(zhǎng)，鄒瑾研究表明老齡化帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)滯后于老齡化進(jìn)程，但在長(zhǎng)期和短期內(nèi)存在不同的效應(yīng)，在短期內(nèi)，老年人口比例對(duì)房?jī)r(jià)呈負(fù)向作用。國(guó)外相關(guān)學(xué)者之間也存在分歧，YuChen等（2012）研究表明人口老齡化——或者更普遍的年齡結(jié)構(gòu)變化——不太可能是房?jī)r(jià)的主要決定因素，至少在蘇格蘭是這樣。而Lindh等（2008）認(rèn)為，大量的年輕人與較高的住宅建設(shè)率相關(guān)，但與那些超過(guò)75歲的人相比，則有一個(gè)顯著的負(fù)面影響。

從以往的研究來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的學(xué)者都將房?jī)r(jià)市場(chǎng)的研究著眼于老齡化作用于房地產(chǎn)價(jià)格的理論機(jī)制，關(guān)于老齡化對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的相關(guān)研究較為豐富，所得結(jié)論多樣化。近年來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的年輕人選擇在城市定居和工作，家庭人口結(jié)構(gòu)的變化可能會(huì)直接或者通過(guò)經(jīng)濟(jì)影響間接導(dǎo)致房產(chǎn)的供需關(guān)系，進(jìn)而作用于房地產(chǎn)價(jià)格老齡化代表著整個(gè)人口結(jié)構(gòu)的老化。目前的研究還可以進(jìn)行進(jìn)一步的深入。本文將嘗試在前人的研究基礎(chǔ)上，綜合考慮影響房產(chǎn)價(jià)格的因素，以重慶為例，定性研究和定量研究相結(jié)合，調(diào)查近幾年老齡人口數(shù)量、重慶房?jī)r(jià)漲幅情況、房?jī)r(jià)的影響因素等數(shù)據(jù)，參考相關(guān)研究報(bào)告進(jìn)行定性分析。再結(jié)合VAR計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，判斷老齡人口的數(shù)量和重慶房?jī)r(jià)的變化情況之間的相互關(guān)系，對(duì)重慶房?jī)r(jià)和人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，研究人口老齡化對(duì)重慶房?jī)r(jià)影響與其二者的相互作用關(guān)系。

三、實(shí)證模型

1.變量說(shuō)明

本文運(yùn)用1989年01月--2018年12月的時(shí)間序列數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)重慶市房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。本文選取商品房銷(xiāo)售額（CHS）和城鎮(zhèn)人均可支配收入（PCD）來(lái)衡量居民的房屋購(gòu)買(mǎi)力，用老年撫養(yǎng)比（ODC）作為衡量城鎮(zhèn)老齡化水平的變量（該變量由城鎮(zhèn)人口總數(shù)，城鎮(zhèn)化率以及65歲以上城鎮(zhèn)人口數(shù)量換算得出），商品房銷(xiāo)售均價(jià)（PS）由商品房銷(xiāo)售面積（SAC）和商品房銷(xiāo)售額（CHS）換算得出，所用數(shù)據(jù)均來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，重慶市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，及中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)。為了消除時(shí)間序列產(chǎn)生的異方差，我們將數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)處理。對(duì)于某些年份的缺失數(shù)據(jù)，我們將通過(guò)對(duì)月度數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均，并且根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)整合推算數(shù)據(jù)。

由于本文中所使用的的數(shù)據(jù)均是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，能夠建立可行的VAR模型的前提，是數(shù)據(jù)是否平穩(wěn)，否則檢驗(yàn)結(jié)果會(huì)出現(xiàn)虛假回歸。因此，為了消除時(shí)間序列的異方差，我們對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)處理。

2.模型構(gòu)建

本文選擇VAR模型作為分析針對(duì)老齡人口的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)住房?jī)r(jià)格形成的影響，并選擇重慶住房銷(xiāo)售量和老年撫養(yǎng)比作為衡量老齡人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響指標(biāo)，同時(shí)將家庭戶(hù)規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、重慶地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等影響房?jī)r(jià)的重要因素作為共同解釋變量，構(gòu)建VAR模型如下：

公式中是n維列向量，T是樣本數(shù)，W是滯后階數(shù)，是n*1誤差向量，A為n×n系數(shù)矩陣。令=（LnGDPt，LnODCt，LnCRt，LnRPt，LnHNt，LnPCDt，LnSACt，LnCHSt，LnPSt）。其中LnPS、LnRP、LnCR、LnGDP、LnODC、LnHN、LnPCD、LnSAC、LnCHS表示自然對(duì)數(shù)的商品房銷(xiāo)售均價(jià)、城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率。為重慶地區(qū)生產(chǎn)總值、為老年撫養(yǎng)比、為家庭戶(hù)數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額。

四、模型估計(jì)結(jié)果分析

本文基于Eviews平臺(tái)建立var模型。

為防止偽回歸問(wèn)題出現(xiàn)，可對(duì)序列進(jìn)行采用單位根檢驗(yàn)，若序列不平穩(wěn)，則可以采用差分或者取對(duì)數(shù)的方法對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理使其變?yōu)槠椒€(wěn)序列然后進(jìn)行Granger檢驗(yàn)或直接將非平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行Johansen檢驗(yàn)，然后進(jìn)行誤差修正。由于年度數(shù)據(jù)年份較少，故將var模型分成兩個(gè)模型建立，單獨(dú)研究城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響和家庭戶(hù)數(shù)、生產(chǎn)總值對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響。

1.城鎮(zhèn)人口、城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響

本文先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)（采用ADF檢驗(yàn)的方法），若數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，則提前對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，使其變?yōu)槠椒€(wěn)序列。對(duì)城鎮(zhèn)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率和商品房銷(xiāo)售均價(jià)的平穩(wěn)檢驗(yàn)得出，商品房銷(xiāo)售均價(jià)和城鎮(zhèn)人口數(shù)均不通過(guò)單位根檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)不平穩(wěn)。對(duì)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)后，商品房銷(xiāo)售均價(jià)、城鎮(zhèn)人口數(shù)和城鎮(zhèn)化率均通過(guò)1%顯著性水平下的穩(wěn)定性檢驗(yàn)，本文的研究取5%的顯著性水平，故通過(guò)預(yù)處理，三類(lèi)數(shù)據(jù)均變?yōu)槠椒€(wěn)數(shù)據(jù)。

在Eviews平臺(tái)將lnps、lnrp、lncr以var模型的形式打開(kāi)。在Eviews中進(jìn)行滯后階數(shù)判斷，設(shè)定滯后階數(shù)為2時(shí)，Lag下滯后階數(shù)為2時(shí)*最多，模型擬合效果最好，程序運(yùn)行結(jié)果如表4.2，故選擇滯后階數(shù)為2階。

在eviews平臺(tái)中，引入1989年-2018年的重慶市商品房銷(xiāo)售均價(jià)、城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口、城鎮(zhèn)化率和商品房銷(xiāo)售均價(jià)的var模型，得到以下估計(jì)結(jié)果：

2.GRANGER因果關(guān)系檢驗(yàn)

GRANGER因果關(guān)系檢驗(yàn)是考察變量之間在時(shí)間上的先導(dǎo)—滯后關(guān)系。且VAR模型的另一個(gè)重要應(yīng)用就是用來(lái)檢驗(yàn)一個(gè)變量與另一個(gè)變量是否存在Granger因果關(guān)系，這也是建立VAR模型的需要。我們對(duì)各變量序列進(jìn)行因果檢驗(yàn)，以進(jìn)一步分析商品房均價(jià)與其他解釋變量之間是否存在因果關(guān)系。

從GRANGER因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果中可知;在5%的顯著性水平下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格與城鎮(zhèn)化率互為格蘭杰原因，說(shuō)明城鎮(zhèn)化率的變動(dòng)能引發(fā)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的變動(dòng)，商品房銷(xiāo)售均價(jià)的變動(dòng)也能引發(fā)城鎮(zhèn)化率的變動(dòng)，表明城鎮(zhèn)化率與老年人口總量存在相互反饋?zhàn)饔?。城?zhèn)人口數(shù)和城鎮(zhèn)化率互為GRANGER原因，其次，商品房銷(xiāo)售價(jià)格和城鎮(zhèn)人口數(shù)之間存在單向因果關(guān)系，表明商品房銷(xiāo)售價(jià)格能夠引起城鎮(zhèn)人口數(shù)的變化，而城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化并不是商品房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)的直接原因。

3.脈沖響應(yīng)分析

對(duì)城鎮(zhèn)人口數(shù)（RP）、城鎮(zhèn)化（CR）、人均地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、家庭戶(hù)數(shù)（HN）分別施加一個(gè)脈沖，城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響波動(dòng)小，最后趨近于0;城鎮(zhèn)化對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響逐漸減少，最后收斂于0;人均地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響在第4期達(dá)到最大，然后逐漸減小，最后收斂于0;家庭戶(hù)數(shù)對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響正負(fù)波動(dòng)，逐漸增加。由于篇幅問(wèn)題，我們對(duì)于其他變量的具體問(wèn)題不做過(guò)多的展示。

4.方差分解分析

對(duì)城鎮(zhèn)人口數(shù)（RP）、城鎮(zhèn)化（CR）、人均地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、家庭戶(hù)數(shù)（HN）進(jìn)行方差分解，城鎮(zhèn)化對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響大于城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響，且在第14期后趨于穩(wěn)定;人均地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響大于家庭戶(hù)數(shù)對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響，且在第6期后趨于穩(wěn)定。

5.生產(chǎn)總值、老年撫養(yǎng)比、家庭戶(hù)數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響

對(duì)家庭戶(hù)數(shù)、生產(chǎn)總值、老年撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額和商品房銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)都不能通過(guò)5%顯著性水平下平穩(wěn)性，若直接使用不平穩(wěn)序列建立方程可能出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象，使方程失去意義。對(duì)此，將這七類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)處理，處理后生產(chǎn)總值、商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售均價(jià)能同時(shí)通過(guò)5%顯著性水平下的平穩(wěn)性檢驗(yàn)。但處理后的生產(chǎn)總值、商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售均價(jià)在Eviews中無(wú)法建立Var模型，因此生產(chǎn)總值、商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售面積對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)沒(méi)有影響。

五、結(jié)論和建議

我們通過(guò)在Eviews平臺(tái)中建立VAR方程的方法，研究了重慶生產(chǎn)總值、老年撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口數(shù)、家庭戶(hù)數(shù)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額對(duì)重慶商品房均價(jià)的影響。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，得出對(duì)以下結(jié)論：

城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)人口數(shù)二者的對(duì)數(shù)可以通過(guò)單位根檢驗(yàn)也可以與商品房均價(jià)建立VAR方程，并得到方程（2）。方程可以通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)，在進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解時(shí)可以得出：重慶城鎮(zhèn)人口和重慶城鎮(zhèn)化率能對(duì)重慶商品房均價(jià)產(chǎn)生影響，城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響波動(dòng)小;城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響逐漸減少。城鎮(zhèn)化率對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響大于城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)的影響。

對(duì)此，我們提出以下建議：

1.建立健全交通體系、基礎(chǔ)設(shè)施，提高城鎮(zhèn)化率

俗話(huà)說(shuō)，要致富先修路。交通的便利在一定程度上決定了一個(gè)地區(qū)的繁榮程度。不少開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在輕軌周?chē)_(kāi)發(fā)樓盤(pán)，提高樓盤(pán)的價(jià)值。因此，交通的便利性是一個(gè)地區(qū)“富”起來(lái)的關(guān)鍵要素之一。建立健全交通系統(tǒng)能有效加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

不少?gòu)臉I(yè)人員選擇外出務(wù)工是為了給家人更好的生活條件，因此加強(qiáng)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提高教育醫(yī)療環(huán)境等能在一定程度上提高居民生活環(huán)境。

2.保護(hù)地方產(chǎn)業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展

人是發(fā)展的核心。由于經(jīng)濟(jì)資源的匱乏，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)的青壯年會(huì)選擇外出務(wù)工，因此在我國(guó)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的老齡化程度日益加深。因此，政府