02-財(cái)務(wù)篇-那些總經(jīng)理們應(yīng)該知道的事-收入結(jié)轉(zhuǎn)課件

財(cái)務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)財(cái)務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)

CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事

3少數(shù)股東那些事4稅務(wù)那些事CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事3少數(shù)股收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；b) 簽訂售房合同及收取房款；c) 房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用。核心原則：房屋已竣工驗(yàn)收并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。1、目前公司預(yù)售合同約定：該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移至乙方。2、如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)。甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。3、乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；核心原則：房屋已竣工地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項(xiàng)目名稱總計(jì)2018年2019年2020年2021年2022年上海區(qū)域項(xiàng)目122.4122.41項(xiàng)目214.0914.09項(xiàng)目325.0925.09項(xiàng)目421.7821.78項(xiàng)目57.117.11項(xiàng)目62.832.83項(xiàng)目751.8230.5521.27項(xiàng)目833.1233.12項(xiàng)目91.261.26項(xiàng)目100.030.03項(xiàng)目118.388.38項(xiàng)目126.166.10.06項(xiàng)目138.778.77項(xiàng)目1412.6412.64杭州區(qū)域項(xiàng)目1530.0830.08項(xiàng)目1611.2311.23合肥區(qū)域項(xiàng)目1711.9911.640.35深圳區(qū)域項(xiàng)目188.668.66武漢區(qū)域項(xiàng)目192.822.82項(xiàng)目203.363.36蘇州區(qū)域項(xiàng)目2111.4211.42項(xiàng)目224.854.85合計(jì)299.962.88113.0690.84033.1221.7825.0930.5511.6422.4114.0921.2730.0812.6433.12預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項(xiàng)目名稱總計(jì)2018年2019年2020年20并表那些事02并表那些事0280%20%50%100%并表的意義加速做大規(guī)模合并報(bào)表的概念（分為聯(lián)營、合營企業(yè)）；聯(lián)營企業(yè)是指投資者對其有重大影響，但不是投資者的子公司或合營企業(yè)的企業(yè)。當(dāng)某一企業(yè)或個(gè)人擁有另一企業(yè)20%或以上至50%表決權(quán)資本時(shí)，通常被認(rèn)為投資者對被投資企業(yè)具有重大影響，則該被投資企業(yè)可視為投資者的聯(lián)營企業(yè)合營企業(yè)按合同約定對某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動所共有的控制，是指由兩個(gè)或多個(gè)企業(yè)或個(gè)人共同投資建立的企業(yè)，該被投資企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策必須由投資雙方或若干方共同決定。只有聯(lián)營企業(yè)可實(shí)現(xiàn)并表。并表那些事80%20%50%100%并表的意義并表那些事資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項(xiàng)目可按項(xiàng)目價(jià)值，全額納入資產(chǎn)總額，而非并表項(xiàng)目只體現(xiàn)了對項(xiàng)目的股本金投入占比數(shù)額。并表報(bào)表資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-38,000.00短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨78,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款38,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)

40,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)38,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資負(fù)債合計(jì)38,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本1,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)1,000.00少數(shù)股東權(quán)益1,000.00所有者權(quán)益合計(jì)2,000.00資產(chǎn)合計(jì)40,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)40,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-39,000.00短期借款其他應(yīng)收款38,000.00應(yīng)付利息存貨0應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)

-1,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資

1,000.00負(fù)債合計(jì)投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)

1,000.00歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益合計(jì)資產(chǎn)合計(jì)0負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)0非并表報(bào)表對資產(chǎn)負(fù)債表的影響資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項(xiàng)目可按項(xiàng)目價(jià)值，全額納入資產(chǎn)總額，而非03并表-利潤表并表項(xiàng)目可按照當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入100%計(jì)入我方銷售業(yè)績。非并表項(xiàng)目僅在項(xiàng)目竣工交付以后體現(xiàn)權(quán)益占比的投資收益。銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些事SubstantialControl項(xiàng)目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入200,959.81減：營業(yè)成本148,748.54營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用1,918.48財(cái)務(wù)費(fèi)用0.60投資收益-二、營業(yè)利潤30,573.94加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額18,233.35減：所得稅費(fèi)用1,484.90四、凈利潤23,150.15歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益11,575.08項(xiàng)目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入0減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資收益11,575.08二、營業(yè)利潤11,575.08加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤11,575.08歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益03并表-利潤表并表項(xiàng)目銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些案例分享某項(xiàng)目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中未落實(shí)A實(shí)際控制權(quán)，因此無法達(dá)到并表?xiàng)l件。當(dāng)會計(jì)師及律師無法認(rèn)定該項(xiàng)目實(shí)質(zhì)控制，也許將損失一塊非常重要的規(guī)模資產(chǎn)數(shù)據(jù)。案例分享某項(xiàng)目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)（實(shí)際雙方簽訂備忘錄仍按合作協(xié)議約定）具體修改如下：股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。修改為A公司在股東會中享有51%表決權(quán)，B公司在股東會中享有49%表決權(quán)。”；董事會共六名成員，雙方各推薦三名。修改為“公司設(shè)董事會，其成員為七人，其中上A公司推薦四人（包含董事長），B公司推薦三人，所有董事均由股東會選舉產(chǎn)生”；董事會對所議事項(xiàng)作出的決定由全體董事一致通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。修改為“董事會對所議事項(xiàng)作出的決定由二分之一以上董事表決通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。董事會決議的表決，實(shí)行一人一票?！惫蓶|及董事會層面均達(dá)到控制，缺一不可。并表那些事通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)并表那些事少數(shù)股東那些事03少數(shù)股東那些事03做大少數(shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率。

當(dāng)我方作為具有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的并表方，要求合作方（即少數(shù)股東）將投入項(xiàng)目的資金均作為實(shí)收資本，在所有者權(quán)益內(nèi)反映，將原本股東投入的負(fù)債，轉(zhuǎn)為了資本金的投入，大幅降低我方的資產(chǎn)負(fù)債率。

但這類做法，將大幅增加少數(shù)股東的風(fēng)險(xiǎn)，將投入項(xiàng)目的資金均作為資產(chǎn)增加的同時(shí)，增加了非流動資產(chǎn)，降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并在項(xiàng)目后期采用減資，或者清算后方能收回投資?！白龃笊贁?shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率?！百Y產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款70,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)70,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資負(fù)債合計(jì)70,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本3,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)3,000.00少數(shù)股東權(quán)益7,000.00所有者權(quán)益合計(jì)10,000.00資產(chǎn)合計(jì)80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)80,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款30,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)30,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資負(fù)債合計(jì)30,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本15,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)15,000.00少數(shù)股東權(quán)益35,000.00所有者權(quán)益合計(jì)50,000.00資產(chǎn)合計(jì)80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)80,000.00例如：某一項(xiàng)目土地款8億，由我方實(shí)現(xiàn)并表，權(quán)益占比30%，項(xiàng)目公司的注冊資本按1億與5億對我方報(bào)表的影響，列支主要科目如下。注冊資本1億（母公司計(jì)入實(shí)收資本，其他股東計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益）注冊資本5億（母公司計(jì)入實(shí)收資本，其他股東計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益）作用及意義

資產(chǎn)總計(jì)相同，但注冊資本1億的負(fù)債率87.5%；注冊資本5億的負(fù)債率37.5%資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信2017年年報(bào)少數(shù)股東權(quán)益的科目期末余額（萬元）負(fù)債合計(jì)

13,943,522所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本

1,022,428未分配利潤歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)

1,022,428少數(shù)股東權(quán)益

1,779,480永續(xù)債

274,198所有者權(quán)益合計(jì)

3,076,106負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)

17,019,628核心目的：少數(shù)股東權(quán)益大于母公司的資產(chǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率為81.93%

如果合作項(xiàng)目股東投入未計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益，將直接增加負(fù)債，同時(shí)將提高負(fù)債率指標(biāo)。通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，直接降低負(fù)債率指標(biāo)，有利于融資。少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信科目期末余額（稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事Object1土地出讓金收據(jù)開具對象不一致要求國土部門重新開具收據(jù)，將全部收據(jù)都開具給項(xiàng)目公司。或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)公司；Object2股權(quán)收購關(guān)注點(diǎn)開展盡調(diào)確認(rèn)合法的入賬成本、及可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。涉及個(gè)人股東、境外股東的，需考慮所得稅代扣代繳義務(wù)。股權(quán)收購溢價(jià)無法抵稅，直接扣減項(xiàng)目凈利潤。Object4合理使用集團(tuán)內(nèi)部供應(yīng)商對于全資開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)考慮是否適用集采的材料、裝修園林公司作為供應(yīng)商，達(dá)到提升開發(fā)成本、降低稅負(fù)的目的。Object3立項(xiàng)、取證與合同安排事前合理的立項(xiàng)規(guī)劃、成本合同安排，有助于優(yōu)化項(xiàng)目整體的稅負(fù)。Object5低毛利項(xiàng)目合理安排預(yù)繳稅金對于毛利率預(yù)計(jì)低于30%的項(xiàng)目，預(yù)繳的稅金在未來確認(rèn)收入時(shí)可能無法全額抵扣，或無法退回，造成早繳或溢繳稅金。Object6特殊營銷手段對財(cái)稅影響對于特殊的營銷手段，建議提前與財(cái)務(wù)溝通之后再實(shí)施。避免帶來財(cái)稅方面的問題。Object7盡早獲取發(fā)票竣備結(jié)轉(zhuǎn)收入之后才取得發(fā)票，可能導(dǎo)致無法抵扣增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅Object8公建配套移交不可售的公建配套（比如物業(yè)用房、配建運(yùn)動區(qū)域等）在稅務(wù)上可不分?jǐn)偝杀?，有利于降低已售產(chǎn)品的利潤，進(jìn)而降低稅負(fù)。Object9銷售節(jié)奏對土增稅清算的影響在一定情況下可以通過控制銷售節(jié)奏來影響土增稅的清算時(shí)點(diǎn)。稅務(wù)那些事Object1土地出讓金收據(jù)開具對象不一致要求國稅務(wù)那些事企業(yè)應(yīng)該有稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作的指引，匯總項(xiàng)目開發(fā)各階段應(yīng)該關(guān)注的基本稅務(wù)事項(xiàng)。同時(shí)制作了一張檢查表，記錄對這些標(biāo)準(zhǔn)動作的執(zhí)行情況?？偨?jīng)理可以在不同階段審閱檢查表，了解基本的稅務(wù)工作進(jìn)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作完成情況核對表序號項(xiàng)目階段/標(biāo)準(zhǔn)動作完成日期完成人簽字執(zhí)行情況說明1新進(jìn)城市稅收政策調(diào)研

1.1了解當(dāng)?shù)鼗旧娑愓?/p>

1.2土地增值稅清算項(xiàng)目如何劃分

1.3土地使用稅的起征時(shí)點(diǎn)

2獲取新項(xiàng)目的前期關(guān)注

2.1招拍掛獲取土地，土地出讓金收據(jù)是否全部開具給項(xiàng)目公司

2.2資產(chǎn)收購應(yīng)獲取發(fā)票

2.3股權(quán)收購對標(biāo)的公司的稅務(wù)盡調(diào)

2.4股權(quán)收購對原股東基本情況的調(diào)查

2.5股權(quán)收購是否會影響土地成本的稅前扣除

3項(xiàng)目前期規(guī)劃

3.1立項(xiàng)和取證的安排

3.2

成本合同安排

4施工

4.1全資項(xiàng)目應(yīng)考慮是否使用集團(tuán)內(nèi)部的供應(yīng)商

4.2低毛利項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注預(yù)繳稅金的安排

5預(yù)售

5.1開具收據(jù)或不征稅發(fā)票

5.2自行測算土增稅清算影響

5.3關(guān)注營銷手段

6交付結(jié)算

6.1獲取足額進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票

6.2獲取足額成本、費(fèi)用發(fā)票

6.3做好已開發(fā)票臺賬

6.4結(jié)轉(zhuǎn)最后一批收入的當(dāng)年獲取全部發(fā)票

6.5做好公建配套的移交

7土增稅清算

7.1確認(rèn)土增稅清算口徑

7.2識別重大土增稅風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)

7.3與主管稅務(wù)溝通遞延清算

7.4土增稅清算補(bǔ)稅后的企業(yè)所得稅退稅

8尾盤銷售

8.1尾盤銷售計(jì)劃

9公司清算

9.1清算前自行檢查稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

9.2清算前自行檢查其他非稅問題

稅務(wù)那些事企業(yè)應(yīng)該有稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作的指引，匯總稅務(wù)那些事立項(xiàng)、取證與合同安排例如，某項(xiàng)目有8個(gè)地塊，增值率不同，爭取按照一個(gè)立項(xiàng)合并清算，可大幅降低土增稅。又如，某項(xiàng)目包含即售住宅和自持商業(yè)兩部分。通過分別立項(xiàng)取證，向住宅分?jǐn)偢嗟某杀荆山档妥≌N售的稅負(fù)。稅務(wù)那些事立項(xiàng)、取證與合同安排財(cái)務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)財(cái)務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)

CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事

3少數(shù)股東那些事4稅務(wù)那些事CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事3少數(shù)股收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；b) 簽訂售房合同及收取房款；c) 房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用。核心原則：房屋已竣工驗(yàn)收并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。1、目前公司預(yù)售合同約定：該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移至乙方。2、如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)。甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。3、乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；核心原則：房屋已竣工地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項(xiàng)目名稱總計(jì)2018年2019年2020年2021年2022年上海區(qū)域項(xiàng)目122.4122.41項(xiàng)目214.0914.09項(xiàng)目325.0925.09項(xiàng)目421.7821.78項(xiàng)目57.117.11項(xiàng)目62.832.83項(xiàng)目751.8230.5521.27項(xiàng)目833.1233.12項(xiàng)目91.261.26項(xiàng)目100.030.03項(xiàng)目118.388.38項(xiàng)目126.166.10.06項(xiàng)目138.778.77項(xiàng)目1412.6412.64杭州區(qū)域項(xiàng)目1530.0830.08項(xiàng)目1611.2311.23合肥區(qū)域項(xiàng)目1711.9911.640.35深圳區(qū)域項(xiàng)目188.668.66武漢區(qū)域項(xiàng)目192.822.82項(xiàng)目203.363.36蘇州區(qū)域項(xiàng)目2111.4211.42項(xiàng)目224.854.85合計(jì)299.962.88113.0690.84033.1221.7825.0930.5511.6422.4114.0921.2730.0812.6433.12預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項(xiàng)目名稱總計(jì)2018年2019年2020年20并表那些事02并表那些事0280%20%50%100%并表的意義加速做大規(guī)模合并報(bào)表的概念（分為聯(lián)營、合營企業(yè)）；聯(lián)營企業(yè)是指投資者對其有重大影響，但不是投資者的子公司或合營企業(yè)的企業(yè)。當(dāng)某一企業(yè)或個(gè)人擁有另一企業(yè)20%或以上至50%表決權(quán)資本時(shí)，通常被認(rèn)為投資者對被投資企業(yè)具有重大影響，則該被投資企業(yè)可視為投資者的聯(lián)營企業(yè)合營企業(yè)按合同約定對某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動所共有的控制，是指由兩個(gè)或多個(gè)企業(yè)或個(gè)人共同投資建立的企業(yè)，該被投資企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營政策必須由投資雙方或若干方共同決定。只有聯(lián)營企業(yè)可實(shí)現(xiàn)并表。并表那些事80%20%50%100%并表的意義并表那些事資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項(xiàng)目可按項(xiàng)目價(jià)值，全額納入資產(chǎn)總額，而非并表項(xiàng)目只體現(xiàn)了對項(xiàng)目的股本金投入占比數(shù)額。并表報(bào)表資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-38,000.00短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨78,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款38,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)

40,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)38,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資負(fù)債合計(jì)38,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本1,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)1,000.00少數(shù)股東權(quán)益1,000.00所有者權(quán)益合計(jì)2,000.00資產(chǎn)合計(jì)40,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)40,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-39,000.00短期借款其他應(yīng)收款38,000.00應(yīng)付利息存貨0應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)

-1,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資

1,000.00負(fù)債合計(jì)投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)

1,000.00歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益合計(jì)資產(chǎn)合計(jì)0負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)0非并表報(bào)表對資產(chǎn)負(fù)債表的影響資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項(xiàng)目可按項(xiàng)目價(jià)值，全額納入資產(chǎn)總額，而非03并表-利潤表并表項(xiàng)目可按照當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入100%計(jì)入我方銷售業(yè)績。非并表項(xiàng)目僅在項(xiàng)目竣工交付以后體現(xiàn)權(quán)益占比的投資收益。銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些事SubstantialControl項(xiàng)目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入200,959.81減：營業(yè)成本148,748.54營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用1,918.48財(cái)務(wù)費(fèi)用0.60投資收益-二、營業(yè)利潤30,573.94加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額18,233.35減：所得稅費(fèi)用1,484.90四、凈利潤23,150.15歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益11,575.08項(xiàng)目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入0減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資收益11,575.08二、營業(yè)利潤11,575.08加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤11,575.08歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益03并表-利潤表并表項(xiàng)目銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些案例分享某項(xiàng)目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中未落實(shí)A實(shí)際控制權(quán)，因此無法達(dá)到并表?xiàng)l件。當(dāng)會計(jì)師及律師無法認(rèn)定該項(xiàng)目實(shí)質(zhì)控制，也許將損失一塊非常重要的規(guī)模資產(chǎn)數(shù)據(jù)。案例分享某項(xiàng)目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)（實(shí)際雙方簽訂備忘錄仍按合作協(xié)議約定）具體修改如下：股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。修改為A公司在股東會中享有51%表決權(quán)，B公司在股東會中享有49%表決權(quán)?！保欢聲擦蓡T，雙方各推薦三名。修改為“公司設(shè)董事會，其成員為七人，其中上A公司推薦四人（包含董事長），B公司推薦三人，所有董事均由股東會選舉產(chǎn)生”；董事會對所議事項(xiàng)作出的決定由全體董事一致通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。修改為“董事會對所議事項(xiàng)作出的決定由二分之一以上董事表決通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。董事會決議的表決，實(shí)行一人一票。”股東及董事會層面均達(dá)到控制，缺一不可。并表那些事通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)并表那些事少數(shù)股東那些事03少數(shù)股東那些事03做大少數(shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率。

當(dāng)我方作為具有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的并表方，要求合作方（即少數(shù)股東）將投入項(xiàng)目的資金均作為實(shí)收資本，在所有者權(quán)益內(nèi)反映，將原本股東投入的負(fù)債，轉(zhuǎn)為了資本金的投入，大幅降低我方的資產(chǎn)負(fù)債率。

但這類做法，將大幅增加少數(shù)股東的風(fēng)險(xiǎn)，將投入項(xiàng)目的資金均作為資產(chǎn)增加的同時(shí)，增加了非流動資產(chǎn)，降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并在項(xiàng)目后期采用減資，或者清算后方能收回投資?！白龃笊贁?shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率。“資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款70,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)70,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資負(fù)債合計(jì)70,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本3,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)3,000.00少數(shù)股東權(quán)益7,000.00所有者權(quán)益合計(jì)10,000.00資產(chǎn)合計(jì)80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)80,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款30,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計(jì)80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計(jì)30,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計(jì)長期股權(quán)投資負(fù)債合計(jì)30,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本15,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計(jì)歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)15,000.00少數(shù)股東權(quán)益35,000.00所有者權(quán)益合計(jì)50,000.00資產(chǎn)合計(jì)80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)80,000.00例如：某一項(xiàng)目土地款8億，由我方實(shí)現(xiàn)并表，權(quán)益占比30%，項(xiàng)目公司的注冊資本按1億與5億對我方報(bào)表的影響，列支主要科目如下。注冊資本1億（母公司計(jì)入實(shí)收資本，其他股東計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益）注冊資本5億（母公司計(jì)入實(shí)收資本，其他股東計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益）作用及意義

資產(chǎn)總計(jì)相同，但注冊資本1億的負(fù)債率87.5%；注冊資本5億的負(fù)債率37.5%資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信2017年年報(bào)少數(shù)股東權(quán)益的科目期末余額（萬元）負(fù)債合計(jì)

13,943,522所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本

1,022,428未分配利潤歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)

1,022,428少數(shù)股東權(quán)益

1,779,480永續(xù)債

274,198所有者權(quán)益合計(jì)

3,076,106負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)

17,019,628核心目的：少數(shù)股東權(quán)益大于母公司的資產(chǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率為81.93%

如果合作項(xiàng)目股東投入未計(jì)入少數(shù)股東權(quán)益，將直接增加負(fù)債，同時(shí)將提高負(fù)債率指標(biāo)。通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，直接降低負(fù)債率指標(biāo)，有利于融資。少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信科目期末余額（稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事Object1土地出讓金收據(jù)開具對象不一致要求國土部門重新開具收據(jù)，將全部收據(jù)都開具給項(xiàng)目公司?；?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)公司；Object2股權(quán)收購關(guān)注點(diǎn)開展盡調(diào)確認(rèn)合法的入賬成本、及可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。涉及個(gè)人股東、境外股東的，需考慮所得稅代扣代繳義務(wù)。股權(quán)收購溢價(jià)無法抵稅，直接扣減項(xiàng)目凈利潤。Object4合理使用集團(tuán)內(nèi)部供應(yīng)商對于全資開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)考慮是否適用集采的材料、裝修園林公司作為供應(yīng)商，達(dá)到提升開發(fā)成本、降低稅負(fù)的目的。Object3立項(xiàng)、取證與合同安排事前合理的立項(xiàng)規(guī)劃、成本合同安排，有助于優(yōu)化項(xiàng)目整體的稅負(fù)。Object5低毛利項(xiàng)目合理安排預(yù)繳稅金對于毛利率預(yù)計(jì)低于30%的項(xiàng)目，預(yù)繳的稅金在未來確認(rèn)收入時(shí)可能無法全額抵扣，或無法退回，造成早繳