第6講 用益物權(quán)

第六講用益物權(quán)用益物權(quán)：是指對他人所有的物享有以使用、收益為內(nèi)容的一種限制物權(quán)。它與所有權(quán)制度、擔保物權(quán)制度制度共同構(gòu)成物權(quán)法的基本內(nèi)容。1用益物權(quán)的法律特征：1、用益物權(quán)是他物權(quán)2、用益物權(quán)是限制物權(quán)

3、用益物權(quán)以使用收益為內(nèi)容4、用益物權(quán)主要是以不動產(chǎn)為其標的物5、權(quán)利存續(xù)期間不同

6、用益物權(quán)為獨立物權(quán)

2第一節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征（一）概念：是指村民對農(nóng)民集體所有的土地或者國家所有由農(nóng)民集體長期使用的土地的使用權(quán)，享有占有土地自己使用、收益和在一定范圍內(nèi)處分經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。

3（二）特征1、

客體是集體所有或者國家所有交給集體使用的農(nóng)業(yè)用地2、

權(quán)利內(nèi)容必須是以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的3、

該種權(quán)利雖然作為集體土地使用權(quán)但是卻是可以轉(zhuǎn)讓的權(quán)利4、

權(quán)利主體有一定的限制。4二、土地承包人的權(quán)利和義務(wù)（一）承包人的權(quán)利1、以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的對土地進行占有、使用和收益的權(quán)利2、對承包經(jīng)營權(quán)的處分權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。（128條）5（二）承包人的義務(wù)1、維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；2、依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；6三、發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)。（一）發(fā)包人的權(quán)利1、監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；2、制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；3、依法收回發(fā)包土地的權(quán)利在承包人嚴重違反承包合同或者其他法定情形下可以依法收回土地承包經(jīng)營權(quán)。7（二）發(fā)包人的義務(wù)1、維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同；2、尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動；8四、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和消滅（一）取得1、通過簽訂承包經(jīng)營合同而原始取得2、因轉(zhuǎn)讓行為繼受取得3、繼承4、因法院強制執(zhí)行等其他原因而取得承包經(jīng)營權(quán)9（二）消滅1、期限屆滿2、承包人放棄承包權(quán)的——交回承包土地的10【案例1】2000年李女承包了村里2畝果園，承包期為30年。2005年因要外出打工，李女就與李三商量由李三經(jīng)營該果園，李三每年給李女400元。2007年李女與打工中結(jié)識的趙某戀愛，同年底二人商談結(jié)婚。2008年春節(jié)期間李女帶趙某回村結(jié)婚，婚后又外出打工。2008年4月，村委會通知李三，因李女已于外地的趙某結(jié)婚，村里收回其承包的果園，該果園將公開招標承包。李三將此事急告李女，李女得知此事后回村找村委會，不同意村里收回其承包的果園。村委會答復(fù)李女，因李女未經(jīng)村里同意就將果園租給李三經(jīng)營，而現(xiàn)又已經(jīng)結(jié)婚不在本村，村里以前就有規(guī)定，凡結(jié)婚后不在本村生活的不能承包本村土地，因此，李女承包的果園必須收回。雙方爭執(zhí)不下。11【提示】本案的關(guān)鍵是承包人可否將土地承包經(jīng)營權(quán)讓與他人行使，以及土地承包經(jīng)營權(quán)因何事由才能消滅。

12要點：土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。（128條）13要點：土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅原因主要有以下幾種：1、土地承包期限屆滿承包人不愿意繼續(xù)承包的2、土地承包經(jīng)營權(quán)人在承包期內(nèi)交回承包地3、發(fā)包人在承包期內(nèi)依法收回或調(diào)整承包地4、承包地被依法征收14對婦女土地承包經(jīng)營權(quán)的保護

為加強對婦女承包土地權(quán)益的保護，我國土地承包法對此作出特別規(guī)定：農(nóng)村土地承包，婦女與男子享有平等的權(quán)利。承包中應(yīng)當保護婦女的合法權(quán)益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)當享有的土地承包經(jīng)營權(quán)。我國《婦女權(quán)益保障法》也規(guī)定，農(nóng)村劃分責任田、口糧田以及批準宅基地，婦女與男子享有平等的權(quán)利。在承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。15【案例2】“一地兩包”應(yīng)歸誰？為了使承包地耕作方便，浙南村村民劉強于去年6月將自己承包的3畝耕地轉(zhuǎn)包給同村村民王立，雙方簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包協(xié)議。但并未辦理變更登記。之后，同村的柳志也找到劉強要求承包該塊土地。他當時并不知道這塊地的經(jīng)營權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)包給了王立。劉強一聽柳志出的轉(zhuǎn)包費用高一些，就動了貪念，又將同一塊地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給了柳志，在柳志的要求下同時辦理了變更登記。第二年開春時，王立正打算到自己剛轉(zhuǎn)包到手的土地上進行耕作時發(fā)現(xiàn)，柳志怎么在自家的地上干起了活。16雙方經(jīng)過對質(zhì)，才發(fā)現(xiàn)都上了當。他們找到劉強，都要求承包該塊土地，劉強說，王立給的錢少，把錢還給你就算了。王立心中不服，我先交了承包費地就該是我的，于是他找到律師，看能不能通過法律途徑確認這塊土地的經(jīng)營權(quán)屬于自己。那么律師會給出他什么樣的答復(fù)呢？

17《物權(quán)法》第129條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

18【案例3】我能申請延長土地承包經(jīng)營期限嗎？1992年，石塘鄉(xiāng)景山村，村民劉某與其所在村簽訂土地承包合同，合同中約定由劉某承包本村5畝耕地，承包期為15年。今年，劉某的承包合同已到期，村里以承包合同到期為由，要求收回土地。劉某向村里提出延長承包期的要求。村里則以承包期滿后，土地一律收回，任何人不得以特權(quán)為由予以拒絕。劉某遂向石塘鄉(xiāng)土地管理所提出申請，要求解決此爭議。19解析：《物權(quán)法》第126條規(guī)定：“耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包?！?0《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第7條規(guī)定：“承包合同約定或者土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書記載的承包期限短于農(nóng)村土地承包法規(guī)定的期限，承包方請求延長的，應(yīng)予支持?！?1第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念與特征（一）概念：是指自然人、法人或者其他組織依法享有的在國有或者集體土地及其上下建造、保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。22按照我國土地用途管制制度，建設(shè)用地包括住宅用地、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等，構(gòu)筑物是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等，23附屬設(shè)施是指附屬于建筑物、構(gòu)筑物的一些設(shè)施24二、建設(shè)用地使用權(quán)的法律特點1、權(quán)利客體范圍原則上為國有土地，（135條）也可以為集體所有的土地。（151條）建設(shè)用地的客體原則上為國有土地，但為興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)而設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)時，或者村民建設(shè)住宅使用本集體經(jīng)濟組織土地作為宅基地的，其客體則可以為集體所有的土地。252、權(quán)利的取得一般具有有償性，權(quán)利一般存在期限性。建設(shè)用地使用權(quán)取的初次取得有如下兩種方式：劃撥和出讓。26（1）劃撥嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。依據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。27（2）出讓土地使用權(quán)出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標和拍賣。依據(jù)《物權(quán)法》第137條的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。28三、建設(shè)用地使用權(quán)的期限（一）以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒有期限的限制。（二）以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)有最高期限的限制，其最高期限為：1．居住用地70年；2．商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；3．教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4．綜合或者其他用地50年。5．工業(yè)用地50年；29（三）期限屆滿時的續(xù)期1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。2、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權(quán)法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《