知名地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)

萬(wàn)科進(jìn)入北大學(xué)城市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)策劃人：2013年4月25日前言2009年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，很多區(qū)域板塊也開(kāi)始發(fā)展成熟，該策劃主要對(duì)杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對(duì)住宅供求和目前丁橋在建項(xiàng)目三盛·頤景園樓盤(pán)進(jìn)行解讀，并通過(guò)機(jī)會(huì)分析、戰(zhàn)略分析等對(duì)潛在客戶(hù)進(jìn)行分析，最后提出相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。目錄HYPERLINK\l"_Toc260256003"第1部分概要提示1HYPERLINK\l"_Toc260256004"第2部分環(huán)境分析1HYPERLINK\l"_Toc260256005"2.1市場(chǎng)分析1HYPERLINK\l"_Toc260256006"2.1.1杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1HYPERLINK\l"_Toc260256007"2.2房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1HYPERLINK\l"_Toc260256008"2.3土地出讓情況2HYPERLINK\l"_Toc260256009"2.4丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2HYPERLINK\l"_Toc260256010"2.4.1區(qū)域城市規(guī)劃2HYPERLINK\l"_Toc260256011"2.4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀3HYPERLINK\l"_Toc260256012"2.4.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3HYPERLINK\l"_Toc260256013"2.5市場(chǎng)走勢(shì)研判4HYPERLINK\l"_Toc260256014"第3部分機(jī)會(huì)分析5HYPERLINK\l"_Toc260256015"3.1杭州房地產(chǎn)客戶(hù)分析5HYPERLINK\l"_Toc260256016"3.2杭州市住宅需求特征分析8HYPERLINK\l"_Toc260256017"3.3丁橋區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn)分析9HYPERLINK\l"_Toc260256018"3.4目標(biāo)客戶(hù)群定位11HYPERLINK\l"_Toc260256019"3.4.1目標(biāo)客群特征：11HYPERLINK\l"_Toc260256020"3.4.2選購(gòu)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)：12HYPERLINK\l"_Toc260256021"3.4.3購(gòu)買(mǎi)行為特征：12HYPERLINK\l"_Toc260256022"第4部分產(chǎn)品分析13HYPERLINK\l"_Toc260256023"4.1地塊現(xiàn)狀分析13HYPERLINK\l"_Toc260256024"4.1.1地塊環(huán)境調(diào)研13HYPERLINK\l"_Toc260256025"4.1.2地塊周邊環(huán)境調(diào)查13HYPERLINK\l"_Toc260256026"4.1.3地塊交通條件調(diào)查14HYPERLINK\l"_Toc260256027"4.1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查14HYPERLINK\l"_Toc260256028"4.2SWOT分析15HYPERLINK\l"_Toc260256029"4.3產(chǎn)品定位16HYPERLINK\l"_Toc260256030"第5部分戰(zhàn)略及行動(dòng)方案17HYPERLINK\l"_Toc260256031"5.1定價(jià)原則17HYPERLINK\l"_Toc260256032"5.2定價(jià)建議17HYPERLINK\l"_Toc260256033"5.3價(jià)格調(diào)整方案18HYPERLINK\l"_Toc260256034"5.3.1開(kāi)發(fā)成本核算18HYPERLINK\l"_Toc260256035"5.3.2價(jià)格定位20HYPERLINK\l"_Toc260256036"第6部分營(yíng)銷(xiāo)策略22HYPERLINK\l"_Toc260256037"6.1推廣主策略22HYPERLINK\l"_Toc260256038"6.1.1平面廣告形式22HYPERLINK\l"_Toc260256039"6.1.2多維廣告形式22HYPERLINK\l"_Toc260256040"6.2媒體組合建議23HYPERLINK\l"_Toc260256041"6.2.1媒體投放目標(biāo)23HYPERLINK\l"_Toc260256042"6.2.2媒體投放原則23HYPERLINK\l"_Toc260256043"6.2.3媒體選擇23HYPERLINK\l"_Toc260256044"6.3營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略24HYPERLINK\l"_Toc260256045"6.3.1活動(dòng)設(shè)想24HYPERLINK\l"_Toc260256046"6.3.2活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的效果25HYPERLINK\l"_Toc260256047"第7部分營(yíng)銷(xiāo)成本26HYPERLINK\l"_Toc260256048"7.1總體預(yù)算26HYPERLINK\l"_Toc260256049"7.2預(yù)算分布28HYPERLINK\l"_Toc260256050"第8部分行動(dòng)方案控制29HYPERLINK\l"_Toc260256051"8.1項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度29HYPERLINK\l"_Toc260256052"8.1.1銷(xiāo)售策略29HYPERLINK\l"_Toc260256053"第9部分結(jié)束語(yǔ)33PAGE47概要提示三盛·頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。融中西建筑之文化精髓，開(kāi)啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導(dǎo)家居園林的美好構(gòu)想。項(xiàng)目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。靈韻園林，素質(zhì)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計(jì)理念，緊依大農(nóng)港河，天然碧水，十幢高層住宅有機(jī)集合營(yíng)造和諧品質(zhì)人居。別出心裁的設(shè)計(jì)，鳥(niǎo)語(yǔ)花香魚(yú)相戲，果樹(shù)林木草青青，營(yíng)造"園林深處有人家"的溫馨氛圍，打造都市素質(zhì)人居。環(huán)境分析市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年，是21世紀(jì)以來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對(duì)百年不遇國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全力保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項(xiàng)工作取得了明顯成效，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域網(wǎng)絡(luò)化大都市建設(shè)加快推進(jìn)，市民生活品質(zhì)進(jìn)一步提高。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長(zhǎng)11.5％。人均生活消費(fèi)性支出18595元，比上年增長(zhǎng)11.2％，恩格爾系數(shù)（食品占消費(fèi)支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市農(nóng)村居民人均純收入11822元，比上年增長(zhǎng)10.6％；人均生活消費(fèi)性支出9065元，增長(zhǎng)7.3％。恩格爾系數(shù)由上年的35.9%下降至33.8%。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。2009年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資704.68億元，比上年增長(zhǎng)14.5％。房屋施工面積5121.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.7％；竣工面積763.95萬(wàn)平方米，下降25.9％。全年商品房銷(xiāo)售面積1441.18萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)86.0％，其中住宅銷(xiāo)售1300.99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)92.2％。市區(qū)公開(kāi)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房7002套，建筑面積50.09萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，成為固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。在整體上能保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，并且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)半。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨成熟。商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主體；商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降；商品住宅價(jià)格近五年呈上降趨勢(shì)。土地出讓情況如下圖所示：圖2-1土地出讓情況丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域城市規(guī)劃浙江省HYPERLINK"/view/6885.htm"杭州市HYPERLINK"/view/581593.htm"江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)位于杭州市郊東北部，距市中心10公里，是一個(gè)新興的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地、杭城重要的副食品供應(yīng)基地和重要的風(fēng)景旅游開(kāi)發(fā)區(qū)域。該鎮(zhèn)東接天都娛樂(lè)城，與余杭區(qū)星橋街道為界；西連下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，與石橋鎮(zhèn)為界；南至大石一級(jí)公路，與市區(qū)和繞城公路相連；北部是著名的皋亭山、黃鶴山風(fēng)景區(qū)，總面積15.5平方公里。全鎮(zhèn)轄10個(gè)行政村，1個(gè)居民區(qū)，1個(gè)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——杭州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)；2005年統(tǒng)計(jì)總?cè)丝?.5萬(wàn)，其中常住人口1.18萬(wàn)。丁橋鎮(zhèn)素以糧、麻、茶、水果為主業(yè)，是改革開(kāi)放的春風(fēng)，吹開(kāi)了丁橋誠(chéng)招天下客的大氣。經(jīng)過(guò)多年的努力，至2005年，一個(gè)私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展的基地——杭州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)已初具規(guī)模并全力拓展開(kāi)發(fā)，上百家來(lái)自省內(nèi)外的私營(yíng)企業(yè)在這里興旺發(fā)達(dá)，海通木業(yè)、阿思家羽絨、祝強(qiáng)醫(yī)療設(shè)備、西林鏈條等企業(yè)從這里走出國(guó)門(mén)，走向世界，成為丁橋建經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)的支柱；隨著大杭州城區(qū)發(fā)展的構(gòu)想和都市農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，花卉、珍禽、特種水產(chǎn)養(yǎng)殖正逐步取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，森禾花卉、三雄種苗、建塘水產(chǎn)、同協(xié)食用珍禽等省、市農(nóng)業(yè)示范園從小到大，以其強(qiáng)勁的輻射力迅速推進(jìn)了丁橋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐。丁橋集鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的制訂和實(shí)施，使丁橋現(xiàn)代城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)由藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；以龍居寺景區(qū)開(kāi)發(fā)為龍頭，黃鶴山、皋亭山風(fēng)景旅游資源的開(kāi)發(fā)已列入了杭州市的總體發(fā)展規(guī)劃，杭州“東南佛角”即將重現(xiàn)其間。丁橋大型居住區(qū)建成后將是一個(gè)居住人口達(dá)40萬(wàn)人，功能完備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域想要發(fā)展，教育配套不容忽視。區(qū)域規(guī)劃設(shè)置36班中學(xué)兩所、36班小學(xué)四所，12班幼兒園七所。通過(guò)與名校整合辦學(xué)的教育發(fā)展方針，進(jìn)一步提高師資水平，提升教育質(zhì)量，教育配套的各個(gè)項(xiàng)目正在緊張建設(shè)中，杭師院附屬丁蘭學(xué)校，已于2006年下半年交付使用。隨著今明兩年區(qū)域內(nèi)將有大量經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)陸續(xù)交付，丁橋的居住氛圍也越發(fā)濃重了。政府各項(xiàng)配套設(shè)施的跟進(jìn)，秋石快速路、留石快速路等快速路的開(kāi)通，將縮短該板塊和市區(qū)之間的距離。無(wú)可爭(zhēng)議，丁橋板塊依托政府打造城市中央居住區(qū)的戰(zhàn)略，將逐漸建設(shè)成為設(shè)施齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤(pán)相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為三盛·頤景園制定營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。通過(guò)2個(gè)代表性樓盤(pán)了解丁橋區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征；通過(guò)暢銷(xiāo)樓盤(pán)所反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格；通過(guò)該區(qū)位的樓盤(pán)反映出該區(qū)位的需求特征；廣宇·上東城(人居展展位：世貿(mào)S5-11)作為丁橋新城內(nèi)規(guī)模最大、啟動(dòng)最早、工程進(jìn)度最快的商品房項(xiàng)目，HYPERLINK"/House/762/"廣宇·上東城的入駐，在丁橋新城的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中有著舉足輕重的意義。上東城位于丁橋大型居住區(qū)內(nèi)，紫丁香路蕙蘭雅路交會(huì)處，西側(cè)為新城廣場(chǎng)。總建筑面積約41萬(wàn)平方米，隨著杭州城市地鐵3號(hào)線計(jì)劃開(kāi)通，臨丁路及勤豐路交會(huì)處也規(guī)劃有站口。K99路上東城站點(diǎn)即將開(kāi)通。目前在售89平方米及90平方米小戶(hù)型，均價(jià)為6900元/平米。天陽(yáng)·觀筑(人居展展位：和平H2-02)

天陽(yáng)·觀筑位于江干區(qū)丁橋大型居住區(qū)，南與上東城毗鄰，北臨繞城高速，西臨規(guī)劃中的六號(hào)路，東接規(guī)劃中的小學(xué)。另還規(guī)劃1所市級(jí)醫(yī)院、凈菜超市三座、垃圾中轉(zhuǎn)站、公交首末站、公交中心等。地鐵3號(hào)線、秋石高架路、留石高架路建成后，將迅速連接市中心。天陽(yáng)·觀筑總建筑面積達(dá)12萬(wàn)㎡，由五幢板式高層、一幢點(diǎn)式高層以及聯(lián)排別墅共同組成。預(yù)計(jì)在6月份，將推出2號(hào)樓，戶(hù)型面積在90平方米左右。目前藝居1號(hào)樓還有少量余房，在售均價(jià)6900元/平方米。市場(chǎng)走勢(shì)研判隨著以廣宇集團(tuán)為頭炮的一批品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，把丁橋迅速推到了購(gòu)房者眼前。可以說(shuō)，在目前以武林廣場(chǎng)為圓心的10公里主城區(qū)圈內(nèi)，隸屬江干區(qū)的丁橋，則屬于明顯的房?jī)r(jià)低洼地。2007年7月25日，丁橋36號(hào)住宅用地的出讓?zhuān)嚼_(kāi)了丁橋板塊商品房買(mǎi)賣(mài)的序幕。最終廣宇集團(tuán)以總價(jià)49800萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)約為4241元/平方米。2008年初，新源·元都新景開(kāi)盤(pán)均價(jià)為7380元∕平方米，給當(dāng)時(shí)丁橋板塊的商品房銷(xiāo)售起到標(biāo)桿作用。隨后在2008年末開(kāi)盤(pán)的是廣宇·上東城。受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，開(kāi)盤(pán)價(jià)格定在7300多元∕平方米。前景看好的丁橋，7000余元/平方米的價(jià)格依舊在同等價(jià)格的在售板塊中顯示出較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，所以上東城一開(kāi)盤(pán)即受到購(gòu)房者的熱捧。2009年，隨著“小陽(yáng)春”掀起的新一股購(gòu)房熱，徹底炒熱了丁橋。今年5月初，競(jìng)得39號(hào)地塊的天陽(yáng)·觀筑首次開(kāi)盤(pán)即以6900元/平方米的均價(jià)對(duì)外發(fā)售，而聯(lián)合·格里將于下半年正式開(kāi)盤(pán)，丁橋板塊的居住區(qū)，即將逐漸形成，丁橋的居住價(jià)值也正在被越來(lái)越多的購(gòu)房者肯定。機(jī)會(huì)分析杭州房地產(chǎn)客戶(hù)分析杭州全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里，轄上城、下城、拱墅、江干、西湖、濱江、蕭山、余杭8個(gè)區(qū)，臨安、富陽(yáng)、建德3個(gè)縣級(jí)市，桐廬、淳安2個(gè)縣，共有57個(gè)街道、110個(gè)鎮(zhèn)、39個(gè)鄉(xiāng)(包括1個(gè)民族鄉(xiāng))，678個(gè)社區(qū)、65個(gè)居民區(qū)、3666個(gè)行政村；其中市轄區(qū)共有44個(gè)街道、49個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)，597個(gè)社區(qū)、4個(gè)居民區(qū)、807個(gè)行政村。市域形成“一心二圈、三軸二連、一環(huán)多點(diǎn)”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。據(jù)各類(lèi)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段青年人購(gòu)房比一直比較高，購(gòu)房欲望旺盛，特對(duì)杭州年齡分組做一個(gè)分析。根據(jù)南京我愛(ài)我家門(mén)店成交客戶(hù)年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：2007年以來(lái)30歲以下的青年人購(gòu)房占比一直在40％左右，一月份甚至高達(dá)50％以上，是二手房市場(chǎng)上的絕對(duì)主力軍。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，20-30歲這一年齡段的人口所占比重雖然并不是最高，但是這部分人出生在改革開(kāi)放后，生活條件更好，所受教育更高，理財(cái)觀念更強(qiáng)，收入增速也很快。同時(shí)，這個(gè)分組的人群剛好是結(jié)婚年齡，購(gòu)買(mǎi)婚房也是一種家庭需求一種社會(huì)形勢(shì)。因此，該人群對(duì)住宅的需求非常旺盛。圖3-1杭州市住房客戶(hù)特征及分類(lèi)說(shuō)明將客戶(hù)的消費(fèi)需要分為5個(gè)層次。這5個(gè)聚類(lèi)中心(類(lèi)別)如下：(表中數(shù)據(jù)的得分值越低，表示消費(fèi)者對(duì)該指標(biāo)的認(rèn)同程度越高，O表示中性)。聚類(lèi)分析的中心圖3-2聚類(lèi)分析第一，從年齡上看，21～30周歲占購(gòu)房非常需求群體的80％；31～40周歲和占購(gòu)房舒適需求群體的36．4％；41～50周歲占購(gòu)房投資需求的35％。第二，從家庭收入來(lái)看，高收入群體當(dāng)然是住宅市場(chǎng)上的主要客戶(hù)，但是，中低檔收入群體兩者合起來(lái)遠(yuǎn)超過(guò)住宅市場(chǎng)的二分之一，是住宅市場(chǎng)的重要客戶(hù)。第三，從性別上看，男性更看重住宅的投資效益及非常需要，而女性則更傾向于居住及舒適目的。第四，從置業(yè)目的上來(lái)看，婚房和改善居住條件是兩項(xiàng)最主要的?？蛻?hù)忠誠(chéng)度是影響住宅市場(chǎng)需求的重要因素，經(jīng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上，客戶(hù)所表現(xiàn)出來(lái)的主要是刺激性忠誠(chéng)度和習(xí)慣性忠誠(chéng)度，然而，這兩種忠誠(chéng)度表現(xiàn)出來(lái)是不牢靠的，住宅市場(chǎng)上需要培養(yǎng)出更多的情感性的忠誠(chéng)度。杭州市住宅需求特征分析第一、需求面積。90-120方的戶(hù)型面積需求占據(jù)最高，占總需求方面的比例為41.1％；結(jié)合歷次的調(diào)研可以看出，住宅面積的主流需求并沒(méi)有發(fā)生大的變化，依然集中在90-120方；但選擇50-80方的比例有所上升，80-90方的比例有所下降。圖3-3杭州購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)意向面積統(tǒng)計(jì)情況第二、意向單價(jià)。從整體上看，意向購(gòu)房者極限單價(jià)接受能力提升十分明顯。圖3-4杭州購(gòu)房極限單價(jià)統(tǒng)計(jì)從2007年5月份開(kāi)始，杭州房?jī)r(jià)受地價(jià)快速上漲的影響，加上資助需求的旺盛，房?jī)r(jià)有了大幅度的上揚(yáng)，目前主城區(qū)已經(jīng)少見(jiàn)商品房單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)了，故在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的情況下，意向購(gòu)房者提高了自己對(duì)單價(jià)的預(yù)期值，極限單價(jià)道德接受度隨之上升。這是一種意向購(gòu)房者心理預(yù)期與市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)整地結(jié)果。第三、物業(yè)類(lèi)型。在意向購(gòu)房者選擇的物業(yè)類(lèi)型中，普通小高層最受歡迎，其次為普通多層，而高層住宅也有相當(dāng)?shù)慕邮芰?。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見(jiàn)的時(shí)候，意向購(gòu)房者對(duì)高層物業(yè)類(lèi)型的接受度也日益增加。圖3-5杭州購(gòu)房選擇的物業(yè)統(tǒng)計(jì)類(lèi)型第四、地理位置。數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者對(duì)地理位置及區(qū)位的選擇并沒(méi)有形成集中偏好。其中，市區(qū)非中心地段成為購(gòu)房者的首選地段占44%；而以市中心地段以及城郊結(jié)合部作為購(gòu)房理想地段的受訪者比例基本相當(dāng)，均在二成左右；選擇近郊及遠(yuǎn)郊的購(gòu)房者相對(duì)較少，其中遠(yuǎn)郊中選率僅為2%。第五、房屋造型。絕大多數(shù)選擇了平面設(shè)計(jì)的房屋造型，其次二成左右的人選擇了躍層式／復(fù)式的房屋造型。第六、房間類(lèi)型、戶(hù)型結(jié)構(gòu)。因一般性功能房間是滿足人們起居生活最基本需要的空間。所以，受訪者對(duì)一般性功能房間的提及率較高，其中對(duì)于臥室、客廳、廚房及衛(wèi)生問(wèn)的提及率為100%。而在特殊性功能房間中，書(shū)房和餐廳人們關(guān)注程度較高的房間類(lèi)型。丁橋區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn)分析相較于濱江、下沙、九堡等早已為人熟知的區(qū)域而言，丁橋算是后起之秀，目前在建的除核心商業(yè)項(xiàng)目——新城廣場(chǎng)外，還有華元·鄰里人家等多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，以及天陽(yáng)·觀筑、廣宇·上東城等多個(gè)商品房項(xiàng)目。據(jù)悉，2009年下半年整個(gè)丁橋?qū)?huì)迎來(lái)交付入住的高峰期，在丁橋大型居住區(qū)和天都城等周邊居住區(qū)成片建成后，總?cè)丝趯⑦_(dá)40萬(wàn)以上。每平方米2280元起的驚爆價(jià)，唱主角的是新城廣場(chǎng)；但在其背后，傾力打造這個(gè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的并不僅僅是它的發(fā)展商——華元房產(chǎn)。新城廣場(chǎng)的土地性質(zhì)屬于10％村屬留用地，是丁橋政府與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)、鼓勵(lì)用于招商引資的大型商業(yè)項(xiàng)目。丁橋區(qū)域的客戶(hù)特點(diǎn)在其住房市場(chǎng)的分類(lèi)中，我們可以看出其目標(biāo)客戶(hù)主要為最低收入戶(hù)、中低收入戶(hù)以及一些投資客。圖3-6住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和不同收入水平居民家庭的住房消費(fèi)比重分析（一）市場(chǎng)價(jià)商品住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是高收收入戶(hù)家庭，住住房供應(yīng)主體體是住房開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，住房房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)節(jié)，開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)規(guī)模、住住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由企業(yè)自主主決定，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)不享受受政府的優(yōu)惠惠政策，政府府對(duì)利潤(rùn)水平平不作限制，也也不限制居民民購(gòu)買(mǎi)住房的的數(shù)量，這是是一個(gè)由市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)節(jié)的住房房市場(chǎng)，政府府對(duì)該市場(chǎng)的的干預(yù)最少。這一類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)者在丁橋地區(qū)多為我們前面所分析的理智投資型。背景特征為：平均均年齡在355歲左右，最最主要在300-54歲之之間，教育程程度一般具有有大學(xué)以上的的文化程度，平平均家庭收入入較好，平均均在56000元／月左右右，置業(yè)次數(shù)數(shù)在兩次及其其以上，雖然然教育程度相相對(duì)較高，但但同時(shí)也是分分散程度最高高的，表明投投資的選擇并并不是高學(xué)歷歷者的專(zhuān)利。與與其他類(lèi)型相相比，這一類(lèi)類(lèi)型中的三資資企業(yè)員工的的比例最大，他他們絕大多數(shù)數(shù)已婚，已婚婚比例是各類(lèi)類(lèi)消費(fèi)者中最最高的，這似似乎表明有穩(wěn)穩(wěn)定的家庭也也是成為理智智投資的一個(gè)個(gè)條件。男性性的比例為555％，高于于女性。（二）經(jīng)濟(jì)適用住住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是中低低收入戶(hù)家庭庭，住房供應(yīng)應(yīng)主體是住房房開(kāi)發(fā)企業(yè)或或住宅合作社社等。經(jīng)濟(jì)適適用住房實(shí)行行政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)享受政府的的優(yōu)惠政策，包包括實(shí)行土地地劃拔、減收收各項(xiàng)行政事事業(yè)收費(fèi)等；；由政府確定定開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)計(jì)。劃和住房房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并并規(guī)定企業(yè)利利潤(rùn)率在3％以下；政政府不但規(guī)定定經(jīng)濟(jì)適用住住房的供應(yīng)對(duì)對(duì)象是中低收收入家庭，而而且還限制每每戶(hù)家庭購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住房的數(shù)量量。經(jīng)濟(jì)適用用住房是政府府為了解決中中低收入家庭庭住房問(wèn)題而而推行的含有有一定保障因因素的住房，但但因?qū)嵭形⒗麅r(jià)或成本價(jià)價(jià)，因而仍屬屬商品房范疇疇或可稱(chēng)為準(zhǔn)準(zhǔn)商品房。購(gòu)買(mǎi)可賀屬于自保保型，他們更多的的是為自己生生計(jì)考慮?？伎紤]自己能否否有穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)來(lái)源，保保證安穩(wěn)的居居住是他們最最關(guān)心的問(wèn)題題。這些人的的受教育程度度處于社會(huì)平平均水平，中中青年人的比比例較高，他他們絕大多數(shù)數(shù)已婚，平均均年齡在444歲左右，家家庭收入較低低，平均在33600元左左右，國(guó)營(yíng)企企業(yè)員工以及及離退休人員員的比例較高高。女性的比比例高于男性性。（三）廉租住房市市場(chǎng)其供房對(duì)象是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入戶(hù)戶(hù)家庭，住房房供應(yīng)主體是是政府和職工工所在單位。這這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)個(gè)很特殊的住住房市場(chǎng)。一一般來(lái)說(shuō)，它它由政府提供供開(kāi)發(fā)建設(shè)資資金和房源((我國(guó)現(xiàn)階段段單位也可提提供廉租住房房，所以單位位也可提供資資金并建設(shè)廉廉租房)，并由政府府確定開(kāi)發(fā)建建設(shè)規(guī)模和房房源數(shù)量，規(guī)規(guī)定住房建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、承租租面積和租金金標(biāo)準(zhǔn)等。廉廉租住房是具具有社會(huì)保障障性質(zhì)的住房房。主要背景：這類(lèi)消消費(fèi)者在年齡齡上比較分散散，從18歲到54歲之間的的各年齡段均均有相當(dāng)比例例，平均教育育程度一般，家家庭平均收入入在19000元／月左右右，能過(guò)上平平淡供給的生生活，住房大大多限于租房房或單位房。在在職業(yè)上沒(méi)有有顯著特征，但但待崗人員的的比例稍高于于其他各類(lèi)型型。在性別上上，男性稍高高于女性。目標(biāo)客戶(hù)群定位人們生活水平的提提高，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐逐步進(jìn)行細(xì)分分，不同收入入和生活品位位的人對(duì)住房房有不同的要要求，開(kāi)發(fā)商商也通過(guò)獨(dú)特特的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)來(lái)吸引目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群。三三盛頤景園以以“園林深處有有人家”的居住氛圍圍著實(shí)打動(dòng)了了眾多來(lái)自市市區(qū)的中等收收入家庭以及及城市白領(lǐng)一一族，雖然價(jià)價(jià)格因此而高高出周邊地區(qū)區(qū)行情價(jià)許多多，卻贏得了了一定的市場(chǎng)場(chǎng)，以觀景效果佳佳、位置優(yōu)的的公寓引來(lái)注注目。目標(biāo)客群特征：1、新婚夫婦人群特點(diǎn)：新婚夫婦工工作時(shí)間有限限，積蓄不多多，對(duì)房屋總總價(jià)較為關(guān)注注；新1婚婚房對(duì)功功能性的關(guān)注注應(yīng)該更有預(yù)預(yù)見(jiàn)性；對(duì)社社區(qū)內(nèi)及周邊邊的環(huán)境、配配套要求相對(duì)對(duì)較高。置業(yè)方案：一對(duì)即即將走進(jìn)婚姻姻殿堂的新人人對(duì)于住宅是是比較挑剔的的，通常情況況下最注意的的就是以下3點(diǎn)：住宅的功能性。新新婚夫婦雖然然購(gòu)買(mǎi)新居時(shí)時(shí)家庭人口較較少，但應(yīng)該該考慮未來(lái)家家庭結(jié)構(gòu)的變變化，一般來(lái)來(lái)說(shuō)應(yīng)盡量選選擇兩室的住住宅。戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)該突出出生活特點(diǎn)。住宅面積及價(jià)格控控制。由于支支付能力有限限，同時(shí)婚后后生活支出也也呈上升趨勢(shì)勢(shì)，所以新婚婚夫婦對(duì)于住住宅的面積及及總價(jià)要求較較嚴(yán)格。社區(qū)及周邊配套項(xiàng)項(xiàng)目。周邊最最好配備完善善的生活服務(wù)務(wù)設(shè)施，包括括運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商商業(yè)設(shè)施、醫(yī)醫(yī)療、幼教等等配套設(shè)施。2、投資客人群特點(diǎn)：投資客分為為短期投資與與長(zhǎng)期投資兩兩類(lèi)，通常前前者投資住宅宅，靠短期住住宅價(jià)格波動(dòng)動(dòng)賺取差價(jià)；；后者多投資資商業(yè)或?qū)懽肿謽?，以出租租形式獲利。頤景園屬于中檔商品住宅。置業(yè)方案：住宅投投資客。投資住宅宅通常在項(xiàng)目目啟動(dòng)期內(nèi)介介入，以獲得得較低的成交交價(jià)格，最理理想的投資物物業(yè)是中心景景觀區(qū)內(nèi)、戶(hù)戶(hù)型適中、樓樓層位于建筑筑物三分之一一與二分之一一間的部分。對(duì)對(duì)于項(xiàng)目本身身應(yīng)考查的就就比較多了，最最主要的是位位置，一個(gè)相相對(duì)有發(fā)展的的位置會(huì)使物物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大幅提升，通通常位置選擇擇在市區(qū)邊界界或風(fēng)景區(qū)內(nèi)內(nèi)，未來(lái)有大大規(guī)模建設(shè)的的規(guī)劃。3、年輕的白領(lǐng)和創(chuàng)業(yè)業(yè)一族人群特點(diǎn)：公司規(guī)模不不大、資金有有限或處于個(gè)人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)期，采用用辦公、居住住兩用，既節(jié)節(jié)省資金又方方便工作。置業(yè)方案：這類(lèi)人人群考慮住房房的條件是既既擁有辦公室室通透、大方方的設(shè)計(jì)，又又擁有住宅的的功能全面；；既擁有比寫(xiě)寫(xiě)字樓實(shí)惠的的價(jià)格，又擁?yè)碛信c住宅一一樣的使用年年限。選購(gòu)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)：：總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于丁丁橋區(qū)域各收收入水平的房房產(chǎn)消費(fèi)者，購(gòu)房的最主要目的仍是自住，其次是兩者兼有目的和純投資目的。如果將兼有目的和純投資目的統(tǒng)視作投資性需求，靜態(tài)來(lái)看，住房購(gòu)買(mǎi)的投資性需求同城市的發(fā)達(dá)程度、家庭收入水平成正比；動(dòng)態(tài)來(lái)看，投資性住房需求在丁橋區(qū)域，各種收入水平都有伴隨增長(zhǎng)的趨勢(shì)。購(gòu)買(mǎi)行為特征：主要目標(biāo)客戶(hù)屬于于該區(qū)域內(nèi)的的中產(chǎn)階級(jí)人人士，他們共共同的特點(diǎn)是是對(duì)前途充滿滿信心，工作作緊張繁忙，生生活節(jié)奏快捷捷且充實(shí)，沒(méi)沒(méi)有太多資本本可以作更高高選擇，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力也使其其不得不斤斤斤計(jì)較，但是是人人都希望望以中等價(jià)位位享受到高層層的待遇。因因此銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、環(huán)境綠化化、工地包裝裝及廣告宣傳傳等方面的精精心設(shè)計(jì)和營(yíng)營(yíng)造對(duì)激起客客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲欲的影響至關(guān)關(guān)重要。目標(biāo)客戶(hù)的知識(shí)層層次較高，預(yù)預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)過(guò)程程中將有較多多的房地產(chǎn)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人士介入入，因此對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售員的要求求將會(huì)更高。目標(biāo)客戶(hù)對(duì)物業(yè)的的評(píng)價(jià)將不單單純是依據(jù)位位置、交通、平平面、社區(qū)配配置等物理因因素進(jìn)行簡(jiǎn)單單評(píng)判，而會(huì)會(huì)將精神層次次上的感性因因素加入到購(gòu)購(gòu)買(mǎi)評(píng)價(jià)中，因因此銷(xiāo)售中品品味和格調(diào)的的營(yíng)造與醞釀釀，尤其是對(duì)對(duì)物業(yè)管理服服務(wù)意識(shí)的早早期展現(xiàn)，將將會(huì)使其產(chǎn)生生更強(qiáng)烈的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望。目標(biāo)客戶(hù)所在的區(qū)區(qū)域、年齡、職職業(yè)特點(diǎn)都相相對(duì)集中，所所以對(duì)產(chǎn)品的的偏好一致，容容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如如都以70-80萬(wàn)元的房子子作為目標(biāo)，預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)有80%以上的客戶(hù)戶(hù)會(huì)采用公積積金和商業(yè)貸貸款形式，加加之早期期房房銷(xiāo)售的這一一特點(diǎn)，所以以一定要注意意付款方式適適應(yīng)市場(chǎng)的創(chuàng)創(chuàng)新，以低首首付甚至零首首付等措施的的運(yùn)用，來(lái)達(dá)達(dá)到全方位對(duì)對(duì)本案銷(xiāo)售的的推動(dòng)。產(chǎn)品分析地塊現(xiàn)狀分析地塊環(huán)境調(diào)研1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)調(diào)查丁橋踞于杭城東北北區(qū)塊，隸屬屬主城江干區(qū)區(qū)，距離武林林廣場(chǎng)10公里。北望臨臨平，西接半半山、石橋，南南下九堡直通通錢(qián)江新城，東東接長(zhǎng)睦、田田園，與天都都城相連通。這這些耳熟能詳詳?shù)膮^(qū)位概念念，成就了丁丁橋的地理坐坐標(biāo)。自大批批開(kāi)發(fā)商涌入入之日起，它它已經(jīng)真正成成為了所有杭杭州人的丁橋橋。眼下，從從市中心沿德德勝高架——留石高架一一線直到筧丁丁路口，丁橋橋大型居住區(qū)區(qū)就在眼前豁豁然開(kāi)朗，基基本用時(shí)20余分鐘。預(yù)計(jì)到2011年年，丁橋的居居住人口將達(dá)達(dá)到30萬(wàn)，半徑3公里范圍內(nèi)，居居住人口將達(dá)達(dá)50萬(wàn)。商家因因人氣而匯聚聚——以丁橋幾十十萬(wàn)人居住的的大規(guī)模構(gòu)建建來(lái)說(shuō)，這里里無(wú)疑將是眾眾多資本、品品牌和企業(yè)的的必爭(zhēng)之地。地塊周邊環(huán)境調(diào)查查1.自然景觀杭州丁橋大型居住住區(qū)位于杭州州主城區(qū)東北北部，距市中中心10公里，居杭州州主城區(qū)與半半山居住區(qū)、副城城臨平的發(fā)展展要道，為杭杭城東北部發(fā)發(fā)展的重要區(qū)區(qū)塊，有著“承主啟副”的重要區(qū)位位特點(diǎn)。丁橋橋大型居住區(qū)區(qū)建成后將是是一個(gè)居住人人口達(dá)40萬(wàn)人，功能能完備的大型型現(xiàn)代化居住住區(qū)。2.人文、歷史景觀丁橋具有悠久的歷歷史和豐富的的自然、人文文資源：橫貫東西的的古運(yùn)河——HYPERLINK"/view/2057778.htm"上塘河；黃鶴鶴山、皋亭山山歷史人文風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)；；勤豐港綠化化景觀帶、大大農(nóng)港綠化景景觀帶、丁橋橋港綠化景觀觀帶、東風(fēng)港港綠化景觀帶帶、丁蘭公園園五大生態(tài)公公園群；丁橋橋還是著名的的孝鄉(xiāng)——東漢二十四四孝之一丁蘭蘭的故鄉(xiāng)。地塊交通條件調(diào)查查1）主要的交通主干道道“一繞、二快、三橫橫、四縱”區(qū)域路網(wǎng)，B3快速公交，規(guī)規(guī)劃地鐵3號(hào)線，形成成多向立體主主城生活交通通網(wǎng)。配置1座公交首末末站，1個(gè)公家中心心站。2）主要的公共交通及及其路線公交路線：K99、812、218夜班、快速速公交3號(hào)線可直達(dá)達(dá)丁橋B3：丁橋公交中心站站—莫衙營(yíng)（規(guī)規(guī)劃中到吳山山公交站）K99：火車(chē)東站站—丁橋公交中中心站812：錢(qián)江小商商品市場(chǎng)—丁橋公交中中心站218：武林廣場(chǎng)場(chǎng)—丁橋公交中中心站自駕路線：武林廣場(chǎng)—上塘高高架（石祥路路口下）—留石同協(xié)路路口—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；；武林廣場(chǎng)—上塘高高架（大關(guān)路路口下）—沈半路—留石同協(xié)路路口—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；；環(huán)城北路—建國(guó)路路—東新路—華豐路——同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；；澳門(mén)廣場(chǎng)（北）——秋石高架—留石快速東東路—同協(xié)路—大農(nóng)港路—蕙蘭雅路；周邊市政配套設(shè)施施調(diào)查1）教育配套—一體化化優(yōu)質(zhì)教育中小學(xué):丁蘭實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)、丁橋橋中學(xué)、規(guī)劃劃兩所36班中學(xué)（初初中），四所所36班小學(xué)（長(zhǎng)長(zhǎng)睦小學(xué)、丁丁橋小學(xué)、大大塘小學(xué)等）。幼兒園:丁橋中心心幼兒園及其其它規(guī)劃六所所12班幼兒園。2）商業(yè)配套—坐擁高高尚生活基地地毗鄰總建筑面積達(dá)達(dá)10萬(wàn)方新城廣廣場(chǎng)、10萬(wàn)方丁蘭廣廣場(chǎng)兩大丁橋橋商業(yè)航母。新新城廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)內(nèi)容包括已已于2009年底開(kāi)業(yè)的的物美超市和和規(guī)劃的電器賣(mài)場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)配套設(shè)設(shè)施；丁蘭廣廣場(chǎng)擬招商內(nèi)容包包括百貨、超市、專(zhuān)業(yè)店、品牌店、健身中心、餐飲、電影院線、電玩、KTV、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)務(wù)酒店等。作為丁橋區(qū)塊最重重要、最齊全全的商業(yè)配套套項(xiàng)目，丁蘭蘭廣場(chǎng)的開(kāi)工工典禮不僅得得到了區(qū)級(jí)政政府領(lǐng)導(dǎo)的高高度重視，同同樣也聚集了了丁橋片區(qū)眾眾多開(kāi)發(fā)商、商商家、居民的的目光：一個(gè)個(gè)業(yè)態(tài)功能完完善、經(jīng)營(yíng)品品牌豐富的大大型商業(yè)項(xiàng)目目，不但能提提升周邊樓盤(pán)盤(pán)的含金量，而而且將極大地地方便丁橋居居民的生活。此外，項(xiàng)目周邊還規(guī)劃3座凈菜超市。3）醫(yī)療配套—擁抱舒舒適怡然的健健康人生規(guī)劃中的市中醫(yī)院院丁橋分院將將于2011年開(kāi)工建設(shè)設(shè)，力爭(zhēng)2013年竣工啟用用。建成后，將將成為融臨床床、教學(xué)、預(yù)預(yù)防、保健、康康復(fù)、科研于于一體的三級(jí)級(jí)甲等綜合性性醫(yī)院，滿足足周邊地區(qū)居居民的基本醫(yī)醫(yī)療服務(wù)和高高端醫(yī)療服務(wù)務(wù)需求。SWOT分析內(nèi)內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)（Strenngth）劣勢(shì)(Weaknesss)1.園林式建筑風(fēng)風(fēng)格；2.配套設(shè)施完善善；3.自住兼投資價(jià)價(jià)值。1.目前交通不太太完善；2.地理位置相對(duì)對(duì)較偏僻。機(jī)會(huì)（Opporrtunittis）利用（SO）改進(jìn)（WO）1.在價(jià)格上丁橋橋存在一定的的優(yōu)勢(shì)，而且且在配套的跟跟進(jìn)速度上也也并不輸給其其他板塊；2.吸引外來(lái)居民民入住，扶持持大學(xué)生在杭杭創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造造一定的潛力力。1.抓住機(jī)會(huì)，利用未未來(lái)發(fā)展?jié)摿αΦ奶攸c(diǎn)，快快速成長(zhǎng)，占領(lǐng)市市場(chǎng)；2.丁橋板塊依托托政府打造城城市中央居住住區(qū)的戰(zhàn)略。1.在配套方面雖雖然在不斷引引進(jìn)，但是要要想達(dá)到城西西的發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)，丁橋還有有需要好幾年年的發(fā)展過(guò)程程；2.做好相關(guān)宣傳傳，尤其需配配合政府做好好公益宣傳，快快速建立知名名度。風(fēng)險(xiǎn)（Threaats）監(jiān)視（ST）消除（WT）1.房?jī)r(jià)上漲迅速速，投資氛圍圍的濃重，直直接導(dǎo)致房地地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)擴(kuò)大；2.面對(duì)來(lái)自其他他板塊之間的的競(jìng)爭(zhēng)。1.發(fā)揮自己園林綠化化優(yōu)勢(shì)，挖掘掘更多的潛在在客戶(hù)；2.國(guó)家的一系列列放假宏觀政政策的調(diào)控，來(lái)來(lái)相應(yīng)的滿足足消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)房需求。1.短期內(nèi)房地產(chǎn)投資資具有一定的的風(fēng)險(xiǎn)；2.隨著年底一些些購(gòu)房?jī)?yōu)惠政政策取消，房房地產(chǎn)是否能能在今年的火火爆行情的基基礎(chǔ)上維穩(wěn)還還是個(gè)未知數(shù)數(shù)。表4-1SWOTT分析表產(chǎn)品定位1、本案將導(dǎo)入“蘇州州園林居住社區(qū)”的概念這一概念的核心是是“園林”、“建筑”與“人”三者之間的的關(guān)系，建立立起以環(huán)境生生態(tài)、建筑生生態(tài)、人文生生態(tài)為內(nèi)核，以以園林式居住住環(huán)境為外觀觀形式的生態(tài)態(tài)居住模式。“蘇州園林居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。2、區(qū)域發(fā)展前景誘人人丁橋頤景園目前的的區(qū)域位置雖雖與杭州市中中心有一定距距離，交通尚尚不發(fā)達(dá)，但但隨著已建、在在建和規(guī)劃中中的商業(yè)、教教育和醫(yī)療等等市政配套的的完成，其區(qū)區(qū)域發(fā)展前景景美好，潛力力巨大。3、核心地段價(jià)值凸顯顯丁橋頤景園位于丁丁橋板塊核心心區(qū)域，與新新城廣場(chǎng)、丁丁蘭廣場(chǎng)等大大型商業(yè)項(xiàng)目目相鄰，公園園（丁蘭公園園）、醫(yī)院（三三級(jí)甲等的市市中醫(yī)院分院院）、學(xué)校（丁丁蘭實(shí)驗(yàn)學(xué)校校等）、公交交站和娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)中心等生活活配套設(shè)施較較為成熟。生活配套：作為未未來(lái)的核心居居住區(qū)域，丁丁橋大型居住住區(qū)將配套建建設(shè)各類(lèi)學(xué)校校及大型醫(yī)院院，以方便子子女就學(xué)及居居民就醫(yī)；規(guī)規(guī)劃建設(shè)凈菜菜超市三座、公公交首末站、公公交中心站各各一座；此外外，沿中心道道路南北側(cè)將將建設(shè)活動(dòng)中中心、娛樂(lè)、商商業(yè)等服務(wù)設(shè)設(shè)施；綠地、公公園等公共設(shè)設(shè)施也將同步步建設(shè)。商業(yè)配套：丁橋大大型居住區(qū)商商業(yè)配套設(shè)施施齊全，規(guī)劃劃300畝商業(yè)設(shè)施施、3個(gè)社區(qū)配套套中心，商業(yè)業(yè)投資前景廣廣闊。4、園林地產(chǎn)一枝獨(dú)秀秀“頤景園”品牌，經(jīng)經(jīng)過(guò)十余年的的傾力打造，被被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“第一園林地地產(chǎn)”。在丁橋區(qū)區(qū)域各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目趨于同質(zhì)質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)中中，園林地產(chǎn)產(chǎn)將是我們推推廣中的核心心競(jìng)爭(zhēng)力。5、超大樓距領(lǐng)先一步步丁橋頤景園樓間距距約70米，空間較大大，確保了最最佳視距,同時(shí)也保證證了業(yè)主享受受充足的陽(yáng)光光。6、中央景觀步移景異異采用圍合規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，增加了造造園空間。亭亭臺(tái)樓閣，小小橋流水，步步移景異，為為業(yè)主提供了了詩(shī)意生活空空間和鄰里交交流的平臺(tái)。7、人車(chē)分流安靜舒適適小區(qū)車(chē)輛管理采用用人車(chē)分流的的設(shè)計(jì)，充分分體現(xiàn)了“以人為本”的人文關(guān)懷懷，保障了小小區(qū)內(nèi)部的交交通安全，增增加了舒適性性，為業(yè)主提提供了更為和和諧的人居環(huán)環(huán)境。戰(zhàn)略及行動(dòng)方案定價(jià)原則項(xiàng)目成功與否，開(kāi)開(kāi)盤(pán)定價(jià)及后后期價(jià)格策略略是關(guān)鍵因素素之一，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情情況，周邊幾個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)價(jià)格格都是低開(kāi)高高走的價(jià)格策策略。所以，建議本項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)采取低低開(kāi)高走的價(jià)價(jià)格策略，建議開(kāi)盤(pán)均價(jià)定在在13500元/平米，最終終實(shí)現(xiàn)均價(jià)14500元/平米。這種低開(kāi)高走的方方式好處在于于：1、使已購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)信信心保障；2、對(duì)觀望的客戶(hù)有有一定的促進(jìn)進(jìn)作用；3、很好地引入投資資者；4、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目目相比有較大大的競(jìng)爭(zhēng)力，便便于抓住市場(chǎng)場(chǎng)份額，給后后期銷(xiāo)售留下下空間。定價(jià)建議房地產(chǎn)價(jià)格是由地地價(jià)、工程造造價(jià)、各種稅稅費(fèi)、銀行利利息和銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用等因素構(gòu)構(gòu)成?；境沙杀緝r(jià)加上開(kāi)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)價(jià)。一般市場(chǎng)場(chǎng)定價(jià)原則須須從三個(gè)價(jià)值值取向來(lái)考慮慮：1、市場(chǎng)價(jià)值取向：：需考慮同片片區(qū)、同等物物業(yè)等因素，采采用比較的手手段來(lái)確定。2、成本價(jià)值取向：：項(xiàng)目整體成成本加利潤(rùn)。3、消費(fèi)者心理價(jià)值值取向：該片片區(qū)的物業(yè)在在消費(fèi)者心理理的“功能價(jià)格比”。與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比比較之后，建建議毛坯房?jī)r(jià)價(jià)格開(kāi)盤(pán)，開(kāi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)定在在13500元/平米與周邊邊項(xiàng)目毛坯房房?jī)r(jià)格相當(dāng)，但但賣(mài)點(diǎn)豐富存存在競(jìng)爭(zhēng)力。最最終可實(shí)現(xiàn)整整體均價(jià)14500元/平米以上。選擇菜單式裝修方方案（舒適型型，豪華型，500元和800元兩種價(jià)位位）。與廣宇·上東城、聯(lián)聯(lián)合格里、天天陽(yáng)關(guān)筑等有有實(shí)力品牌的的裝修公司合合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，為項(xiàng)目目增加賣(mài)點(diǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)。價(jià)格調(diào)整方案開(kāi)發(fā)成本核算1、項(xiàng)目成本計(jì)算條條件說(shuō)明：項(xiàng)目占地面積388000平方米，建筑筑面積1055000平方米。2、項(xiàng)目成本核算項(xiàng)目名稱(chēng)全部項(xiàng)目合計(jì)單位建安標(biāo)準(zhǔn)建安造價(jià)占地面積38000.000平方米建筑用地面積平方米總建筑面積105000平方米2717140000.00地上建筑面積75996平方米1560460000.00住宅71942平方米2000.001438840000.00配套公建4054平方米3000.00121620000.00地下建筑面積38556平方米3000.001156680000.00容積率2.63項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方方法測(cè)算基數(shù)單位單價(jià)金額（萬(wàn)元）一、土地成本464084000.00土地出讓金住宅71942600.00000431652000.00配套公建4054800.000003243200..00二、前期工程費(fèi)183.39000186483200.301、臨時(shí)水、電、路路及場(chǎng)地平整整費(fèi)建安概算*0.88％2717140000.000.0082173712..002、可行性、方案咨咨詢(xún)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面×5元//平米759965.0000379980.0003、測(cè)量、勘察、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算*2.55%2717140000.000.02506792850..004、執(zhí)照費(fèi)建安概算×0.11%2717140000.000.0010271714.0005、標(biāo)底編制費(fèi)建安概算×0.33%2717140000.000.0030815142.0006、預(yù)算審查費(fèi)建安概算×0.11%2717140000.000.0010271714.0007、招投標(biāo)費(fèi)建安概算×0.007%2717140000.000.0007190199.8808、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安概算×0.225%2717140000.000.0025679285.0009、工程監(jiān)理費(fèi)建安概算×2%2717140000.000.02005434280..0010、粘土磚費(fèi)地上建面×14元元/平方米7599614.00001063944..0011、竣工圖費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)×70％×10％6792850..000.0700475499.55012、檔案保證金10萬(wàn)元100000.000三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)321.14000351372166.001、紅線內(nèi)建安概算×8％2717140000.000.0800217371200.00紅線外建安概算×8％1560460000.000.0800124836800.002、環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化化建筑面積×8元//平方米114552.0008.0000916416.000四、房屋建安工程程及設(shè)備、裝裝修費(fèi)（一）建安工程費(fèi)費(fèi)2357430000.00地上建筑面積75996平方米1200750000.00住宅71942平方米1500.001079130000.00配套公建4054平方米3000.00121620000.00地下建筑面積38556平方米3000.001156680000.00（二）設(shè)備及裝修修費(fèi)用五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至四項(xiàng)×3％3359369336.300.00301007810..81六、上交開(kāi)發(fā)辦的的管理費(fèi)一至五項(xiàng)×0.11%3369447447.110.0010336944.775七、管理費(fèi)一至五項(xiàng)×2.55%3369447447.110.02508423618..68八、貸款利息總建面×100每每平米單價(jià)114552.000100.00000114552000.00九、兩稅一費(fèi)銷(xiāo)售收入×5.55%5696940000.000.0550313331700.00十、銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入×3%5696940000.000.03170908200十一、開(kāi)發(fā)成本一至十項(xiàng)4055845000.53平均成本按總建筑面積4055845000.53114552.000003540.61綜合成本按可售地上面積4055845000.5371942.000005637.66扣除地下造價(jià)后綜綜合成本按可售地上面積2899165000.5371942.000004029.86十二、銷(xiāo)售收入萬(wàn)平方米5696940000.00住宅：銷(xiāo)售719427000.000005035940000.00地下車(chē)位銷(xiāo)售661萬(wàn)元/個(gè)100000.00000661000000.00十三、毛利潤(rùn)1641094999.47十四、所得稅1641094999.470.3300541561344.82十五、凈利潤(rùn)1099533664.64十六、投資收益率率（靜態(tài)）27.11%價(jià)格定位1、權(quán)重因素對(duì)各項(xiàng)目的地段、交交通、品質(zhì)、規(guī)規(guī)劃以及配套套等各方面因因素綜合權(quán)重重評(píng)定。2、選擇項(xiàng)目選擇本區(qū)域內(nèi)3個(gè)個(gè)項(xiàng)目，包括括：廣宇·上東城；聯(lián)合格里；天陽(yáng)關(guān)筑3、價(jià)格比較修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%三盛·頤景園11111113500本案修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%廣宇·上東城11111114500本案0.810.5修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%天陽(yáng)·關(guān)筑11111114000本案修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度報(bào)價(jià)權(quán)重15%15%30%15%15%10%聯(lián)合·格里1.21111114300本案0.80.5隨著以廣宇集團(tuán)為為頭炮的一批批品牌開(kāi)發(fā)商商的進(jìn)駐，把把丁橋迅速推推到了購(gòu)房者者眼前?？梢砸哉f(shuō)，在目前前以武林廣場(chǎng)場(chǎng)為圓心的110公里主城區(qū)圈圈內(nèi)，隸屬江江干區(qū)的丁橋橋，則屬于明明顯的房?jī)r(jià)低低洼地。2007年7月225日，丁橋36號(hào)住宅用地地的出讓?zhuān)嚼_(kāi)了丁丁橋板塊商品品房買(mǎi)賣(mài)的序序幕。最終廣廣宇集團(tuán)以總總價(jià)49800萬(wàn)元競(jìng)得，樓樓面價(jià)約為4241元/平方米。2008年初，新新源·元都新景開(kāi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為7380元∕平方米，給給當(dāng)時(shí)丁橋板板塊的商品房房銷(xiāo)售起到標(biāo)標(biāo)桿作用。隨后在2008年年末開(kāi)盤(pán)的是是廣宇·上東城。受受市場(chǎng)波動(dòng)的的影響，開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)格定在7300多元∕平方米。前前景看好的丁丁橋，7000余元/平方米的價(jià)價(jià)格依舊在同同等價(jià)格的在在售板塊中顯顯示出較強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)力，所所以上東城一一開(kāi)盤(pán)即受到到購(gòu)房者的熱熱捧。2009年，隨著著“小陽(yáng)春”掀起的新一一股購(gòu)房熱，徹徹底炒熱了丁丁橋。今年5月初，競(jìng)得39號(hào)號(hào)地塊的天陽(yáng)陽(yáng)·觀筑首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)即以6900元/平方米的均均價(jià)對(duì)外發(fā)售售，而聯(lián)合·格里將于下下半年正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)，丁橋板板塊的居住區(qū)區(qū)，即將逐漸漸形成，丁橋橋的居住價(jià)值值也正在被越越來(lái)越多的購(gòu)購(gòu)房者肯定。廣宇·上東城于4月177日正式開(kāi)放樣樣板房。5月5日推出2號(hào)樓河景公公寓房源。由由于采荷教育育集團(tuán)附屬小小學(xué)進(jìn)駐丁橋橋新城，廣宇宇·上東城將納納入該校學(xué)區(qū)區(qū)。

天陽(yáng)·觀筑項(xiàng)目樣樣板房于5月1日正式對(duì)外開(kāi)開(kāi)放，5月10日，天陽(yáng)·觀筑藝居1號(hào)樓以6900元/平方米的較較低價(jià)格開(kāi)盤(pán)盤(pán)，截至5月11日15時(shí)，透明售房房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示示已預(yù)定100套，達(dá)到開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)90%。營(yíng)銷(xiāo)策略推廣主策略高姿態(tài)、高品位的的社會(huì)公關(guān)活活動(dòng)引起公眾注意的新新聞事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)層面全方位位氣勢(shì)磅礴的的宣傳活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)將來(lái)的期期望值，給客客戶(hù)以購(gòu)買(mǎi)信信心公共關(guān)系策略與廣廣告宣傳推廣廣并舉主定位：將產(chǎn)品的的投資優(yōu)勢(shì)通通過(guò)廣告逐步步展現(xiàn)，讓投投資者堅(jiān)定信信心平面廣告形式1、報(bào)紙廣告：新聞性性強(qiáng)、時(shí)效性性明顯；2、雜志廣告：目標(biāo)客客戶(hù)針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)、對(duì)項(xiàng)目形形象品質(zhì)樹(shù)立立能較好體現(xiàn)現(xiàn)；3、直投廣告：地域域客戶(hù)針對(duì)性性強(qiáng)，時(shí)效性性明顯；4、戶(hù)外廣告牌（指指路牌）：對(duì)對(duì)項(xiàng)目形象品品質(zhì)樹(shù)立能較較好體現(xiàn)，指指路牌功能性性明顯。多維廣告形式1、電視廣告：眼見(jiàn)為為實(shí)說(shuō)服力強(qiáng)強(qiáng)，費(fèi)用高頻頻率低；2、廣播廣告：目標(biāo)客客戶(hù)針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)（交通臺(tái)）、全全天套播形式式收聽(tīng)頻率高高強(qiáng)化記憶；；3、展覽展示：客戶(hù)戶(hù)群集中針對(duì)對(duì)性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目形象品質(zhì)質(zhì)樹(shù)立能較好好體現(xiàn)，促銷(xiāo)銷(xiāo)效果好。媒體組合建議媒體投放目標(biāo)1、廣告訴求：擴(kuò)大大認(rèn)知度，加加快銷(xiāo)售進(jìn)度度；2、主投目標(biāo)：以報(bào)報(bào)紙雜志平面面媒體為主、廣廣播廣告、戶(hù)戶(hù)外廣告牌為為輔；3、廣告策略：結(jié)合合軟性文章的的作用，尋找找新聞點(diǎn)供媒媒體炒作，起起到造勢(shì)效果果,提高知名度度。媒體投放原則1、最優(yōu)化的投入與與產(chǎn)出，以一一個(gè)有效的推推廣形式將信信息送達(dá)最大大量的目標(biāo)受受眾群；2、以主流媒體為主主其它媒體為為輔，按銷(xiāo)售售進(jìn)度分階段段進(jìn)行相應(yīng)媒媒體選擇和投投放力度。媒體選擇（1）主推報(bào)紙錢(qián)江晚報(bào)都市快報(bào)青年時(shí)報(bào)（2）輔助報(bào)紙杭州日?qǐng)?bào)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)國(guó)際金融報(bào)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道項(xiàng)目/內(nèi)容/媒體錢(qián)江晚報(bào)都市快報(bào)青年時(shí)報(bào)財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)時(shí)尚家居發(fā)行量(萬(wàn)份)4066140-1604011目標(biāo)讀者20－40歲的男性，大多接接受了大學(xué)教教育;對(duì)國(guó)家大事事、國(guó)際時(shí)事事感興趣；大大多為公司白白領(lǐng)，擁有較較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力力。企事業(yè)單位管理層層，文化程度度及收入相對(duì)對(duì)較高者杭州和周邊地區(qū)的的市民階層大眾化企業(yè)主、投資商、政政府管理人員員、企業(yè)經(jīng)理理人、商務(wù)人人士、專(zhuān)業(yè)人人士、研究機(jī)機(jī)構(gòu)人士等經(jīng)濟(jì)、金融界專(zhuān)業(yè)業(yè)人士平均每人閱讀時(shí)間間30分鐘18-20分鐘30分鐘受歡迎欄目綜合性欄目國(guó)際新聞版、體育育版、夜光杯杯購(gòu)買(mǎi)形式家庭訂閱為主單位訂閱為主60%左右為訂閱閱無(wú)提示知道率57.28%98%傳閱率(人次)2.753.6閱讀率(經(jīng)常)29.9%71.3%千人成本(RMBB)12.66.8營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略周?chē)母?jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)對(duì)我們的沖擊擊較大，有相相當(dāng)一部分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的產(chǎn)產(chǎn)品比較成熟熟，目標(biāo)購(gòu)房房群體又很相相近；在這種種不利的情況況下我們會(huì)運(yùn)運(yùn)用我們獨(dú)特特的整體包裝裝策略，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合合，做到拉升升整體售價(jià)。活動(dòng)設(shè)想1．如何沖出重圍，一一枝獨(dú)秀今年房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)進(jìn)入酷烈階段段，其特點(diǎn)是是樓盤(pán)的“同質(zhì)化”十分嚴(yán)重，即即：同樣地段段（有的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)雙方僅一路路之隔），同同樣檔次（其其規(guī)模與內(nèi)部部配置相近），同同樣規(guī)劃（環(huán)環(huán)境規(guī)劃無(wú)突突出差別），同同樣價(jià)格（價(jià)價(jià)格不能形成成極具優(yōu)勢(shì)的的差異）。如如何在眾多競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫脫穎而出，成成為發(fā)展商和和廣告公司共共同的課題。其其解決方式有有二：一在物物業(yè)本身創(chuàng)造造與眾不同的的特點(diǎn)，可與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明明顯區(qū)別；二二在外包裝上上為物業(yè)塑造造鮮明的形象象，以增強(qiáng)記記憶度，與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)區(qū)別。2．活動(dòng)宣傳效果更佳佳綜合目前丁橋樓市市的推盤(pán)手法法與現(xiàn)狀來(lái)看看，由于今年年樓市的異常?；鸨?，開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目劇增，使使得房產(chǎn)類(lèi)信信息亦大幅增增長(zhǎng)。各廣告告公司也是竭竭盡全力將房房地產(chǎn)類(lèi)廣告告制作得美倫倫美奐，但因因信息過(guò)多，受受眾的注意力力分散，硬性性廣告的效果果往往不如一一些可使受眾眾直接參與的的活動(dòng)效果更更好，因?yàn)榛罨顒?dòng)會(huì)使人們們更為自然和和主動(dòng)的接受受信息。3．確定令人關(guān)注的活活動(dòng)主題舉辦活動(dòng)不難，各各開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)銷(xiāo)售公司也在在積極開(kāi)展這這方面的工作作。但問(wèn)題是是如何確立活活動(dòng)主題，使使得這個(gè)活動(dòng)動(dòng)能達(dá)到自我我宣傳而受人人關(guān)注，自我我炒作而不惹惹反感的目的的。這里，關(guān)關(guān)鍵在于活動(dòng)動(dòng)主題應(yīng)該是是人們關(guān)注的的熱點(diǎn)話題，而而這個(gè)熱點(diǎn)話話題又能與物物業(yè)自然結(jié)合合為一體，使使人們?cè)诓蛔宰杂X(jué)中接受產(chǎn)產(chǎn)品信息。4．更高一籌的活動(dòng)主主題比較而言，主要是是物業(yè)與熱點(diǎn)點(diǎn)的巧妙而緊緊密的結(jié)合，同同時(shí)實(shí)施不露露痕跡的炒作作，并且可通通過(guò)炒作將發(fā)發(fā)展商的社會(huì)會(huì)責(zé)任感、新新知本家的文文化意識(shí)、對(duì)對(duì)打造精品物物業(yè)的使命感感等宣傳重點(diǎn)點(diǎn)自然而然地地傳播給受眾眾。另外，活動(dòng)自始至至終有目的地地圍繞著物業(yè)業(yè)自身進(jìn)行，決決不游離于產(chǎn)產(chǎn)品之外浪費(fèi)費(fèi)精力?；顒?dòng)預(yù)期達(dá)到的效效果希望通過(guò)本次宣傳傳活動(dòng)，收到到四點(diǎn)效果：：1．將新起點(diǎn)與錢(qián)江新新城緊密相聯(lián)聯(lián)在對(duì)于此次活動(dòng)的的反復(fù)宣傳中中，強(qiáng)調(diào)新起起點(diǎn)的位置，同同時(shí)詳細(xì)闡述述新起點(diǎn)與錢(qián)錢(qián)江新城的密密切關(guān)系及在在江干區(qū)未來(lái)來(lái)發(fā)展中的重重要地位，令令所有受眾能能十分明確地地了解新起點(diǎn)點(diǎn)的發(fā)展前景景，并意識(shí)到到其巨大的升升值潛力。2．新起點(diǎn)成為東區(qū)最最受關(guān)注的項(xiàng)項(xiàng)目以活動(dòng)本身形形成的熱點(diǎn)話話題，通過(guò)多多組合式傳媒媒渠道，使新新起點(diǎn)本身成成為杭城東部部乃至整個(gè)杭杭州市的一個(gè)個(gè)焦點(diǎn)，從而而使項(xiàng)目的曝曝光率與關(guān)注注度大大加強(qiáng)強(qiáng)。3．潛在消費(fèi)者對(duì)新起起點(diǎn)的品質(zhì)更更加有信心通過(guò)活動(dòng)最終的結(jié)結(jié)果，使?jié)撛谠谙M(fèi)者認(rèn)識(shí)識(shí)到發(fā)展商在在物業(yè)本身傾傾注了巨大精精力、物力與與財(cái)力，從而而加強(qiáng)對(duì)新起起點(diǎn)自身高品品質(zhì)的信心與與認(rèn)同，以達(dá)達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售售的目的。4．提升新起點(diǎn)文化品品味新起點(diǎn)一直以來(lái)以以民住概念作作為物業(yè)推廣廣的主要支持持點(diǎn)，本次活活動(dòng)主題應(yīng)具具有較濃的人人文色彩。所所以，通過(guò)這這次活動(dòng)，新新起點(diǎn)將進(jìn)一一步顯露出新新一代知本家家所特有的儒儒商氣質(zhì)與文文化品味。營(yíng)銷(xiāo)成本總體預(yù)算假設(shè)本案件的總銷(xiāo)銷(xiāo)售金額為人人民幣10億元左右，按照1.3%的費(fèi)用比例例計(jì)算，總的的推廣費(fèi)用約約為人民幣11300萬(wàn)元元左右。項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例（%）報(bào)紙39630雜志665其他媒體52.84售樓處105.68房展會(huì)27.72.1外地推廣80.55.6戶(hù)外燈箱52.84戶(hù)外廣告牌30022.7樣板房折舊39.63路旗7.90.6樓書(shū)7.90.6DM2.60.2SP活動(dòng)、PR活動(dòng)81.86.2其他費(fèi)用105.68總計(jì)1300100預(yù)算分布行動(dòng)方案控制項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度項(xiàng)目占地面積388000平方米，建筑筑面積1055000平方米。銷(xiāo)售策略根據(jù)本案的產(chǎn)品定定位、市場(chǎng)定定位、客戶(hù)群群定位，經(jīng)慎慎重推敲，隨隨同銷(xiāo)售周期期安排，制定定了全程策劃劃的節(jié)奏安排排，以求有效效快速地消化化本案，將獨(dú)