青島黃島唐島灣用地可行性分析報告定稿金豐易居

前言本報告是針對黃島開發(fā)區(qū)薛家島旅游度假區(qū)——唐島灣地塊所作的可行性分析報告。主要研究方面包括：項目的地理、地塊分析；開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況；開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況：周邊樓盤的市場現(xiàn)狀、價格走勢、市場走勢等分析；項目的產(chǎn)品定位；項目的開發(fā)思路及財務(wù)分析；項目的綜合論述七大部分。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本地塊的環(huán)境和相關(guān)影響因素組合，提出本公司對該項目的一個市場觀點，同時為該項目運(yùn)作的可行性做出判斷。1、項目區(qū)位分析1.1、宏觀地理分析1.2、地塊區(qū)位分析1.3、項目區(qū)位綜合分析2、區(qū)域規(guī)劃解析 2.1、地塊區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃2.2、地塊周邊發(fā)展、規(guī)劃3、地塊現(xiàn)狀解析3.1、地塊四鄰現(xiàn)況3.2、地塊現(xiàn)況3.3、地塊現(xiàn)狀綜合分析4、本項目結(jié)合地理的綜合發(fā)展分析4.1、項目地理條件SWOT分析4.2、項目地理解析綜合判斷一、項目地理解析本項目地塊位于青島市黃島區(qū)——薛家島旅游度假區(qū)中部偏西地帶，是薛家島中西部高檔度假、居住規(guī)劃的重要組成部分。1、項目區(qū)位分析1.1、宏觀地理分析薛家島旅游度假區(qū)（圖一）（圖二）青薛家島旅游度假區(qū)（圖一）（圖二）青島（圖一）：以濱海旅游公路為主軸，沿海七大組團(tuán)城市的方位分布；（圖二）：黃島開發(fā)區(qū)所處的核心戰(zhàn)略位置；如上圖所示：作為承接大青島東、西海岸線的起始位置，還薛家島旅游度假區(qū)在整個濱海組團(tuán)城市的發(fā)展中起到極其要得戰(zhàn)略作用。1.2、地塊區(qū)位分析（圖三）：作為青島市拉大腹地架構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心組成部分，黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展變化可謂日新月異。但“青黃不接”（因膠州灣的區(qū)隔而造成的地理阻隔）一直成為開發(fā)區(qū)騰飛發(fā)展的一大阻力，“南隧、北橋”（圖三：①②所示）交通戰(zhàn)略方針確立與實施，將會對未來開發(fā)區(qū)的建設(shè)，特別是旅游、商務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)的崛起與發(fā)展起著決定性的作用。③②①（圖三）③②①（圖三）注解：（圖三）地理交通①：規(guī)劃中的跨海大橋方位示意②：規(guī)劃中的海底隧道方位示意③：薛家島旅游度假區(qū)地理位置示意1.3、項目區(qū)位綜合分析從時機(jī)上講——開發(fā)區(qū)已成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，西海岸發(fā)展勢不可擋。而青島東部地區(qū)的發(fā)展用地尤其是沿海地區(qū)的發(fā)展用地已趨近枯竭。在這樣的背景下為開發(fā)區(qū)提供了千載難逢的發(fā)展機(jī)會。2、區(qū)域規(guī)劃解析2.1、地塊區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃圖四③②圖四③②④⑤①本案注解：（圖四）薛家島旅游度假區(qū)功能定位①：西海岸行政商務(wù)區(qū)②：旅游商務(wù)綜合區(qū)③：國際旅游度假區(qū)④唐島灣⑤薛家島灣（圖四）：《薛家島旅游度假區(qū)及其周邊地區(qū)概念規(guī)劃》在空間項形態(tài)上，薛家島被唐島灣、薛家島灣分隔成三大城市空間，分別定位為薛家島國際旅游度假區(qū)、西海岸行政商務(wù)區(qū)和旅游商務(wù)綜合區(qū)。2.2、地塊周邊發(fā)展、規(guī)劃④本案②①（圖五）（圖六）①②③本案⑤④本案②①（圖五）（圖六）①②③本案⑤注解：（圖五）區(qū)域重大規(guī)劃注解：（圖六）周邊重大規(guī)劃①：金沙灘海水浴場①：長江路——開發(fā)區(qū)第一大道，區(qū)政府、商業(yè)、辦公匯聚兩邊②：銀沙灘海水?、冢洪_發(fā)區(qū)區(qū)政府及區(qū)政府綠化廣場位置③：規(guī)劃中的游艇碼頭⑸規(guī)劃中的高爾夫球場④：濱海路——沿海景觀大道、連接旅游觀光資源的交通要道如（圖五、六）：本項目地處薛家島旅游度假區(qū)中部偏西位置，就區(qū)位位置來講本案：南邊：跨過300米左右的丘陵地帶便可到達(dá)一望無垠的黃海海域和極負(fù)盛名的銀沙灘海水浴場。北面：緊貼唐島灣水域，越過近200米的水面便可看到巍峨的開發(fā)區(qū)區(qū)政府大樓以及寬廣美麗的區(qū)政府廣場；濱海大道旅游觀光帶（建設(shè)中）、廣播電視塔、香江路兩旁的高層建筑盡收眼底。東面：臨規(guī)劃中的唐島灣游艇俱樂部，再往東約1000米的距離便可到達(dá)享譽(yù)內(nèi)外的金沙灘（每年一度的與“青島啤酒節(jié)”齊名的“青島金沙灘旅游文化節(jié)”便在此舉行）、以及薛家島國際旅游度假區(qū)。西面：依規(guī)劃中的高爾夫球場，再往西為約1000米長的帶狀丘陵地帶，屬于待開發(fā)土地。3、地塊現(xiàn)狀解析3.1、地塊周邊現(xiàn)況如下（圖七）：本項目周邊的發(fā)展梯次呈階梯狀：第一發(fā)展圈從（2000年——2005年）形成以區(qū)政府為中心、以長江路為主軸的商務(wù)、商業(yè)中心，發(fā)展用地基本上消化完畢；第二發(fā)展圈預(yù)計將會從（2005年——2010年）以濱海路為主軸，發(fā)展成為旅游觀光帶及濱海高檔居住區(qū)，為今后幾年的重點發(fā)展區(qū)域。本案第一發(fā)展圈第三發(fā)展圈圖七第二發(fā)展圈本案第一發(fā)展圈第三發(fā)展圈圖七第二發(fā)展圈而本項目所處的第三發(fā)展圈——如果要有大的發(fā)展或要有成熟的發(fā)展，必須依賴周邊配套的和其它大型設(shè)施的完善，大致需要5—10年的時間方可達(dá)到成熟階段。當(dāng)前的現(xiàn)況來看，周邊尚處待開發(fā)階段，土地還處于生地、毛地階段。村莊林立、莊稼茂盛；居住條件及居住環(huán)境、生活便利性、交通等一系列因素均不成熟，其周邊開發(fā)用地尚不成熟，個別項目的開發(fā)建設(shè)難以形成區(qū)域競爭力。3.2、地塊解析3.2.1、地塊四鄰現(xiàn)況項目當(dāng)前四鄰現(xiàn)況來看，本項目地塊較為孤立、周邊較為荒蕪，基本的生活設(shè)施及日常消費(fèi)均依賴外部支撐：項目東側(cè)：剛剛填海完成的灘頭用地；項目西側(cè)：尚未規(guī)劃完成的高爾夫用地，目前還是荒地一片；項目南側(cè)：農(nóng)業(yè)耕地及大片的農(nóng)村村莊；項目北側(cè)：約200米寬的唐島灣水域。3.2.2、當(dāng)前項目的地塊現(xiàn)況本項目當(dāng)前的地理、地質(zhì)條件，如下圖①②③所示：①：北側(cè)臨唐島灣的濱海步道②：區(qū)政府廣場對望本項目用地③：項目中央對望對岸市政府周邊建設(shè)情況。①①③②③②如上圖所示：本項目地塊地勢起伏較大，并有相當(dāng)部分用地屬于填海生成，地質(zhì)狀況較差；小區(qū)內(nèi)地勢較低，對于臨海地塊來講，不適合建長期居住型別墅。項目周邊地塊3.3、地塊解析綜合分析綜合項目地塊的解析，本項目區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展前景較好。如果當(dāng)前開發(fā)，本項目今后幾年具備巨大的升值潛力，對投資客戶來講，將會是一個絕好的投資項目。另外，項目地塊所占據(jù)海景資源相對較為薄弱：面對的海域?qū)儆诖蠛?nèi)灣，海平面僅有200米左右的寬度；是背外海、距離廣闊的黃海海域尚有較遠(yuǎn)的距離；當(dāng)前的休閑資源較少，海水浴場、旅游度假區(qū)距離項目較遠(yuǎn)，周邊的大型設(shè)施的實施又遙遙無期；地塊的地勢較低，其洼地較多，周邊可借助的景觀、休閑資源不多，當(dāng)前資源僅有一面臨唐島灣水域；綜上所述：本項目地塊從當(dāng)前現(xiàn)況來看，并非具備好的居住條件，僅適合用于旅游、度假的第二居所；或作為長期投資、以備頤養(yǎng)晚年的養(yǎng)老居所。4、本項目結(jié)合地理的綜合發(fā)展分析4.1、項目地理條件SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢臨近商務(wù)行政區(qū)、對望區(qū)政府大樓，具有地標(biāo)意義；所在區(qū)域及整個薛家島旅游度假區(qū)用于發(fā)展旅游、度假、休閑產(chǎn)業(yè)的資源豐富，未來發(fā)展前景廣闊開發(fā)區(qū)今后幾年的純別墅發(fā)展用地僅本項目一宗，產(chǎn)品的稀缺性強(qiáng)；地塊建筑密度較低，小區(qū)內(nèi)部景觀的可塑造性強(qiáng)；隨著周邊發(fā)展的不斷完善，本項目未來的增值潛力巨大；區(qū)域的規(guī)劃實施周期較長，嚴(yán)重影響；本項目當(dāng)前的基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺乏，等待完善的時間較長；當(dāng)前項目所具備條件不適合于作長期居住，僅適合于作投資或用于度假、養(yǎng)老的第二居所；項目目前狀況比較荒涼、孤立，周邊尚處于完全未開發(fā)狀態(tài)，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性和住戶的安全。O——機(jī)會T——威脅宏觀政策向“西海岸”傾斜，有利于本項目所在區(qū)域的發(fā)展；從資源優(yōu)化角度來講，青島東海岸線的發(fā)展十分有限，西海岸在今后幾年后，將會成為青島海岸線的另一焦點；濱海公路的銜接、“南隧、北橋”的規(guī)劃實施，都將對本項目所在區(qū)域未來發(fā)展提供了堅定的發(fā)展基礎(chǔ)；區(qū)域配套設(shè)施的不完善、造成大量客戶分流，尤其是青島“南隧、北橋”動工的不確定性，對本區(qū)域的發(fā)展速度將會產(chǎn)生非常大的影響項目周邊尚具有大量的、發(fā)展較為成熟的待開發(fā)用地，可開發(fā)土地存量較多；4.2、項目地理解析綜合判斷結(jié)合上述，地塊宏觀區(qū)位、地塊區(qū)域發(fā)展以及地塊自身條件三方面的分析，得出對本項目地理條件的如下論點：項目的實施發(fā)展機(jī)遇和面臨的挑戰(zhàn)A、區(qū)域宏觀發(fā)展機(jī)遇絕佳；但對“南隧、北橋”的實施以及青島的資源依賴性較強(qiáng)；B、區(qū)域發(fā)展資源充足、要實現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃所需周期較長；C、從發(fā)展梯次來講，本項目所處區(qū)域的整體發(fā)展時間還需要北面濱海路沿線大量的、尚未開發(fā)的發(fā)展用地消耗一段時間后，方能擴(kuò)展到本項目所處位置，但這需要相當(dāng)長的時間。D、項目未來前景良好，升值潛力巨大，但當(dāng)前所面臨的發(fā)展環(huán)境較差E、地塊自身條件發(fā)展的局限性大，當(dāng)前現(xiàn)況不利于居住、僅適合于投資或用于度假、頤養(yǎng)晚年的第二住所。項目的實施發(fā)展判斷因此本項目若要實施開發(fā)，將會有兩種開發(fā)實施途徑：一、如若要在當(dāng)前市場形勢下開發(fā)銷售，建議產(chǎn)品的定位方向以低總價、小獨(dú)棟產(chǎn)品入市，針對投資客戶和用于第二居所的度假型客戶。二、先取的取的土地開發(fā)權(quán)、擱置開發(fā)計劃，待到周邊配套及資源、條件成熟時再實施開發(fā)計劃并推出銷售，以保證地塊價值和利潤的最大化發(fā)揮。但此方案對周邊建設(shè)的依賴性強(qiáng)、存在周邊完善時機(jī)的不確定性；并且對日后開發(fā)的時間點難以把握，風(fēng)險系數(shù)較大。故此方案為被選方案，需三思而后行。1、黃島概況1.1、開發(fā)區(qū)簡介1.2、未來發(fā)展規(guī)劃2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展帶動2.1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破點2.2、大項目工程二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1、黃島概況1.1、開發(fā)區(qū)簡介黃島區(qū)位于膠州灣西海岸，與青島市區(qū)隔海相望。1978年11月新設(shè)立黃島區(qū)，1992年，青島開發(fā)區(qū)與同處一地的青島市黃島區(qū)體制合一，面積達(dá)到220平方公里，總?cè)丝?5萬，其中常住人口24萬、流動人口約20萬左右。1.2、未來發(fā)展規(guī)劃（圖八）：按照④①②②③⑤⑥圖八④①②②③⑤⑥圖八完善的規(guī)劃、強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。使黃島區(qū)在未來的建設(shè)規(guī)劃中，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心力量，并在“大工業(yè)、大港口、大旅游”三2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展帶動在新的形勢下，開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在進(jìn)入一個嶄新的階段,迅速崛起的新興產(chǎn)業(yè)特色明顯,制造業(yè)核心地位日益凸現(xiàn),成為全市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)跑者。2.1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破點2.2、大項目工程集裝箱項目、港口項目、鋼鐵項目、造船項目、大煉油項目等六大項目的實施，帶動相關(guān)下游企業(yè)上千家、帶動就業(yè)機(jī)會近5萬人，為開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的原動力。大學(xué)城工程、國際貿(mào)易中心工程等多項大工程的上馬動工，使開發(fā)區(qū)的城市形象、城市價值均有所提升。3、重點市政建設(shè)3.1、關(guān)于膠州灣灣口跨海通道橋隧方案的專家論證2004年10月，青島市政府舉行了橋隧方案聽證會，初步確定跨海通道橋隧方案的可行性。3.2、大橋、隧道兩端市區(qū)接線工程初步方案黃島端接線走向示意圖黃島端接線走向示意圖綜合分析：跨海大橋/海底隧道的修建，使青島到黃島的距離縮短到20分鐘以內(nèi)，同時隧道黃島接口的落點設(shè)在薛家島旅游度假區(qū)的東端登陸，對加快薛家島旅游度假區(qū)的發(fā)展建設(shè)將起到極大的推動作用，為本地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機(jī)會。4、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合論述通過上述分析，可見黃島區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施已經(jīng)得到了較強(qiáng)的完善，在現(xiàn)階段的“十五”期間，黃島區(qū)將繼續(xù)加強(qiáng)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐；同時區(qū)域發(fā)展的不斷完善、經(jīng)濟(jì)不斷增長、招商引資力度加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級、人才引進(jìn)逐年上升等等一系列因素，都將推動黃島的房地產(chǎn)市場發(fā)展。但同時也應(yīng)該看到：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為本項目提供的機(jī)遇和期待A、大力推動發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為黃島的經(jīng)濟(jì)增長提供了強(qiáng)有力帶動力；B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、科技含量的提升，為本區(qū)域帶來大批科技人才，形成一批強(qiáng)有力的消費(fèi)力量；C、招商引資力度加大，使眾多的工商企業(yè)入駐本區(qū)；D、同時新的一批大工業(yè)、大項目，都為開發(fā)區(qū)帶來一批優(yōu)秀的企業(yè)；E、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)科技含量不斷提升，高科技人才大量進(jìn)駐，從而使得開發(fā)區(qū)的整體消費(fèi)力提升。項目的實施發(fā)展判斷隨著開發(fā)區(qū)入住企業(yè)的增多，為本項目的發(fā)展定位提供了另一良好的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展的可行性；首先，從建設(shè)之初到繁榮至今，開發(fā)區(qū)經(jīng)歷了飛躍的發(fā)展，入駐了一批優(yōu)秀的企業(yè)、工業(yè)；成就了許多著名的商界精英、巨賈名流，他們?yōu)殚_發(fā)區(qū)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，開發(fā)區(qū)也為他們提供優(yōu)越的財富回報；伴隨著企業(yè)的逐步壯大、財富的逐步積累，他們開始追求更高層次的享受；在商業(yè)競爭激烈的今天，除了公司、辦公室，開始需要另外一種空間，一種隱秘安靜的、既有休閑功能而又不失尊貴；既可用于商務(wù)、社交禮儀的需要；又可兼?zhèn)鋳蕵?、休閑以及招待、宴客的功能；在此背景下，建議本項目可規(guī)劃出少量的、交往活動空間較大，功能完善、規(guī)模龐大、硬件設(shè)施及商務(wù)配套完善的商務(wù)型別墅，或綠化面積較大、私家花園園林景觀細(xì)致的莊園式別墅。同時，在項目配套設(shè)施、娛樂設(shè)施的建造上盡量完善，并體現(xiàn)客戶的尊貴性。1、房產(chǎn)市場整體運(yùn)行分析1.1、2004年市場供求狀況(單位:萬平方米)1.2、市場均價走勢分析2、黃島房產(chǎn)銷售市場分析2.1項目周邊競爭板塊市場概況2.2.1薛家島居住區(qū)塊分析2.2.2開發(fā)區(qū)長江路板塊分析3、黃島別墅及青島海岸線地產(chǎn)市場概況（以沿海區(qū)域市場為重點）3.1、黃島市高檔物業(yè)市場調(diào)研分析3.2、青島市高檔物業(yè)市場調(diào)研分析4、市場判斷綜合論述三、市場運(yùn)行判斷（以沿海區(qū)域板塊為重點）1、房產(chǎn)市場整體運(yùn)行分析1.1、2004年市場供求狀況(單位:萬平方米)合計60508598黃島城區(qū)5548保稅區(qū)工業(yè)園10445長江路-唐島灣25356570石油大學(xué)-長江西路10588薛家島-金沙灘10647綜合分析：受2004年國家宏觀調(diào)控政策影響，黃島商品房竣工面積、銷售面積等均較去年有明顯回落,新案推出量相對少；由于2003年市場推案量較大，區(qū)域消化尚未完成，區(qū)內(nèi)2004年上半市場主要以存量房銷售為主，新盤入市較少，開發(fā)商多暫緩入市；1.2、市場均價走勢分析2002年2003年2004年黃島城區(qū)130020502500保稅區(qū)工業(yè)園180025503250長江路-唐島灣250041004800石油大學(xué)-長江西路110028003500薛家島-金沙灘230039004400(單位:元/平方米)綜合分析：2001年-2003年是黃島房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的三年，區(qū)域均價被整體拉高，尤其是2003年黃島整體市場房價較2002年上揚(yáng)近50%以上，整體上漲速度較快；2004年是國家宏觀調(diào)控的政策年，受國家宏觀調(diào)控政策影響，區(qū)域價格提升速度明顯放緩，2004年黃島市場房價較2003年上揚(yáng)在20-27%以內(nèi)。2、黃島房產(chǎn)銷售市場分析2.1項目周邊競爭板塊市場概況2.2.1薛家島居住區(qū)塊分析薛家島板塊薛家島板塊薛家島在建、在售項目名稱一覽編號項目名稱編號項目名稱1今日商務(wù)公寓5魯澤花園2金沙花園6悅?；▓@3長江花園7澤潤金融中心4九州花園8華裕黃金海岸綜合分析：區(qū)域概況：該板塊東部是旅游度假區(qū)----金沙灘風(fēng)景區(qū)。這為薛家島在未來的規(guī)劃中打造一個旅游風(fēng)景區(qū)及高檔住宅區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)，但街道內(nèi)的商服、交通、生活配套等設(shè)施現(xiàn)況仍有不足，有待完善。在售現(xiàn)況：薛家島板塊內(nèi)在售樓盤基本以中、小量體為主，且大部分為尾盤銷售（如金沙花園、今日商務(wù)公寓、魯澤花園、悅?；▓@、九州花園）；產(chǎn)品概況：區(qū)域的產(chǎn)品經(jīng)過2004年的去化銷售之后，凡步入2005年的在售、在建產(chǎn)品大多已小高層、高層為主；銷售周期：從2003、2004年的銷售狀況來看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷售相對來講較為緩慢，個案銷售周期大都在2—3年；面積、總價：相對于長江路周邊個案來講、本區(qū)域的產(chǎn)品面積大多定位在精簡型產(chǎn)品，主力戶型以兩居室為主，占到整體開發(fā)比例的50%左右、面積范圍為80—90平米左右；三房產(chǎn)品大致在30%左右，面積范圍為110—130平米左右。產(chǎn)品的總價基本在30—40萬左右?？蛻羧后w：外地客戶的購買量依然大于開發(fā)區(qū)客戶的購買量，依然呈投資型市場。2.2.2開發(fā)區(qū)長江路板塊分析街道內(nèi)在售項目一覽：開發(fā)區(qū)在建、在售項目名稱一覽編號項目名稱編號項目名稱編號項目名稱編號項目名稱1城市桂冠5隆祺嘉園9天泰.陽光海岸13香?；▓@2千禧龍花園6隆和.怡海世家10地豐大廈14東方銀座3唐島.藍(lán)灣7源城.城之秀11匯峰嘉園4傲海星城8匯商國際12天智國際大廈綜合分析：區(qū)域概況：區(qū)政府、保稅區(qū)位于本板塊內(nèi)，長江中路沿線生活配套設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，長江中路——區(qū)政府已形成黃島區(qū)內(nèi)CBD核心地段，是黃島政治、金融、商業(yè)核心區(qū)域；在售現(xiàn)況：本區(qū)域的在售尾盤項目大都經(jīng)歷了近兩年的銷售歷程，新建項目均為小高層、高層產(chǎn)品；銷售周期：從2003、2004年的銷售狀況來看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷售相對來講較為緩慢，個案銷售周期大都在2年左右；面積、總價：相對于長江路周邊個案來講、本區(qū)域的產(chǎn)品面積大多定位在精簡型產(chǎn)品，主力戶型以兩居室為主，占到整體開發(fā)比例的40%左右、面積范圍大約為90平米左右；三房產(chǎn)品大致在50%左右，面積范圍大約為120—150平米左右。產(chǎn)品的總價基本上集中在45—60萬左右?？蛻羧后w：外地客戶的購買量依然大于開發(fā)區(qū)客戶的購買量，依然呈投資型市場，但本區(qū)域的幾個典型個案的居住客戶比例有所上升，主要因為項目的整體素質(zhì)較高、生活氛圍成熟。3、黃島別墅及青島海岸線地產(chǎn)市場概況（以沿海區(qū)域市場為重點）3.1、黃島市高檔物業(yè)市場調(diào)研分析分布區(qū)位：黃島開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的別墅小區(qū)主要分布在區(qū)政府大樓以西區(qū)塊成片分布，主要以靠近區(qū)政府為賣點，現(xiàn)已開發(fā)完畢，形成一個較為集中且相對稱成熟的居住區(qū)。開發(fā)狀況：該區(qū)的別墅項目建設(shè)較早，開發(fā)時間大致在1998年—2000年左右。整個板塊已有大約5個小區(qū)連成一片，每個小區(qū)的開發(fā)規(guī)模大致在20—30套左右。全區(qū)總共有120套左右。綠化狀況：項目整體開發(fā)的品質(zhì)較差，中央綠化和會所等配套設(shè)施，屬于原始的開發(fā)操作模式，每個小區(qū)3—3總戶型，綠化僅僅只是簡單草皮移植，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性，唯一的賣點是緊鄰區(qū)政府。去化狀況：該區(qū)域的所開發(fā)的別墅均已銷售無幾，但整體的銷售速度極其緩慢，大都需要2-3年的時間，目前該板塊整體入住率在30%左右，未形成良好的居住氛圍，大部分都屬于客戶的投資購買行為。去化現(xiàn)況：當(dāng)前該區(qū)域推出來銷售的二手別墅產(chǎn)品，標(biāo)出價格大都在6000—8000元/平米，但銷售狀況不是很理想。3.2、青島市高檔物業(yè)市場調(diào)研分析3.2.1、高檔樓盤供應(yīng)區(qū)段分析根據(jù)樓盤定位和擁有的環(huán)境資源不同，將目前沿海岸線市場供應(yīng)的高檔次樓盤分布區(qū)位分為兩大板塊，即位于香港東路北部和浮山之間至石老人板塊，和五四廣場沿海至石老人旅游度假區(qū)板塊。香港東路北部與浮山之間至石老人板塊：是近5年新開發(fā)高檔樓盤的聚集地，擁有較好的海景資源和浮山山景資源優(yōu)勢。目前該板塊整體入住率在50%左右，未形成良好的居住氛圍，較大部分物業(yè)是青島市"炒樓"投機(jī)者的投資物業(yè)。該板塊可供開發(fā)的土地已非常有限，后續(xù)供應(yīng)量不多。五四廣場沿海至石老人度假區(qū)板塊：是青島市環(huán)境資源最佳的區(qū)域，目前沿海樓盤已拋棄了"地段論"的觀點，都充分利用稀缺的景觀環(huán)境資源，以良好的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀設(shè)計打造青島市最高級的居住社區(qū)。該板塊樓盤以度假和商務(wù)居住型為主，較難以形成良好的居住氛圍，目前3.2.2、市場樓盤供應(yīng)特征分析戶型與面積：高檔次物業(yè)三房兩廳兩衛(wèi)戶型占供應(yīng)總量的60%左右，主力戶型對應(yīng)面積為120-150平方米；兩房兩廳兩衛(wèi)戶型占供應(yīng)總量的25%左右，主力戶型對應(yīng)面積為90-110平方米；四房兩廳和復(fù)式單位占總量的10%左右，對應(yīng)面積為170-250平方米。別墅的主力面積大多在300—350平米左右。價格：香港中路南面的酒店式商務(wù)公寓為9000-11000元/平方米以上；香港東路以北的高檔公寓價格為8000-10000元/平方米，香港東路以南臨海住宅（包括靠近香港東路的小高層）目前正銷售的樓盤價格定位為10000-12000元/平方米。青島沿海岸線，當(dāng)前二手房市場別墅的價格大多在20000元/平米左右（備注：當(dāng)前青島在售的純別墅項目唯有弄海園三期的僅20套現(xiàn)房在售，憑借臨石老人國家旅游度假區(qū)，加之一、二期成熟的居住氛圍、齊全的小區(qū)配套和高檔的小區(qū)會所，銷售價格達(dá)到3萬元/平米）銷售或入住狀況：本次市場調(diào)查的十多個樓盤僅有6個正處于緊張銷售時期，其余樓盤交樓前都已快速銷售完畢。6個銷售樓盤有兩個是內(nèi)部銷售的期房，其交樓時間在2004年-2005年，期房銷售是違反現(xiàn)行政府對樓盤預(yù)售的要求的，但開發(fā)商提前以內(nèi)部認(rèn)購的方式提前銷售，一方面表明目前市場供不應(yīng)求和供需失衡的態(tài)勢，另一方面也預(yù)示著開發(fā)商對預(yù)期市場發(fā)展趨勢的變化應(yīng)對不急。但是從沿海一線已交付項目的實際入住率來看，項目的實際入住客戶不是很多，個別項目的空置率幾近60—70%。4、市場判斷綜合論述4.1、當(dāng)前市場的發(fā)展走向結(jié)合上述，市場運(yùn)行狀況、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)銷售市場概況以及青島黃島高端物業(yè)、別墅市場概況三方面的綜合論證，綜合本項目，可以看到本項目的實施發(fā)展機(jī)遇和面臨的挑戰(zhàn)：A、雖然近幾年的市場都在高速運(yùn)行，但從客戶反映上來看開發(fā)區(qū)客戶竟占到40%左右，存在很大部分的虛漲部分；B、今后兩年普通住宅的新增量體還會繼續(xù)放量，加上前幾年投資客戶購買的房屋2004年、2005年將會大量交付，導(dǎo)致二手房房源充斥，未來兩年的普通住宅市場壓力較大；C、同時，本項目又是近年來青島中心區(qū)和黃島開發(fā)區(qū)為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。D、在青島由于近幾年沿海用地極其稀少、高檔住宅價格不斷攀升；而開發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿翱臻g，致使很多消費(fèi)力分流此地，為本案的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。項目的實施發(fā)展判斷在此背景下，如若本項目要現(xiàn)在實施的話，建議本項目產(chǎn)品規(guī)劃中仍以小面積、低總價的投資型產(chǎn)品為主；主力總價控制在200—250萬左右、主力面積控制在300平方米左右。1、市場定位判斷1.1、依據(jù)地理判斷1.2、依據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1.3、依據(jù)市場運(yùn)行和消費(fèi)需求判斷2、項目總體市場定位2.1、項目產(chǎn)品定位2.2、本案形象定位建議2.3、目標(biāo)客戶群分析四、項目定位1、市場定位判斷1.1、依據(jù)地理判斷本項目周邊規(guī)劃主要以大型的酒店、會議、娛樂設(shè)施為主，也預(yù)示著本項目商務(wù)發(fā)展前景巨大，就像青島五四廣場周邊、八大關(guān)的別墅大多用來作為商務(wù)辦公等用途。同時本項目如果要迎合日后區(qū)域的發(fā)展，娛樂休閑設(shè)施勢必要占據(jù)較大的比例。結(jié)合周邊規(guī)劃，若要現(xiàn)在做開發(fā)——度假和用于商務(wù)接待、洽談的商務(wù)型產(chǎn)品較為適合未來規(guī)劃。1.2、依據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷黃島開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員主要以密集勞動的藍(lán)領(lǐng)工薪階層為主，對于房產(chǎn)尤其是別墅產(chǎn)品的消費(fèi)群體非常稀少。因此日益壯大的開發(fā)區(qū)工商企業(yè)主；越來越多的大型國企、跨國企業(yè)的高層；以及企業(yè)自身，成為本項目的首選客戶群體。此部分客戶如若購買本項目，用于居住的比重將會非常低，投資、商務(wù)用途的比重將會占據(jù)絕對的比值。1.3、依據(jù)市場運(yùn)行和消費(fèi)需求判斷當(dāng)前黃島開發(fā)區(qū)的市場整體運(yùn)行情況增長勢頭強(qiáng)勁，但消費(fèi)市場購買比例和消費(fèi)行為完全失衡，區(qū)外客戶以60%的購買比例極大地超過了本地客戶40%的購買比例，完全呈現(xiàn)出一種投資市場。在眾多的外地購買客戶中，一部分主要看中開發(fā)區(qū)近年來強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，未來的發(fā)展前景；跨海大橋、大煉油、集裝箱、貨運(yùn)等大項目對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的推動以及所帶動的消費(fèi)力量，購買行為完全屬于一種“投資行為”，約占到30%；另外一部分客戶主要看到整個大市場良好的增長勢頭，開發(fā)區(qū)與青島房價相比較的發(fā)展?jié)摿Χa(chǎn)生的“投機(jī)行為”約占到40%；還有一部分客戶主要看中開發(fā)區(qū)相對較為適中的房價和良好的居住環(huán)境而用于作為第二居所的“度假、養(yǎng)老行為”約占到30%。從項目當(dāng)前周邊的發(fā)展形勢來看，小面積、低總價的度假型產(chǎn)品將是本項目的首選。2、項目總體市場定位基于以上對整個開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)、消費(fèi)特征、市場發(fā)展趨勢等因素的研究，再結(jié)合本項目的地理條件、發(fā)展方向等因素，得出關(guān)于本案基于市場面最優(yōu)的定位建議。首先從本案現(xiàn)況來看，不具備便利的生活機(jī)能，應(yīng)該是用于度假、二次置業(yè)的產(chǎn)品。相對于其他的居家別墅或市區(qū)別墅來講，本項目擁有的超低密度、規(guī)模、周邊未來的生態(tài)環(huán)境又是其他別墅區(qū)不可比擬的；擁有薛家島旅游度假區(qū)所占據(jù)的旅游、休閑、度假資源本項目巨大的發(fā)展空間和增值潛力以及開發(fā)區(qū)近年來所形成的良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境和開發(fā)區(qū)內(nèi)欠缺的高檔的商務(wù)洽談空間故本案的定位方向應(yīng)該是：度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的結(jié)合體2.1、項目產(chǎn)品定位2.1.1、本案產(chǎn)品架構(gòu)定位結(jié)合上述項目定位思路及市場機(jī)遇所闡述的內(nèi)容，結(jié)合項目的地理特點，本案的產(chǎn)品定位切入點應(yīng)建立在：度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因此本項目的產(chǎn)品大致分為三種：第一種：定位為旅游度假型產(chǎn)品區(qū)，產(chǎn)品主要以酒店、度假連體別墅以及VIP私家會所構(gòu)成，其中獨(dú)家連體別墅的面積大致控制在120平米左右，主要針對外地的旅游度假客戶。第二種：定位為投資、養(yǎng)老型產(chǎn)品區(qū)，建筑形態(tài)為小面積獨(dú)棟別墅搭配部分雙拼別墅，主力面積規(guī)劃為——小面積別墅280—350平方米左右；雙拼別墅主力面積為200——260平方米左右，主要針對用于看重青島環(huán)境、購買本案用于頤養(yǎng)安年的客戶及看重本案未來發(fā)展前景用于投資的客戶。第三種：“DIY”型莊園式別墅或是商務(wù)別墅區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)為獨(dú)棟別墅，風(fēng)格各異、花園占地面積較大，內(nèi)部功能多元化的商務(wù)別墅或莊園型別墅，面積范圍控制在400—600平米左右，主要針對開發(fā)區(qū)的工商企業(yè)及業(yè)界巨頭。2.1.2、本案產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品互補(bǔ)原則：三種產(chǎn)品，從市場需求角度來講，起到互補(bǔ)作用?；乇茱L(fēng)險原則：從銷售角度來講，產(chǎn)品的互補(bǔ)性定位，符合本案的現(xiàn)況，充分結(jié)合了項目的資源，從而有效的回避了風(fēng)險。2.2、本案形象定位建議2.2.1、我們的思路務(wù)實不務(wù)虛：我們的客戶都是見過大世面的成功人士，虛假的、浮夸的、表面的東西是不可能左右他們的，必須要有實在的東西折服他們，使他們有“英雄所見略同”的歡悅，有“棋逢對手，將遇良才”的快感。絕對精品化：我們的客戶是經(jīng)常出差國外的商務(wù)人士，領(lǐng)略過加拿大、美國、英格蘭、新西蘭等等發(fā)達(dá)國家的別墅，所以本案從小區(qū)的中庭布局到園林綠化；從售樓中心的擺設(shè)，到售樓員的微笑，每一件物品，每一個細(xì)節(jié)都要精品、一流，讓客戶仿佛置身于他曾去過的某國別墅，使其產(chǎn)生認(rèn)同感。定位于享樂：美國《花花公子》創(chuàng)辦人海夫納說：“我的事業(yè)始終與享樂在一起，所以我永遠(yuǎn)精力充沛，野心勃勃！”這句話道出了富豪們的普遍心態(tài)。本案何不打“享樂”牌呢？通過我們提供的服務(wù)，我們營造的氛圍，我們彰顯的尊貴，讓我們的客戶得到前所未有的生活享受、精神享受。這就是我們對本案的最優(yōu)化定位建議。2.2.2、我們的形象本案的形象定位：黃島首個CEO(富人)“俱樂部”C：cityE:e時代O:office本案的精神理念：一個富人享樂的地方/彰顯豪氣人生的富人俱樂部本案的靈魂表現(xiàn)：高品質(zhì)高配置高享受2.2.3、我們的意圖有效區(qū)隔目前市場產(chǎn)品，在市場形成震撼力，并產(chǎn)生品牌知名度，為后續(xù)項目的開發(fā)奠定好的基礎(chǔ)，創(chuàng)造附加價值。真正迎合黃島甚至外地的尖端消費(fèi)者消費(fèi)群體的需求，從而有效吸引客源，降低市場風(fēng)險，促進(jìn)去化速度，減少銷售周期。2.2.4、我們的格調(diào)它是富豪的聚會地/社交場/運(yùn)動場所/富豪們的娛樂場/度假場所/商務(wù)談判場所。它是富豪的論壇舉辦點（經(jīng)濟(jì)的/社會的/文化的/政治的各方面）它是富人的學(xué)校，學(xué)習(xí)上流社會的禮儀、生活方式、習(xí)慣、格調(diào)等。2.3、目標(biāo)客戶群分析2.3.1、本案的目標(biāo)客戶的鎖定新寓象族：①：行業(yè)巨頭、業(yè)界精英；②：新興CEO；③：外國、外地高級管理人員；④：體育娛樂明星；特有人群：①：用于灰色過渡的政府官員；②：律師、貿(mào)易等高素質(zhì)群體；③：私營企業(yè)主；2.3.2、目標(biāo)客戶的購房心態(tài)王者的心態(tài)，擁有大筆財富后，渴望“君臨天下”的感覺。居住的文化品位性。私家花園、獨(dú)立管家，仆人的完備性。高檔會所滿足不同品位休閑的需求。環(huán)境、區(qū)域、品牌等都要能彰顯尊貴。1、規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明1.1、規(guī)劃方案1.2、規(guī)劃方案說明1.3、項目規(guī)劃及補(bǔ)充建議1.4、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、項目項目開發(fā)實施構(gòu)思2.1、建設(shè)實施原則2.2、啟動板塊建議五、項目規(guī)劃、實施說明1、規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明1.1、規(guī)劃方案總體規(guī)劃圖總體規(guī)劃圖1.2、規(guī)劃方案說明產(chǎn)品分布圖產(chǎn)品分布圖1.3、項目規(guī)劃及補(bǔ)充建議1.4.1、方案規(guī)劃說明總體規(guī)劃原則因坡就勢、借助周邊資源、充分發(fā)揮海景資源是別墅位置規(guī)劃的主要原則，朝向原則及私密原則同樣在別墅擺位上起到重要作用。別墅之間的距離充分滿足日照及避免視覺干擾，考慮到別墅本地的建筑特性，在朝向上主要以南北向為主，并有視覺通道面向大海及本用地內(nèi)規(guī)劃的主要景區(qū)。別墅位置規(guī)劃本項目共分為四種產(chǎn)品：莊園式別墅、獨(dú)棟別墅、度假式別墅、VIP會所及度假酒店。在整體規(guī)劃上既考慮到每一種產(chǎn)品分區(qū)位置、又考慮到資源的合理利用性。莊園別墅：位于項目的沿海岸線第一排，充分體現(xiàn)莊園主的尊貴型，同時又以較大的綠地空間為后排的產(chǎn)品提供了良好的景觀通途性。獨(dú)棟別墅：位于小區(qū)地塊的南半?yún)^(qū)，通過錯落有致的圍合式組團(tuán)規(guī)劃使小區(qū)的景觀共享性及住戶的私密性得到充分發(fā)揮度假別墅：位于小區(qū)的最西邊區(qū)域，考慮到本項目西邊緊鄰規(guī)劃中的高爾夫球場結(jié)合度假性質(zhì)產(chǎn)品的定位，可以更好的發(fā)揮本區(qū)域產(chǎn)品的度假、娛樂性。VIP會所及度假酒店：位于小區(qū)的西北角，正對唐島灣即體現(xiàn)了會所的私密性、同時又有極大的景觀取向。交通道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)兩個出入口分別設(shè)在東側(cè)規(guī)劃路及南側(cè)主干道上，并利用小區(qū)中央的一條橫向林蔭道路相連，其它道路為別墅的組團(tuán)入戶道路，既簡潔又便利。道路因地形地勢微微起伏及靈活曲折，并加有五個環(huán)形節(jié)點，既做到通而不暢，迫使車輛緩行，又達(dá)到移部換景的視覺效果。同時又可保證消防通道直接連接每一棟別墅。綠化系統(tǒng)規(guī)劃本項目較低的容積率保證了別墅區(qū)中每戶別墅都有較大的私家院落，以供用戶休嬉享用。而用地中央沿南北主軸，則根據(jù)現(xiàn)有地勢做成大型組合式景觀主軸——并貫通至唐島灣海面呈發(fā)散狀，既形成氣勢博大的綠化景觀空間，又為周邊別墅打通了觀海視覺通道，而沿東西主軸形成的中央綠化帶又將中心綠地引向兩側(cè)，使本項目的環(huán)境品質(zhì)提高到皇家莊園的檔次。沿海邊唐島灣主入口也布置了大型主題綠化區(qū)，充分開敞觀海視線，突出景觀豪宅的環(huán)境特色。梯狀設(shè)計規(guī)劃在設(shè)計中以基地由南向北呈落差地勢的自然風(fēng)貌為基礎(chǔ)，由南到北呈下降布局。1.4.2、產(chǎn)品風(fēng)格規(guī)劃建議結(jié)合濱海建筑的特色以及開發(fā)區(qū)發(fā)展的趨勢、建議本項目規(guī)劃的風(fēng)格是：傳統(tǒng)下的現(xiàn)代、骨子里的傳統(tǒng)?？傊谴蛩榱说墓诺?、是古典的現(xiàn)代。立面、風(fēng)格建議如下：材質(zhì)上：采用傳統(tǒng)材料與現(xiàn)代化的材料相結(jié)合，如灰磚，彩色涂料等進(jìn)行柔和。色彩上：整體應(yīng)是古典灰與現(xiàn)代灰的結(jié)合，除去沉悶，主張鮮明但不鮮艷。綠、藍(lán)色條搭配，不主張大面積色塊。風(fēng)格上：按照本項目三種不同產(chǎn)品的屬性，建議度假別墅采用現(xiàn)代風(fēng)格；度假別墅采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格；莊園別墅采用歐式古典風(fēng)格。立面上：現(xiàn)代下的傳統(tǒng)，立面表現(xiàn)形式多可運(yùn)用石材、浮雕等元素體現(xiàn)項目的尊貴性。園林景觀建議：我們的建議如下：以規(guī)劃道路的兩縱兩橫四條軸線為重點做文章，分別為：觀光軸線休閑觀光軸線休閑軸線文化軸線綠色軸線休閑軸線——指小區(qū)西側(cè)的南北貫通會所的縱向軸線：這是本項目休閑娛樂場所的集中地。建議加大本條軸線的寬度，在道路兩邊隔離帶設(shè)立休閑漫步跑道、燒烤場、景觀小品長廊、特設(shè)植物觀光養(yǎng)殖區(qū)、DIY耕作區(qū)等設(shè)施，即可提升本項目的娛樂性，又可與會所形成呼應(yīng)觀光軸線——指小區(qū)臨海的橫向軸線：這條道路臨海岸線而建是本項目靈魂的發(fā)源地。建議綠化設(shè)計充份利用濱海資源，設(shè)立沿海旅游觀光步道（類似于廣州星河灣的沿江步道），垂釣區(qū)、游艇碼頭等，豐富本項目的水文化，以呼應(yīng)本項目依海灣而建的精神。文化軸線——指小區(qū)中央縱向景觀軸線：建議本景區(qū)輔以人文景觀，一是用碑文、浮雕、小品等形式表現(xiàn)文化成就，；二是建議結(jié)合頤和園長廊的設(shè)計進(jìn)行發(fā)揮，將本軸線進(jìn)行長廊設(shè)計，配以文化藝術(shù)的圖畫，規(guī)劃成本項目獨(dú)特的步行景觀系統(tǒng)，構(gòu)成一條“文化藝術(shù)長廊”。同時建議采用“現(xiàn)代質(zhì)感，古典內(nèi)涵”的建筑材料，具現(xiàn)代感的透明的古典藝術(shù)長廊形式，形成獨(dú)特的園林景觀。綠色軸線——指小區(qū)中央的橫向軸線：建議將水景沿縱向軸線引入道路兩側(cè)蜿蜒而下，僅預(yù)留通往各組團(tuán)的道路，配合起伏的道路布局設(shè)計，兩側(cè)附以密集的景觀小品。這種布局即可起到在生態(tài)景觀上達(dá)到項目的均好性，達(dá)到較好的觀光效果；同時又具備較好的隔離效果。通過本項目四條景觀主線貫穿——橫向的綠色軸線將和觀光主線提升小區(qū)的景觀均好性；縱向的休閑軸線和文化主線來提升本項目的文化厚度和休閑、娛樂的豐富程度，從而全方位的形成本項目的競爭架構(gòu)體系。1.4、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)——本項目用地性質(zhì)為低密度、高檔居住區(qū)。地塊參數(shù)：地塊面積（㎡）容積總建面積（㎡）0.261700備注：在0.2容積率的基礎(chǔ)上，本項目如若想順應(yīng)市場需求、控制產(chǎn)品單價總價，勢必難以實現(xiàn)，因此，建議規(guī)劃時，可適當(dāng)提高容積率（建議做到0.4容積率），從而提升項目的建筑面積，使產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)更為貼近市場需求，增加銷售速度、減弱開發(fā)風(fēng)險。產(chǎn)品參數(shù)：產(chǎn)品單體面積（㎡）建筑面積（㎡）莊園式別墅400—60012000獨(dú)棟別墅280—35024500度假連體產(chǎn)品12019200會所、公建60006000匯總617002、項目項目開發(fā)實施構(gòu)思2.1、建設(shè)實施原則分期開發(fā)原則從合理運(yùn)用資金和規(guī)避市場風(fēng)險角度考慮，建議項目采取分期開發(fā)策略，結(jié)合上述概念性方案，建議本項目共分三期開發(fā)銷售，具體劃分實施如下圖。一期二期三期一期二期三期三期2.2、啟動板塊建議做為項目的啟動板塊，本案一期的開發(fā)、推廣直接關(guān)系著項目后期的形象、口碑、社會效應(yīng)、價格等一系列因素的發(fā)展。因此，建議本案一期開發(fā)如上圖所示地塊，開發(fā)產(chǎn)品包含：項目共建配套、少量的莊園別墅、度假別墅、獨(dú)棟別墅三部分產(chǎn)品。這樣實施的依據(jù)：產(chǎn)品的多樣性一期的開發(fā)實施，從產(chǎn)品面來講，涵蓋了本項目所要開發(fā)的全部產(chǎn)品，一則可以起到產(chǎn)品的互補(bǔ)性；二則從市場試探方面來講，產(chǎn)品的多樣性可以為后期產(chǎn)品的調(diào)整作出前墊。區(qū)域的完整性項目如此的開發(fā)實施，使本項目具備較好的完整性，容易形成來良好的銷售氛圍；同時以方便施工管理。1、銷售價格預(yù)測1.1、項目價格預(yù)測1.2、價格抗風(fēng)險分析2、項目財務(wù)預(yù)算2.1、銷售收入測算2.2、投資成本測算3、項目綜合收益評判3.1、本項目不計土地成本的財務(wù)收入估算為：3.2、本項目土地成本判斷：3.3、項目的平衡點分析：六、投資估算及財務(wù)分析1、銷售價格預(yù)測1.1、項目價格預(yù)測1.1.1、市場價格分布現(xiàn)狀當(dāng)前市場價格尚未形成明顯的差異，整體上來講根據(jù)區(qū)域不同大概分為如下幾個價格帶：開發(fā)區(qū)沿海高檔公寓，平均價格行情在：4400—4800元/㎡左右。開發(fā)區(qū)二手市場上別墅的銷售價格為：6000—8000元/平米左右。青島沿海岸線高檔公寓的價格大致為10000—12000元/平米；別墅的價格大約在20000元/平米左右。1.1.2、銷售周期如前面市場運(yùn)行總結(jié)，當(dāng)前開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場上，個案銷售周期大致為1年半到2年。從本項目的產(chǎn)品屬性及其當(dāng)前開發(fā)區(qū)高總價產(chǎn)品的銷售速度來看，本項目的開發(fā)節(jié)奏如果分3期開發(fā)實施，每期的銷售周期以1年半計算，其銷售周期大約需要4—5年的時間。1.1.3、本項目價格預(yù)測通過當(dāng)前市場現(xiàn)狀結(jié)合本項目的產(chǎn)品建議（見《項目定位》部分），本項目的預(yù)測價格為：度假別墅：4000元/㎡獨(dú)棟別墅：6000元/㎡莊園別墅：7000元/㎡備注：上訴預(yù)測價格是針對黃島開發(fā)區(qū)當(dāng)前市場行情，結(jié)合本項目產(chǎn)品建議并融入對未來市場的判斷所推斷出的價格，適用于本項目今年及未來1—2年的價格行情，并具備一定的抗風(fēng)險能力。本價格預(yù)測部分未包含本項目在未來3—5年中的價格行情走勢及漲幅如若加上開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場價格行情在未來幾年增長，本案價格及利潤將會有更大的增長空間。1.2、價格抗風(fēng)險分析時機(jī)條件目前開發(fā)區(qū)市場“別墅”項目欠缺，本案的推出恰逢時機(jī)，本項目應(yīng)抓住這一有利時機(jī)推向市場。規(guī)模優(yōu)勢本項目是目前開發(fā)區(qū)中占地規(guī)模較大的項目，這使本項目在塑造景觀、環(huán)境、品質(zhì)上更具優(yōu)勢。有利于增強(qiáng)項目對市區(qū)及外來、外地高端客源的吸引力以及品牌的樹立。地理優(yōu)勢本項目地處唐島灣南岸，與區(qū)政府大樓一灣之隔相互對望，從地緣關(guān)系上來講地段、大環(huán)境都非常貼近行政商務(wù)區(qū)，同時本案的入市又有恰好填補(bǔ)了開發(fā)區(qū)目前為止尚無一個真正的高檔別墅小區(qū)的空白，又可成為開發(fā)區(qū)屹立于區(qū)政府對面的地標(biāo)性建筑群。因此，只要本案在品位上做足文章，在單價上不會形成太大的價格抗性。同時，除區(qū)域發(fā)展等不可控制因素外，控制項目的總價也是決定本項目短期內(nèi)完成銷售的關(guān)鍵。2、項目財務(wù)預(yù)算2.1、銷售收入測算產(chǎn)品建筑面積（㎡）預(yù)測價格（元/㎡）銷售金額（萬）莊園式別墅1200070008400獨(dú)棟別墅24500600014700度假連體產(chǎn)品1920040007680會所、公建6000*50%40001200匯總5870031980備注本項目公建部分因包含部分酒店，故公建部分可售面積以總面積的50%計算。備注：上訴預(yù)測價格是針對開發(fā)區(qū)當(dāng)前市場行情，結(jié)合本項目產(chǎn)品建議并融入對未來市場的判斷所的出的參數(shù)，適用于本項目今年及未來1—2年的價格行情，并具備一定的抗風(fēng)險能力。本價格預(yù)測部分，未包含本項目在未來3—5年中的價格行情走勢及漲幅，如若加上開發(fā)區(qū)房場市長價格行情在未來幾年增長，本案價格及利潤將會有更大的增長空間。2.2、投資成本測算2.2.1、投資估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本核算體系，具體構(gòu)成如下：直接投資規(guī)劃、園林、勘探等土地費(fèi)用直接投資規(guī)劃、園林、勘探等土地費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用市政工程配套費(fèi)項目總投資項目總投資財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用間接投資綜合稅金營銷費(fèi)用間接投資綜合稅金營銷費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用備注：成本估算所取的各項費(fèi)用數(shù)值依據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)以及房地產(chǎn)市場實際行情，并結(jié)合本項目具體技術(shù)指標(biāo)。2.2.2、直接投資費(fèi)用(詳見附表)土地費(fèi)用估算：土地費(fèi)用估算中包括含各項土地費(fèi)用和部分市政配套費(fèi)用。建安投資估算本項目建筑安裝工程費(fèi)用由別墅部分建安費(fèi)用、會所建安費(fèi)用等構(gòu)成。各項指標(biāo)如下：別墅部分建安費(fèi)：按700元/平米*建筑面積（因本項目屬于沙土地和部分的填海洼地，故建按成本相對較高）；會所建安費(fèi)：2000元/平米*建筑面積估算（含裝修）；規(guī)劃、設(shè)計實施等本項目規(guī)劃、設(shè)計實施費(fèi)用由項目的規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)；地質(zhì)勘探費(fèi)；園林設(shè)計、建安費(fèi)費(fèi)用等構(gòu)成。各項指標(biāo)如下：項目勘探、規(guī)劃、設(shè)計實施費(fèi)：按200元/平米*建筑面積估算園林設(shè)計、建安費(fèi)：按120元/平米*綠化面積估算市政工程配套估算本項目市政配套費(fèi)用計算類別包括供暖配套、煤氣配套、變電站設(shè)備等費(fèi)用等。本項目市政配套費(fèi)用累計按照100元/平米*建筑面積估算。直接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計單項估算（萬元）1、土地費(fèi)用暫不計2、建安費(fèi)用別墅：55700㎡×700元/㎡=3342萬會所：6000㎡×2000元/㎡=1200萬50993、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)項目勘探、規(guī)劃、設(shè)計：61700×200元/㎡=1234園林設(shè)計、建安：309120×60%×120元/㎡=222634604、市政配套61700×150元/㎡925匯總9484備注項目的土地費(fèi)用以實際成交價為準(zhǔn)2.2.3、間接費(fèi)用估算間接費(fèi)用包括財務(wù)費(fèi)用、綜合稅金、項目管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、營銷費(fèi)用等部分構(gòu)成，其中：本項目財務(wù)費(fèi)用主要是指借貸資金的利息，貸款年利率以直接投資的6.28%計算；綜合稅金以營銷收入的5.87%計算；預(yù)計項目的營銷費(fèi)用為項目總銷金額的3.5%；預(yù)計項目管理費(fèi)用為項目直接投資額的3%不可預(yù)見費(fèi)用均為項目直接投資額的3%；間接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計單項估算（萬元）1、財務(wù)費(fèi)用（2+3+4）×50%×6.28%2742、綜合稅金38150萬×5.87%22393、營銷費(fèi)用38150萬×3.5%13354、管理費(fèi)用（2+3+4）×3%2625、不可預(yù)見費(fèi)（2+3+4）×5%437匯總4547備注項目的土地費(fèi)暫時無法計算，故本處忽略不計2.2.4、投資估算匯總表本項目預(yù)計總投資額為14031萬元。其中：直接投資額為9484萬元，占總投資額的65%。間接投資額為4547萬元，占總投資額的35%。3、項目綜合收益評判3.1、本項目不計土地成本的財務(wù)收入估算為：本項目的銷售收入為：31980萬本項目的投資成本為：14037萬（未包含土地成本及土地財務(wù)費(fèi)用）項目收入估算=31980（銷售收入）-14037（投資成本）=17940萬3.2、本項目土地成本判斷：以本項目100%銷售完畢計算，本項目包含土地成本在內(nèi)的財務(wù)收入為17940萬：項目的預(yù)期靜態(tài)投資回報假定項目的利潤以10000萬計算，項目的土地成本以8000萬計算，那么本項目的靜態(tài)總投入為21980萬（銷售收入-率潤），項目靜態(tài)的利潤回報率大約為50%左右。項目的預(yù)期動態(tài)投資回報如果從動態(tài)滾動來講，本項目土地成本8000萬、加上前期的滾動資金預(yù)估為5000萬，累計資金13000萬元作為項目的運(yùn)作資金。以青島及黃島當(dāng)前的發(fā)展商資金運(yùn)作結(jié)合本項目的4—5年的開發(fā)周期來看，10000萬左右的利潤——即15-20%左右的年回報率比較合理。項目土地價格評估從上述論證來看，本項目的土地成本如果能控制在8000萬左右——即18萬/畝，其預(yù)期回報比較符合當(dāng)前市場的投資回報行情。3.3、項目的平衡點分析：項目產(chǎn)品去化的好壞、銷售周期的長短、資金回籠的快慢，直接影響到項目投資回收期和資金運(yùn)作壓力，也間接影響到項目的投資收益狀況，盈虧平衡分析試圖找出項目銷售進(jìn)度與成本回收的臨界值——即項目的盈虧平衡點。··銷售收入：31980萬32000萬銷售收入：3198