營口市北海新區(qū)項目考察報告

營口市北海新區(qū)項目考察報告一、城市背景研究 31、營口市、蓋州市、北海新區(qū)區(qū)位概況 3（1）營口市區(qū)位概況 3（2）蓋州市區(qū)位概況 3（3）北海新區(qū)區(qū)位概況 42、資源優(yōu)勢 43、旅游情況分析 44、北海新區(qū)交通分析 55、哈大高鐵對本區(qū)域的影響 56、營口機場建設的意義 77、小結 7二、北海新區(qū)發(fā)展前景分析 81、營口市總體規(guī)劃 82、北海新城規(guī)劃分析 83、營口北海機電產業(yè)園規(guī)劃 104、鲅魚圈對北海新區(qū)發(fā)展的借鑒與思考 10（1）兩區(qū)域發(fā)展關鍵因素對比 10（2）北海新區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治?12三、城市經濟背景研究 131、經濟總量分析 132、人口分析 133、人均可支配收入分析 144、財政收入分析 145、旅游收入分析 156、小結 15四、房地產市場研究 161、房地產開發(fā)投資額 162、房地產施工面積分析 163、房地產銷售面積分析 174、房地產銷售均價分析 185、小結 18五、房地產版塊研究 191、各版塊特征 192、各版塊內典型樓盤分析 19（1）營口市區(qū) 19（2）鲅魚圈 20(3)蓋州市 21六、地塊初步研判 261、地塊區(qū)位 262、地塊位置 263、兩地塊土地屬性對比 274、可類比地塊分析 285、地塊一地價預判 29（1）蓋州商住用地基準地價 29（2）近期蓋州土地成交價格 30（3）結論 316、地塊一SWOT分析 31七、項目的發(fā)展思考 321、市場形象思考 322、目標客戶群體思考 32一、城市背景研究1、營口市、蓋州市、北海新區(qū)區(qū)位概況（1）營口市區(qū)位概況營口市位于渤海遼東灣北岸，處于遼寧沿海經濟帶，是渤海灣近海城市之一，是遼寧省轄的地級市，距離沈陽市151公里，距大連市197公里，是以工業(yè)、物流、商貿、旅游為主的遼寧中部城市群出?？诎叮瑺I口借助沈陽、大連的強勁發(fā)展勢頭，已被列入遼寧省五大沿海重點發(fā)展區(qū)域，是遼寧省沿海重點發(fā)展區(qū)域之一，具有巨大的遠景發(fā)展?jié)摿?。?）蓋州市區(qū)位概況蓋州市位于遼東半島西北部，是營口市下轄的縣級市，蓋州市位于沈大經濟帶中部，地處遼寧沿海經濟帶重要節(jié)點，與大連市、營口市接壤，是遼寧沿海經濟帶和沈陽經濟區(qū)雙重國家戰(zhàn)略的疊加區(qū)域。全市總面積2,930平方公里，轄27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，總人口88萬人，蓋州市是營口市區(qū)縣中面積最大、人口最多的一個。（3）北海新區(qū)區(qū)位概況北海新區(qū)是蓋州市的一個經濟開發(fā)區(qū)，位于蓋州市西部沿海，規(guī)劃北至沈大高速公路，南至鲅魚圈望海開發(fā)區(qū)，西臨遼東灣，北至沿海產業(yè)基地三期。北海新區(qū)成立于2009年7月，同年，遼寧省將營口蓋州北海新城區(qū)納入遼寧沿海經濟帶重點支持區(qū)域。新區(qū)位于遼寧省沿海產業(yè)經濟帶和沈陽經濟圈的交集之處，是營口老城區(qū)與鲅魚圈開發(fā)區(qū)的重要結點。2、資源優(yōu)勢北海新區(qū)內擁有近50平方公里現(xiàn)成工業(yè)用地，有200多平方公里的低產或廢棄鹽田、鹽堿地和荒灘，其中大部分尚未開發(fā)，開發(fā)成本低廉；擁有50公里海岸線，為臨港產業(yè)發(fā)展、重大項目建設、城市發(fā)展提供了廣闊的空間。老城區(qū)與鲅魚圈區(qū)產業(yè)基礎比較雄厚，輻射力強，要素供給充足。3、旅游情況分析旅游產業(yè)快速發(fā)展。思拉堡溫泉小鎮(zhèn)虹溪谷溫泉、御景山溫泉賓館正式運營，奕豐·泉天下項目進展順利，雙臺鎮(zhèn)被認定為省級“溫泉旅游度假區(qū)”，成為全市溫泉旅游業(yè)的一張靚麗名片；白沙灣黃金海岸服務功能進一步完善，2011年接待游客近百萬人次，成功舉辦中國·營口清河石門漂流文化節(jié)。2011年旅游業(yè)投入16億元，實現(xiàn)旅游總收入40億元。4、北海新區(qū)交通分析新區(qū)擁有不可復制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢，在充分發(fā)揮周邊交通優(yōu)勢的同時，也為城市的產業(yè)發(fā)展和經濟建設起到了至關重要的支撐。北海新區(qū)南距億噸大港鲅魚圈港口15公里，北距正在建設的海航支線（營口機場）16公里。哈大高鐵、沈大高速公路、哈大公路（202國道）縱貫南北；莊林公路（305國道）、大營鐵路、營大公路、蓋岫公路連接東西。京沈高速公路和籌建中的營口機場構成以營口為節(jié)點的遼寧9個城市的90分鐘城市圈。從新區(qū)驅車2小時，即可到達大連周水子和沈陽桃仙機場，未來半個小時到達在建的營口機場。5、哈大高鐵對本區(qū)域的影響哈大高速鐵路是國家“十一五”規(guī)劃的重點建設工程項目之一，它縱貫東北三省，線路全長904公里,途徑東北3省4個副省級城市和6個地級市。通車時間：2012年10月份，哈大客運專線開始試運行。線路走向：由南向北，經過的10座城市為：大連市、營口市、鞍山市、遼陽市、沈陽市、鐵嶺市、四平市、長春市、松原市、哈爾濱市；由南向北，設立24個車站：大連站、大連北站、普蘭店西站、瓦房店西站、鲅魚圈東站、蓋州西站、營口東站、海城西站、鞍山西站、遼陽站、沈陽站、沈陽北站、鐵嶺西站、開原西站、昌圖西站、四平東站、公主嶺南站、長春西站、長春站、德惠西站、扶余北站、雙城北站、哈爾濱西站、哈爾濱站。運行時間：營口→大連：約33分鐘營口→沈陽：約27分鐘營口→長春：約1小時50分鐘營口→哈爾濱：約2小時30分鐘通車意義：哈大高鐵開通后，從大連到哈爾濱全程只需3個多小時，將大大拉近遼寧與東北地區(qū)主要城市的距離。這條縱貫東北平原和遼東半島的客運專線，將專門用于旅客運輸，與既有的哈大鐵路實行“客貨分線”運營，有效緩解沈鐵運輸緊張狀況，對促進東北地區(qū)經濟社會和諧發(fā)展，推動東北老工業(yè)基地振興，具有十分重要的意義和作用。哈大高鐵的通車將改變目前營口市交通的盲腸狀況，另一方面提供了信息加速流動、人才交換緊密、資本流動加強等多方面的條件，為營口市未來的經濟發(fā)展起到極其有力的推動作用。北海新區(qū)緊靠高鐵蓋州站，哈大高鐵通車將迅速提升北海新區(qū)的發(fā)展速度，帶來更多的人流、物流、信息流，融入“五點一線”戰(zhàn)略的大環(huán)境經濟圈，提升區(qū)域的競爭力。6、營口機場建設的意義近期擬建設的營口機場位于北海新區(qū)以北15公里，機場定位是環(huán)渤海重要的支線機場和東北地區(qū)南端的區(qū)域貨運樞紐機場。未來2年-3年的時間內，將營口機場建成4C級支線機場，航站樓設計旅客吞吐量為年15萬-30萬人次，用地2500畝。按照“一次規(guī)劃、分期建設”的思路，營口機場中遠期規(guī)劃按民航4D級適航標準建設，航站樓設計旅客吞吐量中期為年50萬-100萬人次，遠期為年300萬-500萬人次，用地4平方公里。營口機場的建設將極大提升營口市的形象，更加完善營口市的交通網絡體系，促進地區(qū)經濟的發(fā)展，帶動第三產業(yè)的發(fā)展，產生“臨空經濟區(qū)”，為城市未來的信息交流、交通運輸、旅游業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐作用。7、小結北海新區(qū)位于蓋州市西部沿海地區(qū)，地處遼寧省沿海產業(yè)經濟帶和沈陽經濟圈的交集之處，接受兩大經濟圈的輻射，同時也是營口老城區(qū)與鲅魚圈開發(fā)區(qū)的重要結點，區(qū)位條件優(yōu)越，有巨大遠期發(fā)展利好。新區(qū)擁有50公里海岸線，可利用海景資源豐富；區(qū)內大量鹽堿地，開發(fā)成本低廉。新區(qū)擁有不可復制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢，緊鄰高鐵蓋州站、沈大高速，2小時到達大連和沈陽國際機場，半小時到達營口機場，交通條件十分優(yōu)越。蓋州市擁有得天獨厚的海景資源、溫泉資源等，未來政府將重點打造雙臺溫泉旅游度假區(qū)和蓋州文化古城兩個項目，旅游將成為蓋州市的支柱產業(yè)之一。哈大高鐵和營口機場的開通運營，將極大改善蓋州市對外輻射能力，吸引整個東北客戶前來觀光旅游，投資置業(yè)。二、北海新區(qū)發(fā)展前景分析1、營口市總體規(guī)劃營口市規(guī)劃由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū),構成“大三角”的城市形態(tài)。規(guī)劃確定城市性質為：東北重要的港口城市和先進制造業(yè)基地，遼寧中部城市群和遼寧沿海經濟帶上的區(qū)域中心城市。城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：實施“南進”、“東拓”，近期重點發(fā)展“一帶五區(qū)”。將重點推進沿海產業(yè)基地和營東新城兩大板塊的發(fā)展。2、北海新城規(guī)劃分析2008年8月蓋州市委、市政府研究決定組建蓋州北海新城區(qū)。2009年5月1日，經營口市委、市政府研究同意成立營口蓋州北海新城區(qū)黨工委和管委會。7月15日，營口蓋州北海新城區(qū)正式掛牌成立。規(guī)劃概況規(guī)劃范圍：北海新城規(guī)劃面積113平方公里，規(guī)劃人口35萬。啟動區(qū)規(guī)劃面積42.8平方公里，人口20萬,是營口市新的城市核心。規(guī)劃范圍北至沈大高速公路，南至鲅魚圈望海開發(fā)區(qū)，西臨遼東灣，北至沿海產業(yè)基地三期。新區(qū)戰(zhàn)略定位：營口市文化中心、營口市商貿服務中心、中國電機之都。新區(qū)功能定位：新區(qū)作為東北亞重要的外向型現(xiàn)代服務聚集區(qū)、東北亞重要的國際機構聚集區(qū)、國際文化交流區(qū)、東北亞著名的濱海都市休閑特色旅游目的地、都市高端旅游服務基地、渤海灣著名的濱海國際生態(tài)旅游目的地，重要的產業(yè)研發(fā)基地，區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。新區(qū)職能目標：海洋之窗——聯(lián)系東北廣大腹地，面向海洋開放的窗口；城市之心——統(tǒng)領營口發(fā)展，引導兩翼互動的多功能核心；生態(tài)之港——依山連海，優(yōu)美和諧的生態(tài)景觀城市；精品之城——突破傳統(tǒng)模式，營造人性化城市的精品典范。新城市功能布局主要分為十個板塊：北海風景區(qū)，包括紅海灘風景區(qū)、海蝕地貌風景區(qū)、海水沙灘浴場、烽火臺等政府行政中心，包括市委、人大、政府、政協(xié)及省直等機關單位。公共文化中心，城市規(guī)劃展示館、博物館、圖書館、文化館、大劇院等。國際機構，國際海洋能源組織中心、國際綠色組織辦事處。國際社區(qū)，外企人員生活配套區(qū)。商業(yè)服務中心，包括星級酒店、商業(yè)區(qū)和娛樂區(qū)。金融辦公服務中心區(qū)，包括金融機構、商務辦公等。教育機構區(qū)，包括國際語言學校、音樂藝術學校、海事人才培訓中心、高中、中學以及小學等。醫(yī)療區(qū)，包括中心醫(yī)院、療養(yǎng)院。居住區(qū)，包括海景別墅、紅海灘別墅、清池別墅、半山別墅等。3、營口北海機電產業(yè)園規(guī)劃規(guī)劃范圍：營口北海機電產業(yè)園位于北海新區(qū)的北部，北起大清河北支，南接北海新區(qū)，東靠沈大高速公路，西臨遼東灣。項目規(guī)劃面積25平方公里，其中啟動區(qū)規(guī)劃面積5平方公里。規(guī)劃目標：未來將打造電機特色產業(yè)園區(qū)，集世界和中國各系列各門類電機的研發(fā)、制造、銷售、集散為一體的產業(yè)園。園區(qū)將建成高標準、完善的水、熱、電、通信等基礎設施，提供標準化廠房，檢測基地等服務設施和創(chuàng)業(yè)平臺。園區(qū)定位：主要定位于形成國內外大型電機企業(yè)的產業(yè)集群，為電機企業(yè)提供一個規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、科技先進、人才薈萃的產業(yè)平臺，建成立足營口北海新區(qū)，面向東北亞，乃至全世界的電機產業(yè)基地。產業(yè)園現(xiàn)狀:2011年，北海電機產業(yè)園落實項目288個，開工建設91個，完成投資19億元；落實新能源產業(yè)項目10個，翔鵬、朗昇、華能、航天萬源等重點項目開工建設。4、鲅魚圈對北海新區(qū)發(fā)展的借鑒與思考（1）兩區(qū)域發(fā)展關鍵因素對比鲅魚圈區(qū)位于遼寧沿海產業(yè)經濟帶，是一個典型的港口型城市，自80年建港，吸引了新鞍鋼、新東北電氣、晶晶光電等一大批大型企業(yè)，經過20多年的發(fā)展，由一個小漁村逐漸發(fā)展壯大成為遼寧省第二大港口城市，成為遼寧沿海經濟帶中一個強勁的引擎。鲅魚圈的發(fā)展對北海新區(qū)未來的發(fā)展具有參考借鑒價值。兩區(qū)域發(fā)展因素對照表行政區(qū)名稱鲅魚圈區(qū)北海新區(qū)成立時間84年08年成立背景1975年8月，交通部為了落實周總理關于“徹底改變我國港口落后面貌”，選址鲅魚圈鄉(xiāng)，84年開始建設鲅魚圈港營口市老城區(qū)發(fā)展空間受限，市政府為了尋找新的增長空間，改善城市發(fā)展面貌，拉開城市框架，促進城市布局更加合理，選址北海新區(qū)，作為未來城市政治、經濟、文化中心開發(fā)區(qū)級別享受國家級開發(fā)區(qū)待遇列為遼寧省重點支持對象政府支持力度政府支持力度大，享受國家級開發(fā)區(qū)待遇營口市政府支持力度大，未來政府行政辦公大樓將搬至北海新區(qū)規(guī)劃規(guī)劃面積（平方公里）268113啟動區(qū)面積（平方公里）6-16-268（規(guī)劃控制面積）42.8規(guī)劃人口（萬人）10035目前人口目前37萬左右處于起步階段，尚無統(tǒng)計數(shù)據(jù)功能定位東北最近的出?？?，以工業(yè)、航運、商貿、旅游為主的東北重要港口城市生態(tài)、旅游、休閑、觀光、度假、宜居的新型現(xiàn)代化城市和最具國際競爭力的遼寧濱海新城。基礎設施建設經過20余年的建設，鲅魚圈區(qū)的基礎設施已經十分完善，醫(yī)院、學校、酒店等配套應有盡有由于剛成立不久，北海新區(qū)啟動區(qū)目前正在進行路網、給排水、天然氣、通訊、供暖管網工程基礎設施建設，配套設施也處于招商建設階段發(fā)展歷程第一階段：88年營口成立出口加工區(qū)（0.5平方公里），隸屬營口市直接管轄。1990年，根據(jù)發(fā)展的需要并參考聯(lián)合國開發(fā)計劃署專家組的建議，營口出口加工區(qū)更名為營口新經濟區(qū)。第二階段：1992年10月，國務院批準設立營口經濟技術開發(fā)區(qū)，成為國家及開發(fā)區(qū)（5.6平方公里）。第三階段：2004年國務院批準調整鲅魚圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、蘆屯、紅旗三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)成建制劃入營口開發(fā)區(qū)，使開發(fā)區(qū)行政區(qū)劃區(qū)域相一致，不再設定規(guī)劃控制區(qū)。目前開發(fā)區(qū)（鲅魚圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里。2008年8月蓋州市委、市政府研究決定組建蓋州北海新城區(qū)。2009年5月1日，經營口市委、市政府研究同意成立營口蓋州北海新城區(qū)黨工委和管委會。7月15日，營口蓋州北海新城區(qū)正式掛牌成立。2010年2月經遼寧省人民政府同意將營口蓋州北海新城區(qū)納入遼寧沿海經濟帶重點支持區(qū)域。2010年3月營口市委、市政府對原營口蓋州北海新城區(qū)班子進行了調整并更名為營口北海新區(qū)。區(qū)位位于沈陽經濟區(qū)、遼寧沿海經濟帶，接受沈陽、大連的經濟輻射，距離大連150公里，距離沈陽200公里位于沈陽經濟區(qū)、遼寧沿海經濟帶，接受沈陽、大連的經濟輻射，距離大連170公里，距離沈陽180公里交通條件距離哈大高鐵熊岳站4公里、距離沈大公路1公里、鲅魚圈港、鞍山機場（1小時）、1.5小時到達大連周水子國際機場、2小時到達沈陽桃仙國際機場、1小時到達規(guī)劃營口機場距離哈大高鐵蓋州站5公里、距離沈大高速2公里、距離鲅魚圈港15公里、2小時到達大連周水子國際機場、2小時沈陽桃仙國際機場、半小時到達規(guī)劃建設營口機場支柱產業(yè)重點依托港口、鞍鋼，大力發(fā)展機床、石油、化纖、旅游業(yè)目前已開工電機項目67家，已簽約并近期可開工電機項目221家，儲備項目187家資源鹽田、各類海產品、25公里長海岸線、1.5公里長月亮灣海灘、熊岳溫泉、望兒山、情侶山莊等亞洲最大金礦、花崗巖、各類海產品、50公里長海岸線、2公里長北海浴場、溫泉等（2）北海新區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治鰠⒖荐阳~圈發(fā)展歷程，結合北海新區(qū)自身條件，得出以下結論：區(qū)位條件相似：北海新區(qū)位于鲅魚圈區(qū)北部，都位于沈陽經濟區(qū)、遼寧沿海經濟帶，距離沈陽和大連路程相差無幾，區(qū)位條件相似度高，未來的發(fā)展前景美好。交通條件相似：哈大高鐵、沈大高速由北向南依次穿越北海新區(qū)、鲅魚圈區(qū)，半小時內可達大連與沈陽，兩地擁有幾乎一致的對外交通條件，唯一不同的是鲅魚圈區(qū)境內有東北第二大港口，但北海新區(qū)距離鲅魚圈港口僅有15公里，因此與鲅魚圈的交通條件相比并不存在明顯劣勢，其有利的交通將促進北海新區(qū)的發(fā)展。資源稟賦條件相似：兩地同時都地處遼寧西部沿海地區(qū)，擁有得天獨厚的海岸線，可利用的海景資源和海產品資源豐富。優(yōu)勢資源也是北海新區(qū)未來發(fā)展的重要保障。產業(yè)發(fā)展存在差距：鲅魚圈依托港口，產業(yè)規(guī)模大、集聚度高，產業(yè)鏈完整，而北海新區(qū)剛剛規(guī)劃建設北面的北海機電城，目前處于招商建設階段，未來是否能形成具有規(guī)模效應、產業(yè)鏈完整的產業(yè)群仍不確定。從這一點來看，它將是影響未來北海新區(qū)的發(fā)展的一個不確定因素。政府支持力度大：兩個開發(fā)區(qū)在起步階段均得到政府的支持，但從支持力度上來看，對北海新區(qū)的支持力度更大，有利于促進北海新區(qū)的發(fā)展。北海新區(qū)區(qū)位、對外交通條件、資源稟賦等都與鲅魚圈區(qū)相差無幾，先天發(fā)展條件較好，政府的支持力度較大，唯一存在不確定性的是未來產業(yè)的發(fā)展，我們有充分理由可以判斷北海新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿壳蚌阳~圈的發(fā)展現(xiàn)狀一樣美好。三、城市經濟背景研究1、經濟總量分析2011年蓋州生產總值215億元，增長34.3%；蓋州躋身縣域經濟東北30強，在東北地區(qū)153個縣（市）中列第26位。但相比鲅魚圈區(qū)的GDP總量還是有較大差距，首先是因為鲅魚圈區(qū)已依托港口發(fā)展20余年，引進了如鞍鋼等一系列大型企業(yè)，經濟初具規(guī)模；其次是蓋州市的北海新區(qū)、仙人島能源化工區(qū)等園區(qū)尚處于起步階段，發(fā)展壯大還需要3—5年時間。2、人口分析2011年蓋州市市區(qū)常住人口20萬，城市化水平相對較低，而鲅魚圈區(qū)在20多年的發(fā)展過程中，已經將80%的人口轉變?yōu)槌鞘腥丝?，未?—5年內，鲅魚圈區(qū)將實現(xiàn)區(qū)域內全部城市化。隨著蓋鲅經濟一體化，未來將有大量農村人口轉化為城鎮(zhèn)人口，在城市化進程中將產生大量的自住及改善需求，對本區(qū)域的市場構成強有力的支撐作用。3、人均可支配收入分析2011年蓋州市人均可支配收入與營口市和鲅魚圈區(qū)差距較大，說明蓋州市經濟仍處于相對落后的階段。4、財政收入分析2011年蓋州市財政收入14億元，由于目前緊靠旅游產業(yè)帶動，而無產業(yè)的支撐，稅收較少，因此財政收入只有鲅魚圈區(qū)1/3，只有營口市的1/14。5、旅游收入分析2011年蓋州市旅游收入40億元，相比較GDP、財政收入等，蓋州市旅游收入與鲅魚圈區(qū)的差距較小，可見蓋州市的旅游資源還是十分豐富的，未來政府將集中力量打造雙臺溫泉旅游度假區(qū)和文化古城改造，兩項工程完工后，再加上哈大高鐵的開通運營，必然吸引東北的游客前來旅游、消費，對蓋州的經濟發(fā)展是個利好。6、小結經濟穩(wěn)定增長，但相比鲅魚圈區(qū)而言，經濟總量和財政收入偏低，人均可支配收入也低于鲅魚圈區(qū)，但隨著北海新區(qū)的發(fā)展，蓋州未來增長潛力巨大。蓋州市人口是營口市最多的一個區(qū)縣，但城鎮(zhèn)人口比例不高，隨著城市化進程加速，將對本地房產產生一定的需求。蓋州旅游資源豐富，政府重點打造雙臺溫泉旅游度假區(qū)和文化古城改造，未來增長潛力較大。四、房地產市場研究1、房地產開發(fā)投資額09-11年各城市房地產開發(fā)投資額對比分析營口、鲅魚圈區(qū)、蓋州市的房地產開發(fā)投資額近三年均呈現(xiàn)上升趨勢。其中，2011年蓋州市房地產開發(fā)投資額17.1億元，同比去年上漲96.5%，上漲幅度較大，因為北海新區(qū)的成立一定程度上促進了蓋州市的房地產開發(fā)。但相對于成熟的鲅魚圈區(qū)房地產市場而言，開發(fā)投資額還是偏小。整個營口市房地產市場發(fā)展良好，購房需求持續(xù)穩(wěn)定；沿海經濟帶建設和城市化步伐的加快，各區(qū)域更加重視房地\o"產業(yè)"產業(yè)對經濟發(fā)展的拉動作用，城市經濟快速提升；國內一些知名開發(fā)企業(yè)（如恒大、保利、佳兆業(yè)等）不斷來營，投資熱情旺盛，促進了營口市整個房地產發(fā)展。2、房地產施工面積分析09-11年各城市房地產施工面積對比圖營口、鲅魚圈區(qū)、蓋州市的施工面積近三年均呈現(xiàn)上升趨勢，其中2011年蓋州市房地產施工面積159萬平米，較2010年上漲85.7%，上漲幅度較大。2011年整個營口市施工面積比2010年上升了50.2%。鲅魚圈區(qū)的施工面積2009年增長了55.4%,但2011年只增長了12.5%，增長速度放緩，這是由于鲅魚圈區(qū)以改善性及投資性需求為主，受11年樓市調控影響較大。3、房地產銷售面積分析09-11年各城市房地產銷售面積對比分析營口市和蓋州市銷售面積均呈上升趨勢，但鲅魚圈區(qū)銷售面積在2011年下滑了32.5%。主要是因為鲅魚圈區(qū)房地產50%的銷量由外地人購買，而11年初的房地產調控對象主要是投資客戶，因此11年鲅魚圈區(qū)銷量出現(xiàn)下降。營口和蓋州市主要還是自住和改善性客戶居多，因此調控影響不是很大。2011年蓋州市房地產銷售面積相比2010年只上漲了8.8%，上漲幅度較小，對比較大增幅的施工面積，未來市場的供應壓力較大。整個營口市呈現(xiàn)上升趨勢，宏觀市場發(fā)展良好。4、房地產銷售均價分析09-11年各城市房地產銷售均價對比分析2011年蓋州市房地產銷售均價2753元/平米，較2010年下降4.7%，蓋州市本地房地產開發(fā)規(guī)模較小，產品以本地客戶消化為主，受市場影響小，因此近三年來價格穩(wěn)定在2800元左右。營口市房價主要得益于各個開發(fā)區(qū)房價的增長，使得整個營口市的平均房價被拉升。雖然鲅魚圈區(qū)的銷量有所下降，但是銷售均價卻上升了13.8%，這是由于政府加大對環(huán)境的改造，同時經過幾年的發(fā)展，鲅魚圈區(qū)的產品品質已經得到極大提升，銷售對象主要為本地及外地的中高端人群，價格敏感度不高。5、小結蓋州市房地產市場運行穩(wěn)定，近三年價格徘徊在2800左右，缺乏上漲動力，與鲅魚圈區(qū)和營口市價格快速上漲的趨勢形成鮮明對比；蓋州、營口和鲅魚圈房地產開發(fā)量較大，但去化能力較弱，未來銷售壓力較大。五、房地產版塊研究1、各版塊特征營口市區(qū)：城市傳統(tǒng)核心區(qū)；開發(fā)水平相對下屬縣市較高，產品類型豐富；價格平臺3800-5100元/平米；客戶輻射下屬縣市；鲅魚圈：產業(yè)利好，城市經濟新中心；房地產發(fā)展前景看好；北海新區(qū)價格平臺3800-7000元/平米；北海新區(qū)客戶輻射周邊縣市及東北其他大城市；蓋州市：內生市場，目前缺少大規(guī)模支柱產業(yè)；開發(fā)水平一般，小高層開始出現(xiàn)；價格平臺3200-4200元/平米；客戶以本地為主；北海新區(qū)：新興發(fā)展區(qū)域，目前無在售住宅項目僅有少量開發(fā)的專業(yè)市場等商業(yè)項目該區(qū)域內有大連的拆遷安置房2、各版塊內典型樓盤分析（1）營口市區(qū)項目恒大綠洲中天桃花源恒大江灣保利香檳花園位置盼盼路紅運飯店南行500米新客運站南行500米營口市濱海路、智聯(lián)街交匯處盼盼路與學府路之間，南湖公園南側規(guī)模148萬平米39.2萬平米121萬平米120萬平米產品高層二居94㎡-121㎡三居117㎡-243㎡小高層、高層一居室48平米，二居室108平米，三居室138-203平米高層、小高層產品面積為60—140平不等，戶型從一室兩廳到三室兩廳應有盡有小高層、高層一居61㎡二居90㎡-106㎡三居112㎡-143㎡配套設施2.2萬㎡中央大湖、30萬㎡世界級皇家園林、1.6萬㎡超豪華運動中心、1.1萬㎡恒大劇場、5300㎡五星級會所、34萬㎡歐式風情商業(yè)街4000平方米的大型綜合性俱樂部和一所10班制幼兒園1.9萬m運動中心、1.2萬m超豪華恒大劇場、5200m星級會所銷售均價5100元/平米（包括1500元/平米）裝修標準4100元/平米3600元/平米4300元/平米主要賣點湖景資源、精裝修、社區(qū)生活配套齊全地段好，建筑密度低，綠化率高，園林景觀營造效果好、新古典主義風格，采用酒店式大堂設計擁一線海景稀缺資源、配套齊全、現(xiàn)代化的建筑立面、園林與地貌巧妙融合地段優(yōu)越、Artdeco建筑風格，園林景觀設計中引入了歐式景觀、水景、雕塑等與自然景觀相呼應該板塊為營口傳統(tǒng)核心區(qū)，房地產開發(fā)水平相對下屬縣市較高，產品類型豐富；已有全國一線品牌進入該板塊，開發(fā)規(guī)模巨大，但價格平臺相對不高；該板塊市場供應量大，市場競爭激烈。（2）鲅魚圈項目銀河上園水岸尚品世貿皇冠花園位置平安大街與紅海河交匯處平安大街西側紅旺商場南行100米平安大街路東規(guī)模25萬平米20萬平米18.1萬平米產品小高層、高層一居55㎡-79㎡二居90㎡-130㎡三居130㎡-148㎡小高層、高層一居室68平米，二居室74—112平米，三居室131-155平米高層一居室51平米，二居室87—128平米，三居室137平米配套設施商業(yè)街、幼兒園2000平米的會所和1棟寫字樓五星級酒店、高級會所、地下商場、幼兒園銷售均價5700元/平米5280元/平米5574元/平米主要賣點區(qū)位成熟、周邊配套設施齊全、自然景觀豐富、產品全明設計、采用凸窗和落地窗配套齊全，最大亮點為淡化中心綠地，擴大院落空間，超大樓間距保證每戶最佳采光效果南部新城核心地帶，品牌物業(yè)管理、周邊教育資源豐富、園林景觀設計新穎鲅魚圈板塊產業(yè)發(fā)展良好帶來房地產發(fā)展良好預期，房地產市場較為成熟，以高層建筑為主，產品結構較為豐富，各項目注重自身配套服務設施的打造；該板塊目標客戶群輻射范圍廣泛，包括周邊縣市客戶和東北其他各省的投資置業(yè)者，成為營口市房地產價格最高的板塊。(3)蓋州市市調樓盤匯總項目名項目地址總占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率產品類型銷售價格（元/㎡）面積范圍整體去化率（%）存量（㎡）華陽.錦繡家園蓋州客運站西側830002100002.53小高層，高層3380-4100元/㎡68-180㎡25%157500大景城蓋州長征大街與永安路交匯處840422100002.5多層，小高層，高層均價360090-150㎡65%73500盛豪御景蓋州市長征大街58號477511577003.3小高層、高層3780-3980元/㎡88-160㎡60%63080清河灣市府大街8號453561070002.417層11層，6層均價3900元/㎡68-156㎡80%21400金鼎.銀杏花園蓋州市客運站北側30000600002.015棟多層均價3300元/平米60-130平米85%9000國際新城永安南路（原光榮村）39960070萬1.8多層，小高層，別墅2900-4800元/㎡65-140平米35%455000翔潤一品清河大街橋南轉盤以南200米9.9萬㎡20萬2.017層，11層，多層6#、7#均價3000元/平米50-150㎡5%190000聚富.中央花園蓋州市永安路家里福對面28000700002.5多層，小高層2698-3898元/平米40-9020%56000芙蓉花園長途客運站西邊8300250003.02棟17層3380元/㎡起價110-150㎡45%13750陽光新城蓋州市客運站北8萬20萬2.5多層，小高層3300元/㎡43-124㎡10%180000金都.銘仁居蓋州市區(qū)金都酒店后32500910002.83棟高層3800元/㎡80-160㎡70%27300總量1213520典型個案分析項目名稱大景城電發(fā)商營口萬豪房地產開發(fā)有限公司項目地址蓋州長征大街與永安路交匯處售樓部地址蓋州長征大街與永安路交匯處開盤時間營銷企劃北京世聯(lián)顧問總占地面積84042㎡總建筑面積21萬㎡規(guī)劃用途住宅，底商規(guī)劃形態(tài)多層，小高層，高層施工進度現(xiàn)房交付期限2012年9月30容積率2.5綠化率35%總戶數(shù)1800物業(yè)費面積范圍90-150㎡車位情況銷售分析銷售價格住宅均價3600元/平米；底商，靠家樂福13800元/㎡，永安路11800元/㎡，長征大街8000-9000元/㎡銷售進度多層銷售80%，在售23#、27#已售40%客源分析蓋州市民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤點評現(xiàn)房，即買即住；靠近家樂福、醫(yī)院、汽車站，生活配套齊全備注樓盤圖片項目名稱盛豪御景電發(fā)商翔勝房地產開發(fā)有限公司項目地址蓋州市長征大街58號售樓部地址蓋州市長征大街58號開盤時間2012年9月份營銷企劃總占地面積47751㎡總建筑面積15770㎡規(guī)劃用途住宅規(guī)劃形態(tài)1棟9層；8棟17層施工進度有兩棟建到3,4層交付期限13年10月容積率3.3綠化率32%總戶數(shù)1100戶物業(yè)費面積范圍88-160平米車位情況銷售分析銷售價格3780-3980元/㎡銷售進度一期銷售60%客源分析蓋州市區(qū)樓盤點評周邊家樂福、客運站、醫(yī)院、學校等配套齊全備注樓盤圖片項目名稱清河灣電發(fā)商營口潤澤房地產開發(fā)有限公司項目地址市府大街8號售樓部地址市府大街8號開盤時間營銷企劃北京千萬家房地產經紀有限公司總占地面積45356平方米總建筑面積107000平方米規(guī)劃用途住宅、底商規(guī)劃形態(tài)5棟17層，4棟11層，8棟6層，1棟酒店式公寓（港商經營）施工進度現(xiàn)房交付期限11年6月份容積率2.35綠化率50%總戶數(shù)1000戶物業(yè)費1元/㎡面積范圍68-156平米車位情況地下400個，車庫200多個銷售分析銷售價格住宅均價3900元/㎡，底商2層連體8500元/㎡，地下車位8.5萬/個，車庫14.5萬/個銷售進度整體去化80%客源分析蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤點評坐落在市府路上，處于行政中心；臨江，可觀景備注樓盤圖片蓋州市場小結蓋州板塊是一個內生市場，價格平臺較低且增速較緩，蓋州市新建商品房價格在2600-4800元/㎡，底商價格8000-14000元/㎡。商品房主力戶型在90-120㎡左右，而小高層、高層的開發(fā)量要比多層的多。蓋州市場較高端客戶集中在泛公務員群體和私營業(yè)主，住房需求以換房升級為主，剛性需求較為缺失。蓋州每年去化量較低，而未來供應量約為121萬㎡，按照目前的去化速度需5年左右的時間，市場壓力較大。六、地塊初步研判1、地塊區(qū)位項目位于北海新區(qū)，距離營口市區(qū)35公里，距離鲅魚圈17公里，距離蓋州城區(qū)約12公里。2、地塊位置地塊二地塊一地塊二地塊一地塊一位置：位于濱海公路以西，潮溝河以北，大清河以南，東部臨海。地塊二位置：位于濱海公路兩側，清河大街以南，規(guī)劃路以北，東面臨海。3、兩地塊土地屬性對比土地屬性地塊一地塊二地塊規(guī)模1260畝接近1000畝地塊自身條件地塊方正，已達到七通一平不規(guī)則形狀，地塊內部尚未拆遷交通濱海大道、金海大街等可直達蓋州、營口、鲅魚圈，距離高鐵蓋州西站約7公里濱海大道、清河大街可直通蓋州、營口、鲅魚圈，距離高鐵蓋州西站約8公里周邊配套及情況無生活配套設施周邊有大量的拆遷安置房，生活配套設施不齊全資源地塊狹長，長面臨海且三面臨水，海景資源豐富臨鶴羊山、臨海，但對整個地塊影響有限其他有利條件規(guī)劃的輕軌北海站點緊靠地塊，已建成的營口市政府也在宗地附近無地塊一形狀方正，有利于項目的整體規(guī)劃，并且已達到七通一平，獲取后可立即動工建設，從地塊自身條件來看要優(yōu)于地塊二地塊一三面臨水，其自然資源要優(yōu)于地塊二地塊一位于未來將要搬遷的營口市政府附近，其政府的帶動效應明顯，并且規(guī)劃的輕軌北海站點緊靠地塊一，其未來發(fā)展前景要優(yōu)于地塊二地塊一雖然目前無生活配套，但該地塊未來用途為綜合用地，開發(fā)城市綜合體，可通過項目自身的配套來解決小區(qū)居民生活問題。綜合以上分析，我們認為地塊一要優(yōu)于地塊二4、可類比地塊分析營口萬科海港城項目位于鲅魚圈金沙灘海濱浴場南側，南至熊岳河，東臨熊岳河路與海防林，距離沈大高速熊岳下道口約4.5公里，距離營口港約8公里。該項目總占地面積約52萬平方米，規(guī)劃建筑面積約120萬平方米的大型濱海社區(qū)，將打造成匯聚中央公園、風情沙灘、會所等生活休閑配套于一體的加勒比海風格濱海大型社區(qū)。從地塊的自身條件、規(guī)模、周邊配套、交通體系、自然資源來看，萬科項目與地塊一相似程度較高。從區(qū)位條件來看，萬科項目更接近于目前已經成熟的鲅魚圈區(qū)，從距離的絕對數(shù)來看，萬科項目距離鲅魚圈核心區(qū)約10公里，而地塊一距離鲅魚圈約17公里，差距較小，但地塊一距離營口市區(qū)更近。地塊一位于北海新區(qū)，該區(qū)域處于起步階段，在未來房地產定價方面有較大的操作空間。5、地塊一地價預判（1）蓋州商住用地基準地價 地類級別價格范圍商業(yè)1級1107元/m2東起大堆子，西至交通隊，南至長征大街，北至北道街（煙市、小商品一條街）2級803元/m2東起護城河，西至向陽南路，南至大清河（西部分），北至輕工市場、金城公寓、中心醫(yī)院、繡龍公園、果園街3級505元/m2A區(qū)：東起向陽南路，西至鐵西街，南至大清河、詹屯街，北至向陽北部兩側，B區(qū)：清河大街兩側，C區(qū)：東關街、東市街4級350元/m2城鎮(zhèn)建城區(qū)外國有土地（1、2、3級準確范圍以圖為準）住宅1級612元/m2東起小雨花園小區(qū)、龍翔商場、聚華商場、自來水公司以西，西至永安南路，南至大清河、香水河堤壩，北至金城公寓、紅旗大街到永安南路2級508元/m2A區(qū)：老城區(qū)，B區(qū)：東起繡龍公園、永安南路，西至鐵路，南至大清河，北至果園街3級346元/m2A區(qū)：鐵西街，B區(qū)：清河大街兩側，C區(qū)：蓋州北路以北，新興街，D區(qū)：東關街、東市街4級204元/m2城鎮(zhèn)建城區(qū)外國有土地（1、2、3級準確范圍以圖為準）（2）近期蓋州土地成交價格地塊位置成交總價（萬元）土地單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡)規(guī)劃條件用地性質建設用地（萬㎡）總建面（㎡）容積率雙臺鎮(zhèn)思拉堡村23.5840.0272.7住宅0.0393864.62.2蓋州市海域10466.4100.11000.0住宅6.97761046641.5東城辦事處2399.9440.0333.3商服3.999971998.21.8東城辦事處240