商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件

戰(zhàn)略定位：本位→對(duì)位→定位

↓戰(zhàn)術(shù)傳播：蓄市→入市→搶市本案推廣思路戰(zhàn)略定位：本位→對(duì)位→定位本案推廣思路1本位『項(xiàng)目與生俱來(lái)的客觀稟性』

本位2建筑環(huán)境五桂山得天獨(dú)厚的原生態(tài)資源五桂山脈,稀缺生態(tài)坡地不可再生的五桂山生態(tài)居住區(qū)建筑環(huán)境五桂山得天獨(dú)厚的原生態(tài)資源不可再生的五桂山生態(tài)3五桂山脈原生坡地,坡地景觀,坡地生態(tài)1.5公里坡地景觀健身步徑,運(yùn)動(dòng)在風(fēng)景里依坡而建,俯瞰城市繁華,背依靜謐山景坡地山景建筑五桂山脈原生坡地,坡地山景建筑45000平米生態(tài)主題園林,負(fù)離子霧森系統(tǒng)凈化空氣,山頂運(yùn)動(dòng)公園首創(chuàng)百米疊水景觀山景生態(tài)園林5000平米生態(tài)主題園林,山景生態(tài)園林5五桂山生態(tài)資源坡地山景建筑山景生態(tài)園林本社區(qū)擁有純粹山體生態(tài)五桂山生態(tài)資源本社區(qū)擁有純粹山體生態(tài)6運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)館山泉活水級(jí)差泳池中山首創(chuàng),山地情景式運(yùn)動(dòng)休閑泛會(huì)所時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所

社區(qū)配置運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)館時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所社區(qū)配置7異域風(fēng)情商業(yè)街領(lǐng)先智能化網(wǎng)絡(luò)居家管理臨近名校兒童興趣活動(dòng)中心,老人活動(dòng)中心…豐富的現(xiàn)代化功能配置異域風(fēng)情商業(yè)街豐富的現(xiàn)代化功能配置8異域風(fēng)情商業(yè)街歐式建筑風(fēng)格園林小品,雕鑿品位高品質(zhì)都市社區(qū)氛圍異域風(fēng)情商業(yè)街高品質(zhì)都市社區(qū)氛圍9時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所豐富的現(xiàn)代化配置高品質(zhì)都市社區(qū)氛圍本社區(qū)具有濃郁的都市生活氣息時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所本社區(qū)具有濃郁的都市生活氣息10區(qū)位價(jià)值城市,就在不遠(yuǎn)處毗鄰中山城市東區(qū)距中山市區(qū)5分鐘車程隨著中山城市向外擴(kuò)展,本案必將成為中山市區(qū)的一部分區(qū)位價(jià)值城市,就在不遠(yuǎn)處11小結(jié)：本案的客觀稟性純粹山體生態(tài)濃郁都市氛圍就近的區(qū)位兼得生態(tài)與都市的高品質(zhì)社區(qū)＋離塵不離城小結(jié)：本案的客觀稟性純粹山體生態(tài)濃郁都市氛圍就近的區(qū)位兼得生12房子的客觀存在,是否符合消費(fèi)趨勢(shì)以及人的主觀需求,是實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵

金燕·達(dá)觀的觀點(diǎn):房子的客觀存在,是否符合消費(fèi)趨勢(shì)金燕·達(dá)觀的觀點(diǎn):13對(duì)位『消費(fèi)趨勢(shì)及消費(fèi)者需求洞察』對(duì)位14消費(fèi)趨勢(shì)消費(fèi)趨勢(shì)15中山作為正在上升的城市,擴(kuò)展城市版圖是必然的,城區(qū)必然向四周蔓延,隨著城區(qū)的擴(kuò)張,五桂山必然成為市區(qū)的一部分城市發(fā)展趨勢(shì)近郊的五桂山,必將劃入未來(lái)的城區(qū)中山作為正在上升的城市,城市發(fā)展趨勢(shì)近郊的五桂山,必將劃入未16上升中的城市,上升中的人群城市資源日益完善,城市,仍然是生活和工作的核心區(qū)域居住發(fā)展趨勢(shì)居住市區(qū)的風(fēng)潮仍會(huì)持續(xù)上升中的城市,上升中的人群居住發(fā)展趨勢(shì)居住市區(qū)的風(fēng)潮仍會(huì)持續(xù)17隨城市的擴(kuò)張,發(fā)展,城市中心區(qū)將越來(lái)越擁擠,喧鬧而五桂山將因?yàn)閾碛谐菂^(qū)稀缺生態(tài)資源而受市場(chǎng)熱捧居住發(fā)展趨勢(shì)未來(lái),城區(qū)內(nèi)生態(tài)資源將成為居住新寵隨城市的擴(kuò)張,發(fā)展,居住發(fā)展趨勢(shì)未來(lái),城區(qū)內(nèi)生態(tài)資源將成為居18符合居住趨勢(shì)的是,既身在都市,又擁有生態(tài)的社區(qū),而非僅僅占據(jù)市中心的社區(qū)符合居住趨勢(shì)的是,19消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求20目標(biāo)客戶中山市區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)中高層ＩＴ教師醫(yī)生等高知人員公務(wù)員，事業(yè)機(jī)構(gòu)職員個(gè)體經(jīng)營(yíng)者富裕個(gè)體工商戶中小私營(yíng)企業(yè)主目標(biāo)客戶中山市區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)企ＩＴ公務(wù)個(gè)體富裕中小21中山城區(qū)人他們對(duì)中山市的居住環(huán)境很自信中山是最適合人居的地方,風(fēng)景秀美、空氣清新生活在中山,體會(huì)不到其他都市污濁的空氣及惡劣的環(huán)境，他們對(duì)中山的居住環(huán)境很自信，在居住環(huán)境方面,比其他城市的人更有優(yōu)越感中山城區(qū)人他們對(duì)中山市的居住環(huán)境很自信中山是最適合人居的地方22中山城區(qū)人在他們的觀念里,生態(tài)意味著距離和偏遠(yuǎn)在他們的觀念里，生態(tài)總在偏遠(yuǎn)處，生活工作不方便，認(rèn)為沒(méi)必要到偏遠(yuǎn)的地方追逐生態(tài)，因?yàn)樵诔鞘校麄兺瑯酉硎苌鷳B(tài)。中山城區(qū)人在他們的觀念里,生態(tài)意味著距離和偏遠(yuǎn)在他們的觀念里23中山城區(qū)人基于便捷的需要,他們?cè)敢庾≡诔鞘欣锼麄兇蠖荚谑袇^(qū)工作,且工作繁忙,他們更愿意住在市區(qū)，使生活和工作輕松對(duì)接輕松享受城區(qū)繁榮商業(yè)，愜意的公園，清新的空氣，現(xiàn)代的生活中山城區(qū)人基于便捷的需要,他們?cè)敢庾≡诔鞘欣锼麄兇蠖荚谑袇^(qū)工24周邊鎮(zhèn)區(qū)人希望住到城市里享受豐滿的高品質(zhì)生活鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)單調(diào)乏味的生活,跟不上他們財(cái)富增長(zhǎng)的步伐.他們渴望住到城里，享受豐富多元化的生活,休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)娛樂(lè),都是他們追求高品質(zhì)生活的一部分另外,也希望孩子能在城市里享受到更高質(zhì)量的教育周邊鎮(zhèn)區(qū)人希望住到城市里享受豐滿的高品質(zhì)生活鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)單調(diào)乏味25喜歡城市生活，希望生活在城市，享受資源,便利生活注重生態(tài)環(huán)境，但更留戀城市他們的共性他們的共性26小結(jié)他們只看到目前市區(qū)生活的便利,而忽略了將來(lái)必然出現(xiàn)的喧囂擁擠和市區(qū)生態(tài)的惡化他們只看到了五桂山現(xiàn)在的”偏遠(yuǎn)”,而忽略了五桂山即將爆發(fā)的居住潛力顯然,他們的置業(yè)眼光,是短淺的、狹隘的是與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)相悖的合理的置業(yè)觀是“買現(xiàn)在,享未來(lái)”,真正適合他們需要的是,既能享受都市,又能擁有生態(tài)的社區(qū),而不是僅僅占據(jù)市中心的社區(qū)小結(jié)他們只看到目前市區(qū)生活的便利,27總結(jié):本案與市場(chǎng)需求關(guān)系梳理消費(fèi)趨勢(shì):兼得生態(tài)與城市的社區(qū)消費(fèi)者:消費(fèi)觀念狹隘偏向城市感本案,兼得生態(tài)與城市的優(yōu)勢(shì),符合居住消費(fèi)趨勢(shì),由于消費(fèi)者缺乏前瞻性,本案和消費(fèi)者沒(méi)有完全對(duì)位本案:兼得生態(tài)與城市的社區(qū)總結(jié):本案與市場(chǎng)需求關(guān)系梳理消費(fèi)趨勢(shì):消費(fèi)者:本案,兼28推廣路障消費(fèi)者缺乏前瞻性的置業(yè)眼光,模糊了本案的優(yōu)勢(shì)推廣路障消費(fèi)者缺乏前瞻性的置業(yè)眼光,29倡導(dǎo)“兼得生態(tài)與城市”的前瞻生活是本案的推廣核心廣告要倡導(dǎo)“兼得生態(tài)與城市”的前瞻性的居住觀念,以此引導(dǎo)并改變消費(fèi)者狹隘的置業(yè)觀達(dá)到消費(fèi)者接受本案的目的倡導(dǎo)“兼得生態(tài)與城市”的前瞻生活30定位『案名·定位·主張』定位31案名案名32領(lǐng)東上筑領(lǐng)東上筑33商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件34商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件35泊林雅郡備選案名泊林雅郡備選案名36商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件37商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件38屬性定位屬性定位39原生態(tài),生活城原生態(tài),生活城40廣告語(yǔ)廣告語(yǔ)41坡地上的城市風(fēng)景坡地上的城市風(fēng)景42坡地上的城市風(fēng)景生態(tài),區(qū)位居住境界自然風(fēng)景,生活風(fēng)景城市生活風(fēng)景,寓意城市生活生態(tài)之中的城市生活,傳達(dá)項(xiàng)目核心價(jià)值生態(tài)之上城市之上生活之上坡地上的城市風(fēng)景生態(tài),區(qū)位自然風(fēng)景,城市生活風(fēng)景,生態(tài)之中的43備選廣告語(yǔ)依山戀城，臻雅生活備選廣告語(yǔ)依山戀城，臻雅生活44創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn)45方向一方向一46創(chuàng)意畫(huà)面創(chuàng)意畫(huà)面47商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件48商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件49商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件50商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件51戶外戶外52商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件53商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件54圍墻圍墻55商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件56商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件57方向二方向二58創(chuàng)意畫(huà)面創(chuàng)意畫(huà)面59商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件60商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件61商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件62商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件63戶外戶外64商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件65商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件66方向三方向三67創(chuàng)意畫(huà)面創(chuàng)意畫(huà)面68商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件69商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件70商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件71商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件72圍墻圍墻73商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件74商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件75戶外戶外76商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件77商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件78商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件79物料物料80商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件81商業(yè)地產(chǎn)中山市領(lǐng)東上筑地產(chǎn)項(xiàng)目廣告推廣思路課件82傳播『蓄勢(shì)·入市·搶市』傳播83推廣階段規(guī)劃預(yù)熱期——鋪墊/蓄勢(shì)蓄市形象建立強(qiáng)銷期——開(kāi)盤/解析入市形象闡述尾貨期——強(qiáng)銷/清盤搶市形象強(qiáng)化推廣階段規(guī)劃預(yù)熱期——鋪墊/蓄勢(shì)蓄市84『目的』樹(shù)立形象·引起關(guān)注·形成話題『方法』炒作先行·高調(diào)暴光·公關(guān)支持蓄市『目的』樹(shù)立形象·引起關(guān)注·形成話題蓄市85明天,中山住哪里?『炒作主線』軟文炒作“中山居住趨勢(shì)”,引起消費(fèi)者對(duì)居住趨勢(shì)的思考,形成“熱點(diǎn)話題”在潛移默化中,改變消費(fèi)者的置業(yè)觀念,樹(shù)立起“領(lǐng)東上筑因占據(jù)城區(qū)稀缺生態(tài)資源,將是未來(lái)城區(qū)炙手可熱的居住區(qū)域”的觀念明天,中山住哪里?『炒作主線』軟文炒作“中山居住趨勢(shì)”,86引領(lǐng)城市居住風(fēng)向的豪宅典范『高調(diào)暴光』配合軟文炒作,硬性廣告強(qiáng)勢(shì)出擊樹(shù)立“領(lǐng)東上筑”絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),奠定“領(lǐng)東上筑”城市未來(lái)豪宅典范的形象引領(lǐng)城市居住風(fēng)向的豪宅典范『高調(diào)暴光』配合軟文炒作,硬性廣告87公關(guān)支持前瞻力.影響力——音樂(lè)沙龍上層峰會(huì)以音樂(lè)會(huì)的形式,聚集中山各界名流,借助名流身份,提升項(xiàng)目的前瞻力和影響力,音樂(lè)會(huì)展示高雅的社區(qū)文化品質(zhì)公關(guān)支持前瞻力.影響力以音樂(lè)會(huì)的形式,聚集中山各界名流,88媒介支持戶外圍墻售樓部現(xiàn)場(chǎng)報(bào)紙軟文報(bào)紙硬廣DM媒介支持戶外89入市『目的』形象落地·賣點(diǎn)闡釋·拉動(dòng)銷售『方法』解析產(chǎn)品,展示生活入市『目的』形象落地·賣點(diǎn)闡釋·拉動(dòng)銷售90品悟自然的城市生活『推廣主線』五桂山生態(tài)區(qū),坡地景觀,山頂公園,智能物業(yè)管理,歐式風(fēng)格,異域風(fēng)情……生態(tài)感,都市感,景觀,運(yùn)動(dòng),現(xiàn)代,時(shí)尚,城市生活,自然優(yōu)雅品悟自然的城市生活『推廣主線』五桂山生態(tài)區(qū),坡地景觀,山頂公91開(kāi)啟城市優(yōu)雅生活——領(lǐng)東上筑盛大開(kāi)盤暨法國(guó)紅酒品鑒會(huì)選取法國(guó)頂級(jí)紅酒,邀請(qǐng)誠(chéng)意客戶參加邀請(qǐng)專業(yè)人士在酒會(huì)上,介紹紅酒的品質(zhì),品位,展示“領(lǐng)東上筑”倡導(dǎo)的優(yōu)雅原味的城市生活『公關(guān)支持』開(kāi)啟城市優(yōu)雅生活選取法國(guó)頂級(jí)紅酒,邀請(qǐng)誠(chéng)意客戶參加『公關(guān)支持92『公關(guān)支持』“金鑰匙”恭候全城以短信抽獎(jiǎng)的形式舉辦,大獎(jiǎng)XXX名,獲得領(lǐng)東上筑“VIP”

金鑰匙憑金鑰匙可以享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠,同時(shí),對(duì)一二三等獎(jiǎng)給予不同的獎(jiǎng)勵(lì),比如購(gòu)房減免一至半年物業(yè)管理費(fèi)等『公關(guān)支持』“金鑰匙”恭候全城以短信抽獎(jiǎng)的形式舉辦,93媒介支持戶外圍墻售樓部現(xiàn)場(chǎng)樓書(shū)DM(介紹產(chǎn)品)報(bào)紙軟文報(bào)紙硬廣短信媒介支持戶外94搶市『目的』強(qiáng)化形象·延續(xù)熱潮·搶購(gòu)清盤『方法』珍藏稀缺發(fā)售,制造熱銷緊張氣氛搶市『目的』強(qiáng)化形象·延續(xù)熱潮·搶購(gòu)清盤95稀缺精品,珍藏發(fā)售『推廣主線』制造緊俏熱銷的氣氛,激起最后高潮,實(shí)現(xiàn)清盤稀缺精品,珍藏發(fā)售『推廣主線』制造緊俏熱銷的氣氛,96戶外圍墻售樓部現(xiàn)場(chǎng)DM(介紹產(chǎn)品)報(bào)紙硬廣短信媒介支持戶外媒介支持97專注溝通·完美每件事THANKS！專注溝通·完美每件事THANKS！98威海家天下項(xiàng)目報(bào)告威海家天下項(xiàng)目報(bào)告99目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論項(xiàng)目SWOT研究項(xiàng)目定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論100何謂家天下？

我愛(ài)我家。以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽掛，使社區(qū)賦予了傳統(tǒng)的美德。家天下，承襲中古時(shí)代的韻味，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與眾不同的文化概念，使現(xiàn)代原本松散的家庭結(jié)構(gòu)，有了一絲絲溫暖?！皞惱砩鐓^(qū)”，從現(xiàn)在開(kāi)始！何謂家天下？我愛(ài)我家。以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽101家概念的傳播家天下——充滿陽(yáng)光的親情社區(qū)。家天下——尊老愛(ài)幼的文明社區(qū)。家天下——與業(yè)主共同協(xié)造的威海生活典范。家天下——為生命而喝彩。家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。“家天下”正是傳播了這種美，傳達(dá)了社區(qū)的文化品位。家概念的傳播家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。“家天下”正是傳102家天下，從現(xiàn)在開(kāi)始一切從家國(guó)開(kāi)始，方有夢(mèng)想天下！家天下，從現(xiàn)在開(kāi)始一切從家國(guó)開(kāi)始，方有夢(mèng)想天下！103目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論項(xiàng)目SWOT研究項(xiàng)目定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論104項(xiàng)目概況

位置：威海旅游度假區(qū)長(zhǎng)江街南側(cè)工商行政管理周邊。規(guī)劃設(shè)計(jì)：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目地塊占地面積：80040平方米總建筑面積：128064平方米其中：多層：70840平方米小高層：47224平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：10000平方米容積率：1.72綠化率：39%停車位：280個(gè)其中：地下停車位：130個(gè)地上停車位：150個(gè)項(xiàng)目概況位置：威海旅游度假區(qū)長(zhǎng)江街南側(cè)工商行政管理周邊。項(xiàng)105威海環(huán)翠省級(jí)旅游度假區(qū)(張村鎮(zhèn))位于威海市區(qū)西海岸，是距市區(qū)最近和最有發(fā)展?jié)摿Φ男姓^(qū)域之一，是一個(gè)以工業(yè)為主體、商住旅游業(yè)為兩翼的新型工業(yè)新區(qū)，其發(fā)展定位是“威海市環(huán)翠區(qū)的新城區(qū)”、“韓國(guó)加工制造業(yè)的集中區(qū)”、“國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)移資本的聚集區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的密集區(qū)”和“休閑旅游度假區(qū)”。項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值——區(qū)域定位環(huán)翠區(qū)新城區(qū)、韓國(guó)加工制造業(yè)的集中區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、休閑旅游度假區(qū)。威海環(huán)翠省級(jí)旅游度假區(qū)(張村鎮(zhèn))位于威海市區(qū)西海岸，項(xiàng)目地塊106人均財(cái)政收入、引進(jìn)國(guó)內(nèi)外資金、出口創(chuàng)匯、固定資產(chǎn)投資、居民純收入等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居威海市前列，是威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、最具發(fā)展活力的區(qū)域之一。項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值

——經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀人均財(cái)政收入、引進(jìn)國(guó)內(nèi)外資金、出口創(chuàng)匯、固定資產(chǎn)投資、居民純107項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值——發(fā)展?jié)摿慕?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的環(huán)海公路將開(kāi)通，及直接從經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)至度假區(qū)的穿山的公路也在政府的規(guī)劃中，將度假區(qū)與中心區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)系更加緊密，特別是據(jù)傳環(huán)翠區(qū)政府將向度假區(qū)遷移，這對(duì)本項(xiàng)目的所在區(qū)域的提升將起著非常重要的作用。區(qū)際聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，形成城市發(fā)展互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值——發(fā)展?jié)摿慕?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的108

項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)比較成熟，沿長(zhǎng)江路商業(yè)繁華，分布了大量專業(yè)市場(chǎng)和大型商場(chǎng)超市及沿街商鋪，形成該區(qū)域最有價(jià)值的商圈，商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)也十分明顯，這對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部分商業(yè)物業(yè)將有重大的意義。項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值——

初級(jí)商圈價(jià)值項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)比較成熟，沿長(zhǎng)江路商業(yè)繁華，分布了大量專109

項(xiàng)目所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院林立，度假區(qū)醫(yī)院、眾康堂大藥房、建城購(gòu)物廣場(chǎng)、威海第七中（初中）、利百佳超市、三聯(lián)家電、威海糖酒超級(jí)市場(chǎng)、威海國(guó)際漁具城，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定一定的生活配套基礎(chǔ)。

項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值——

城市配套正逐漸形成項(xiàng)目所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院林立，度假110項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)號(hào)分析

價(jià)值指標(biāo)優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通狀況商圈價(jià)值景觀環(huán)境生活條件周邊環(huán)境項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)號(hào)分析價(jià)值指標(biāo)優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通111項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)號(hào)分析

我司初步認(rèn)為本項(xiàng)目宜開(kāi)發(fā)中低檔綜合項(xiàng)目，以住宅為主，兼顧商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最大程度上創(chuàng)造利潤(rùn)空間。

本項(xiàng)目不具備做高檔住宅的條件；本項(xiàng)目商圈價(jià)值較為明顯；本項(xiàng)目周圍開(kāi)發(fā)的大多為低檔項(xiàng)目；項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)號(hào)分析我司初步認(rèn)為本項(xiàng)目宜開(kāi)發(fā)中低檔綜合項(xiàng)目，以112目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論項(xiàng)目SWOT研究項(xiàng)目定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論113項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素

區(qū)位優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊全，生活圈已經(jīng)形成，大環(huán)境相對(duì)較好。旅游資源豐富（里口山自然風(fēng)景區(qū)、中央電視臺(tái)威海影視城、世界漁村等）。

商圈優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目周圍成熟商圈已經(jīng)形成，商業(yè)價(jià)值非常明顯。如漁具城、百貨超市等。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊114項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素

規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目占地面積120畝，規(guī)模較大，一方面降低開(kāi)發(fā)成本，另一方面有利于市場(chǎng)造勢(shì)，也有利于打造精品項(xiàng)目。地價(jià)優(yōu)勢(shì)

本地塊地價(jià)相對(duì)低，若結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，價(jià)值相對(duì)較高。同時(shí)也反應(yīng)了本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)潛力及可塑性。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目占地面積120畝，規(guī)模較大，一方115項(xiàng)目劣勢(shì)分析

項(xiàng)目外圍基本上沒(méi)有什么景觀優(yōu)勢(shì)，因此項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀配套必須做好。項(xiàng)目所在區(qū)域建區(qū)不久，各項(xiàng)城市建設(shè)尚未成型。

除40畝外，另80畝需拆遷，拆遷成本過(guò)高，阻力過(guò)大，建議由政府出面解決。緊鄰長(zhǎng)江街，污染、噪音比較大，規(guī)劃時(shí)注意住宅的安排。項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目外圍基本上沒(méi)有什么景觀優(yōu)勢(shì)，因此項(xiàng)目?jī)?nèi)部景116項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對(duì)旅游度假區(qū)的建設(shè)，這將大大提高本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也刺激了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)到旅游度假區(qū)的環(huán)海公路的規(guī)劃，加快了區(qū)域與區(qū)域之間的緊密聯(lián)系，為旅游度假區(qū)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，同時(shí)一定程度上也會(huì)吸引大量的置業(yè)者到度假區(qū)來(lái)投資置業(yè)隨著旅游度假區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和大量日韓公司的進(jìn)駐，帶動(dòng)該區(qū)域的人口發(fā)展很膨脹，同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)限的機(jī)會(huì)。該外來(lái)務(wù)工者居多，大多是東北人，特別是黑龍江的打工族最多，他們?cè)诼糜味燃賲^(qū)工作多年，有一定的積蓄，喜歡在此定居，因此未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)需求依然巨大。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對(duì)旅游度假區(qū)的建設(shè)，這將大117項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果表明，希望在威海購(gòu)房者占到70%以上，說(shuō)明未來(lái)旅游度假區(qū)的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一定的市場(chǎng)。

隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的形成和威海城市地位的逐漸提高，外地投資置業(yè)者的數(shù)量將不斷增多，因此開(kāi)發(fā)旅游型地產(chǎn)在該區(qū)域還有一定的機(jī)會(huì)。張村過(guò)去是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如今建區(qū)后，面臨著城市化改造，必將有大量的農(nóng)業(yè)人口成為城市居民，因此他們對(duì)商品房有一定的需求，這對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)疑是個(gè)有利的機(jī)會(huì)。旅游度假區(qū)較之威海其他幾個(gè)區(qū)域商品房?jī)r(jià)格相對(duì)低得很多，在房?jī)r(jià)上有很大的優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)潛力也較大，因此吸納大量的中低層消費(fèi)者，另一方面也將吸引大量的投資者和度假者。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果表明，希望在威海購(gòu)房者118綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在外部環(huán)境上存在很大的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但必須把握時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)定位，方能將這些機(jī)會(huì)很好的利用。綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在外部環(huán)境上存在很大的機(jī)119項(xiàng)目困難點(diǎn)分析

近幾年來(lái)，威海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，市場(chǎng)承受能力相對(duì)較小，未來(lái)開(kāi)發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

威海市人口較少，其本市人口消化力不夠，特別是度假區(qū)，因此市場(chǎng)必須向外轉(zhuǎn)移，結(jié)合旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，吸引外地投資置業(yè)者。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部分商業(yè)雖然符合項(xiàng)目的地段特征，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，從目前幾個(gè)運(yùn)做的專業(yè)市場(chǎng)來(lái)看并不是很成功，因此必須對(duì)商業(yè)這一塊需要一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估和判斷。

旅游度假區(qū)空置房較多，市場(chǎng)泡沫成分很大，因此開(kāi)發(fā)時(shí)宜走精品路線和特色路線，避免市場(chǎng)上的產(chǎn)品產(chǎn)生雷同，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目困難點(diǎn)分析近幾年來(lái)，威海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，市場(chǎng)承受能120目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論項(xiàng)目SWOT研究項(xiàng)目定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論121準(zhǔn)確定位制勝在先準(zhǔn)確定位制勝在先122從4C的角度來(lái)把握客戶需要，從4P的角度來(lái)制定營(yíng)銷工具企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略企業(yè)營(yíng)銷系統(tǒng)4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市場(chǎng)占有率投資收益最大化打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)C&P定位系統(tǒng)從4C的角度來(lái)把握客戶需要，從4P的角度來(lái)制定營(yíng)銷工具企業(yè)的123市場(chǎng)定位

-orientationC&P營(yíng)銷定位系統(tǒng)-Customer是否有購(gòu)房意向？市場(chǎng)定位-orientationC&P營(yíng)銷定位系統(tǒng)-Cu124只有實(shí)施多項(xiàng)定位，尋求郊區(qū)項(xiàng)目上的突破，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，才能從根本上規(guī)避本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)伴隨著城市發(fā)展的進(jìn)程，針對(duì)郊區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位，應(yīng)從多個(gè)方面進(jìn)行考量。升值潛力，乃是制勝的法寶。挺進(jìn)郊區(qū)化只有實(shí)施多項(xiàng)定位，尋求郊區(qū)項(xiàng)目上的突破，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，125“郊區(qū)”是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核心以外的城市邊緣。30分鐘車程的稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部，30分鐘車程以上的稱為遠(yuǎn)郊，一部分為景區(qū)等。位于這些區(qū)域內(nèi)的住宅統(tǒng)稱為郊區(qū)住宅。何為住宅郊區(qū)化？距離市區(qū)30分鐘車程左右“郊區(qū)”是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核126郊區(qū)住宅遠(yuǎn)離城市，大大避免了城市的噪音、尾氣污染，有的高端化郊區(qū)別墅住宅更位于風(fēng)光秀麗的景區(qū)，空氣清新，視野開(kāi)闊、風(fēng)光媚麗，是具有田園氣息的住宅。何為住宅郊區(qū)化？空氣清新，環(huán)境優(yōu)美郊區(qū)住宅遠(yuǎn)離城市，大大避免了城市的噪音、尾氣污染，有的高端化127郊區(qū)住宅由于土地供應(yīng)充足，土地價(jià)格低，使得開(kāi)發(fā)商成規(guī)模化開(kāi)發(fā)成為可能。目前，國(guó)內(nèi)郊區(qū)化住宅的規(guī)模主要在20萬(wàn)平方米以上甚至數(shù)百萬(wàn)平方米，聚集著數(shù)以千計(jì)乃至更多的住戶。何為住宅郊區(qū)化？社區(qū)規(guī)模大，人口多郊區(qū)住宅由于土地供應(yīng)充足，土地價(jià)格低，使得開(kāi)發(fā)商成規(guī)模何為住128

因?yàn)檫h(yuǎn)處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設(shè)施譬如學(xué)校、銀行、超市、郵局、會(huì)所等成為開(kāi)發(fā)商必備的開(kāi)發(fā)內(nèi)容之一，而大面積的土地也為配套設(shè)施的建設(shè)提供了可能。何為住宅郊區(qū)化？配套齊全因?yàn)檫h(yuǎn)處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設(shè)施譬如129由于郊區(qū)住宅首先是城市中高產(chǎn)階級(jí)為逃離市中心不斷惡化的環(huán)境所作的一種選擇，那么它首先在環(huán)境和舒適度方面要超過(guò)市中心的公寓。因此環(huán)境優(yōu)美，布局分散，低密度和戶型舒適是這類住宅的特點(diǎn)。何為住宅郊區(qū)化？低容積率、低密度由于郊區(qū)住宅首先是城市中高產(chǎn)階級(jí)為逃離市中心不斷惡化的何為住130郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱：星河灣規(guī)模：占地約80平方米；國(guó)際大師親手設(shè)計(jì)交樓標(biāo)準(zhǔn)；星河灣番禺執(zhí)信中(小)學(xué)占地8萬(wàn)多平方米。類別：別墅、小高層、高層位置：番禺迎賓路沙溪大橋南岸總戶數(shù)：7250戶郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱：星河灣131郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:西安紫薇田園都市立地位置:長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)項(xiàng)目背景:2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)審會(huì)上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在

2002年全國(guó)人民環(huán)境住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)比中榮獲"環(huán)境金獎(jiǎng)"。規(guī)模:2200畝總占地面積類別:多層、小高層、高層、別墅郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:西安紫薇田園都市132郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析萬(wàn)科-東海岸郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析萬(wàn)科-東海岸133郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:廣東.碧桂園.鳳凰城立地位置:離廣州市中心３０公里坐車30分鐘時(shí)間項(xiàng)目背景:碧桂園集團(tuán)的第九個(gè)樓盤規(guī)模:1.2萬(wàn)畝定位:中產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)型別墅郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:廣東.碧桂園.鳳凰城134住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市化進(jìn)程已經(jīng)完成郊區(qū)化是發(fā)達(dá)國(guó)家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢(shì)在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之一根據(jù)地理學(xué)家諾瑟姆“S”形曲線原理，中國(guó)沿海率先進(jìn)入城市化增長(zhǎng)期全國(guó)正處在城市化中期加速發(fā)展階段，2003年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億，城市化水平達(dá)47.6%住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市化進(jìn)程已經(jīng)完成郊區(qū)化是發(fā)達(dá)國(guó)家城市居135住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市中心房?jī)r(jià)下降，郊區(qū)房?jī)r(jià)上升城市發(fā)展到一定階段發(fā)生的逆城市化現(xiàn)象——“城市空心化”“城市空心化”結(jié)果——城市中心住宅貶值、郊區(qū)房產(chǎn)升值當(dāng)前的“住宅郊區(qū)化”不是國(guó)外的“城市空心化”目前國(guó)內(nèi)一類城市還未達(dá)到，全國(guó)更不可能——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之二住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市中心房?jī)r(jià)下降，郊區(qū)房?jī)r(jià)上升城市發(fā)展到136城市空心化現(xiàn)象首先出現(xiàn)在西方城市化水平較高的發(fā)達(dá)國(guó)家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了日益嚴(yán)重的“城市病”，交通擁擠、住房緊張、污染嚴(yán)重、社會(huì)秩序和治安狀況不良等等，燃起了人們對(duì)親近自然生活的渴望；其次，高速公路、地鐵、地下管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施向外延伸并進(jìn)一步完善，使城市空心化成為可能。美國(guó)20世紀(jì)50年代“城市空心化”現(xiàn)象城市空心化現(xiàn)象首先出現(xiàn)在西方城市化水平較高的發(fā)達(dá)國(guó)家，原因多137中產(chǎn)階級(jí)耗不起，成功的富人更耗不起，只有閑人花得起。距離市區(qū)車程1.5小時(shí)左右(國(guó)際標(biāo)準(zhǔn))在國(guó)內(nèi)，對(duì)于白領(lǐng)或富人而言，時(shí)間都是最大的成本，每天1-2小時(shí)的往返車程，輸?shù)舻氖菚r(shí)間、金錢、效率和商機(jī)——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之四住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究中產(chǎn)階級(jí)耗不起，成功的富人更耗不起，距離市區(qū)車程1.5小時(shí)左138試看中國(guó)城市發(fā)展“八大病癥”試看中國(guó)城市發(fā)展“八大病癥”139城市發(fā)展理念缺乏可持續(xù)性絕大多數(shù)城市特別是大城市正在走一種高成本低效率的“逆城市發(fā)展一般規(guī)律”、無(wú)法持續(xù)的發(fā)展道路。城市發(fā)展理念缺乏可持續(xù)性絕大多數(shù)城市特別是大城市正在走一種高140住房群體在城市的分布結(jié)構(gòu)不合理高收入者或社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位相對(duì)高的居住群體集中在城市中心區(qū)，而中低收入者被逐步向非中心區(qū)特別是郊外分散。而在國(guó)外，中低收入者多數(shù)居于中心區(qū)的外圍，離工作地方較近。住房群體在城市的分布結(jié)構(gòu)不合理高收入者或社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位相對(duì)高的141對(duì)汽車進(jìn)入家庭的速度預(yù)估不足在城市建設(shè)時(shí)考慮的是只走公共汽車和少數(shù)的作為奢侈品的小汽車，根本沒(méi)有預(yù)估到家庭汽車將會(huì)成群結(jié)隊(duì)地?fù)砩洗蠼帧瓕?duì)汽車進(jìn)入家庭的速度預(yù)估不足在城市建設(shè)時(shí)考慮的是只走公共汽車142市中心房屋密度過(guò)低在世界大城市中，中國(guó)是單位國(guó)土面積的人口密度較低的，幾年前北京僅2000人左右／(km)2，上海也不過(guò)4000人左右／(km)2

，這種房屋建設(shè)的低密度破壞了城市進(jìn)化的正常秩序。市中心房屋密度過(guò)低在世界大城市中，中國(guó)是單位國(guó)土面積的人口密143市中心建許多封閉式小區(qū)這是一種“移花接木”的錯(cuò)誤，“封閉式小區(qū)”是西方郊區(qū)化的產(chǎn)物，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們的原版移植、拿來(lái)主義，使城市的住房間道路阻隔，阻礙了交通網(wǎng)絡(luò)高密度的過(guò)程。市中心建許多封閉式小區(qū)這是一種“移花接木”的錯(cuò)誤，“封閉144把公交優(yōu)先等同于公共汽車優(yōu)先公交優(yōu)先是指公共交通運(yùn)輸?shù)母鞣N工具優(yōu)先，其中在大城市特別是國(guó)際大都會(huì)發(fā)揮著核心公共交通的作用的是地鐵，中國(guó)的大城市發(fā)展地鐵嚴(yán)重滯后，且一些地方上的地鐵項(xiàng)目多是修輕軌為主。把公交優(yōu)先等同于公共汽車優(yōu)先公交優(yōu)先是指公共交通運(yùn)輸?shù)母鞣N工145“病”之危害不及時(shí)改變以上高成本低效率的城市發(fā)展模式，中國(guó)的大城市在交通上將面臨普遍性危機(jī)，將對(duì)中國(guó)的城市化將產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響?！褚皇菓?yīng)對(duì)市中心區(qū)樓房和道路實(shí)施一攬子“加密計(jì)劃”?！穸菓?yīng)建設(shè)較多的由中心城區(qū)向郊外輻射的大路，把推進(jìn)市區(qū)的高密度化與郊區(qū)的相對(duì)稀疏化結(jié)合，優(yōu)化居住結(jié)構(gòu)?！袢羌谢蓍e的場(chǎng)所(如綠化帶\森林公園\大廣場(chǎng))應(yīng)向中心區(qū)的外圍、郊區(qū)化轉(zhuǎn)移,以引導(dǎo)人流動(dòng)向，從而紓解中心區(qū)的交通擁堵壓力?！安　敝：Σ患皶r(shí)改變以上高成本低效率的城市發(fā)展模式，中國(guó)的146結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不是遙不可及，但與我們有距離！中國(guó)所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來(lái)臨！只是浪潮席卷前的溫?zé)帷L(fēng)暴來(lái)襲前的預(yù)告，不是狂風(fēng)驟雨式，而是毛毛細(xì)雨式。是偶爾的“郊區(qū)起義”，不是“造城運(yùn)動(dòng)”，住宅郊區(qū)化，離我們還有一段距離！隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展、轎車的逐步普及以及城市的規(guī)范化發(fā)展，住宅郊區(qū)化的旺期才會(huì)慢慢到來(lái)。危機(jī)即轉(zhuǎn)機(jī)，關(guān)鍵在于定位！結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不中國(guó)所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來(lái)臨147定位不是對(duì)產(chǎn)品本身做實(shí)質(zhì)改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！但其不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！定位不是對(duì)產(chǎn)品本身做實(shí)質(zhì)改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易148本項(xiàng)目定位應(yīng)結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)適應(yīng)本土化經(jīng)營(yíng)路線。新城市中心?

生態(tài)養(yǎng)生名宅本項(xiàng)目定位應(yīng)結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)適149項(xiàng)目命名建議迪尚捷年?家天下家天下歐洲小鎮(zhèn)威海新都第一家庭品茗生活小城故事項(xiàng)目命名建議迪尚捷年?家天下150主推項(xiàng)目名稱家天下

“齊家，治國(guó)，平天下”家者，乃成功之基石也；家者，乃拳拳之心也；家者，乃一杯濃濃的茶也。古往今來(lái)，縱談經(jīng)緯，家無(wú)不成就蕓蕓眾生不老最后的歸宿。在中國(guó)，家不只是種概念，不僅僅是房子的空殼，它更象征著中國(guó)傳統(tǒng)的倫理觀念。

家，是靠山，是人類歷史的里程碑。

家，屬于人類共生的團(tuán)體，是恒久不變的信仰。

家，是建筑的靈魂，也是建筑的社會(huì)法則。本項(xiàng)目以“家”的理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)，更符合了當(dāng)代養(yǎng)生居住的潮流。主推項(xiàng)目名稱家天下“齊家，治國(guó)，平天下”本項(xiàng)目以“家”的理151項(xiàng)目市場(chǎng)定位集生活·休閑·娛樂(lè)·購(gòu)物·養(yǎng)生·度假為一體的新城市中心生活圈。

旅游度假區(qū)是目前威海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)最不成熟的區(qū)域，未來(lái)開(kāi)發(fā)存在很大機(jī)遇，同時(shí)也伴隨很大的風(fēng)險(xiǎn)——主要是因?yàn)檎畬?duì)該區(qū)域的規(guī)劃力度不夠，市場(chǎng)不確定因素較多。同時(shí)該區(qū)域低檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)幾近飽和，因此完全開(kāi)發(fā)低檔住宅雖然風(fēng)險(xiǎn)較小，但利潤(rùn)不高，競(jìng)爭(zhēng)壓力也很大。因此建議該區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)走規(guī)?；袡n旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合郊區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，完善內(nèi)部配套設(shè)施，解決交通問(wèn)題，最大程度降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，一方面吸引投資者和旅游度假者，另一方面也吸納本地置業(yè)者，采用產(chǎn)品差異化的路線，借用旅游地產(chǎn)的配套優(yōu)勢(shì)，吸引一些長(zhǎng)期居住者，最大程度上爭(zhēng)取市場(chǎng)，但要注意面積和總價(jià)（投資者購(gòu)買目的為度假及升值）。項(xiàng)目市場(chǎng)定位集生活·休閑·娛樂(lè)·購(gòu)物·養(yǎng)生·度假旅游度假區(qū)152關(guān)于“生活·休閑·娛樂(lè)·養(yǎng)生·度假”

本項(xiàng)目位于旅游度假區(qū)中心繁華區(qū)，生活配套相對(duì)齊全。

休閑娛樂(lè)是現(xiàn)代生活重要的元素，也是本項(xiàng)目所必須有的特征。

養(yǎng)生度假主要體現(xiàn)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，同時(shí)符合市場(chǎng)主要目標(biāo)客群。本項(xiàng)目位于旅游度假區(qū)，其中很大一部分客群是來(lái)自東北的置業(yè)者，而且大部分是老年人，他們喜歡度假區(qū)的生活環(huán)境，并選擇在這里養(yǎng)老，這一部分人將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群。關(guān)于“生活·休閑·娛樂(lè)·養(yǎng)生·度假”本項(xiàng)目位于旅游度假153關(guān)于“新城市中心生活圈”

政策向這邊傾斜，新的城市中心將形成。以城市級(jí)的高度戰(zhàn)略為起點(diǎn)。抓住區(qū)域目標(biāo)定位，鎖定客群范圍，輻射周邊區(qū)域。環(huán)海公路、與經(jīng)區(qū)的隧道的連通，為度假區(qū)的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)項(xiàng)目位于旅游度假區(qū)中心位置，因此新的城市中心非本項(xiàng)目莫屬。從各個(gè)方面考量，本項(xiàng)目將具備獨(dú)一無(wú)二的新城市生活圈的地位。關(guān)于“新城市中心生活圈”政策向這邊傾斜，新的城市中154關(guān)于“購(gòu)物”與“生活圈”

本項(xiàng)目占據(jù)良好的商業(yè)氛圍，初級(jí)商圈在一定程度上基本形成。良好的商業(yè)氛圍與生活氛圍結(jié)合在一起，為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的商業(yè)價(jià)值。關(guān)于“購(gòu)物”與“生活圈”本項(xiàng)目占據(jù)良好的商業(yè)氛圍，155支持點(diǎn)一：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，本項(xiàng)目在此市場(chǎng)定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抄襲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保持領(lǐng)先地位。

支持點(diǎn)二：為市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域生活環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效應(yīng)最大化的基點(diǎn)。支持點(diǎn)一：156項(xiàng)目形象定位新城市中心首個(gè)大型標(biāo)志性純生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)在市場(chǎng)定位為指導(dǎo)原則下，針對(duì)本項(xiàng)目所提出的市場(chǎng)定位，結(jié)合本項(xiàng)目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在消費(fèi)市場(chǎng)需求空間等有利優(yōu)勢(shì)資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動(dòng)組合部分。項(xiàng)目形象定位新城市中心首個(gè)大型標(biāo)志性在市場(chǎng)定位為指導(dǎo)原則下157關(guān)鍵詞匯解釋：新城市中心：定格于極具升值潛力的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)。首個(gè)：唯一、第一個(gè)、擁有得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)的一個(gè)。大型：建筑物的風(fēng)格、氣勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的最直觀的闡述。標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來(lái)威海城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)及魅力所在，居住養(yǎng)生的革命性創(chuàng)新方式形態(tài)。純生態(tài)養(yǎng)生：根據(jù)該區(qū)域購(gòu)房客群特征，倡導(dǎo)一種生態(tài)養(yǎng)生的居住理念，提升項(xiàng)目形象。親情社區(qū)：富有強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)家庭思維、人文情調(diào)的高尚社區(qū)。關(guān)鍵詞匯解釋：新城市中心：定格于極具升值潛力的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市158該定位將會(huì)在營(yíng)銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開(kāi)，也為銷售提供了強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力的核心表現(xiàn)主題：

新城市中心現(xiàn)代人居典范該定位將會(huì)在營(yíng)銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開(kāi)，也為銷售提159項(xiàng)目發(fā)展定位在細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠的高度的戰(zhàn)略層面上去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與旅游度假區(qū)乃至整個(gè)威海的城市發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，無(wú)論從居住還是商業(yè)的整合，將都使本項(xiàng)目成為區(qū)域的一個(gè)代表作。項(xiàng)目發(fā)展定位在細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)160從企業(yè)發(fā)展角度本項(xiàng)目是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。從企業(yè)發(fā)展角度本項(xiàng)目是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重大事161從項(xiàng)目自身角度本項(xiàng)目作為威海郊區(qū)房產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)典范，將開(kāi)創(chuàng)威海養(yǎng)生居住新理念。從項(xiàng)目自身角度本項(xiàng)目作為威海郊區(qū)房產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)典范，將開(kāi)創(chuàng)162從區(qū)域發(fā)展角度本項(xiàng)目將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺(tái)，改變度假區(qū)形象。從區(qū)域發(fā)展角度本項(xiàng)目將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺(tái)，163所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)：將——引爆度假區(qū)生活革命它必然改寫(xiě)威海養(yǎng)生居住格局它必將成為度假區(qū)21世紀(jì)養(yǎng)生居住示范工程。

新世紀(jì)新威海所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)：將——引爆度假區(qū)生活革命新世紀(jì)新164項(xiàng)目產(chǎn)品定位為威海新城市中心打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范本項(xiàng)目的地塊具備開(kāi)發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場(chǎng)仍需要塑造鮮明個(gè)性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢(shì)贏得目標(biāo)客群的追捧。因此在確定產(chǎn)品定位后，需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素。項(xiàng)目產(chǎn)品定位為威海新城市中心本項(xiàng)目的地塊具備開(kāi)發(fā)高尚社區(qū)的165

超前性：從開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3-5年的適度超前。差異性：本著以人為本的設(shè)計(jì)理念，借助當(dāng)代國(guó)內(nèi)外流行的設(shè)計(jì)元素，打造真正的陽(yáng)光產(chǎn)品，居住改變生活。

市場(chǎng)導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場(chǎng)空間，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場(chǎng)獲得更大的利潤(rùn)和發(fā)展空間。

創(chuàng)新性：對(duì)本項(xiàng)目所處的環(huán)境來(lái)看，外圍居住環(huán)境不是很好，因此本項(xiàng)目必須在社區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)上、管理上有重大的創(chuàng)新與突破。超前性：從開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保166項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市發(fā)展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚167項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市發(fā)展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚168項(xiàng)目概念主題定位威海新城市中心·養(yǎng)生度假親情社區(qū)威海新城市中心·養(yǎng)生度假新典范方案1：（偏向產(chǎn)品推廣概念）通過(guò)對(duì)城市中心概念的推廣，提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，增強(qiáng)客戶置業(yè)信心和對(duì)未來(lái)居住生活的展望。本項(xiàng)目所處片區(qū)——威海旅游度假區(qū)是省級(jí)旅游度假區(qū)，根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)查分析，該區(qū)域購(gòu)房或居住者80%為老年人，他們有很大一部分來(lái)自外地，選擇在此養(yǎng)生度假，因此以養(yǎng)生和度假為主題，符合市場(chǎng)需求。通過(guò)對(duì)親情社區(qū)這一概念推廣，走情感營(yíng)銷推廣路線，更能抓住客群的需求，讓他們產(chǎn)生溫馨感。項(xiàng)目概念主題定位威海新城市中心·養(yǎng)生度假親情社區(qū)方案1：（169新威?！ば募?jí)人居典范方案2：（偏向品牌延續(xù)、整合復(fù)合概念）新威?！ば募?jí)人居典范方案2：（偏向品牌延續(xù)、整合復(fù)合概念）170目標(biāo)客群定位誰(shuí)是最有價(jià)值的客群？他們要什么？了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)，我們才能確定該做什么、如何做。目標(biāo)客群定位誰(shuí)是最有價(jià)值的客群？171本項(xiàng)目作為郊區(qū)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，其目標(biāo)客群相對(duì)廣泛。根據(jù)我們的入戶訪談?wù){(diào)查可以看出，約有7.4%的潛在購(gòu)房者選擇在旅游度假區(qū)，而根據(jù)我們的戶外攔截訪談可以看出，約有17%的潛在購(gòu)房者選擇在旅游度假區(qū)置業(yè)。通過(guò)我們的專家訪談和消費(fèi)者訪談可以看出，有一部分人對(duì)旅游度假區(qū)比較看好。同時(shí)從目前市場(chǎng)可以看出，大多置業(yè)者為外地人，其中黑龍江的居多，本地置業(yè)者較小，80%的購(gòu)房者為老年人，主要用來(lái)投資和度假養(yǎng)老。本項(xiàng)目作為郊區(qū)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，其目標(biāo)客群相對(duì)172本項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位為：核心客群：家庭年收入在2.5萬(wàn)元以上一、二次置業(yè)者。外地在威海工作、養(yǎng)老及投資者，以東北居多，其中又以黑龍江的最多，同時(shí)還包括山東省內(nèi)陸地區(qū)、西北地區(qū)（甘肅、陜西、山西等地）、江浙一帶、北京、韓國(guó)占一部分；張村原居住者也占很大一部分。

重要客群：威海市區(qū)，包括市中心（由于威海市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)較高，很多年輕置業(yè)者難以承受市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)，因此他們很可能選擇在相對(duì)偏遠(yuǎn)旅游度假區(qū)購(gòu)房）。一群有自己養(yǎng)生理想的人本項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位為：核心客群：家庭年收入在2.5萬(wàn)元以173目標(biāo)客群分布狀況區(qū)域東北甘肅、陜西、山西北京、江浙、韓國(guó)、日本張村市區(qū)比例50%5%15%25%5%目標(biāo)客群分布狀況區(qū)域東北甘肅、陜西、山西北京、江浙、韓國(guó)、日174通過(guò)對(duì)客群市場(chǎng)的區(qū)域劃分，從而針對(duì)客群占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)。本項(xiàng)目的主要客群來(lái)自兩塊：一個(gè)是東北特別是黑龍江的潛在客群，由于威海的生活環(huán)境好，城市地位也在逐漸上升，發(fā)展?jié)摿薮螅虼怂麄冇泻艽笠徊糠诌x擇在威海置業(yè)，再加上旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、東北人在此務(wù)工、經(jīng)商和居住者較多，東北人在旅游度假區(qū)的群居“基地”正在逐漸形成，因此這一部分人將是本項(xiàng)目主要潛在購(gòu)房者；另一個(gè)是張村本地居民，他們也將成為本項(xiàng)目的主要潛在客群之一，旅游度假區(qū)的設(shè)定，張村就面臨著城市化的改造，農(nóng)民將變成為居民，作為城市化進(jìn)程的受益者，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解到，目前旅游度假區(qū)很大一部分消費(fèi)者來(lái)自當(dāng)?shù)兀@足以說(shuō)明這一市場(chǎng)的旺盛。通過(guò)對(duì)客群市場(chǎng)的區(qū)域劃分，從而針對(duì)客群占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)。本項(xiàng)目的175客戶構(gòu)成細(xì)分度假養(yǎng)老型此類客群以外地購(gòu)房者居多，他們大多處于中老年，部分是其子女為其養(yǎng)老購(gòu)買。他們喜歡威海的生活環(huán)境，喜歡海岸生活，喜歡在優(yōu)美的環(huán)境下頤養(yǎng)天年。長(zhǎng)期居住型此類客群大多為本地置業(yè)者，也包括部分在威海有一定事業(yè)的外地置業(yè)者。這一部分人又分為兩類，一種是由于買不起市中心高價(jià)樓房只有被動(dòng)選擇在郊區(qū)購(gòu)房，另一種是在度假區(qū)有一定產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)選擇在度假區(qū)購(gòu)房。投資型該類型比例占有很大一部分，囊括各個(gè)區(qū)域，是本項(xiàng)目主力目標(biāo)客群之一。此類購(gòu)房者大多較為理性，看中的是旅游度假區(qū)及本項(xiàng)目的增值潛力。擁有少量私人資本并投入到金融股票、債券、期貨、不動(dòng)產(chǎn)甚至古玩等領(lǐng)域的流通、轉(zhuǎn)讓，借以獲取增值和利潤(rùn)回報(bào)的專職投資者（小股民、小股東、國(guó)家或企業(yè)債僅人、房東、古玩收藏者等）。不動(dòng)產(chǎn)以其高回報(bào)率和增值的高穩(wěn)定性博得投資者的青睞，成為當(dāng)今最受投資者關(guān)注的投資焦點(diǎn)?？蛻魳?gòu)成細(xì)分度假養(yǎng)老型此類客群以外地購(gòu)房者居多，他們大多處176目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長(zhǎng)，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持，要求近乎苛刻。長(zhǎng)期居住型大多為中老年人，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入高，追求較高層次的生活享受。多為二次置業(yè)，希望改善生活品質(zhì)，但購(gòu)買動(dòng)機(jī)多為養(yǎng)老或投資，一般選擇中小戶型。由于喜歡威海的居住環(huán)境，注重生活品質(zhì)的營(yíng)建，基本上都是從配套、地段、生活等角度而作出購(gòu)買決定。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、配套、地段、物業(yè)品牌等因素也較為注重。投資型本案地塊位處城旅游度假區(qū)中心區(qū)，由目前此區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)分析，未來(lái)的區(qū)域發(fā)展前景、地塊升值潛力顯而易見(jiàn)。目光長(zhǎng)遠(yuǎn)、睿智敏感的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者一定已經(jīng)看到了這里的光明前景和滾滾財(cái)源，因此，本案將成為一部分投資者的新寵。手頭資金充裕，消費(fèi)能力強(qiáng)；看重項(xiàng)目區(qū)位的升值潛力及本案樓盤的升值保值潛力以及投資回報(bào)；注重樓盤的品質(zhì)和附加值。目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-1177目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長(zhǎng)，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持，要求近乎苛刻。長(zhǎng)期居住型大多為中老年人，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入高，追求較高層次的生活享受。多為二次置業(yè)，希望改善生活品質(zhì)，但購(gòu)買動(dòng)機(jī)多為養(yǎng)老或投資，一般選擇中小戶型。由于喜歡威海的居住環(huán)境，注重生活品質(zhì)的營(yíng)建，基本上都是從配套、地段、生活等角度而作出購(gòu)買決定。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、配套、地段、物業(yè)品牌等因素也較為注重。投資型本案地塊位處城旅游度假區(qū)中心區(qū)，由目前此區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)分析，未來(lái)的區(qū)域發(fā)展前景、地塊升值潛力顯而易見(jiàn)。目光長(zhǎng)遠(yuǎn)、睿智敏感的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者一定已經(jīng)看到了這里的光明前景和滾滾財(cái)源，因此，本案將成為一部分投資者的新寵。手頭資金充裕，消費(fèi)能力強(qiáng)；看重項(xiàng)目區(qū)位的升值潛力及本案樓盤的升值保值潛力以及投資回報(bào)；注重樓盤的品質(zhì)和附加值。目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-1178目標(biāo)客戶群總述年齡結(jié)構(gòu)集中在25至50歲之間，此年齡段的人容易接受新的居住觀念，并不會(huì)固守原有的居住點(diǎn)。購(gòu)房原因選擇在旅游度假區(qū)購(gòu)房的首要原因是投資和度假，其次才是長(zhǎng)期居住。購(gòu)房地點(diǎn)大多本省購(gòu)房者選擇購(gòu)買黃金海岸線一帶風(fēng)景優(yōu)美，配套齊全，交通便利的投資金質(zhì)地帶。面積選擇70至120平方米的平面結(jié)構(gòu)的房型最受消費(fèi)者青睞，房型過(guò)大或過(guò)小都不被購(gòu)房者看好。預(yù)期價(jià)格由于多數(shù)消費(fèi)者是出于投資的目的，預(yù)期房?jī)r(jià)偏低。

生活期望相當(dāng)一部分潛在客戶認(rèn)為有必要在銷售中能多一部分東北人，以形成一個(gè)東北人的親情團(tuán)體，可以形成度假的共同團(tuán)體，這可能源于東北人較強(qiáng)的鄉(xiāng)土觀念和家鄉(xiāng)情結(jié)。目標(biāo)客戶群總述年齡結(jié)構(gòu)集中在25至50歲之間，此年齡段的人179項(xiàng)目規(guī)劃定位本項(xiàng)目作為一個(gè)中等體量的郊區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目，總占地面積120畝，地勢(shì)相對(duì)平坦，地形方正。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一方面要考慮居住的舒適性，另一方面要考慮到商業(yè)的價(jià)值性，盡量把商業(yè)做滿，使本項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到最大的體現(xiàn)。

威海生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)樣板項(xiàng)目規(guī)劃定位本項(xiàng)目作為一個(gè)中等體量的郊區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目，總占地面180整體規(guī)劃建議

建筑形式為多層，容積率盡量做滿（詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析）商業(yè)優(yōu)勢(shì)得以凸顯，沿長(zhǎng)江路可做沿街網(wǎng)點(diǎn)，建議挑高3米，可隔成兩層，上層可住可存貨，下層經(jīng)營(yíng)，面積不宜過(guò)大，總面積控制在90平方米以內(nèi)，同時(shí)按照實(shí)際情況可以規(guī)劃一個(gè)超市，使商業(yè)價(jià)值得到最大的體現(xiàn)。建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格形式，強(qiáng)調(diào)光線、立體感、園林的搭配，整體建筑輕松、簡(jiǎn)約、明快。

整體規(guī)劃建議建筑形式為多層，容積率盡量做滿（詳見(jiàn)財(cái)務(wù)181項(xiàng)目主題設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)

旅游度假區(qū)是典型的旅游勝地，特定的區(qū)位條件決定了其氣候、自然環(huán)境是其絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，其健康休閑人居環(huán)境是所有業(yè)主的居住理想。

項(xiàng)目本身所處位于度假區(qū)中心,對(duì)于其未來(lái)規(guī)劃和發(fā)展，市政府已經(jīng)明確提出了開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)。從宏觀環(huán)境來(lái)看，本案有著良好的投資回報(bào)空間，開(kāi)發(fā)升值空間巨大。所以本項(xiàng)目既有的天然投資環(huán)境為本案主題概念方向的確定提供了最為充分的客觀依據(jù)和條件支持。

生態(tài)養(yǎng)生概念已深入人心，也是所有城市居民的心靈共鳴。尤其是近幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)界發(fā)現(xiàn)了這一潛在需求，于是覷準(zhǔn)時(shí)機(jī)，普遍運(yùn)用，無(wú)不應(yīng)驗(yàn)。生態(tài)對(duì)于居住的最大核心價(jià)值在于使人類回歸自然，與自然共生共融，從而實(shí)現(xiàn)身心平衡,使美好人居可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目主題設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)旅游度假區(qū)是182項(xiàng)目的主題設(shè)計(jì)親情社區(qū)●親水園林●親健康主義項(xiàng)目的主題設(shè)計(jì)親情社區(qū)●親水園林●親健康主義183親情社區(qū)——人文關(guān)懷的建筑思維、臻于完美的設(shè)計(jì)風(fēng)格、絕對(duì)自信的幸福環(huán)境

親情社區(qū)——人文關(guān)懷的建筑思維、臻于完美的設(shè)計(jì)風(fēng)格、絕對(duì)自信184親水園林——盡量樹(shù)立起與競(jìng)品樓盤與眾不同的旗幟，并進(jìn)一步強(qiáng)化環(huán)境這一最大優(yōu)勢(shì)親水園林——盡量樹(shù)立起與競(jìng)品樓盤與眾不同的旗幟，并進(jìn)一步強(qiáng)化185親健康主義——健康乃是人們普遍的需求，也是最基本的生存肌理，因此樹(shù)立健康社區(qū)、健康居住的形象，是我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可或缺的手法。親健康主義——健康乃是人們普遍的需求，也是最基本的生存肌理，186這里空氣很新鮮。這里充滿世界的溫情。光線、幾何、潺潺的流水、清晨的歡笑。除此我們還能苛求些什么。善待人們。善待所有的人。善待一草一木一歲月。家天下，從家開(kāi)始。這里空氣很新鮮。187本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性親情、親水、親健康主題順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展潮流。隨著社會(huì)的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，不僅僅是要求有一個(gè)生命的庇護(hù)所，更要求住得舒適，住得輕松寫(xiě)意，充滿親情和愜意，在深圳、上海、廣州等地，公園旁的房子、公園里的房子、森林里的房子、陽(yáng)光花房、空中花園等隨處可見(jiàn)。這是一種更高層次的生態(tài)、健康、休閑、養(yǎng)生的生活享受方式。同時(shí)，隨著加入WTO，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步接軌，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的全球化迫使我國(guó)房地產(chǎn)不得不向西方先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式學(xué)習(xí)借鑒，健康休閑的住宅開(kāi)發(fā)在我國(guó)的星星燎原之勢(shì)便是有力佐證之一。本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性親情、親水、親健康主題順應(yīng)社會(huì)的發(fā)188本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性切合社會(huì)主流人群的文化心理。工業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致人們工作和生活的節(jié)奏加快，家庭觀念淡薄，人們?cè)谛睦砩?、生活上的壓力急劇加重，人際交往模式也逐步發(fā)生改變，人與人之間的關(guān)系變得越來(lái)越疏離。在這種狀況下，人們要求的不再是五光十色的物質(zhì)欲望的滿足，更要求精神的充實(shí)、與自然的相濡親近、返璞歸真以及對(duì)新事物的渴望。這就是對(duì)居住環(huán)境和完美生活方式的追求。針對(duì)以上狀況，本案將塑造成為一個(gè)山水園林式的健康休閑社區(qū)，倡導(dǎo)一種健康詩(shī)意、和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“生活即享受，享受即生活”的更高層面。本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性切合社會(huì)主流人群的文化心理。工業(yè)189本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性技術(shù)支持上的可行性。‘親水園林式’的健康休閑社區(qū)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建成的過(guò)程中，技術(shù)支持和外部環(huán)境是非常重要的，為實(shí)現(xiàn)山水園林式的健康休閑社區(qū)的目標(biāo)，就技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，可以分為簡(jiǎn)單技術(shù)、常規(guī)技術(shù)、高新技術(shù)三個(gè)層次。盡管采用高新技術(shù)是未來(lái)生態(tài)住宅發(fā)展的必然趨勢(shì)，但常規(guī)技術(shù)、常規(guī)材料依然是當(dāng)今我國(guó)生態(tài)住宅探索與實(shí)踐的主體。對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境、景觀與小區(qū)外綠化環(huán)境、景觀同樣重要，就項(xiàng)目本身來(lái)講，本案完全可利用常規(guī)技術(shù)，通過(guò)建筑、景觀等各專業(yè)的密切配合，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)的層次上逐步地實(shí)現(xiàn)‘山水園林式’的健康休閑社區(qū)的目標(biāo)。本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性技術(shù)支持上的可行性?！H水園林式190本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性本案主題概念的獨(dú)創(chuàng)性。本案以“親情社區(qū)●親水園林●親健康”為主題概念。目前在屬獨(dú)創(chuàng)性，尤其我們所倡導(dǎo)的健康、休閑、帶有山水園林式的生活方式，無(wú)論從理念上還是實(shí)操效果上，都是有很強(qiáng)的市場(chǎng)向心力和沖擊力，配合開(kāi)盤前的軟性推廣銷售中的廣告宣傳，以及入住后的社區(qū)文化建設(shè)，一定可以使這一要領(lǐng)成為本案的一個(gè)鮮明的極具個(gè)性的特點(diǎn)，并融合到樓盤個(gè)性和社區(qū)生活當(dāng)中，乃到延伸到其它項(xiàng)目，形成企業(yè)的品牌個(gè)性和企業(yè)文化，其所帶來(lái)的附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是在樓盤銷售價(jià)格中可以包含和衡量的。本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性本案主題概念的獨(dú)創(chuàng)性。本案以“親191本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性有利于物業(yè)增值和培育品牌。眾所周知，在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上，一般具有良好生態(tài)環(huán)境、主題景觀環(huán)境的房子，租市價(jià)格通常高于一般住宅，因?yàn)榫哂辛己铆h(huán)境的樓房有利于住者的自身健康、心情愉悅，其居住品質(zhì)和優(yōu)越性也非一般化住宅所能比擬，加之隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，其增值潛力也是非同凡響。對(duì)于買方而言，這是一個(gè)深具增值潛力的樓盤，一種更有利于增值的投資置業(yè)捷徑；而對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，建造具有良好人居環(huán)境的優(yōu)秀人居住宅也是發(fā)展商社會(huì)責(zé)任感、支持社會(huì)良心工程的有力體現(xiàn)和舉措，更是樹(shù)立口碑形象的最有說(shuō)服力的佐證之一。本項(xiàng)目主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性有利于物業(yè)增值和眾所周知，在房地產(chǎn)192【親情社區(qū)●親水園林●親健康主義】主題概念的細(xì)化十大親情主題【親情社區(qū)●親水園林●親健康主義】主題概念的細(xì)化十大193家天下俱樂(lè)部HOME中心花園HAPPY親子樂(lè)園寶寶乖幼稚圓老年公社家天下俱樂(lè)部HOME中心花園HAPPY親子樂(lè)園寶寶乖幼194時(shí)代噴泉廣場(chǎng)SPA泳池空中花園城堡活力體育公園生活館時(shí)代噴泉廣場(chǎng)SPA泳池空中花園城堡活力體育公園生活館195戶型設(shè)計(jì)建議關(guān)于國(guó)內(nèi)目前戶型空間設(shè)計(jì)的缺陷——空間不足：住宅設(shè)計(jì)的重大缺陷儲(chǔ)存空間不足：上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，三房必須有一個(gè)儲(chǔ)藏室，兩房有一個(gè)壁櫥。美國(guó)的戶型設(shè)計(jì)，幾乎每個(gè)房間、每個(gè)過(guò)道都有各類不同的壁櫥。而德國(guó)民居中，壁櫥之間還暗藏壁櫥，甚至還有密室。此類儲(chǔ)存空間的多樣性、巧妙性，實(shí)在出人意料，體現(xiàn)生活水平的提高對(duì)家庭儲(chǔ)存空間的要求也不斷增多。戶型設(shè)計(jì)建議關(guān)于國(guó)內(nèi)目前戶型空間設(shè)計(jì)的缺陷——空間不足：住宅196

晾曬空間兩難：現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有充分考慮晾曬功能的需要，有的小區(qū)還明確規(guī)定樓上居民一律不準(zhǔn)安裝晾衣架，以維護(hù)小區(qū)空間的整潔美觀。于是，人們只能在連接客廳的主陽(yáng)臺(tái)內(nèi)晾曬，而現(xiàn)在的主陽(yáng)臺(tái)往往是外挑式，導(dǎo)致家家主陽(yáng)臺(tái)“萬(wàn)國(guó)旗”飄揚(yáng)。一旦家中有客來(lái)訪，也使整個(gè)客廳空間氣氛遭到破壞，一方面需要晾曬功能，另一方面又不能有礙觀瞻，如今的戶型設(shè)計(jì)，未能處理好這些矛盾，缺乏一個(gè)與主陽(yáng)臺(tái)分離的相對(duì)專用晾曬空間。晾曬空間兩難：現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有充分考慮晾曬功能的需197園藝空間忽略：現(xiàn)在家庭養(yǎng)花種草、栽植觀賞植物已成為時(shí)尚，而戶型中卻沒(méi)有一個(gè)專用的家庭園藝空間設(shè)計(jì)。于是人們只得將各類植物放在陽(yáng)臺(tái)上，甚至在陽(yáng)臺(tái)的護(hù)攔上放置隔板，作為盆栽植物的擱架，還有的在窗臺(tái)上放滿花盆。園藝空間忽略：現(xiàn)在家庭養(yǎng)花種草、栽植觀賞植物已成為時(shí)尚，而戶198潔污空間的遺缺：現(xiàn)在中國(guó)新建住宅的戶型，許多都缺乏一個(gè)與廚衛(wèi)分離的專用潔污空間。除了衛(wèi)浴設(shè)施和廚房的烹飪洗池外，便再也沒(méi)有一個(gè)可供洗滌家庭用具、用品的地方，這就造成那些既不宜在浴缸和洗臉池中清洗，又不能在廚房水斗中沖刷的諸多將聽(tīng)用具，沒(méi)有一個(gè)合適的洗滌之處。潔污空間的遺缺：現(xiàn)在中國(guó)新建住宅的戶型，許多都缺乏一個(gè)與廚衛(wèi)199

機(jī)動(dòng)空間匱乏：雖說(shuō)中國(guó)也出現(xiàn)了“X+1”式的戶型（即在每戶的常規(guī)房間之外，再增加一個(gè)5—7平方米的被成為功能房的機(jī)動(dòng)空間），但總的來(lái)說(shuō)，這類空間遠(yuǎn)未普及。這一機(jī)動(dòng)空間的機(jī)動(dòng)性，體現(xiàn)了它能適應(yīng)不同家庭或同一家庭的筆筒生活階段對(duì)空間的不同使用要求。既可以作為保姆房、臨時(shí)客房，又可以作為小書(shū)房、電腦房，也可以作為家庭健身房、棋牌室，或干脆用做雜物間也無(wú)妨。正是這些機(jī)動(dòng)性，才體現(xiàn)了它的實(shí)用性和實(shí)惠性，體現(xiàn)了它面積不大功能大的多用性與合理性。著業(yè)提高了面積空間的利用率，在有限的空間內(nèi)，強(qiáng)化居家功能的一種有效方式。機(jī)動(dòng)空間匱乏：雖說(shuō)中國(guó)也出現(xiàn)了“X+1”式的戶型（即在200

組合戶型罕見(jiàn)：所謂組合戶型，就是一種更為機(jī)動(dòng)靈活的可分可合的戶型款式。它即可一分為二，形成兩套獨(dú)立的住房單元，又可合二為一，組成一套獨(dú)用居室。這就可在更大程度上，滿足不同業(yè)主的不同需求。這類組合式的戶型，一般是一房與二房的組合。業(yè)主可根據(jù)需要，或一套自用，一套出租；或一套自用，一套給父母住，既彼此分居，又便于照應(yīng)；或先合二為一自用，待子女長(zhǎng)大成人再一分為二。這類多種使用功能的機(jī)動(dòng)組合，可有效提高住房的使用效率和使用價(jià)值，使不動(dòng)產(chǎn)本應(yīng)具有的使用與投資的雙重功能，得以更好的發(fā)揮。組合戶型罕見(jiàn)：所謂組合戶型，就是一種更為機(jī)動(dòng)靈活的可分201戶型設(shè)計(jì)建議功能分區(qū)要求。

動(dòng)靜分區(qū)。客廳、餐廳、廚房等活動(dòng)頻繁的區(qū)域與臥室等休息區(qū)做到兩區(qū)嚴(yán)格分離，保證家庭各成員之間互不干擾，各得其所。

私密性。將臥室（主臥、次臥、兒童房）等較為私密的空間與客廳、餐廳等公共區(qū)間進(jìn)行分離，注意各房間門的方向不要開(kāi)向客廳或餐廳，避免生活細(xì)節(jié)中的尷尬場(chǎng)面。

干濕分區(qū)。即洗滌、淋浴區(qū)與廁所分開(kāi)；廚房、衛(wèi)生間與客廳、臥室分開(kāi)。

下沉式衛(wèi)生間，以方便業(yè)主的洗浴。對(duì)每戶的空調(diào)位置應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)劃布置。戶型設(shè)計(jì)建議功能分區(qū)要求。動(dòng)靜分區(qū)?？蛷d、餐廳、廚房202戶型設(shè)計(jì)建議戶型比例及建議

戶型一房小二房大二房小三房頂層樓中樓面積22-45㎡50-70㎡80--90㎡100-120㎡左右140_130㎡

比例

15%

50%

27%

5%

3%結(jié)合本案定位、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析以及市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，敝司認(rèn)為針對(duì)本案的目標(biāo)客群大多為養(yǎng)生、投資和旅游度假用，故戶型面積要盡量壓小，同時(shí)要求戶型功能盡量全，以滿足不同功能的多方面需求。根據(jù)市場(chǎng)分析，面積在30-70平方米的市場(chǎng)銷售最好。戶型設(shè)計(jì)建議戶型比例及建議戶型一房小二房大二房小三房頂層樓203戶型設(shè)計(jì)建議n

部分戶型可以采用挑高4米8。n

二房的可采用入戶花園。n

全部采用落地窗、凸窗。n

頂層樓中樓規(guī)劃露臺(tái)。

采用弧線型板式結(jié)構(gòu)，盡量做到客廳和臥室朝南。

戶型設(shè)計(jì)建議n

部分戶型可以采用挑高4米8。204何為客廳挑高4米8特色：客廳有4米8的挑空，戶型新潮，空間感好，不壓抑。雙層：一層低于2米2，一層高于2米6，空間實(shí)用。使用面積大于建筑面積。何為客廳挑高4米8特色：客廳有4米8的挑空，戶型新潮，空間205戶型設(shè)計(jì)建議對(duì)建材配備的建議

潔凈能源的開(kāi)發(fā)利用。要盡可能節(jié)約不可再生能源，積極開(kāi)發(fā)可再生、可降解新能源，如太陽(yáng)能等無(wú)污染型能源；盡可能利用天然熱源實(shí)現(xiàn)采暖，充分利用自然通風(fēng)來(lái)改善空氣質(zhì)量、降溫、除濕；在技術(shù)成熟、經(jīng)濟(jì)允許的情況下，適當(dāng)使用新材料、新技術(shù)，提高住宅的品性。鑒于本案兩面臨路，故建議除采用陽(yáng)光玻璃之外，尚可采用塑鋼中空玻璃窗、防盜門配實(shí)木門，以保證住戶安靜、無(wú)噪音干擾之高生活品質(zhì)。建議如若要規(guī)劃書(shū)房,則須在書(shū)房設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口，而在客廳、主臥、次臥等房間盡量不要設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口建議設(shè)置社區(qū)音樂(lè)廣播系統(tǒng)，在節(jié)假日開(kāi)播，增強(qiáng)社區(qū)溫馨感；建議必須在客廳、主臥室設(shè)置電話、電視接口為回應(yīng)本項(xiàng)目休閑、健康生態(tài)的主題概念，故對(duì)住宅建筑材料的運(yùn)用方面建議：戶型設(shè)計(jì)建議對(duì)建材配備的建議潔凈能源的開(kāi)發(fā)利用。206細(xì)部功能處理–衛(wèi)生間所有衛(wèi)生間盡可能做到自然采光；對(duì)于二房單位來(lái)說(shuō)，由于只有一個(gè)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的使用頻率較高，使用功能更為廣泛，所以面積應(yīng)保證在6平方米以上；主人衛(wèi)生間：－面積盡可能大點(diǎn)－自然采光；－自然風(fēng)景，最好邊沐浴（泡澡）邊欣賞風(fēng)景；－保證通風(fēng)效果；－干濕分區(qū)，防潮；－色彩淡雅；－防滑處理等。細(xì)部功能處理–衛(wèi)生間所有衛(wèi)生間盡可能做到自然采光；207細(xì)部功能處理–

主臥室主人一般喜歡把電腦放在臥室里，便于隨時(shí)使用，所以臥室設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考察電腦的擺放地方，建議把電腦擺放在床頭柜的旁邊，避免與床對(duì)面電視機(jī)的位置產(chǎn)生沖突，所以主臥室的進(jìn)深應(yīng)保證這些家私/家電的擺放。對(duì)于四房以上大戶型來(lái)說(shuō)，建議設(shè)計(jì)“主人區(qū)”概念，主人區(qū)包括主臥、主衛(wèi)、衣帽間、書(shū)房等。細(xì)部功能處理–主臥室主人一般喜歡把電腦放在臥室里，便于隨208細(xì)部功能處理–

工作陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)與廚房形成次動(dòng)線，便于存放雜物和晾曬衣物。工作陽(yáng)臺(tái)的功能越來(lái)越大(曬洗衣物、堆放雜物、放置洗衣機(jī))，所以面積不宜過(guò)?。ㄒ?jiàn)上文面積分配表）。越來(lái)越多的家庭把洗衣機(jī)從衛(wèi)生間/廚房搬到工作陽(yáng)臺(tái)上來(lái)，所以工作陽(yáng)臺(tái)就預(yù)留上下水位。工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免工作陽(yáng)臺(tái)與客廳在南北線上，因?yàn)楣ぷ麝?yáng)臺(tái)很多時(shí)間掛著衣物，影響人們的視線，應(yīng)適合處理。考慮陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用性，陽(yáng)臺(tái)形狀最好設(shè)計(jì)為方形。細(xì)部功能處理–工作陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)與廚房形成次動(dòng)線，便于存放209細(xì)部功能處理–

其它對(duì)于大戶型來(lái)說(shuō)，入戶門考慮加寬到1.2米，可裝子母門，對(duì)開(kāi)門。對(duì)于大戶型躍層來(lái)說(shuō)，戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)在0.9米以上，便于搬運(yùn)家私，并且顯得氣派。書(shū)房、所有臥室、客廳都應(yīng)預(yù)留電話接口和寬帶數(shù)據(jù)端口，因?yàn)殡娔X一般放在臥室，有時(shí)也會(huì)搬到書(shū)房和客廳。細(xì)部功能處理–其它對(duì)于大戶型來(lái)說(shuō)，入戶門考慮加寬到1.2210價(jià)格定位家天下產(chǎn)品性能提升策略

價(jià)格策略一期均價(jià)：2500－2800元/平方米；景觀相差100－200元/平方米；小高層樓層差價(jià)：50元/平方米。價(jià)格定位家天下產(chǎn)品性能提升策略一期均價(jià)：2500－2800211目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論項(xiàng)目SWOT研究項(xiàng)目定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論212目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論項(xiàng)目SWOT研究項(xiàng)目定位投資分析可行性結(jié)論廣告秀稿目錄家天下的詮釋與演繹區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論213戰(zhàn)略定位：本位→對(duì)位→定位

↓戰(zhàn)術(shù)傳播：蓄市→入市→搶市本案推廣思路戰(zhàn)略定位：本位→對(duì)位→定位本案推廣思路214本位『項(xiàng)目與生俱來(lái)的客觀稟性』

本位215建筑環(huán)境五桂山得天獨(dú)厚的原生態(tài)資源五桂山脈,稀缺生態(tài)坡地不可再生的五桂山生態(tài)居住區(qū)建筑環(huán)境五桂山得天獨(dú)厚的原生態(tài)資源不可再生的五桂山生態(tài)216五桂山脈原生坡地,坡地景觀,坡地生態(tài)1.5公里坡地景觀健身步徑,運(yùn)動(dòng)在風(fēng)景里依坡而建,俯瞰城市繁華,背依靜謐山景坡地山景建筑五桂山脈原生坡地,坡地山景建筑2175000平米生態(tài)主題園林,負(fù)離子霧森系統(tǒng)凈化空氣,山頂運(yùn)動(dòng)公園首創(chuàng)百米疊水景觀山景生態(tài)園林5000平米生態(tài)主題園林,山景生態(tài)園林218五桂山生態(tài)資源坡地山景建筑山景生態(tài)園林本社區(qū)擁有純粹山體生態(tài)五桂山生態(tài)資源本社區(qū)擁有純粹山體生態(tài)219運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)館山泉活水級(jí)差泳池中山首創(chuàng),山地情景式運(yùn)動(dòng)休閑泛會(huì)所時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所