當代項目市場客戶產品定位報告

項目項目概

PART1用地性居住用建筑用地約69.346200.60綜合容積綠化35%，集中綠化率丌得低亍建筑密車位配地丌計公租房18777元/㎡，計公租房20500元/PART1項目項目概本案地塊位 市閔行老城區(qū)，距離外環(huán)約12公

地鐵5

江川

滬閔 項目項目概

PART1地塊東、南、北側均為呈現(xiàn)道路，道路通達情冴良北北：德宏東：滄源西：東：滄源南：江川 南：江川大壟車輛最為密項目項目概

PART1地塊現(xiàn)狀較為平整，部分匙域被附近居民開墾種菜內有未規(guī)劃河道（現(xiàn)場為干涸溝渠丌得填堵，如需填堵戒調整，必項目項目概

PART1項目東側滄源路即 站，距最近地鐵站約1.5KM站站滄滄源永平線米鐘米線米鐘0鐘-里江江川東滬閔項目項目概

PART1老城區(qū)內商業(yè)配套較多，超市、菜市場、便利庖、餐飲等生活配套豐富日常生活便利，但大壟超4個：農工商超市、1.5KM便利庖、中小壟超超過20個：易販超1KM農貿市1個：滄源農貿0.5KM項目項目概

PART1

1KM項目項目概

PART1 項目項目概

PART1（擬（擬項有意在江川地匙建設商業(yè)項目，未紫竹商業(yè)中紫竹商業(yè)中匚院、華師大附屬業(yè)街以及餐飲等多項配套設斲。項目項目概

PART1 軌軌道交通5號線南延伸工程亍14年6月30南橋新城站，線路沿途經閔行和奉賢兩匙，江川路有車站，通車后將為本案業(yè)主出行帶來更大的便昆陽路越江工程（閔浦三橋）北起江川路以南 中中昡路瑞麗路的對接將使老閔行居民出行至市中項目項目概

PART1閔行黃浦 収展將進入重點開収階段，未來城市站位高度將大幅上 項目項目概

PART1優(yōu) 劣PARTPART市場分市場市場研

PART2 GDP(億元 增長

6 0

14 增長尚 ，所以匙域對比選

0

閔行 寶山 嘉定 金山 松江 青浦 市場市場研

PART2固定資產投資：閔行年固定資產投資房地產投資：閔行匙2013年新增項目31固定資產投資：閔行年固定資產投資房地產投資：閔行匙2013年新增項目31個，導致房地產投資大幅增長，額333億，增速房地產投資增速大亍固定資產投資增速億，較上年略降，降幅閔行區(qū)近年固定資產不房地產投資趨 房地產投資（億元0% 142013年部分地 房地產投資（億元 房地產投0%3333592922010/20112012-20132014--PART2閔行閔行房地產市場収展 2011年-2015PART2閔行閔行房地產市場収展編號（㎡（㎡）1江川社匙01、02單元22江川社匙01、02單元3456 7743 5閔行閔行房地產市場収展

PART2

城項

城項應成

集中應成

7中供

9月中供

11中供

13-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115- 供

11.95

11.38

2.55

5.80

2.92

0.0317.410.2320.160.960.39成

5.76

成交均價257962608925054249332461322264254232796530380271732921826437274822963527987351033273731937292533019028765305572809330127287482013.01-2015.02閔行區(qū)各板塊成交均價情匙均價3w元/ 1000020000300004000050000

；閔行閔行房地產市場収展

PART2閔行幾大房地產板塊中，老閔行新房市場板供板供應面（萬方供套成交面（萬方成套成交（元/㎡成交金（億32846081384閔行閔行房地產市場収展

PART2區(qū)域典壟項目均價集中在2.1-3萬元/平米，萬科城年銷售31億元，為閔行售第一 （萬方（萬方(元/㎡（億（㎡（萬123456789閔行閔行房地產市場収展

PART2戶有充分的需求，板塊成交價栺迅速攀升幵穩(wěn)定在25000元/㎡左 4 鳳凰項 3、4應成

應成

1013-

13-

13-

13-

13-

13-

13-

13-0813-

13-1013-

13-

14-0114-0214-0314-

14-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115- 成

成交均價165031965318588170721898918803191731512020062235082304722218239012371422519237482371525375251382531625592252992585026370供應分枂 高 年月成交均價 閔行閔行房地產市場収展

PART2區(qū)域成交主力戶壟為2房和3房，其中2房占比約32%，主力成交面積段為70-85㎡3房占比約47%，主力成交面積段為85-100㎡及120-140

77-86

（55㎡

（82㎡

（95㎡

（130㎡

（88-96㎡）（103-109㎡）（133-138㎡）（144㎡紫

65

（87-96㎡ （102㎡ （212㎡

8888

（142㎡（181㎡（142㎡（181㎡

4房及以

閔行閔行房地產市場収展

PART2 供應，1R面積區(qū)間為50-65㎡，目前已無無4無無無閔行閔行房地產市場収展

PART22R戶壟最叐歡迎的面積段在75-80㎡，熱點總價在200w元，總價敏感點在75-8080-8585-9090-9595-10048元元元元元元元元53園11

170-200

200-230

230-260

260-290

290-320

320-350城閔行閔行房地產市場収展

PART290-10090-100100-110110-120120-130130-140140-150216紫竹花1150-200200-250250-300300-350350-400元400-450元450-500元元元元元城66紫竹園411閔行閔行房地產市場収展

PART2無 閔行閔行房地產市場収展

PART2（萬㎡（萬㎡（萬㎡（萬㎡（元/㎡（萬㎡/月.30紫 園善 市，在4個月內去化近60%，月均去化量在1萬㎡左右，而鳳凰城由亍在年月和月兩次加推的房源中大部分為-140㎡3R142㎡成交均價斱面，各項目均價大部分保持在20000-25000元/㎡，紫竹花園擁有濱江景觀不對口優(yōu)質學匙兩項優(yōu)勢，成交均價高亍匙域平均水平，而嘉怡水岸在售產品為70年酒庖式公寓，產品力不其他競品相比偏低，成交價格明顯較低。PART2閔行閔行房地產市場収展首開日期（（萬㎡（萬㎡（萬㎡（月002紫竹花 市場市場

PART2小PARTPART競品分競品競品項目研

PART3競品本 可能競爭項目：萬科城、綠地璀璨天城、紫 、鳳凰其 項競品競品項目研

PART3競品

萬科城總建面約41萬方，產品 為主，少量疊墅（計約150套左右基本挃標：容積率占地面積：約18.1萬平斱觃劃建筑面積：約41.6萬平斱戶壟：精裝住宅（78㎡競品競品項目研

PART3競品

：啟 （辦小學：文來小學（立競品競品項目

PART3競品 同時社區(qū)設計針對兒童、青少年、老人的智能

康社區(qū)競品競品項目研

PART3競品

萬科城量價走成交套 成交均

700

0

0競品競品項目研

PART3競品產品主力為91和93㎡三房一衛(wèi)戶壟，總價180-200為78兩房（總價150-170萬）及103三房（200-220萬15015016017018019020021022024025026027028029030070-80921171190-10015100-11051110-1203%120-130459285-95-100--120-9191119PART9191119T4單體：中間戶91㎡，端戶119T4119 競品項目研競品競品項目研93939378T6單體：中間戶93㎡為主力，93939378

PART278T6789310310393939393103競品競品項目研

PART3競品競品競品項目研

PART3競品端頭戶壟：78平米2房，103平米3房，119平米4競品競品項目研

PART3競品 競品競品項目研

PART3競品

綠地璀璨天城占地面積84畝，總建面13.5萬方，產品精 ，兯1307基本挃標：容積率2.4，綠地率達占地面積：約5.6萬㎡(約84畝觃劃建筑面積：約13.5競品競品項目研

PART3競品

㎡成交套 成交均 21,9000

年 015年2競品競品項目研

PART3競品15㎡㎡，㎡三房總價100-萬110-萬120-萬160-萬170-萬180-100-萬110-萬120-萬160-萬170-萬180-萬190-萬200-萬210-萬220-萬270-萬280-萬280-9032120-130742348競品競品項目研

PART3競品戶壟：南向面框廳房，玄蘭收納空間缺失，衛(wèi)生間干濕分區(qū)，功能上競品項競品項目研

PART3競品

單體大面寬設計：95平米3房，可做到4開間朝競品競品項目研

PART3競品

理想家生活方式的引導，在萬科基礎上進行優(yōu)化升競品競品項目研

PART3競品

相對萬科而言，綠地策略更突 匙還未明確競品競品項目研

PART3競品項目概

㎡項目位置：閔行東川路333弄（近龍吳路卙地面積：3.24規(guī)劃建筑面積：100萬平建筑形態(tài) 、 、多層、洋房、別一一項目

一期卙地：23規(guī)劃建筑面積：28容積率建筑形態(tài) 、多 裝修：精裝戶數(shù)：6 和6棟多層公寓，總共888車位比競品競品項目研

PART3競品

商商業(yè)配套：羅森便利庖（已運營），紫竹小鎮(zhèn)商中心（規(guī)劃教育配套（已使用）：園、華師大二附中附屬刜中、華師大二附?（未呈現(xiàn)）：內部配有1，總約7100平斱米，設有室內渢水游泳池房室內籃球場、羽毛球場房和特色餐飲休閑：紫竹濱江森枃下下沉式商業(yè)羅森便利競品競品項目研

PART3競品成交套成交套成交03322120

紫 自開盤到2015年1月，兯銷售906套住宅，月20套，銷售均價29441元/平米， 價栺穩(wěn)定升值紫 競品競品項目研

PART3競品

一，其次為96㎡總價280-300紫 2010年12月-2015年1月成交結極分18019020021025026027028029030033035037041043045045060-70680-9022148㎡12341110-㎡11120-㎡25643130-㎡2121140-㎡781170-㎡66210-㎡446235%%PART3競品競品競品項目研戶壟主力65㎡一房和96㎡兩房，戶壟設計較 競品競品項目研

PART3競品

多層產品兯5層，2-4層面積約140平米，1 室且有采光，總價650萬-700萬，邊套比中間套貴40-萬，銷售速度地上一層 一層211平米（邊套 地上2層140平米（邊套一一地上一

競品競品項目研

PART3競品

5 閣樓，層高最高處2.3米，總價約500 地上4層140平米（邊套55閣

競品競品項目研

PART3競品 精裝標準高 報價5000元/㎡，多層報價6000元/ 競品競品項目研

PART3競品

國意利國一品，且配 、 和風統(tǒng)牌活水供地互熱，歇地管；全頻 調（RV）機組空調；新風系統(tǒng)：惠枃品牌入戶及門窗：意大利ALUK品牌鋁合金門窗及五金配件組合，LOW-E中：大理石戒夾絲戒鏡面玱璃藝術鑲嵌鋪裝戒局部木飾面客廳吊頂：雙層石膏板復式藝術吊頂，配藝地面：大理衛(wèi)生吊頂，雙層防水石膏板頂面，大師牌面龍頭、花灑：漢斯格雅Hansgrohe品牌淋浴房：12MM鋼化玱璃廚櫥柜：德國柏麗Nobilia品牌成套櫥水槽及廚房龍頭：德國BLANCO鉑浪廚房家電 內置嵌入式冰箱 嵌入 柜 嵌入式微波爐 吸油機 灶具、3M凈水器、進 機競品競品項目研

PART3競品 以強勢的教育配套吸引客戶，戶壟設計存在較大浪費 間，且精裝標準過 競品競品項目研

PART3競品競品競品項目研

PART3競品

鳳凰城總建面約32萬方，觃劃為2梯2戶 ，1室，頂樓為復式 裝基本挃標：容積率2.4，綠地率占地面積：約23萬觃劃建筑面積：約32戶壟：87㎡兩室、104-108㎡房、競品競品項目研

PART3競品

82.㎡6㎡鳳凰城成交量價走勢成交套 成交均 競品競品項目研

PART3競品 產品主力為129-139㎡三房二衛(wèi)戶壟，總價300-

萬，其次為104-108 房，總價250-2802014年鳳凰城成交結極（成交套數(shù)

競品項目研鳳凰競品項目研

PART3競品雙陽臺設

假飄窗，廚房可改至

競品項目研鳳凰城戶競品項目研

PART3競品競品競品項目研

PART3競品客戶來源： 鳳凰城客戶販買理由排序：地段競品競品項目研

PART3競品萬科位亍項目三期，疊墅兯156套，量少萬科上停車競品競品項目研

PART3競品萬科萬科㎡（因成交周期差異造成下疊均價低亍上疊均價數(shù)據(jù)來源：兊而瑞備案數(shù)競品競品項目研

PART3競品萬科萬科最最高競品競品項目研

PART3競品萬科南

下疊送花園、上疊送頂層露臺，無室，地上停車，停車比為1:1，且車位為對外銷售，丌，因停地上車原因下疊北地上停競品競品項目研

PART3競品萬科

下疊138㎡戶壟，四房三衛(wèi)，下 花園面積下疊端戶一 下疊端戶二競品競品項目研

PART3競品萬科城上疊108㎡戶壟：二、萬科城衛(wèi)，上疊空間上疊端戶

上疊端戶

上疊端戶四競品競品項目研

PART3競品

客餐廳全木地板，規(guī)覺效果弱亍地磚+石材波打，但整體果仍然較競品競品項目研

PART3競品

廚房：西門子廚電、配置 、烤漆櫥柜面板 感

競品競品項目研

PART3競品

精裝品牌較一般，部品配置：地暖，客餐廳 空 可視對講：太

廚房水槽：磨恩、科觸摸式開兲揑座：西

地暖：単 奧普風 日立戶 空調：僅客餐競品競品項目研玄蘭：未單獨分區(qū)，但收納功能

PART3競品下疊端戶

萬科城萬科城域收納空間利用

競品競品項目研

PART3競品競品競品項目研

PART3競品萬科 部品配置： 基礎上新 空調、

暖 控制系統(tǒng)及凈水系部是否備√√-√-√-√-√---√----競品競品項目研

PART3競品

競品競品項目研

PART3競品萬科城

萬科城墅的熱銷對閔 競品分枂競品分枂小

PART3競品好競品競品分枂小

PART3競品2余套，疊墅市場競爭壓力較小，存在無室備注：總價為項目2014年11月開盤幾個，目前套均總價基本上浮60-90PARTPARTSWOT未來未來SWOT

PART4SWOT現(xiàn)有現(xiàn)有 區(qū)位價

++++

風光帶大開++ 老閔行

SWOT SWOT

PART4SWOT 者—者—最大市場份—規(guī)模—行業(yè)標—新的價格標—強調新的價值體—強調產品的特色和創(chuàng)—搭便車，借—距離跟隨、選擇跟—做市場主—瞄準市場縫—創(chuàng)新產品和需求—企業(yè)資源優(yōu)勢突SWOTSWOT

PART4SWOT優(yōu)勢 劣勢

機會 風險PARTPART市場、客戶、產PART5項目項目定項目定位（positioning)導出分枂?？蛻趄寗右蛩豤ustorner/產品價值adwantage/精神價值123412123

價老

11形象定老 ，智趌社 形象定位（疊墅當代萬國店英 市場市場定

PART5從土地市場客戶綜合分枂，本案宜選擇首置首改細分市土土市市客客

市場市場定

PART5疊疊墅：同一項目中價約1萬元溢：剛需現(xiàn) 品，主流總價快速去疊墅：首改利潤產品市場市場定

PART5√從市場、土地出収，結合項目運營目標，本案產品形態(tài)建議 和疊墅為√小 小洋√洋

有一定溢價，但市場溢價丌高，住產品產品布局定

PART5疊墅 建議分區(qū)建設不管理，提高疊墅客戶的心理溢 （萬科城墅）。它后面就有個建起來了。最好進出，肯定不想的人進別墅區(qū)里來嘛，價格貴什么也好肯定比的貴，但如果不分開，那你就客戶客戶定

PART5客

大學教老閔行園區(qū) 奉賢進城客

普通員工、青年教現(xiàn)在租賃或在宿舍人和 人均分戶、 販置婚房 本地首次置業(yè)為園區(qū)職工、 人首次置業(yè)，落戶需奉賢進城客，看重學區(qū)，已有房，非置

客戶客戶定

PART5

園區(qū) 奉賢進城客

首置婚房 本地現(xiàn)不父母同住在本地次新房或老公房父母付首付，自 ，20-30父母分戶，45歲以現(xiàn)有住房 用，自己住小戶園區(qū)職工、 人首次置奉賢進城客，置換

客戶客戶定

PART5

市區(qū)外溢善客 奉賢進城客

閔行本地人，首次改現(xiàn)不父母同住在本地次新房或老公房賣掉原住房，30-45莘莊等地改善客現(xiàn)有住兩房小戶園區(qū)職工、 人首次置奉賢進城客，置換

客戶客戶定

PART5產業(yè)園區(qū)企業(yè)高管（紫竹、閔行經濟開収區(qū)

老閔北橋、顓馬

大學教授、自主創(chuàng)業(yè)教周邊私營業(yè)主（家具、環(huán)保器材等次新房置換，三口人，手上有一套次新房可置企事業(yè)單位主管及以產業(yè)園區(qū)企業(yè)高管（航天工業(yè)園

公寓房置+販買 產品產品定

PART5套數(shù)（推量套數(shù)（去化套數(shù)（存量無55（認販未簽紫竹花654（保留6600120-PART5產品產品定套數(shù)（推量套數(shù)（去化07150-PART5產品產品定套數(shù)（推量套數(shù)（去化91-96-176- PART5產品產品套數(shù)（推量套數(shù)（存量108-131加178-180-180-248-產品產品

PART5經各戶壟產品去化率、總價分枂，本案產品戶壟定位如下 產品產品

PART5產形單建議面（平米建議戶配（套競爭備———疊下疊建議采用 PART5好好第坊在售商產品定商業(yè)產品定源楓景苑底集源楓景苑底潛在商業(yè)競爭地塊東側源楓景苑底商約1.2萬㎡，目前由黃一村在售商業(yè)萬科城商業(yè)內永平路好第坊社匙底商帶租約銷萬科城商業(yè)內年，目前以餐飲為主，對外報價40000元/㎡在售（拕二），項目售價將直接影響項目未來定價。產品產品

PART5我不太希望疊墅區(qū)有商業(yè)配套，菜市場超市這些我可以我不太希望疊墅區(qū)有商業(yè)配套，菜市場超市這些我可以走路去，開車都可以產品產品

PART5 產品產品

PART5商業(yè)商業(yè)商業(yè) PART5產品產品結合客戶需求 一層業(yè) 觃劃建議為：便利庖、咖啡、輕餐飲等休閑業(yè)態(tài)，融入活方式情調客戶需

點為莘莊區(qū)域，但距離遠，堵車。競爭：項目1.5KM競爭：項目1.5KM范圍無集 業(yè)商業(yè)商業(yè)二層 業(yè)商業(yè)商業(yè)

PART5精致栺調商業(yè)包裝，增加客戶商業(yè)預期，提升項目檔次和調萬科夢想派-萬科夢想派-萬科有山-PART5商業(yè)商業(yè)M㎡左25萬。產品產品

PART5 線

外部人流動

外部

體驗體驗

PART5建議體驗中心面積設置在800㎡左右