業(yè)主大會的法律地位探究,法律畢業(yè)論文

業(yè)主大會的法律地位探究,法律畢業(yè)論文業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用。然而，立法層面上對業(yè)主大會的法律地位缺乏明確界定，導(dǎo)致司法實踐上對業(yè)主大會訴訟主體資格認(rèn)識難以統(tǒng)一，造成學(xué)術(shù)界相關(guān)認(rèn)識分歧較大，廣大業(yè)主的合法權(quán)益無法及時得到保障。因而，只要對業(yè)主大會的法律地位作出準(zhǔn)確定位，才能為業(yè)主大會在物業(yè)區(qū)域自治實踐中的有效運行奠定基礎(chǔ)。應(yīng)將業(yè)主大會納入法人組織當(dāng)中，賦予其民事主體資格，履行其應(yīng)有的職責(zé)，進(jìn)而更好地保衛(wèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。本文關(guān)鍵詞語：業(yè)主大會法律地位法人Theexplorationofthelegalstatusofthehouse-ownerconventionAbstractThehouse-ownerconventionistheownersself-organization.Itplaysanimportantroleinpropertymanagement.However,asthelackingofcleardefinitionforthelegalstatusofthehouse-ownerconventiononlegislativelevel,courtscantresearchaconsensusonthelitigationsubjectqualificationofthehouse-ownerconventionduringjudicialpracticeandacademicviewspergegreatly.Thelawfulrightsoftheownercantgetguaranteeintime.Therefore,onlythehouse-ownergetsanaccuratepositionforthelegalstatusthancanitoperateefficientlyinthepracticeofregionalautonomy.Thehouse-ownerbelongstocorporate-corporation.Itshouldbeacknowledgedascivilobjectsothatitcanprotecttherightsandinterestsofallproprietors.Keywords:thehouse-ownerconvention;legalstatus;corporation目錄1.引言2.業(yè)主大會的角色定位2.1業(yè)主大會是業(yè)主自治自律管理的形式2.2業(yè)主大會是業(yè)主聚會議事的會議形式，更是一種組織形式2.3業(yè)主大會是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的管理團(tuán)體2.4業(yè)主大會是當(dāng)代物業(yè)管理中發(fā)揮履職維權(quán)作用的民間管理機關(guān)3.業(yè)主大會法律地位的中國現(xiàn)在狀況3.1立法層面界定不明3.2司法實踐難以統(tǒng)一3.2.1司法解釋缺乏相關(guān)規(guī)定3.2.2業(yè)主大會的原告資格不確定3.2.3業(yè)主大會的被告資格不明確3.3學(xué)界認(rèn)識頗有歧義3.3.1法人講3.3.2非法人組織講3.3.3既非法人也無獨立的訴訟主體資格4.業(yè)主大會法律地位的比擬法考察4.1法國4.2德國4.3日本4.4美國5.業(yè)主大會法律地位確實立5.1業(yè)主大會應(yīng)納入法人組織5.1.1業(yè)主大會具備獲得法人資格的條件5.1.2確立業(yè)主大會法人資格的可行性5.1.3賦予業(yè)主大會法人資格的意義5.2業(yè)主大會的當(dāng)事人能力5.2.1業(yè)主大會具有當(dāng)事人能力5.2.2業(yè)主大會的涉訴范圍5.3業(yè)主大會的法律責(zé)任5.3.1民事責(zé)任5.3.2行政責(zé)任5.3.3刑事責(zé)任結(jié)束語以下為參考文獻(xiàn)1.引言業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。在物業(yè)管理中，業(yè)主大會承當(dāng)著保衛(wèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的責(zé)任。業(yè)主大會在物業(yè)管理中發(fā)揮極其重要的作用，但是我們國家法律并未賦予其確切的法律地位。業(yè)主大會能否有權(quán)代表全體業(yè)主從事正常的民事活動？以何種身份介入民事活動？業(yè)主大會能否具備訴訟主體資格？怎樣承當(dāng)法律后果？對這些問題，我們國家法律法規(guī)都沒有作出明確的規(guī)定。業(yè)主大會法律地位的立法缺失，導(dǎo)致在物業(yè)管理中業(yè)主的共同利益在遭到損害的情況下無法得到賠償，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理和業(yè)主自治朝著更高層次水平發(fā)展。相關(guān)理論上的分歧和司法實踐上的迷茫，愈加凸顯我們國家業(yè)主大會法律地位探究的必要性和迫切性。2.業(yè)主大會的角色定位業(yè)主大會是由特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。分析業(yè)主大會本身的特性以及其與業(yè)主、業(yè)主委員會相關(guān)主體的關(guān)系，充分把握業(yè)主大會在物業(yè)管理運行中的角色，能夠更好地確定業(yè)主大會應(yīng)有的法律地位。2.1業(yè)主大會是業(yè)主自治自律管理的形式業(yè)主作為物業(yè)所有權(quán)人，在物業(yè)管理中享有很多權(quán)利，能夠直接介入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，實行自治自律管理。這種自治自律管理是通過業(yè)主大會實現(xiàn)的。業(yè)主大會由特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權(quán)利和自制規(guī)約訂立權(quán)，在充分民主的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，決定屬于自治范圍內(nèi)的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。2.2業(yè)主大會是業(yè)主聚會議事的會議形式，更是一種組織形式(物業(yè)管理條例〕第15條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責(zé)：〔一〕召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的施行情況；〔二〕代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；〔三〕及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；〔四〕監(jiān)督業(yè)主公約的施行；〔五〕業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。同時，(物業(yè)管理條例〕第11條在確定業(yè)主大會的職責(zé)中有一項重要的規(guī)定是：選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。由此可見，業(yè)主委員會是部分業(yè)主組成的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會必須服從業(yè)主大會，接受業(yè)主大會的監(jiān)督，處于附屬于業(yè)主大會的法律地位。然而，在現(xiàn)實生活中，業(yè)主委員會的組織特性顯而易見，似乎發(fā)揮著更大的作用。由于公民自治意識不強，作為非日常運作主體的業(yè)主大會特別不受重視，業(yè)主大會僅作為一種會議形式，為人們所熟知，但對其管理團(tuán)體特性、組織機關(guān)功能之關(guān)注程度，亟待提高。我們國家(物權(quán)法〕和(物業(yè)管理條例〕等法律規(guī)定中均未采用業(yè)主團(tuán)體的概念，而是采用了業(yè)主大會的概念。業(yè)主大會不僅僅是業(yè)主共同聚會、共同議事的會議形式，而且還是一種組織形式，實際上就是業(yè)主團(tuán)體。這就類似于全國人民代表大會不僅僅僅是一種會議形式，而且還是一種組織形式，是一種國家權(quán)利機構(gòu)。(物權(quán)法〕第75條規(guī)定業(yè)主能夠設(shè)立業(yè)主大會，此處立法機關(guān)用了設(shè)立一詞，這就能夠講明業(yè)主大會并不僅僅僅是全體業(yè)主聚集在一起參加某個會議，也不是業(yè)主之間的松懈聯(lián)合。業(yè)主大會是一個組織體系，能夠以自個的名義開立工商賬戶，并且有自個的意思機關(guān)與執(zhí)行機關(guān)，能夠訂立管理規(guī)約。根據(jù)(物業(yè)管理條例〕第12條規(guī)定：業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。因而，業(yè)主大會在業(yè)主管理組織分工體系中居于首要地位。2.3業(yè)主大會是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的管理團(tuán)體通常意義所稱的物業(yè)，指已建成并投入使用的相對集中在一定范圍內(nèi)的各類房屋，以及相配套的公共設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)的場地。人們早期對自個的房屋物業(yè)享有完全的所有權(quán)，能夠單獨對其行使占有、使用、收益以及處分等權(quán)利。隨著人口的增加與密集，土地變得稀少，同時伴隨著建筑物技術(shù)的不斷進(jìn)步，原有的物業(yè)支配發(fā)生改變，物業(yè)的所有權(quán)人之間產(chǎn)生了新型關(guān)系即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主自治的法律基礎(chǔ)，它是一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)，是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)〔共有所有權(quán)〕，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。一般我們說到區(qū)分所有，均針對一幢建筑物而言，也就是僅指一幢建筑物中區(qū)分相對獨立的專有部分和共用部分，并因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有。但是，當(dāng)牽涉到整個小區(qū)的物業(yè)管理問題時，這種建筑物區(qū)分所有關(guān)系比擬復(fù)雜。將住宅小區(qū)看作一個整體，這個整體能夠劃分為相對獨立的部分，各個部分上成立相對獨立的所有權(quán)，同時，各所有權(quán)人對共用部分擁有共有所有權(quán)，對小區(qū)的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)又享有成員權(quán)。成員權(quán)是業(yè)主的一種資格，它是對全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承當(dāng)?shù)牧x務(wù)。對這種成員權(quán)，亦可理解為物業(yè)管理方面的權(quán)利，即每個區(qū)分所有權(quán)人所擁有的對于建筑物有關(guān)的物業(yè)管理所享有的權(quán)利。成員權(quán)確實立是為了防止單個所有權(quán)人為了追求私人利益而損害其他區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。這種相互牽制的方式使得全體區(qū)分所有權(quán)人之間構(gòu)成了一種共同體關(guān)系，存在著共同利益，也會產(chǎn)生矛盾。業(yè)主大會正是這樣一個為維系該共同體關(guān)系的存在，代表全體業(yè)主更好地行使建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)而成立和存在的組織。2.4業(yè)主大會是當(dāng)代物業(yè)管理中發(fā)揮履職維權(quán)作用的民間管理機關(guān)固然業(yè)主大會只是業(yè)主自治的一個民間管理機關(guān)，但其在物業(yè)管理中卻發(fā)揮著不可取代的履行法定職責(zé)的作用。根據(jù)(物業(yè)管理條例〕第11條規(guī)定業(yè)主大會履行以下職責(zé)：〔一〕制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；〔二〕選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；〔三〕選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；〔四〕決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督施行；〔五〕制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〔六〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會成立的基本目的在于能更好地維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。由于在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主的數(shù)量諸多，太多的人數(shù)必然會導(dǎo)致各個業(yè)主的意見不統(tǒng)一，而業(yè)主大會則能夠整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。3.業(yè)主大會法律地位的中國現(xiàn)在狀況我們國家當(dāng)前存在有關(guān)業(yè)主大會的立法，對業(yè)主大會的成立、運作等都有牽涉，但是由于我們國家在這一方面的立法還屬于起步階段，還有很多缺乏，仍需要不斷完善。3.1立法層面界定不明我們國家有關(guān)業(yè)主大會的立法主要集中在物業(yè)管理的立法中。2007年3月16日通過的(中國物權(quán)法〕從第70條到第83條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),華而不實第75條和第78條分別規(guī)定了業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主大會決定對業(yè)主的約束力，但對業(yè)主大會的地位、性質(zhì)沒有作出明確規(guī)定，而這些問題恰恰關(guān)系到其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承當(dāng)，在實踐中具有重要意義。2007年8月26日修改(物業(yè)管理條例〕，第8條規(guī)定了業(yè)主大會的組成：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。第11條賦予了業(yè)主大會關(guān)于選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，選舉、更換業(yè)主委員會等職責(zé)，第12條至第14條對業(yè)主大會會議的召開和執(zhí)行做了相應(yīng)的規(guī)定。國家通過行政性法規(guī)的形式詳細(xì)確立了業(yè)主與業(yè)主大會之間成員與團(tuán)體的關(guān)系、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)的選聘與被聘用關(guān)系、業(yè)主大會與業(yè)主委員會之間的決策機構(gòu)與執(zhí)行代表機構(gòu)關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的委托與被委托關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的合同主體關(guān)系。但是，業(yè)主大會是什么性質(zhì)的組織？其實體的法律地位怎樣？對此，(物業(yè)管理條例〕仍然沒有明確規(guī)定。與我們國家物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)在狀況相適應(yīng)的業(yè)主自治組織體系卻沒有很好地建立，導(dǎo)致大量的物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)。縱觀地方性法規(guī)，由于各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，物業(yè)管理水平的不同，導(dǎo)致各地制定出來的物業(yè)管理條例也五花八門。值得注意的是，固然我們國家各地的物業(yè)管理條例都規(guī)定了業(yè)主大會的成立、召開、職責(zé)以及怎樣運作，但對其法律地位均未作出明確的規(guī)定。如(重慶物業(yè)管理條例〕第11條僅規(guī)定：業(yè)主大會是代表和維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。(山東物業(yè)管理條例〕第31條也僅僅規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。除此之外，(江蘇物業(yè)管理條例〕第5條也只規(guī)定：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，能夠推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。能夠看出，我們國家不少省市只是規(guī)定了業(yè)主大會的組成、職責(zé)等，對于其法律地位規(guī)定較少甚至完全沒有牽涉。這樣的規(guī)定，無法解決現(xiàn)實生活中的種種詳細(xì)問題。3.2司法實踐難以統(tǒng)一我們國家法律并未明確規(guī)定業(yè)主大會的法律地位，這就導(dǎo)致在司法實踐中產(chǎn)生了相關(guān)困惑問題。3.2.1司法解釋缺乏相關(guān)規(guī)定業(yè)主大會的訴訟主體地位，即業(yè)主大會能否成為訴訟主體。(物業(yè)管理條例〕中固然沒有牽涉這個問題，但這個問題卻一直存在于實務(wù)中。由于實踐中業(yè)主大會或者業(yè)主委員會為了全體業(yè)主的共同利益而介入訴訟的案件時有發(fā)生，法院必須對其訴訟主體資格做出統(tǒng)一的判定才能保持司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的一致。因而，最高人民法院在2008年6月16日發(fā)布了旨在細(xì)化施行(物權(quán)法〕第6章的(建筑物區(qū)分所有權(quán)法律應(yīng)用問題解釋征求意見稿〕〔下面簡稱(征求意見稿〕〕。(征求意見稿〕第13條規(guī)定：業(yè)主共同權(quán)益遭到損害、妨害或者可能遭到妨害的，原告的訴訟主體資格根據(jù)以下方式確定：〔一〕已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會；〔二〕沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。該條明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格，對(物權(quán)法〕所沒有能明確規(guī)定的內(nèi)容做出了較為具體的規(guī)定，固然其內(nèi)容還有待完善，但畢竟在一定程度上加強了物權(quán)法的可訴性。遺憾的是，最高人民法院在2018年5月14日正式頒布并已于2018年10月1日起施行的(關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的解釋〕中刪除了(征求意見稿〕中關(guān)于業(yè)主大會訴訟主體資格確實定，業(yè)主大會的訴訟主體資格仍然沒能確立。3.2.2業(yè)主大會的原告資格不確定業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司、損害小區(qū)權(quán)益的侵權(quán)人發(fā)生糾紛時，業(yè)主大會作為全體業(yè)主的維權(quán)組織，經(jīng)常起著代替業(yè)主反映問題、協(xié)調(diào)糾紛的作用，甚至在雙方矛盾尖銳化的情況下有的業(yè)主大會還直接作為原告起訴物管公司。但在實際的起訴經(jīng)過中，業(yè)主大會直接起訴的行為經(jīng)常被法院告知業(yè)主大會沒有原告資格，請各個業(yè)主自行提起訴訟導(dǎo)致訴訟不成。實際上，業(yè)主大會有無原告資格，當(dāng)前法律沒有作出明確規(guī)定，不同地方的法院在理解和操作上也不統(tǒng)一。但(物權(quán)法〕第83條規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違背規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害別人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止損害、消除危險、排除妨害、賠償損失。根據(jù)此規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)以原告身份提起侵權(quán)訴訟。根據(jù)民事訴訟實務(wù)中的慣常做法，原告提起訴訟需要證明自個的訴訟資格〔自然人、法人、其他組織〕。固然(物權(quán)法〕間接肯定了業(yè)主大會的原告資格，但它不能提供證明自個身份的資料，所提起的訴訟終會由于不符合民事訴訟法規(guī)定的起訴條件而根本不會被法院受理。實際上，業(yè)主大會還是沒有被授予原告資格。3.2.3業(yè)主大會的被告資格不明確(物權(quán)法〕第78條第2款規(guī)定業(yè)主能夠請求法院撤銷業(yè)主大會的不當(dāng)決議，這就牽涉到業(yè)主大會的訴訟主體地位問題。在這類訴訟中，業(yè)主是原告，業(yè)主大會是被告。然而，這條規(guī)定要付諸施行，就必須解決業(yè)主大會的訴訟主體資格問題。另外，(物權(quán)法〕及當(dāng)下的司法解釋尚沒有能解決業(yè)主大會能否成為第三人起訴的對象問題，即業(yè)主大會能否成為非業(yè)主所提起的訴訟的被告?？疾鞓I(yè)主大會不被賦予被告主體資格的原因，主要是由于業(yè)主大會的民事主體資格尚未確定，還由于其沒有自個的財產(chǎn)，故無法獨立承當(dāng)民事責(zé)任。3.3學(xué)界認(rèn)識頗有歧義具備民事主體資格的主要有三類，即自然人、法人以及其他組織。業(yè)主大會能否具有獨立的民事主體資格？具備何種民事主體資格？對此學(xué)界爭議不斷，主要有下面幾種觀點：3.3.1法人講福建工程學(xué)院的黃國銘教授以為業(yè)主大會已經(jīng)具備法人化的條件：1〕依法成立；2〕有自個的名稱〔XXX業(yè)主大會〕、組織機構(gòu)〔業(yè)主委員會為執(zhí)行機構(gòu)〕和場所；3〕有自個管理的財產(chǎn)和經(jīng)費。此種觀點以為，業(yè)主大會作為法人，應(yīng)完全獨立于各個業(yè)主，能夠獨立地行使民事權(quán)利，承當(dāng)民事責(zé)任。業(yè)主大會有自個完全獨立的意志，在各業(yè)主意志的基礎(chǔ)上可根據(jù)自個的獨立意志獨立行事，其行為和決策的后果由自個承當(dāng)，而不是直接歸于各個業(yè)主。3.3.2非法人組織講著名民法學(xué)家江平先生以為，業(yè)主大會屬于(民事訴訟法〕第49條規(guī)定的其他組織，具有訴訟權(quán)利能力，能夠以自個的名義起訴。(最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的建議〕第40條規(guī)定，其他組織是指合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。民政部(關(guān)于社會團(tuán)體登記管理條例有關(guān)問題的通知〕第五條把這種其他組織明確為非法人團(tuán)體。此種觀點以為：業(yè)主大會固然不具有法人資格，但作為一個合法組織，有其活動宗旨、組織機構(gòu)和自個的財產(chǎn)，就應(yīng)該能夠在一定范圍內(nèi)行使民事權(quán)利、承當(dāng)民事責(zé)任，在民事糾紛中、爭議中享有獨立的訴訟權(quán)利，有獨立的訴訟主體資格。也就是講，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主大會本身的行為或全體業(yè)主的權(quán)益遭到非法損害時，業(yè)主大會能夠以自個的名義直接提起民事訴訟；或者，當(dāng)業(yè)主大會本身的行為或全體業(yè)主的共同行為損害了別人利益時，別人也能直接對業(yè)主大會提起民事訴訟。值得注意的是，由于此觀點以為業(yè)主大會不是法人，因而其行為的后果、責(zé)任應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承當(dāng)。3.3.3既非法人也無獨立的訴訟主體資格黃松友大法官以為業(yè)主大會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承當(dāng)?shù)牧x務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，假如部分業(yè)主沒有及時繳納有關(guān)費用，還牽涉法院怎樣執(zhí)行等問題，因而業(yè)主大會不宜享有訴訟主體資格。在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主大會，而是要得到業(yè)主的明確受權(quán)才可作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟權(quán)利，其訴訟活動的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。業(yè)主大會的成立，只是為了能夠代表全體業(yè)主對內(nèi)進(jìn)行日常事務(wù)的管理和對外施行相關(guān)的行為。所以，業(yè)主大會本身不具有獨立的民事主體資格，不能以自個的名義從事民事活動。4.業(yè)主大會法律地位的比擬法考察從民事權(quán)利角度看，業(yè)主大會就是建筑物區(qū)分所有權(quán)之共同體。為了深切進(jìn)入探究業(yè)主大會的法律地位，有必要對其他國家關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共同體的法律定位及運作形式作一些考察。4.1法國法國對建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題進(jìn)行了單獨的立法，其業(yè)主團(tuán)體稱為共同所有權(quán)業(yè)主聯(lián)合會，共同所有權(quán)人組成一個構(gòu)造完好的團(tuán)體，并且法律成認(rèn)該團(tuán)體享有法律地位。這種團(tuán)體固然與其他團(tuán)體不同，但是一樣具有為實現(xiàn)團(tuán)體利益所必須的各種權(quán)限，例如，法律明確規(guī)定，共同所有權(quán)業(yè)主聯(lián)合會為了保衛(wèi)與建筑不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利，能夠單獨或者與一位或數(shù)位共同所有權(quán)人以其在法院進(jìn)行訴訟。4.2德國德國立法將建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為住宅所有權(quán)，其(住宅所有權(quán)法〕中對住宅所有權(quán)人之共同體進(jìn)行了專章規(guī)定。該住宅所有權(quán)人之共同體雖無權(quán)利能力，且依司法判例之看法，也無不動產(chǎn)登記簿上的登記能力，但卻具有社團(tuán)之性質(zhì)。德國聯(lián)邦高等法院2005年的判決和德國新(住宅所有權(quán)法典〕以為業(yè)主團(tuán)體具有部分權(quán)利能力和法律主體地位，也即業(yè)主團(tuán)體僅在一定的范圍和領(lǐng)域內(nèi)具有權(quán)利能力，該范圍和領(lǐng)域即為對共有所有物進(jìn)行管理的法律活動中...例如在牽涉有關(guān)共有物的訴訟中直接由業(yè)主團(tuán)體作為法律主體介入訴訟活動。(住宅所有權(quán)法〕第27條還規(guī)定，住宅所有權(quán)人能夠受權(quán)管理人以全體住宅所有權(quán)人的名義提起訴訟。因而德國法上業(yè)主團(tuán)體固然不具備完全的民事主體資格和獨立的法律人格，但是在牽涉建筑物區(qū)分所有權(quán)管理中的事項時，其具有對內(nèi)和對外的訴訟主體資格。4.3日本日本(區(qū)分所有權(quán)法〕等法律規(guī)定30人以上的業(yè)主團(tuán)體能夠通過十分決議決定成為法人的宗旨，并在主要事務(wù)所的所在地進(jìn)行登記獲得法人資格。業(yè)主團(tuán)體通過集會的決議來選任或解任管理人，而管理人則能夠根據(jù)規(guī)約或時機決議就其職務(wù)為區(qū)分所有人之目的作為原告或被告，其后果對全體住宅所有權(quán)人發(fā)生效力。4.4美國在美國，業(yè)主團(tuán)體被稱為業(yè)主協(xié)會，每一個共同利益社區(qū)都由一個業(yè)主協(xié)會來進(jìn)行管理，這種業(yè)主協(xié)會有時也被稱為社區(qū)團(tuán)體、房屋所有人聯(lián)合會，或者建筑物區(qū)分所有權(quán)人協(xié)會。在美國的立法上，統(tǒng)一公寓所有權(quán)法賦予區(qū)分所有權(quán)人協(xié)會的權(quán)利包括為了管理公寓所必要的一般權(quán)利。管理活動包括任用雇員，代理人，獨立的承包人和專業(yè)的管理人員；作為原告提起和作為被告應(yīng)對訴訟?？v觀各國的立法，關(guān)于業(yè)主大會的法律地位，世界各國的立法和實務(wù)均有較大的差異不同?？傮w上可分為四種形式：第一種為不具有法人資格形式，以德國立法形式為代表，以為這類團(tuán)體不具有法人資格。第二種為具有法人資格形式，以法國、新加坡形式為代表。第三種是附條件之法人資格形式，以日本形式為代表。此種形式規(guī)定當(dāng)人數(shù)到達(dá)一定規(guī)模以上的則可成為管理團(tuán)體法人，未到達(dá)的則以為其為無權(quán)利能力之社團(tuán)。第四種是判例實務(wù)上之法人資格形式，以美國形式為代表。5.業(yè)主大會法律地位確實立5.1業(yè)主大會應(yīng)納入法人組織法人是一種享有民事主體資格的組織，它和自然人一樣，同屬于民事主體的范圍，而且是民事主體中的重要組成部分。民法通則第36條規(guī)定：法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承當(dāng)民事義務(wù)的組織。業(yè)主大會作為一個代表和維護(hù)全體業(yè)主利益的自治組織，已經(jīng)具備了(民法通則〕中所規(guī)定的獲得法人資格的形式條件。5.1.1業(yè)主大會具備獲得法人資格的條件首先，業(yè)主大會合法成立。(物業(yè)管理條例〕第10條規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。所以，從法律規(guī)定來看，業(yè)主大會是依國家法律規(guī)定程序成立的。從組織建立來看，業(yè)主大會有嚴(yán)格的籌建程序。由建設(shè)部印發(fā)的(業(yè)主大會規(guī)程〕第5條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民〕的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位〔包括公有住房出售單位〕組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。其次，業(yè)主大會有自個的組織機構(gòu)和代表人。業(yè)主大會作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的集合和議事機關(guān)，是業(yè)主團(tuán)體的最高意思機關(guān)。(物業(yè)管理條例〕第15條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)?？梢?，業(yè)主大會有自個的執(zhí)行機構(gòu)。同時，業(yè)主大會還根據(jù)(業(yè)主大會議事規(guī)則〕的規(guī)定建立業(yè)主小組、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會聯(lián)席會議等相關(guān)組織機構(gòu)，進(jìn)一步使業(yè)主大會能行使法律規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主大會設(shè)有業(yè)主委員會主任作為代表人，主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會也會聘請專門的工作人員負(fù)責(zé)日常事務(wù)的處理，因而業(yè)主大會在組織機構(gòu)上是較為完善的，有意思機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)，甚至還能夠設(shè)置監(jiān)督機關(guān)。再次，業(yè)主大會有一定的財產(chǎn)。(關(guān)于使用民事訴訟法若干問題的意見〕第40條所言的有一定的財產(chǎn)，并不是要有完全屬于組織體的財產(chǎn)，而只要是具有相對獨立性，能夠與其組成成員通常狀態(tài)下的個人財產(chǎn)相區(qū)分的財產(chǎn)即可。由于該條所列舉的私營獨資企業(yè)、合伙組織等組織體，也并沒有完全屬于組織體而不屬于成員的財產(chǎn)，只是其財產(chǎn)固然屬于成員單獨所有或共有，但是在通常狀態(tài)下是為了經(jīng)營的特地目的而存在，具有相對的獨立性，一般情況下能夠與其成員個人財產(chǎn)相區(qū)分，只要在分割財產(chǎn)時才歸入到成員的個人財產(chǎn)中。業(yè)主大會的財產(chǎn)狀況與此類似，根據(jù)(物權(quán)法〕第79條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。但這些資金只要在牽涉到業(yè)主的共同利益時才使用，因而相對獨立于每個業(yè)主的個人財產(chǎn)。除此之外，業(yè)主大會還能夠利用建筑物區(qū)域內(nèi)的共用部位或公用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行一些經(jīng)營活動，獲得一定的財產(chǎn)收益，類似的收益包括通信公司或網(wǎng)通公司在小區(qū)屋面、綠地安裝的小靈通手機發(fā)射天線的收入；利用外墻面、屋頂設(shè)置的廣告牌收入；小區(qū)內(nèi)利用道路兩側(cè)的停車收費、公共露天停車場、配套的自行車棚收入；電梯里廣告、公共場合的電視廣告收入等等。這些財產(chǎn)一般都會獨立存儲，作為業(yè)主大會或業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，或者用于業(yè)主的公益活動，因而業(yè)主大會有相對獨立的財產(chǎn)。最后，業(yè)主大會有特定的活動目的及活動范圍。(物業(yè)管理條例〕第8條規(guī)定了業(yè)主大會成立的目的是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。關(guān)于業(yè)主大會的活動范圍在(業(yè)主大會規(guī)程〕中有了明確的規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動?？梢?，業(yè)主大會的活動范圍應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理，也就是講，它不能從事與物業(yè)管理無關(guān)的其他民事活動。5.1.2確立業(yè)主大會法人資格的可行性美國的公寓業(yè)主大會是法人，業(yè)主委員會與普通的公司董事會一樣，也叫董事會，它具有普通公司企業(yè)董事會一樣的職責(zé)與權(quán)利。在美國，公寓小區(qū)被當(dāng)作一個經(jīng)濟實體的公司來經(jīng)營，運行，其財務(wù)與開發(fā)商充分劃清，利益分開。借鑒美國的經(jīng)歷體驗，在我們國家將業(yè)主大會確立為法人有其一定的可行性。根據(jù)前面分析，業(yè)主大會已經(jīng)具備了獲得法人資格的條件。值得注意的是，北京部門突破性的提出了要賦予業(yè)主大會的法人資格，這是一個很好的現(xiàn)象。2018年11月18日，北京市法制辦就(北京市物業(yè)管理辦法〔草案〕〕征求意見，草案初次提出具備條件的業(yè)主大會能夠試行法人資格，經(jīng)依法登記獲得法人資格的，能夠根據(jù)相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。這意味著困擾小區(qū)物業(yè)管理多年的業(yè)主大會資格問題有望解決。此草案一出，就迎來各方喝彩。中國人民大學(xué)委副書記、著名法學(xué)專家王利明以為賦予業(yè)主大會法人資格后，能有起訴、應(yīng)訴、簽合同等權(quán)利，全體業(yè)主的共有財產(chǎn)將由業(yè)主大會這個實體機構(gòu)來登記。此次立法草案的突破為將來業(yè)主更多的維護(hù)自個的權(quán)益創(chuàng)造了條件。同樣的，中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心感慨到業(yè)主大會登記法人資格后，其就有了民事主體地位。業(yè)主大會憑借著這個身份能夠做很多的事情，譬如作為委托人直接解聘或者聘用物業(yè)，共有財產(chǎn)的登記，如土地、公共車庫、電梯廣告收益等。業(yè)主大會法人資格一旦確立就加大了業(yè)主自治的權(quán)利砝碼，有助于提升業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商進(jìn)行平等博弈的實力。在我們國家要將業(yè)主大會的身份改為法人，是一個艱苦的經(jīng)過，必須有一個試點，進(jìn)行一至兩年的評估。同時，相應(yīng)的監(jiān)督體制也應(yīng)建立，例如小區(qū)開支的支出金額全部用支票，并由管理公司和業(yè)主委員會主席共同簽名蓋章，每月頒布財務(wù)賬目等等。5.1.3賦予業(yè)主大會法人資格的意義第一，賦予業(yè)主大會法人資格是維護(hù)業(yè)主權(quán)利的必然要求。在物業(yè)管理中，發(fā)生物業(yè)糾紛是在所難免的，僅僅依靠單個業(yè)主本身氣力是難以解決的。假如不采取有效的形式集合全體業(yè)主的氣力保衛(wèi)弱勢群體，就會導(dǎo)致弱勢群體處于任人宰割的地位。單個業(yè)主自個權(quán)益遭到損害時，由于維權(quán)意識、法律知識薄弱，經(jīng)常會自認(rèn)倒霉。因而，必須突破民事訴訟受害人自個救濟自個的束縛，通過賦予業(yè)主大會法人資格來集合廣大分散的業(yè)主的氣力。第二，賦予業(yè)主大會法人資格是保障業(yè)主大會有效運作的客觀需要。任何一項權(quán)利的行使都必須以行為相對方遵守其義務(wù)為前提，而義務(wù)的遵守離開了強迫力的威懾就會變得沒有保障。通過賦予業(yè)主大會獨立的權(quán)利能力和訴訟地位，當(dāng)出現(xiàn)個體業(yè)主違背內(nèi)部管理規(guī)約時，業(yè)主大會就能夠以自個的名義向損害人提出具有本質(zhì)效力的要求履行規(guī)約的請求，迫使其停止損害行為，催促其履行內(nèi)部管理規(guī)約；當(dāng)外部損害人施行損害業(yè)主合法權(quán)益的行為時，其就能以自個的名義向損害人提出同樣具有本質(zhì)效力的請求，迫使其停止損害行為，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。第三，賦予業(yè)主大會法人資格是節(jié)省司法資源的重要途徑。適用業(yè)主大會獨立人格審理違法的案件，從下面兩個方面有效地節(jié)約了司法資源：一是會有效遏制違法行為的發(fā)生，防患于未然。二是有利于法院充分發(fā)揮審訊職能，及時辦理人數(shù)諸多的案件，提高工作效率，降低訴訟成本，保障法制的統(tǒng)一和權(quán)威。5.2業(yè)主大會的當(dāng)事人能力明確了業(yè)主大會的法律地位，也就明確了其在民事活動中的活動范圍，既然其擁有眾多的權(quán)利，作為民事權(quán)利的救濟方式，業(yè)主大會在民事訴訟活動中也應(yīng)具有相應(yīng)的地位。5.2.1業(yè)主大會具有當(dāng)事人能力當(dāng)事人能力，也被稱為訴訟權(quán)利能力或者當(dāng)事人訴訟權(quán)利能力，是指成為民事訴訟當(dāng)事人，享有民事訴訟權(quán)利和承當(dāng)民事訴訟義務(wù)所必需的訴訟法上的資格。具備當(dāng)事人能力是法律主體參加訴訟的前提和基礎(chǔ)要件，一個法律主體只要具備了當(dāng)事人能力，才能參加訴訟。根據(jù)(民事訴訟法〕第49條的規(guī)定：公民、法人和其他組織能夠作為民事訴訟的當(dāng)事人。由此可知，在我們國家，具備當(dāng)事人能力能夠作為民事訴訟當(dāng)事人的法律主體有公民、法人和其他組織。而將業(yè)主大會納入法人組織，業(yè)主大會也理應(yīng)具有當(dāng)事人能力。另外，從(物權(quán)法〕的視角來看，業(yè)主大會也應(yīng)當(dāng)具有當(dāng)事人能力。(物權(quán)法〕第78條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主能夠請求人民法院予以撤銷。第83條第2款規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違背規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害別人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止損害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從字面意思分析，業(yè)主大會和業(yè)主委員會必須具備訴訟主體資格，否則(物權(quán)法〕就形同虛設(shè)了。由于，假如它們不具備訴訟主體資格，它們的決定怎么能被法院撤銷？對于自個的決定，假如業(yè)主不予理睬，它們又怎么能夠?qū)崿F(xiàn)自個的權(quán)威？假如不具備訴訟主體資格，又怎么能夠按照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止損害、消除危險、排除妨害、賠償損失？在司法實踐中，最高人民法院固然沒有直接針對業(yè)主大會的訴訟資格進(jìn)行過批復(fù)，但可參考的是最高人民法院在2003年8月20日所做的(關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會能否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函〕，該批復(fù)以為業(yè)主委員會具有民事訴訟主體資格的案件僅限于牽涉住宅小區(qū)全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛范圍，且業(yè)主委員會僅能作為原告，以自個名義提起訴訟。2005年8月15日，在(關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會能否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函〕中態(tài)度又發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，以為業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的受權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動、與別人發(fā)生民事爭議的，能夠作為被告參加訴訟，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承當(dāng)。因而，業(yè)主大會作為訴訟當(dāng)事人是能夠的。非系爭實體法律關(guān)系主體而僅有糾紛管理權(quán)的形式正當(dāng)當(dāng)事人概念無論在大陸法系還是英美法系都已經(jīng)得到了普遍認(rèn)可。實體權(quán)利主體與訴訟主體的分離情形，在當(dāng)代社會條件下，已經(jīng)屢見不鮮。5.2.2業(yè)主大會的涉訴范圍縱觀各地法院及最高人民法院的處理意見，能夠發(fā)現(xiàn)這樣一個主導(dǎo)觀點：業(yè)主大會民事權(quán)利能力的范圍僅僅局限在小區(qū)物業(yè)管理事項，不能擴大到其他事項。筆者以為，這種觀點有待商榷。當(dāng)事人能力作為一種訴訟的資格能力，它只牽涉到有或沒有的問題，不存在部分有、部分沒有的問題，這與實體法受騙事人權(quán)利不可能既有又沒有一樣。因而，有關(guān)對業(yè)主大會的涉訴范圍的限制，是沒有必要的。既然認(rèn)定業(yè)主大會具備當(dāng)事人的能力，其就能夠參加所有訴訟。5.3業(yè)主大會的法律責(zé)任我們國家現(xiàn)有法律中規(guī)定了業(yè)主大會權(quán)利，但對其法律責(zé)任和監(jiān)管方面的規(guī)定有待完善。5.3.1民事責(zé)任現(xiàn)行法規(guī)對業(yè)主大會由此給小區(qū)造成的損失、給業(yè)主利益造成的損害，能否需要承當(dāng)責(zé)任，卻沒有規(guī)定。權(quán)利和義務(wù)是相統(tǒng)一的，既沒有無權(quán)利的義務(wù)，也沒有無義務(wù)的權(quán)利。業(yè)主大會在擁有這么多的權(quán)利的同時卻不承當(dāng)責(zé)任，這是不公平的。筆者以為，業(yè)主大會理應(yīng)成為能夠獨立承當(dāng)民事責(zé)任的組織機構(gòu)。從物業(yè)管理決策來講，業(yè)主大會就物業(yè)管理決策承當(dāng)民事責(zé)任的能力是沒有任何質(zhì)疑的。同時，業(yè)主大會做出決定本身應(yīng)該對法律后果有所考慮的，不會超過業(yè)主大會決定范圍之外。有人提出，業(yè)主大會的民事后果都是業(yè)主承當(dāng)?shù)?，不是業(yè)主大會獨立承當(dāng)?shù)模詷I(yè)主大會不是獨立的民事主體。這個觀點不妥。合伙企業(yè)是獨立的民事主體，但是其合伙人是承當(dāng)無限責(zé)任。合伙企業(yè)的民事責(zé)任本質(zhì)上是合伙人在承當(dāng)?shù)?，但是我們不能因而否認(rèn)合伙企業(yè)的獨立民事主體資格。同樣的道理，盡管業(yè)主大會的民事責(zé)任由全體業(yè)主承當(dāng)，但是不能因而否認(rèn)業(yè)主大會的民事責(zé)任主體。今后應(yīng)通過修改法律建立對業(yè)主大會損害業(yè)主利益行為的民事救濟機制，另外對于未經(jīng)合法受權(quán)以業(yè)主大會名義施行的給業(yè)主大會造成重大損失的行為，能夠追索對負(fù)責(zé)人和詳細(xì)行為責(zé)任人的民事賠償要求。5.3.2行政責(zé)任(物業(yè)管理條例〕第19條規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會