《澳門房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及對策【6800字論文】》

澳門房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及對策目錄TOC\o"1-3"\h\u887第1章緒論 第1章緒論房地產(chǎn)行業(yè)是由經(jīng)濟實體組成的工業(yè)部門，涉及的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理、和服務(wù)。近年來，澳門房地產(chǎn)的快速發(fā)展，不僅促使澳門經(jīng)濟發(fā)展水平提高，而且?guī)恿似渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。雖然澳門房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展情況還不錯，同時也不可避免地出現(xiàn)許多問題。特別是在房地產(chǎn)市場競爭激烈的情況下，無論是開發(fā)商還是政府，都在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中被忽視，使自己的經(jīng)濟利益最大化。因為工業(yè)、人口、經(jīng)濟、資源與環(huán)境之間的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)投資太多，就會出現(xiàn)不合理的市場供給結(jié)構(gòu)，土地資源的不平衡和浪費，環(huán)境污染等問題。因此，澳門房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)發(fā)展的實際情況，對房地產(chǎn)行業(yè)進行可持續(xù)發(fā)展的規(guī)范。在這個澳門房地產(chǎn)業(yè)背景下，本文分析了澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點入手，分析了問題產(chǎn)生的原因和對策，這對澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性具有重要意義。第2章澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀2.1澳門房地產(chǎn)業(yè)投資情況隨著澳門房地產(chǎn)投資的高速增長，迎來了疲軟期，盡管投資總體增加，但投資增長成拋物線增長趨勢。2012年至2019年，澳門固定資產(chǎn)投資總額逐年增長。2012年至2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈現(xiàn)增長趨勢，2017年最高達到1109.61億元。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降。2012年至2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯加快。2014年增長率達到峰值95.68%，2014年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所下降，2017年及以后增速一直為負。根據(jù)近8年的數(shù)據(jù)，2014年以后，澳門房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)中的比重也呈現(xiàn)出逐漸下降的趨勢。具體數(shù)據(jù)如下表所示。表3.12012-2019年澳門固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資情況年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重%房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率%20121019.11310.4730.4847.6320131600.58460.4728.7648.3320142482.57901.0436.3195.6820153030.37978.0332.268.5320163489.421010.3928.973.3220174015.631001.0224.93-0.9220184501.921066.0523.68-2.1220195027.641109.6122.07-3.91注：數(shù)據(jù)來源于澳門統(tǒng)計年鑒。2.2澳門房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況澳門房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主要集中在商品房和住宅，2012-2016年澳門商品房建設(shè)面積呈上升趨勢。2012年，商品房建設(shè)面積39895800平方米。2016年，包括商品房面積在內(nèi)，新建住宅面積67377800平方米，增長1.75倍。從2012年的2968870平方米增加到2016年的48489200平方米，增長了1.63倍。自2017年以來，商業(yè)和住宅建筑的總建筑面積比去年同期有所下降。2012年以來，商品房竣工面積由551.83萬平方米增加到2019年的1724.81萬平方米，增長3.13倍。其中，商品房竣工面積由427.94萬平方米增加到134.61萬平方米，增長3.15倍。表3.2澳門2012-2019年商品房屋施工和竣工面積年份商品房屋建筑施工面積（萬平方米）其中：住宅建筑施工面積（萬平方米）商品房屋竣工面積（萬平方米）其中：住宅竣工面積（萬平方米）20123985.982968.87551.83427.9420134794.023561.53621.74457.0120145835.224165.94616.55471.9320156618.214759.58732.56556.0720166973.784848.921118.73825.6220176965.444616.621427.361098.5220186958.624503.091613.631203.7820196933.374387.211724.811346.192.3澳門房地產(chǎn)業(yè)供需情況澳門房地產(chǎn)的供需情況是澳門房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量衡量的重要標準，總體來看澳門的房地產(chǎn)供需關(guān)系是維持在一個平衡的狀態(tài)。2012年至2019年，澳門商品房的竣工面積也逐年增加，商品住宅銷售面積已經(jīng)先上升，后下降，且整體上漲。商品住宅房竣工面積由427.94萬m2增加到2019年的1346.19萬m2，增幅達到3.15倍。商品住宅銷售面積由733.54萬m2，增加到792.94萬m2，增幅達到1.08倍。在需求方面，商品住宅銷售面積變化很大，2014年較2015年的銷售面積增加了約三分之一，并在2016年它是由三分之一下降。在銷售領(lǐng)域，在2015年的較高水平超過1000萬m2，2016年約800萬m2，2017年相較于2016年變化不大，大體保持不變，2018年較之前一年有少量的下降，2017年銷售面積有小小的上升。受供求關(guān)系影響，在2012年，庫存壓力相對較高，達到了2015年最大，2016年以后，它逐漸恢復(fù)平衡。供需主要保持平衡狀態(tài)，有利于減少澳門商品住房的存量，避免了出現(xiàn)大量閑置房屋的現(xiàn)象。表3.3澳門商品住宅房供需情況年份商品住宅竣工面積（萬m2）增長率%商品住宅銷售面積（萬m2）增長率%2012427.94-33.29733.54-3.532013457.016.82733.710.022014471.933.27963.3231.272015556.0717.831163.6520.812016825.6248.46800.33-31.2320171098.5233.04798.24-0.2520181203.789.58781.36-0.0220191346.1911.83792.940.0152.4澳門房地產(chǎn)業(yè)銷售情況表3.4澳門2012年-2019年商品房銷售面積及銷售額年份銷售面積（萬m2）其中住宅（萬m2）住宅占銷售面積比例%銷售額其中：住宅（萬元）住宅占銷售額比例%2012801.55733.5491.533534589310480387.792013828.31733.7488.574171781334066280.0920141040.62963.3292.585025457428890385.3720151301.571164.6289.436504723519252179.842016948.12800.3384.425308724391272567.322017968.16798.2482.465813654394943867.882018991.04812.4381.976125874419885668.5420191002.49834.6183.016498451478542573.63澳門商品房銷售面積呈現(xiàn)出逐步增長的趨勢，從2012年的801.5萬平方米增長到2015年的1301萬平方米，增長了1.62倍。住宅銷售面積從2012年的7335.4萬平方米增加到2015年的11646.2萬平方米，增長1.59倍。2016年商品房銷售面積和住宅銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢。自2017年以來，兩家公司都在緩慢復(fù)蘇，但仍未超過2013年的峰值。2012年至2019年，住宅銷售占總銷售面積的80%以上?？梢?，住宅銷售面積在商品房銷售面積中占相當(dāng)大的比例。2012年至2015年，澳門商品房銷售收入從353.46億元增長近一倍，達到650.47億元。住宅銷售增長1.67倍，從2012年的310.48億元增至2015年的519.25億元。2016年，商品房和住宅銷售呈現(xiàn)下降趨勢。2015年，商業(yè)和住宅銷售開始回升，但仍未超過2015年的峰值。住宅銷售在2012年和2019年分別占87.79%和73.63%。總體而言，住宅銷售的比例有所下降。商品房均價由2012年的4233元/平方米提高到2019年的5374元/平方米。除2014年外，商品房年均價格基本呈現(xiàn)出不同程度的上漲趨勢。2.5澳門房價的概況及影響原因2.5.1澳門房價概況根據(jù)最新的澳門房價信息顯示，澳門花王堂區(qū)樓盤均價的76500元/㎡，是目前澳門房價最高的地區(qū)；而中區(qū)、圣老愣佐堂區(qū)、望德堂區(qū)房價在45000-47000元/㎡左右，其他地區(qū)有8800元/㎡的、也有3500元/㎡，根據(jù)地區(qū)、政策、經(jīng)濟發(fā)展狀況等的不同而不同。而影響房價的原因則是多方面的。2.5.2內(nèi)部因素對澳門房價的影響由于澳門特殊的歷史原因，加上其地理位置特殊，是一個擁有者國際自由港和發(fā)達的賭博業(yè)的世界旅游休閑城市，再加上其以前是葡萄牙的殖民地，一直實行資本主義制度，經(jīng)濟發(fā)展迅速而超前，其著名的旅游業(yè)、輕工業(yè)、酒店業(yè)以及娛樂行業(yè)等長盛不衰，多方綜合因素之下，澳門是全球最發(fā)達和富裕的城市之一，全世界各國的人們都想去澳門定居、生活，然而澳門土地資源稀缺，房價自然飆升，尤其是中心地區(qū)的繁華地段，更是達到了7-8萬/㎡的超高價格。2.5.2外部因素對澳門房價的影響1）國際形勢的影響澳門是一個國際性大都市，因此國際形勢的發(fā)展變化對澳門的影響很大。比如去年的疫情影響、美國大選影響等。根據(jù)澳門財政局2020年公布的澳門房價數(shù)據(jù)顯示，去年澳門的平均樓價較2019年相比，下跌了6.4%，尤其疫情最嚴重的時期，2-4四月份，房價連續(xù)跌破$10萬/㎡，成交量上同比去年下跌了17.4%。不過雖然國際形勢對澳門有較大影響，但澳門整體經(jīng)濟形勢依然穩(wěn)固，房價變動有起伏，卻未有較大波動。而且隨著中國疫苗快速普及，加之美國大選的落定等，澳門的房價在2021年迎來了回彈。2）國內(nèi)因素的影響對澳門房價影響較大的另一個因素是國內(nèi)的政策方面。2019年中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，其目的在于促進香港、澳門融入國家發(fā)展大局，保持兩地的長期繁榮穩(wěn)定，大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的三年行動帶給澳門的是實質(zhì)性的利好局面，澳門的發(fā)展趨勢和經(jīng)濟增長必定會迎來新的臺階，這種背景下，澳門的房價自然也會受到影響。同時，港珠澳大橋通車后，也會拉動澳門經(jīng)濟增長，加上當(dāng)前中國的發(fā)展形勢一片大好，未來澳門的經(jīng)濟也勢必騰飛，因此房價走勢很大可能還會攀升。第3章澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題3.1房價偏高、房地產(chǎn)市場供需不平衡房價高，房地產(chǎn)市場的供給和需求是不平衡的。由于澳門的價格與收入比已經(jīng)超過了合理的范圍內(nèi)，人們的購買力不斷提升。澳門人口的增加可以刺激人們的購房需求在一定程度上。然而在澳門大多數(shù)的人處于中等收入和低收入水平，除了解決日常消費外，沒有能力支付過高的房價。住房供求矛盾突出，住房消費在居民收入中的比重也在下降。居民消費需求下降，商品房供需不平衡，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。近年來，澳門具有較高的空置率，住房供應(yīng)超過人們的需求，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢。住房供應(yīng)增加，表明供求不平衡；商業(yè)住宅和住宅投資結(jié)構(gòu)是不明智的。各種因素導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的供需失衡和資源分配不合理。因此，在一定程度上也影響了澳門房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。3.2商品房質(zhì)量有待提高房地產(chǎn)公司使用諸如偷工減料，不規(guī)則銷售和虛假廣告之類的技術(shù)來產(chǎn)生更多的利潤。此外，該市的商品住房質(zhì)量控制機構(gòu)的檢查標準不是太嚴格，在處理和執(zhí)行標準計劃時存在問題，這些計劃不能有效地降低商品住房的質(zhì)量。這導(dǎo)致以下事實，即商品房在市場上的銷售不佳。沒有明確的保證[9]。同時，還存在諸如新材料使用率低，占地面積減少，設(shè)計變更和修改，占地面積小，虛假承諾以及無合同交付等問題。3.3資金鏈存在風(fēng)險受供給緊張和資本需求緊張的影響，市場資本鏈面臨著吃緊甚至斷裂的風(fēng)險。目前，一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)信用缺失，一般存在貸款困難。由于個人信貸門檻的提高，市場供求緊張，住房購房者新的貸款政策難以獲得信貸。另一方面，商品銷售的下滑和資金回籠的障礙進一步加劇了資金供求矛盾，導(dǎo)致實施企業(yè)生產(chǎn)房地產(chǎn)面臨嚴重的財務(wù)困難。而資本是房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展的最重要因素，供給和資金需求之間的矛盾，目前將極大地影響了行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。3.4房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小房地產(chǎn)市場的日漸成熟和巨大的利潤空間的存在，使得房地產(chǎn)行業(yè)的公司數(shù)目和員工人數(shù)持續(xù)增加。根據(jù)澳門房產(chǎn)局數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，在澳門并主要以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為主，規(guī)模小，資質(zhì)低，大型房地產(chǎn)企業(yè)則相對缺失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)水平較低，各開發(fā)公司的平均注冊資本，實收資本和總資產(chǎn)較小。但資本在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中占據(jù)首要位置，同時也應(yīng)具備高收益高風(fēng)險的熱點，但是公司規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體發(fā)展水平低，極不適合資本密集型行業(yè)特點，也不能承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，致使消費者權(quán)益沒有保障。很明顯，對于小企業(yè)而言，難以拿下大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)項目，難以在市場競爭中獲得優(yōu)勢。3.5房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價位房供應(yīng)不足澳門共有三種類型的商品房：一種是政府為解決一般性住房問題而建造的廉價商品房，第二種是小型商品房，第三種是高檔商品房和別墅。當(dāng)前，普通住房的需求為40％，主要集中在90到120平方米的區(qū)域。房屋的供應(yīng)面積太小，從80到100平方米不等，或者太大，超過130平方米，無法比較供求[8]。在澳門，普通工人階級占多數(shù)，只能以中低價格購買普通商品房。但是，中低價位房屋的供應(yīng)超過需求，這導(dǎo)致中低價位房屋的價格上漲。

第4章對策建議4.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)市場的供需關(guān)系減少庫存的真正目的是確保將長期庫存保持在合理的范圍內(nèi)，并保持供需的動態(tài)平衡。政府必須選擇一個好的周期，了解市場的真實趨勢，運用市場調(diào)節(jié)和監(jiān)督，進行科學(xué)管理。同時，政府必須與當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)進行協(xié)調(diào)，以適當(dāng)降低貸款和財產(chǎn)稅的門檻。同時，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，政府或第三方可以為有關(guān)企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)提供保證。此外，有必要使用科學(xué)的方法將潛在需求轉(zhuǎn)化為實際需求。例如，繼續(xù)實施貨幣安置模型，積極發(fā)展住房市場，轉(zhuǎn)變消費觀念，同時盡快制定相關(guān)法律法規(guī)，以有效解決住房短缺問題，降低空置率。4.2重視基礎(chǔ)設(shè)施投資和生產(chǎn)、服務(wù)類企業(yè)培育首先，要堅持基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。澳門具有獨特的地形，有山有相對分散的住宅建筑。周邊基礎(chǔ)設(shè)施不健全，這是不利于家庭，衣食頭部的日用品，并不能滿足消費者的消費需求。因此，基礎(chǔ)設(shè)施投資必須得到加強，以提高宜居性和便利性。此外，地方政府應(yīng)利用財政補貼，稅收和金融信貸，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)開展過多的房地產(chǎn)供應(yīng)某些領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營活動，力爭形成之間的生產(chǎn)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)良性的共生關(guān)系。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低居住區(qū)附近商品房的價格和租金，政府應(yīng)為相關(guān)生產(chǎn)和服務(wù)企業(yè)提供補充貝類占用和稅收政策支持。4.3加強金融監(jiān)管，促進金融市場建設(shè)目前，澳門房地產(chǎn)投資主要來自銀行信貸，銀行貸款延伸發(fā)揮了金融風(fēng)險的作用，可以引起資金流動。因此，要加強金融監(jiān)管和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的定期支持。特別是，必須對房地產(chǎn)信貸額度進行嚴格把控，將房地產(chǎn)占銀行總信貸額度的百分比控制在一定范圍內(nèi)，且不能過大。金融機構(gòu)需要建立有效的信用評級體系，企業(yè)必須對信用評級進行評級，信用評級不同的公司會有不同的信用額度，因此居民必須建立個人信用信息系統(tǒng)并收集個人信用信息，記錄檔案，防止壞賬，提高交易成本和改善個人信用，對整個社會起到一定的警示，為行業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。貸款時，銀行還應(yīng)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，確保其收入水平得到保證，成功償還貸款。為避免通貨膨脹和金融不良貸款的發(fā)生，還應(yīng)根據(jù)擔(dān)保原則評估擔(dān)保物的實際價值。4.4建立房地產(chǎn)業(yè)的強制性信息披露制度目前，澳門還沒有建立金融業(yè)那樣的房地產(chǎn)信息披露制度。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化程度也有所增加。消費者需要了解房地產(chǎn)公司，建立強制性的信息披露制度是市場發(fā)展的方向。明確強制信息披露的具體范圍，建立詳細的信息披露目錄，開發(fā)商的財務(wù)指標，房地產(chǎn)容積率，綠化率，各種稅費及相關(guān)費用都包括在強制性信息披露的范圍。信息披露，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的公開透明經(jīng)營。4.5以需求為導(dǎo)向調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)澳門房地產(chǎn)市場供需不平衡現(xiàn)象依然明顯。為了解決房地產(chǎn)市場供求矛盾，必須在主市場的基礎(chǔ)上改變房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)澳門房地產(chǎn)市場的條件和需求，調(diào)整房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。（1）政府應(yīng)該對房地產(chǎn)公司大量建設(shè)豪宅的現(xiàn)象加以控制，以解決高比例的空置和沒有市場的昂貴房屋的問題。盡管澳門的富人越來越多，但不可能提供大規(guī)模的住房。有很多人在澳門。我們必須大力發(fā)展中小套型住房，大力發(fā)展高層住宅樓，并增加空氣和地下的土地容積率。如此，才可以真正地降低成本，控制房產(chǎn)價格，并滿足大部分居民對房屋的真正需求。（2）澳門應(yīng)加大保障性住房的建設(shè)。從人均收入在澳門透視，目前，澳門大部分人口并不富裕。人民生活水平仍然很低。但是，當(dāng)我們把這部分社會住房拿出來的時候，大家都一起去市場上買商品房，這就使得我們不可能獨立解決普通民眾的住房問題。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平，政府認真區(qū)分個人收入，確定保障性住房權(quán)利的對象。在具體操作中，有必要確定經(jīng)濟適用房的適用標準。嚴格控制以防止腐敗。此外，必須嚴格控制和監(jiān)督經(jīng)濟適用房的銷售和租賃，以確保低收入者的住房保障。（3）對于處境特別困難的少數(shù)人，政府應(yīng)建立社會保障體系，提供廉租房或免費住房。在投入使用的過程中，應(yīng)引入監(jiān)督機制，以防止不適用的人占用社會福利資源；安置適用的人，當(dāng)他們增加他們的收入，并鼓勵他們購買經(jīng)濟適用住房或商業(yè)住房保障租賃群體的利益。

第5章總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展的重要支柱。房地產(chǎn)的發(fā)展與現(xiàn)在社會的各方面發(fā)展息息相關(guān)，尤其是與人們的生活。如果我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠持續(xù)健康的發(fā)展，那么對于我國的整體的經(jīng)濟發(fā)展來說，也是作為一種保障存在的，雖然說，目前看來我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀還有待提高和完善，但是我們相信，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家政策也會不斷地進行完善，科技水平也會在人才的支持下不斷的提高與進步，所以說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展一定是一片光明的。而澳門的房地產(chǎn)發(fā)展也是十分值得期待的，首先澳門本身的經(jīng)發(fā)發(fā)展形勢就十分穩(wěn)定，其四大經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)：博彩旅游業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)以及建筑地產(chǎn)業(yè)，一直在穩(wěn)定發(fā)展，牢牢支撐著澳門的經(jīng)濟形勢，再加上澳門的居住條件優(yōu)良、人民福利待遇好、政策好，因此澳門的房地產(chǎn)發(fā)展十分值得期待。雖然澳門的土地寸土寸金，但也在進行填海造陸措施，再加上目前中國整體發(fā)展趨勢良好，也必然帶動澳門的發(fā)展，因此澳