不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析-課件

第11章不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述11.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定11.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式11.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理2023/1/91第11章不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。1.保證是指保證人和債權(quán)人約定，與債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定履行主合同的義務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。2.抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將抵押財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。3.質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，或者將其財(cái)產(chǎn)權(quán)利交由債權(quán)人控制，將該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利折價(jià)，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)款優(yōu)先受償。2023/1/9211.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)4.留置是指在保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同中，債權(quán)人依照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。5.定金是指合同當(dāng)事人一方為了擔(dān)保合同的履行，預(yù)先支付另一方一定數(shù)額的金錢的行為。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2023/1/934.留置2023/1/8311.1.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征1．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義（1）抵押貸款的概念抵押貸款又稱押款，是指貸款人要求借款人提供一定抵押物作為保證的放款。（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的定義不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，是指以某項(xiàng)特定的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保所進(jìn)行的借貸活動(dòng)，它是貸款人和借款人雙方同意把不動(dòng)產(chǎn)抵押給貸款人，以用作借款人付款償還貸款的擔(dān)保。2023/1/9411.1.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征2023/1/8不可抵押的財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。2023/1/95不可抵押的財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：2023/1/85抵押率的確定土地：通常不超過(guò)50%；住宅：有產(chǎn)權(quán)證70%，在建工程50%；商鋪、寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證60%，在建工程50%；車位：不超過(guò)20%。2023/1/96抵押率的確定土地：通常不超過(guò)50%；2023/1/862．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的基本特征（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中用作抵押物的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高于貸款的額度;（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款金額大、期限比較長(zhǎng);（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的工具創(chuàng)新非?；钴S。2023/1/972．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的基本特征2023/1/873.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同要求借款人提供不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保，以保證貸款能夠按期歸還。一旦違約，貸款人就獲得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。這種貸款合同可以看作是賦予借款人的一個(gè)看漲期權(quán)。2023/1/983.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)質(zhì)2023/1/8811.1.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類1.按照借貸期內(nèi)貸款利率是否調(diào)整，可分為固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款（1）固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，是以預(yù)先確定的利率和分期還款方式來(lái)運(yùn)行的信貸工具。常見(jiàn)的固定利率貸款有固定償額貸款、氣球式貸款、固定還本貸款和雙周還款貸款。

2023/1/9911.1.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類2023/1/89①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還固定的額度給貸款人。它是一種可被視作年金的較簡(jiǎn)單的貸款形式。②氣球式貸款是指在貸款合同期，最后一期的償還額比此前任意一期的償還額都高的貸款方式，而最后一期的償還額被稱為氣球償還額。其現(xiàn)金流特點(diǎn)是，在貸款期間內(nèi)僅支付利息或部分?jǐn)備N貸款本金，至期末才償還本金或余下的本金額。2023/1/910①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支付則依據(jù)每期期末貸款余額及當(dāng)期利率計(jì)算的還款方式。其現(xiàn)金流特點(diǎn)是，貸款期內(nèi)利息支付金額依次遞減，而本金支付額固定不變。④雙周還款貸款是每?jī)芍苓€款一次，貸款期限縮短近一半，利息的總支付也銳減，它實(shí)際屬于固定償額貸款的一種。2023/1/911③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支（2）可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指在貸款合同期內(nèi)，貸款利率可以依據(jù)某一指標(biāo)變動(dòng)而調(diào)整的貸款方式。它包括隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。

2023/1/912（2）可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2023/1/8122.按照抵押貸款的動(dòng)機(jī)，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房地產(chǎn)抵押貸款和不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款（1）住宅房地產(chǎn)抵押貸款住宅房地產(chǎn)抵押貸款是指用住宅等性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押品的貸款活動(dòng)。住宅作為家庭財(cái)務(wù)最大支出的購(gòu)買品，關(guān)系著居住條件的改善和生活水平的提高。2023/1/9132.按照抵押貸款的動(dòng)機(jī)，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房住房抵押貸款條件

(1)有合法的身份;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄;(3)有合法有效的購(gòu)房合同;(4)以新購(gòu)住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的首付款;(5)已購(gòu)且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，房齡在10年以內(nèi);(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;(7)貸款行規(guī)定的其他條件。2023/1/914住房抵押貸款條件(1)有合法的身份;2023/1/814住房抵押貸款申請(qǐng)資料

1.房產(chǎn)證；2.權(quán)利人及配偶的身份證；3.權(quán)利人及配偶的戶口本；4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開(kāi)具的未婚證明)；5.收入證明；6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,應(yīng)提供出生證；7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,應(yīng)提供原貸款合同及最后一期的銀行對(duì)帳單；8.為提高貸款通過(guò)率,應(yīng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。2023/1/915住房抵押貸款申請(qǐng)資料1.房產(chǎn)證；2023/1/815（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款收益型房地產(chǎn)抵押貸款是指以作為投資品的房地產(chǎn)為抵押融通資金的借貸活動(dòng)。在收益型房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人一般希望貸款結(jié)構(gòu)能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益來(lái)支付每年的抵押貸款償還額。它可被劃分為參與貸款、土地售后回租、僅付利息貸款、應(yīng)計(jì)貸款和可轉(zhuǎn)換抵押貸款等形式。

2023/1/916（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款2023/1/816參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸款利率作為交換條件，通過(guò)一定的方式參與了房地產(chǎn)收益和現(xiàn)金流的分配的貸款方式。土地售后回租是指擁有土地所有權(quán)的投資者在同土地購(gòu)買者達(dá)成回租協(xié)議后將土地出售，以獲得的土地款在土地上搞建筑投資獲取收益的融資活動(dòng)。2023/1/917參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)在某一特定時(shí)間內(nèi)不要求分期償還本金，這一時(shí)期內(nèi)僅支付利息，特定時(shí)期結(jié)束后，貸款本金要么在剩余時(shí)間內(nèi)分期償還，要么期末一次性償還的貸款方式。應(yīng)計(jì)貸款是指某些特定年份借款人支付的款項(xiàng)低于可能要求的利息費(fèi)用的收益型房地產(chǎn)抵押貸款?？赊D(zhuǎn)換抵押貸款就是貸款人在某個(gè)特定的期限結(jié)束后有權(quán)選擇購(gòu)買房地產(chǎn)的部分或全部收益的貸款方式。

2023/1/918僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)在某一特定時(shí)間內(nèi)不要（3）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款是指不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在獲得土地后為開(kāi)始項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)協(xié)商獲得建設(shè)增建費(fèi)用的貸款。2023/1/919（3）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款2023/1/819不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國(guó)有土地使用證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）前期投入35%自有資金（土地出讓金、地價(jià)、配套費(fèi)）；（3）有土地或房屋抵押擔(dān)保。2023/1/920不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國(guó)有土地使用證、11.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.2.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給可以將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給函數(shù)定義為：LS=g(M，E，Pr，r)M—貨幣政策；E—國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體形勢(shì)；Pr—金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的偏好；r—不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的市場(chǎng)利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>02023/1/92111.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定11.2.1不動(dòng)產(chǎn)抵押圖11-1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2023/1/922圖11-1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2023/1/8211.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求不妨將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求函數(shù)定義為：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人數(shù)；W—財(cái)富總量；Y—收入水平；T—人們的偏好；P—不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變化；r—不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率。

可以將公式11.3改寫為：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<02023/1/92311.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求2023/1/823r0圖11-2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2023/1/924r0圖11-2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2023/1/811.2.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2023/1/92511.2.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2023/1/825圖11-3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr*2023/1/926圖11-3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr11.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式是指由借貸雙方協(xié)商確定的借款人償還貸款本息的時(shí)間間隔和支付的金額等貸款合同內(nèi)容。11.3.1固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)金流特征最簡(jiǎn)單的一種支付方式，是指貸款期內(nèi)利率固定，支付的時(shí)間間隔一般為一個(gè)月，每期的支付額是固定不變的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支付方式。2023/1/92711.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式根據(jù)固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年金公式計(jì)算每月償還的本金、利息和總額。即

由公式11.5，可得2023/1/928根據(jù)固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年11.3.2累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款這樣的支付方式的一般特點(diǎn)是：貸款期限和利率都是固定不變的，這一點(diǎn)與固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相同；每月償還額，在起初幾年比相同利率和期限的固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的每月償還額要少，但在剩余的期限內(nèi)情況正好反過(guò)來(lái)，即累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的月償還額會(huì)超過(guò)固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的月償還額。2023/1/92911.3.2累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2023/1/8292023/1/9302023/1/83011.3.3可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款包括隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。1.隨價(jià)調(diào)整的抵押貸款可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)計(jì)的關(guān)鍵為貸款利率調(diào)整的方式。可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率有多種多樣的調(diào)整方式，但多以按物價(jià)指數(shù)調(diào)整為常見(jiàn)，即隨價(jià)調(diào)整抵押貸款。2023/1/93111.3.3可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2023/1/8312.浮動(dòng)利率抵押貸款浮動(dòng)利率抵押貸款的利率往往盯住一些不受銀行或儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)控制的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，如美國(guó)國(guó)庫(kù)券利率和平均國(guó)民貸款利率，周期地進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整期的利率等于某個(gè)基準(zhǔn)利率加上一定變動(dòng)幅度。2023/1/9322.浮動(dòng)利率抵押貸款2023/1/83211.3.4不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortgage)不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程是：在老人有生之年，對(duì)已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價(jià)值和老人的預(yù)期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過(guò)世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。2023/1/93311.3.4不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortg11.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

11.4.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析通常，可以將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)劃分為一般風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)。1.一般風(fēng)險(xiǎn)一般風(fēng)險(xiǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上所有的參與者都不能回避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。2023/1/93411.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理11.4.1不動(dòng)產(chǎn)抵押（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)在貸款活動(dòng)中，通貨膨脹會(huì)使貸款人的實(shí)際收益減少，即蒙受損失。這種由于通貨膨脹的發(fā)生而導(dǎo)致貸款人蒙受損失的可能性被稱為通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)貸款利率通常是根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷來(lái)確定的。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性是指投資標(biāo)的轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力，又稱變現(xiàn)性。當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)無(wú)法在短期內(nèi)以合理的價(jià)格售出時(shí)，即面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2023/1/935（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2023/1/835（4）提前償還風(fēng)險(xiǎn)提前償還是指借款人在按不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同規(guī)定的還款計(jì)劃之外償付本金，致使貸款提前償付的行為。（5）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于用作抵押物的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)貸款的安全和收益產(chǎn)生的不確定性。它包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。（6）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無(wú)法收回。2023/1/936（4）提前償還風(fēng)險(xiǎn)2023/1/8362.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款實(shí)施時(shí)，由于貸款合同操作的不規(guī)范而使參與者面臨的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括貸款條件風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)和欺詐風(fēng)險(xiǎn)等。（1）貸款條件風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同的內(nèi)容很多，其中最為關(guān)鍵的是抵押比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標(biāo)的變化會(huì)對(duì)借款產(chǎn)生重大影響。2023/1/9372.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險(xiǎn)2023/1/837①抵押比率風(fēng)險(xiǎn)指貸款額占房產(chǎn)價(jià)值的比率。該比率越高，在相同的時(shí)限內(nèi)借款數(shù)額就越大，對(duì)抵押人的壓力也越大，意味著抵押人違約的可能性越大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)就越高；反之亦然。②還款方式風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的還款方式是按月均還。它的好處在于借貸雙方能夠較容易地知道自己的收益或支出，從而可以制定長(zhǎng)期計(jì)劃來(lái)安排現(xiàn)金流。2023/1/938①抵押比率風(fēng)險(xiǎn)2023/1/838③還貸期限風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)闀r(shí)間越長(zhǎng)，未知因素就越多，不動(dòng)產(chǎn)的自身價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化，自然風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。2023/1/939③還貸期限風(fēng)險(xiǎn)2023/1/839（2）違約風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的借方不能履行協(xié)議、按期清償本息，導(dǎo)致拖欠、終止信貸償還等的可能性。①主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)違約是指借款人在自身利益的驅(qū)使下，主動(dòng)停止或延長(zhǎng)還貸。它主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)還款可以帶來(lái)更大的利益，而采取拒絕償還債務(wù)的可能性。2023/1/940（2）違約風(fēng)險(xiǎn)2023/1/840②被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)它是指借款人因某種客觀原因致使目前經(jīng)濟(jì)狀況變差，經(jīng)濟(jì)能力不足以承擔(dān)抵押貸款合同中的未償還本息的可能性。導(dǎo)致借款人被動(dòng)違約的原因主要有勞動(dòng)能力降低、下崗失業(yè)、意外事故以及像戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、社會(huì)動(dòng)亂等不可抗拒因素。2023/1/941②被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)2023/1/841（3）欺詐風(fēng)險(xiǎn)所謂欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指違反金融管理法規(guī)，采取捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無(wú)償還能力或超過(guò)其償還能力的貸款，致使貸款的安全和收益遭受沖擊的可能性。①虛擬抵押。②舊契抵押。③租賃房屋抵押。2023/1/942（3）欺詐風(fēng)險(xiǎn)2023/1/84211.4.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理首先，要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，要搞好不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的程序管理。再次，健全評(píng)估制度，降低按揭比率。最后，發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。2023/1/94311.4.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理首先，要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（第14講）考場(chǎng)作文開(kāi)拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來(lái)稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué)陳乃香說(shuō)明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開(kāi)始在資源上連載【要義解說(shuō)】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個(gè)層次構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要?！静呗越庾x】一般說(shuō)來(lái)，記人敘事的文章常按時(shí)間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時(shí)間順序、空間順序分解層次；說(shuō)明文根據(jù)說(shuō)明對(duì)象的特點(diǎn)，可按時(shí)間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問(wèn)題－—分析問(wèn)題——解決問(wèn)題”順序來(lái)分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標(biāo)題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，再給它們加上一個(gè)簡(jiǎn)潔、恰當(dāng)?shù)男?biāo)題。如《世界改變了模樣》四個(gè)小標(biāo)題：壽命變“長(zhǎng)”了、世界變“小”了、勞動(dòng)變“輕”了、文明變“綠”了。2．序號(hào)式。序號(hào)式作文與小標(biāo)題作文有相同的特點(diǎn)。序號(hào)可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”……從全文看，序號(hào)式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標(biāo)明了層次與部分。有時(shí)序號(hào)式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開(kāi)，提供了明晰的層次。3．總分式。如高考佳作《人生也是一張答卷》。開(kāi)頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問(wèn)答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來(lái)書(shū)寫，人生的答卷卻要用行動(dòng)來(lái)書(shū)寫?！敝黧w部分每段首句分別為：選擇題是對(duì)人生進(jìn)行正確的取舍，填空題是充實(shí)自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問(wèn)答題是考驗(yàn)自己解決問(wèn)題的能力。這份“試卷”設(shè)計(jì)得合理而且實(shí)在，每個(gè)人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應(yīng)追求作文美學(xué)的三個(gè)價(jià)值取向：一要?jiǎng)蚍Q美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構(gòu)成文章的基本單位，恰當(dāng)劃分自然段，自然就成為分解層次的基本要求。該分段處就分段，不要老是開(kāi)頭、正文、結(jié)尾“三段式”，這種老套的層次顯得呆板。二要波瀾美。文章內(nèi)容應(yīng)該有張有弛，有起有伏，如波如瀾。只有這樣才能使文章起伏錯(cuò)落，一波三折，吸引讀者。三要圓合美。文章的開(kāi)頭與結(jié)尾要遙相照應(yīng)，把開(kāi)頭描寫的事物或提出的問(wèn)題，在結(jié)尾處用各種方式加以深化或回答，給人首尾圓合的感覺(jué)?！纠慕馄省吭掝}：忙忙，不亦樂(lè)乎忙，是人生中一個(gè)個(gè)步驟，每個(gè)人所忙的事務(wù)不同，但是不能是碌碌無(wú)為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂(lè)乎。忙是問(wèn)號(hào)。忙看似簡(jiǎn)單，但其中卻大有學(xué)問(wèn)。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦樂(lè)乎，卻并不簡(jiǎn)單。人生如同一張地圖，我們一直在自己的地圖上行走，時(shí)不時(shí)我們眼前就出現(xiàn)一個(gè)十字路口，我們?cè)撓蚰膬?，面?duì)那縱軸橫軸相交的十字路口，我們?cè)撛鯓舆x擇?不急，靜下心來(lái)分析一下，選擇適合自己的坐標(biāo)軸才是最重要的。忙就是如此，選擇自己該忙的才能忙得有意義。忙是問(wèn)號(hào)，這個(gè)問(wèn)號(hào)一直提醒我們要忙得有意義，忙得不亦樂(lè)乎。忙是省略號(hào)。四季在有規(guī)律地進(jìn)行著冷暖交替，大自然就一直按照這樣的規(guī)律不停地忙，人們亦如此。為自己找一個(gè)目標(biāo)，為目標(biāo)而不停地忙，讓這種忙一直忙下去。當(dāng)目標(biāo)已達(dá)成，那么再找一個(gè)目標(biāo)，繼續(xù)這樣忙，就像省略號(hào)一樣，毫無(wú)休止地忙下去，翻開(kāi)歷史的長(zhǎng)卷，我們看到牛頓在忙著他的實(shí)驗(yàn)；愛(ài)迪生在忙著思考；徐霞客在忙著記載游玩；李時(shí)珍在忙著編寫《本草綱目》。再看那位以筆為刀槍的充滿著朝氣與力量的文學(xué)泰斗魯迅，他正忙著用他獨(dú)有的刀和槍在不停地奮斗。忙是省略號(hào)，確定了一個(gè)目標(biāo)那么就一直忙下去吧!這樣的忙一定會(huì)忙出生命靈動(dòng)的色彩。忙是驚嘆號(hào)。世界上的人都在忙著自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜為回報(bào)。那么人呢?居里夫人的忙，以放射性元素的發(fā)現(xiàn)而得到了圓滿的休止符；愛(ài)因斯坦在忙，以相對(duì)論的問(wèn)世而畫(huà)上了驚嘆號(hào)；李白的忙，以那豪放的詩(shī)歌而有了很大的成功；張衡的忙，因?yàn)槟堑貏?dòng)儀的問(wèn)世而讓世人仰慕。每個(gè)人都應(yīng)該有效率的忙，而不是整天碌碌無(wú)為地白忙。人生是有限的、短暫的，因此，每個(gè)人都應(yīng)該在有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號(hào)；都應(yīng)在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。忙是萬(wàn)物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作為這世上最高級(jí)動(dòng)物的我們，我們?cè)诿κ裁茨?我們要忙得有意義，有價(jià)值，我們要忙出屬于我們的精彩。我們的忙不能永遠(yuǎn)是問(wèn)號(hào)，而應(yīng)是省略號(hào)和感嘆號(hào)。忙就要忙得精彩，忙得不亦樂(lè)乎。解剖：本文將生活中的一句口頭禪“忙得不亦樂(lè)乎”機(jī)智翻新，擬作標(biāo)題，亮出一道美麗的風(fēng)景。并據(jù)此展開(kāi)述說(shuō)，讓人神清氣爽。文章開(kāi)篇扣題，亮出觀點(diǎn)：忙，是人生中一個(gè)個(gè)步驟，不能碌碌無(wú)為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂(lè)乎。然后，作者分別用問(wèn)號(hào)、省略號(hào)、驚嘆號(hào)巧妙設(shè)喻，抓住這三種標(biāo)點(diǎn)符號(hào)的特征，擺實(shí)事，講道理，入情入理，入理入心。深刻地闡明人生忙，忙要像問(wèn)號(hào)一樣，經(jīng)常問(wèn)問(wèn)自己，不能盲目，不能瞎忙，要忙得有意義；人生如四季一樣是有規(guī)律的，要選準(zhǔn)目標(biāo)，像省略號(hào)一樣，毫無(wú)休止地忙下去，忙出生命靈動(dòng)的色彩；而人生有限，每個(gè)人都應(yīng)有限的生命里忙出屬于他的驚嘆號(hào)，忙出人生精彩的篇章。結(jié)尾，作者用一個(gè)段落總結(jié)全文，照應(yīng)開(kāi)頭，照應(yīng)題目，有力收束?！揪}解析】閱讀下面的材料，根據(jù)要求作文。在一處地勢(shì)十分險(xiǎn)惡的峽谷，谷底奔騰著咆哮的急流，峽谷間有一座索橋，幾根光禿禿、晃悠悠的鐵索橫在峽谷間，它是通過(guò)這個(gè)地方的唯一路徑，這里經(jīng)常有人因?yàn)槭ё愣肷罟?。有一天，有三個(gè)人來(lái)到了這里。一個(gè)聾子，一個(gè)瞎子，還有一個(gè)健康的人。聾子看看這座橋，很害怕，但是他聽(tīng)不到急流的聲音，他用眼睛看著腳下步伐，很順利地過(guò)去了。瞎子不知峽谷的險(xiǎn)惡，他心平氣和，十分穩(wěn)妥地通過(guò)了。第三個(gè)人是健康人，一直猶豫不敢走這索橋，可是又沒(méi)有其他路可走。于是，他十分緊張地硬著頭皮走上索橋，到了橋中央，他看到腳下萬(wàn)丈深淵，云霧升騰，聽(tīng)到谷底急流咆哮，早已兩腿顫顫，面如土色，一不小心跌下橋去。請(qǐng)就“不要把困難看得太明白”為話題寫一篇文章。[注意]①所寫內(nèi)容必須在話題范圍之內(nèi)。試題引用的材料，考生在文章中可用也可不用。②立意自定。③文體自選。④題目自擬。⑤不少于800字。⑥不得抄襲。解析：有時(shí)候，把困難看得太明白，分析得太透徹，反而會(huì)被困難嚇倒以至于阻攔我們前進(jìn)的腳步。倒是那些未把困難完全看清楚而勇往直前的人，更容易達(dá)到終點(diǎn)。作者郵箱謝謝觀賞（第14講）考場(chǎng)作文開(kāi)拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來(lái)稿)謝謝觀第11章不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述11.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定11.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式11.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理2023/1/945第11章不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。1.保證是指保證人和債權(quán)人約定，與債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定履行主合同的義務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。2.抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將抵押財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。3.質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，或者將其財(cái)產(chǎn)權(quán)利交由債權(quán)人控制，將該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利折價(jià)，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)款優(yōu)先受償。2023/1/94611.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)4.留置是指在保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同中，債權(quán)人依照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。5.定金是指合同當(dāng)事人一方為了擔(dān)保合同的履行，預(yù)先支付另一方一定數(shù)額的金錢的行為。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2023/1/9474.留置2023/1/8311.1.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征1．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義（1）抵押貸款的概念抵押貸款又稱押款，是指貸款人要求借款人提供一定抵押物作為保證的放款。（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的定義不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，是指以某項(xiàng)特定的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保所進(jìn)行的借貸活動(dòng)，它是貸款人和借款人雙方同意把不動(dòng)產(chǎn)抵押給貸款人，以用作借款人付款償還貸款的擔(dān)保。2023/1/94811.1.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征2023/1/8不可抵押的財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。2023/1/949不可抵押的財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：2023/1/85抵押率的確定土地：通常不超過(guò)50%；住宅：有產(chǎn)權(quán)證70%，在建工程50%；商鋪、寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證60%，在建工程50%；車位：不超過(guò)20%。2023/1/950抵押率的確定土地：通常不超過(guò)50%；2023/1/862．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的基本特征（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中用作抵押物的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高于貸款的額度;（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款金額大、期限比較長(zhǎng);（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的工具創(chuàng)新非?；钴S。2023/1/9512．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的基本特征2023/1/873.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同要求借款人提供不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保，以保證貸款能夠按期歸還。一旦違約，貸款人就獲得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。這種貸款合同可以看作是賦予借款人的一個(gè)看漲期權(quán)。2023/1/9523.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)質(zhì)2023/1/8811.1.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類1.按照借貸期內(nèi)貸款利率是否調(diào)整，可分為固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款（1）固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，是以預(yù)先確定的利率和分期還款方式來(lái)運(yùn)行的信貸工具。常見(jiàn)的固定利率貸款有固定償額貸款、氣球式貸款、固定還本貸款和雙周還款貸款。

2023/1/95311.1.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類2023/1/89①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還固定的額度給貸款人。它是一種可被視作年金的較簡(jiǎn)單的貸款形式。②氣球式貸款是指在貸款合同期，最后一期的償還額比此前任意一期的償還額都高的貸款方式，而最后一期的償還額被稱為氣球償還額。其現(xiàn)金流特點(diǎn)是，在貸款期間內(nèi)僅支付利息或部分?jǐn)備N貸款本金，至期末才償還本金或余下的本金額。2023/1/954①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支付則依據(jù)每期期末貸款余額及當(dāng)期利率計(jì)算的還款方式。其現(xiàn)金流特點(diǎn)是，貸款期內(nèi)利息支付金額依次遞減，而本金支付額固定不變。④雙周還款貸款是每?jī)芍苓€款一次，貸款期限縮短近一半，利息的總支付也銳減，它實(shí)際屬于固定償額貸款的一種。2023/1/955③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支（2）可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指在貸款合同期內(nèi)，貸款利率可以依據(jù)某一指標(biāo)變動(dòng)而調(diào)整的貸款方式。它包括隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。

2023/1/956（2）可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2023/1/8122.按照抵押貸款的動(dòng)機(jī)，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房地產(chǎn)抵押貸款和不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款（1）住宅房地產(chǎn)抵押貸款住宅房地產(chǎn)抵押貸款是指用住宅等性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押品的貸款活動(dòng)。住宅作為家庭財(cái)務(wù)最大支出的購(gòu)買品，關(guān)系著居住條件的改善和生活水平的提高。2023/1/9572.按照抵押貸款的動(dòng)機(jī)，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房住房抵押貸款條件

(1)有合法的身份;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄;(3)有合法有效的購(gòu)房合同;(4)以新購(gòu)住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的首付款;(5)已購(gòu)且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，房齡在10年以內(nèi);(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;(7)貸款行規(guī)定的其他條件。2023/1/958住房抵押貸款條件(1)有合法的身份;2023/1/814住房抵押貸款申請(qǐng)資料

1.房產(chǎn)證；2.權(quán)利人及配偶的身份證；3.權(quán)利人及配偶的戶口本；4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開(kāi)具的未婚證明)；5.收入證明；6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,應(yīng)提供出生證；7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,應(yīng)提供原貸款合同及最后一期的銀行對(duì)帳單；8.為提高貸款通過(guò)率,應(yīng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。2023/1/959住房抵押貸款申請(qǐng)資料1.房產(chǎn)證；2023/1/815（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款收益型房地產(chǎn)抵押貸款是指以作為投資品的房地產(chǎn)為抵押融通資金的借貸活動(dòng)。在收益型房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人一般希望貸款結(jié)構(gòu)能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益來(lái)支付每年的抵押貸款償還額。它可被劃分為參與貸款、土地售后回租、僅付利息貸款、應(yīng)計(jì)貸款和可轉(zhuǎn)換抵押貸款等形式。

2023/1/960（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款2023/1/816參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸款利率作為交換條件，通過(guò)一定的方式參與了房地產(chǎn)收益和現(xiàn)金流的分配的貸款方式。土地售后回租是指擁有土地所有權(quán)的投資者在同土地購(gòu)買者達(dá)成回租協(xié)議后將土地出售，以獲得的土地款在土地上搞建筑投資獲取收益的融資活動(dòng)。2023/1/961參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)在某一特定時(shí)間內(nèi)不要求分期償還本金，這一時(shí)期內(nèi)僅支付利息，特定時(shí)期結(jié)束后，貸款本金要么在剩余時(shí)間內(nèi)分期償還，要么期末一次性償還的貸款方式。應(yīng)計(jì)貸款是指某些特定年份借款人支付的款項(xiàng)低于可能要求的利息費(fèi)用的收益型房地產(chǎn)抵押貸款。可轉(zhuǎn)換抵押貸款就是貸款人在某個(gè)特定的期限結(jié)束后有權(quán)選擇購(gòu)買房地產(chǎn)的部分或全部收益的貸款方式。

2023/1/962僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)在某一特定時(shí)間內(nèi)不要（3）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款是指不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在獲得土地后為開(kāi)始項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)協(xié)商獲得建設(shè)增建費(fèi)用的貸款。2023/1/963（3）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款2023/1/819不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國(guó)有土地使用證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）前期投入35%自有資金（土地出讓金、地價(jià)、配套費(fèi)）；（3）有土地或房屋抵押擔(dān)保。2023/1/964不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國(guó)有土地使用證、11.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.2.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給可以將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給函數(shù)定義為：LS=g(M，E，Pr，r)M—貨幣政策；E—國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體形勢(shì)；Pr—金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的偏好；r—不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的市場(chǎng)利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>02023/1/96511.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定11.2.1不動(dòng)產(chǎn)抵押圖11-1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2023/1/966圖11-1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2023/1/8211.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求不妨將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求函數(shù)定義為：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人數(shù)；W—財(cái)富總量；Y—收入水平；T—人們的偏好；P—不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變化；r—不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率。

可以將公式11.3改寫為：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<02023/1/96711.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求2023/1/823r0圖11-2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2023/1/968r0圖11-2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2023/1/811.2.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2023/1/96911.2.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2023/1/825圖11-3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr*2023/1/970圖11-3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr11.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式是指由借貸雙方協(xié)商確定的借款人償還貸款本息的時(shí)間間隔和支付的金額等貸款合同內(nèi)容。11.3.1固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)金流特征最簡(jiǎn)單的一種支付方式，是指貸款期內(nèi)利率固定，支付的時(shí)間間隔一般為一個(gè)月，每期的支付額是固定不變的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支付方式。2023/1/97111.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式根據(jù)固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年金公式計(jì)算每月償還的本金、利息和總額。即

由公式11.5，可得2023/1/972根據(jù)固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年11.3.2累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款這樣的支付方式的一般特點(diǎn)是：貸款期限和利率都是固定不變的，這一點(diǎn)與固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相同；每月償還額，在起初幾年比相同利率和期限的固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的每月償還額要少，但在剩余的期限內(nèi)情況正好反過(guò)來(lái)，即累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的月償還額會(huì)超過(guò)固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的月償還額。2023/1/97311.3.2累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2023/1/8292023/1/9742023/1/83011.3.3可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款包括隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。1.隨價(jià)調(diào)整的抵押貸款可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)計(jì)的關(guān)鍵為貸款利率調(diào)整的方式?？勺兝实牟粍?dòng)產(chǎn)抵押貸款利率有多種多樣的調(diào)整方式，但多以按物價(jià)指數(shù)調(diào)整為常見(jiàn)，即隨價(jià)調(diào)整抵押貸款。2023/1/97511.3.3可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款2023/1/8312.浮動(dòng)利率抵押貸款浮動(dòng)利率抵押貸款的利率往往盯住一些不受銀行或儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)控制的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，如美國(guó)國(guó)庫(kù)券利率和平均國(guó)民貸款利率，周期地進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整期的利率等于某個(gè)基準(zhǔn)利率加上一定變動(dòng)幅度。2023/1/9762.浮動(dòng)利率抵押貸款2023/1/83211.3.4不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortgage)不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程是：在老人有生之年，對(duì)已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價(jià)值和老人的預(yù)期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過(guò)世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。2023/1/97711.3.4不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortg11.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

11.4.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析通常，可以將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)劃分為一般風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)。1.一般風(fēng)險(xiǎn)一般風(fēng)險(xiǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上所有的參與者都不能回避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。2023/1/97811.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理11.4.1不動(dòng)產(chǎn)抵押（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)在貸款活動(dòng)中，通貨膨脹會(huì)使貸款人的實(shí)際收益減少，即蒙受損失。這種由于通貨膨脹的發(fā)生而導(dǎo)致貸款人蒙受損失的可能性被稱為通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)貸款利率通常是根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷來(lái)確定的。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性是指投資標(biāo)的轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力，又稱變現(xiàn)性。當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)無(wú)法在短期內(nèi)以合理的價(jià)格售出時(shí)，即面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2023/1/979（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2023/1/835（4）提前償還風(fēng)險(xiǎn)提前償還是指借款人在按不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同規(guī)定的還款計(jì)劃之外償付本金，致使貸款提前償付的行為。（5）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于用作抵押物的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)貸款的安全和收益產(chǎn)生的不確定性。它包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。（6）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無(wú)法收回。2023/1/980（4）提前償還風(fēng)險(xiǎn)2023/1/8362.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款實(shí)施時(shí)，由于貸款合同操作的不規(guī)范而使參與者面臨的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括貸款條件風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)和欺詐風(fēng)險(xiǎn)等。（1）貸款條件風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同的內(nèi)容很多，其中最為關(guān)鍵的是抵押比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標(biāo)的變化會(huì)對(duì)借款產(chǎn)生重大影響。2023/1/9812.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險(xiǎn)2023/1/837①抵押比率風(fēng)險(xiǎn)指貸款額占房產(chǎn)價(jià)值的比率。該比率越高，在相同的時(shí)限內(nèi)借款數(shù)額就越大，對(duì)抵押人的壓力也越大，意味著抵押人違約的可能性越大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)就越高；反之亦然。②還款方式風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的還款方式是按月均還。它的好處在于借貸雙方能夠較容易地知道自己的收益或支出，從而可以制定長(zhǎng)期計(jì)劃來(lái)安排現(xiàn)金流。2023/1/982①抵押比率風(fēng)險(xiǎn)2023/1/838③還貸期限風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)闀r(shí)間越長(zhǎng)，未知因素就越多，不動(dòng)產(chǎn)的自身價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化，自然風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。2023/1/983③還貸期限風(fēng)險(xiǎn)2023/1/839（2）違約風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的借方不能履行協(xié)議、按期清償本息，導(dǎo)致拖欠、終止信貸償還等的可能性。①主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)違約是指借款人在自身利益的驅(qū)使下，主動(dòng)停止或延長(zhǎng)還貸。它主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是借款人認(rèn)為放棄繼續(xù)還款可以帶來(lái)更大的利益，而采取拒絕償還債務(wù)的可能性。2023/1/984（2）違約風(fēng)險(xiǎn)2023/1/840②被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)它是指借款人因某種客觀原因致使目前經(jīng)濟(jì)狀況變差，經(jīng)濟(jì)能力不足以承擔(dān)抵押貸款合同中的未償還本息的可能性。導(dǎo)致借款人被動(dòng)違約的原因主要有勞動(dòng)能力降低、下崗失業(yè)、意外事故以及像戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、社會(huì)動(dòng)亂等不可抗拒因素。2023/1/985②被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)2023/1/841（3）欺詐風(fēng)險(xiǎn)所謂欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指違反金融管理法規(guī)，采取捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房地產(chǎn)”作抵押，騙取根本無(wú)償還能力或超過(guò)其償還能力的貸款，致使貸款的安全和收益遭受沖擊的可能性。①虛擬抵押。②舊契抵押。③租賃房屋抵押。2023/1/986（3）欺詐風(fēng)險(xiǎn)2023/1/84211.4.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理首先，要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，要搞好不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的程序管理。再次，健全評(píng)估制度，降低按揭比率。最后，發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。2023/1/98711.4.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理首先，要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（第14講）考場(chǎng)作文開(kāi)拓文路能力?分解層次(網(wǎng)友來(lái)稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué)陳乃香說(shuō)明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開(kāi)始在資源上連載【要義解說(shuō)】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個(gè)層次構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要?！静呗越庾x】一般說(shuō)來(lái)，記人敘事的文章常按時(shí)間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時(shí)間順序、空間順序分解層次；說(shuō)明文根據(jù)說(shuō)明對(duì)象的特點(diǎn)，可按時(shí)間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問(wèn)題－—分析問(wèn)題——解決問(wèn)題”順序來(lái)分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1．小標(biāo)題式。即圍繞話題把一篇文章劃分為幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，再給它們加上一個(gè)簡(jiǎn)潔、恰當(dāng)?shù)男?biāo)題。如《世界改變了模樣》四個(gè)小標(biāo)題：壽命變“長(zhǎng)”了、世界變“小”了、勞動(dòng)變“輕”了、文明變“綠”了。2．序號(hào)式。序號(hào)式作文與小標(biāo)題作文有相同的特點(diǎn)。序號(hào)可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”……從全文看，序號(hào)式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標(biāo)明了層次與部分。有時(shí)序號(hào)式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開(kāi)，提供了明晰的層次。3．總分式。如高考佳作《人生也是一張答卷》。開(kāi)頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問(wèn)答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來(lái)書(shū)寫，人生的答卷卻要用行動(dòng)來(lái)書(shū)寫。”主體部分每段首句分別為：選擇題是對(duì)人生進(jìn)行正確的取舍，填空題是充實(shí)自己